公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
遼寧元正資產(chǎn)評估有限公司接受大連友誼(集團(tuán))股份有限公司的委托，就大連友誼(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股權(quán)項(xiàng)目之經(jīng)濟(jì)行為，所涉及的大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估。以下是小編整理的關(guān)于公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告范文。歡迎大家參考!
大連友誼(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股權(quán)項(xiàng)目
資 產(chǎn) 評 估 報 告
元正評報字[2016]第 186號
摘 要
遼寧元正資產(chǎn)評估有限公司接受大連友誼(集團(tuán))股份有限公司的委托，就大連友誼(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股權(quán)項(xiàng)目之經(jīng)濟(jì)行為，所涉及的大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估。
評估對象為大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍是大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)等資產(chǎn)及相應(yīng)負(fù)債。
評估基準(zhǔn)日為 2016年 8月 31日。
本次評估的價值類型為市場價值。
本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，結(jié)合委估對象的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司進(jìn)行整體評估。
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，得出大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日 2016年 8月 31日的評估
結(jié)論如下：
資產(chǎn)賬面價值307.49萬元，評估值304.27萬元，評估減值3.22萬元，減值率
1.05%。
負(fù)債賬面價值6，798.42萬元，評估值6，798.42萬元，評估增值0.00萬元，增值
率0.00%。
凈資產(chǎn)賬面價值-6，490.93萬元，評估值-6，494.15萬元，評估減值3.22萬元，
減值率0.05%。
詳見下表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
評估基準(zhǔn)日：2016年 8月 31日
被評估單位：大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司 金額單位：人民幣萬元
項(xiàng) 目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
流動資產(chǎn) 278.69 275.28 -3.41 -1.22
非流動資產(chǎn) 28.80 28.99 0.19 0.66
其中：可供出售金融資產(chǎn)長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)
固定資產(chǎn) 28.80 28.99 0.19 0.66在建工程工程物資固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)其他非流動資產(chǎn)
資產(chǎn)總計 307.49 304.27 -3.22 -1.05
流動負(fù)債 6，798.42 6，798.42 0.00 0.00
非流動負(fù)債 0.00 0.00 0.00
負(fù)債合計 6，798.42 6，798.42 0.00 0.00
凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益) -6，490.93 -6，494.15 -3.22 -0.05資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。
本報告評估結(jié)果使用有效期一年，即自 2016年 8月 31日至 2017年 8月 30日使用有效。
評估報告日 2016年 10月 22日。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告全文。
資產(chǎn)評估師：吳艷茹
資產(chǎn)評估師：王園園遼寧元正資產(chǎn)評估有限公司
大連友誼(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股權(quán)項(xiàng)目
資 產(chǎn) 評 估 報 告
元正評報字[2016]第 186號
大連友誼(集團(tuán))股份有限公司：
遼寧元正資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對貴公司擬轉(zhuǎn)讓持有的大連友誼(集團(tuán))股份有限公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的該公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日 2016年 8月 31日的市場價值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、委托方、被評估單位和業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為大連友誼(集團(tuán))股份有限公司，被評估單位為大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司，委托方是被評估單位的控股股東。
(一)委托方概況
公司名稱：大連友誼(集團(tuán))股份有限公司
公司地址：遼寧省大連市中山區(qū)七一街 1號
法定代表人：熊強(qiáng)
注冊資本：叁億伍仟陸佰肆拾萬元
經(jīng)濟(jì)類型：股份有限公司(上市)
營業(yè)執(zhí)照注冊號：210200000006827
經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā);(以下限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營)商品零售、酒店、對船供應(yīng)、進(jìn)出口貿(mào)易、免稅商品;農(nóng)副產(chǎn)品收購;客房寫字間出租、企業(yè)管理服務(wù)、廣告業(yè)務(wù)。
(二)被評估單位概況
企業(yè)名稱：大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司
注冊地址：中山區(qū)解放路 580號
法定代表人：楊立斌
企業(yè)類型：有限責(zé)任公司
注冊資本：2000萬元
實(shí)收資本：2000萬元
1.企業(yè)性質(zhì)、歷史沿革
大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司是由大連市工商行政管理局批準(zhǔn)成立，于 2004年 5月正式成立，由大連友誼(集團(tuán))股份有限公司出資 1800萬元占股 90%與大連友誼合升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資 200 萬元占股 10%共同組建，主要經(jīng)營：場地柜臺租賃，國內(nèi)一般貿(mào)易(法律、法規(guī)禁止的項(xiàng)目除外;法律、法規(guī)限制的項(xiàng)目取得許可后方可經(jīng)營)。大連友誼(集團(tuán))股份有限公司持有大連友誼購物發(fā)展有限公司 90%股份。
截止評估基準(zhǔn)日，各股東資本構(gòu)成、持股比例情況如下：
序號 股東名稱 出資額(萬元人民幣) 出資比例%
1 大連友誼合升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 200.00 10
2 大連友誼(集團(tuán))股份有限公司 1，800.00 90
合 計 2，000.00 100
2.經(jīng)營范圍場地柜臺租賃;企業(yè)管理服務(wù);國內(nèi)一般貿(mào)易;(法律、法規(guī)禁止的項(xiàng)目除外;法律、法規(guī)限制的項(xiàng)目取得許可證后方可經(jīng)營)。
3.資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營狀況
截止 2016年 8月 31日，公司資產(chǎn)總額為 307.49萬元，負(fù)債總額為 6，798.42萬元，凈資產(chǎn)-6，490.93 萬元。2016 年 1-8 月份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 2，489.63 萬元，凈利潤-91.06萬元。公司 2013年、2014年、2015年及 2016年 8月 31日會計報表已經(jīng)大華會計師事務(wù)所有限公司審計，均出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。公司近 3年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營狀況如下表：
公司資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營狀況單位：人民幣萬元
項(xiàng)目 2016 年 8 月 31 日 2015年 12月 31日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
總資產(chǎn) 307.49 175.52 687.07 551.50
總負(fù)債 6，798.42 6，575.39 6，955.95 6，559.87
凈資產(chǎn) -6，490.93 -6，399.87 -6，268.88 -6，008.37
項(xiàng)目 2016 年 1-8 月 2015 年度 2014 年度 2013 年度
營業(yè)收入 2，489.63 4，096.29 4，030.94 3，819.18
營業(yè)利潤 91.47 -130.77 -260.54 -424.71
利潤總額 91.06 -130.99 -260.51 -424.57
凈利潤 91.06 -130.99 -260.51 -424.57
(二)業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者本評估報告的業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者是經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。
二、評估目的
為大連友誼(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為，提供大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日時的市場價值的參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
評估對象是大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益價值。評估范圍為大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，資產(chǎn)總額為307.49 萬元，負(fù)債總額為 6，798.42 萬元，凈資產(chǎn)-6，490.93 萬元。具體包括流動資產(chǎn) 278.69萬元;非流動資產(chǎn) 28.80萬元;流動負(fù)債 6，798.42萬元。
上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)大連分所出具的專項(xiàng)審計報告(大華審字[2016]007834號)審計的資產(chǎn)負(fù)債表，評估是在企業(yè)經(jīng)過審計后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為貨幣資金、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨及固定資產(chǎn)。主要情況如下：
1.主要資產(chǎn)法律權(quán)屬狀況：
納入本次評估的存貨均屬被評估單位所有。
2.主要資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況納入本次評估范圍的主要資產(chǎn)為企業(yè)出售的存貨及自用的固定資產(chǎn)。
3.主要資產(chǎn)物理狀況
納入評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)為車輛、電子設(shè)備及辦公家具。車輛為瑞風(fēng)商務(wù)車，電子設(shè)備為電腦、監(jiān)控系統(tǒng)等電子設(shè)備，辦公家具為會議桌。
上述各類資產(chǎn)使用基本正常。
四、價值類型及其定義
考慮本次評估目的為大連友誼(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的大連友誼購
物廣場發(fā)展有限公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為，提供大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司的.股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日時的市場價值的參考依據(jù)，對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求，因此選擇市場價值作為評估結(jié)論的價值類型。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是 2016年 8月 31日。資產(chǎn)評估中的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。
評估基準(zhǔn)日是委托方根據(jù)本次評估目的的具體要求確定的。委托方在確定評估基準(zhǔn)日考慮的主要因素包括滿足經(jīng)濟(jì)行為的時間要求，選擇會計期末以便于明確界定評估范圍和準(zhǔn)確高效清查資產(chǎn)。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：
(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議修訂);
2.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年);
3.2016年 1月 13日，國務(wù)院第 119次常務(wù)會議通過的國務(wù)院令第 666 號《中華人民共和國增值稅暫行條例》;
4.《增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》(財稅〔2008〕170號);
5.《關(guān)于全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的的通知》(財稅【2016】36號);
6.其他有關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。
(二)評估準(zhǔn)則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財企(2004)20號);
2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財企(2004)20號);
3.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》(2007 年 11 月 28 日中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布2011年 12月 30日修訂中評協(xié)[2011]230號);
4.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》(中評協(xié)[2007]189號);
5.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189號);
6.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)[2007]189號);
7.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》(中評協(xié)[2011]227號);
8.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》(2007 年 11 月 28 日中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布2011年 12月 30日修訂 中評協(xié)【2011】230號);
9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》(中評協(xié)【2012】248號);
10.《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)【2010】214號);
11.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)[2003]18號);
12.《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財政部令第 33號公布，2014年 7月 23日根據(jù)《財政部關(guān)于修改企業(yè)會計準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則的決定》修改);
13.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 1號—存貨》等 41項(xiàng)具體準(zhǔn)則(財會[2006]3號發(fā)布 2014年 1-7月新增或修訂八項(xiàng)會計準(zhǔn)則)。
(三)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1.重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
2.其他參考資料。
(四)取價依據(jù)
1.《2015機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》(機(jī)械工業(yè)信息研究院);
2.其他參考資料。
(五)其它參考資料
1.大連友誼購物廣場發(fā)展有限公司 2013年、2014年、2015年及評估基準(zhǔn)日會計報表及審計報告;
2.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(第二版)》(北京科學(xué)技術(shù)出版社);
3.wind資訊金融終端;
4.《投資估價》([美]Damodanran著，[加]林謙譯，清華大學(xué)出版社);
5.《價值評估：公司價值的衡量與管理(第 3版)》 ([美]Copeland，T.等著，郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社);
6. 其他參考資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析了三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性。
由于難以收集到足夠與被評估單位在管理、資產(chǎn)類型、生產(chǎn)規(guī)模、盈利狀況等類似的企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易案例和上市公司，因此不宜采用市場法。
被評估企業(yè)為傳統(tǒng)的零售企業(yè)，由于大連市零售店面過多，電商發(fā)展迅猛，競爭激烈，歷史年度經(jīng)營狀況日益惡化，其未來年度其收益與風(fēng)險不能可靠地估計，因此本次評估未選擇收益法進(jìn)行評估。
被評估企業(yè)有完整的會計記錄信息，申報的委估資產(chǎn)明確，可根據(jù)財務(wù)資料和構(gòu)建資料以及現(xiàn)場勘察核實(shí);另外，經(jīng)訪談和收集行業(yè)資料等途徑調(diào)查了解，除已申報資產(chǎn)、負(fù)債外，未有跡象表明存在顯著的帳外可確指或不可確指的無形資產(chǎn)。
因此本次評估可以選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹
資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)價值的方法。
各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法如下：
1.流動資產(chǎn)
(1)貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款。
對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實(shí)后賬面值為評估值。
(2)其他應(yīng)收款
對其他應(yīng)收款的評估，評估人員在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，采用個別認(rèn)定和賬齡分析的方法估計評估風(fēng)險損失，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項(xiàng)等有充分理由相信全部能收回的，評估風(fēng)險損失為 0;對有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長的，評估風(fēng)險損失為 100%;對很可能收不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參考企業(yè)會計計算壞賬準(zhǔn)備的方法，根據(jù)大連友誼(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)項(xiàng)目?資產(chǎn)評估報告賬齡分析估計出評估風(fēng)險損失。
經(jīng)評估人員和企業(yè)人員分析，并經(jīng)對客戶和往年收款的情況判斷，評估人員認(rèn)為，對關(guān)聯(lián)方、職工個人、集團(tuán)內(nèi)部的往來款項(xiàng)，評估風(fēng)險壞賬損失的可能性為 0;
對外部單位發(fā)生時間 1年以內(nèi)的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失的可能性為 5%;發(fā)生時間 1到 2年的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失的可能性在 10%;發(fā)生時間 2到 3年的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失的可能性在 20%;發(fā)生時間 3 年至 4 年的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失的可能性在 30%;發(fā)生時間 4年至 5年的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失的可能性在 50%;5年以上評估風(fēng)險損失為 100%。
按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評估風(fēng)險損失，以其他應(yīng)收款合計減去評估風(fēng)險損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。
(3)預(yù)付賬款
對預(yù)付賬款的評估，評估人員在對預(yù)付款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，未發(fā)現(xiàn)收款單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時提供貨物等情況，以核實(shí)后賬面值作為評估值。
(4)存貨存貨為低值易耗品。
低值易耗品的評估
評估值=單臺重置價值×成新率×數(shù)量
2.非流動資產(chǎn)設(shè)備類資產(chǎn)
根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況，主要采用重置成本法進(jìn)行評估。
評估值
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