地產(chǎn)營銷策劃書

時(shí)間：2022-12-20 09:31:38 營銷策劃書我要投稿

地產(chǎn)營銷策劃書(集合15篇)

　　時(shí)光匆匆，我們?cè)诿β抵斜甲撸欢螘r(shí)間的工作已告一段落，我們的工作再譜新的篇章，同樣也要定好新的目標(biāo)，此時(shí)需要提前做好策劃書了�？靵韰⒖疾邉潟窃趺磳懙陌桑旅媸切【幘恼淼牡禺a(chǎn)營銷策劃書，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

地產(chǎn)營銷策劃書(集合15篇)

地產(chǎn)營銷策劃書1

　　一、活動(dòng)目的

　　時(shí)間飛逝，轉(zhuǎn)瞬間，一年一度的圣誕節(jié)又即將來臨，為了增進(jìn)員工之間的感情，展現(xiàn)太東地產(chǎn)的企業(yè)形象，擬圣誕節(jié)當(dāng)天舉行圣誕歡聚派對(duì)，向員工和現(xiàn)場(chǎng)客戶傳遞圣誕的祝福。

　　二、活動(dòng)主題

　　放飛夢(mèng)想傳遞祝福

　　三、活動(dòng)對(duì)象

　　地產(chǎn)集團(tuán)全體員工(項(xiàng)目留守人員除外)

　　四、活動(dòng)時(shí)間

　　xx年12月25日(周三)下午15：00—18：00

　　五、活動(dòng)地點(diǎn)

　　太東·時(shí)尚島咖啡廳及前廣場(chǎng)(利用公司的自有物業(yè)作為活動(dòng)場(chǎng)地，整合資源以節(jié)省費(fèi)用;與此同時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)客戶傳遞太東地產(chǎn)的企業(yè)精神，烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍)

　　六、活動(dòng)形式及籌備

　　1、圣誕樹：擬借用時(shí)尚島銷售部的圣誕樹，在購買圣誕樹前綜合考慮本次活動(dòng)的需求，選擇一棵較為高大和茂盛的圣誕樹，并事先定好圣誕樹的裝飾品。

　　2、喝咖啡吃糕點(diǎn)：將圓桌和凳子擺放在前廣場(chǎng)圍成圓圈，各位員工可以一邊吃燒烤和蛋糕，一邊參加游戲或欣賞節(jié)目。

　　3、提前讓各位員工準(zhǔn)備好用以互贈(zèng)的圣誕禮物，提倡物美價(jià)廉和別出心裁，并將標(biāo)有號(hào)碼的便利貼貼在禮物上，由禮物提供者各自簽上名字，以便于后續(xù)活動(dòng)中的禮物互贈(zèng)。

　　4、其它節(jié)日氛圍的物料籌備：每位員工各發(fā)一頂圣誕帽，有太東Logo;現(xiàn)場(chǎng)做簡單布置，襯托出現(xiàn)場(chǎng)喜慶、活躍的節(jié)日氣氛;現(xiàn)場(chǎng)播放《平安夜》、《圣誕鐘聲》等圣誕頌歌。

　　七、活動(dòng)方案

　　1、幸福祈禱：給參加活動(dòng)的每位員工發(fā)一張精致的圣誕小賀卡，自行填寫圣誕愿望，并集中掛在營銷中心的圣誕樹上，然后閉目許愿。

　　2、游戲環(huán)節(jié)：聽音樂搶凳子、現(xiàn)場(chǎng)瘋狂猜歌(搶答)、拍七令(報(bào)到七的人不能報(bào)數(shù)，而是拍下一個(gè)人的肩膀，出現(xiàn)錯(cuò)誤者現(xiàn)場(chǎng)表演節(jié)目)。

　　注：游戲環(huán)節(jié)建議設(shè)立小獎(jiǎng)勵(lì)以刺激員工們的活動(dòng)熱情。

　　3、年會(huì)節(jié)目試演：將地產(chǎn)的年會(huì)節(jié)目提前在本次活動(dòng)試演，讓表演的員工提前適應(yīng)舞臺(tái)氣氛，并讓觀眾提出改進(jìn)意見。

　　4、真情互贈(zèng)：將各位員工所提供的禮物全部堆放在中間，然后輪流抽簽上前領(lǐng)取禮物，禮物抽完后互相向禮物的提供者真誠地道一聲祝福。

　　5、放飛夢(mèng)想：現(xiàn)場(chǎng)宣布太東地產(chǎn)的發(fā)展宏愿，由領(lǐng)導(dǎo)班子將愿望寫在系在大氫氣球的橫幅紙上，同時(shí)將員工的愿望也寫在上面，全體員工共同放飛氣球，并合照留念。

　　八、物料及預(yù)算

　　(略)

地產(chǎn)營銷策劃書2

　　一、項(xiàng)目簡介：

　　某房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

　　某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

　　現(xiàn)在，一期多層尚有37現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。

　　由此可見，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

　　二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭格局：

　　A、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但某房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競(jìng)爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭關(guān)系。

地產(chǎn)營銷策劃書3

　　這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營銷大賽開拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，秉承公平公正公開的原則，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營銷策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學(xué)生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺(tái)。

　　本大賽涉及多個(gè)專業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的房地產(chǎn)營銷策劃以及樓盤推廣的活動(dòng)中，進(jìn)入十強(qiáng)者更能獲得專業(yè)培訓(xùn)與樓盤實(shí)地考察的機(jī)會(huì)，豐富專業(yè)知識(shí)，提升自身能力。同時(shí)，為鼓勵(lì)大家積極參與，大賽還設(shè)有豐厚的獎(jiǎng)金哦!

　　(一)報(bào)名：

　　1、時(shí)間：xx月xx號(hào)-xx月xx號(hào)

　　2、參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽，每支隊(duì)伍為4-5人。(即日?qǐng)?bào)名即日參賽)

　　3、報(bào)名方式：

　　(1)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：

　�、俚顷戀Y環(huán)學(xué)院官方的網(wǎng)站“bbs.xxxxx.com”，下載報(bào)名表，按要求填寫完畢，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：

　　②截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

　　①至報(bào)名點(diǎn)填寫報(bào)名表，并上交工作人員

　�、跁r(shí)間：xx月xx號(hào)-xx號(hào)

　　③地點(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T口

　　(二)初賽

　　1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際

　　2、比賽形式：

　　作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等)，便拍3-5張照片，并對(duì)照片進(jìn)行說明。

　　3、要求：

　　(1)作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴(yán)禁抄襲

　　(2)參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博(可用原私人微博)，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊(duì)伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊(duì)”。比賽期間及時(shí)上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”)，主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證，更新動(dòng)態(tài)。

　　4、作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至xx月xx日20:00

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　　(1)由本校專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng)，滿分100分，此部分成績分別占總成績35%，35%

　　(2)選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名(不含20名)之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績30%

　　(3)投票時(shí)間為：xx月x日-xx月x日00:00

　　(4)最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽。如果初賽的總成績相同，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽;若得分還是相同，則以專業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù);若還是相同，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn)。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn)。

　　(三)復(fù)賽

　　1、主題：策劃最好的地產(chǎn)

　　2、比賽形式：

　　(1)進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，并組織進(jìn)行樓盤實(shí)地考察。

　　(2)參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中A、B、C這三個(gè)區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完成一份策劃書，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：，

　　并于同一時(shí)間用長微博工具上傳至隊(duì)伍微博。

　　(3)參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博。

　　3、要求：

　　(1)策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字?jǐn)?shù)在3000字以上。

　　(2)隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康，積極向上。時(shí)長3-5分鐘。

　　4、(1)作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前

　　(2)隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前。

　　注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　　(1)選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”;

　　參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準(zhǔn)，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎(jiǎng)”�？蔁o限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：11月16號(hào)00:00，超過此時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)無效

　　(2)由本學(xué)院專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專業(yè)點(diǎn)評(píng)，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽。老師對(duì)選手的點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來。

　　(3)五強(qiáng)產(chǎn)生過程及其名單將通過本大賽微博進(jìn)行公示。

　　(4)作品形式：word文檔。可用PPT、建筑模型(泡沫)、3D圖、平面設(shè)計(jì)等(不限)形式加以說明。

　　(三)決賽

　　1、主題：營銷達(dá)人就是你

　　2、比賽形式：

　　(1)決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營銷方案，包括：分析A、B、 C地塊的聯(lián)系，設(shè)計(jì)理念，營銷手段等。于指定時(shí)間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：

　　(2)決賽當(dāng)晚：

　�、� Presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營銷方案展示，時(shí)長15分鐘;

　�、诖疝q環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營銷方案提出問題，選手做答，時(shí)長5分鐘。

　　3、評(píng)分規(guī)則：

　　(1)各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分

　　(2)取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)。

　　(四)大賽獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置

　　1、獎(jiǎng)項(xiàng)：冠、亞、季軍各一名，

　　優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名

　　最高人氣獎(jiǎng)一名。

　　3、獎(jiǎng)金(待定)：

　　冠軍500元

　　亞軍300元

　　季軍200元

　　優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元

　　最佳人氣獎(jiǎng)100元

　　(五)大賽主辦方：

　　廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院

　　(六)大賽合作單位：

　　佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　云東海麗日天鵝湖

　　(七)其他

　　1、大賽交流Q群：xxxxxxxx

　　2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽

　　3、若有參賽人員對(duì)評(píng)分有異議，可以找仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁委員會(huì)由：專業(yè)老師，學(xué)院黨書記，學(xué)院輔導(dǎo)員，房地產(chǎn)開發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成。

　　4、大賽組委會(huì)將通過大賽Q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。

地產(chǎn)營銷策劃書4

　　前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

　　××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。

　　本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。

　　項(xiàng)目總投資約1800萬元。

　　經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。

　　根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項(xiàng)目營銷總體策略營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。

　　概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

　　1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

　　2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。

　　3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

　　5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷售(招商)目標(biāo)2.銷售目標(biāo)分解四、營銷階段計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

　　五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

　　(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

　　(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

　　2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。

　　3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

　　2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　　(二)宣傳媒介組合1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

　　2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

　　3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹�，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。

地產(chǎn)營銷策劃書5

　　（一）報(bào)名：

　　1、時(shí)間：10月21號(hào)-10月27號(hào)

　　2、參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽，每支隊(duì)伍為4-5人。（即日?qǐng)?bào)名即日參賽）

　　3、報(bào)名方式：

　�。�1）網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：

　�、� 登陸資環(huán)學(xué)院網(wǎng)站“bbs.kt250.com”，下載報(bào)名表，按要求填寫完畢，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@126.com

　�、� 截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00

　�。�2）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

　�、� 至報(bào)名點(diǎn)填寫報(bào)名表，并上交工作人員

　�、� 時(shí)間：10月24號(hào)-25號(hào)

　�、� 地點(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T口

　　（二）初賽

　　1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際

　　2、比賽形式：

　　圍繞主題，對(duì)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解讀，可涉及法律法規(guī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，房產(chǎn)設(shè)計(jì)理念、對(duì)房地產(chǎn)未來看法等相關(guān)方面，諷刺時(shí)弊，銳意創(chuàng)新，并通過繪畫(附上100左右說明寓意)、視頻、音頻、文稿等任意形式加以說明，在指定時(shí)間內(nèi)發(fā)送至以下郵箱：

　　作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等），便拍3-5張照片，并對(duì)照片進(jìn)行說明。

　　3、要求：

　　（1）作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴(yán)禁抄襲

　　（2）參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博（可用原私人微博），并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊(duì)伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊(duì)”。比賽期間及時(shí)上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”），主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證，更新動(dòng)態(tài)。

　　4、作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至10月31日20:00

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　�。�1）由本校專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng)，滿分100分，此部分成績分別占總成績35%，35%

　�。�2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名（不含20名）之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績30%

　�。�3）投票時(shí)間為：11月1日-11月3日00:00

　　（4）最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽。如果初賽的總成績相同，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽。若得分還是相同，則以專業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù)。若還是相同，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn)。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn)。

　　（三）復(fù)賽

　　1、主題：策劃最好的地產(chǎn)

　　2、比賽形式：

　　（1）進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，并組織進(jìn)行樓盤實(shí)地考察。

　　（2）參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中a、b、c這三個(gè)區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完成一份策劃書，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@126.com，

　　并于同一時(shí)間用長微博工具上傳至隊(duì)伍微博。

　�。�3）參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博。

　　3、要求：

　�。�1）策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字?jǐn)?shù)在3000字以上。

　�。�2）隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康，積極向上。時(shí)長3-5分鐘。

　　4、（1）作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前

　　（2）隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前。

　　注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　�。�1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”。

　�。�2）由本學(xué)院專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專業(yè)點(diǎn)評(píng)，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽。老師對(duì)選手的點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來。

　�。�3）五強(qiáng)產(chǎn)生過程及其名單將通過本大賽微博進(jìn)行公示。

　�。�4）作品形式：word文檔�？捎胮pt、建筑模型（泡沫）、3d圖、平面設(shè)計(jì)等（不限）形式加以說明。

　　（四）決賽

　　1、主題：營銷達(dá)人就是你

　　2、比賽形式：

　�。�1）決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營銷方案，包括：分析a、b、 c地塊的聯(lián)系，設(shè)計(jì)理念，營銷手段等。于指定時(shí)間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@126.com

　�。�2）決賽當(dāng)晚：

　�、� presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營銷方案展示，時(shí)長15分鐘。

　　② 答辯環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營銷方案提出問題，選手做答，時(shí)長5分鐘。

　　3、評(píng)分規(guī)則：

　　（1）各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分

　�。�2）取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)。

　　（五）大賽獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置

　　1、獎(jiǎng)項(xiàng)：冠、亞、季軍各一名，優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名最高人氣獎(jiǎng)一名。

　　3、獎(jiǎng)金（待定）：冠軍500元

　　亞軍300元

　　季軍200元

　　優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元

　　最佳人氣獎(jiǎng)100元

　　（六）大賽主辦方：

　　廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院

　　（七）大賽合作單位：

　　佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　云東海麗日天鵝湖

　　（八）其他

　　1、大賽交流q群：

　　2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽

　　4、大賽組委會(huì)將通過大賽q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。

地產(chǎn)營銷策劃書6

　　我把全程綜合策劃案分為四個(gè)階段：既資源整合階段、價(jià)值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費(fèi)用的提出。

　　一、資源整合階段

　　所謂資源整合，就是策劃公司接手項(xiàng)目后，采取各種手段，進(jìn)行大量的調(diào)研，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。充分發(fā)掘項(xiàng)目的各種顯性資源和隱性資源。后對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位，對(duì)開發(fā)商提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個(gè)程序

　　[1]、項(xiàng)目SWOT分析

　　項(xiàng)目SWOT分析包括優(yōu)勢(shì)分析、劣勢(shì)分析、機(jī)遇分析和威脅分析。

　　在一個(gè)項(xiàng)目沒有開始之前，策劃公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競(jìng)爭環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素等各方面的因素進(jìn)行全方位的調(diào)研。各種因素在同一個(gè)項(xiàng)目中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢(shì)，也可能表現(xiàn)為劣勢(shì)；可能會(huì)成為機(jī)遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢(shì)同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，威脅可轉(zhuǎn)化為機(jī)遇。如當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率，低綠化率的項(xiàng)目時(shí)，有些開發(fā)商卻針對(duì)有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開發(fā)低容積率，高綠化率的項(xiàng)目。盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢(shì)。但誰又能證明有錢人不想遠(yuǎn)離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？

　　[2]、消費(fèi)者定位

　　有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項(xiàng)目開發(fā)前經(jīng)過SWOT分析然后對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位至關(guān)重要。先有市場(chǎng)后有產(chǎn)品是市場(chǎng)營銷觀念的精髓。成功的項(xiàng)目開發(fā)基于準(zhǔn)確的消費(fèi)者定位。

　　[3]、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議

　　在項(xiàng)目SOWT分析及消費(fèi)者定位完成的情況下，策劃公司此時(shí)應(yīng)針對(duì)具體的情況對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實(shí)施。以達(dá)到項(xiàng)目與整個(gè)營銷策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。這一程序相當(dāng)于在固有項(xiàng)目資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行資源的衍生與創(chuàng)造。

　　二、價(jià)值提升階段

　　如果把一個(gè)項(xiàng)目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價(jià)值提升階段則應(yīng)該屬于軟件的編寫。價(jià)值提升階段分為項(xiàng)目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個(gè)部分。

　　[1]、理念的定位

　　開發(fā)商和建筑公司賦予項(xiàng)目的實(shí)體，而策劃公司則賦予項(xiàng)目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項(xiàng)目進(jìn)行理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。只有創(chuàng)新，才會(huì)給項(xiàng)目的靈魂中注入個(gè)性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光，從而達(dá)到理想的銷售效果。但應(yīng)當(dāng)注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境及人文環(huán)境相適應(yīng)的基礎(chǔ)之上。這就要求策劃公司對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、文化有相當(dāng)深刻的了解和體會(huì)。項(xiàng)目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會(huì)造成“過猶不及”的效果。同時(shí)，理念的定位也要受到項(xiàng)目的具體情況及消費(fèi)者定位的制約。

　　[2]、項(xiàng)目文案的創(chuàng)作

　　在深刻理解和把握項(xiàng)目理念定位的基礎(chǔ)上，文案撰稿人應(yīng)更多的站在消費(fèi)者的立場(chǎng)，去體會(huì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理。只有這樣寫出的作品才能打動(dòng)購房者的心。對(duì)銷售產(chǎn)生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應(yīng)在了解本地經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展水平的基礎(chǔ)上立意創(chuàng)新。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例，只會(huì)造成落入俗套，失去潛在消費(fèi)者的惡果。

　　[3]、廣告的制作

　　廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、公交廣告等等。

　　按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。

　　各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。廣告制作人員不但要有項(xiàng)目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力，還應(yīng)該對(duì)各種廣告形式的優(yōu)缺點(diǎn)有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。

　　三、推廣發(fā)布階段

　　推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)的開展與促銷活動(dòng)的宣傳與開展三個(gè)部分。

　　[1]、廣告的發(fā)布

　　廣告的發(fā)布既針對(duì)不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達(dá)有關(guān)于該項(xiàng)目的背景信息及銷售信息。不同的目標(biāo)受眾有著不同的生活習(xí)性，對(duì)不同媒體的關(guān)注程度有著很大的區(qū)別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經(jīng)常性的閱讀《經(jīng)理人》這樣的刊物。針對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)者，如何作到信息傳達(dá)的有效性，也需要策劃公司進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研與科學(xué)的思考。最后選擇最為有效的媒體進(jìn)行廣告的發(fā)布。

　　[2]、公關(guān)活動(dòng)的開展

　　公關(guān)活動(dòng)泛指策劃公司為給項(xiàng)目樓盤造勢(shì)而策劃舉辦的一系列能夠?qū)Ρ镜厣鐣?huì)產(chǎn)生大的影響力的活動(dòng)。比較普遍的形式聘請(qǐng)專家針對(duì)樓盤開展座談會(huì)、舉辦大型的連誼會(huì)或請(qǐng)著名歌星、影星開主題演唱會(huì)。由于公關(guān)活動(dòng)對(duì)樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)接受了這種特殊的促銷方式。

　　[3]、促銷活動(dòng)的宣傳與開展

　　嚴(yán)格來說，廣告活動(dòng)與公關(guān)活動(dòng)等一切出于銷售目的而舉辦的活動(dòng)都應(yīng)歸于促銷活動(dòng)的范疇。但由于廣告活動(dòng)與公關(guān)活動(dòng)的策劃程序過于復(fù)雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。

　　為了增加對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的吸引力，策劃公司為開發(fā)商策劃一系列的促銷活動(dòng)。從性質(zhì)上可分為兩類，既價(jià)格促銷和服務(wù)促銷。

　　四、預(yù)算費(fèi)用的提出

　　預(yù)算費(fèi)用的提出相對(duì)于策劃公司來說既是對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，也是對(duì)自己負(fù)責(zé)。開發(fā)商對(duì)自己資金的投入非常的關(guān)注。如果策劃公司對(duì)預(yù)算費(fèi)用提出過高，一方面開發(fā)商不會(huì)答應(yīng)，另一方面也會(huì)對(duì)策劃公司的信譽(yù)造成嚴(yán)重的損害，失去客戶。如果預(yù)算費(fèi)用提出的過低，策劃公司不會(huì)從開發(fā)商那里獲得任何的補(bǔ)償，自己的經(jīng)濟(jì)利益會(huì)受到損害。因此，不論哪一種情況發(fā)生，都會(huì)對(duì)策劃公司的生存造成威脅。精確的預(yù)算費(fèi)用的提出，關(guān)系到策劃公司的前途和未來。

　　略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案

　　在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進(jìn)行整合和包裝，進(jìn)而進(jìn)行一系列的營銷策劃活動(dòng)。在這種情況下，策劃公司應(yīng)在詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查和分析后，集中精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行理念的定位和項(xiàng)目的推廣上面。

　　二次營銷策劃案

　　在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險(xiǎn)性。對(duì)待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因?yàn)榻?jīng)過第一次營銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳。再次包裝會(huì)在購房者心目中產(chǎn)生“有意炒做”的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對(duì)項(xiàng)目樓盤的現(xiàn)有資源進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和整合，還要對(duì)先前項(xiàng)目失敗的原因進(jìn)行詳細(xì)科學(xué)的分析。制定如何才能避免讓目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生“有意炒做”印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會(huì)在策劃公司的客戶群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務(wù)量，有利于策劃公司的發(fā)展。而一旦失敗，也會(huì)失去很大一部分潛在的客戶群。

地產(chǎn)營銷策劃書7

　　前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭很激烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中占有一席之地，必須了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實(shí)施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。

　　房地產(chǎn)營銷策劃的重要環(huán)節(jié)

　　按照現(xiàn)代市場(chǎng)營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)營銷策劃的最前端

　　房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報(bào)酬分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營銷策劃的最前端。這里應(yīng)該說明兩個(gè)問題。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略

　　前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，前營銷做得好壞，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個(gè)有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。

　　前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題

　　在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，20xx年全國有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

　　其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

　　重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。

　　盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無任何營銷策劃，在項(xiàng)目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。

地產(chǎn)營銷策劃書8

　　一、市場(chǎng)調(diào)研

　　1、本次市場(chǎng)調(diào)研的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

　　2、市場(chǎng)分析

　�。�1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

　�。�2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷售價(jià)格、成交情況）

　　3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

　　4、競(jìng)爭個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

　　5、消費(fèi)者分析：

　�。�1）購買者地域分布

　　（2）購買者動(dòng)機(jī)

　�。�3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

　�。�4）購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

　�。�5）購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）

　�。�6）購買頻度

　　6、結(jié)論

　　二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

　　1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)

　　2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

　　3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）

　　4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

　　5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）

　　6、公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）

　　7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

　　三、項(xiàng)目投資分析

　　1、投資環(huán)境分析

　　（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）

　　（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

　�。�3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　2、土地建筑功能選擇

　　3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

　　5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤

　　6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算

　　7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

　　四、營銷策劃

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)調(diào)查

　　1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

　　2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

　　3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

　　4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）

　　5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

　　6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

　　7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）

　　8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

　�。ǘ┠繕�(biāo)客戶分析

　　1、經(jīng)濟(jì)背景

　　（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　�。�2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）

　�。�3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

　　2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

　�。ㄈ﹥r(jià)格定位

　　1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

　　2、成交價(jià)格

　　3、租金價(jià)格

　　4、價(jià)格策略

　�。ㄋ模┤胧袝r(shí)機(jī)、銷售周期

　　1、預(yù)售推廣、排號(hào)登記

　　2、開盤設(shè)計(jì)

　　3、銷售周期

　　4、銷售比例

　�。ㄎ澹⿵V告策略

　　1、廣告的階段性劃分

　　2、階段性的廣告主題

　　3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4、廣告效果監(jiān)控

　�。┟浇椴呗�

　　1、媒介選擇

　　2、軟性新聞主題

　　3、媒介組合

　　4、投放頻率

　　5、費(fèi)用估算

　�。ㄆ撸┩茝V費(fèi)用

　　1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

　　2、印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁等）

　　3、媒介投放

　　4、其他費(fèi)用等

　　五、概念設(shè)計(jì)

　　1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

　　2、小區(qū)容積率的敏感性分析

　　3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

　　4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購物等）

　　5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

　　6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

　　7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

　　8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分

　　9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

　　10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

　　11、小區(qū)文化提煉

　　六、識(shí)別系統(tǒng)

　�。ㄒ唬┖诵牟糠�

　　名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體

　�。ǘ┻\(yùn)用部分

　　1、現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌

　　2、營銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌

　　3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部

　　4、功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警

　　19、消防通道、監(jiān)控室

　　七、公共關(guān)系

　　1、公共關(guān)系目的與意義

　　2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容

　　3、公共關(guān)系策劃與推廣

　　八、售后服務(wù)

　　1、售后服務(wù)

　　2、物業(yè)服務(wù)

　　3、招商租賃

地產(chǎn)營銷策劃書9

　　一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

　　◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等

　　◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

　　◆ 消費(fèi)品零售總額

　　◆ 商業(yè)增加值

　　◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

　　◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

　　第二階段：項(xiàng)目定位階段

　　一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

　　◆ 形象定位

　　◆ 規(guī)模定位

　　二、目標(biāo)客戶定位

　　◆ 購買商鋪的目標(biāo)群分析

　　第三階段：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案階段

　　一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　二、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案

　　三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案

　　四、景觀設(shè)計(jì)方案

　　五、交通組織設(shè)計(jì)方案

　　第四階段：項(xiàng)目營銷策劃階段

　　一、營銷整體規(guī)劃方案建議書

　　◆ 營銷方式建議

　　◆ 營銷渠道建議

　　◆ 營銷策略建議

　　◆ 營銷計(jì)劃安排建議

　　◆ 促銷策略建議

地產(chǎn)營銷策劃書10

　　一、市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定位

　　根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。

　　具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位；目標(biāo)人群定位；項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)劃建議；組團(tuán)規(guī)劃建議；交通道路規(guī)劃建議；戶型設(shè)計(jì)建議；整體風(fēng)格建議；外立面設(shè)計(jì)建議園林景觀規(guī)劃建議；社區(qū)配套設(shè)施；會(huì)所建議；樓宇配套建議；建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議；裝飾材料建議；物業(yè)管理建議。

　　二、市場(chǎng)推廣策劃

　　根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。

　　內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)）；廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作；媒體投放；公關(guān)活動(dòng)策劃等。

　　具體內(nèi)容是：

　�。�1）市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念；

　　（2）項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉。

　　（3）項(xiàng)目案名建議。

　�。�4）銷售策略：開盤時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制。

　�。�5）廣告策略：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）。

　�。�6）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期。

　�。�7）公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行。

　　三、項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）

　　制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理以實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。

　　具體內(nèi)容包括：

　　1、開盤時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式。

　　2、銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭。

　　3、銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略。

　　4、布開營銷網(wǎng)絡(luò)，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主。

　　5、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計(jì)劃。

　　6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競(jìng)爭對(duì)手跟蹤。

　　7、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整，銷售策略調(diào)整。

　　房地產(chǎn)營銷觀念的演變:

　　（1）生產(chǎn)觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)。

　�。�2）產(chǎn)品觀念階段：人們的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色。

　�。�3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足。

　�。�4）市場(chǎng)營銷觀念階段：與推銷階段相比，市場(chǎng)營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。

　　房地產(chǎn)營銷的類型 :

　�。�1）房地產(chǎn)投資營銷。

　�。�2）房地產(chǎn)定位營銷。

　　（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷。

　　（4）房地產(chǎn)形象營銷。

　�。�5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量。

　　營銷策劃走向誤區(qū)：

　�。�1）過分夸大營銷策劃的作用。

　　（2）忽視營銷策劃的作用。

　　（3）營銷策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”。

　�。�4）技巧決定論。

　　（5）只講炒作不講實(shí)際。

地產(chǎn)營銷策劃書11

　　房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

　　xx年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，XX年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：

　　精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

　　1)樓盤客群細(xì)分;

　　2)精準(zhǔn)短信營銷平臺(tái);

　　3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺(tái);

　　4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;

　　5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

　　房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

　　1)數(shù)據(jù)庫建立;

　　2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))

　　3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

　　商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

　　1)商圈分析;

　　2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

　　3)招商方案與執(zhí)行;

　　4)集客策略。

　　中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

　　1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

　　2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;

　　3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

　　4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

　　優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

　　全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

　　既然國家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。

　　上面我制定的新的市場(chǎng)營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

地產(chǎn)營銷策劃書12

　　在去年金融危機(jī)之前，我們國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來之后，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。

　　房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。

　　一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：

　　一、研展部分

　　1、項(xiàng)目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

　　2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。

　　3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)（strength）、弱點(diǎn)（weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunist）及存在的問題（threats）。

　　4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通�？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。

　　5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

　　二、企劃部分

　　包括：

　　1、廣告總精神。

　　2、訴求重點(diǎn)。

　　3、np稿標(biāo)題初擬。

　　4、媒體計(jì)劃。

　　三、業(yè)務(wù)部分

　　主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

　　完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：

　�。�1）純代理；

　�。�2）代理（即包括廣告）；

　�。�3）包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對(duì)營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。

　　總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。

　　“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)

　　成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：

　　一、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）

　　你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。

　　二、時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)）

　　投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。

　　三、位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置）

　　位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的`地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。

　　在接受代理樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

　　其實(shí)我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計(jì)和地位問題，策劃書只不過是一個(gè)參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。

　　做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯(cuò)的，不過最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，我知道這也許是暫時(shí)的，不過樓房確實(shí)要降價(jià)了，現(xiàn)在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會(huì)在今后的工作中繼續(xù)努力的！

地產(chǎn)營銷策劃書13

　　隨著企業(yè)之間競(jìng)爭態(tài)勢(shì)的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)需求的變化進(jìn)行市場(chǎng)營銷活動(dòng)。

　　企業(yè)的廣告活動(dòng)原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視，市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭對(duì)手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)；在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。

　　另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)；二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化；三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。

　　目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益�；诖耍覀冃〗M對(duì)選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：

　　案例：《天河花園》

　　1、市場(chǎng)分析

　　1.1、區(qū)域市場(chǎng)分析

　　天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)�？偯娣e147。77平方公里，人口41。8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。

　　由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

　　1.2、定向市場(chǎng)分析

　　員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

　　1.3、項(xiàng)目分析

　　1、項(xiàng)目名稱：海景中心

　　2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

　　3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

　　4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

　　5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2

　　6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）

　　7、優(yōu)劣勢(shì)分析

　　⑴優(yōu)勢(shì)分析

　　1、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。

　　2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；

　　4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。

　　5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、賽馬場(chǎng)等；

　　（2）劣勢(shì)分析

　　1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。

　　2、競(jìng)爭對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。

　　3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

　　4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理；

　　1.4、競(jìng)爭對(duì)手資料分析

　　對(duì)手一

　　1、項(xiàng)目名稱：僑穎苑

　　2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

　　3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

　　4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

　　5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2

　　6、優(yōu)劣勢(shì)分析

　�、艃�(yōu)勢(shì)分析

　　①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入��；

　�、趦r(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)；

　�、畚挥趦�(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；

　　⑵劣勢(shì)分析

　　①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；

　�、跇潜P周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；

　�、蹜粜驮O(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率；

　　對(duì)手二

　　1、項(xiàng)目名稱：紫林居

　　2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成

　　3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

　　4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

　　5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2

　　6、優(yōu)劣勢(shì)分析

　�、艃�(yōu)勢(shì)分析

　　①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；

　　②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；

　�、墼摌潜P緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤檔次的提升有莫大的幫助；

　�、屏觿�(shì)分析

　　①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；

　　②周邊外來人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；

　　③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；

　　1.5、項(xiàng)目周邊配套狀況

　　1、社區(qū)配套

　�、俅髮W(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校

　�、谥袑W(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)

　　③小學(xué)：昌樂小學(xué)

　�、茔y行：中國建設(shè)銀行

　�、菘刁w：天河體育中心、羽毛球館

　　1.6、項(xiàng)目企劃思路

　　由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：

　　1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

　　項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨(dú)特的品牌形象。

　　2、把握市場(chǎng)需求，迎合買家心理

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。

　　3、營造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動(dòng)

　　在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

　　4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念

　　面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化"。

　　2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

　　2.1市場(chǎng)定位

　　員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價(jià)翻一番。"所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象———"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"。

　　以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。

　　2.2、項(xiàng)目形象定位

　　在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)，宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

　　2.3、目標(biāo)客戶定位

　　作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：

　　1、區(qū)內(nèi)的買家

　　分析：員村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對(duì)于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。

　　2、區(qū)域居民的子輩

　　分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。

　　3、區(qū)域居民的親屬、朋友

　　分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。

　　4、外來人口在該地置業(yè)

　　分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮。

　　2.4、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　針對(duì)目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下：

　　1、購買階層

　　1）自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。

　　2）安居保值：高薪收入階層。

　　3）換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。

　　4）投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。

　　2、年齡層次：

　　中青年人為主（30~50歲）

　　3、家庭結(jié)構(gòu)：

　　三~五口之家為主

　　2.5、目標(biāo)客戶

　　市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就敝司合作的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)廣州樓市的調(diào)查分析，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房價(jià)是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房價(jià)為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：

　　3、銷售策略建議

　　3.1、市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

　　敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：

　　1、硬件塑造

　　⑴告知性工地展示

　　應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場(chǎng)氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家。

　�、茟敉鈴V告設(shè)置

　　戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。

　　⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房

　　通過對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購買沖動(dòng)，促進(jìn)成交。

　　2、軟性宣傳

　　⑴為區(qū)域造勢(shì)

　　通過報(bào)紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。

　�、茷楸景缸≌靹�(shì)

　　目的：把市場(chǎng)的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。

　　⑶為樓盤造勢(shì)

　　形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。

　　形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。

　　3.2、促銷手段建議

　　1、增加銷售點(diǎn)

　　敝司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng)、設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。

　　2、大型展銷會(huì)

　　選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。

　　3、潛在客戶開發(fā)

　　利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來源。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對(duì)舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開發(fā)舊客資源。

　　4、提供額外優(yōu)惠

　　展銷會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下：

　�、刨�(zèng)送一年管理費(fèi)

　　針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交

　�、瀑�(zèng)送一年天河公園門票

　　提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。

　　3.3、付款方式建議

　　針對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：

　　付款方式

　　手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款

　　折扣88折9折91折93折

　　簽認(rèn)購書時(shí)付

　　定金10000

　　簽認(rèn)購書七天內(nèi)

　�。ǹ鄢ń穑�30%10%

　　即辦理最高七成三十年銀行按揭10%

　　即辦理最高七成三十年銀行按揭30%

　�。ǹ鄢ń穑�

　　發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭

　　一個(gè)月35%10%

　　二個(gè)月30%

　　三個(gè)月10%

　　辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%

　　4、宣傳策略

　　建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征"的概念，待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。

　　4.1、媒體選擇建議

　　⑴廣州日?qǐng)?bào)

　　廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。

　�、蒲虺峭韴�(bào)

　　全國十大報(bào)業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。

　�、菑V州電臺(tái)一、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái)、音樂電臺(tái)。

　　價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。

　　⑷戶外廣告和指示路牌

　�、僭跇潜P附近做指示路牌

　　②巴士車身廣告

　�、蹣潜P工地周邊圍墻廣告

　　4.2、宣傳主題

　　本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對(duì)海景中心的理解

　　和廣告建議，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目特色，使之能在短時(shí)間內(nèi)建立起本項(xiàng)目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動(dòng)。

　　競(jìng)爭對(duì)手分析

　　高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，競(jìng)爭日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會(huì)所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。

　　海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭早已于早年開始。主要競(jìng)爭對(duì)手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場(chǎng)上已略占優(yōu)勢(shì)。而對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨(dú)特個(gè)性的項(xiàng)目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費(fèi)者的注視，促使消費(fèi)者作出購買行動(dòng)。

地產(chǎn)營銷策劃書14

　　一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

　　通過對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯(cuò)誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯(cuò)誤的思想意識(shí)下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點(diǎn)缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長就引起消費(fèi)者的反感，是起不到任何營銷效果的。

　　2、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競(jìng)爭能力。通過對(duì)于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進(jìn)行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì)背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團(tuán)隊(duì)策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場(chǎng)調(diào)研工作的開展。但是實(shí)際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時(shí)候，并沒有做好充足的市場(chǎng)調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤實(shí)際情況，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過度強(qiáng)調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略

　　1、樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的有針對(duì)性，而不是實(shí)現(xiàn)其與實(shí)際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實(shí)現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實(shí)事求是的基本原則，從消費(fèi)立場(chǎng)出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實(shí)性，和策劃方法的針對(duì)性，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。

　　2、打造專業(yè)的營銷策劃團(tuán)隊(duì)專業(yè)化的營銷策劃團(tuán)隊(duì)，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團(tuán)隊(duì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識(shí)，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)營銷策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度，實(shí)際銷售業(yè)績之間的融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)于具體營銷方案的考核，由此實(shí)現(xiàn)對(duì)于對(duì)應(yīng)營銷策劃方案人員的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。

　　3、實(shí)現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準(zhǔn)備工作，是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于建筑前景的預(yù)測(cè)；其二，在預(yù)測(cè)報(bào)告的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評(píng)估，并且借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體，對(duì)于其收入情況，購買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)目標(biāo)的界定。

　　三、結(jié)束語

　　從理論上來講，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案應(yīng)該以客戶市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，樹立整體營銷意識(shí)，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案能夠如實(shí)的實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

地產(chǎn)營銷策劃書15

　　一、活動(dòng)目的

　　1、針對(duì)目前銷售的進(jìn)展情況，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了進(jìn)一步充分挖掘集團(tuán)內(nèi)部客戶資源。

　　2、以項(xiàng)目本身的特色加大宣傳，擴(kuò)大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場(chǎng)目光。

　　3、快速積累新客戶，為項(xiàng)目的開盤作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注，促進(jìn)銷售。

　　二、活動(dòng)時(shí)間

　　單位定點(diǎn)宣傳：xx月xx日——xx月xx日

　　團(tuán)購促銷時(shí)間：xx月xx日——xx月xx日

　　三、活動(dòng)目的

　　1、增加小區(qū)的知名度。

　　2、制造營銷氣氛，最大化的去化二期剩余房源。

　　3、增加三期A1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹立三期項(xiàng)目形象，為開盤奠定好基礎(chǔ)。

　　四、活動(dòng)主題

　　主題一：“國慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”

　　主題二：“歡度國慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”

　　主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”

　　五、活動(dòng)內(nèi)容

　　1、黃金周每天推出8套特價(jià)房（主要以二期特惠房源及G9一口價(jià)房源為主）。

　　2、活動(dòng)期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣（特價(jià)房除外）。

　　3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的客戶均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開獎(jiǎng)兩次（上午、下午各一次，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定），凡是簽約客戶均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

　　一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名（每天提供兩臺(tái)）

　　二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名

　　三等獎(jiǎng)：購物袋若干

　　六、宣傳方式

　　1、通過網(wǎng)絡(luò)宣傳

　　2、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬條信息）

　　3、報(bào)紙廣告

　　4、國慶宣傳易拉寶

　　5、戶外演出一場(chǎng)或花車游行3天

　　七、現(xiàn)場(chǎng)包裝

　　室外：

　　1、橫幅：0.7x10米x2條