房地產(chǎn)論文

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房地產(chǎn)論文1

　　房地產(chǎn)企業(yè)有著高風險、高投資的特點，財務(wù)管理中的內(nèi)部控制體系的建立對它而言就具有更大的現(xiàn)實意義，它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)對財務(wù)資源的科學合理配置，有效地規(guī)避其發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的財務(wù)風險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要保障措施。

　　1．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系構(gòu)建中存在的問題

　　1．1財務(wù)管理制度流于形式

　　從當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，很多企業(yè)并沒有給予財務(wù)管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財務(wù)管理的制度也沒有被應(yīng)用到企業(yè)的財務(wù)管理中，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度方面的建設(shè)和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關(guān)責任部門在執(zhí)行的過程中也不能將內(nèi)部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內(nèi)部控制體系在企業(yè)中的建設(shè)和完善完全失去了實踐上的支撐，財務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內(nèi)部人員的意識薄弱有著密切的關(guān)系。

　　1．2有效的財務(wù)管理體系尚未形成

　　當前很多企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)方面并沒有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內(nèi)部管理體系并不能很好地適應(yīng)企業(yè)管理的需要。盡管當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進內(nèi)部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內(nèi)部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應(yīng)性。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中并沒有引進相關(guān)的靈活性應(yīng)變機制，根據(jù)時事和環(huán)境的變化來修訂和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。

　　1．3融資渠道比較單一

　　房地產(chǎn)是一項資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當前形勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開拓，大多企業(yè)都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

　　1．4內(nèi)部監(jiān)管不到位

　　在內(nèi)部控制體制建立后，必要的內(nèi)部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制層次性方面，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了設(shè)置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結(jié)構(gòu)、管理組織形式、內(nèi)部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業(yè)本部的財務(wù)管理存在協(xié)調(diào)或匹配上的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進的建設(shè)經(jīng)驗，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。

　　1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善

　　中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設(shè)方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進行內(nèi)部控制的過程中，通過信息化可以實現(xiàn)對企業(yè)的實時監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)和整體的過程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關(guān)注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設(shè)的過程中并未建立完善的管理平臺。

　　2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的構(gòu)建策略

　　2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理模式

　　首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的'相關(guān)管理人員和全體員工都要對這種現(xiàn)代財務(wù)管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內(nèi)部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一t現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實，使得企業(yè)的財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

　　2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系

　　相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設(shè)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上進行改良，以建立適應(yīng)性強的符合企業(yè)自身特點的財務(wù)管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗，認清自身企業(yè)在管理過程中的缺點，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎(chǔ)之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設(shè)的有效性和可操作性。

　　2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　較高的投資風險、較大的資金投入以及較長的建設(shè)周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點，尤其在其發(fā)展的過程中融資問題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下功夫。在當前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設(shè)，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2．4加強企業(yè)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計工作

　　加強企業(yè)內(nèi)部審計控制是保障企業(yè)內(nèi)部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)過程中有著重要的作用，這有利于實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業(yè)務(wù)和定期審計的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中出現(xiàn)的問題的就很容易被發(fā)掘，并能夠?qū)崿F(xiàn)對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業(yè)績效審計和內(nèi)部控制審計的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業(yè)內(nèi)部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

　　2．5搭建完善的財務(wù)信息化管理平臺

　　在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)、銷售、采購等多方面、各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

　　3．結(jié)語

　　現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理制度發(fā)展過程中的一個重要成果就是內(nèi)部控制體系的建立，它主要是通過調(diào)節(jié)、約束和規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部各項財務(wù)活動，從而為企業(yè)規(guī)避風險，提高企業(yè)的財務(wù)效益，以盡可能多的幫助企業(yè)實現(xiàn)盈利。而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)有著高風險、高投資的特點，財務(wù)管理中的內(nèi)部控制體系的建立它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)對財務(wù)資源的科學合理配置，預(yù)測、發(fā)現(xiàn)和解決管理過程中出現(xiàn)的財務(wù)風險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中競爭力的重要保障措施。

房地產(chǎn)論文2

　　在環(huán)境問題日益嚴重的今天，人們對賴以生存的自然環(huán)境越來越重視起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為拖動我國經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，在拉動國家經(jīng)濟的同時，勢必造成環(huán)境的破壞，所以房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)時代的發(fā)展，提高環(huán)保意識，制定環(huán)保目標，保證企業(yè)、社會、環(huán)境三方面和諧發(fā)展，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，做好環(huán)境成本核算與控制，進而有效保護環(huán)境，控制環(huán)境成本。

　　為了更好的推動物料流量成本會計在我國房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)三個大的層面提出一系列政策和改進意見，竭盡全力的對我國房地產(chǎn)企業(yè)引進物料流量成本管理打下堅實的基礎(chǔ)。

　　一、政府角度的建議

　　1.快速推進激勵房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會計的制度體系

　　物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對循環(huán)經(jīng)濟的高度重視，把環(huán)境管理會計作為財務(wù)管理的重要方向，進而不斷的優(yōu)化和改進環(huán)境管理會計，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關(guān)立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務(wù)系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對財務(wù)系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

　　首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅實，改進房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時要將國家環(huán)境保護標準與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標準制度建設(shè)標準化、精細化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營的標準。提高行政執(zhí)法部門對環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

　　其次，強化環(huán)境會計審計制度建設(shè)，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時將環(huán)境保護放在關(guān)鍵位置，同時也在各大媒體積極發(fā)布環(huán)境信息，取得一定的社會效益。

　　2.發(fā)揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計

　　日本企業(yè)運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動其發(fā)展的兩個主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)省，這兩個部門分別負責環(huán)境財務(wù)會計和環(huán)境管理會計。而在我國需要環(huán)境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗的咨詢和探究的對接上，政府相關(guān)部門應(yīng)予以政策性支持，或?qū)Τ晒�導入物料流量成本法的`企業(yè)進行優(yōu)惠政策的獎勵，加速企業(yè)應(yīng)用物料流量成本會計的進程。

　　二、企業(yè)角度建議

　　確保安全是房地產(chǎn)建設(shè)的主要目標工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環(huán)境成本控制在項目責任成本預(yù)算內(nèi)，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。

　　(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費用，根據(jù)施工現(xiàn)場實際合理投入環(huán)境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營活動中占有相當?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本費用預(yù)算中確定環(huán)境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應(yīng)得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

　　(2)追求項目利潤最大化應(yīng)在保證施工環(huán)境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環(huán)境保護投入，也要反對為了環(huán)境保護不惜成本的投入。施工過程中應(yīng)沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護材料投入的明細，重點是環(huán)境防護實物投入有多少，設(shè)施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設(shè)備、器具等應(yīng)妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

　　三、科研機構(gòu)角度建議

　　(1)科研部門應(yīng)加快技術(shù)開發(fā)進程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學研聯(lián)合的形式為企業(yè)導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強強聯(lián)手做物料流量成本會計研發(fā)。日本的物料流量成本會計應(yīng)用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現(xiàn)實意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學研的聯(lián)合模式，先開展應(yīng)用試點，組建包含學者、專家、技術(shù)員等的科研隊伍，由政府、科研機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會計的實際應(yīng)用進程。

　　(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會計實施的相關(guān)指南。我國的科研機構(gòu)應(yīng)學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經(jīng)驗，在理論研究和實踐應(yīng)用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機關(guān)制定物料流量成本會計的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。

　　在這方面的實踐層次上，在與相關(guān)試點企業(yè)合作過程中，通過積累試點房地產(chǎn)企業(yè)實施物料流量成本會計的經(jīng)驗，以此為基礎(chǔ)來制定應(yīng)用指南。通過理論和試點實踐兩方面的研究，并與我國相關(guān)的部門共同合作，這樣才能迅速的的制定出實施物料流量成本會計的相關(guān)規(guī)范，詳細制定物料流量成本會計的目標、思路、準備工作以及實施程序等內(nèi)容，并且按照房地產(chǎn)行業(yè)來制定不同的實施規(guī)范及細則，這樣的目的就是為房地產(chǎn)企業(yè)在導入物料流量成本會計的時候提供實施依據(jù)，做到有章可循。

房地產(chǎn)論文3

　　摘要：房地場工程管理對房地長企業(yè)發(fā)展具有重要作用，高效的工程管理能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力和經(jīng)濟效益，促進房地廠企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。所以，本文對房地產(chǎn)管理中存在問題進行研究，并總結(jié)房地產(chǎn)管理的要點，以促進房地產(chǎn)工程管理水平和質(zhì)量不斷提高，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目順利實施。

　　關(guān)鍵詞：建筑項目；工程管理；材料采購

　　自改革開放以來，我國社會經(jīng)濟高速發(fā)展，建筑行業(yè)獲得較大的發(fā)展機遇，建筑市場需求量不斷上漲，建筑企業(yè)獲得了很多經(jīng)濟效益。為了使建筑企業(yè)更加符合建筑市場發(fā)展要求，促進其經(jīng)濟效益不斷增加，建筑企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，以便獲得更多市場份額以及經(jīng)濟利潤。建筑施工技術(shù)管理是建筑施工管理的一項重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步提高該管理水平，提高開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量。

　　1房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容和重要性

　　1.1房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理主要指的是管理開發(fā)項目前期、中期和后期的所有工作。其中，合同管理是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目實行工程管理的主要方式，主要利用組織、控制、驗收、協(xié)調(diào)等手段，對開發(fā)項目施工中的技術(shù)和經(jīng)濟活動進行嚴格的觀看，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的總體目標能夠在施工結(jié)束后實現(xiàn)。對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目來說，企業(yè)直接管控的目標是成本、施工進度和質(zhì)量。在保證各方面安全的條件下，根據(jù)計劃成本、施工進度和質(zhì)量完成開發(fā)項目目標。這三個目標之間既相互對立，又相互統(tǒng)一，因此在施工時需要綜合利用這三個目標，以實現(xiàn)整體目標的最優(yōu)化。

　　1.2房地產(chǎn)工程管理的重要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)管理工作之一就是工程管理，它不僅能夠直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益，還會影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量監(jiān)督效果。并且還對房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工速度、資金施工等方面都有較大的影響。因此，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的水平能夠有效提高工程施工進度，并且保證施工質(zhì)量，以此提高企業(yè)經(jīng)濟效益。良好的工程管理既能夠提高開發(fā)項目施工質(zhì)量，又能提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到工程管理的重要性，不斷提高工程管理工作效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　2房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵問題分析

　　2.1質(zhì)量管理問題

　　工程質(zhì)量一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)建立良好企業(yè)形象的重要影響因素，而工程管理的重點內(nèi)容之一就是控制施工質(zhì)量，因此工程管理的好壞關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)形象的好壞。任何建筑企業(yè)和施工企業(yè)在簽訂施工合同的是時候，都需要指明工程建筑質(zhì)量標準，以便使施工企業(yè)按照建筑質(zhì)量標準施工。工程施工完畢后，建筑企業(yè)需要根據(jù)合同中規(guī)定的質(zhì)量標準驗收工程，以保證施工質(zhì)量。在房地產(chǎn)工程項目設(shè)計的過程中，建設(shè)單位應(yīng)當先做好工程調(diào)研工作，對工程項目進行嚴格的審核審查工作，減少質(zhì)量隱患。在采購建筑材料時，也需要根據(jù)工程設(shè)計要求進行購買，并對購買的材料質(zhì)量進行仔細的審查驗收工作。

　　2.2材料管理問題

　　建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)工程項目建設(shè)的重要物質(zhì)條件，在施工建設(shè)的故從中，加強對建筑材料的管理尤為重要，因為這關(guān)系到工程質(zhì)量的好壞。建筑施工企業(yè)應(yīng)當嚴格管理建筑材料，在采購的時候，需要平衡材料質(zhì)量和材料價格，即既要保證建筑材料質(zhì)量，也要降低建筑材料采購的'成本。另外，在房地產(chǎn)工程項目施工的過程中，需要制定適合的施工進度計劃，并嚴格遵守施工進度計劃，保證施工項目的管理工作有條不紊的進行。同時，為實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，需要不斷提高建筑質(zhì)量，延長建筑物的使用壽命，以促進建筑行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為我國經(jīng)濟建設(shè)貢獻微薄之力。

　　2.3安全管理問題

　　建筑單位應(yīng)當重視施工過程的安全管理工作，組建專門的安全管理小組，制定相關(guān)的管理條例，并對施工過程中存在的安全問題及時發(fā)現(xiàn)和處理，切實將安全管理制度落實到開發(fā)項目施工過程中。當發(fā)生施工事故，會影響施工進度，并且還會影響工程施工質(zhì)量，出現(xiàn)嚴重的經(jīng)濟損失，更嚴重的會損害施工人員的生命安全。一般建設(shè)企業(yè)都會和開發(fā)項目單位簽訂安全管理責任書，在安全管理責任書中規(guī)定了項目工程的主要負責人是項目經(jīng)理。因此一旦出現(xiàn)安全事故，就需要負責人立即到場進行相關(guān)處理，并承擔相應(yīng)的責任。

　　3房地產(chǎn)工程管理的優(yōu)化措施

　　3.1項目建設(shè)過程的質(zhì)量控制控制

　　項目施工過程實際上指的是控制施工程序和控制施工過程出現(xiàn)的偏差。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，控制施工過程實際上就是對比合同中標注的工程范圍和施工過程、施工階段性成果之間的差異性。借助質(zhì)量標準、施工圖和設(shè)計總說明書，對比合同中規(guī)定的施工效果和實際施工成品或者半成品，對比實際工作流程和合同中規(guī)定的施工方案、作業(yè)順序。借助各種質(zhì)量檢測方法，跟蹤整個施工過程，由此判斷施工項目是否繼續(xù)施工還是進行調(diào)整修改，繼而保障整個開發(fā)項目的工程質(zhì)量。

　　3.2建立健全管理模式

　　房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當不斷健全工程管理的模式。工程建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)存管理模式的基礎(chǔ)上，加強制度建設(shè)和制度完善，特別是針對一些慣性問題，建設(shè)單位需要從不同角度出發(fā)，建立并完善工程管理制度，并且確保每一項施工工作都確認到項目負責人，強化工作人員的責任意識，促進房地產(chǎn)管理走向新高度。

　　3.3嚴格審核竣工資料

　　現(xiàn)狀一些項目工程在施工過程中，都忽視了對資料的管理。工程資料管理通常是在工程竣工時開始的，但是在工程施工檢測和糾正工作錯誤時并沒有體現(xiàn)出來。實際上，工程施工資料管理如果局限在竣工階段，將和實際施工嚴重脫節(jié)，工程施工階段的實質(zhì)內(nèi)容并不能體現(xiàn)在工程資料中，一些施工資料甚至是由工程施工單位偽造出來的，資料信息是虛假的。因此需要加強對竣工資料的審核工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的范圍要比施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等相關(guān)企業(yè)涉及的內(nèi)容要更廣闊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當更加注重房地產(chǎn)工程管理，強化工程管理人才建設(shè)。當前，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，只有不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量，才能不斷推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在激烈的市場競爭中搶占有利地位。

　　參考文獻：

　　[1]黃志君。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化研究[J].時代農(nóng)機，20xx,12:63-64.

　　[2]薛金明。房地產(chǎn)工程造價管理機制建設(shè)研究[J].西部財會，20xx,12:57-58.

　　[3]黃衛(wèi)平。房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目管理問題研究[J].江西建材，20xx,23:256.

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房地產(chǎn)論文4

　　論文關(guān)鍵詞：形象房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象

　　論文摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象是相關(guān)公眾對房地產(chǎn)企業(yè)由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。

　　一、問題的提出

　　著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特點，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結(jié)果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關(guān)鍵。本研究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題

　　本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會統(tǒng)計軟件進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：

　　1、營銷觀念相對落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

　　2、營銷管理科學性不強。根據(jù)調(diào)查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

　　3、營銷資產(chǎn)價值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評價上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。

　　4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結(jié)構(gòu)、禮節(jié)、服務(wù)等多方面都存在問題，如服務(wù)態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

　　5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高。“產(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量。

　　在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關(guān)系、綠化、污染、基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略

　　1、樹立合適的市場營銷觀念

　　從市場營銷理論出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經(jīng)濟，促進經(jīng)濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

　　2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

　　（1）明確營銷形象的定位

　　房地產(chǎn)公司營銷形象的.定位關(guān)鍵在于占據(jù)消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

　　（2）協(xié)調(diào)組合各種營銷手段

　　開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

　　3、提高營銷資產(chǎn)價值

　　（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預(yù)售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應(yīng)體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發(fā)商在整個銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。

　　（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟實力和精神面貌。

　　（3）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設(shè)與管理。

　　房地產(chǎn)品牌與其他領(lǐng)域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時應(yīng)該特別注重設(shè)計房地產(chǎn)品牌的識別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關(guān)系等。

　　4、提高營銷人員的素質(zhì)和能力

　　首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關(guān)注現(xiàn)場動態(tài)；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

　　其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質(zhì)的訓練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

　　最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅(qū)動能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術(shù)能力，說服顧客的能力等。

　　5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品形象

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提高產(chǎn)品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(tǒng)(ECHO)[4]。顧客回聲系統(tǒng)用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據(jù)這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質(zhì)控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質(zhì)和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質(zhì)管理的激勵機制。如建立相應(yīng)的組織品管會，設(shè)立品質(zhì)獎金、品質(zhì)勛章，對優(yōu)秀的執(zhí)行者予以獎勵，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種重視品質(zhì)的良好氛圍。

　　參考文獻：

　　[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,20xx,48(3):16.

　　[2]余凱.房地產(chǎn)市場營銷實務(wù).中國建材工業(yè)出版社,20xx:11.

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　　[4]胡挺.住宅品牌文化及其營銷策略研究.城市開發(fā),20xx(12):36－37.

房地產(chǎn)論文5

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從暴利時代進入薄利時代，從粗放式管理進入科學管理時代，從企業(yè)良莠不齊進入大魚吃小魚時代，這已經(jīng)成為目前地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài);市場競爭越來越激烈、房企集中度越來越高及開發(fā)成本越來越高的情況下，如何降低開發(fā)成本就顯得尤為重要，而建安成本又是其中的重頭戲，在新常態(tài)下如何有效管控建安成本成為各地產(chǎn)成本口人員面臨的挑戰(zhàn)。更多建筑科學論文相關(guān)范文盡在職稱論文發(fā)表網(wǎng)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)論文

　　1建安成本管控意義

　　建安成本有效管控是指對房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中的建安成本形成過程進行有效的管理及控制，提高成本的投入產(chǎn)出比，使較低的成本形成較大的經(jīng)濟效益或社會效益，而不是簡單理解為只是一味的降低成本，而是該增加成本的地方就應(yīng)增加成本，該降低成本的地方就應(yīng)盡量降低，避免無效成本的發(fā)生。

　　2房企建安成本管控現(xiàn)狀

　　2.1成本管控體系還不完善

　　目前，除大型房企有比較完善的建安成本管控體系外，還有很多中小型房企成本管控還處在粗放式管理或正在構(gòu)建管控體系過程中，整個成本管控體系還不科學、不完善，各個環(huán)節(jié)銜接不上或者不順暢，效率比較低下，人均效能不高。

　　2.2計劃性不強

　　在成本管控過程中缺乏計劃或者計劃執(zhí)行力不強，計劃只流于形式而未落地;事前無可行的計劃，事中如何管控無相關(guān)措施，事后無后評估;未根據(jù)目標倒排計劃以確保任務(wù)的完成，成本管控往往變成被動控制而不是積極主動介入管控，在項目建設(shè)過程中對成本心里無底，最終導致成本失控。

　　2.3成本數(shù)據(jù)沉淀不夠

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)來說對各種數(shù)據(jù)的積累、沉淀及對比分析是很重要的，往往在成本管控過程中對相關(guān)數(shù)據(jù)未及時歸集，在項目建成后未對本項目整個建安成本數(shù)據(jù)做全面的梳理并積累下來;或者，對成本數(shù)據(jù)收集的不夠細，導致后續(xù)項目對其積累的數(shù)據(jù)參考價值低，導致在決策時不是憑歷史數(shù)據(jù)判斷而是僅憑個人經(jīng)驗決策，增加了決策的風險。

　　3成本管控思路與對策

　　建安成本管控過程是個系統(tǒng)過程，要建立完善的管控體系才能把成本有效管控好，才能不至于成本失控;在具體管控過程中應(yīng)抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行有效的管控，牽牛要牽著牛鼻子，對圖紙設(shè)計環(huán)節(jié)、目標成本確定環(huán)節(jié)、合同價確定環(huán)節(jié)、變更簽證環(huán)節(jié)、動態(tài)成本監(jiān)控環(huán)節(jié)及項目成本后評估環(huán)節(jié)應(yīng)重點管控，具體的管控思路做如下簡要的解析。

　　3.1進行限額設(shè)計

　　房企建安成本控制往往認為從施工階段開始管控，這種管控很大程度上屬于被動管控，屬于事中管控。設(shè)計階段才是真正最有效的成本控制環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對整個房地產(chǎn)項目成本管理具有至關(guān)重要的影響，成本影響程度高達85~90%，因此，成本管控一定要前移至設(shè)計階段前端控制。設(shè)計院往往設(shè)計的圖紙會比較保守，因此，一方面，在主體設(shè)計階段成本人員要跟進，從成本角度對方案圖及施工圖提出優(yōu)化建議，并且根據(jù)項目業(yè)態(tài)、項目定位及建造標準，對重要指標進行限額設(shè)計，比如鋼筋及砼的含量指標、墻地比、窗地比等;另一方面，在專項工程設(shè)計中方案的選擇及總成本指標的控制尤為關(guān)鍵，比如樁基及基坑支護方案的`選擇不能單單為了節(jié)約經(jīng)濟成本而選擇冒險方案，因樁基及基坑支護受地質(zhì)條件等不可預(yù)見因素影響較大，在方案選擇時應(yīng)相對保守安全一點的方案，不然有可能導致無法施工或出現(xiàn)意外情況需要改變原來圖紙方案的問題，不但會導致施工方索賠損失、價格重新確定等被動情況，而且對工期影響較大，導致無效成本大幅增加及機會成本的喪失;再比如，精裝修、展示區(qū)及園林景觀設(shè)計要在設(shè)計前確定成本指標并嚴格執(zhí)行，因為這些專項工程成本彈性空間很大，對于成本來說就是個無底洞，所以必須加以合理的控制。

　　3.2制訂目標成本并形成體系

　　合理確定目標成本并嚴格執(zhí)行很關(guān)鍵，目標成本管理是將目標成本按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)層層分解，把目標成本變成可執(zhí)行的行動計劃，作為項目成本管控過程中的指導書，并通過執(zhí)行結(jié)果與目標成本對比，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，制定有效的改進措施，不至于項目成本失控。目標成本應(yīng)根據(jù)不同階段分別編制目標成本，拍地時應(yīng)根據(jù)項目定位進行項目成本估算，以便了解項目開發(fā)成本作為拍地時參考;在項目啟動階段應(yīng)根據(jù)設(shè)計方案及技術(shù)經(jīng)濟指標等編制啟動版目標成本;在施工圖階段根據(jù)施工圖紙及建造標準等資料制訂基準版目標成本作為項目實際建設(shè)過程中的成本管控控制目標，各個強控科目標成本無特殊情況均應(yīng)控制在本目標成本范圍之內(nèi);在項目竣工備案時應(yīng)制訂預(yù)結(jié)版目標成本，歸集項目建安成本并與基準版目標成本對比分析，并編制建安成本后評估報告，總結(jié)成本管控得失并指導后期項目管控的改進方向。

　　3.3加強管控合同價的確定過程

　　招標環(huán)節(jié)對于合同價的確定尤為關(guān)鍵，因此應(yīng)對招標文件的編制、合同條款的擬訂、供應(yīng)商的選擇及預(yù)結(jié)算審核等環(huán)節(jié)加強管控;招標文件及合同文本均以規(guī)范的格式形成統(tǒng)一的格式條文，并在項目管控過程中發(fā)現(xiàn)的問題不斷給予補充完善;加強供應(yīng)商庫的管理，不斷增加新的供應(yīng)商入庫以便形成有效的競爭;規(guī)范及監(jiān)督開標、清標、定標等環(huán)節(jié)操作流程;加強預(yù)結(jié)算審核的質(zhì)量。

　　3.4加強變更簽證的管理

　　項目建設(shè)過程中建安成本的管控重點在變更及簽證，所有變更均應(yīng)先審批后實施作為強控行為，變更在審批過程中必須預(yù)估該變更涉及的成本及不同方案的成本對比以便作出科學合理的決策;在變更審批通過并實施完成后及時辦理簽證，并同時調(diào)整動態(tài)成本且隨時監(jiān)控成本變化是否異常。

　　3.5制訂動態(tài)成本監(jiān)控體系

　　動態(tài)成本監(jiān)控體系是監(jiān)控建設(shè)過程中建安成本變化的有效手段，建安總成本能否控制在基準版目標成本范圍之內(nèi)的關(guān)鍵;每個合同設(shè)計變更金額、簽證金額、在途成本等應(yīng)及時更新并在每月月底進行動態(tài)成本回顧，對每月動態(tài)成本的變化進行說明以便隨時跟蹤了解即時成本。

　　3.6編制項目成本后評估報告

　　在項目竣工備案時編制預(yù)結(jié)版目標成本，歸集各成本科目最終成本，并編制建安項目成本后評估報告，檢查投資預(yù)期效果和預(yù)期成本，總結(jié)過程管理的經(jīng)驗，積累建安成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析存在的問題，總結(jié)管控過程中的得失，提出建議并應(yīng)用到新的項目中，為后期項目的開展提供幫助。

　　4總結(jié)

　　房地產(chǎn)建安成本的管控是個系統(tǒng)工程，需要很強的計劃性、目標性及執(zhí)行力;要管控好建安成本需樹立全員成本意識，加強各部門之間事前溝通，盡量避免無效成本的發(fā)生;及時引進先進的管理理念及創(chuàng)新管理方式，才能在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢。

房地產(chǎn)論文6

　　《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點。縱觀現(xiàn)今社會上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單，遠遠未能跟上我國現(xiàn)階段居間活動的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場，制訂……

　　一、 房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問題

　　(一)房地產(chǎn)居間合同的定義

　　根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”相應(yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務(wù)，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動;狹義上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說為主進行論述的。

　　(二)相關(guān)問題

　　1、居間合同的分類

　　根據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結(jié)果。

　　《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質(zhì)的行為，居間人應(yīng)嚴格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)極盡忠誠義務(wù)為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應(yīng)當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質(zhì)的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應(yīng)的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權(quán)利義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，媒介居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可向買賣雙方收取報酬。

　　2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權(quán)利義務(wù)明確化問題

　　根據(jù)上述房地產(chǎn)居間合同的定義，房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”由此可見，房地產(chǎn)居間合同的主體應(yīng)有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關(guān)系融為一體。設(shè)想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

　　以房地產(chǎn)居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應(yīng)為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權(quán)利義務(wù)指向?qū)ο蟊囟ㄊ蔷娱g人，而非業(yè)主，無論在交易中出現(xiàn)任何問題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關(guān)系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產(chǎn)中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應(yīng)當與買賣雙方分別簽訂居間權(quán)利義務(wù)明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營風險減至最低，并扭轉(zhuǎn)買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關(guān)系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現(xiàn)買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務(wù)”獨立的意義。由此，《合同法》應(yīng)當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權(quán)利義務(wù)的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應(yīng)規(guī)定，而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。

　　3、單邊委托關(guān)系與雙方委托關(guān)系的適用

　　從合同法定義上看，居間合同所調(diào)整是單邊委托關(guān)系，而單邊委托關(guān)系的適用與實踐中的委托關(guān)系并不一致。可在立法時考慮設(shè)立與香港類似的雙向選擇的委托關(guān)系。下面以香港為例作相應(yīng)比較。

　　由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場也非常活躍，人們常說：現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場就是明天國內(nèi)房地產(chǎn)市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產(chǎn)代理局的官方的網(wǎng)站上查詢了解到，香港的地產(chǎn)經(jīng)紀人有不同于國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的重要區(qū)別，香港的地產(chǎn)代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經(jīng)紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權(quán)向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關(guān)系后，在切實可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向買方披露該代理關(guān)系以及代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關(guān)系均屬雙向收取居間報酬的形式。

　　從上述內(nèi)容可以看出，雙邊代理在國內(nèi)也應(yīng)是可行的，且我國的法律法規(guī)并未禁止經(jīng)紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上，每一間房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及每一個經(jīng)紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經(jīng)紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經(jīng)紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經(jīng)紀人的勞動價值并愿意向經(jīng)紀人支付報酬。這是雙邊委托關(guān)系的'突出體現(xiàn)。筆者認為，居間合同不應(yīng)局限于單邊委托，而應(yīng)學習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權(quán)，同時其嚴格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經(jīng)紀人的信心。這對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場及維護交易的穩(wěn)定性都很有益處。

　　二、 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同的現(xiàn)狀

　　(一)現(xiàn)狀

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同是伴隨著中介市場發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場相比，還屬于早期的摸索階段。房

　　地產(chǎn)經(jīng)紀人的居間活動可以比較好地促進房地產(chǎn)交易的達成，加快房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人機構(gòu)及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎(chǔ)上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發(fā)展的需要，不能有效地規(guī)范和發(fā)展市場行為，還需進一步加以完善。

　　(二) 漏洞——無統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場運作

　　上述關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的各類法規(guī)中無一明確提及房地產(chǎn)居間合同形式和向社會提供一些規(guī)范的合同格式。這對市場規(guī)范操作產(chǎn)生很大弊端。

　　現(xiàn)實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產(chǎn)居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經(jīng)常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設(shè)立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

　　以書面合同而言，現(xiàn)在市場上運行的各種各樣文本的房地產(chǎn)居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內(nèi)容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現(xiàn)買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關(guān)于房地產(chǎn)二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內(nèi)容的合同，其中對買賣雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定的非常簡單，根本不能適應(yīng)如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現(xiàn)出其狹隘性和落后性，現(xiàn)在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權(quán)終止后一次性付款、轉(zhuǎn)按付款等等。在沒有任何房地產(chǎn)居間合同規(guī)范文本的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的合同運作顯得非常混亂。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質(zhì)內(nèi)容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)居間合同與香港相比較而言，香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局作為地產(chǎn)管理部門負責向地產(chǎn)交易者及地產(chǎn)代理人提供多種格式的文本，并且由相關(guān)法例強制規(guī)定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《購買香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關(guān)對行業(yè)進行基本管理的做法對國內(nèi)房地產(chǎn)行政管理部門有著重要借鑒意義。

　　立法規(guī)定使用格式合同及由相關(guān)政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當在公平、平等的基礎(chǔ)上盡快制訂出相關(guān)的合同文本供房地產(chǎn)市場主體使用，以創(chuàng)造國內(nèi)房地產(chǎn)市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環(huán)境。

　　三、 房地產(chǎn)居間合同立法的改革與完善

　　(一)明確規(guī)定房地產(chǎn)居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區(qū)分

　　《合同法》所述的居間合同是個大外延的概念，調(diào)整各種形式的居間關(guān)系，但房地產(chǎn)中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區(qū)別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自己的名義參加合同訂立，直接享有合同權(quán)利義務(wù)的人，其與委托合同最相類似。

　　市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業(yè)主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產(chǎn)中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內(nèi)容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結(jié)果，本應(yīng)由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應(yīng)地受到了經(jīng)濟損失。在這種情況下，房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀簽訂行紀合同。但現(xiàn)實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關(guān)管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。

　　鑒于中介市場的確存在一些不良現(xiàn)象，有損于買賣雙方的合法權(quán)益，建議立法機關(guān)考慮從制定法律法規(guī)方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產(chǎn)居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。

　　(二)居間人與委托人誠信義務(wù)的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度

　　1、規(guī)定委托人的誠信義務(wù)確有必要

　　《合同法》第425條規(guī)定：居間人應(yīng)當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責任的立法宗旨是相對應(yīng)的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務(wù)主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調(diào)的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。

　　在房地產(chǎn)居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關(guān)事項的徹底了解和知悉。實踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關(guān)房管部門進行查詢得到一些產(chǎn)權(quán)資料，得知該房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀人的如實告知義務(wù)就無法完整實現(xiàn)。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現(xiàn)，原來每到晚上屋內(nèi)的下水管就會發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經(jīng)紀的過錯造成的，是經(jīng)紀賣了這樣一間房子給他，于是向經(jīng)紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經(jīng)紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經(jīng)紀，皆因多數(shù)買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經(jīng)紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經(jīng)紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。

　　筆者認為，如當時制訂《合同法》時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規(guī)定委托人也負有相應(yīng)的如實告知義務(wù)，今天發(fā)生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關(guān)系的構(gòu)成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應(yīng)意識到這個問題的重要性，應(yīng)該及時采取措施保障自身的合法權(quán)益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時，應(yīng)將房屋的具體情況包括每一個細節(jié)以書面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時能有足

　　夠的證據(jù)以對照自己是否已極盡如實告知買方有關(guān)事項的義務(wù)，從而減少不必要的糾紛。

　　2、完善告知制度

　　我國目前沒有專門針對房地產(chǎn)交易中進行告知的法律規(guī)定，對在房地產(chǎn)交易中買賣方應(yīng)盡的告知義務(wù)沒有詳細規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問題出現(xiàn)。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應(yīng)該規(guī)定經(jīng)紀人、買賣雙方的告知義務(wù)，還應(yīng)該規(guī)定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內(nèi)容。

　　3、建立并嚴格執(zhí)行信息披露制度

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)是信息服務(wù)行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經(jīng)紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產(chǎn)代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向?qū)Ψ疆斒氯伺�露傭金的相關(guān)信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規(guī)操作的現(xiàn)象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權(quán)益應(yīng)多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規(guī)定房地產(chǎn)交易中的信息披露制度的。美國法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內(nèi)有性犯罪的、近期內(nèi)社區(qū)死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業(yè)主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應(yīng)負責任。這一制度使得并不熟知房地產(chǎn)法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產(chǎn)專業(yè)人士--房地產(chǎn)經(jīng)紀人。②可見，明文規(guī)定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產(chǎn)中介活動中是很有必要的。

　　(三)立法保護居間人的合法權(quán)益

　　在我國，除了應(yīng)作些明確的規(guī)定保護買賣方的合法權(quán)益外，經(jīng)紀人的合法權(quán)益也是不容忽視的。《合同法》第426條規(guī)定了居間人合法取得報酬的權(quán)利，第427條規(guī)定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

　　事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅(qū)動下，往往在經(jīng)紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協(xié)議后，就可能會“飛”掉經(jīng)紀人，即買賣雙方自行聯(lián)系買賣事宜，并找借口推掉經(jīng)紀人的代理服務(wù)，并不愿支付中介費用。這的確是經(jīng)紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸東流了。對于善意的經(jīng)紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費用的法律責任。

　　《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第26條規(guī)定：因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)或人員造成經(jīng)濟損失的，委托人應(yīng)當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務(wù)管理規(guī)定中唯一針對委托人的義務(wù)作出規(guī)定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權(quán)益，但立法時仍應(yīng)站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權(quán)益都是應(yīng)該的，居間人也不例外。

　　建議立法時應(yīng)加具相關(guān)條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費用的義務(wù)，損害居間人的居間利益，否則，應(yīng)當向委托人承擔賠償損失的責任。

　　(四)居間報酬的標準應(yīng)依照合同約定

　　《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”這是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規(guī)定。

　　針對上述規(guī)定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設(shè)部、計委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應(yīng)向委托人收取。”以廣州市內(nèi)的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的4%—6%。從上述規(guī)定看來，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價部門應(yīng)當予以監(jiān)管。

　　但從另一角度來看，經(jīng)紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經(jīng)紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應(yīng)當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應(yīng)當予以保護。筆者親身經(jīng)歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應(yīng)當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標準執(zhí)行。居間人得以勝訴。對此類裁決結(jié)果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應(yīng)對合同約定作清晰了解和認識，應(yīng)受合法有效的合同約束。

　　(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現(xiàn)公平原則

　　根據(jù)《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經(jīng)促成合同成立的，有權(quán)向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決。

　　如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司必須不惜代價地取悅業(yè)主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續(xù)服務(wù)，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)、辦理評估、公證、保險等手續(xù)都是免費提供的。經(jīng)紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續(xù)服務(wù)中由于涉及的機構(gòu)較多，難免會出現(xiàn)一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經(jīng)紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。

　　筆者在未接觸房地產(chǎn)中介這一行時，也無法料想到經(jīng)紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動。他們沒有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應(yīng)該受到應(yīng)有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應(yīng)有著“平等”。

　　合同成立后居間人即有權(quán)收取報酬，在履行非媒介服務(wù)范圍內(nèi)的過錯應(yīng)否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應(yīng)該思考的一個問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續(xù)并不是經(jīng)紀人的法定義務(wù)。相應(yīng)地，若買賣方需要經(jīng)紀人提供這種服務(wù)的，就應(yīng)當另行支付費用，該費用應(yīng)屬獨立于居間費用以外的一項有償服務(wù)費用。買賣雙方無權(quán)就提供此項有償服務(wù)過程中發(fā)生的問題而拒付居間費用，其有權(quán)針對的僅是有償服務(wù)費用而已。

　　(六)居間活動費用的認定

　　《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”

　　考慮到在未促成房地產(chǎn)買賣

　　合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經(jīng)紀所做的工作及應(yīng)當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經(jīng)紀人合法權(quán)益作出的保護條款。

　　然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善。“必要費用”的認定是問題的關(guān)鍵。現(xiàn)實生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現(xiàn)的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質(zhì)的費用。這與經(jīng)紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經(jīng)紀人帶客戶去看樓的勞務(wù)費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應(yīng)收的費用。在有了法定的依據(jù)后，無論是買賣方還是經(jīng)紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛。或者可以以居間人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權(quán)益，以體現(xiàn)合同法的平等互利精神。

　　(七)進行行業(yè)協(xié)會立法促進房地產(chǎn)居間合同的發(fā)展

　　我國于1995年成立了中國房地產(chǎn)協(xié)會中介專業(yè)委員會，但立法上卻并沒有關(guān)于行業(yè)協(xié)會的任何規(guī)范。為了促進行業(yè)協(xié)會能依法行使管理職能，規(guī)范行業(yè)內(nèi)的各種市場行為，行業(yè)協(xié)會需要立法，依法對行業(yè)進行協(xié)調(diào)和管理。美國行業(yè)協(xié)會的設(shè)立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會分為全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會、州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會和區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會三個層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會要積極與政治家特別是各議會溝通，保證法律法規(guī)的合理性，維護經(jīng)紀人的正當權(quán)益;二是在業(yè)務(wù)上，制定培訓計劃，編寫培訓教材，為會員提供培訓教育，特別是與計算機、現(xiàn)代科技相關(guān)的課程;三是根據(jù)聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術(shù)標準以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須遵守的職業(yè)道德準則。在我國，房地產(chǎn)協(xié)會也有不少專家、學者參與、交流，他們的學術(shù)貢獻、專業(yè)見解、行情分析無疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯(lián)系起來運用是關(guān)鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會還有著一個重要任務(wù)：匯總各類房地產(chǎn)買賣信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進技術(shù)，對信息的安全性、穩(wěn)定性進行實時監(jiān)控，保障買賣雙方的合法權(quán)益，同時也避免地產(chǎn)中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關(guān)系。②雖說目前，在我國實現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著相當大的困難，但美國的這種做法確實是一個行業(yè)監(jiān)管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動，能刺激和帶動整個房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。但問題是，國內(nèi)還未有一個組織機構(gòu)去完成這項工作，行業(yè)協(xié)會正是一個不錯的選擇。同樣，對市場的監(jiān)管和協(xié)調(diào)也需要這樣一個角色，只有在立法上顯現(xiàn)行業(yè)協(xié)會的重要地位、各種職能并賦予其相當?shù)男姓�處罰權(quán)的話，一定會令房地產(chǎn)中介這個行業(yè)騰飛。

　　注釋：

　　①《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》第2條.www.eaa.org.hk

　　② 陸克華、倪吉信編著：《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產(chǎn)估價師》月刊

房地產(chǎn)論文7

　　在經(jīng)濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產(chǎn)出大量的產(chǎn)品，那么生產(chǎn)量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產(chǎn)品增加了，市場的銷路好了產(chǎn)品所產(chǎn)生的效益就高了，這就擴張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會擴展到擴大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，購進新的設(shè)備擴展生產(chǎn)規(guī)模等。所以說在整個經(jīng)濟發(fā)展的全過程，各個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個環(huán)節(jié)的發(fā)展變動都會引起其他環(huán)節(jié)的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。

　　當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發(fā)展到一定程度的時候，就會發(fā)展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴張發(fā)展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產(chǎn)生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發(fā)生了轉(zhuǎn)折。那么對擴張行為產(chǎn)生阻礙的因素主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

　　1核心因果鏈自身結(jié)構(gòu)的變化

　　在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，各個環(huán)節(jié)的發(fā)展擴張共同組成了因果鏈，各個環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個環(huán)節(jié)的發(fā)展都會其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發(fā)展的過程中，發(fā)生在各個環(huán)節(jié)上的作用力應(yīng)該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發(fā)生逆反現(xiàn)象。所以說在因果鏈發(fā)展的過程中，如果作用在一個環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調(diào)，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續(xù)發(fā)展擴張，這就是來自因果鏈自身結(jié)構(gòu)的阻礙因素。

　　2因果鏈的擴張運行中.會產(chǎn)生惡性循環(huán)

　　在國民經(jīng)濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產(chǎn)結(jié)構(gòu)各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也逐步失調(diào)，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環(huán)節(jié)在波動后期惡性競爭現(xiàn)象出現(xiàn)。以上的分析不難看出，因果鏈的.運行可以形成經(jīng)濟周期內(nèi)在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經(jīng)濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產(chǎn)、投入以及支出這叫個環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動。

　　在總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟波動時，可以看出政策的傾向?qū)��?jīng)濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟增長和波動都產(chǎn)生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結(jié)的政策影響以及具體實施：

　　1政策波動的影響

　　在國家發(fā)展的過程中，國家政策會做出相應(yīng)的調(diào)整，那么在政策調(diào)整的過程中，具有不規(guī)則調(diào)整的特性，而經(jīng)濟發(fā)展是具有一定的規(guī)則性的，所以國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動容易受到政策變化的影響。

　　2我國行政干預(yù)突出特點為目標一致性和多級性

　　目標一致睫是指中央政府的具體政策下達到各級政府部門后，各級政府部門行動積極活躍，由于縱向調(diào)節(jié)的特殊性質(zhì)在于，下級始終要服從于上級。但在經(jīng)濟增長和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的管理、市場的管理和物價的調(diào)整等基本問題上，各級政府的行為幾乎是同步的，我國自九十年代后期開始。國民經(jīng)濟逐漸走上穩(wěn)步、發(fā)展的道路.房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，光是1992年一年房地產(chǎn)企業(yè)猛增三倍以上.這種現(xiàn)象的產(chǎn)生很重要的原因是由于縱向行政干預(yù)的結(jié)果。中央政府不但對全國國民經(jīng)濟進行整體的協(xié)調(diào).同時還將直接干預(yù)下屬的國有大中型企業(yè)，干預(yù)從投資、生產(chǎn)到分配等任何一個環(huán)節(jié)，而其中更有來自按行業(yè)、部門分級的干預(yù)。總結(jié)起來為：中央政府的政策(指令)一各級行政機關(guān)的執(zhí)行一各企業(yè)，這些疊加起來的干預(yù)最終在企業(yè)的微觀經(jīng)濟活動中體現(xiàn)出來。其后果是企業(yè)創(chuàng)造出來的經(jīng)濟實績總是偏離集中計劃的意愿值。

房地產(chǎn)論文8

　　【摘 要】在我國經(jīng)濟體制改革進程不斷深入的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)隨之實現(xiàn)了極大程度的發(fā)展，且房地產(chǎn)項目的投資與開發(fā)也已經(jīng)成為經(jīng)濟社會發(fā)展過程中的重要內(nèi)容，特別是在房地產(chǎn)市場日趨復雜的背景之下，對于房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價工作也提出了越來越高的要求，針對其過程中存在的問題采取有效對策，是促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)保障。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項目；經(jīng)濟評價；問題

　　一、前言

　　房地產(chǎn)作為國家的剛需消費項目，在近幾年中已經(jīng)實現(xiàn)迅猛的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場復雜性的日益增大，使得房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價工作面臨著一定的挑戰(zhàn)；與其他產(chǎn)品相比較而言，房地產(chǎn)項目在投資開發(fā)上具有其自身鮮明的特點，又進一步加大了項目經(jīng)濟評價工作的難度。基于此，本文首先對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價中存在的問題進行了簡要分析，之后總結(jié)了在經(jīng)濟評價中應(yīng)注意的問題，旨在促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價中存在的問題

　　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價工作中存在的問題集中體現(xiàn)在以下幾方面：

　　1.對經(jīng)濟評價工作缺乏正確的認識

　　對房地產(chǎn)投資項目開展必要的經(jīng)濟評價是做出正確決策的重要依據(jù)，且經(jīng)濟評價工作在房地產(chǎn)市場開放之初就被引入，然而，無論是地方政府、開放商，還是業(yè)內(nèi)人士，都忽略了經(jīng)濟評價工作的重要性。

　　2.經(jīng)濟評價內(nèi)容不合理，方法不科學

　　經(jīng)濟評價工作的開展需要緊緊圍繞房地產(chǎn)投資項目，其目的在于服務(wù)開放商，然而，為了牟取利益，在評價內(nèi)容上往往會進行隨意更改，對各個方面并沒有進行深入的調(diào)查研究，且評價方法的采取也較為單一，使得評價結(jié)果的科學性無法得到保證。

　　3.經(jīng)濟評價尚未建立有效機制

　　一方面，經(jīng)濟評價工作中的主觀色彩較為強烈，將失敗原因歸結(jié)于不可控的外界因素，進而導致決策失誤；另一方面，缺乏有效的市場分析，忽略市場調(diào)研數(shù)據(jù)的作用；另外，對于項目中存在的不確定性因素也沒有予以重視，使得投資風險加大。

　　4.經(jīng)濟評價工作人員素質(zhì)較低

　　從我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況來看，其工作人員較多，但是專門從事經(jīng)濟評價工作的專業(yè)人員較少，且負責經(jīng)濟評價的工作人員的綜合素質(zhì)較低，在開展經(jīng)濟評價工作時的主觀性較強，同樣影響了評價結(jié)果。

　　三、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價中應(yīng)注意的問題

　　1.建立完善的經(jīng)濟評價體系

　　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價工作的高效開展應(yīng)依托于完善的經(jīng)濟評價體系，這對于提高經(jīng)濟評價的合理性、科學性和可行性具有十分重要的意義。首先，要對經(jīng)濟評價的內(nèi)容予以明確，對經(jīng)濟評價的指標予以規(guī)范和細化，包括盈利能力、資產(chǎn)情況、收支水平等；其次，要對經(jīng)濟評價的形式予以完善，實現(xiàn)經(jīng)濟評價和經(jīng)濟評估二者之間的有機結(jié)合，充分考慮專家的意見，從而增強決策的科學性；再次，對經(jīng)濟評價軟件予以合理的選用，站在整體的角度上開展經(jīng)濟評價工作。

　　2.重視對關(guān)鍵要素的影響分析

　　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價工作的開展還應(yīng)該對關(guān)鍵要素予以高度的重視，明確關(guān)鍵要素有哪些，并對關(guān)鍵因素和不確定因素的變化情況予以實時的關(guān)注，從根本上對房地產(chǎn)投資項目的風險程度予以把握。例如，在對整體財務(wù)分析評估體系予以建立時應(yīng)立足于整體盈利預(yù)測、總體資本投入和資本資產(chǎn)配置情況以及自主資金投資回報率這三個方面。同時，圍繞項目投入和產(chǎn)出類關(guān)鍵要素對整體盈利的影響進行彈性分析。另外，還要分析項目潛在的期權(quán)價值等。

　　3.充分發(fā)揮市場調(diào)查的作用

　　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價工作應(yīng)注意的問題還體現(xiàn)在充分發(fā)揮市場調(diào)查作用的層面之上。科學的分析和系統(tǒng)的論證是經(jīng)濟評價中的'基本環(huán)節(jié)，為了保證決策的正確，在分析之前需要開展大量的實踐調(diào)查，對市場情況予以較好的把握，如項目的社會環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和發(fā)展前景等，對獲取到的數(shù)據(jù)資料進行細致的分析和處理，在此基礎(chǔ)之上對投資項目進行經(jīng)濟評價，從源頭降低投資風險。

　　4.加大經(jīng)濟評價人才隊伍培養(yǎng)

　　加大人才隊伍的培養(yǎng)是提升房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價水平的另一有效對策。其一，應(yīng)使得經(jīng)濟評價工作人員正確的認識到經(jīng)濟評價的重要性，及其所占據(jù)的地位；其二，對經(jīng)濟評價工作人員開展必要培訓，使之掌握科學的評價方法，提高其使用經(jīng)濟評價軟件的能力，制定切實可行的方案；其三，要進一步完善人才引入機制，如激勵機制和福利待遇等，從而提高其工作積極性。

　　四、結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價一方面與經(jīng)濟效益的獲取具有直接的聯(lián)系，是決策敲定的重要依據(jù)；另一方面，經(jīng)濟評價是政府部門對房地產(chǎn)項目開展審批的重要參考，是金融機構(gòu)審批貸款的條件之一，經(jīng)濟評價的結(jié)果甚至會影響到社會經(jīng)濟的發(fā)展。因此，應(yīng)該進一步明確房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營的特點，對其經(jīng)濟評價工作中存在的實際問題予以透徹的分析，在此基礎(chǔ)之上對應(yīng)注意的問題予以全面的把握，從根本上推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]劉帥. “營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資經(jīng)濟評價的影響[J]. 科技經(jīng)濟導刊，20xx，（18）：211.

　　[2]吳雪峰. 我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價存在的問題與對策分析[J].商，20xx，（15）：238+235.

房地產(chǎn)論文9

　　一、國際宏觀調(diào)控狀況總覽

　　在世界兩大陣營之中，宏觀調(diào)控問題的解決可謂是“殊途同歸”。首先，在資本主義世界，二十世紀三十年代的世界經(jīng)濟危機之后，凱恩斯主義應(yīng)運而生，資本主義國家進入了政府與市場有機結(jié)合的現(xiàn)代化市場經(jīng)濟時期。美國羅斯福“新政”的歷史性勝利，使“國家干預(yù)經(jīng)濟”在美國、進而在整個資本主義世界被當作一項基本國策確定下來。二十世紀六七十年代的，以“滯漲”為特征的新一輪經(jīng)濟危機的爆發(fā)之后，取而代之的“混合經(jīng)濟”理論開始獨占鰲頭，八十年代初，經(jīng)濟法體系的重心開始發(fā)生轉(zhuǎn)移，逐漸實現(xiàn)了自以反壟斷法為代表的“市場規(guī)制法”向“宏觀調(diào)控法”的轉(zhuǎn)變。直至二十世紀九十年代，才出現(xiàn)了“現(xiàn)代主流經(jīng)濟學新綜合”的趨向。反觀發(fā)展歷程，從“政治國”、“經(jīng)濟國”進而到“法治國”，從消極片面的“夜警國家”到全面干預(yù)的“國家之手”，從“彌補市場缺陷”的國家干預(yù)經(jīng)濟到“塑造國家的未來”的現(xiàn)代宏觀調(diào)控，法律，尤其是經(jīng)濟法在規(guī)制國家行為過程中扮演著愈發(fā)重要的角色。 現(xiàn)代法治國家，宏觀調(diào)控法已經(jīng)或者正在成為各國經(jīng)濟法的核心內(nèi)容。從體系架構(gòu)上講，各國現(xiàn)行宏觀調(diào)控法律體系主要包括三種類型：第一，現(xiàn)代意義上的計劃法；第二，政治意義上的經(jīng)濟決策法；第三，各種作為調(diào)節(jié)手段的法律，可以細分為財稅、金融、土地、外匯管理、信貸等方面。在制定法律、構(gòu)建體系的過程中，不同國家之間有所相通，但也各有不同。德國市場經(jīng)濟采取的是社會市場模式，形成了以金融決策及其立法為主導的宏觀調(diào)控法律體系；日本市場經(jīng)濟采取的是政府主導型模式，形成了以計劃法、產(chǎn)業(yè)決策法為核心的宏觀調(diào)控法律體系；英國與美國市場經(jīng)濟采取的是消費者導向型模式，形成了以財政與貨幣決策為主導的宏觀調(diào)控法律體系。

　　二、美國模式的經(jīng)濟法評析

　　在經(jīng)濟發(fā)展的任何一個階段，政府都會或多或少地干預(yù)市場的運作，差別在于這種干預(yù)的力度與方式不同。羅斯福新政之后，美國政府將傳統(tǒng)意義上的宏觀調(diào)控方式賦予了明確的法律效力，將財稅、金融、外匯等法律化、制度化，進而打破了先期“放羊式”的消極管理模式，相繼頒布了一系列宏觀調(diào)控法律法規(guī)，二戰(zhàn)后進一步完善，形成了一套日趨完備的宏觀調(diào)控法律體系，“宏觀調(diào)控立法”逐漸成為經(jīng)濟法律體系中最為重要、起主導作用的組成部分。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，美國政府同樣采取了許多積極的調(diào)控措施，集中表現(xiàn)在：

　　1、美國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法 美國沒有中國意義上的宏觀調(diào)控概念，嚴格的說，應(yīng)該從美國憲法規(guī)定的國會調(diào)控權(quán)來理解有關(guān)宏觀調(diào)控的理論與實踐。在美國，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控職能的生成依據(jù)是聯(lián)邦憲法第一條第八款第三項的“貿(mào)易條款”。從聯(lián)邦法律來看，美國憲法有關(guān)貿(mào)易的條款經(jīng)過最高法院的逐步解釋，使聯(lián)邦的經(jīng)濟管理決策權(quán)已經(jīng)涉及到越來越多的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域就是一個典型。 在房地產(chǎn)財稅立法方面，美國非常重視對房地產(chǎn)保有的征稅，并以之作為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)運行的重要手段和地方財政收入的重要來源。從征收環(huán)節(jié)來看，大多數(shù)國家主要集中在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)征稅相對較少。一方面，極大地鼓勵了不動產(chǎn)的流動，刺激了土地的有效供給。另一方面，高額的房地產(chǎn)保有稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用房地產(chǎn)，刺激了交易活動，這既促進了房地產(chǎn)市場繁榮，又推動了房地產(chǎn)市場各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 在金融方面，為了保障貨幣政策的實施，實行市場經(jīng)濟體制的國家傾向于制定一系列與金融決策相適應(yīng)的`金融法規(guī)。191x年，美國頒布了《美國聯(lián)邦儲備法》（即中央銀行法）；20世紀30年代起，美國政府開始從金融領(lǐng)域著手大規(guī)模地干預(yù)房地產(chǎn)市場；193x年，《住宅法》的出臺以法律的形式預(yù)設(shè)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。 在土地方面，20世紀60年代，聯(lián)邦政府與州政府共同通過環(huán)境保護立法的方式部分規(guī)定了“土地利用規(guī)劃”問題；州政府也頒布了一系列調(diào)控地方社會經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范，比如加利福尼亞州有關(guān)“促進海岸開發(fā)”的法規(guī)，又如州政府通過頒布建筑、劃區(qū)、環(huán)保等法規(guī)加強其在城市規(guī)劃、環(huán)境保護方面的管理權(quán)；州政府還會通過法定的房地產(chǎn)稅征收權(quán)、房屋征用權(quán)強化對土地的管理。

　　2、美國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策 論文摘要：美國享有宏觀調(diào)控職權(quán)的組織、機構(gòu)有：白宮辦公廳，財政部，商務(wù)部，決策發(fā)展辦公室，經(jīng)濟顧問委員會以及行政管理和預(yù)算局等，在性質(zhì)上屬于聯(lián)邦政府的職能部門，但是并未排除了地方政府宏觀調(diào)控的合法性。 美國政府相繼建立了預(yù)先批準制度，加強了對進入房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的限制；同時又采取一系列住房優(yōu)惠決策，對購房消費者提供了更多的保護；頒布、實施各種與土地利用相關(guān)的城市規(guī)劃和管理法規(guī)，加強了政府對土地的控制；通過設(shè)立土地使用價值稅、土地填空稅收優(yōu)惠、選址地價稅等房地產(chǎn)稅收決策，限制房地產(chǎn)商的投資、開發(fā)行為；通過提供政府補貼住房等優(yōu)惠決策，保障低收入群體的住房利益；此外，收集、管理房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也是美國聯(lián)邦政府的一項基本職責。

　　三、美國模式對中國的啟示

　　1、建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系 經(jīng)濟法視野下宏觀調(diào)控與法的融合，是現(xiàn)代國家機器職能發(fā)展到一定程度的必然要求。當社會本身的力量不足以在私法的第一次調(diào)整中維持下去，國家擔當起第二次調(diào)整的重任。無論是作為“國家戰(zhàn)后的療傷器”，還是“經(jīng)濟危機的救急方案”，當其他一切調(diào)控手段必須通過法律手段發(fā)揮作用，法律手段被當作宏觀調(diào)控的基本手段時，建立宏觀調(diào)控立法體系成為大勢所趨。發(fā)展到一定階段的市場經(jīng)濟，對宏觀調(diào)控法有一種天然的渴求，這種渴求落實在對GDP做出巨大貢獻的房地產(chǎn)業(yè)之上，即要求我們建立并完善一種可操作性強的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系。

　　2、選擇適合的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控模式 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系的建立與完善，因各國社會經(jīng)濟模式的不同，而形成了不同的宏觀調(diào)控模式。美國受凱恩斯理論的影響，更側(cè)重于對財稅調(diào)控和貨幣調(diào)控手段的運用，調(diào)控目標上更關(guān)注于對購房消費者弱勢群體一方利益的保護；德國受社會法治國家理論的影響，更青睞于以金融調(diào)控手段和立法手段的運用，調(diào)控目標上更關(guān)注于經(jīng)濟實效。而即使在同一類型的社會經(jīng)濟模式之下，宏觀調(diào)控模式也各有特色，例如，日本和改革開放之前的中國，同樣是計劃法主導型，日本同時重視產(chǎn)業(yè)決策法在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中所發(fā)揮的巨大作用，形成了較為完備的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系，而當時的中國過分強調(diào)了經(jīng)濟總體的計劃性，嚴重影響了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的良性發(fā)展，最終權(quán)力的膨脹遏制了法治的進步。

　　3、找準規(guī)律，活學活用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段 在不同宏觀調(diào)控立法模式之下，同一調(diào)控手段在不同國家不同時期的功能仍是相通的，區(qū)別在于運用手段的力度不同。例如，在多元化選擇之下，“財政決策”得到了各國的一致認可，“金融決策”次之，然后是其他投資決策、消費決策等，這是由各種決策功能的不同決定的。財政決策利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，金融決策利于經(jīng)濟總量的增長，因此成為各國宏觀調(diào)控的首選。而在同一國家的不同階段，手段的運用也是靈活、易變的。例如，處于經(jīng)濟趕超時期的國家更加重視計劃手段的運用，或者同時擅長運用產(chǎn)業(yè)決策的調(diào)控方式；處于市場經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定期或者成熟期的國家，調(diào)控的重心轉(zhuǎn)向財政決策法，進而與金融決策法綜合運用。

　　4、淡化意識形態(tài)，回歸經(jīng)濟法價值訴求 首先，不同意識形態(tài)之下的法治之治，在理念是共通的。例如，對正義價值的追求，無論是美國“資本權(quán)力+國家權(quán)力”的干預(yù)模式，還是中國“勞動權(quán)力+國家權(quán)力”的干預(yù)模式，再到德國對“資本與勞動”的一視同仁，資本主義在“正義價值”層面耦合了社會主義對“公正價值”的追求。 其次，經(jīng)濟法追求的是社會公平，或者說是實質(zhì)公平，這并不與效率優(yōu)先相矛盾。在宏觀調(diào)控領(lǐng)域，首先強調(diào)市場主體自由競爭，由市場機制進行資源的配置，如果分配格局導致差距過大，則由政府進行宏觀調(diào)控——通過財政法和金融法來調(diào)控，實現(xiàn)實質(zhì)上的平等。 再次，對“人權(quán)保障、以人為本”理念的強化。馬克思將人定義為“一切社會關(guān)系的總和”，這意味著任何法律關(guān)系問題也都可以最終歸結(jié)為人的問題。經(jīng)濟法所表達利益的全局性與總括性與個體利益的保護并不沖突，個人利益、公共利益與國家利益之家是緊密相連、一脈相承的。

　　最后，提高政府調(diào)控的“服務(wù)意識”。正是由于服務(wù)理念的缺失，才導致了政府行為的失當。服務(wù)型政府的建設(shè)并不是一個簡單的行政法課題，它與國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，也是經(jīng)濟法所倡導的法治理念。

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新型投資產(chǎn)品。近年來，這類產(chǎn)品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模越來越大，回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產(chǎn)品，但發(fā)展十分緩慢，研究發(fā)現(xiàn)稅負較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經(jīng)驗，制定專門的稅收法律法規(guī)，分環(huán)節(jié)減少稅負，采取多種措施鼓勵投資者長期持有。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；稅負；稅收政策

　　1引言

　　房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）指的是借助專業(yè)的管理機構(gòu)對投資于房地產(chǎn)的社會分散資金進行管理運用，以達到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點之一是稅負較輕,稅收優(yōu)惠驅(qū)動是美國REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動力。我國已經(jīng)有許多學者對國內(nèi)REITs的發(fā)展模式進行了細致地研究，研究結(jié)果均顯示我國的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。

　　2我國REITs發(fā)展的稅收瓶頸

　　REITs的設(shè)立和運行均受到稅制的約束，所以運行起來十分困難，這也嚴重影響了REITs的推出。首先，購買房地產(chǎn)的公司應(yīng)按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤時需繳如下六種稅：①訂立合同時需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產(chǎn)稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產(chǎn)時，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后，公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài)，不合理的稅收待遇嚴重阻礙了REITs的發(fā)展。

　　3美國REITs稅收政策及啟示

　　3.1美國REITs稅收經(jīng)驗

　　REITs起源于1960年的美國，當前發(fā)展規(guī)模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對于REITs有著優(yōu)惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，財產(chǎn)買賣雙方免繳轉(zhuǎn)讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預(yù)提稅，但是稅務(wù)增長法案對這部分稅收進行了很大程度地減少和免除。

　　3.2啟示

　　在對REITs進行稅收立法時，要依從“導管原則”，信托財產(chǎn)的盈利由所有人承擔納稅義務(wù)，受托人只需要按其傭金數(shù)額和法定稅率繳納稅款。信托財產(chǎn)在受益人和受托人之間轉(zhuǎn)移并不構(gòu)成納稅責任，租金收入應(yīng)分配給受益人，受益人承擔納稅義務(wù)，受托人僅就收取的手續(xù)費等負擔納稅義務(wù)。

　　4我國REITs稅收立法的政策建議

　　由于各國的具體經(jīng)濟狀況、稅制和REITs發(fā)展狀況和階段都各不相同，針對我國經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟周期及REITs屬性的基礎(chǔ)上，本文建議進行以下幾點可行性改進。

　　4.1制定專門的.稅收優(yōu)惠政策

　　稅收優(yōu)惠政策是各國REITs發(fā)展的保障和動力，我國應(yīng)該制定專門的一套稅收優(yōu)惠政策，單獨設(shè)立一套完整的稅收規(guī)則。我國可以學習歐美國家經(jīng)驗，在REITs這一層面上免征所得稅，同時制定專門的法律對其進行嚴格的限制，使其在國家可控的范圍內(nèi)有序運行。

　　4.2避免重復征稅

　　首先，REITs設(shè)立時應(yīng)對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移免征增值稅，REITs運行過程中的轉(zhuǎn)讓行為所產(chǎn)生的所有流轉(zhuǎn)稅都應(yīng)該免除。其次，在存續(xù)期間，受托人管理、運營財產(chǎn)，先根據(jù)稅法規(guī)定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費用，在計算利潤時單獨核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機構(gòu)，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，以收取的手續(xù)費為納稅基礎(chǔ)繳納所得稅。最后，在終止時產(chǎn)權(quán)歸還沒有真實納稅實質(zhì)，應(yīng)免征流轉(zhuǎn)稅。

　　4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜

　　制定一系列明確針對所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場的流動性，免征印花稅，對所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵投資者長期持有該產(chǎn)品時，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠，以進一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實行減稅政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發(fā)展。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)論文11

　　一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理論研究

　　（一）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概述

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是借助網(wǎng)絡(luò)來進行房地產(chǎn)銷售的一種新興的營銷方式。它通過網(wǎng)絡(luò)讓消費者在網(wǎng)頁上了解消費者所需要了解的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項目相關(guān)的一些信息，并可以在線咨詢在售樓盤的一些具體情況。

　　（二）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的特點

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具備其獨有的特點，具體特點如下：

　　1、可以在線24小時為消費者提供服務(wù)。

　　2、隨時可以關(guān)注樓盤、房地產(chǎn)的相關(guān)信息，方便、快捷。

　　3、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動的費用花費與其它營銷方式相比較小

　　4、利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項目。

　　（三）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢

　　1、有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)信息傳播的效率。

　　2、可以為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來極好的發(fā)展空間。

　　3、打破傳統(tǒng)的營銷手段，讓消費者在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中有更大的選擇空間。

　　4、及時有效的為客戶服務(wù)。

　　5、網(wǎng)絡(luò)營銷拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)營銷的活動空間。6。網(wǎng)絡(luò)營銷有助于房地產(chǎn)項目的營銷推廣。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀及存在問題分析

　　（一）我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀

　　現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要方式有：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告、微博等。1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站我國房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷上，設(shè)計和制作的風格各異，但就體現(xiàn)的內(nèi)容來看，都展示了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢，且房產(chǎn)信息量大，內(nèi)容豐富，使消費者能方便、快捷的了解所需地產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的另一個優(yōu)勢就是信息交換。但其交易信息建設(shè)方面，客戶留言反饋、論壇的瀏覽和反饋量方面還是有待提高的。

　　2、網(wǎng)絡(luò)新聞網(wǎng)絡(luò)新聞的特點有：點擊率高、傳播速度快、涉及面廣等。網(wǎng)絡(luò)新聞也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的.重要門戶。客戶在觀看新聞的同時就能對房地產(chǎn)廣告的信息進行了解，現(xiàn)階段我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在網(wǎng)絡(luò)新聞進行項目的推廣，它是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷很好的宣傳幫手。

　　3、網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要組成部分，據(jù)艾瑞調(diào)查統(tǒng)計顯示，在整個網(wǎng)絡(luò)廣告的比重看，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告占其13。4%，從20xx年的5。7%一路上升，在沿海等一線城市，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放量更是達到了35%以上。

　　（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷存在問題

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略意識不足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)站主要是公司簡介、項目介紹和聯(lián)系方式等內(nèi)容。對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的站由于知名度小，訪問也相對很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏網(wǎng)站的推廣工作，很多人都不清楚網(wǎng)站的存在。二是網(wǎng)站內(nèi)容要不斷的更新，緊跟社會的需求。對于像搜房網(wǎng)之類的房地產(chǎn)網(wǎng)站門戶，由于它的專業(yè)性，房產(chǎn)項目的集中性，給一些通過搜房網(wǎng)推廣自己房地產(chǎn)項目的公司帶來了一些益處，更多的人了解了同一期房地產(chǎn)的項目。但對推廣企業(yè)形象及品牌建設(shè)方面并無益處。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)信息化架構(gòu)不完善房地產(chǎn)企業(yè)如果想提高企業(yè)的決策水平、經(jīng)營水平、開發(fā)效率、投資準確率，就必須及時準確的對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部信息和外部信息進行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)的信息化包括產(chǎn)品開發(fā)的信息化和企業(yè)自身內(nèi)部、外部的信息化。房地產(chǎn)企業(yè)更重視企業(yè)本身的信息化建設(shè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的信息化建設(shè)我國尚不完善，需要進一步加強。例如建設(shè)企業(yè)資源計劃的企業(yè)較少，即便有企業(yè)資源計劃建設(shè)，但是內(nèi)容的深度不夠；沒有戶型設(shè)計的資料庫，對于各種產(chǎn)品類型的優(yōu)缺點缺乏一個有效的評判標準，過度依靠設(shè)計單位的力量；對市場信息的了解方面的系統(tǒng)不完善，信息滯后，過度依賴新聞報道，缺乏一個系統(tǒng)化認知等。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展趨勢

　　（一）全民營銷

　　所謂全民營銷就是指房地產(chǎn)企業(yè)全員參與。從現(xiàn)在的萬科、綠城、碧桂園看，這些房地產(chǎn)企業(yè)都采取了新的營銷模式——全民營銷。這種模式就不單單是只有銷售部門在賣房子，而是其它部門共同參與其中。從目前看全民營銷模式雖然不一定適用于任何一個房地產(chǎn)企業(yè)，但是它卻是一種發(fā)展趨勢，行業(yè)競爭的激烈性，供應(yīng)商不斷增多，置業(yè)的飽和度也會越來越高，只有全員行動起來才有可能讓客戶與供應(yīng)量趨于平衡。

　　（二）電商營銷

　　近幾年隨著電商業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)電商的時代已經(jīng)到來，很多房地產(chǎn)電商在如火如荼的進行著，房地產(chǎn)銷售其實就是消費者在購買一種權(quán)益。以易居為代表的房地產(chǎn)電商已經(jīng)大踏步的向前走，萬達、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)也跟電商開始進行合作建立自己的電商平臺，未來房地產(chǎn)電商的趨勢將會更加明顯。

　　（三）體驗營銷

　　體驗經(jīng)濟的時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)不再是單單賣給業(yè)主房子，賣給業(yè)主一個鋼筋混凝土，而是一種體驗。現(xiàn)在的樣板房、示范區(qū)，這些都是為了給客戶一個很好的體驗。如今，體現(xiàn)不僅僅只是現(xiàn)場營造，也需要終端體驗，房地產(chǎn)企業(yè)和銷售人員應(yīng)考慮如何讓消費者更好的體驗進行房地產(chǎn)營銷。我國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種全新的營銷模式，它還處于摸索階段，還要不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。

　　參考文獻：

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　　[4]苗樂如。互聯(lián)網(wǎng)影響房地產(chǎn)[EB/OL]。騰訊房產(chǎn)，20xx。

房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)企業(yè)是現(xiàn)代我國經(jīng)濟的中堅力量也和人們的生活息息相關(guān)。近年來隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展人們對住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)的發(fā)展也越來越快，房地產(chǎn)公司需要大規(guī)模長周期的資金來發(fā)展，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來了極大的挑戰(zhàn)，隨著房產(chǎn)市場環(huán)境的不斷的完善，傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)企業(yè)的要求。下面，讓我們看看現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題。

　　1. 資金預(yù)算管理方面的問題

　　對于房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，預(yù)算管理方面的工作是十分重要的，它直接關(guān)乎到企業(yè)的存亡，如果在房產(chǎn)的過程中，資金鏈斷缺，造成工程停止，這對房產(chǎn)企業(yè)的損失的極大的。所以，預(yù)算對房產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的。在實際的運作當中，少量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有建立完善的預(yù)算指標制度，對于工作成本的預(yù)算，收益和支出沒有一個明確的認識。

　　2. 忽略了全面成本管理

　　房產(chǎn)企業(yè)的各個部門溝通不足，認為房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最終目的就是賺錢，把企業(yè)的利潤最大化作為首要的目標，往往忽略了企業(yè)的成本，而付出最小的成本問題的關(guān)鍵就在于對成本的`全面的控制管理，盡量的在工作過程中， 不浪費一分錢。如果企業(yè)有完善的成本管理系統(tǒng)，就會對企業(yè)的成本有個明確的預(yù)算，在企業(yè)的發(fā)展中，就會節(jié)省不少的成本。

　　3. 核算管理制度不健全

　　我國的房產(chǎn)市場在目前沒有十分健全的核算管理制度，因此地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際的項目過程中，并不能完全做到對收益和支出的正確核算，這就導致很多賬目取向無法查實。

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：在出租業(yè)務(wù)會計核算的程序和方法方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比，在諸多方面都存在差異。目前我國已經(jīng)出臺了一些法律規(guī)定，但是從實施的效果以及業(yè)界的反應(yīng)來看，并沒有達到一種非常理想的效果。初步來看，是由于法律條文的普適性對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有很強的針對性。正如我們所看到的，房地產(chǎn)開發(fā)公司開展出租業(yè)務(wù)需要有一個較長的周期，在這個周期的前期，主要是以投入為主，在會計報表上體現(xiàn)出來的利潤往往是負數(shù)。但是還會出現(xiàn)另一種情況，在出租業(yè)務(wù)開發(fā)后期，隨著業(yè)務(wù)鏈的穩(wěn)定以及投入金額比例的降低，利潤往往出現(xiàn)大幅增長。本文針對在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展出租業(yè)務(wù)會計核算時所遇見的問題進行研究，并且確定了研究目標、范圍以及研究方法，并提出了可行性較高的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；出租業(yè)務(wù)；會計核算

　　一、出租業(yè)務(wù)會計核算的現(xiàn)狀

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司實際狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來征收房租費和車位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業(yè)費。房地產(chǎn)開發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來承包；第三方物業(yè)公司會在每個月向房地產(chǎn)開發(fā)公司開具物業(yè)管理費發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。

　　（二）出租業(yè)務(wù)收入金額及時間點會計核算當今世界是一個多元化的世界，充滿著機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是看準了商機。1.企業(yè)開發(fā)的房屋和土地不僅有對外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時轉(zhuǎn)讓，從而獲得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當期經(jīng)營收入的實現(xiàn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產(chǎn)品收入的實現(xiàn)時間和經(jīng)營收入的確認。2.有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認點，而是以收到租金的時間作為收入的.確認點。收到資金時，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時，沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計稅方法

　　根據(jù)《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應(yīng)當對其使用簡易計稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在20xx年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，屬于“老不動產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在20xx年5月1日及以后取得的不動產(chǎn)屬于“新不動產(chǎn)”，應(yīng)該在出租的時候采用一般計稅的方法。當通過不同的計稅方法進行會計核算時，應(yīng)該按照不同的標準確認收入實現(xiàn)，如果某項房屋建筑物需要預(yù)售，應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現(xiàn)下列情況：會計沒有將收益進行確認，但企業(yè)需要繳納所得稅；會計已經(jīng)將收益進行確認，但是企業(yè)還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項目，也就是所說的“老不動產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在20xx年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產(chǎn)”與“舊不動產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。

　　三、出租房租金收入核算存在的問題

　　與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時點，通常是由開發(fā)商來操縱，而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了一種被動的境地，為租金的監(jiān)管帶來了很大的困難。

　　四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會計準則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　（一）新會計準則中的增設(shè)科目

　　將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會計準則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個獨立的個體出售的那一部分，應(yīng)該計入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個單獨的個體計量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護、維護公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應(yīng)該被認定為投資性房地產(chǎn)。

　　（三）企業(yè)會計中的融資租賃

　　根據(jù)《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ�物的主人，擁有所有�?quán)。第二，承租人有權(quán)利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預(yù)計遠低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時租賃、經(jīng)營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。

　　五、收取辦公樓租金的會計處理及預(yù)收租金的會計處理

　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：

　　（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（辦公樓累計折舊）

　　（二）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　　（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款

　　（四）提取稅金借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費附加

　　（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)支出

　　（六）上繳稅金借：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

　　參考文獻：

　　[1]王洪濤.《淺析營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算問題》.[J]鄭州至遠物業(yè)管理有限公司，20xx.

　　[2]張艷輝.《租賃業(yè)務(wù)的會計核算探討》.[J].上海玄益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，20xx（15）.

房地產(chǎn)論文14

　　摘要：伴隨我國政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調(diào)控制度針對房地產(chǎn)營銷策劃進行了進一步的系統(tǒng)規(guī)范，主要側(cè)重管理關(guān)于房地產(chǎn)貸款的工作內(nèi)容，國家制度的監(jiān)督也增加了房地產(chǎn)市場的競爭力度，導致當下的市場環(huán)境越來越激烈。研究內(nèi)容中接到了關(guān)于4PS的相關(guān)理論，針對4PS理論在實際房地產(chǎn)銷售中的應(yīng)用觀察實踐效果。本文針對當下我國市場競爭發(fā)展的大環(huán)境進行分析，側(cè)重觀察房地產(chǎn)行業(yè)在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關(guān)注未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。

　　關(guān)鍵詞：4PS理論；房地產(chǎn)；營銷策劃；應(yīng)用研究

　　引言

　　伴隨我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進步的同時也帶來了負面影響。由于前些年房地產(chǎn)市場的投資過于緊俏，導致現(xiàn)在出現(xiàn)了大量的空置房產(chǎn)，市場的主導方也由從前的賣方市場轉(zhuǎn)變成為當今的買方市場，決定權(quán)逐漸回歸到購買房產(chǎn)的消費者手中。同時，國家和政府出臺的新政策也對房地產(chǎn)市場進行了深一步的管控，宏觀調(diào)控的措施導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更加激烈的競爭力，需要通過房地產(chǎn)投資者進行專業(yè)的分析，并進行相關(guān)的戰(zhàn)略計劃實現(xiàn)營銷目標。因此，本文針對于4PS理論在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用展開研究。

　　1.4PS營銷理念概述

　　4PS是關(guān)于銷售行業(yè)的專業(yè)科學理論，通過對市場營銷內(nèi)容的分析和研究進一步確認了未來銷售的主要方向，實現(xiàn)了提升經(jīng)濟效益的終極目標。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產(chǎn)品、價格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內(nèi)容正是匯集成為營銷成功根本的元素。

　　實際營銷的過程中需要考量到諸多環(huán)節(jié)，首先，應(yīng)該根據(jù)消費者的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，將產(chǎn)品的功能性突出出來面向廣大消費者進行宣傳，產(chǎn)品的使用價值才是消費者購買的基礎(chǔ)前提；其次，根據(jù)產(chǎn)品針對的銷售族群進行價格定位，關(guān)注不同族群消費者的消費能力進行價格調(diào)控，才能夠保證產(chǎn)品的良好銷售業(yè)績；再者，生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)有可能不能直接面對消費者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業(yè)進行銷售，這就是渠道理論；最后，進行產(chǎn)品的銷售還需要關(guān)注到促銷的活動，以有效的促進行為激發(fā)消費者的消費欲望，通過吸引力掌握消費者的消費觀念是未來產(chǎn)品銷售的科學途徑。

　　2.4PS理論在實際房地產(chǎn)項目營銷計劃中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)項目銷售產(chǎn)品戰(zhàn)略

　　在研究4PS理念實際應(yīng)用的過程中，針對房地產(chǎn)的項目進行分析，更加有助于理解和掌握相關(guān)的房地產(chǎn)營銷理論，促進房地產(chǎn)營銷行業(yè)的發(fā)展。面對實際房地產(chǎn)項目的銷售工作展開分析，其中對于項目的實際產(chǎn)品進行銷售戰(zhàn)略的考量，需要關(guān)注到房地產(chǎn)產(chǎn)品實際的設(shè)計方案是夠滿足消費者的需求，在提升設(shè)計理念的同時實際的提升消費者的居住環(huán)境質(zhì)量。在提升住房功能性的同時增加新型的設(shè)計理念，提供不同類型的房屋供給消費者購買，展現(xiàn)實際住宅的藝術(shù)美感。根據(jù)環(huán)境情況設(shè)計不同的色彩，滿足人們居住的生態(tài)需求。

　　2.2房地產(chǎn)項目銷售價格戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)銷售需要制定相關(guān)的價格定位，確保實際的營銷效果達成既定的目標。在建設(shè)房地產(chǎn)項目的過程中選擇了非常良好的環(huán)境區(qū)域，主要是為了滿足提升消費者生活質(zhì)量的需求。針對一些實際出現(xiàn)的房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的初期理念是打造生態(tài)小區(qū)，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設(shè)的過程中也具有相當?shù)臐撛谖�引力。但是由于建設(shè)的區(qū)域偏離城市中心區(qū)域，導致實際的購買認知度降低。關(guān)于項目的價格定位顯得尤為重要，也需要進行科學的戰(zhàn)略分析。例如房地產(chǎn)項目起初的設(shè)計理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設(shè)計鎖定了相關(guān)的消費人群，所以市場定位趨向于品質(zhì)高度。并且按照成本審核擬定了相關(guān)的價格配比，針對消費者進行合理價格引導。

　　2.3房地產(chǎn)項目銷售渠道戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)項目的銷售渠道戰(zhàn)略清晰的認識到有賣方主導權(quán)轉(zhuǎn)向買方主導權(quán)的角度，從傳統(tǒng)的行業(yè)銷售為中心轉(zhuǎn)變成為以消費者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費者的`消費情況進行分析和判斷，了解消費者的需求是現(xiàn)代營銷渠道的重要考量內(nèi)容，也是未來發(fā)展營銷行業(yè)模式的根本基礎(chǔ)。從第四角度進行房地產(chǎn)項目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費協(xié)議。另外一種是通過銷售渠道進行銷售，有中介轉(zhuǎn)達銷售過程進而形成銷售業(yè)績。還有一種就是通過團購的方式購買產(chǎn)品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網(wǎng)絡(luò)進行營銷，伴隨科學技術(shù)的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷售額度。

　　2.4房地產(chǎn)項目促銷活動戰(zhàn)略

　　伴隨房地產(chǎn)項目的不斷增加，人們的消費理念越來越嚴謹，不再盲目的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。在當下的大環(huán)境中進行一些房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品銷售，需要客觀理性的進行分析，堅持使用傳統(tǒng)陳舊、簡單的方式進行廣告宣傳很難吸引消費者的注意力。創(chuàng)新新的方式進行產(chǎn)品項目的營銷和宣傳，才能夠提升實際的銷售幾率，進而促進資本回收的效率。在計劃投入建設(shè)的初期就進行相關(guān)的多媒體宣傳，能夠提升產(chǎn)品的知名度，為未來銷售預(yù)熱。在后期建設(shè)完成后進行主動推廣給消費者，讓消費者了解產(chǎn)品質(zhì)量，在購買后將消費者作為宣傳品牌進行推廣，進而提升了產(chǎn)品的信譽度，完成了實際的銷售工作要求。面對營銷活動末期進行延續(xù)性質(zhì)的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環(huán)境質(zhì)量進行實際分析提升了大眾的選擇幾率。

　　3.結(jié)論

　　綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實現(xiàn)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中達成營銷的目標。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產(chǎn)銷售的方式，以科學的技巧促進營銷工作的推進和拓展，并且利用4PS理論分析房地產(chǎn)商品對于消費者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時的將房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)過程，以及建設(shè)資本來源渠道等內(nèi)容透露給潛在消費者，讓消費者了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實施價格戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略，以及渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，都能夠積極有效的提升實際的營銷產(chǎn)品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產(chǎn)投資方來說，學習和掌握有效的科學理論模式，能夠構(gòu)建一套完善的營銷體系，進而實現(xiàn)銷售的目標，4PS就是切實有效的營銷策略，適用于當下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售工作當中。（作者單位：河南財政稅務(wù)高等專科學校工程經(jīng)濟系）

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)論文15

　　【摘要】企業(yè)營銷管理是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營目標實現(xiàn)的重要內(nèi)容。伴隨著營銷理念、營銷方法的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷管理難度也在不斷地增加。面對復雜的企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，針對現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)營銷中存在的問題，探索完善房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理策略具有重要的現(xiàn)實意義。本文中將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理相關(guān)問題展開具體的探討。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；營銷管理

　　隨著生產(chǎn)力和商品經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場營銷應(yīng)運而生，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中必有的環(huán)節(jié)。完善有力的房地產(chǎn)營銷管理是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營目標實現(xiàn)的重要內(nèi)容。面對復雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)管理者普遍給予了營銷管理以高度重視，并針對現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)營銷中存在的問題，探索完善房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理策略。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理的概念

　　房地產(chǎn)市場營銷管理是指房地產(chǎn)公司為了達到目標經(jīng)營，要隨時根據(jù)市場需求調(diào)整企業(yè)的一系列市場活動，從而在市場中完成物業(yè)銷售，取得利潤，這就需要對經(jīng)營方案進行分析、執(zhí)行和調(diào)整等。房地產(chǎn)營銷管理主要是針對營銷人員和需求客戶，營銷管理人員仔細分析市場需求者對房地產(chǎn)的需求情況，結(jié)合房地產(chǎn)目前的外部環(huán)境和發(fā)展方向，以國家法規(guī)和公司制度為依據(jù)，制定出科學、符合市場要求的營銷形式，從而促進房地產(chǎn)工作的良好發(fā)展，不斷提高其市場占有率和競爭力。

　　二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在營銷層面均取得了長足的發(fā)展，并積極利用各類營銷理念、營銷途徑以及營銷方法來推動企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)，促進企業(yè)的健康發(fā)展。但是，在現(xiàn)階段營銷中依然存在著一些突出的問題。集中體現(xiàn)如下：（一）對市場缺乏動態(tài)的觀察，未敏銳把握市場需求任何一個企業(yè)的發(fā)展都離不開市場。一個成功的企業(yè)，是在市場中能站穩(wěn)腳步的企業(yè)。仔細分析市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，以市場的發(fā)展方向為企業(yè)發(fā)展導向，才能促進企業(yè)持久健康的走下去。房地產(chǎn)企業(yè)在確定營銷策略前，要先對市場有一個系統(tǒng)的分析了解，但現(xiàn)在很多房地產(chǎn)在分析市場時只對市場表面進行大致分析，并未對市場進行深入了解，因此做出的營銷方案缺乏完善性和時效性，未能真正滿足市場消費者的需求，也無法與當前消費者的購買力相匹配，使得營銷方案起不到良好的營銷目的，營銷企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。（二）目標市場定位不精確，缺乏對受眾的精準營銷中國消費者群體是一個龐大的社區(qū)群體，也是一個差異性最大的群體，因為眾多消費者的收入、消費觀等都有不同，因此他們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也是不同的。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有注重消費者的個性化需求，只是一味地跟風，側(cè)重對高檔產(chǎn)品的定位，導致營銷效果不理想。之所以出現(xiàn)這種情況就是因為企業(yè)沒有根據(jù)物業(yè)類型確定主推的消費人群，沒有精準的市場定位不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，也會對整個房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)造成不良影響，導致高收入人群手里很多房，而中低收入人群無房屋可住。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理的具體策略

　　（一）充分調(diào)研市場需求，精確產(chǎn)品的定位首先，應(yīng)明確客戶群體的多元化。不同的客戶群體對房產(chǎn)的選擇也會不同，因為每個客戶對房產(chǎn)的價格、位置等要求都不同。銷售人員在開展市場調(diào)研過程中，要充分掌握不同客戶的真實需求，了解客戶的選擇范圍，最大限度滿足客戶需求，客戶的需求得到了滿足會對企業(yè)的口碑相傳起到良好的作用，從而提高企業(yè)的效益。其次，應(yīng)做好市場的調(diào)研，明確客戶的需求。市場調(diào)研就是銷售人員對市場進行深入調(diào)查和了解，掌握意向購房者的實際需求，并對調(diào)查結(jié)果進行匯總分析，確定目標客戶范圍，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的實際情況和目標客戶的.需求確定實行的營銷策略和營銷管理辦法，從而使企業(yè)的市場營銷取得良好的銷售業(yè)績。在深入調(diào)研基礎(chǔ)上，應(yīng)高度重視房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理中產(chǎn)品定位。產(chǎn)品的定位應(yīng)準確的把握市場發(fā)展趨勢，客戶的實際需求等內(nèi)容，以便在營銷策略中做到精準的定位，提升營銷的實際效果。最后，應(yīng)注重自身產(chǎn)品質(zhì)量的提升。企業(yè)在滿足客戶需求的同時，還要兼顧自身的產(chǎn)品質(zhì)量，同時要觀察和了解同行的產(chǎn)品和營銷情況。只有知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝。通過了解競爭對手的產(chǎn)品和營銷情況，可以學習其產(chǎn)品和營銷中好的方面，從而彌補自身的不足，然后調(diào)整營銷策略，進一步突出產(chǎn)品優(yōu)勢，使產(chǎn)品更好地滿足消費者需求，進而提高市場競爭力。（二）拓展房地產(chǎn)營銷渠道，發(fā)展優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)銷售代理首先，應(yīng)拓展地產(chǎn)的營銷渠道。營銷渠道是商品和服務(wù)從生產(chǎn)者走向消費者的銷售策略，營銷渠道越廣，目標客戶就會越多，相應(yīng)的成交率也會提高。因此，企業(yè)必須整合營銷渠道，形成協(xié)同效應(yīng)。首先可以將直接銷售和代理銷售綜合成一個整體，擴大營銷渠道。其次可以調(diào)動企業(yè)所有的員工都加入到銷售中去，制定完成的獎懲制度，鼓勵銷售。最后可以拓展銷售渠道，與二手房公司合作，支付其一定的費用，從而提高成交量。其次，應(yīng)發(fā)展優(yōu)質(zhì)的銷售代理。選擇何種銷售代理商對企業(yè)房產(chǎn)的銷售業(yè)績有著很大的影響。優(yōu)秀的代理商責任心強，能積極主動地開展房產(chǎn)營銷工作，而劣等代理商被動大于主動，總是等顧客自己送上門，缺少主動營銷的積極性。（三）強化房地產(chǎn)品牌建設(shè)，不斷地提升品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量在房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理中，既要關(guān)注到企業(yè)的品牌建設(shè)，也要注重提升企業(yè)的品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。具體如下：首先，強化品牌建設(shè)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品品質(zhì)是一個企業(yè)立足和生存發(fā)展的最重要因素。在房地產(chǎn)行業(yè)里，位置、小區(qū)環(huán)境、價格、房屋質(zhì)量等競爭因素中，房屋質(zhì)量是最重要的。社會在不斷發(fā)展，人們的生活水平也不斷提高，對生活品質(zhì)有了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要看到消費者的行為變化，把好房產(chǎn)品質(zhì)關(guān)，滿足客戶高品質(zhì)的需求，房產(chǎn)品質(zhì)得到了顧客的認可，其他問題就會變得容易解決。其次，提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量體現(xiàn)著企業(yè)的整體素質(zhì)。因此，要重視企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，只有這樣才能促進企業(yè)的更好發(fā)展。服務(wù)質(zhì)量包括售前和售后服務(wù)，在業(yè)主購買房產(chǎn)前讓他們感受到企業(yè)的服務(wù)，能提高成交率；在業(yè)主購買房產(chǎn)后讓他們進一步感受到企業(yè)的服務(wù)，可以促進消費者進行口碑相傳，增大成交量。（四）高度重視營銷管理團隊建設(shè)，注重團隊的績效考核營銷管理團隊建設(shè)是從人力資源保障層面給予企業(yè)營銷管理以保障。而加強對營銷管理團隊的績效考核則是確保其作用發(fā)揮的關(guān)鍵所在。具體如下：首先，應(yīng)當加強團隊建設(shè)，提升團隊的整體素質(zhì)。要想房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，提高房產(chǎn)銷售成交量，創(chuàng)房地產(chǎn)公司品牌，就需要有一支具有較強責任心的房地產(chǎn)市場營銷管理隊伍，包括優(yōu)秀的銷售人員和決策人員。要根據(jù)市場環(huán)境的變化和公司的實際發(fā)展情況對營銷管理人員進行培訓，培養(yǎng)他們分析市場、尋找不足、完善自身的能力，提高他們的銷售水平和職業(yè)道德素養(yǎng)。從而推動房地產(chǎn)公司不斷健康向前發(fā)展。其次，應(yīng)當健全績效考核機制。完善的績效考核機制能提高營銷管理人員的工作積極性，促進營銷工作的有效開展。因此，企業(yè)要不斷建立健全現(xiàn)有的考核機制，在實際實施過程中，要堅持實事求是和注重時效原則，對于成交量大和年度目標完成快的給予重大獎勵，從而提高他們的工作積極性，也能激勵其他未完成任務(wù)的員工進一步努力，達到公司目標。

　　結(jié)語

　　營銷管理對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營目標完成有著非常重要的作用。任何企業(yè)都是以盈利為目的。而要完成利潤目標可以選擇多種形式，但任何一種形式都要符合國家法規(guī)。市場營銷是企業(yè)合法盈利手段的具體體現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營效益的好壞直接取決于企業(yè)的營銷水平和營銷管理水平。

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