（優選）房地產論文
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房地產論文 篇1
今年年內，我國加入世界貿易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）后，我國將降低關稅，更加開放國內市場，這有利于擴大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產業產生全面的影響。
一、各類房地產需求增加，其中非住宅類房地產需求將首先增加
由于加入WTO后，主要城市的經濟活動趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進出口業務的大量增加，作為海運、報關企業集中的上海北外灘地區的辦公物業需求將明顯增加；此外，經濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業的增加；關稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產需求增加。同時，隨著汽車關稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區的住宅和其他房地產需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。
二、房地產商品更符合市場需求，房地產業及相關行業發展空間增大，但競爭更趨激烈
房地產業及其相關行業，包括房地產建筑業和服務業將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產的投資開發、規劃設計、建筑和服務水平均有提高，房地產商品更符合市場的需求。
同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內同行來說，競爭壓力增加，但優勢企業、優勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優勢將增強；而作為弱勢企業、弱勢項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場優勝劣汰加速進行。
三、房價構成有所變化，對房價中長期促升作用明顯
由于關稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內均會使房地產建造成本明顯下降，如進口建材、建筑物設備等的關稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產需求增加，將使土地的'價格上升，兩種因素在短期內對房價有一定抵沖作用，但房價的構成中，地價的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內，對房價及房價構成的影響，應根據不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應相對充足，土地價格不易上升，而建筑費用降低，短期內對房價有下降動力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業來說，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時，土地價格將上升，房價構成變動較明顯，而短期內房價上升下降因素相互抵沖；中長期看，建筑費用不會持續下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的，它是房地產價格特別是土地價格中長遠向好的一個重要內在動力因素，但這需要政府適當的土地政策配合。房地產價格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產開發成本較低、市場定位準確的企業。
四、國內房地產受國際經濟狀況變動的影響越來越明顯
由于加入WTO后，中國經濟與世界經濟聯系更密切，世界經濟全局和區域的變動，對我國經濟的影響越來越明顯，而房地產的發展與經濟發展呈高度的正比例關系，因而，我國的房地產業受國際經濟全局和區域變動的影響也人越來越明顯。
根據加入WTO對我國房地產業的影響，結合我國經濟狀況和趨勢及房地產市場狀況，可考慮以下對策∶
1、增加房地產市場的中遠期預測謹慎樂觀成分
根據國家計委在1998年度的預測，中國經濟的調整期望有在20xx 年底至20xx年初結束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經濟調整的幅度將更趨緩，時間也可能會適當提前。加入WTO及經濟結束調整轉而起動后的同個月內，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產需求增加，住宅類房地產需求隨后也將進一步增加。故房地產企業應在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴重的情況下，增加房地產市場預測中的中遠期樂觀成分，特別是增加對非住宅類及土地中遠期需求狀況預測的樂觀成分�？紤]供過于求及強力競爭對手加入情況，這種樂觀應是謹慎的樂觀，企業中遠期決策可以此為重要參考依據。
2、增加競爭意識和市場意識
要學習國外先進的觀念、技術和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產開發投資的盲目性，降低房地產開發成本，注重市場定位的準確性。面臨即將進入的強勁競爭對手，各房地產企業應盡快制定并實施相應行動方案，盡快解決建設成本過高且無升值潛力或落伍于市場而空置的商品房，運用各種資本運營手段，增加自身競爭力。
房地產論文 篇2
摘要：當前，房地產行業發展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進房地產行業的快速發展，需要對客戶消費心理進行深入的研究，制定出合理有效的房地產市場營銷方案，深入挖掘房地產市場價值。隨著房地產行業的發展，人們對房地產行業的市場營銷策略進行了廣泛的研究，但是有些房地產營銷策略自身存在著一定的限制性，導致房地產營銷存在意識誤區。本文主要是結合消費者心理和營銷策略進行研究，希望能夠為房地產的營銷提供借鑒，制定出滿足消費者和房地產共贏的營銷策略。
關鍵詞：房地產；消費者心理；營銷策略
房地產行業是我國國民經濟發展的重要產業，其發展情況直接關系到整個國民的經濟發展水平。由于房地產行業在我國發展的時間較短，相關的營銷制度比較薄弱，在實際的運用過程中，呈現出不完善的情況，房地產行業的發展，缺乏有效的市場營銷策略的指導。房地產營銷中的失敗案例，是由于沒有從消費者的角度制定出合理的營銷策略有關。因此，需要對消費者的消費心理和消費需求進行深入的研究，制定出合理的營銷策略，以促進房地產行業的快速發展。
一、影響消費者夠煩心理的主要因素
1。環境格局設計。隨著社會經濟的發展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質量的生活環境，良好的生活環境是消費者購房的主觀意愿，人們傾向生態環保綠色購房環境，并且每個消費者對于購房的環境格局呈現出不同的要求，具有各自不同的審美觀點，通常房屋環境的主要格局是復室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。
2。地區位置便利。地區位置便利也是消費者購房首先需要考慮的問題，交通直接關系著人們的出行，對人們的生活質量具有重要影響，是人們日常生活的重要組成部分，相對而言，市區內的交通要更為便利，但是擁擠。郊區的交通較為缺乏，但是環境更為舒適，對于購房地區的選擇，與消費者的不同心理需求有直接關系。
3。設施配套齊全。當前，人們追求高質量的生活，小區內的`配套設施齊全也是人們購房需要考慮的問題。小區內的物業管理質量，受到了消費者的重視，其主要的配套設施主要包括：科技智能化的配套設施、運動設施和安全服務管理等，能夠滿足人們對舒適生活的要求，符合物業管理的心理需求。
4。價格選擇消費。價格是消費者在購房時首選的條件，每個消費者都希望用最少的錢，買到性價比最高的房子。因此，在消費購房時，消費者通常會查閱各方面的資料，選擇優惠和折扣較大的房子進行購買，購房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費者對于購房價格的心理選擇。
二、營銷策略對消費者心理的影響
1。潛意識影響。營銷策略影響著房地產行業的發展，房地產營銷策略的制定，是在消費者購買行為的基礎上發展起來的，直接關系到消費者的購買意愿和服務意愿。消費者完成購買，就是對房地產產品的價值的肯定，消費者會在無意識中來對房地產項目進行評判，消費者自身意識到的沖動和感受，就是潛意識的影響。
2。自我形象影響。消費者購買目的主要是從心理補償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個方面來實現的，消費者購買房地產產品通常會與自身的形象保持一致性，充分展現出了消費者自身的世界觀、人生觀和價值觀。我國的房地產行業發展迅速，房地產種類豐富，消費者在購房時，會追求一致性的心理，需要結合自我形象來進行購房，選擇出適合項目人群的房地產產品。3。房地產產品視覺形象影響。視覺對消費者的購房意愿有著直接的影響，房地產行業通常會利用視覺優勢，來獲取消費者的關注，需要在房地產企業內部建立良好的視覺形象，保證視覺形象的穩定性和統一性，視覺形象對消費者的消費心理產生了重要的作用，會引發消費者的聯想和引起消費者的注意，實現對房地產產品視覺形象感情上的認同，提高房地產產品的忠誠度。
三、客戶消費心理營銷策略的制定
1�？蛻粝M心理的產品策略。以消費者需求為導向的產品策略，要求運用發展的眼光去看待消費者的消費需求，要讓消費者感受到所購買的房產相較于其它同類產品擁有更高的使用價值。盡量去滿足消費者的購買心理，加強對消費者營銷策略的規范。消費者的購房習俗是長期形成的，并且在短時間內難以改變，需要建立在消費者價值與規范心理的基礎上，激發消費者的購買意愿，達到售房的目的。
2。客戶消費心理的價格策略。當前，房地產行業發展迅速，價格是消費者購房首選的條件，也是房地產銷售中較為敏感的因素，直接關系著消費者的購房意愿。當前，我國的房產銷售中，最常見的房地產價格策略，是依據消費者的需求和市場競爭價格來制定的，需要以消費者為導向，消費者下完房產的價格越低越好，質量越高越高。在制定購房策略時，需要滿足消費者的價值心理，要結合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設置不同的茶幾，考量價格策略和價格體系，制定出合理的價格策略標準，滿足消費者的情感心理需求。3�？蛻粝M心理的銷售渠道策略。消費者的心理與營銷策略之間存在較大的聯系，影響著房產銷售工作的順利實施。房地產行業需要制定產品策略和價格策略，確保房產銷售工作的順利開展。如果房產行業處于供不應求的狀態，企業無需制定出合理的消費者營銷策略，企業要想節約營銷成本，可以通過建立銷售團隊的形式直接進行房產銷售，對銷售人員的營銷能力要求不高。如果房產營銷處于供大于求的現象，對團隊營銷能力的要求較高，需要培養大量的房產營銷人員，來促進房地產行業的快速發展。
四、結語
消費者的消費心理直接影響著營銷策略的制定，房地產行業要想取得良好的銷售效果，必須要對客戶消費心理進行研究，制定出合理的營銷策略，從產品策略、價格策略和銷售渠道三個方面進行研究，讓消費者得到心理上的滿足，以便得到更多目標群體和目標用戶的認同和接受。房產銷售者應意識到房產銷售策略的重要性，以促進房地產行業的持續發展。
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房地產論文 篇3
摘要：房地產業是我國國民經濟的重要組成部分，也是拉動國民經濟增長的重要因素。隨著國家宏觀經濟政策的不斷調整，房地產業愈來愈趨向于理性化與規范化，同時市場競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產企業的成本，提高企業的經濟效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產企業管理中需要重點關注的問題。在當前房地產業競爭日益激烈的大形勢下，企業必須在管理制度和流程方面進行優化和改進，從而提高企業運行效率，降低企業成本，提高企業效益。文章從房地產企業成本管理的重要性出發，對當前房地產企業成本管理中存在的問題進行了分析，并提出解決問題的相關對策，以期為房地產企業成本核算與控制提供有效的方法與參考。
關鍵詞：房地產企業；成本管理
一、房地產企業成本管理的重要性
房地產業是我國國民經濟的重要支柱之一，也是我國國民經濟發展的基本保證。人口素質的提高、社會全面的進步、城市經濟和城市的現代化，都是以房地產企業為基礎的。近年來，受高額利潤的刺激，房地產業飛速發展，但隨著國家相繼出臺對房地產業的調控政策，各地也紛紛出臺限貸、限購政策，使得房地產企業的利潤受到了很大的影響。房地產企業要保持適度的利潤，不僅要“開源”，進行市場的開拓和推廣，更要“節流”，也就是要降低企業成本。如何降低企業成本，那么就需要從成本的預測、分析、核算與控制入手，從而加強企業在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業責任成本體系和成本考核體系著重入手；進而加強企業成本管理，最終使企業的內部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強企業成本管理，有利于建立健全企業的責任獎懲制度，以鼓勵先進、督促落后，調動各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業競爭力不斷增強；加強企業成本管理，有利于提高房地產企業的經濟利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產企業的經濟效益和市場競爭力，也關系到企業的生存與發展。要把房地產企業的成本管理放在一個戰略核心的位置上。房地產企業開發周期長，開發成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產企業尤其要重視成本的管理與控制工作。
二、房地產企業成本管理存在的問題
�。ㄒ唬┏杀竟芾硪庾R淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業在營運過程中實施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動的總稱。而房地產企業成本管理更是貫穿于企業的各個階段，從土地的取得，項目的設計，工程的招標、采購、施工，以致后來項目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進行。但某些房地產企業在成本核算中，往往只重視對項目成本進行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責任，而沒有把成本的控制貫穿于整個過程，缺乏全員參與，導致在某些環節出現了資源的浪費，造成了整體成本的上升，對企業的經濟效益產生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉變為重事前和事中的分析與管理，從而使企業由成本的經驗性控制向成本的規劃性控制轉變，以提高企業競爭優勢。
�。ǘ┤狈ο冗M的成本管理方法在企業的發展過程中，出現了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動成本法、作業成本法、目標成本法、標準成本法等。而有些企業并不能結合自身的特點和實際運營情況，更好的完成企業的成本管理目標，甚至不能更好的選擇和運用適合企業的成本管理方法和成本管理工具，導致最終不能完成企業自身需要達到的目標。而一些房地產企業還采用傳統的成本控制方法，主要根據財務部門的決算報告來制定成本。而由于財務人員知識體系的局限性，使得出具的報告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發揮成本控制的作用，與房地產企業成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發揮事前控制和事中控制在整個成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時被發現并提出解決的方案。
�。ㄈ┏杀究刂企w系不完善，缺乏全面性及系統性房地產企業的成本控制是指在項目開發過程中，根據成本計劃具體制定材料購買、施工時間等，對實際發生的各項成本費用進行審核、控制，并及時反饋，進而采取措施，保證成本計劃的順利執行。很多房地產企業在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態，這也給企業的成本管理工作帶來不小的障礙�；蛘哂行┓康禺a企業雖然建立了全面的成本管理制度，但在實際執行中卻形同虛設，并沒有充分發揮其應有的作用，使得房地產企業的成本管理工作不能真正落到實處，對房地產企業的長期發展產生不利的影響。
�。ㄋ模┴攧展芾眢w系不健全企業的財務管理部門不僅要處理企業日常財務核算事宜，還要參與到企業的內部管理中，為企業管理人員提供各類管理信息，為實現企業的戰略目標打好基礎。但因企業缺乏與自身發展相適應的財務管理體系，尤其是企業很多財務人員因思想、素養及培訓不到位，導致員工只求穩定，不求發展，工作不積極、不主動，進而影響了企業的成本管理的.實施。因此在對專業知識的掌握上缺乏一定的主動性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業務視野變得狹隘。與各部門的組織協調也有所欠缺，從而造成部門協同不力，企業運營效率低下，整體管理水平落后的問題。
三、完善房地產企業成本管理的對策
�。ㄒ唬⿲嵭胸攧杖藛T牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產企業的成本控制意識，在企業中不僅要提升員工的整體素質，實行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實施，實現責任到人、控制到位、考核嚴格、目標落實的最終目標。隨著同行業競爭的加劇和產業結構的變化和房地產業成本信息要求的增加，財務人員必須花費更多的精力和時間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產業在各個階段的實際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業財務人員要在企業成本管理中發揮應有的作用。如何體現財務工作管理的價值，是每位財務工作者應當深思的問題。財務人員應創新現代財務理念，利用信息化成本控制技術等手段，充分發揮財務工作在房地產開發項目中的監督、反饋等職能，更好地做好企業的成本控制工作。
�。ǘ┘訌姾怂慵氨O督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產企業開發項目來說，成本核算是對該項目所發生的全部支出，運用一定的會計核算方法進行的合理劃分。要加強其對成本核算、成本控制和成本分析的監督，避免在施工過程中出現費用虛增的情況。正確實施成本監督對于房地產企業全面成本管理能否管控到位，企業經濟效益能否提高，直到至關重要的意義。以往，主要關注成本核算，但是隨著國家政策及市場環境等因素的變化，企業的成本管理理念也在不斷發生著變化，尤其是從靜態成本管理到動態成本管理的轉變，從單純的成本核算向企業成本控制的轉變。房地產企業在運用成本管理相關工具時，應充分權衡某個項目或工程能為企業帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發生。因此現在的企業應將目標成本法充分運用到企業的成本管理中去，在目標成本管理過程中使價值鏈上的全部成員共同參與，追求企業的成本費用最小化和利潤最大化。房地產企業要重視成本的事前與事中控制，在項目開發之前就要做好成本預測，對未來的成本水平及其發展趨勢進行預測和規劃，而作為能夠使企業成本在其掌控的最重要的環節即為事中控制。主要操作模式是指對項目運營過程中發生的成本進行監督和控制，并根據企業的項目預訂目標及工程實際情況對成本預算進行必要的修訂。
（三）完善企業內部控制制度，增強企業戰略成本管理在房地產企業成本管理中，要構建完善的內部控制制度，把成本控制工作視為一項系統工程，對成本控制人員的工作更加嚴格要求，加強對成本控制的重視程度，加強對開發項目的全過程控制�，F在企業成本管理系統正經歷著從成本核算到成本控制的轉變過程，這也使得戰略成本管理成為管理控制系統中不可或缺的一部分。從理論來講，戰略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關注企業內部活動拓展到企業外部，而且還延伸了成本管理的“時間”，即從基于企業的日常經營控制而轉向基于企業的長期戰略管理。現代成本管理的本質是“基于價值鏈的全面成本管理”，企業的戰略成本管理來源于價值鏈分析。
�。ㄋ模┩晟破髽I財務管理體系，提高房地產企業的成本控制水平和能力房地產企業要建立健全適合企業自身發展的財務管理體系，避免因財務風險而造成成本控制在某些方面的脫節。企業要建立起全過程財務，建立成本控制機制，以避免因成本控制不當導致錯誤的管理決策。從企業整體來說，該體系的完善程度、運行是否合理，涉及企業的各個部門，并直接關系到成本責任制度的推行。因此，應建立一個合理的內部財務管理體系，并使之逐步完善。一個企業的成本管理應以企業自身業務開展及運營模式為基礎，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業的各個領域、各個層次、各個環節，與企業的發展戰略目標相適應。在房地產企業的營運過程中，成本管理工作已成為房地產開發企業的一項重要任務，房地產企業要維持一定的利潤，并持續生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業一定要結合自身能力和發展目標，因地制宜的選擇適合企業的成本管理工具方法或綜合應用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強房地產企業對各個開發環節的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應市場發展的需要，以更好地實現成本管理的目標。在現代商業環境下，加強房地產開發企業的成本管理已成為房地產企業的重點關注內容。
參考文獻：
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房地產論文 篇4
我國的房地產企業會計人員普遍素質較低，有的是關系戶，有的是沒有接受過正規會計專業知識訓練的人員，這些人即使是能遵守會計法規，也難免出現原理性和操作性的失誤；還有很多會計人員為了迎合上級，使會計數據與實際情況不相符，導致會計信息失真。一方面，我國房地產企業的財務會計體系仍然不規范，主要表現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業自身判斷的結果與正規會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規制度尚不完善，尤其是針對新興行業的會計核算規定不明確，導致房地產行業的會計信息失真，也加大了會計核算工作的難度。
房地產行業的監督機制分為內部和外部兩種，內部會計監督的主體是決策者，決定會計人員的薪酬，也會直接影響企業的.決策。加之，外部監督是由房地產行業的主管部門實現，這些都或多或少地導致了房地產企業的會計信息失真；房地產企業從開發到收益往往需要很長的過程，在項目的不同階段利潤波動很大，其特殊性決定了一般企業的會計核算準則并不適用于房地產企業；在籌資活動以及相關的投資活動中，房地產企業產生的現金流量是不同于一般企業的。
房地產行業會計信息質量的影響因素：
1收入確認：一般的收入確認標準是風險和報酬的實質轉移，但會計人員需要針對房地產企業有基本的職業判斷能力，何時確認收入對房地產行業會計信息的準確性有很大影響。
2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產企業的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來款項：房地產企業一般都是通過往來款項來協助調節收入和成本，這種條件下就會出現兩種請康影響到會計信息的質量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費：房地產企業有營業稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發商可以利用權責確認成本及預付應付款項，從而減少企業所得稅和土地增值稅。
5資產確認：一般企業都是在年末進行資產減值準備測試，而房地產企業的時間跨度較大，如果不提供準確信息，相關部門是很難進行資產認定的。
提高房地產企業會計信息質量的對策
1要提高會計人員的專業素質和職業道德。面對當前房地產行業復雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應的專業素質和職業道德。作為房地產企業，可以定期組織會計人員參加會計學習培訓和職稱資格考試，以提高他們的專業素養。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。
2建立和完善的房地產行業的會計規范體系。目前，我國房地產行業的一些特殊事項，比如說預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關的會計準則或會計制度加以規范，極大地影響了房地產企業的財務狀況和經營業績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產行業的會計業務標準，才能避免會計人員依據企業需求作出不規范的會計處理。
3要加強完善房地產行業相關的會計制度。房地產行業的會計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業的會計核算規定。既要適應全球經濟大環境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會計準則的結構框架和內容去制定我國的會計準則框架和內容，尤其是新興行業的會計準則，只有這樣才能時房地產行業的會計報告適應全球化競爭的要求。
4完善項目工程的會計核算準則指引。由于不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規范房地產行業的會計信息管理。近幾年來，國際會計準則的一些條例也得到了改進，旨在提高財務會計報表的真實性和加強會計信息的透明度。
綜上所述，只有建立起完善的房地產企業的會計規范體系，制定出科學的會計核算準則，才能提高房地產企業信息披露中的信息質量，才能促進房地產企業會計的規范化和房地產行業的健康發展。
房地產論文 篇5
以大數據及消費心理為視角，結合房地產營銷模式現狀，探討了計算機網絡互聯網+房地產營銷模式的構建問題，對房地產企業的市場營銷具有一定借鑒意義。
房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對發展城市基礎設施建設、加快城市化進程及帶動相關行業發展具有重要推動作用。利用大數據及信息技術實行互聯網+房地產營銷模式則具有鮮明的時代特征，同時針對消費心理并實現市場定位精準化，有利于提高房地產企業的營銷效率，降低企業的營銷投入成本，有效改善和彌補傳統營銷模式的短板與不足。
一、互聯網+房地產營銷模式現狀
(一)離線商務營銷模式：以互聯網為依托，將房地產營銷模式中的價格、服務和預訂等信息以線下的形式傳遞給經營商店，并由此推動給線下消費者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發展空間，極大節約營銷成本，有效提高營銷效率和質量。
(二)社交網絡營銷模式：借助于新型網絡交流平臺與網絡社交優勢建立社交網絡關系，通過消費者與營銷人員的互動性對消費者進行精準定位，充分了解滿足費者需求，具有高效的針對性、創新新與信譽度。
(三)大數據營銷模式：對多種網絡平臺的數據進行綜合性分析，充分運用大數據網絡信息技術對相關數據進行分析和處理，實現市場定位精準化，宣傳工作目標化，該模式對行業發展走向和前景能進行有效預測，增強企業的市場競爭力，獲得較高投資回報率。
二.消費心理
消費心理是指消費者在消費活動中的心理活動和心理特征的過程。消費者在購買行為時，會產生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動，呈現出一般規律的心理活動。大多數消費者在買房時，他們必然經歷一個理性的和復雜的消費決策過程：需求的認知，信息的收集，選擇和評價，這其中消費者購房心理占有主導因素�；�20xx年新浪地產網與桂房網等網絡數據及統計分析顯示，影響消費者購房心理的主要因素包括：區位(22%)：如市區/城郊/商區等;配套設施(11%)：醫院/學校等;價格(30%)：平米售價/總房價/折扣/增值潛力等;房屋質量(20%)：建筑質量/風格/戶型/朝向采光等;環境(9%)：綠化/休閑設施;物業管理(3%)：服務水平/費用等;開發商品牌(5%)：聲譽/資質等。顯然消費心理分布的不同對房地產企業營銷策略具有重要影響。
三.考慮消費心理的互聯網+房地產營銷模式構建
(一)發揮互聯網優勢優化營銷資源：充分發揮互聯網優勢，對行業資源進行優化合理配置實現高效整合，并根據消費者心理制定針對性調研方案，發展潛在市場消費者，并建立高效暢通的互聯網溝通交流機制，根據反饋信息將潛在消費者進行專業化分類歸檔。
(二)針對消費心理拓寬營銷渠道：充分調研消費者心理，以互聯網為平臺拓寬房地產營銷渠道，利用多元化銷售途徑調節企業和消費者在需求、空間結構等方面矛盾，從實際供求情況出發，以最小成本為消費者提供服務。
(三)以互聯網為依托進行多元化推廣：充分發揮互聯網方便快捷、受眾人群廣泛的特點，將互聯網作為企業發布營銷信息的重要場所，將互聯網營銷推廣手段與傳統化推廣手段有機結合，強化與不同心理的消費者之間溝通交流，以分享網站等形式推廣品牌，擴大受眾數量。
(四)以消費心理為依據制定合理營銷價格：從消費者心理和市場需求的實際情況出發，制定有針對性、合理性和科學性營銷價格，充分發揮市場在資源配置中基礎性作用，充分發揮消費者在互聯網+房地產營銷定價模式中的主導地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價格。
四.互聯網+房地產營銷模式具體措施
(一)加強消費者數據庫建設
實現高效精準營銷，最根本的是消費者數據庫的建立和消費者行為的分析。企業需要以多種方式獲取消費者信息。在線網站是最直接訪問網絡上的互動信息流，網上活動實名用戶注冊、互動媒體等形式的互動可以增加到消費者數據庫。企業信息數據庫的進一步挖掘和分析消費者行為信息，如消費者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機的頻率，時間，以確定他們的需求，提供數據支持，制定精準營銷策略。
(二)加強交流途徑多元化管理：1、加強建設跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產信息網絡，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動互聯網客戶端等資源，以增強購房意向。搜索引擎為企業推廣的房地產產品和服務創造了巨大的商機，不僅為房地產企業發布信息提供了一個極好的平臺，而且還提高了用戶的`參與意識，實現互動營銷和口碑營銷。2、加強建設網絡聚合平臺。首先，收集國內主流的房地產開發商，利用3D技術全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設并完善房地產行業的信息。第二，提高用戶搜索的準確性，精準整合房產戶型、價格、地理位置等，滿足消費者的相關檢索心理，提供高效、準確的檢索結果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產、商業地產等不同地段，根據消費者的心理和購買頻率進行合理的分配和廣告宣傳，達到開發商房產信息高效推廣的目的。3、加快移動客戶端應用程序的開發。對于消費者來說，移動客戶端應用程序實現了消費者高效便利了解房地產信息、參與企業互動的目的。對于企業來說，房地產移動客戶端應用程序不僅為企業帶來更多的潛在買家，同時是企業獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺。
(三)加強線上線下結合，提升用戶轉化率：1、在線整合資源，提供便捷服務。首先充分了解網上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨家代理等增值服務。其次，向開發商爭取折扣，為消費者提供優惠價格，同時創新房地產金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業要實現多樣化的購買方式，通過團購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費者的購買欲望。2、線下優化服務質量，增加看房體驗。因為房地產不可移動的特殊屬性，房產營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗。一方面，企業要保護消費者的利益，選擇優質的線下開發商及專業的物業顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗活動，以吸引消費者的關注，增加消費體驗。
(四)加強增值服務與反饋機制建設：1、加強增值服務。一方面，通過開發手機應用程序，匯聚共同地點和興趣的業主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準的項目宣傳，客戶維護等互動服務;另一方面，企業應整合社區資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區為中心的新型商圈。2、創建用戶反饋機制。建立完善的用戶反饋機制，時刻與用戶互動了解用戶意見，根據分類、記錄等來改進產品或服務。主動處理客戶投訴，以良好的態度、及時的行動來解決消費者的問題，提高客戶滿意度。
五、結束語
現代信息技術的發展為互聯網+房地產營銷模式展提供了廣闊空間，而考慮消費心理需求則進一步貼合市場實際，在模式的構建和發展過程既要重要充分運用互聯網優勢，又要充分把握消費者心理，才能制定合理化營銷策略，實現互聯網+房地產營銷模式的健康運轉。
房地產論文 篇6
關鍵詞：房地產企業；工程項目；精細化管理；策略
房地產開發是符合大眾生活需求的，項目的精細化管理工作是必不可少的，在管理的過程中也要有一個系統性的并且科學合理的管理制度，管理的規則要根據房地產企業實際工作情況制定，并且要進行全方位的管理，目的是為了提升項目管理的效率。還需要在項目管理的過程中及時解決出現的問題，為房地產項目實現收益的最大化。房地產的市場競爭是非常嚴重的，精細化管理工作能夠讓越來越多的員工重視房地產企業的發展，轉變房地產項目管理觀念，就一定要建立一個科學合理的管理制度和觀念，強化精細化管理模式在項目管理中的實踐作用，在一定基礎之上去提升管理人員的管理水平，為房地產企業的發展提供理論依據。
1、國家房地產調控政策及影響
1、1現如今國家房地產政策及調控
我國房地產調控要實現的目標是平衡總體與供給之間協調發展，在經濟的基礎之上讓房地產企業與國民企業協調發展保持均衡，同時房地產企業的整體發展要與社會保持密切關聯。在此前提下，房地產的調控應該采取經濟手段或者法律手段和行政手段，在這個過程中最重要的是調節市場的杠桿，此內容要結合經濟層面和社會層面［1］。根據相關管理單位規定，多地區二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個百分比，但是很多地區的相關部門并沒有重視此項條例，而且更有甚者不斷刺激房價飆升。通過一系列的政策調控工作，讓上述情況有所緩解，嚴格明確貸款比例，并且把主體分為了四個側重點；即一是加大供應，二是限制需求，三是加強監管，四是注重保障。
1、2調控下的整體市場反應
房地產企業在進行市場調控之后，所有地產在銷售方面明顯有回升趨勢，這種回升趨勢依然處于持續狀態中，無論是商品房還是住宅，都同比以往增長一定的百分點，調控政策出臺以后受到末班車效應的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現火爆局面。經歷幾個月的洗禮，交易房的趨勢處于平穩狀態里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場進行了集中釋放并且得以平復，尤其在各地方細則陸續出臺后，各地市場普遍回歸平靜，市場成交量明顯回落。房市后續溫和回升，房價持續上漲；也導致了全國多地房地產企業交易量的下降，末班車效應明顯有了差距。基于此緩慢回升趨勢，自實施調控以來的指數高點，且有繼續緩慢上揚的趨勢�？梢哉f，調控下的房地產市場除了末班車效應催生的火爆局面外，基本維持正�；厣齽蓊^，市場行情緩步趨向平穩，受調控的影響實在有限。
2、工程項目的精細化管理特征
2、1高效性
隨著時代的迅猛發展，房地產公司應該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項目的復雜性，存在大量的資質證書，流程數據，進度款支付，工程變更等資料。構建了各式各樣的總賬和分類歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時，利用網絡和無紙辦公，可以清除過去紙質文件流通的諸多障礙，加快工程項目的落實。越來越多的房地產公司開發了自己的企業門戶網站，通過信息共享在網站上上傳各種公告事項、會議、程序等，并通過工程項目的實時動態管理，體現出精細化管理的效率，排除安全隱患。
2、2專業性
在以前，房地產公司通常被認為是朝南的，只負責分配資金。項目的建設是由參與單位完成的。如今，隨著建設項目的五方終身責任制度的實施，越來越多的房地產公司開始關注改善自己的項目管理水平，可行性也得到了顯著改善。房地產公司不再只是拿錢了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術，在完成記錄和文件傳輸等方面，房地產公司在項目的各個階段都實施了改進管理，并發揮了重要作用，使項目能夠有序運行。體現了項目管理的專業性。
2、3嚴苛性
包括房地產公司在內的建筑行業通常具有相對較低的學術資格，因此意識形態比較隨意。然而，工程不應該是草率的。因此，房地產公司改善管理的行為和意識，制定行為準則來管理項目，并明確有關人員的工作職責。此外，通過獎勵和懲罰機制對工作內容進行細分，可以改善管理。項目管理人員可以按照每個參與部門的要求，根據每個項目制定管理規范，這樣他們就可以根據嚴格管理和細致管理的規范和指導原則來管理和執行項目，體現了精細化管理的嚴苛性。
3、房地產企業工程項目精細化管理的相關措施
3、1建立完善制度
一個完善的管理制度是任何一家企業可持續發展根本，它發揮的作用是至關重要的，所以工程的管理人員一定要對工程的管理制度有一定把控能力；在企業自身建立規章制度的'同時，一定要根據企業的實際發展情況進行制定，要符合企業的內部生產，并且還要對企業的施工項目進行內審和外審相互結合的審核模式，對于房地產企業的管理制度建立來說，房地產企業的領導層也要參加進去；管理人員要與領導層共同進行制度的設定，同時進一步強化項目經理責任制，遇到問題了還要及時進行溝通協調，對相關問題進行合理解決后在履行合約內容，還要全方位掌控工程的進度；后勤保障也是必不可少的項目建設，后勤保障要與工作人員的實際要求方面出發，要有一套完善的獎懲制度，用相對應的制度去調動人員的積極性。
3、2對管理模式的創新
隨著工程項目的施工技術不斷更新，傳統的管理模式是順應不了現代化的工程項目的，目的是為了更好地適應新發展；房地產管理部門要根據各個項目進行針對性的創設活動，要對各部門進行精細劃分，精細化的拆分會充分發揮集體的力量，這樣會讓管理人員的更加地服務于工程項目；房地產企業現場的管理也要進行精細化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎之上，還要讓第三方來進行檢查，施工的質量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀性與規范性。
4、結論
綜上所述，在現在的房地產發展當中，大多數的房地產企業都對工程項目的管理工作進行了充分重視，也能夠正確地意識到項目工作的價值和意義；在日常的管理工作中，我們相對應的管理人員一定要對工程的各個方面進行合理把控，并且做出不斷的合理調整和細化分析；同時，通過全面強化管理人員的管理水平，以此來達到工程項目的精細化管理，多方位為房地產企業做考慮，提高建筑的質量，減少安全隱患的發生。
參考文獻
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［2］彭暉。精細化管理在房地產企業工程管理中的應用研究［D］。天津：天津大學，20xx。
作者：葉藝聰單位：福建聯美建設集團有限公司
房地產論文 篇7
摘要：合同管理工作在房地產企業提升經營風險防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過程中起到的作用是較為重要的，在房地產項目開發全過程控制工作施行的過程中占據的地位是較為重要的，房地產企業經營水平高低和合同管理工作之間呈現出來的相互關系是較為密切的，在房地產項目開發整個流程中占據的地位是較為重要的，和房地產企業獲得的經濟效益之間有著較為密切的相互關系，筆者主要針對提升房地產企業合同管理工作的力度進行分析，并提出提升房地產企業合同管理工作力度的過程中應當使用的措施，以期今后相關的工作人員對這個問題進行研究的時候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國社會經濟發展向前推進的過程中做出一定的貢獻。
關鍵詞：房地產企業；合同管理；成本控制
合同管理指代的是企業將自身當成是當事人依法開展相關的合同訂立、履行以及轉讓等一系列工作的統稱。房地產開發企業和合作企業之間施行的經濟往來措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產項目開發工作是一項復雜性和系統性比較強的工程。
一、對合同管理在房地產企業中起到的作用進行分析
1.可以為企業經營目標的實現做出一定程度的保證
合同隸屬于契約包含的范圍之內，是當事人之間依法確定、變更以及終止民事權利和義務關系的過程中需要使用到的一項協議，合同是房地產項目任務委托以及承接工作進行的過程中需要使用到的法律依據，在施行的過程中是合同雙方需要遵循的最高行為準則，在合同當中是對雙方應當享有的權利以及應當承擔起來的義務做出的規定，對合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產項目施行的過程中，涉及的所有活動都是需要依據合同中的規定辦事的，在此基礎之上才可以保證實現經營目標。
2.提升合同管理工作的力度
提升合同管理工作的力度，滿足我國市場經濟發展進程向前推進的過程中提出的客觀要求。在我國市場經濟發展向前推進的過程中，不斷地強調的一點就是市場微觀主體在市場管理工作進行的過程中發揮出來的作用，雖然說在市場經濟發展向前推進的過程中，政府的職能被弱化了，市場主體自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市場管理的要求得到滿足。承包商在建筑市場中占據主體地位，因此在我國市場經濟發展向前推進的過程中起到的作用是較為重要的。
二、提升房地產企業合同管理工作的力度的過程中應當施行的措施
1.公司部門架構中應當設置專門的人員展開合同管理工作
從事合同管理工作的人員不單單是一個檔案管理人員，與此同時也是一個精通工程、成本、財務的人員。合同管理人員自身承擔的職責不單單是針對合同展開整理、記錄以及歸檔工作，也是應當針對合同要素展開審核工作的。審核合同的金額是否科學合理；審核合同庫款的方式方法是否是科學合理的；審查合同中涉及的款項結算工作進行的過程中需要提交的當地主管稅務機關的發票是否正確；審查合同中涉及的有作用的經濟數字是否是科學合理的。合同管理人員應當將合同條框中提出的'明確要求作為依據展開付款審批工作，以此為基礎也就可以確定下來是不是每一筆款項都是嚴格的依據合同條款展開支付工作的，筆者提到的這幾項工作在企業風險控制領域中占據的地位是較為重要的。
2.構建完善性比較強的合同臺賬合同管理機制
相關的工作人員針對資金支付申請展開審批的過程中，是需要將合同的具體執行情況登記下來的，其實也就是構建合同臺賬。一個較為完善的合同臺賬中應當包含的是銷售類型合同臺賬、管理類型合同臺賬以及工程類型合同臺賬。銷售類型合同臺賬主要指代的是和銷售活動有一定相互關系的經濟合同，其實也就是在財務中劃歸到消費費用領域中的合同。管理合同也就是在日常工作進行的過程中使用到的和經營管理相關的合同，其實也就是在財務賬務中劃歸到管理費用包含的范圍之內的合同。每當將一筆實際付款金額支付掉之后，合同工作人員應當將實付金額天禧在這一次申請額度范圍當中，以此為基礎也就可以對已付款金額形成全面且明確的了解。
三、結語
總而言之，合同管理工作在房地產項目管理領域中占據的地位是較為重要的，也是防范和控制經營風險的過程中需要使用到的一項極為重要的措施，針對房地產企業全過程成本控制工作取得的效果來說是十分重要的。在現階段我國房地產行業市場競爭越發激烈的情況之下，房地產行業中的各個相關企業只有將合同管理工作做好的前提條件之下，才可以對經營風險形成有效的控制，從而也就可以在此基礎之上使項目開發投資獲得的經濟效益水平得到一定程度的提升。
作者:瞿有亮 單位:湖北聯投小池濱江新城投資有限公司
參考文獻：
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[5]王天仁.現代企業管理的一項重要基礎工作——關于加強國有企業合同管理的思考[J].中國工商管理研究,20xx(11):55-56.
房地產論文 篇8
摘要：房地產市場營銷作為房地產經營中的一個重要環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵!
關鍵詞：市場營銷；市場機會；風險管理
1房地產市場營銷管理的意義
房地產行業具有投資大、開發周期長、設計環節多等特點，又處于這種不斷變換的外部環境下，房地產企業經歷的風險就比較多，在社會主義市場經濟體系的建構和完善的今天，市場營銷學發展迅速，市場營銷學的進步著實影響著房地產企業的發展，也推動著國民經濟的發展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風險的機會，而在企業所遭遇的各種風險中，營銷風險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環境生存發展，就需要加強房地產市場營銷的風險管理，對其進行探索研究，用科學的方法對其進行規范管理，有著極其重要的意義。
回避營銷風險可以節約企業成本。市場營銷風險者最經濟的手段為就可能發生的風險做好準備，運用最合適的、最佳的技術手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風險工具，及有關的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風險的最佳效果。促進房地產企業風險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
2房地產市場營銷風險的形成和成因
從實質上分析，市場營銷風險的成因主要有兩種：一種是企業主觀因素造成的，另一種是市場環境的客觀因素形成的。
2.1房地產市場營銷風險的主觀因素成因
1企業未擺脫傳統計劃經濟體制的影響，仍然保持傳統的市場營銷觀念。計劃經濟時期商品供不應求，傳統的營銷觀念奉行的是以產定銷原則�，F代市場營銷觀念奉行按需生產、以銷定產原則，強調根據市場需求組織生產經營活動。在現代市場經濟條件下，商品供應相對過剩，消費是一種屬于消費者***的行為。企業營銷觀念錯誤，導致行為錯誤，因而產生風險。
2企業決策者習慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導致產品滯銷，資金擱淺。
3企業營銷管理者和營銷人員不了解市場規則、規范或法規，也極易引發市場營銷風險。
在市場經濟體制下，為了維護公平的競爭環境，長期以來形成了一系列規則規范、法律法規如國家有關的法律法規、行業行為規范、慣例等，如果某一企業的營銷活動違反了市場規則規范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業的*** 、封殺和聯合反擊，最終使企業敗北。
4企業缺乏處理市場營銷風險的經驗和知識。當企業產生營銷風險后，由于缺乏處理營銷風險的'經驗和知識，風險就不能被及時控制并化險為夷。
2.2房地產市場營銷風險的客觀成因
市場營銷活動受到企業外部各種環境因素的影響和干擾，并由此而引發市場營銷的風險。對此類原因，企業必須加以研究。
1市場需求變化的客觀性，是導致市場營銷風險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經濟體制的建立、發展和完善，企業的生產經營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發生變化的不可控因素。我國企業所面對的市場需求，已經由數量型需求轉變為質量型需求，并且正朝著個性化需求演進。
2經濟形勢與經濟政策變化產生市場營銷風險。近幾年來，我國的社會經濟形勢可以說發生了翻天履地的變化：縱觀我國經濟的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續快速變化著。從全球經濟形勢看，各國經濟之間的相互聯絡度和影響度也在進一步上升，世界上某一國家的經濟形勢的變化，也導致其他國家的經濟形勢發生變化。
3房地產市場營銷風險管理的種類
3.1內部環境的風險管理
企業的內部環境包括企業體制、執行機制、企業營銷政策、營銷體系、營銷環境等方面的因素。企業中市場營銷體系內部環境又是市場營銷風險管理的基礎，沒有良好的內部環境，風險管理很難發揮有效的作用，所以改善公司內部環境對提高公司內部營銷風險管理能力有著非常重要的意義。其中內部環境有：
1風險管理理念的強化。如房地產公司風險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結經驗教訓，上升不到風險管理的階段，內部員工欠缺風險的意識等一系列問題的思想理念的強化。
2部門權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。
3制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價、指導、晉升、薪酬和補償措施的準則，統一評定標準，實行精細化管理。
3.2市場監控的風險管理
市場唯一不變的法則，就是市場永遠在變。關注市場的當前情況的同時，關注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監控。把握好市場變化的法則，預測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統，對市場及時監控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風險評估工具。風險評估技術需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關于風險的歷史資料，遇到風險時及時記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風險評估工具。
3有效的監控。風險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風險應對可能對現在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環境等進行及時監控和資料分析。
3.3產品的風險管理
產品風險是指產品在市場上處于不適銷對路時的狀態。產品風險包括產品自身風險、產品質量風險、產品入市時機選擇風險和產品市場定位風險、產品品牌風險等。產品自身風險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區規劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場營銷風險管理的控制
在房地產營銷過程中，不論哪種風險都必須有針對性的進行規避和管理，因此房地產企業應設立門的人員或機構進行企業風險管理活動，系統性、全域性性對風險進行定期的復核和評估：
1提高風險意識，將風險管理納入企業的經營管理之中。將風險管理納入日常的經營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風險，更要有清醒的認識和管理措施。
2建立合理的風險管理組織。為了使風險管理成為企業持續不斷的管理活動，有條件的企業應建立相應的風險管理機構，條件不成熟的企業也應設專人進行風險管理。同時，企業也要充分利用“外腦”即利用專業風險管理咨詢公司為房地產企業服務，做好企業的風險管理工作。
3建立高效的風險管理資訊系統。運用這一系統可以在合適的時間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產行業和企業自身風險及風險管理政策的資訊，以及企業外部可以給企業風險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網路。企業可以利用現代先進技術，特別是企業區域網路來建立風險資訊管理系統。
4建立科學的風險管理機制。事先對風險進行衡量，確實了解企業的風險度，并對可能發生的損失有足夠的估計，收集企業自己和行業的相關資料，進行分析比較，并密切注意社會、經濟、政治和自然環境的變化，發現潛在危險，力求避免或轉嫁風險。進而作出處理風險的正確決策。充分認識和掌握風險發生的特點和規律，摸清產生風險的各種因素，合理安排專案管控，制定系統制度，搞好風險專案的重點管理，提出有利于企業的最佳處理方案。通過各種防災防損措施盡力預防和消除可能發生的風險，或降低風險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進行方案的成果評估。
5總結
總之，房地產企業如果要想實現企業的既定目標、要想實現企業利益的最大回報、要想使企業的資產發揮最大的效能同時將風險降至最低，就必須識別所有重大的風險，采取必要的風險管理措施，通過完善的風險控制系統，確保企業的可持續性發展。
房地產論文 篇9
一、解決房地產企業成本核算問題的對策
(一)明確成本核算對象
在明確成本合算的對象時，必須充分考慮開發工程的地點、結構、裝修、用途、施工隊伍等多種因素，合理的歸集和分配費用來確定費用承擔者。必須要以每一獨立編制的設計概（預）算或獨立的施工圖中所列的單項開發工程進行成本核算；如果是屬于結構類型大致相同的群體性開發項目，并且在同一開發地點、開竣工時間相近、由同一施工隊施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規模較大、建設工期較長的工程，可以結合經濟責任制的原則，按開發項目的區域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設計上也會不同，進而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進行單獨核算，就會導致成本在各功能區上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準確地歸集和分配成本的費用
一般而言，房地產工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進行分配，接著間接地進行成本費用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產企業的發展，也降低了問題的發生率。對于基礎設施費用的處理，可以先按照基礎設施費用的發生原因并結合一定的規則進行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費、土地拆遷補償費等各項成本費用的處理必須按照土地的實際面積來處理，給予合適的補償費用，盡可能從企業的角度出發，但是要保障土地所有者的'相關權益，充分考慮分配的成本在企業核算范圍之內的承受能力。
(三)合理設置會計科目和會計賬簿
會計科目的劃分是進行會計賬簿核算的前提。房地產企業中的各項成本，必須事先經過嚴密地考察，認真審查之后確定相應的會計科目。只有會計科目設置的準確，會計賬簿才有意義。對于開發成本項目，與此有關的科目不宜設置太多，對于發生次數較少的成本費用，尤其是單筆發生的費用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費用的處理。如果發生的金額較大，并且總是經常性的發生，對于這種情況應該單獨設置會計科目，避免在后期的處理過程中產生更多不必要的問題。
二、借款費用處理中遇到的問題
在房地產中發生的借款費用，一般都是企業為了經營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產生的各類利息一般都是與債券相關折價和溢價攤銷等費用、借款時發生的輔助費用有關。但是如果這些產生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產工程的正常收益。在《企業會計準則—借款費用》規定,“因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額,在符合本準則規定的資本化條件的情況下,應當予以資本化�！睆倪@條準則中我們可以知道與房地產開發過程有關的借款費用并沒有涉及在準則范圍之內，因此要做好借款費用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產的開發中，開發周期比較長、運營的資本比較大，風險也大，如果將開發過程中的借款費用直接計入當期損益，那么開發成本必然會受到影響，開發成本的核算就不準確。
三、借款費用處理的建議
對于房地產開發過程中的借款費用處理，應將其資本化處理。對于開發過程中產生的借款，借款的原因必然與開發過程中的某種項目有著必然的聯系，是由于某種項目而發生的借款，因此借款費用也可也作為項目成本的間接費用。對于借款費用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開始時間
對于開發過程中產生的每一筆借款費用，都應該由相關人員記錄好，這樣在后續的處理時可以做到有據可循。如果應用于房地產開發的土地，是為了特定的房產項目而使用的，此時發生的借款費用應將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項目進行開發，并且將其應用于后續的構建、準備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產生的借款費用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項目而使用的，那么由此而產生的借款費用不應該將其納入資本化資產范圍。例如獲取的土地并不為了經營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產生的借款費用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個項目借款費用資本化分攤
在房地產的開發過程中，開發的項目往往不止一個，經常性地涉及到很多的項目。對于這些不同項目的借款費用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進行分配。當開發過程中同時開發多個項目，與此有關的借款費用也是迅速增加，為了進一步提高資金的使用效率，對于每一個項目的借款費用都要進行合理分配。面對實際情況，每一個項目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費用與項目支出之間存在較大的交叉現象，對于這種情況，多個項目之間之間進行借款費用的分攤必然會影響到整體的會計損益，進而影響到房地產企業的經濟效益。在現有的情況下，我們應該按照每一期的實際支出比例將一定時期內所發生的利息進行分攤，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時也能夠體現出利息分攤與資金使用相配比的原則。
四、結束語
現如今，各行各業之間的競爭日益激烈，房地產市場的競爭也一樣。做好房地產開發過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時處理好在開發過程中產生的各項借款費用，是提高房地產企業競爭力的重要手段。
房地產論文 篇10
1我國工程項目采購管理存在的現狀
對于我國工程項目來說，由于工程項目的不同，采購流程也具有差異性，主要在采購的方式、采購的來源以及采購的對象等細節上表現出來。從整體來說，采購流程如下：
（1）完成項目施工方案設計后，房地產企業的材料員要按照項目的進度計劃和材料的清單，對總計劃以及分計劃的采購部門進行材料需求的制定。
�。�2）采購員要按照材料的計劃，采取議標或者公開招標的方式來確定材料的供應商。
（3）在供應商確定后，房地產企業要與供應商進行采購合同的簽訂，根據合同的內容，要提醒供應商及時的交貨。另外，當貨運送到工地后，就需要房地產企業派代表或者專業的工作人員同監理工程人員對貨物的質量、數量進行驗收工作。
�。�4）在確保貨物合格后，供應商就要求買方開具發票并付款。
2傳統采購管理模式的特點、缺點
�。�1）典型的非對稱信息。對于傳統采購管理來說，首先考慮的就是選擇供應商的問題。一般情況下，在進行采購時，需要在多個競爭性的供應商中選擇最好的供應商。同時還要求采購方要保留部分的信息，供應商獲得的信息量越多，競爭的機會就越多，這樣以來對采購方就不公平。
（2）質量驗收檢驗的控制難度大。傳統的采購模式，只能使用事后把關的措施對質量和交貨期進行有效的控制。質量的驗收檢驗是采購部門事后把關的重要工作，并且控制存在一定的難度。
（3）供需關系競爭大于合作。就傳統的采購模式而言，雙方的關系則是臨時、短期的合作關系，競爭大于合作關系。在進行公開招標時，較多供應商是降低投標的價格而中標。供應商為了短暫的利益，就會致使產品質量進行一定的降低，更為嚴重的是供應商利用市場的突變以及采購方存在的困難來實施要挾行為。
（4）采購周期長以及響應用戶需求能力遲鈍。由于采購需要通過計劃收集以及公開招標等過程，所以，采購的周期較長。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現象，供應商不一定按照采購方的.實際需求進行供貨，則是根據合同進行供貨，在一定程度上就會要求對方增加費用，使供應方得到更多的談判籌碼，這樣就會對項目的工期產生嚴重的影響。
3供應鏈工程項目采購管理的策略
采購管理作為工程項目管理中的一部分，工程項目供應鏈制約著采購管理，然而工程項目供應鏈包括工程項目內部供應鏈、外部供應鏈。在個性化、多樣化的市場中，采購管理要與多變、復雜的供應市場之間建立一種協調的物流供應渠道，這樣以來就可以及時的進行貨物的供應，以此滿足客戶的需要。對于采購管理來說，則戰略層面的采購管理是工程項目供應鏈采購管理在進行外部資源管理的過程中，企業要考慮供應商的選擇以及戰略伙伴關系的因素，從而可以解決采購技術存在的問題，以此來滿足采購供應的要求，另外，要禁止只是為了滿足生產的供應而尋找戰略伙伴。對于戰略層面的采購管理來說，主要有以下幾個內容：
�。�1）材料資源的集成。目前，隨著科學技術的進步，市場的激烈競爭以及需求的多樣化，房地產企業要以自身的資源能力在市場的競爭中很難的進行生存，因此，就要求工程項目采購管理對資源進行集成，通過采用外部資源來增加市場的競爭。
�。�2）信息的集成、共享。對于采購管理來說，信息的集成、共享是實施供應鏈管理的重要因素。由于供應商對市場的控制，房地產企業只有通過信息的集成和共享，才可以對市場需求的變化做出較迅速的反應，及時的發現市場存在的規律，從而確保企業的利益。
�。�3）提高房地產企業的業務能力。提高房地產企業的競爭力，可以通過提高房地產企業的核心業務能力來完成，對核心業務進行培養和開拓。
4供應鏈工程項目采購管理的措施
（1）與供應商建立戰略合作伙伴的關系。在供應鏈工程項目采購管理的基礎上，與供應商建立戰略伙伴合作關系，這樣以來房地產企業和供應商就會實現信息的共享、風險的共擔以及共同獲得利益等。對于戰略合作伙伴的關系來說，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現出房地產企業工程項目與外部的資源進行集成和優化的特點。戰略合作伙伴關系對采購管理兩者的作用主要有以下幾個方面：
1）供應商。建立戰略合作伙伴關系，對整體的供應鏈采購管理增加責任感以及利益的共享，對未來需求具有預見和控制能力。與此同時，建立長期的合作伙伴關系可以確保供應方案設計的穩定性。
2）采購企業。建立戰略合作伙伴關系，不僅可以使企業對采購管理進行更好的控制，還可以滿足采購的需求，使不必要的產品檢查得以有效的消除和減少。
（2）維護好合作伙伴關系。就供應鏈上的房地產企業而言，基本上經濟都是獨立的。由于一些利益和機會的誘惑，房地產企業可能會隱瞞一些信息，這樣就會導致雙方的戰略合作關系產生破壞的影響，就會破壞對方的經濟利益。所以，采購管理要集中在雙方互相合作關系的維護方面。
5結束語
對于房地產企業來說，供應鏈的工程項目采購管理是一種較新的形式，研究方法和理論還不夠完善，仍需要進一步的改善和修正。但是，在很大的程度上，可以提高房地產企業的競爭能力，還可以節約采購的成本。除此之外，還體現了供應鏈工程項目采購管理的價值所在。
房地產論文 篇11
摘要：近年來，我國的經濟發展帶動了房地產行業的迅速發展，并使之成為我國經濟的重要組成部分。在房地產行業不斷發展的同時，房地產企業的資金管理成為其經營管理中的重點問題。為促進房地產企業的健康可持續發展，需要對其資金進行科學的管理。文章對房地產企業資金管理的特點和重要性進行分析，并針對其中存在的問題，提出相應的解決對策。
關鍵詞：房地產企業；資金管理；資金風險
隨著房地產行業的飛速發展，國家采取一系列調控政策，使得房地產企業面臨的形勢越來越嚴峻，企業間的競爭也日益加劇。為促進房地產企業的長遠發展，需要深刻認識其資金管理中存在的問題，并采取有效的解決措施，否則就會阻礙房地產企業的發展。
一、房地產企業資金管理概述
�。ㄒ唬┓康禺a企業資金管理的特點
房地產屬于典型的資金密集型行業，其資金管理具有流動性、開放性、增值性以及擴張性等特點。流動性是指因為房地產由于投資周期長，項目每個環節的投資需要在后續的房地產銷售環節中及時回收資金；開放性是因為房地產行業涉及的產業鏈繁雜，涉及到上下游環節眾多，而且主要面向競爭性比較強的國內外市場；增值性則是需要通過合理的資金管理，實現企業資本價值最大限度增加的目標；而擴張性則是由于房地產企業的資金管理會主要支配和使用企業外部資源，具有明顯的資金擴張需求。
�。ǘ┓康禺a企業資金管理的重要性
第一，有利于企業提高管理水平。資金管理是房地產管理的重要組成部分，且資金是企業運營的物質基礎，房地產企業經營中的每個環節都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個企業的管理水平。第二，有利于企業防范資金風險。房地產行業屬于資金密集型行業，每個環節都要占用大量資金，也會面臨各種風險。只有通過資金管理，才能夠優化企業內部的資金結構，確保其科學性和合理性，進而有效防范這些資金風險，促進企業的長遠發展。第三，有利于企業持續健康發展。房地產企業的資金管理水平對整個房地產行業的正常運轉起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產企業在項目每個環節中遇到的各類問題，從而確保項目的順利完成，提升企業的核心競爭力。因此，提高房地產企業對資金的管理效率，就能保證企業的持續健康發展。
二、房地產企業資金管理中存在的問題
�。ㄒ唬┵Y金的風險管控意識不強
我國相當多房地產企業的資金風險管控意識都比較薄弱，致使其面臨的風險超出企業能接受的范圍。由于房地產企業項目的投資周期比較長，資金回收所需的時間相對也會比較長，這就容易降低企業資金的流動性。如果企業不具備風險控制意識，那么在風險出現時，企業就可能因為無法有效規避風險，而難以繼續經營下去。
�。ǘ┵Y金的計劃管理難以合理執行
許多房地產企業重視對資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預算制度，使得部分資金的計劃難以合理的被執行，或者實際的資金使用額遠遠超出預算范圍。由于資金的計劃管理沒有真正的落到實處，從而會影響整個企業的財務工作，導致企業決策者作出錯誤的企業營運戰略，這對企業的發展是十分不利的。而且，由于項目資金計劃管理工作不到位，還會給房地產企業的整個資金管理工作造成混亂，容易形成嚴重的資金浪費。
（三）資金的制度建設還需要完善
部分房地產企業沒有專業的房地產資金管理人員，使得企業建立的一些與資金管理相關的制度并不完善，從而影響企業資金的合理分配。例如企業項目的土地開發環節資金安排過多，而營銷環節資金分配又不足，項目投資環節的資金分配又存在不合理現象，這些都會影響企業的資金管理計劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產企業資金的合理運轉，必須建立完善的資金制度。
�。ㄋ模┵Y金的融資渠道過于單一
目前，我國房地產企業資金的融資渠道主要有三種：第一是企業本身具有的資本金；第二是通過銀行貸款來融資；第三是股權融資。由于企業本身的資本金相對有限而股權融資的要求又比較高，所以中小型房地產企業更多采取銀行貸款的形式進行融資，這就導致資金的融資渠道過于單一，一些對資金需求量較大的企業難以得到滿足。此外，隨著國家限購政策的出臺，致使許多房地產企業無法從銀行獲取自己所需的貸款數額。
（五）資金的使用效率還需提高
房地產行業存在著“跟風”現象，一些房地產企業熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發周期中可能存在的風險。由于企業對項目的合理性，以及行業未來的發展趨勢沒有充分的認識，也沒有對市場需求進行全面的調研，使得企業的投資難以在短時間內見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。
（六）資金的管控手段過于簡單
雖然我國的房地產行業發展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進行的.。再加上房地產行業會涉及多方面的產業鏈，且每條產業鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產業鏈，不利于資金的聚集，從而使企業管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產企業的資金流通。
三、房地產企業資金管理的對策建議
�。ㄒ唬⿵娀Y金的風險管控意識
房地產企業應該強化資金的風險管控意識，讓全部員工都必須具備應有的風險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風險，不僅可以有效降低風險發生的概率，而且在風險出現時，大家才能有條不紊的采取措施規避風險，從而維持企業的正常運營。同時，作為高風險的行業，將風險控制在房地產企業能接受的范圍內，還有利于企業資金的正常流動，通過對資金的全方位調控，有效規避資金運營中存在的風險。
�。ǘ┖侠韴绦匈Y金的計劃管理
房地產企業應重視資金計劃環節，并采用科學的方法，集合房地產企業投資、前期工作、工程施工、銷售、財務等專業人員對房地產項目資金及企業的資金結構進行全面深入的分析，圍繞房地產項目投資計劃、施工節奏、銷售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實際的房地產項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執行，并能嚴格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業還應安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監督資金計劃執行過程，不能忽略任何細節，以免給企業的資金管理帶來風險。如果在檢查和監督過程中，發現有問題存在，則應及時解決問題，或根據實際情況及時調整資金計劃，或嚴格執行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執行。
（三）建立完善的資金管理制度
房地產企業的資金管理是整個企業管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關的資金管理制度，并制定相應的監督管理制度，要求企業的資金管理人員嚴格按照制度要求開展工作。比如，在房地產企業內部，構建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產項目投資制度、房地產項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規范房地產項目開發資金計劃、使用、回收等過程，讓企業所有與資金有關的行為和活動都處于可控狀態，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構建項目經濟后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經驗，提高房地產企業資金管理。
（四）豐富資金的融資渠道
單一的融資渠道會阻礙房地產企業的發展，為促進其發展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產產業鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進行融資。其次，可以通過金融機構以多種形式進行融資，如傳統的房地產項目開發銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，籌集資金，從而減輕資金周轉的壓力。另外，還可以通過股權形式進行融資，如處于創業初期的中小型房地產企業，可以產業基金的形式進行融資，使中小型房地產企業可以得到不斷的發展，如上市公司通過收購、兼并房地產企業等資本運作方式，使房地產企業間接上市融資，得到更大的發展。
�。ㄎ澹┨岣哔Y金的使用效率
房地產企業回收資金的根本途徑是房地產銷售，而在銷售環節，可能會出現供不應求的現象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產的銷量，首先要提高項目開發的準確性。這就要求企業在投資項目前，要做好市場調研工作，通過科學的分析，進行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產企業要開拓思路，以創新的思維，開展精準的營銷手段，通過快速實現銷售與回收資金，提高資金的使用效率。
�。┻\用多樣化的資金管控手段
房地產企業應隨時掌握資金的使用情況和流動情況，所有的資金活動都應建立相應的臺賬，便于企業加強對資金的管控。與此同時，為保證資金信息的準確性，應同時建立手工臺賬和系統臺賬，并定期對其進行專項檢查，對賬目進行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據可依。此外，為了監督資金管理人員的工作，還應該建立相應的績效考核機制和獎懲辦法，并制定資金管控每個階段的對應制度，以確保房地產企業資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環境的變化，房地產企業的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強化企業員工的風險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產企業資金管理的困境。
參考文獻：
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房地產論文 篇12
摘要：會計成本分攤與所得稅處理是房地產企業會計核算的重要內容，本文圍繞房地產行業會計核算中的成本分攤和所得稅處理，介紹了核算的內容以及核算方法等。
關鍵詞：房地產行業；成本分攤；所得稅處理
一、相關概述
對于房地產行業會計核算來講，要想確保成本會計核算的準確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應當遵照以下幾個方面的原則來實施：對于單體開發項目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個獨立的編制設計概算或者是施工圖所列示的單體開發工程項目來作為其會計成本核算的對象。而在開竣工時間基本接近或者相同、開發地點位置相同、同時施工單位或者總包開發、開發項目的結構類型也一致的開發項目，在進行成本會計核算時也可以將它們合并為一個同一成本核算對象。對于成片開發的項目，可以按照建設項目的施工期作為劃分的依據，按照各期進行成本會計核算。房地產行業在成本的確認上一般都是按照稅收成本來進行會計核算結果的確認，一方面成本作為房地產行業的'消耗，在成本計量的會計方法選擇上會對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發出計價方法、成本結轉方法以及成本分配方法等都可能導致企業在資產計價、所得稅以及成本等各個方面計量出現偏差。同時，房地產企業的成本還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產行業的成本主要包括六個主要內容，分別是前期工程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費以及公共配套設施費等。其中土地征用費以及拆遷補償費主要是指房地產企業為了獲得土地的使用權以及開發權所需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、契稅等。前期工程費則是指房地產企業在項目開發前期圍繞項目測繪、項目可行性研究、場地平整、項目規劃、項目設計、水文地質勘察以及項目籌建等所花費的各項費用支出。
二、房地產行業會計成本分攤分析
對于房地產行業成本分攤，主要有以下幾種分攤方法，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法以及層高系數建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經動工的建筑項目所占的土地面積占整個開發利用總面積的比重進行成本的分攤。建筑面積法則是按照已經動工的建筑項目所占的面積占整個建筑項目總建筑面積的比重進行成本的分攤。直接成本法則是按照某一期建筑開發項目所具有的直接開發成本占當期全部開發成本的比重進行分配。而預算造價法則是按照期內某一個建筑項目的預算造價占整個期間內所有的對象預算造價的比重進行成本的分配。而對于同一個建筑項目，其中既包含住宅項目，又包含其他類型房地產項目時，房地產企業在進行成本分攤時就可以采用層高系數建筑面積分攤法進行成本的計量和分攤。具體來講，對于房地產行業成本分攤的對象主要包括土地成本的分攤、公共配套設施費的分攤、其他成本項目的分攤以及利息費用的分攤等。對于土地成本，房地產企業財務人員大都是按照占地面積法進行成本的分攤。假如房地產企業在進行土地成本計量和分攤時需要結合其他的分攤方法，則應當會同稅務機關進行協商。假如房地產企業在進行土地開發時，同時也將房地產開發一并進行，則這一開發模式屬于一次性取得土地分期開發房地產，此時的房地產企業土地成本需要在征得稅務機關批準的情況下首先按照土地的整體預算成本進行土地的成本分攤，等到整個土地項目都開發完成之后在對土地成本的分攤進行必要的調整。對于公共配套設施費用的分攤，假如將它們單獨作為過渡性質的成本對象，則對于此時的公共配套設施開發成本需要按照建筑面積法對公共配套設施費進行合理的分配和處理。對于其他的相關成本項目，房地產企業可在政策和規定允許的范圍之內，自行合理選擇合適的成本分攤方法進行成本的分攤。而房地產行業利息費用的分攤主要有預算造價法和直接成本法兩種方式，同時房地產企業也可以根據自身需求使用借款費用資本化方法進行成本的分攤。而對于開發間接費用，稅收制度中有著專門的規定，房地產行業企業為了管理和直接組織相關的開發項目而發生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個特定的成本對象時，此類費用支出就屬于成本費用類支出。在這其中，開發間接成本主要包含了職工福利費、修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營銷設施建筑費、折舊費、勞動保護費、辦公費等。
三、房地產行業所得稅處理分析
房地產企業所得稅是針對從事房地產開發、經營、管理以及服務的房地產行業企業生產經營所得以及其他相關所得所征收的一種稅收。對于房地產企業所得稅來講，進行季度預繳所得稅時，應當按照企業的會計利潤加上預售收入所計算出來的企業預計利潤，并在此基礎上扣除掉房地產企業之前年度的待彌補虧損之后的余額來作為所得稅應納稅額的基礎，以此來計算出房地產企業預繳的所得稅額。盡管稅法中有規定，對于企業所得稅應當按照月度或者季度的實際企業利潤進行所得稅的繳納，但是由于房地產企業一般項目周期時間都比較長，同時都會對房屋進行預先銷售，并提前收取銷售款。所以對于此類銷售收入，房地產企業需要實現按照預計的計稅毛利率進行所得稅的預繳。與此同時，房地產企業在預繳所得稅時還應當考慮到企業的實際利潤。假如企業季度內完工產品或者其他收入已經產生了利潤，并且按照原先的預計進行的所得稅預繳明顯小于實際所得稅，則應當按照實際所得稅額進行所得稅的繳納。
參考文獻：
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[2]萬小章.房地產企業會計核算特點分析[J].中國管理信息化，20xx(12).
房地產論文 篇13
摘要：科學、合理以及準確的計算房地產成本是進行成本管控的重要前提，對房地產開發項目的產品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產開發成本核算存在的問題及原因，并給出了相關的解決方案。
關鍵詞：房地產；開發成本；核算
一、概述
對于一個企業而言，促使其朝著未來既定的目標發展離不開良好的經營管理。而經營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業的會計成本核算，特別是房地產企業在開發過程中的成本核算，企業可以非常清楚地了解在目前的經營管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關的數據對企業進行成本費用的調控，從而達到成本最優化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業的經營發展朝著既定的目標前進，獲得更多的經濟效益。房地產企業的開發成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數據與預算的差額進行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產企業健康發展。
二、房地產企業開發成本核算存在的問題
（一）成本核算的對象不明確
隨著房地產企業的逐步成長和壯大，進行房地產開發的土地都是成片進行開發和建設的，建成后的房地產主要是用以商業用房、公寓以及小區住房等。目前，房地產企業成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產的用途或者將整個開發項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開發項目的具體情況進行分析的，再加上加大規模房地產開發項目的復雜性，種種因素都造成了開發成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數據分析不明，這些都會使得成本核算的整體質量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產企業對開發成本的監控以及分析，特別是開發成本在房地產企業中占據著非常重要的地位。
�。ǘ╅_發過程中發生的成本費用分配方法存在不合理之處
對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發的產品當中，這是比較明確的。但是在發生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關的規定，應當按照占地面積、建筑面積等相關比例以及預算造價等進行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產開發企業都會根據自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產行業整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學統一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。
�。ㄈ┓康禺a開發項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象
一個房地產項目涉及到的工程量較大、持續的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產生配比，從而對房地產企業計算項目的利潤、結算相關的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產生與稅務部門長期糾纏的局面，阻礙企業的可持續發展。與此同時，拖延竣工結算也會使得房地產企業不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發無法起到積極的推動和指導作用。現實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發項目的決算時間，也對企業的成本管控工作產生不利影響。
三、加強房地產開發成本核算的策略
�。ㄒ唬┟鞔_房地產開發成本的'核算對象
由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問題，因此，將成本核算對象進行明確，可以從以下幾個方面進行：其一，將經過規劃部門審核的總平面圖作為開發項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發規模較大、時期較長、一般采用的分期開發形式的項目；其二，按照產品的開發形態進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產產品的企業，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發項目大、耗費大、開發出來的產品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監控非常有利，對于開發項目的價值評估也是非常有利的。
�。ǘ⿲﹂_發項目的成本費用分配方法要進行合理的選取
通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產企業進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預算造價法等分配標準。但是，一家房地產企業一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產開發項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現實中最為常用的方法之一是對開發項目的價值進行評估，依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就可以使得房地產開發項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。
�。ㄈ⿲Τ杀竞怂愕闹芷谶M行合理確定，及時的進行竣工結算
開發項目的周期確定應當根據項目的實際情況來確定，不應當僅僅按照理論來進行。首先，如果一個項目的規模較小，同時，持續的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發時間較長、規模較大，如果仍然按照項目的建設周期來進行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經過審批的總平面圖確定的開發期數來進行成本核算周期數的確定。其次，及時進行竣工結算的前提條件是已經發生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進行再次核對，也要培養會計人員的成本預估能力。在進行“預提費用”科目的核算時，要將未實施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進行，以后實際發生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產生較大的影響。
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房地產論文 篇14
�。ㄒ唬┒悇栈I劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
�。ǘ╅_發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
�。ㄋ模┪飿I持有階段稅務籌劃
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
�。ǘ┓康禺a開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
�。ㄈ┓康禺a開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的'利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
�。ǘ┲匾暸囵B稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
�。ㄈ┨嵘康禺a開發企業稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。
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