股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告

時間：2024-08-26 01:24:29 資產(chǎn)評估報告我要投稿

有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告推薦度：
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　　以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告

　　為北京××置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的武漢××置業(yè)有限公司(以下簡稱“武漢××”)股權(quán)給北京××商廈股份有限公司(以下簡稱“××商廈股份”)事宜，北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受××商廈股份的委托，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債進行了評估，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。

　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正和客觀的原則及必要的評估程序，本公司的評估人員對委托評估的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債實施了實地勘查、市場調(diào)查與詢證，對項目所涉及的武漢××置業(yè)有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進行了評估。

　　本次評估主要采用成本法。根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：

　　在基準(zhǔn)日2005年11月30日持續(xù)經(jīng)營的前提下，武漢××置業(yè)有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬元，負(fù)債總額為20977.14萬元，凈資產(chǎn)為10000.00萬元，調(diào)整后賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬元，負(fù)債總額為20977.14萬元，凈資產(chǎn)為10000.00萬元，評估后資產(chǎn)總額為30579.71萬元，負(fù)債總額為20977.14萬元，凈資產(chǎn)為9602.57萬元，凈資產(chǎn)評估減值為397.43萬元，減值率為3.97%。

　　項目帳面價值調(diào)整后帳面值評估價值增減值增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　流動資產(chǎn) 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08

　　長期投資 2 0.00 0.00 0.00 0.00

　　固定資產(chǎn) 3 30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29

　　其中：建筑物 4 0.00 0.00 0.00 0.00

　　機器設(shè)備 5 0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92

　　在建工程 6 30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29

　　無形資產(chǎn) 7 0.00 0.00 0.00 0.00

　　其中：土地使用權(quán) 8 0.00 0.00 0.00 0.00

　　其它資產(chǎn) 9 0.00 0.00 0.00 0.00

　　資產(chǎn)總計 10 30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28

　　流動負(fù)債 11 4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00

　　長期負(fù)債 12 16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00

　　負(fù)債總計 13 20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00

　　凈資產(chǎn) 14 10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97

　　本項目評估基準(zhǔn)日為2005年11月30日，所揭示的評估結(jié)論僅對武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟行為有效，資產(chǎn)評估結(jié)果使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年，超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。

　　評估報告的使用者應(yīng)注意特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。

　　法定代表人：孫×× 注冊資產(chǎn)評估師：孫××

　　注冊資產(chǎn)評估師：齊××

　　北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

　　二○○六年三月二十日北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 3

　　武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告書

　　武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目

　　資產(chǎn)評估報告書

　　××評報字(2006)第033-3號

　　北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受××商廈股份的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進行了評估。本公司的評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)及負(fù)債實施了實地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2005年11月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

　　(一)委托方：北京××商廈股份有限公司

　　1.企業(yè)名稱：北京××商廈股份有限公司

　　2.注冊地址：北京市××區(qū)××南路50號

　　3.法定代表人：徐××

　　4.注冊資金：人民幣24920萬元整

　　5.企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

　　6.經(jīng)營范圍：銷售百貨、針紡織品、包裝食品、副食品、糧食(限零售)、飼料、工藝美術(shù)品、珠寶首飾、銀飾品、花卉、家具、日用雜品、土產(chǎn)品、五金交電化工(不含危險化學(xué)品)、電子計算機軟硬件及外部設(shè)備、傳真機、移動電話、尋呼機及配件、飲食炊事機械、制冷空調(diào)設(shè)備、勞保用品等。

　　(二)資產(chǎn)占有方：武漢××置業(yè)有限公司

　　1.企業(yè)名稱：武漢××置業(yè)有限公司

　　2.注冊地址：武漢市硚口區(qū)大通巷16號

　　3.法定代表人：羅志偉

　　4.注冊資金：人民幣壹億元整

　　5.企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

　　6.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售;物業(yè)管理;承接裝飾工程及技術(shù)咨詢建筑及裝飾材料、五金交電、制冷空調(diào)設(shè)備、機械電器設(shè)備、儀器儀表銷售國家有專項規(guī)定的項目經(jīng)審批后方可經(jīng)營。

　　二、評估目的

　　為武漢××置業(yè)有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受××商廈股份的委托，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進行了評估，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。

　　三、價值類型及定義

　　本次評估所選用的價值類型是市場價值。

　　國際評估準(zhǔn)則對市場價值的定義為：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制。

　　四、評估范圍和對象

　　評估范圍包括：武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。

　　評估對象：流動資產(chǎn)、機器設(shè)備、在建工程、流動負(fù)債、長期負(fù)債。企業(yè)提供的總資產(chǎn)賬面值為30977.14萬元，總負(fù)債為20977.14萬元，凈資產(chǎn)為10000.00萬元。

　　機器設(shè)備：包括辦公家具、空調(diào)和電腦;

　　在建工程：為已辦完征地拆遷的硚口區(qū)中山大道242號項目的土地，及樁基工程。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業(yè)、土地級別為二級、使用權(quán)截止日為2044年6月10日。

　　五、評估基準(zhǔn)日

　　本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2005年11月30日。所有資產(chǎn)均為基準(zhǔn)日實際存在的資產(chǎn)。

　　此基準(zhǔn)日是由評估委托方及資產(chǎn)占有方結(jié)合此次的經(jīng)濟行為共同討論后確定的。

　　六、評估假設(shè)和限制條件

　　本報告是建立在以下評估假設(shè)下：

　　1.假設(shè)委估資產(chǎn)為持續(xù)經(jīng)營，即評估資產(chǎn)目前的用途和使用方式等情況不變;

　　2.假設(shè)土地使用權(quán)的狀況與假設(shè)的土地使用權(quán)狀況一致。

　　3.本次評估采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，其包括但不限于規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率等采用的是企業(yè)提供的由武漢市規(guī)劃和國土部門審批的數(shù)據(jù)，以上數(shù)據(jù)為本次評估結(jié)論成立的前提條件。

　　企業(yè)申報及本報告假設(shè)的土地使用權(quán)相關(guān)數(shù)據(jù)(包括但不限于)如下：

　　土地使用權(quán)類型：出讓土地使用權(quán)

　　土地用途：商業(yè)服務(wù)用地

　　土地使用權(quán)終止期：2044年6月10日

　　土地開發(fā)程度：宗地紅線外六通、通路、通水、排水、通電、通訊、通氣)，紅線內(nèi)場地平整

　　土地規(guī)劃容積率：5.5

　　七、評估原則

　　(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

　　(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場勘察，在掌握翔實可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學(xué)的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù);

　　(三)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日2005年11月30日的現(xiàn)行公允價值;

　　(四)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營的原則。根據(jù)被評估資產(chǎn)目前的用途和使用方式等情況繼續(xù)使用，確定相應(yīng)的評估方法、參數(shù)和依據(jù);

　　(五)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價格為基準(zhǔn)。不充分考慮由于特殊交易行為、交易背景對交易價格的影響;

　　(六)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;

　　(七)維護資產(chǎn)占有者及投資者合法權(quán)益的原則。

　　八、評估依據(jù)

　　(一)行為依據(jù)

　　1.武漢××置業(yè)有限公司董事會決議;

　　2.北京××商廈股份有限公司與北京××置業(yè)有限公司的股權(quán)收購協(xié)議;

　　3.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1.國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

　　2.國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)(1992)36號《國有資產(chǎn)評估管理北京辦法施行細(xì)則》;

　　3.國辦發(fā)[2001]102號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》;

　　4.中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[1996]03號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行);

　　5.財政部財評字[1999]91號文《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;

　　6.財政部財會[2001]43號文《實施《企業(yè)會計制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》;

　　7.財政部財企[2004]20號文關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》的通知;

　　8.《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日);

　　9.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日);

　　10.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國務(wù)院令第55號;

　　11.國土資源部《關(guān)于印發(fā)<土地分類>的通知》(國土資發(fā)[2001]255號);

　　12.《湖北省土地管理法實施條例》;

　　13.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)

　　14.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2001)

　　15.《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》;

　　16.有關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。

　　(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　1.土地使用權(quán)證;

　　2.財務(wù)付款憑證。

　　3.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　(四)取價依據(jù)

　　1.湖北省城建廳“鄂建(2003)44號文《湖北省建筑安裝工程費用定額》”;

　　2.建設(shè)部建標(biāo)[2000]38號《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》;

　　3.湖北省建設(shè)廳“鄂建(2000)066號《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額湖北省統(tǒng)一基價表》”;

　　4.湖北省建設(shè)廳“鄂建(2000)200號《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖北省單位估價表》”;

　　5.湖北省武漢市2005年11月《工程造價信息》;

　　6.評估對象所在區(qū)域地價變動指數(shù)調(diào)查資料;

　　7.評估對象所在區(qū)域近期土地取得、開發(fā)費用等標(biāo)準(zhǔn);

　　8.評估對象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料;

　　9.聯(lián)合商情(2005.11);

　　10.資產(chǎn)占有方提供的其他相關(guān)資料等;

　　11.評估基準(zhǔn)日銀行貸款利率;

　　12.其他與評估有關(guān)的資料。

　　九、評估方法

　　本次評估采用成本法，根據(jù)不同的資產(chǎn)類別，分別采用不同的方法進行評估。

　　(一)關(guān)于流動資產(chǎn)的評估

　　1.對非實物性資產(chǎn)，通過抽查核實財務(wù)憑證，核對銀行對賬單和詢證函等資料，對各項資產(chǎn)進行核實，對非實物性資產(chǎn)進行評估。

　　主要資產(chǎn)的評估方法如下：

　　(1)對現(xiàn)金的評估采用盤點倒推的辦法其倒推的計算公式為：

　　基準(zhǔn)日現(xiàn)金評估值=盤點日庫存現(xiàn)金盤點調(diào)整后的賬面數(shù) 基準(zhǔn)日至盤點日現(xiàn)金支出數(shù)-基準(zhǔn)日至盤點日現(xiàn)金收入數(shù)

　　(2)對貨幣資金的評估是在查閱了每筆存款的銀行對賬單，對未達賬項與調(diào)節(jié)表進行核對，并對數(shù)額較大的銀行賬戶進行函證的基礎(chǔ)上，分析確定評估值。

　　(3)其他應(yīng)收款是根據(jù)應(yīng)收款項的業(yè)務(wù)內(nèi)容、總體的賬齡情況、形成原因、債務(wù)人信譽情況、收回的可能性，并結(jié)合詢證函回函情況，分析確定評估值。

　　2.對存貨的評估，采用重置成本法：

　　對存貨等實物性資產(chǎn)，通過盤點，對資產(chǎn)數(shù)量及質(zhì)量進行清查，然后以成本法確定實物資產(chǎn)的評估值。

　　(1)存貨資產(chǎn)清查

　　企業(yè)存貨為在用低值易耗品，采用實際成本入賬。

　　根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，評估人員存貨進行了清查盤點，盤點數(shù)量，核實是否真實存在。

　　(2)存貨評估值的確定

　　企業(yè)在用低值易耗品賬面價值為五五攤銷后的余額。經(jīng)現(xiàn)場勘察了解在用低值易耗品的使用情況，按照市場重置價乘以成新率確定評估值。

　　3.待攤費用

　　待攤費用為裝修費，評估人員核實了有關(guān)費用發(fā)生的憑證及攤銷過程，按照核實后賬面值確認(rèn)評估值。

　　(二)關(guān)于機器設(shè)備的評估

　　1.概況

　　企業(yè)申報的機器設(shè)備為公司辦公用的家具、空調(diào)，電子設(shè)備為辦公用電腦。

　　2.評估方法

　　本次評估采用重置成本法。

　　計算公式為：評估值=重置全價*成新率

　　納入本次評估范圍內(nèi)的設(shè)備主要為一般的辦公設(shè)備、家具的評估方法介紹如下：

　　1.重置全價的確定

　　(1)辦公設(shè)備及辦公家具

　　主要從市場上、《UDC聯(lián)合商情》等資料上收集查詢設(shè)備價格。對于其中在二手市場可詢到價的舊設(shè)備，采用市場法進行評估。

　　2.成新率的確定

　　主要通過對設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場勘察，并根據(jù)各類設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限，綜合確定其綜合成新率。

　　3.評估值的確定

　　將重置全價和成新率相乘，得出評估值，從而對基準(zhǔn)日機器設(shè)備的重置凈價作出公允估值。

　　即：評估值=重置全價*成新率

　　(三)關(guān)于在建土建工程的評估

　　1.概況

　　本次評估的范圍和對象為武漢廣聯(lián)信置業(yè)有限公司位于硚口區(qū)中山大道242號的在建土建工程。包含土地和已完工的樁基工程。

　　(1)土建工程

　　在建土建工程為硚口區(qū)中山大道242號大廈的樁基工程，截至基準(zhǔn)日已完成地基勘測和樁基工程。工程包括鋼筋混凝土支護樁600根及打樁需要的其他配套工程。

　　(2)土地

　　為已辦完征地拆遷的硚口區(qū)中山大道242號項目的土地。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業(yè)、土地級別為二級、使用權(quán)截止日為2044年6月10日、規(guī)劃容積率5.5。

　　2.評估方法

　　(1)土建工程

　　本土建工程采用重置成本法評估。為避免資產(chǎn)重復(fù)計價和遺漏資產(chǎn)價值，結(jié)合本次在建工程特點，針對在建工程和具體情況，采用以下評估方法：

　　開工時間距基準(zhǔn)日半年以上的在建項目，將實際支付的工程款項中不合理支出剔除，付款進度與形象進度相匹配，再按照各類費用的價格變動幅度進行調(diào)整，并加計資金成本，得出在建工程評估值。

　　(2)土地

　　因本次委托資產(chǎn)為土地使用權(quán)，土地使用權(quán)為出讓方式取得。根據(jù)土地使用權(quán)的特點，評估采用假設(shè)開發(fā)法進行評估。

　　假設(shè)開發(fā)法原理介紹：

　　假設(shè)開發(fā)法是指在假設(shè)土地的開發(fā)是按照企業(yè)提供的資料及本報告定義的土地使用權(quán)定義進行的前提條件下。以預(yù)測的預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格為基礎(chǔ)，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

　　其公式為：地價=房地產(chǎn)價格-建筑費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-稅費租售費用開發(fā)商合理利潤。

　　(四)關(guān)于流動負(fù)債和長期負(fù)債的評估

　　關(guān)于負(fù)債項目中的短期借款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、其他應(yīng)交款、長期借款等項目的評估，我們根據(jù)企業(yè)提供的各項目明細(xì)表，對各項負(fù)債進行核實后，判斷各筆債務(wù)是否是公司基準(zhǔn)日實際承擔(dān)的，債權(quán)人是否存在，并以基準(zhǔn)日實際需要支付的負(fù)債額來確定評估值。

　　評估計算的詳細(xì)數(shù)據(jù)請閱讀資產(chǎn)評估說明和資產(chǎn)評估明細(xì)表。

　　十、評估過程

　　本次評估過程介紹如下：

　　(一)接受委托

　　在2006年2月，委托方確定北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司為本項目的資產(chǎn)評估機構(gòu)。

　　(二)擬定評估方案

　　1.明確評估目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍和對象，初步了解及委估資產(chǎn)地點分布情況、資產(chǎn)類型的有關(guān)情況。

　　2.根據(jù)資產(chǎn)評估規(guī)范要求，布置資產(chǎn)評估申報表、資產(chǎn)評估資料準(zhǔn)備清單。

　　3.按照本次委托評估資產(chǎn)的特點以及時間上的總體要求，制定資產(chǎn)評估工作計劃，確定項目組成員。

　　4.評估人員以電話溝通、電子郵件的形式輔導(dǎo)企業(yè)申報資產(chǎn)評估明細(xì)表，及對申報資料進行解釋。

　　(三)資產(chǎn)清查

　　在企業(yè)如實申報資產(chǎn)并對委估資產(chǎn)進行全面自查的基礎(chǔ)上，評估人員對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了全面清查。清查內(nèi)容主要為核實資產(chǎn)數(shù)量、使用狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)及其他影響評估作價的重要因素。資產(chǎn)清查時間為2006年2月15日2月19日。實物資產(chǎn)清查過程如下：

　　1.指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估明細(xì)表”、“土地狀況調(diào)查表”、“資料清單”及其填寫要求，進行登記填報，同時收集被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件、財務(wù)付款憑證等情況的文件資料。

　　2.初步審查資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表

　　評估人員通過查閱有關(guān)資料，了解涉及評估范圍內(nèi)具體對象的詳細(xì)狀況。然后，審查各類資產(chǎn)評估明細(xì)表，檢查有無填列不全、資產(chǎn)項目不明確現(xiàn)象，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估明細(xì)表有無漏項等。

　　3.現(xiàn)場實地勘察

　　通過與企業(yè)相關(guān)財務(wù)及資產(chǎn)管理人員的溝通了解，獲悉資產(chǎn)分布及類型后，對機器設(shè)備、電子設(shè)備、在建工程及在用低值易耗品進行現(xiàn)場的實地勘察工作。

　　4.補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細(xì)表

　　根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，進一步完善資產(chǎn)評估明細(xì)表，以做到“表”“實”相符。

　　5.核實產(chǎn)權(quán)證明文件

　　對評估范圍的土地使用權(quán)進行調(diào)查，以確認(rèn)做到產(chǎn)權(quán)清晰。

　　(四)評定估算

　　結(jié)合委估資產(chǎn)情況確定評估方法，明確評估參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)，開始評定估算工作。并進行自審，根據(jù)自審情況進行修改、完善。

　　(五)匯總、審核、遞交征求意見稿

　　進行評估結(jié)論分析、撰寫說明與報告。在報告提交委托方前，公司內(nèi)核委員會對報告進行最終復(fù)核。

　　評估報告書于3月14日出具征求意見稿。

　　(六)提交報告

　　根據(jù)委托方及資產(chǎn)占有方有關(guān)意見，并征得公司內(nèi)核委員會同意，對評估報告進行修改、完善，3月20日將正式報告提交委托方。

　　十一、評估結(jié)論

　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、客觀的原則，并履行必要的評估程序，北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進行了評估。本次評估主要采用成本法。根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：

　　資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

　　單位：人民幣萬元

　　項目帳面價值調(diào)整后帳面值評估價值增減值增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　流動資產(chǎn) 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08

　　項目帳面價值調(diào)整后帳面值評估價值增減值增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　長期投資 2

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　固定資產(chǎn) 3

　　30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29

　　其中：建筑物 4

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　機器設(shè)備 5

　　0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92

　　在建工程 6

　　30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29

　　無形資產(chǎn) 7

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　其中：土地使用權(quán) 8

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　其它資產(chǎn) 9

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　資產(chǎn)總計 10

　　30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28

　　流動負(fù)債 11

　　4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00

　　長期負(fù)債 12

　　16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00

　　負(fù)債總計 13

　　20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00

　　凈資產(chǎn) 14

　　10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97

　　本評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價格，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。

　　十二、特別事項說明

　　以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(包括但不限于)：

　　(一)評估結(jié)論是北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

　　(二)由武漢××置業(yè)有限公司提供的與評估相關(guān)的經(jīng)濟行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財務(wù)報表、會計憑證、資產(chǎn)明細(xì)及其北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 15

　　武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告書他有關(guān)資料，是編制本報告的基礎(chǔ)。委托方、資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對其提供的以上評估原始資料的真實性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。

　　(三)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　評估報告使用者應(yīng)注意以上的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。

　　十三、評估報告基準(zhǔn)日期后重大事項

　　評估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對評估結(jié)論造成影響時，不能直接使用本評估結(jié)論，須對評估結(jié)論進行調(diào)整或重新評估。

　　在評估基準(zhǔn)日至評估報告提出日期之間，尚未發(fā)現(xiàn)其他對評估結(jié)論造成較大影響的重大事項。

　　十四、評估報告法律效力

　　(一)本評估報告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營為前提條件;

　　(二)本報告書所揭示的評估結(jié)論僅對被評估資產(chǎn)和北京××置業(yè)有限公司部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟行為有效，資產(chǎn)評估結(jié)果使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起1年，當(dāng)評估目的在評估基準(zhǔn)日后1年內(nèi)實現(xiàn)時，可將評估結(jié)論做為本經(jīng)濟行為所涉及資產(chǎn)價值的參考依據(jù)，超過1年，需重新評估;

　　(三)本評估報告在評估機構(gòu)蓋章和注冊資產(chǎn)評估師簽字后，具有法律效力;

　　(四)本報告書的評估結(jié)論僅供委托方使用，報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，我公司不會隨意向他人提供或公開。

　　北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 16

　　武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告書

　　十五、評估報告提出日期

　　本報告書提交委托方的時間為：2006年3月20日。

　　法定代表人：孫×× 注冊資產(chǎn)評估師：孫××

　　注冊資產(chǎn)評估師：齊××

　　北京××資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

　　二○○六年三月二十日

　　資產(chǎn)評估報告書備查文件

　　一、有關(guān)經(jīng)濟行為文件