房地產(chǎn)論文[經(jīng)典]

　　在日復(fù)一日的學(xué)習(xí)、工作生活中，許多人都有過寫論文的經(jīng)歷，對論文都不陌生吧，論文是討論某種問題或研究某種問題的文章。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　房地產(chǎn)論文 篇1

　　引言

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業(yè)崗位。然而，我國土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對房屋需求的猛增，開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致房價(jià)上漲。長期如此發(fā)展下去，必將影響到我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，所以必須對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加以規(guī)范，促進(jìn)其與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)。

　　一、發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用

　　房價(jià)居高不下、住房難是我我國當(dāng)前備受關(guān)注的社會話題。在市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要遵循市場規(guī)律，而我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，加上市場環(huán)境復(fù)雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調(diào)控手段，合理控制房價(jià)，盡快把房價(jià)拉回與我國經(jīng)濟(jì)水平相一致的軌道上，減少房地產(chǎn)泡沫帶來的危害。首先，政府需加強(qiáng)重視，并對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有個明確的認(rèn)識和科學(xué)的判斷，將控制和降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)工作來抓。其次，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，時(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)市場動向，了解消費(fèi)者的消費(fèi)心理，予以科學(xué)地引導(dǎo)和調(diào)控。特別是地方政府的投資行為，和房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率過高的問題，應(yīng)及時(shí)解決，確保房地產(chǎn)商能夠理性投資，避免較大金融風(fēng)險(xiǎn)的形成。地方政府過度干預(yù)，非但解決不了問題，反而可能會出現(xiàn)新的問題，所以必須對地方政府加以約束。同時(shí)，在巨大經(jīng)濟(jì)利益的引誘下，房地產(chǎn)交易中難免會出現(xiàn)金融詐騙行為，如有必要，政府應(yīng)采取強(qiáng)制性手段予以制止。如果資產(chǎn)價(jià)值不斷增長，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟不上，將影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為防止這一現(xiàn)象繼續(xù)惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過征收房產(chǎn)稅等手段加以控制。

　　二、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位極其重要，對國家和社會的貢獻(xiàn)也不容小覷，然而市場環(huán)境復(fù)雜多變，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步壯大，出現(xiàn)的問題也越來越多。比如在銀行信貸中占據(jù)著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當(dāng)其沖，其他行業(yè)也會受到影響。我國房價(jià)上漲的原因與實(shí)際價(jià)值并不相符，主要是開發(fā)商和炒房團(tuán)引起的，價(jià)格與價(jià)值相背離，與市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)不符。所以，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)盡快回歸到均衡、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。該行業(yè)不管是收縮還是擴(kuò)張，都應(yīng)尊重客觀事實(shí)，符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，并綜合考慮社會、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國民經(jīng)濟(jì)中能夠發(fā)揮平穩(wěn)支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會受到影響，甚至?xí)�阻礙國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。所以，一方面，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是消費(fèi)者，或是干預(yù)的地方政府，都應(yīng)擺正心態(tài)，重新認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的`優(yōu)勢和其可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，減少盲目性;另一方面，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)際水平、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學(xué)均衡可持續(xù)發(fā)展的道路。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要合理轉(zhuǎn)型

　　經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，市場在隨時(shí)變化，新時(shí)代、新的消費(fèi)需求對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)張過程中存在明顯的盲目性，競爭方式較為粗放，且運(yùn)營模式單一，不利于該行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。而如今，市場競爭加劇，房地產(chǎn)業(yè)不但要競爭產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量，還要樹立自己的形象品牌，提高產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平，只有提高綜合實(shí)力，才能在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。運(yùn)營模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務(wù)運(yùn)營。另外，過去的房屋產(chǎn)品耗能較高，污染嚴(yán)重，對人們的健康和環(huán)境都不利。當(dāng)前時(shí)代提倡綠色、節(jié)能、環(huán)保，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)也在經(jīng)營理念上也應(yīng)有所轉(zhuǎn)變，首先要重視產(chǎn)品的綜合性和多功能化，現(xiàn)代很多地產(chǎn)都兼具辦公、娛樂、居住、購物等多種功能。其次經(jīng)營范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設(shè)施上增加投資。此外，相應(yīng)的物業(yè)和服務(wù)水平也要跟上。低碳綠色房地產(chǎn)是今后的一個主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹，更多的是體現(xiàn)在房屋的材料上，應(yīng)盡量使用環(huán)保、無毒害的材料。

　　四、建立起有效的相關(guān)政策

　　行業(yè)發(fā)展大都要經(jīng)過起步、繁榮、飽和、轉(zhuǎn)型四個階段，房地產(chǎn)業(yè)亦然，我國各地經(jīng)濟(jì)水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度也有差異，國家應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進(jìn)一步完善土地產(chǎn)權(quán)制度，建立城市土地儲備制度，為調(diào)控土地總量和結(jié)構(gòu)提供制度基礎(chǔ)和保障。加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格監(jiān)督，運(yùn)用現(xiàn)代化高科技，在土地測量、規(guī)劃上提高工作效率，采用科學(xué)的的方法進(jìn)行規(guī)劃。此外，還要明確城市增長邊界，界定農(nóng)用地和非農(nóng)用地的界限，并永久保護(hù)城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應(yīng)保持房地產(chǎn)投資適度增長，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，包括市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容。同時(shí)保持適度的房價(jià)收入比，例如控制房價(jià)上漲速度，保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，大力發(fā)展住房二級市場，提倡住房梯度消費(fèi)，推進(jìn)住房金融的改革創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供更完善、更多樣的金融產(chǎn)品。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近些年來發(fā)展迅速，對推動我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步做出了巨大貢獻(xiàn)，但如今卻開始出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，直接導(dǎo)致房價(jià)居高不下，長此以往，可能會影響到社會安定。這就要求必須加以控制，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)水平，努力促進(jìn)兩者間的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)論文 篇2

　　房地產(chǎn)最近幾年的迅猛發(fā)展,伴隨著大量住宅區(qū)的出現(xiàn),房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工這個行業(yè)也就相應(yīng)地發(fā)展起來了,由于激烈的競爭,所以提高施工的質(zhì)量,是發(fā)展的第一要義,而在提高效率和保障安全同時(shí)滿足的要求下,施工現(xiàn)場的管理就需要加強(qiáng)了,有策略的管理,可以提高對比競爭力,滿足要求。本文就管理策略為主要議題進(jìn)行探討,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),得出基本的模式。

　　一、施工現(xiàn)場管理原則和內(nèi)容進(jìn)行必要的優(yōu)化

　　現(xiàn)場管理是施工企業(yè)管理部門的核心部分,企業(yè)內(nèi)部管理和現(xiàn)場管理相比較可能所占比重較小,因?yàn)楝F(xiàn)場管理的狀況直接代表了一個施工單位的整體競爭力。所以施工單位不僅要開拓市場,標(biāo)新立異,還要狠抓現(xiàn)場,保證過程順利完成。

　　1、優(yōu)化管理的原則

　　(1)符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。任何一個集體要想提高效率,最主要的還是要制定一定的規(guī)矩,將日常的每一步工作都納入規(guī)劃中來。在房地產(chǎn)施工現(xiàn)場進(jìn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化就包括,施工過程中符合相關(guān)的規(guī)范,施工完成之后也要規(guī)范操作,避免事故的發(fā)生,而標(biāo)準(zhǔn)化就是每一個員工,不管是哪個部門的都需要一個統(tǒng)一的約束條件,不能有主觀隨意性。

　　(2)合理性的原則。雖然制定了原則讓工人們遵循,主要的目的是提高施工效率和保障人身安全,但是原則一定是科學(xué)合理的,不能過多限制他們的自由,并且一定結(jié)合現(xiàn)今的一些先進(jìn)的科學(xué)技術(shù),可以滿足大規(guī)模的施工活動的統(tǒng)籌。

　　(3)滿足經(jīng)濟(jì)性的要求。雖然主要目的是規(guī)范操作,但是在管理上的投入應(yīng)該是合理的,不能占太大的比重,但是也不能過少,這就需要管理決策部門進(jìn)行科學(xué)地評估,保證進(jìn)度的前提下,以保障安全為根本,盡可能節(jié)約管理的成本,才可能提高競爭力。

　　2、房地產(chǎn)現(xiàn)場施工管理的主要內(nèi)容

　　施工現(xiàn)場涉及到很多方面的內(nèi)容,事無巨細(xì),都納入系統(tǒng)中歸類主要是以下的幾種,施工作業(yè)、物資運(yùn)轉(zhuǎn)和施工質(zhì)量的'監(jiān)督還有整修過程中的安全管理等。所以有此可以大致得出管理的主要內(nèi)容。

　　(1)一切以客戶為主線,最大程度滿足市場的需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下的各行各業(yè)的發(fā)展,都需要以適應(yīng)市場獲得生存的機(jī)會,而需要發(fā)展就必須滿足客戶的要求,保質(zhì)保量地完成工作。

　　(2)提高員工的素質(zhì)。員工的管理,提高素質(zhì)包括思想和技術(shù)兩方面,思想上就是要將企業(yè)當(dāng)成自己的第二個家,以集體利益為先,但一定要保證自身的安全,而技術(shù)上跟進(jìn)了的話,就可以滿足施工的效率和質(zhì)量。

　　(3)減少材料和能源。這一部分的管理就需要很好的計(jì)算和預(yù)估能力,不能使材料過少,這樣延誤工期得不償失,但是也不能過多,這樣的浪費(fèi)是很不合理的,能源包括水、電兩大部分,一定要注意管理力度的加強(qiáng),避免浪費(fèi)。

　　二、施工現(xiàn)場管理的具體策略

　　1、優(yōu)化現(xiàn)場管理的方式。優(yōu)化的方式主要還是涉及到個體和集體,優(yōu)化個體就是要以人為本,科學(xué)進(jìn)行管理,這樣才能最大程度調(diào)動他們的積極性,將最大的心血奉獻(xiàn)給企業(yè);集團(tuán)優(yōu)化就是要有工作的側(cè)重點(diǎn),在整個施工過程中一定有核心的技術(shù)團(tuán)隊(duì),一切工作應(yīng)該最大程度上滿足他們的要求;當(dāng)然還有技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)化,如果企業(yè)既保證質(zhì)量又保證經(jīng)濟(jì)性的話那這個企業(yè)必然是具有強(qiáng)大生命力的。

　　2、安全管理,將管理細(xì)化。安全一直都是施工企業(yè)最先強(qiáng)調(diào)的,也是始終貫穿于整個施工過程中的,所以在施工過程中,需要將每一個小的環(huán)節(jié)都進(jìn)行管理,有人指導(dǎo),有人監(jiān)督,加強(qiáng)安全教育。對于每一個團(tuán)隊(duì)的隊(duì)長,一定培養(yǎng)安全責(zé)任意識。健全獎懲措施,將這樣的原則落實(shí)到每一步之中,季度考核的時(shí)候,將這些細(xì)化的管理匯總,統(tǒng)一獎懲,保證安全和技術(shù)這兩大塊的順利進(jìn)行。

　　3、加強(qiáng)競爭機(jī)制,創(chuàng)造一流的施工團(tuán)隊(duì)。內(nèi)部競爭和外部競爭相結(jié)合,企業(yè)才可以更好發(fā)展,不斷有新鮮的血液注入,才能保證企業(yè)的年輕,所以現(xiàn)今流行的競爭上崗機(jī)制,公平、公正、公開的原則運(yùn)用到施工單位的日常管理中是很有必要的。這樣才可以激發(fā)員工的學(xué)習(xí)熱情,加強(qiáng)自身,提高自身的競爭力。工資均使用按勞分配,這里勞主要還是看對于企業(yè)的貢獻(xiàn)度,主要在質(zhì)量、安全、成本這三個方面。約束機(jī)制的建立也是創(chuàng)造一流團(tuán)隊(duì)的一個方案,無規(guī)矩不成方圓,所以規(guī)范的制定,使每一個工作都有據(jù)可循是很有必要的,嚴(yán)格按照要求來進(jìn)行,才能夠提高質(zhì)量和速度。

　　4、信息技術(shù)的運(yùn)用。信息化時(shí)代的推動,在管理體系中信息技術(shù)的運(yùn)用越來越廣泛了,將員工的考勤,工作狀態(tài)和工作的結(jié)果均使用信息系統(tǒng)及時(shí)匯總和反饋,使整個過程透明化,便于監(jiān)督管理。對于一些大型工種的信息化操作,可提高安全系數(shù)提高速率,是很有幫助的。

　　三、總結(jié)

　　上述一系列的論述,總體從房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工的管理的必要性,方式和內(nèi)容上進(jìn)行的,主要還是將個體和集體相結(jié)合,在保障安全的前提下,結(jié)合現(xiàn)代化技術(shù),提高競爭力,實(shí)現(xiàn)施工過程的高質(zhì)快速的進(jìn)行。

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　　房地產(chǎn)論文 篇3

　　摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進(jìn)入新的時(shí)期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運(yùn)營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實(shí)際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下順利的開展項(xiàng)工程項(xiàng)目，應(yīng)采用有效的管理方式，細(xì)化企業(yè)的內(nèi)部管理，進(jìn)而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因，筆者對戰(zhàn)略成本會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用展開論述，筆者對戰(zhàn)略成本會計(jì)的基本概念和對企業(yè)管理的作用進(jìn)行簡述，并從三個方面應(yīng)用進(jìn)行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展獻(xiàn)上綿薄之力。

　　現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)中使用的戰(zhàn)略成本會計(jì)與傳統(tǒng)成本會計(jì)相比具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，為了使成本會計(jì)更適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對傳統(tǒng)的成本會計(jì)進(jìn)行升級，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會計(jì)，應(yīng)用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會計(jì)理念貫穿在整個生產(chǎn)和經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)優(yōu)勢地位，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　一、戰(zhàn)略成本會計(jì)的基本概念與作用

　　（一）戰(zhàn)略成本會計(jì)概念簡述

　　戰(zhàn)略成本會計(jì)指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計(jì)、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃�平，有助于企業(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進(jìn)而保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計(jì)無法滿足新經(jīng)濟(jì)體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計(jì)的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營。現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計(jì)，予以創(chuàng)新進(jìn)而形成新的戰(zhàn)略成本會計(jì)，使之適應(yīng)新成本會計(jì)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計(jì)理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴(kuò)張。

　　（二）戰(zhàn)略成本會計(jì)在企業(yè)管理中的作用

　　企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場中進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價(jià)值提供保障。現(xiàn)代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會計(jì)能收集市場發(fā)展趨勢、消費(fèi)者需求、原材料質(zhì)量以及價(jià)格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案。基于戰(zhàn)略成本會計(jì)通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會計(jì)分析

　　戰(zhàn)略成本會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過程，同時(shí)也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實(shí)現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進(jìn)行計(jì)算，從而計(jì)算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當(dāng)下存在的問題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價(jià)格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費(fèi)用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計(jì)對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的.成本進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。基于這樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞剑瑢⒋尕浐统杀緝r(jià)格分?jǐn)偟讲煌�的環(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計(jì)理念充分的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實(shí)和明確指導(dǎo)建議。

　　三、戰(zhàn)略成本會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析

　　（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用

　　采用戰(zhàn)略成本會計(jì)理論銷售前對銷售人員培訓(xùn)費(fèi)用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點(diǎn)的安置則是在開展市場調(diào)查后對設(shè)計(jì)廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理時(shí)，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進(jìn)行設(shè)計(jì)和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會計(jì)能更好地權(quán)衡廣告費(fèi)用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實(shí)在必行。將戰(zhàn)略成本會計(jì)理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個進(jìn)行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時(shí)，需要耗費(fèi)大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實(shí)際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進(jìn)一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計(jì)理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時(shí)在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。

　　（二）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用

　　戰(zhàn)略成本會計(jì)和傳統(tǒng)成本會計(jì)最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的實(shí)時(shí)性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價(jià)格走勢，戰(zhàn)略成本會計(jì)在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預(yù)測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計(jì)能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實(shí)際需求，這樣有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會計(jì)是對企業(yè)運(yùn)營時(shí)最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項(xiàng)目投資成本有效的控制和分析，能增強(qiáng)戰(zhàn)略成本會計(jì)應(yīng)用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計(jì)會計(jì)信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計(jì)方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計(jì)管理的優(yōu)勢。

　　四、結(jié)論

　　通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計(jì)的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個運(yùn)營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費(fèi)者需求和價(jià)格等市場信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進(jìn)行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會計(jì)采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對銷售的價(jià)格和銷售模式進(jìn)行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　房地產(chǎn)論文 篇4

　　摘要：近年來，房地產(chǎn)一直都是一個被炒得火熱的話題，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動越來越多的房地產(chǎn)公司繁榮發(fā)展起來。所以在愈演愈烈的房地產(chǎn)業(yè)競爭中，加強(qiáng)自身的各種優(yōu)勢顯得更為重要。經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)追尋的最大化理想目標(biāo)，要想有效提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，抓好工程造價(jià)管理工作，盡可能的降低工程造價(jià)，從而不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。本文對影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工程造價(jià)的因素進(jìn)行了分析并淺析了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的措施。

　　1、引言

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)包含多個重要的階段，所起作用對整個項(xiàng)目影響較大的有決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等，而房地產(chǎn)的工程造價(jià)也包含了多方面的內(nèi)容：地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、建筑工程造價(jià)、財(cái)務(wù)費(fèi)、廣告銷售費(fèi)、工程管理費(fèi)、營業(yè)費(fèi)以及其他各項(xiàng)稅費(fèi)等。由此可見實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程的工程造價(jià)管理控制并不是一件簡單的事情。但企業(yè)又不得不做好這些方面的工作，所以企業(yè)首先要認(rèn)清房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，明確自身發(fā)展的優(yōu)缺點(diǎn)，制定合理的發(fā)展方案，接下來就從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等方面進(jìn)行解析科學(xué)合理的工程造價(jià)控制管理的相關(guān)方法。

　　2、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理的主要因素

　　2.1人員因素

　　人員因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的最基礎(chǔ)、最必不可少的因素。人員遍布房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個過程中，使得管理概預(yù)算的編制成為一項(xiàng)特別復(fù)雜重要的工作，關(guān)乎著每位員工的勞動所得利益和最終的房地產(chǎn)成品價(jià)格。要做好概預(yù)算的編制工作，就要任用高素質(zhì)的編制人員。高素質(zhì)的編制人員不僅具備豐富的編制工作經(jīng)驗(yàn)，對市場時(shí)時(shí)刻刻的變動也異常靈敏，更為熟悉房地產(chǎn)業(yè)頒布的各項(xiàng)政策和條令條例，能夠制定出高質(zhì)量的概預(yù)算編制，為企業(yè)節(jié)約更多的建設(shè)成本。

　　2.2設(shè)計(jì)因素

　　如果人員因素是整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)因素，那設(shè)計(jì)因素就是影響概預(yù)算編制工作的基礎(chǔ)因素。因?yàn)橹挥心玫矫鞔_的'工程設(shè)計(jì)圖之后，負(fù)責(zé)概預(yù)算編制的工作人員才能有安排人員工作的計(jì)劃。所以要想高度實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的控制與管理，首先要控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)因素。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖不科學(xué)合理，不僅影響概預(yù)算的編制工作，對整個項(xiàng)目的工程造價(jià)都會有很大的不利影響，不僅不會節(jié)約建設(shè)成本還會造成大量的資金浪費(fèi)。

　　2.3施工因素

　　較于前兩者，施工因素對整個房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有那么重大的影響作用，但它依然會有屬于自己的影響意義。施工也是一個復(fù)雜的過程，不論選材還是選用設(shè)備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設(shè)備都是編制概預(yù)算工作必須要考慮的因素，從而影響著工程造價(jià)。

　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理和控制措施

　　3.1控制好投資決策階段的工程造價(jià)

　　3.1.1明確規(guī)劃項(xiàng)目資金的使用狀況

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過使用資金來維持運(yùn)作，是一筆龐大的數(shù)額，企業(yè)不得不把每筆資金都落實(shí)到實(shí)處，落實(shí)到每一個人、每一件事上。可以通過設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)來促進(jìn)落實(shí)工作，這樣就不會有太多的資金使用發(fā)生偏離設(shè)想的現(xiàn)象，即使有發(fā)生偏離的傾向也會被立即改正，將因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。

　　3.1.2做好施工前期的市場分析工作

　　在投資決策階段，最重要最關(guān)鍵的工作莫過于對前期對房地產(chǎn)市場的分析，只有分析好市場狀況，預(yù)測好市場前景，才能為投資決策提供最真實(shí)可靠的依據(jù)，減少投資失誤損失巨大的現(xiàn)象發(fā)生。可以通過各種渠道搜集最新的市場消息，大量的比較同類工程項(xiàng)目的經(jīng)典案例，再加上對建筑場地的實(shí)際分析，就能做到對市場進(jìn)行最合理的評估，使投資決策工作的更安全高效。

　　3.1.3資本融資的規(guī)范化

　　資本的融資是為整個項(xiàng)目的資金作準(zhǔn)備，融資到位意味著資金到位。在融資過程中需要注意有嚴(yán)格有效的文件，一方資金不到位都會影響整個施工進(jìn)度。有文件保證即使出現(xiàn)資金紕漏也不至于太過加大工程的施工風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.2控制好設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)

　　在工程的設(shè)計(jì)階段，需要設(shè)計(jì)出技術(shù)與經(jīng)濟(jì)完美融合的方案，通過對技術(shù)性指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的對比分析保證設(shè)計(jì)方案符合低成本高收益的工程預(yù)想。方案被設(shè)計(jì)出來還需要經(jīng)過嚴(yán)格程序的會審，建設(shè)單位組織相關(guān)的各方人員認(rèn)真審查總設(shè)計(jì)方案和單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案的可行性，是否符合價(jià)值管理觀念，對某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開支，使設(shè)計(jì)方案更先進(jìn)、合理、經(jīng)濟(jì)。最后要想做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，就要保證設(shè)計(jì)估算、概算、預(yù)算三方面的工作貫通，更進(jìn)一步的保證設(shè)計(jì)的合理性。

　　3.3嚴(yán)格管理招標(biāo)階段的工程造價(jià)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)主要有施工招標(biāo)和材料設(shè)備招標(biāo)兩個方面。不管是施工的招標(biāo)還是材料設(shè)備的招標(biāo)都關(guān)系著整個開發(fā)項(xiàng)目的建筑進(jìn)度。從整體著想，在這兩方面的招標(biāo)工作上要注意紀(jì)律性，嚴(yán)格對各個參與投標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開、誠信的招投標(biāo)理念作為支撐。在招投標(biāo)過程中需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，文件內(nèi)容涵蓋建筑施工過程中所有可能出現(xiàn)的情況及其影響因素的分析規(guī)劃，盡可能做到全面。最后要嚴(yán)格按照國家的法令條例明確各方的責(zé)任義務(wù)，做好對違約不履行責(zé)任的現(xiàn)象的明確處理辦法，達(dá)到減少處理麻煩的投資成本。

　　3.4管理好施工階段的造價(jià)管理

　　對施工階段的造價(jià)管理主要分為三個方面：

　　①對建設(shè)項(xiàng)目要完善監(jiān)督管理制度，落實(shí)好監(jiān)督管理部門的責(zé)任。根據(jù)監(jiān)督管理的規(guī)范條例和實(shí)施細(xì)則發(fā)揮作用，不斷完善職責(zé)，核定好施工進(jìn)度中的工程內(nèi)容、工程量、費(fèi)用支出等。

　　②對工程的變更現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，施工單位、材料供應(yīng)商反悔拒絕履行約定的義務(wù)是施工建設(shè)中常見的現(xiàn)象，面對這種常見的情況應(yīng)具備完善的處理方法，及時(shí)提出反索賠。對于自身也要嚴(yán)格要求造價(jià)工程師審核好工程變更的造價(jià)，做到事前把關(guān)，主動履行監(jiān)控職責(zé)。

　　③要對施工現(xiàn)場加強(qiáng)管理，規(guī)范現(xiàn)場的簽證制度。

　　現(xiàn)場簽證是為了避免現(xiàn)場實(shí)際和其他特殊情況使工程出現(xiàn)變動而制定的書面確認(rèn)書，在實(shí)際操作過程中由于現(xiàn)場管理人員缺乏對現(xiàn)場簽證價(jià)款的意識，使得結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此對現(xiàn)場簽證的管理進(jìn)行加強(qiáng)是很有必要的，所以施工建設(shè)的現(xiàn)場管理人員要不斷高標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求自己，不斷增強(qiáng)及時(shí)現(xiàn)場簽價(jià)款的意識，越拖延意外越多，失誤越多。從實(shí)際工作出發(fā)，抓好現(xiàn)場簽證的操作，使工作質(zhì)量得以提升，簽證價(jià)款也得到有效的控制。

　　3.5管理好竣工結(jié)算階段的造價(jià)

　　竣工階段的工程造價(jià)主要指對工程量的復(fù)核工作，需要審價(jià)人員能夠熟練的把握整個工程的施工細(xì)節(jié)，熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則，而且精通各種施工技術(shù)。這樣能夠更方便的應(yīng)對出現(xiàn)施工變更的緊急情況，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理與控制發(fā)揮自己的作用。

　　4、結(jié)束語

　　總而言之，房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制和管理關(guān)系到整個項(xiàng)目的施工過程，也影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理是一個動態(tài)復(fù)雜的過程，并不局限于項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的前期階段，它涉及到多方面的內(nèi)容，因此還要特別注意對整個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)都采用科學(xué)、系統(tǒng)的方法以做好工程造價(jià)的控制與管理，從而更多的減少項(xiàng)目支出，節(jié)約更多的建設(shè)成本，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)競爭力，獲得更大的利潤空間，也會為企業(yè)獲取更大的生存空間，從而實(shí)現(xiàn)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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　　[5]江玉.建設(shè)項(xiàng)目前期階段的工程造價(jià)控制與管理[J].工程技術(shù)：引文版，20xx（3）：53.

　　房地產(chǎn)論文 篇5

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)中工程經(jīng)濟(jì)分析的重要性

　　1)社會大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟(jì)分析。改革開放以來，市場經(jīng)濟(jì)在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國家對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少，市場對自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強(qiáng)、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應(yīng)的降低房價(jià)，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟(jì)分析不僅對房屋的建設(shè)和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會主義建設(shè)新時(shí)期，我國正逐步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農(nóng)村拆遷工作高速有效的運(yùn)行。

　　2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟(jì)分析。一個發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟(jì)分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設(shè)過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。

　　1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確進(jìn)行前期市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對開發(fā)項(xiàng)目的具體內(nèi)容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項(xiàng)目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大體上符合所面臨的消費(fèi)人群的定位和市場定位，不會造成嚴(yán)重脫離市場定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中準(zhǔn)確的前期市場定位，也會為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)成本。

　　2)工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中為房地產(chǎn)的開工做準(zhǔn)備，但并沒有進(jìn)入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)還沒有正式實(shí)施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因?yàn)闆]有很好的設(shè)計(jì)而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)分析階段的費(fèi)用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費(fèi)用會對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的'費(fèi)用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

　　3)工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在建設(shè)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制，是整個房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統(tǒng)籌，因?yàn)檫@直接影響到了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果項(xiàng)目統(tǒng)籌的好，項(xiàng)目就會運(yùn)行的快，這就會在很大程度上降低項(xiàng)目的成本。其次，要完善合理的招標(biāo)制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達(dá)到互利雙贏的效果。

　　三、結(jié)語

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)者在房地產(chǎn)開發(fā)中對工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理有效的分析，不但能夠預(yù)測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。

　　房地產(chǎn)論文 篇6

　　論文摘要：隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來越小。科學(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力乃至促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。

　　一、引言

　　房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

　　二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

　　稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的'領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣�共產(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機(jī)會進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

　　房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

　　1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。

　　2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊�共配套設(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

　　四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

　　風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险�策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

　　參考文獻(xiàn)

　　1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,20xx年第5期.

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　　3 中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則。

　　房地產(chǎn)論文 篇7

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,不僅為城鎮(zhèn)居民提供了安居樂業(yè)的居所,推進(jìn)了城市化進(jìn)程,也有力地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)揮著重要作用,作為一種導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè),其連帶效應(yīng)為國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展提供了契機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等上下游60多種產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān),據(jù)統(tǒng)計(jì),每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新興行業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展,譬如物業(yè)管理、法律咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等等。

　　與此同時(shí),我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出許多問題,尤其房價(jià)持續(xù)飛漲已經(jīng)越來越偏離經(jīng)濟(jì)的增長速度和普通百姓的收入水平,使之成為社會輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī),引起全世界對金融監(jiān)管以及房地產(chǎn)市場虛擬性的高度關(guān)注。虛擬經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的根源,房地產(chǎn)泡沫也是由房地產(chǎn)市場具有的虛擬特性引發(fā)的。如何解釋房地產(chǎn)所具有的虛擬特性,以及它對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,是本文要討論的主要內(nèi)容。

　　一、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)。

　　馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對虛擬資本進(jìn)行分析,提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個有規(guī)則的會反復(fù)取得的收入按平均利息率來計(jì)算,把它算作是按這個利息率貸出的一個資本會提供的收益,這樣就把這個收入資本化了”[1]493。生息資本的運(yùn)動和信用制度的發(fā)展創(chuàng)造出了虛擬資本,包括股票、債券、匯票、不動產(chǎn)抵押單等,“所有這些證券實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書,它們的貨幣價(jià)值或資本價(jià)值,或者像國債那樣不代表任何資本,或者完全不決定于它們所代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值”[1]494。

　　虛擬資本本身沒有價(jià)值,但虛擬資本可以通過循環(huán)運(yùn)動產(chǎn)生利潤,獲取某種形式的“剩余價(jià)值”,它不能直接作為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)要素或資本在生產(chǎn)活動中發(fā)生作用,而只是所有權(quán)證書,是“現(xiàn)實(shí)資本的紙制復(fù)本”,反映著債權(quán)債務(wù)關(guān)系。“但是,作為紙制復(fù)本,這些證券只是幻想的,它們的價(jià)值額的漲落,和它們有權(quán)代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值變動完全無關(guān),盡管它們可以作為商品來買賣,因而可以作為資本價(jià)值來流通。”[1]530當(dāng)金融發(fā)生動蕩時(shí),虛擬資本的價(jià)格可以數(shù)倍于它們所代表的實(shí)際資本價(jià)值,也可以大大低于實(shí)際資本價(jià)值,甚至一文不值。

　　(一)虛擬資本對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極影響。

　　1.加快財(cái)富的集中和資本的積累,促進(jìn)資本的社會化進(jìn)程。虛擬資本的出現(xiàn)改變了資本積累的方式,資金集中更加迅速、快捷,促進(jìn)了資本的社會化,為高效率的社會化大生產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。 促進(jìn)了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉(zhuǎn)移更加自由靈活,從而能表現(xiàn)出明顯的優(yōu)化資源配置的效應(yīng)和導(dǎo)向性,帶動了勞動力、技術(shù)、自然資源在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之間的優(yōu)化配置。 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。虛擬資本的繁榮,能增加投資者財(cái)富,刺激消費(fèi)增長,改變短期邊際消費(fèi)傾向,擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)效應(yīng),虛擬資本中的股票債券,如果絕大部分是生產(chǎn)性的,也有利于經(jīng)濟(jì)的增長。 促進(jìn)利潤率平均化。“信用制度的必然形成,以便對利潤率的平均化或這個平均化運(yùn)動起中介作用。”[1]5325.減少流通費(fèi)用。“一項(xiàng)主要的流通費(fèi)用,就是貨幣本身,因?yàn)樨泿抛陨砭哂袃r(jià)值。”通過信用,“A相當(dāng)大的一部分交易完全用不著貨幣。B流通手段的流通加速了。……一方面,這種加速是技術(shù)性的;也就是說,在現(xiàn)實(shí)的、對消費(fèi)起中介作用的商品流轉(zhuǎn)額保持不變時(shí),較小量的貨幣或貨幣符號,可以完成同樣的服務(wù)。這是同銀行業(yè)務(wù)的技術(shù)聯(lián)系在一起的。另一方面,信用又會加速商品形態(tài)變化的速度,從而加速貨幣流通的速度。”[1]541(二)虛擬資本對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的消極影響。

　　虛擬資本如果發(fā)展過度,就會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的消極影響:

　　? 1.虛擬資本的過度發(fā)展會擠占生產(chǎn)部門的資金供給。在高投資回報(bào)預(yù)期下,大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場和房地產(chǎn)市場,造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。如果流進(jìn)虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金過多,就會造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金不足,發(fā)展乏力,出現(xiàn)生產(chǎn)性投資的擠出效應(yīng)。 虛擬資本是經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的根源。虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹,與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn),形成泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫的成分不斷增加,人們對虛擬利潤的追逐導(dǎo)致大量資金非正常涌入虛擬資本市場,人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動。 在虛擬資本的積累快于現(xiàn)實(shí)資本積累的情況下,生息的貨幣資本不僅不反映現(xiàn)實(shí)貨幣資本的積累,而且自我擴(kuò)張,這樣就導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)資本供求和生息貨幣資本的供求出現(xiàn)明顯差別,生息貨幣的過剩或不足,不反映或不完全反映現(xiàn)實(shí)資本的過剩或不足,增大了調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的難度。

　　虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的概念。成思危認(rèn)為,虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運(yùn)動有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動。簡單地說,虛擬經(jīng)濟(jì)就是直接以錢生錢的活動。劉駿民認(rèn)為,虛擬經(jīng)濟(jì)是以資本化定價(jià)行為為基礎(chǔ)的價(jià)格系統(tǒng),其運(yùn)行的基本特征是具有內(nèi)在的波動性。

　　二、房地產(chǎn)市場虛擬性的表現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)市場具有虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的二重屬性,虛擬性是指房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn),其特性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。具體表現(xiàn)在:

　　其一,以房地產(chǎn)的.權(quán)屬證書開出的匯票或發(fā)行的抵押證券實(shí)質(zhì)上是一種虛擬資本。根據(jù)馬克思的解釋,房地產(chǎn)權(quán)屬證書“實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書”,它本身沒有價(jià)值,但可以通過循環(huán)運(yùn)動產(chǎn)生利潤,獲取某種形式的剩余價(jià)值。諸如房地產(chǎn)抵押貸款以及抵押貸款的證券化(MBS)、房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券以及股票等有價(jià)證券(REITs),依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動使得這些房地產(chǎn)金融工具不經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利的經(jīng)濟(jì)活動,就是一種虛擬經(jīng)濟(jì),這充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的虛擬性。

　　其二,資本化定價(jià)。作為不動產(chǎn)的土地,土地價(jià)格就是“地租的資本化”,它使土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)。實(shí)際上,在現(xiàn)代房地產(chǎn)投資、融資實(shí)務(wù)中,根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行估價(jià)的收益資本化法仍是決定房地產(chǎn)投資的最主要估價(jià)方式,只是在估算現(xiàn)金流量時(shí)需要考慮更多的因素,以求達(dá)到更好的預(yù)測效果。

　　其三,投資者并不直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)

　　生活中,房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資品,由于對土地需求不斷增加而土地存量不變,因此,從長期來看,房地產(chǎn)價(jià)格必呈上升趨勢。投資者為了資產(chǎn)保值增值而取得房地產(chǎn)所有權(quán),其投資的目的在于盈利,投資者并沒有直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動。

　　三、房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)性質(zhì)使其成為聯(lián)系實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶,它像一把雙刃劍,對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著正負(fù)兩方面作用。郭金興認(rèn)為,在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是一種重要的虛擬資產(chǎn),并且隨著虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,其虛擬性也在不斷增強(qiáng),這在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家體現(xiàn)得尤為明顯。經(jīng)驗(yàn)表明,房地產(chǎn)市場波動并不一定會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響。劉駿民、王千也認(rèn)為,實(shí)際上,一個發(fā)達(dá)而完善的房地產(chǎn)市場有可能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長中起到穩(wěn)定作用。

　　(一)完善的房地產(chǎn)市場的積極作用。

　　1.促進(jìn)金融市場擴(kuò)大。房地產(chǎn)以其不動產(chǎn)的特點(diǎn)成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款的重要抵押品,再加上房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創(chuàng)新,也擴(kuò)大了銀行和金融市場的范圍和規(guī)模。通過向銀行抵押貸款,企業(yè)和個人可以獲得資金用于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易,而房地產(chǎn)市場交易的活躍進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲。抵押品價(jià)格的上漲改善了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表,并吸引過剩資金流向房地產(chǎn)金融市場,進(jìn)而使得信貸規(guī)模以及金融市場的規(guī)模和范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。 支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融市場既可以吸收大量社會過剩閑散的資金,從而化解實(shí)體經(jīng)濟(jì)物價(jià)不穩(wěn)定的壓力,在很大程度上消化實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn);也可以為房地產(chǎn)市場上企業(yè)和個人的投資需求提供資金支持。 優(yōu)化社會資源配置。房地產(chǎn)金融市場將資源從低效率利用部門轉(zhuǎn)移到高效率部門,使社會的經(jīng)濟(jì)資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門,實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產(chǎn)增強(qiáng)資金的配置效應(yīng)從而引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)對資源的優(yōu)化配置。隨著金融改革的深化,虛擬經(jīng)濟(jì)的資源配置功能越來越強(qiáng),極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　所以說房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分適當(dāng)?shù)牟▌訉��?shí)體經(jīng)濟(jì)是有益的,一方面它可以緩解對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊,另一方面也可以優(yōu)化資金配置,為實(shí)體經(jīng)濟(jì)能更好地配置資源服務(wù),從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,改善國民福利。

　　(二)房地產(chǎn)市場虛擬性的負(fù)面作用。

　　1.它是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源。一方面,在高投資回報(bào)預(yù)期下,大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場和房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)價(jià)格飛漲,造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮,經(jīng)濟(jì)泡沫不斷增加。同時(shí),自上世紀(jì)80年代以來,全球范圍內(nèi)的金融自由化、資本市場管制放松以及先進(jìn)通訊技術(shù)的應(yīng)用使得資本流動更方便、更快捷,國際資本可以更容易地跨國界流向收益高的房地產(chǎn)市場,大大增加了房地產(chǎn)市場的泡沫。另一方面,房地產(chǎn)和其他虛擬資產(chǎn)之間結(jié)構(gòu)失衡,發(fā)展速度參差不齊,同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產(chǎn)市場而造成房地產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)業(yè)與銀行貨幣發(fā)行、金融證券市場緊密聯(lián)系在一起,使房地產(chǎn)波動通過貨幣供給和信貸總量等傳導(dǎo)機(jī)制對金融市場和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。市場繁榮時(shí),利率水平較低,貸款規(guī)模和信貸總量不斷增加,居民收入預(yù)期增加,購房者對房地產(chǎn)的需求增加,從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加速增長;在加息過程中,人們對于經(jīng)濟(jì)前景持樂觀態(tài)度,居民收入預(yù)期進(jìn)一步增長。而一旦由于政策變動或投資者預(yù)期變化等原因引發(fā)信貸規(guī)模驟減時(shí),購房成本增加,居民收入預(yù)期下降,便會抑制房地產(chǎn)需求,經(jīng)濟(jì)增速便會下降。同時(shí)房價(jià)的下跌也促使居民觀望乃至拋售房產(chǎn),進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)的下跌。人們對經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍持悲觀態(tài)度時(shí),如果投資者資金鏈斷裂,就很容易引發(fā)金融危機(jī)。

　　因此,防止大量貨幣積聚在房地產(chǎn)市場,打擊房地產(chǎn)投機(jī),是治理房地產(chǎn)過度虛擬產(chǎn)生泡沫的關(guān)鍵。我國目前由于金融或資本不發(fā)達(dá),投資渠道少,房地產(chǎn)往往被作為一種優(yōu)質(zhì)的投資品,在流動性過剩、資本逐利的本性推動下,就會引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)、房價(jià)迅速上漲的不良局面。而房地產(chǎn)又是對政策,尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴性很強(qiáng)的行業(yè),資金松緊對房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性的影響。從20xx年6月到20xx年8月美國基準(zhǔn)利率先后上調(diào)17次,從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大,違約現(xiàn)象大量出現(xiàn);房地產(chǎn)市場降溫則使借款人難以將房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以償還購房貸款本金和利息,從而產(chǎn)生了商業(yè)銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生。

　　四、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及建議。

　　國人對住房有特殊情結(jié)。由于人多地少、經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化進(jìn)程加速、信用工具不斷出新、超前消費(fèi)意識形成等因素的相互作用,導(dǎo)致我國需求膨脹,且具有相當(dāng)?shù)膭傂?再加上境內(nèi)外投資、投機(jī)的炒作,尤其是當(dāng)前我國人民幣升值預(yù)期的高漲,熱錢正在快速進(jìn)入我國,使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)極不正常的狀態(tài)。一方面,形成了虛假的房市需求,推動房價(jià)不斷上漲,投資者購房時(shí)不考慮自己的真實(shí)消費(fèi)能力,包括按揭貸款后的還貸能力,而是考慮投資收益和成本,只要房價(jià)漲幅超過銀行還貸利息成本,投資性購房的需求便會不斷增加;另一方面,造成社會資源的極大浪費(fèi),許多城市房子空置率很高,而中低收入人群越來越買不起房子,極易引發(fā)社會矛盾,影響和諧社會的建設(shè)。

　　從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系看,目前我國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求與供過于求同時(shí)并存:一方面,大量的商品房積壓,這主要是因?yàn)殚_發(fā)商沒有充分分析市場,對市場有效需求估計(jì)不足,過多投資高檔住宅,導(dǎo)致了空置;另一方面,大多數(shù)居民的住房還十分緊張,普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。要解決結(jié)構(gòu)性失衡,就需要增加開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例,而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊Ｓ捎谖覈�的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段,政府的主要職責(zé)就是通過制定科學(xué)、有效、競爭的規(guī)則,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育,充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求,抑制房地產(chǎn)投機(jī)或炒作。為此,筆者提出以下具體建議:

　　第一,進(jìn)一步完善我國的住房保障制度。政府應(yīng)進(jìn)一步加大對保障性住房建設(shè)的投入力度,優(yōu)先保證供應(yīng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地;同時(shí),要建立科學(xué)規(guī)范的準(zhǔn)入機(jī)制,使住房保障制度真正保障買不起商品房和無力自行解決住房問題(包括無能力租市場價(jià)住房)的貧困家庭或中低收入家庭。

　　第二,加強(qiáng)對熱錢的跟蹤和管制,控制熱錢大量流入房地產(chǎn)市場。當(dāng)前人民幣在境外壓力下升值預(yù)期不斷高漲,吸引大量熱錢涌入境內(nèi),房地產(chǎn)尤其是豪宅是熱錢投資的主要對象。所以,一方面要穩(wěn)定幣值尤其是預(yù)期;另一方面,要從根本上完善我國的市場體制、金融制度以及貨幣政策等。

　　第三,增加投資渠道,使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施,當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后,融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購買虛擬房產(chǎn),減少樓市的投資行為,也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四,加強(qiáng)政策的針對性和有效性。房地產(chǎn)由于受多種因素影響,是個復(fù)雜的市場體系,政府應(yīng)該有的放矢地制定地方房地產(chǎn)政策,而不能搞“一刀切”。同時(shí),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分析研究,建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),完善市場監(jiān)測分析和預(yù)警機(jī)制,準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢,及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題,提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性,正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。

　　第五,加強(qiáng)稅收、信貸等政策對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控作用。加強(qiáng)、調(diào)整房地產(chǎn)市場交易稅收,加強(qiáng)物業(yè)立法。同時(shí),貨幣政策制定者應(yīng)該增加對發(fā)展中的按揭市場基本結(jié)構(gòu)的關(guān)注,并提高信貸條件,加強(qiáng)對經(jīng)營家庭債務(wù)相關(guān)的金融實(shí)體的監(jiān)管,以保證其健康運(yùn)行。

　　第六,充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性,

　　綜合考慮房地產(chǎn)金融問題,而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融。同時(shí),進(jìn)一步完善立法,使房地產(chǎn)企業(yè)股票發(fā)行和交易規(guī)范化,把企業(yè)通過股份制而籌集的資金納入健康發(fā)展的軌道。

　　總之,解決住房問題需要政府這只看得見的手與市場這只看不見的手兩者的密切配合。一方面,要發(fā)揮市場在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用,利用市場的力量來使住宅商品適應(yīng)各種不同的需求,以實(shí)現(xiàn)供需之間的動態(tài)平衡;另一方面,市場和政府兩只手是互相配合的,政府應(yīng)該更多地考慮保障社會公平。

　　房地產(chǎn)論文 篇8

　　如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強(qiáng)和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產(chǎn)商對于樓盤的銷售必須拿出翔實(shí)可行的銷售進(jìn)程控制計(jì)劃，其中影響銷售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計(jì)劃。

　　針對房地產(chǎn)銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應(yīng)方--房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從樓盤前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場調(diào)查。

　　在金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響下，由于消費(fèi)者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的營銷態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場定位不當(dāng)。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場調(diào)查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。

　　通過市場調(diào)查，企業(yè)可以比較準(zhǔn)確地掌握市場供求狀況，據(jù)此制定出銷售計(jì)劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據(jù)消費(fèi)者的需求及心里承受能力，抓住機(jī)遇，確定可行的市場價(jià)格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調(diào)查需要做得更充分、更科學(xué)，通過調(diào)查全面把握社會經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施，并對項(xiàng)目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調(diào)查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。

　　二、創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌。

　　在當(dāng)前市場形勢下，地產(chǎn)品牌對于房地產(chǎn)企業(yè)的`生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價(jià)值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數(shù)地產(chǎn)品牌建設(shè)是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設(shè)”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設(shè)考慮如何讓品牌的“內(nèi)涵”有系統(tǒng)地從購房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機(jī)價(jià)值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產(chǎn)品牌，開發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗(yàn)，主動接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會讓消費(fèi)者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營銷理念。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷就是通過廣告?zhèn)鬟f樓盤信息，經(jīng)購房者考察并認(rèn)同，最終由專職的售樓人員實(shí)現(xiàn)銷售。應(yīng)該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開發(fā)商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)消費(fèi)者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產(chǎn)品、促銷、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強(qiáng)調(diào)4C——消費(fèi)者、消費(fèi)者需求或需要的成本、消費(fèi)者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個營銷新紀(jì)元，在目前房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)困難的情況下，房地產(chǎn)營銷將進(jìn)入整合營銷時(shí)代，通過整合，使發(fā)展商找到目標(biāo)市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購買決定。

　　此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務(wù)營銷將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng)造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿意度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。房地產(chǎn)開發(fā)上不斷開展服務(wù)營銷是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“以市場為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”，加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場營銷觀念，即“服務(wù)營銷”。加強(qiáng)服務(wù)營銷的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。

　　房地產(chǎn)論文 篇9

　　稅收籌劃是指納稅人通過改變企業(yè)經(jīng)營活動和個人事務(wù)，使稅負(fù)最低。資金是任何一個企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動的必要前提，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，并且因?yàn)槠渖�產(chǎn)開發(fā)的樓房產(chǎn)品的特殊性，所需資金量很大，在籌建期間會面臨籌資問題。多種多樣的企業(yè)籌資方式和所涉及的稅收優(yōu)惠政策的不同，導(dǎo)致了籌劃空間很大。房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有銀行借款、股票、債款、預(yù)售房款、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆借、企業(yè)留存收益、企業(yè)內(nèi)部籌資等，可分為負(fù)債型籌資和債券型籌資。

　　一、具體分析其籌資方式的稅收籌劃

　　(一)負(fù)債性籌資

　　負(fù)債性籌資是指企業(yè)通過增加負(fù)債來籌集資金，具有資金成本低，不改變股東結(jié)構(gòu)，成本可以沖抵稅負(fù)的優(yōu)點(diǎn)，其主要方式有銀行借款籌資、發(fā)行債券籌資、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆解資金、預(yù)售房款等。

　　企業(yè)進(jìn)行銀行借款籌資，利息支出可以稅前扣除，并且企業(yè)還本付息后，企業(yè)利潤下降，導(dǎo)致所得稅稅負(fù)下降。企業(yè)發(fā)行債券籌資，其利息支出不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期利率計(jì)算的數(shù)額的部分是可以稅前扣除的。其溢價(jià)和折價(jià)發(fā)行對企業(yè)稅負(fù)的影響是有差異的。企業(yè)通過預(yù)售房款籌資，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的資金，不直接計(jì)入收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月或分季計(jì)算出的毛利潤征收所得額，企業(yè)可以通過對成本費(fèi)用的會計(jì)處理，降低預(yù)計(jì)毛利率來降低稅負(fù)。

　　(二)權(quán)益性籌資

　　權(quán)益性籌資是企業(yè)最基本的籌資方式，資金來源于所有者投入的資本，與負(fù)債行籌資相比不需要支出利息費(fèi)用，但是所支付的股息，紅利不可稅前扣除。企業(yè)通過內(nèi)部籌集資金方式進(jìn)行籌資，股東用資本公積轉(zhuǎn)投股本，不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人取得的新增股本數(shù)，不作個人所得來征收個人所得稅。企業(yè)發(fā)行股票籌集，企業(yè)發(fā)行股票所支付的股息不能稅前扣除，但是股東會分?jǐn)偲髽I(yè)的利潤導(dǎo)致所得稅計(jì)稅依據(jù)減少，從而減輕稅負(fù)。企業(yè)通過留存收益進(jìn)行籌資，資金積累緩慢，且留存收益為稅后利潤形成，具有雙重征稅問題，會導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)很重，不建議采用。

　　二、籌資方式的'稅收籌劃涉及的風(fēng)險(xiǎn)

　　(一)政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對籌資方式所進(jìn)行的稅收籌劃方案與國家政策相違背，造成其納稅行為與國家政策不符，或者達(dá)不到預(yù)期的籌劃效果。造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩個:一是策劃籌劃方案的人員對其所涉及的國家政策理解得不夠透徹，沒有深入了解稅收政策，沒有充分利用稅收優(yōu)惠政策，就會造成政策風(fēng)險(xiǎn)。另一個是國家政策是不斷變化的，而稅收籌劃是一個事前籌劃，這就可能會與變化的政策相沖突，從而造成政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個受國家宏觀調(diào)控影響較大的一個行業(yè)，關(guān)于企業(yè)的稅收政策也正在不斷的發(fā)展和改進(jìn)，但是房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目制作周期很長，這就意味著我們的籌劃方案有著很大的遲滯性，就可能會造成我們的籌劃方案不符合政策規(guī)定或達(dá)不到預(yù)期效果。例如商業(yè)銀行信貸緊縮，中小型的房地產(chǎn)商獲得銀行的資金難度加大，對于其籌劃方案中資金來源中銀行借款占大比例的企業(yè)來說，其籌劃方案肯定沒有預(yù)計(jì)的效果。

　　(二)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對其籌資活動的籌劃方案會影響企業(yè)的正常經(jīng)營活動，不能達(dá)到籌劃效果。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)同樣產(chǎn)生于兩個方面:一是經(jīng)營活動需要大量的資金，而且它的每個項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低，所以通常其自有資金是無法滿足它的經(jīng)營需求，籌資活動是它開展經(jīng)營活動的一個必要前提，如果沒有籌集到充足的資金，企業(yè)正常的經(jīng)營活動沒辦法開始;二是企業(yè)的經(jīng)營活動是一個不斷變化的過程，企業(yè)的稅收籌劃又是一個事前的方案，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性，如果籌劃方案沒有考慮在經(jīng)營活動過程中會發(fā)生的一些無法預(yù)測的事情，企業(yè)很有可能沒有充分的資金去應(yīng)對，那么企業(yè)可能會發(fā)生經(jīng)營危機(jī)。例如企業(yè)制定了將房屋預(yù)收款作為其資金來源的一部分的籌劃方案，但是它開發(fā)的項(xiàng)目由于受到多方因素的影響，預(yù)售形勢沒有像預(yù)估的那么好，無法籌集到經(jīng)營活動所需資金，那個項(xiàng)目可能就會停工。

　　(三)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指一味地去追求低的稅收負(fù)擔(dān)而制定出的籌劃方案會造成企業(yè)利潤的流出，企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)利潤最大化。企業(yè)的利潤來源于兩個方面:一個是在企業(yè)經(jīng)營活動中通過增加營業(yè)收入減少營業(yè)成本來創(chuàng)造利潤，另一種是通過合理避稅減少稅收負(fù)擔(dān)來增加利潤。但是最低的稅收負(fù)擔(dān)方案未必會使?fàn)I業(yè)成本降低，達(dá)到利潤的最大化。比如負(fù)債的利息允許稅前扣除，所以負(fù)債籌資可以實(shí)現(xiàn)籌劃目的，降低稅收負(fù)擔(dān)，但是負(fù)債比重過大，就會造成嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理，會導(dǎo)致企業(yè)資金成本增大，我們可以通過資產(chǎn)負(fù)債率來分析會發(fā)生的結(jié)果:企業(yè)的負(fù)債越多，資產(chǎn)負(fù)債率越大，這就表示企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，期末還本付息數(shù)額也越來多，意味著成本也越來越高。而且資產(chǎn)負(fù)債率越高，表明企業(yè)的償債能力越低，債權(quán)人就會質(zhì)疑企業(yè)的償債能力，不會對其提供借款或購買其債券，甚至這一比例如果超過100%，被視為破產(chǎn)的警戒線。

　　三、對籌資方式稅收籌劃的一些建議

　　(一)制定專業(yè)的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃可以產(chǎn)生于企業(yè)任何一個生產(chǎn)經(jīng)營階段，并且籌劃方案中包含了稅法、財(cái)政、會計(jì)、法律等專業(yè)知識，所以稅收籌劃已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為一項(xiàng)專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目，需要準(zhǔn)確并有深度的理解稅法知識，把握好相關(guān)法律政策以及熟知財(cái)政、會計(jì)等具有一定職業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人士來制定其籌劃方案。目前我國的會計(jì)師事務(wù)所已經(jīng)有了關(guān)于稅收籌劃的專業(yè)咨詢服務(wù)，如果企業(yè)內(nèi)部沒有這種專業(yè)化的人才，可以向事務(wù)所咨詢。

　　(二)制定合法的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃和偷稅漏稅行為最本質(zhì)的區(qū)別就是稅收籌劃是合法的，而偷稅漏稅是違法的。我國關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控正處于摸索階段，許多的法律法規(guī)還尚未成熟，這就帶來了很大的籌劃空間，但一定要正確掌握好兩者之間的界限，保證籌劃方案的合法。

　　(三)制定合理的稅收籌劃方案

　　稅負(fù)最低的籌劃方案不一定是成本最低的籌劃方案，在制定籌劃方案時(shí)要合理考慮稅負(fù)和成本這兩者的綜合情況;每個房地產(chǎn)公司的發(fā)展能力、盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策約束也不盡相同，企業(yè)在制定籌劃方案要把這些都考慮進(jìn)去，還要盡可能的聯(lián)系企業(yè)的綜合的財(cái)務(wù)目標(biāo)、實(shí)際經(jīng)營方向、規(guī)模大小等，制定出一個合理的籌劃方案。

　　房地產(chǎn)論文 篇10

　　一、價(jià)值鏈成本管理概述

　　（一）價(jià)值鏈成本管理的定義

　　價(jià)值鏈?zhǔn)降某杀竟芾硎且勒�體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長期性、動態(tài)性、競爭性、外延性等特點(diǎn)。克服了審算型成本管理，只以結(jié)算、審計(jì)為管理重點(diǎn)和控制型，強(qiáng)調(diào)控制成本上限的缺陷。而傳統(tǒng)的會計(jì)流程和資料并沒有提供足夠的信息去對成本進(jìn)行有效的管理，基于企業(yè)價(jià)值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業(yè)有效降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，通常可以借助企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈分析，進(jìn)而對生產(chǎn)經(jīng)營活動中的關(guān)鍵部分作出改進(jìn)；為了保證企業(yè)在整個行業(yè)的價(jià)值鏈中處于比較優(yōu)勢的位置，優(yōu)化與價(jià)值鏈上其他企業(yè)的關(guān)系，通過還會進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會進(jìn)行對競爭對手的價(jià)值鏈分析。

　　（二）價(jià)值鏈成本管理的作用

　　首先，壓縮無效價(jià)值，尋找適合自己的核心價(jià)值。每個企業(yè)里總存在著幾個不符合價(jià)值鏈增值要求東西存在，如：工程費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、銷售費(fèi)用。通過價(jià)值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣?xùn)|西對企業(yè)而言是否具有真正的價(jià)值，比如對于固定資產(chǎn)，能夠?qū)ζ髽I(yè)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響的還是一部分固定資產(chǎn)，而不是整體的固定資產(chǎn)；類似于這樣的價(jià)值，我們需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行壓縮，挖掘潛在的核心價(jià)值。各個行業(yè)都具有不同的特點(diǎn)，行業(yè)中的企業(yè)又各自不同，其經(jīng)營范圍，盈利模式往往差距很大，在供應(yīng)鏈、技術(shù)、渠道、產(chǎn)品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用自身資源，壓縮無效價(jià)值，尋找核心價(jià)值。

　　其次，更好的將企業(yè)優(yōu)勢財(cái)務(wù)資源用于企業(yè)核心價(jià)值鏈，并進(jìn)行整體性的成本管理。縱觀成功企業(yè)的經(jīng)營，并不完全都是事無巨細(xì)的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業(yè)務(wù)，將企業(yè)的一些優(yōu)勢資源，比如財(cái)務(wù)上、人力上都最大限度的應(yīng)用到核心增值業(yè)務(wù)上，讓核心增值業(yè)務(wù)最大化的為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進(jìn)行的是價(jià)值鏈成本管理，但是對于一些基礎(chǔ)性工作仍然不能忽視，雖然核心業(yè)務(wù)處于價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但是對于價(jià)值鏈上的其他環(huán)節(jié)也應(yīng)該給予重視，因?yàn)閮r(jià)值鏈?zhǔn)且粋�整體，任何一個環(huán)節(jié)的缺失都有可能導(dǎo)致價(jià)值鏈的鍛煉。

　　二、價(jià)值鏈成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

　　（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成及分析

　　對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要分為四個部分——目標(biāo)成本的制定、崗位職責(zé)的確定、成本的有效控制以及績效評估。其中，成本的有效控制是指由于動態(tài)成本是由合同性成本和無合同成本兩部分構(gòu)成，為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，就需要通過估算這兩項(xiàng)成本來確定當(dāng)前的動態(tài)成本，進(jìn)而與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，從而實(shí)現(xiàn)有效成本控制的目標(biāo)。通過上面的分析可以看出，在項(xiàng)目的整個過程的動態(tài)控制中，招標(biāo)、變更、結(jié)算都是控制的重要環(huán)節(jié)。實(shí)時(shí)性是動態(tài)成本最大的特征，所謂動態(tài)，是要求在項(xiàng)目的整個生命周期中，無論是在哪一個時(shí)點(diǎn)，我們都能對項(xiàng)目的實(shí)時(shí)狀態(tài)有所把握和估算。我們之所以強(qiáng)調(diào)這種實(shí)時(shí)性測算就是為了控制成本，進(jìn)行有效的經(jīng)營決策。反之，如果成本的相關(guān)數(shù)據(jù)在整個項(xiàng)目完工時(shí)才能取得，那么我們只是完成了簡單的核算工作，并沒有進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行中的控制。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，再想改變什么已經(jīng)為時(shí)已晚。那么怎么才能實(shí)現(xiàn)對動態(tài)成本的核算呢？在下面的結(jié)構(gòu)圖中已經(jīng)表明，動態(tài)成本事實(shí)上是由合同成本，非合同成本以及待發(fā)生成本三項(xiàng)構(gòu)成的。其中合同性成本變動性比較大，也成為了成本控制的關(guān)鍵，二非合同性成本，例如政府的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，則比較容易控制。也正是因?yàn)楹贤�性成本充滿不確定性，才讓動態(tài)成本的測算具有復(fù)雜性。

　　（二）基于價(jià)值鏈的成本管理

　　通過前文的分析可以看到，由于動態(tài)成本的控制中合同性成本是關(guān)鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價(jià)值鏈成本管理體系，同時(shí)還要兼顧實(shí)際發(fā)生成本以及實(shí)付成本兩條線路。動態(tài)成本主要指在項(xiàng)目生命周期任何時(shí)間點(diǎn)項(xiàng)目的綜合成本構(gòu)成，實(shí)際成本主要是指至項(xiàng)目整個生命周期結(jié)束所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用的綜合，它與動態(tài)成本之間的對比可以看出項(xiàng)目的進(jìn)行程度。實(shí)付成本是指在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，已經(jīng)實(shí)際支付的款項(xiàng)，此項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本的比較可以看出項(xiàng)目相關(guān)款項(xiàng)的支付進(jìn)度。這三項(xiàng)是基于價(jià)值鏈的成本管理的.關(guān)鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場是變化的，工程成本也在時(shí)刻的變化過程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應(yīng)加強(qiáng)社會工程資源的考察、選用、評估與管理。

　　（三）建立成本數(shù)據(jù)庫

　　我們將項(xiàng)目的最終動態(tài)成本與目標(biāo)成本對比，我們可以評價(jià)整個項(xiàng)目的成本控制水平。已經(jīng)成本控制的結(jié)果，按照重要性、可比性、一貫性以及實(shí)際發(fā)生原則建立成本資料數(shù)據(jù)庫。在掌握市場信息前提下，為合理確定后續(xù)項(xiàng)目的目標(biāo)成本做數(shù)據(jù)支持，實(shí)現(xiàn)公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性。對于項(xiàng)目整個生命周期中的成本控制還要進(jìn)行分析和總結(jié)，讓成本數(shù)據(jù)庫的建立與績效評估兩項(xiàng)工作同時(shí)開展，此時(shí)的分析總結(jié)要注意與項(xiàng)目最初提出的目標(biāo)成本、動態(tài)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。

　　三、結(jié)束語

　　綜上所述，過去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項(xiàng)目的全周期（目標(biāo)成本制定、招標(biāo)采購、合同簽訂、工程變更、合同付款、項(xiàng)目結(jié)算等)。但是基于價(jià)值鏈的成本管理，能夠有效的對比目標(biāo)成本、預(yù)算成本、實(shí)際成本和結(jié)算成本這四項(xiàng)內(nèi)容，保證在項(xiàng)目開始前進(jìn)行管控、在進(jìn)行中實(shí)時(shí)反應(yīng)、在結(jié)束后分析匯總；通過成本結(jié)轉(zhuǎn)，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、子項(xiàng)目任務(wù)、項(xiàng)目要素、責(zé)任中心之間數(shù)據(jù)的靈活結(jié)轉(zhuǎn)。我們可以看到，將基于價(jià)值鏈的成本管理應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目動態(tài)成本，項(xiàng)目的定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)了資金的使用效率，最大程度控制企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中應(yīng)當(dāng)融入價(jià)值鏈的成本管理的先進(jìn)理論思想。

　　房地產(chǎn)論文 篇11

　　一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的作用

　　1.企業(yè)稅收壓力層面

　　一方面，“營改增”的實(shí)施能過夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，這是因?yàn)椋�增值稅僅僅針對流轉(zhuǎn)中的價(jià)值升值部分征稅，因而可以避免重復(fù)增稅的弊端；另一方面，“營改增”的實(shí)施在某些層面也會提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，這主要是會因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在建造過程中需要大量不同類型的材料，并且每種原料的價(jià)格相對較低，這些材料的供給者一般都屬于小規(guī)模納稅主體范疇，他們是不能對外簽發(fā)增值稅專用發(fā)票的，這意味著這些原料購置費(fèi)用是不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵減的。從整體層面看，居于我國前十位的房地產(chǎn)企業(yè)在征收增值稅后其稅負(fù)負(fù)擔(dān)呈明顯的下降趨勢，而中小型的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能獲得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額用于抵扣，其稅負(fù)壓力的下降幅度要小于規(guī)模較大的.房地產(chǎn)公司[1]。

　　2.企業(yè)經(jīng)營成本層面

　　“營改增”的實(shí)施從某些角度說會提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)稅制的改革需要在財(cái)務(wù)核算體系方面進(jìn)行優(yōu)化、升級，并且組織員工進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，導(dǎo)致相應(yīng)的費(fèi)用增加；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營支出的三分之一以上都屬于員工的工資以及福利支出，而這部分支出在改革之后不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，這致使房地產(chǎn)公司在征收增值稅之后的人力資源費(fèi)用將顯著上升。

　　3.企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系層面

　　增值稅的征收依據(jù)是公司應(yīng)稅銷售額和購置成本之間的差額，“營改增”后房地產(chǎn)公司會計(jì)科目至少要添加十幾個與增值稅有關(guān)聯(lián)的科目。而在之前，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目僅需要開設(shè)“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅”即可，而征收增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”會計(jì)科目下還要設(shè)計(jì)諸多子科目，包括“銷項(xiàng)＼進(jìn)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”以及“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等。如此一來，房地產(chǎn)公司會計(jì)管理的困難程度和繁復(fù)度將大大增長[2]。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的對策

　　1.完善對進(jìn)項(xiàng)的管理

　　首先，確認(rèn)供貨商的納稅人類型。原先房地產(chǎn)企業(yè)的很多原材料供給者大多屬于經(jīng)營規(guī)模較小的公司，這些公司無法對外簽發(fā)增值稅專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在購買產(chǎn)品之前就必須對供貨商的納稅人類型進(jìn)行辨別，確保供貨商屬于一般納稅人才能簽訂購貨合同，從而最大程度地增加企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目。同時(shí)，在聘用勞工時(shí)也要盡量從勞務(wù)派遣公司或者代理公司處聘用勞動力，這是因?yàn)檎��?guī)的勞務(wù)派遣公司或者代理公司能夠提供增值稅專用發(fā)票，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能降低人力成本[3]。

　　其次，盡量通過招標(biāo)篩選供貨商或建筑施工企業(yè)。營業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)還要提高對增值稅發(fā)票的重視程度，在選擇供貨商時(shí)必須將價(jià)格優(yōu)勢帶來的成本節(jié)省與稅收抵扣帶來的利益進(jìn)行對比，切不可因?yàn)檠矍暗睦�益而忽略了增值稅發(fā)票的索取。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供貨商或者建筑施工企業(yè)時(shí)應(yīng)該盡量通過招標(biāo)篩選，將施工企業(yè)的建設(shè)規(guī)模、施工質(zhì)量、市場報(bào)價(jià)、信譽(yù)等多個方面同時(shí)考慮，從而從源頭上減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　　2.合理運(yùn)用稅收籌劃

　　一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的重要成本支出是企業(yè)獲得土地使用權(quán)所支付的成本費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理利用政府劃撥或者市場轉(zhuǎn)讓等途徑，盡量在銷售房屋的總金額中將這部分成本支出扣除，并且還要及時(shí)從政府現(xiàn)管部門處獲得財(cái)政專用土地首付款憑證，將其作為進(jìn)行稅額進(jìn)行抵扣。

　　另一方面，房地產(chǎn)公司在銷售方面也要做好稅務(wù)規(guī)劃任務(wù)。房地產(chǎn)公司通過出售房屋獲得的收益是關(guān)鍵的納稅基準(zhǔn)，是以，房地產(chǎn)企業(yè)在擬定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，不單要將各項(xiàng)成本支出思量在內(nèi)，還要將增值額與扣除項(xiàng)目之間的聯(lián)系考慮在內(nèi)，找到最佳的銷售價(jià)格，雖然房屋銷售單價(jià)降低了，但是，整體的凈利潤水平卻可能提高了[4]。

　　3.完善財(cái)務(wù)核算體系

　　征收增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)科目設(shè)置更加復(fù)雜化，這首先要求相關(guān)的財(cái)務(wù)人員對增值稅的抵扣有一個正確全面的認(rèn)識，也應(yīng)該要求其他部門的員工對稅收知識有一個全面的認(rèn)識，采購人員在采購原材料以及聘用勞工時(shí)要盡量及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而大大提高企業(yè)會計(jì)核算的質(zhì)量。其次，還要嚴(yán)格要求財(cái)務(wù)人員按照相關(guān)的章程填寫財(cái)務(wù)報(bào)表，做到每一筆都有相應(yīng)的原始憑證作為依據(jù)[5]。再次，企業(yè)還要對財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行完善，使之更好地與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的流程相適應(yīng)，從而最大限度地減少重復(fù)繳稅的現(xiàn)象。

　　結(jié)語

　　“營改增”主要目的是削減房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營壓力，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，然而，在帶來積極影響的同時(shí)也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來某些的負(fù)面作用，例如短期內(nèi)提高企業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用，使得財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)越發(fā)繁復(fù)等。為了更好地適應(yīng)“營改增”的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，做好對進(jìn)項(xiàng)的管理，完善財(cái)務(wù)核算體系以及合理運(yùn)用稅收籌劃等。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　房地產(chǎn)論文 篇12

　　1房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)存在開發(fā)周期長、資金投入量大，產(chǎn)品及財(cái)務(wù)核算復(fù)雜的特點(diǎn)，各類經(jīng)濟(jì)合同是貫穿整個開發(fā)周期全過程的，合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要抓手，涉及土地獲取、銷售資金回收、投資資金支付、項(xiàng)目結(jié)盤清算等方方面面。在過去房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)、瘋狂擴(kuò)張的年代，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理往往都會為土地獲取、項(xiàng)目快速開發(fā)銷售而放松管控，企業(yè)合同管理存在認(rèn)識不夠、管理水平粗放、合同執(zhí)行監(jiān)督不完善、合同管理與財(cái)務(wù)管理融合不足特點(diǎn)。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問題

　　2.1對合同管理的認(rèn)識還不夠

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為合同管理是業(yè)務(wù)部門和合同管理部門的事，而忽視了企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理狀況。對財(cái)務(wù)管理沒有引起足夠的重視，合同在執(zhí)行中經(jīng)常出現(xiàn)執(zhí)行要素與企業(yè)掌握的財(cái)務(wù)資源不匹配，從而就沒有制定有效的方針。在對合同的管理中財(cái)務(wù)內(nèi)容沒有形成很強(qiáng)的管理意識，財(cái)務(wù)部門不能參與到合同的前置談判，財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)后置，這就影響了財(cái)務(wù)方面的工作，使得財(cái)務(wù)報(bào)表不完整、相關(guān)財(cái)務(wù)信息不可靠。企業(yè)要加強(qiáng)對合同管理，對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況做出梳理，充分采納財(cái)務(wù)部門專業(yè)意見，這樣才能夠幫助企業(yè)有效地實(shí)施財(cái)務(wù)管理。

　　2.2合同的管理水平不夠合理

　　隨著管理標(biāo)準(zhǔn)化和流程化的逐步推進(jìn)，企業(yè)的合同管理工作也相繼得到了發(fā)展。但是，當(dāng)時(shí)合同管理的工作還有很多技術(shù)都不成熟，管理工作不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤剑�處理業(yè)務(wù)活動沒能充分進(jìn)行規(guī)劃，甚至有的企業(yè)的合同格式、條款、條例都不是完整的。有的企業(yè)在日常的交易中也不按照法律要求來制定合同，一些需要注意的事項(xiàng)也沒能引起注意。對不同合同的分類也沒能準(zhǔn)確進(jìn)行，有的合同也沒有合理的編號，很多企業(yè)簽訂合同都只是走的形式。如果合同保管的不合理，就會影響到財(cái)務(wù)部門對合同內(nèi)容進(jìn)行登記，導(dǎo)致企業(yè)不能按時(shí)繳納稅款。有的企業(yè)沒有借助網(wǎng)絡(luò)來完成相應(yīng)的工作，單純靠手工來操作和內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這樣會導(dǎo)致企業(yè)工作效率低下、錯誤頻現(xiàn)，這些都會給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來麻煩。

　　2.3監(jiān)督機(jī)制不夠完善

　　房地產(chǎn)企業(yè)對合同進(jìn)行管理的時(shí)候，既要制定、執(zhí)行相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃，還要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)活動的重視。現(xiàn)有的很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是把重點(diǎn)放在了貨幣性的信息上面，對那些非貨幣形式的內(nèi)容沒引起足夠的重視，這就會產(chǎn)生弊端影響合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、規(guī)范性，導(dǎo)致企業(yè)不能制定出準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)分析報(bào)告，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析只能反映出當(dāng)前賬面財(cái)務(wù)狀況，對企業(yè)存在的潛在合同義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)無法披露，也無法進(jìn)行監(jiān)督。當(dāng)前，不能充分發(fā)揮監(jiān)督職能的一個重要因素就在于企業(yè)合同管理的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不全面，財(cái)務(wù)部門對合同中非貨幣形式內(nèi)容的監(jiān)督會出現(xiàn)缺失，企業(yè)財(cái)務(wù)分析、預(yù)測報(bào)告存在失真的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.4企業(yè)合同管理存在財(cái)務(wù)管控缺失

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在對合同的認(rèn)知方面還有不足，在合同管理中經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管控的缺失。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員一般將工作重心放在會計(jì)核算、稅收籌劃、外部融資方面，卻未認(rèn)識到合同管理是重要抓手，合同管理出現(xiàn)財(cái)務(wù)管控缺失。例如，一份房地產(chǎn)對外銷售合同，必然涉及首付款及按揭款的資金回款時(shí)間，財(cái)務(wù)管理必須提前籌劃時(shí)間，合理安排資金支付，保障企業(yè)現(xiàn)金流安全，也有利于對銷售回款進(jìn)行監(jiān)督。再者，銷售合同中個別贈送、搭售，是存在較大涉稅風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理，財(cái)務(wù)人員存在管理融入認(rèn)識不足，未能將企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)涵融入合同管理中。

　　3加強(qiáng)企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的應(yīng)用方法

　　3.1加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素質(zhì)

　　針對各自企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)情況，應(yīng)分別開展不同培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)的活動，通過各種活動來增強(qiáng)員工的工作積極性并提高他們的專業(yè)素質(zhì)，從而給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作順利實(shí)施提供保障。要讓員工們認(rèn)識到合同管理的重要性，要改變他們傳統(tǒng)的理念，房地產(chǎn)業(yè)還可以通過大數(shù)據(jù)等信息化的實(shí)現(xiàn)來提高員工們對合同管理的應(yīng)用，要做到信息的準(zhǔn)確度高、工作的效率高，當(dāng)然還要確保財(cái)務(wù)方面的人員能夠給予合同管理中專業(yè)的幫助，這樣就能為企業(yè)的業(yè)務(wù)活動順利進(jìn)行提供保障。

　　3.2加強(qiáng)對合同執(zhí)行控制

　　有的房地產(chǎn)企業(yè)的工作沒用體現(xiàn)及時(shí)性，對所發(fā)生合同的數(shù)據(jù)沒能及時(shí)地記錄。針對這點(diǎn)企業(yè)管理部門的人要加強(qiáng)對合同的管理，爭取做到簽訂一份合同記錄一份合同，這樣才能保證工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。在對合同的管理過程中可以采用分級管理的方法，把工作任務(wù)確認(rèn)到各個人。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作能夠順利進(jìn)行，需要企業(yè)加強(qiáng)其內(nèi)部各部門之間的聯(lián)系溝通，建立合同信息信息共享，及時(shí)監(jiān)測合同執(zhí)行情況，財(cái)務(wù)部門通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中樞，動態(tài)反饋合同執(zhí)行情況并及時(shí)將相關(guān)信息反饋到合同管理部門，對合同執(zhí)行過程中的偏差，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門應(yīng)第一時(shí)間分析反饋，下達(dá)清理欠款通知或暫停合同付款指令來加強(qiáng)合同過程控制。在對合同進(jìn)行洽談時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該提前介入或者直接參與到洽談中，這樣就可以同合同管理人員一起進(jìn)行審查，提前考慮合同風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)利益。

　　3.3加強(qiáng)合同數(shù)據(jù)的管理

　　加強(qiáng)對合同的管理制度對企業(yè)的發(fā)展是很有幫助的，它可以幫助企業(yè)改善不規(guī)范的執(zhí)行狀況，還可以幫助企業(yè)很好的經(jīng)營。首先要做到就是確保合同的格式、內(nèi)容要合理，然后就是要加強(qiáng)對合同更改問題的管理，企業(yè)可以自己制定相應(yīng)的更改政策，防止有人在對合同進(jìn)行更改之后不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。同樣還要根據(jù)不同形式的合同，制定出不同的解決辦法，避免產(chǎn)生不必要的損失。企業(yè)的管理者還需要及時(shí)對前期發(fā)生簽訂的合同進(jìn)行審查，要重點(diǎn)審查簽訂合同發(fā)生的時(shí)間、簽訂合同的單位、合同上業(yè)務(wù)發(fā)生的'金額是否合理、是否已經(jīng)收到或者支付錢款，管理者要能夠?qū)ζ髽I(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)足夠了解，從而可以幫助工作人員發(fā)現(xiàn)不足，保證企業(yè)的合同管理工作能夠順利進(jìn)行。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以提升財(cái)務(wù)信息化，將合同的簽訂、重要節(jié)點(diǎn)、資金收支等重要信息納入財(cái)務(wù)系統(tǒng)，并將數(shù)據(jù)按權(quán)限與合同管理部門人員的信息共享，能有效地加強(qiáng)對合同管理。

　　3.4制定合理、完整的檢查制度

　　房地產(chǎn)業(yè)要想保證其在合同管理方面能夠做到標(biāo)準(zhǔn)無誤，就需要運(yùn)用評估、核算的方式來調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。同樣，財(cái)務(wù)管理工作也需要有一定的設(shè)計(jì)方法，要在合理時(shí)間內(nèi)對前一段時(shí)間所發(fā)生的合同進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的審查，做出相應(yīng)的決策和總結(jié)，進(jìn)而保證能夠及時(shí)處理其中出現(xiàn)的問題。要想提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理價(jià)值，就要不斷地加強(qiáng)對合同的管理制度。當(dāng)然，一個企業(yè)也只有對其財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行不斷的改革、制定實(shí)施有效的方針才能保證發(fā)生合同的真實(shí)性以及可靠性，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)任務(wù)可以順利實(shí)施。

　　3.5改變以往的錯誤理念

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)只是把目標(biāo)定位在了利潤最大化上，合同管理還沒能引起企業(yè)管理者的重視。社會水平在不斷地提高，消費(fèi)者對樓盤的要求也越來越高，要想保證自己企業(yè)的業(yè)績處于同行的前面就必須要改變以往的錯誤理念。對合同的管理理念要持有一種豐富多彩、科學(xué)合理的態(tài)度，把這種新的管理理念引入到財(cái)務(wù)管理中，可以在很大程度上解決在工作中遇到的麻煩，還可以幫企業(yè)處理好財(cái)務(wù)與合同管理之間的關(guān)系，可以提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，從而幫助企業(yè)處于激烈競爭中領(lǐng)先位置。

　　4結(jié)語

　　綜上所述，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)對企業(yè)合同管理有著重要的影響。企業(yè)要想提升自己的合同管理能力以及轉(zhuǎn)變效率，就需要來加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的技能水平、加強(qiáng)對合同的控制和管理、完善自有的合同管理制度，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理與合同管理相融合，從而推進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

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