房地產(chǎn)論文（精選15篇）

　　在學(xué)習(xí)、工作中，大家一定都接觸過論文吧，論文的類型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。寫論文的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

房地產(chǎn)論文1

　　1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會計

　　戰(zhàn)略成本會計最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價格、次數(shù)，安排采購周期實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對原材料采購次數(shù)、平均采購成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價格分?jǐn)偟礁鱾�環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

　　2戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

　　戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的.反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設(shè)計、售后服務(wù)的完善三個方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊具有較高的流動性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

　　3戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

　　戰(zhàn)略成本會計不同于傳統(tǒng)成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關(guān)注和了解市場動向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預(yù)測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營;而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會計還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會計信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

房地產(chǎn)論文2

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點，對我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長起到重要的作用。在國家宏觀調(diào)控的大背景下，由于銀行貸款政策的不斷縮緊，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了9條金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)被明確。在隨后的幾年時間里，房地產(chǎn)信托投資基金以其相對較高的回報率，獲得了投資者的追捧。然而，在信托業(yè)平穩(wěn)發(fā)展同時，對于房地產(chǎn)行業(yè)未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險，市場必須保持高度警惕。一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，房地產(chǎn)信托公司將無法承載兌付高峰狀態(tài)，從而對現(xiàn)金流量及基金單位持有人的分紅額構(gòu)成不利影響。而房地產(chǎn)信托投資基金價格的不穩(wěn)定性，也會最終影響到其收益性，造成投資者固定收益無法收回，致使國內(nèi)信托公司及房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大損失。鑒于此，本文將從兌付高峰分析入手，研究房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險產(chǎn)生原因及解決對策。

　　1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀

　　信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比，房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢，據(jù)《20xx年中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;20xx年末增加到4300余億元;20xx年6月末，繼續(xù)增加到6000多億元;到20xx年6月末為6752億元，直至20xx年底增加到6983億元。

　　房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個主要方向，一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長的勢頭，這種勢頭一直保持到了20xx年的年中，從20xx年下半年開始，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，加上銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托投資基金加強(qiáng)了監(jiān)管，這個勢頭開始下滑，但由于投資市場中股市持續(xù)低迷，儲蓄利率也沒有提高跡象，房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下，許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”，也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用，但無論如何，在宏觀調(diào)控的背景下，由于銀行貸款的減少，確實讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。

　　2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險

　　目前隨著我國銀行對房地產(chǎn)信貸的收緊，信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的.資金來源之一，但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了巨大隱患。現(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%，為投資者帶來收益的同時，也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆，隱藏著潛在風(fēng)險。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè)，先天具備著高風(fēng)險性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品，一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項目本身、行業(yè)市場環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風(fēng)險的影響，另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運(yùn)行過程中的各種不確定性風(fēng)險。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險。

　　2.1 提前清盤風(fēng)險

　　在真正的兌付高峰到來之前，20xx年已經(jīng)有超過4個房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購結(jié)合資金信托計劃提前宣告終止，這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于20xx年9月開盤，開盤之初，月成交套數(shù)能達(dá)到100套，但從20xx年2月開始后的12個月，月銷售套數(shù)基本都在個位數(shù)，而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時正值房地產(chǎn)市場火爆之際。然而20xx年2月開始，房產(chǎn)商銷售回款大幅下降，而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款，一旦銷售持續(xù)下降，兌付風(fēng)險即呈現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實屬無奈。以上事例層出不窮，盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗，但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險暗流涌動，市場不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示，去年三季度以來，房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達(dá)15支，涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。20xx年全國共有50支信托提前清盤，房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過，引起了社會輿論的集中關(guān)注。

　　2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險

　　經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長后，房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期，兌付問題成為市場關(guān)注的焦點。20xx年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元，迎來首個兌付小高潮，其中季度高峰出現(xiàn)在3季度，為716億元，單月高峰出現(xiàn)在7月份，到期總額達(dá)到504億元，兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到20xx年底，我國信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬億元，同比增長58%，其中投向房地產(chǎn)市場的資金達(dá)到6882億元，占比14.83%，20xx年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國泰君安的報告顯示，20xx年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元，20xx年成為信托兌付高峰年，隨著兌付高峰期的到來，受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響，兌付風(fēng)險嚴(yán)峻。

　　2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險

　　近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注，此款產(chǎn)品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行，總規(guī)模為500億元，一期資金為101億元，根據(jù)該基金的背景資料，信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%，上不封頂，其主要贏利點是分享土地增值收益，進(jìn)行土地一級開發(fā)，該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地，但是由于房地產(chǎn)市場受政策影響巨大，土地價格有著極大的不確定性，進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的，因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺，各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大，因此，在高收益的背后，整個房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力，是否能如期兌付約定收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面，協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動力。

　　3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險產(chǎn)生的根源

　　房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式，但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場限購、限價和信貸緊縮，房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源，如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來諸多兌付風(fēng)險的產(chǎn)生。

　　3.1 兌付高峰引來提前清盤風(fēng)險

　　20xx年出現(xiàn)的50支信托提前清償，主要原因有三:第一，房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高，房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項目提前還款，資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán)，基本上利率都在15%-18%左右，高于銀行同業(yè)利率10%左右，有的地產(chǎn)商借了信托的資金，拿到地后四證齊全，即可到銀行申請開發(fā)房地產(chǎn)貸款，貸款成功就會使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降，因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前，會想辦法先把信托這部分余款補(bǔ)足，信托項目就會提前終止。第二，提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場比較低迷的狀況下，不愿意開發(fā)項目，造成提前償還。第三，信托公司嚴(yán)加監(jiān)管，及時控制清盤。一些信托的確預(yù)期會出現(xiàn)風(fēng)險，在房地產(chǎn)信托投資基金里面，信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險控制是非常嚴(yán)密的，信托公司針對每一筆信托項目，都會采取大股權(quán)項目，指派項目監(jiān)理及財務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流，公司每一筆資金流動都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險時，會造成提前還款，這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。

　　3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險

　　目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大，到期日又相對集中，陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產(chǎn)項目在20xx年5月底出現(xiàn)的兌付危機(jī)、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此，大量集中兌付風(fēng)險的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示20xx年全年，根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行，發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司，諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元，融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　20xx年9月初，萬科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場，粗略計算，其20xx年前8個月，累計購地金額已達(dá)135億元，巨額的購地金背后是強(qiáng)大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例，20xx年綠城面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力，其中包括45億元左右的信托貸款。20xx年6月，綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權(quán)給九龍倉，融資51億港元，而后又轉(zhuǎn)讓了9個項目給融創(chuàng)中國，*現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移，皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期，必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預(yù)期的兌付風(fēng)險。

　　3.3 市場規(guī)模激增導(dǎo)致預(yù)期收益無法收回風(fēng)險

　　在追捧這種具有高收益率的投資產(chǎn)品時，切記要注意其風(fēng)險，主要原因有兩方面:首先，預(yù)計年化收益率過高導(dǎo)致到期兌付收益無法實現(xiàn)。就20xx年全年來講，在市場上共運(yùn)行著138款信托產(chǎn)品，其中預(yù)計年化收益率高達(dá)12.5%的有兩支，分別為中信信托的聚信匯金地產(chǎn)基金3號信托和吉林置業(yè)的陽光國際購物中心建設(shè)集合資金信托計劃。業(yè)內(nèi)人士分析，如此高的預(yù)計年化收益率，主要是因為央行，特別是國務(wù)院對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控后，開發(fā)商想從商業(yè)銀行正常貸款會受到限制，通過信托方式來融資實屬必然之選。其次，多款產(chǎn)品投資同一項目導(dǎo)致兌付收益減低。在眾多的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中，投資風(fēng)險大小在于所投項目優(yōu)劣，在國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的背景下，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有了一定的必然性，因為信托有約定性，信托產(chǎn)品有人數(shù)限制及資金限制，所以一個信托能夠融資的量是有限的，而房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金量卻比較大，必須分散給幾個信托去做，產(chǎn)品所募資金除用于具體項目外，還用于銀行存款，同業(yè)拆借，短期貸款等資金市場運(yùn)作，以獲取投資收益。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的一款多用，作為閑置資金，投資于銀行間市場，在資金盤活角度上來講沒有太大風(fēng)險，但如果投資于其他實業(yè)，如制造業(yè)、股票等風(fēng)險比較高的市場上，開發(fā)商資信情況較差或者開發(fā)的項目銷售不出去，資金沒辦法預(yù)期回籠就會造成極大風(fēng)險。

　　4 防范房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險的對策

　　針對上述問題，只有政府、銀監(jiān)會、房地產(chǎn)商及信托公司多方做出努力，采取切實可行的措施，才能有效防范信托投資基金風(fēng)險。

　　4.1 協(xié)調(diào)平衡政府監(jiān)管力度

　　房地產(chǎn)信托投資基金是需要政府嚴(yán)加管理的一個重要方面，需加強(qiáng)監(jiān)管。在兌付高峰期，房地產(chǎn)商面對的主要是資金鏈問題，并不是虧損問題，所以房地產(chǎn)商在兌付困難情況下就會采取降價賣樓等措施。因為有些民間的集資以房地產(chǎn)信托的方法去籌集資金，它是用高利息去吸引投資者進(jìn)行投資的，但在投資項目不明確時就進(jìn)行籌資，把資金投給房地產(chǎn)開發(fā)商，這必然存在投資風(fēng)險，例如信托業(yè)發(fā)展良好的香港在沒有項目之前，是不允許這樣籌資的，從而減少融資風(fēng)險。又如美國是房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生的搖籃，經(jīng)過40多年的發(fā)展，從識別、評估和管理三個方面進(jìn)行系統(tǒng)性研究，建立了風(fēng)險調(diào)控系統(tǒng)，值得我國政府借鑒。因此，我國政府在協(xié)調(diào)平衡監(jiān)管力度的同時，應(yīng)借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗，從技術(shù)層面出發(fā)，全力提升我國信托行業(yè)風(fēng)險監(jiān)管水平。

　　4.2 創(chuàng)新改革銀監(jiān)會調(diào)控方式

　　銀監(jiān)會在加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)監(jiān)管方面一直不斷改革，創(chuàng)新銀監(jiān)會調(diào)控方式對信托業(yè)務(wù)將帶來巨大影響，尤其是對長期性建設(shè)項目。作為信托行業(yè)的指揮調(diào)控者，銀監(jiān)會應(yīng)對信托公司各項業(yè)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險狀況，合理把握規(guī)模擴(kuò)展，加強(qiáng)信托資產(chǎn)的運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對大型房企集團(tuán)多投授信，集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場的調(diào)整風(fēng)險。此前，銀監(jiān)部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導(dǎo)，這是非常好的舉措。今后，銀監(jiān)會應(yīng)不斷創(chuàng)新調(diào)控方式，預(yù)防房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　4.3 穩(wěn)步提升房產(chǎn)商應(yīng)對方式

　　就房地產(chǎn)商而言，應(yīng)在原有應(yīng)對方式基礎(chǔ)上，不斷提升自身應(yīng)對方式，開展更多應(yīng)對手段，一是借新還舊，找另外一家信托公司發(fā)一個新的信托產(chǎn)品，新信托產(chǎn)品融到的錢償還舊信托產(chǎn)品的資金，這種方式目前比較常見。二是把信托產(chǎn)品賣給資產(chǎn)管理公司，由于抵押率低，哪怕最后償還不了，將土地及物業(yè)抵押后得到的資金足夠用來彌補(bǔ)初期投入，對于投資人來說，只要抵押物有價值，就一定會有人來接盤。三是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)商，在股權(quán)信托模式下，把信托公司持有的股權(quán)賣給股權(quán)公司，按雙方認(rèn)可的價錢賣給接盤公司是一個極為理性的選擇。四是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)基金，由于地產(chǎn)基金期限比信托長，更利于其度過房地產(chǎn)低迷期，對于投資人來說，等于把風(fēng)險慢慢消耗掉了。

　　4.4 改善調(diào)整信托調(diào)控能力

　　此前，信托公司對信托到期無法兌現(xiàn)問題的解決途徑包括:延期兌付，借新還舊，第三方接盤，項目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤等，但是由于信托對到期收益條款的剛性規(guī)定，以及新發(fā)行信托難度加大等原因，所以上述措施在實施上困難重重。于是，信托公司應(yīng)改善原有做法，創(chuàng)新防范措施，預(yù)防風(fēng)險，轉(zhuǎn)化風(fēng)險，保證信托投資公司的盈利能力和行業(yè)聲譽(yù)。現(xiàn)今，不管是監(jiān)管層，還是房地產(chǎn)公司自身，都對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險十分重視，監(jiān)管層已發(fā)文控制信托風(fēng)險，那么，對于信托公司自身來說，嚴(yán)控風(fēng)險發(fā)生勢在必行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托投資基金市場以累計的巨大按揭規(guī)模將直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品還本付息壓力空前。從目前情況看，房地產(chǎn)信托投資基金雖然整體風(fēng)險可控，但隨著兌付高峰期的到來，極有可能發(fā)生不能如期兌付風(fēng)險，這就需要以上四方通力合作，從源頭抓起，重視房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)，提升信托公司的監(jiān)管與防范意識，積極研發(fā)多元化產(chǎn)品，共同防范信托風(fēng)險，協(xié)調(diào)保證房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)健康有序發(fā)展，使房地產(chǎn)信托投資基金在其獨特的優(yōu)勢下，得到進(jìn)一步提升。

　　參考文獻(xiàn):

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房地產(chǎn)論文3

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隨著我國城市化建設(shè)的發(fā)展以及資金投入的提升，在近十年來有了飛速的發(fā)展與擴(kuò)張。然而，房價虛高、商品房積壓、房屋空置等問題成了當(dāng)今房地產(chǎn)市場較為突出的問題，如何針對當(dāng)前形勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，成為當(dāng)前需要加強(qiáng)研究的問題。

　　引言

　　隨著我國改革開放的深入、城市化水平的提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速的擴(kuò)張與成長。我國從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投入到收入上，都成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點。尤其是一二線城市在近十年的房價增長情況來看，房子已經(jīng)成為了人們最為關(guān)注的問題。

　　1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的形勢

　　1.1房地產(chǎn)市場供需產(chǎn)生不平衡

　　由于近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過快，使得房地產(chǎn)市場的供需產(chǎn)生了一定程度的不平衡，加上非市場因素的介入，使得很多城市房價虛高，以一二線城市的房價為代表，房價的虛高會加速房地產(chǎn)供需的不平衡。這種不平衡主要表現(xiàn)在，從價格的上升角度看，房屋的供給量表面上小于房屋的需求量，而從房屋的成交量上看人們對房屋的需求小于供給量，產(chǎn)生了一種獨特的不平衡現(xiàn)象。

　　1.2城市房地產(chǎn)市場去庫存的壓力較大

　　我國在20xx年底到20xx年初，以一二線城市為主，出臺了一系列閑置房屋去庫存的辦法與政策，這些政策的出臺，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋價格在一定時期內(nèi)產(chǎn)生了迅速的增長，使得政府對房貸、首付等等“門檻”政策在短時間內(nèi)連續(xù)的調(diào)整。而我國城市的房屋庫存并沒有明顯的減少。

　　1.3新增樓盤數(shù)量持續(xù)下降

　　由于城市在拿地政策以及房屋證件的辦理上越加嚴(yán)格，對房地產(chǎn)商的限制變多，使得城市新增樓盤的數(shù)量有所降低，這樣就放緩了房屋增加的速度，一方面在降低房地產(chǎn)商對于已建樓盤的銷售風(fēng)險，另一方面也影響了房地產(chǎn)商資本擴(kuò)張的速度。

　　1.4房地產(chǎn)交易量下降

　　城市的房地產(chǎn)交易量的下降很大原因是因為房屋的價格超出了人們的承受能力。相比于人們的收入，大部分人必須要通過貸款購房，而很多人對于首付的支付表示壓力很大。加上人們對房屋購買趨于理性，很多人選擇租房居住，或是對房價采取觀望制度，使得房地產(chǎn)交易量漲速很慢，甚至在很多城市產(chǎn)生了下降的情況。

　　2政府對房價采取調(diào)控政策

　　在一二線城市房價快速上漲的同時，政府出臺了很多抑制房價上漲的宏觀調(diào)控政策，例如限制購房者購房數(shù)量、提高首付比率、提高貸款利率、廉租房政策等等。政府的宏微觀調(diào)控，使得房價增長速度有了一定程度的降低，另一方面也給買不起商品房的居民提供了居住的條件。

　　3造成當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的因素

　　3.1政策的影響

　　房地產(chǎn)市場的形勢首先受到國家政策的影響。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走勢，在市場調(diào)節(jié)的同時，主要還要看國家政策，例如我國在十一五、十二五規(guī)劃中對城市建設(shè)的支持，使得在城市的基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)以及居民住房建設(shè)上都有很大的促進(jìn)。再如，在城市房價增長過快時，政府對人們購房的限制。

　　3.2市場的影響

　　房地產(chǎn)市場的走勢仍然是供需為主要因素的市場行為。房屋價格的高低終究是人們是否購買所決定的'。目前我國一二線城市的房價是很多居民一輩子的收入都難以支付的，但是由于人們對房價預(yù)期估計走高，因此人們無論在居住需要還是投資需要方面，都有購買的欲望。另一方面，炒作的存在，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最著名的炒作現(xiàn)象就是溫州炒房團(tuán)現(xiàn)象，在房屋購買不設(shè)置壁壘的時期，炒房現(xiàn)象在一二線城市相當(dāng)普遍，甚至在很大程度上決定了當(dāng)?shù)氐姆績r水平。而隨著我國對炒房現(xiàn)象的限制，炒房的風(fēng)險陡增，使得炒房現(xiàn)象有所降溫，但一二線城市的房價并沒有明顯的下降趨勢。

　　3.3人們需求的影響

　　人們對房屋的認(rèn)識已經(jīng)不再是居住的需要。投資品、奢侈品、學(xué)區(qū)房等等屬性在房屋上都有所體現(xiàn)，使得房屋成為了人們偏愛投資的重點，甚至在房價上漲的預(yù)期上，房屋比股票、基金等更加受到投資者喜愛。再如寫字樓、店面、學(xué)區(qū)房等等因素，使得人們對房屋投資的方向不僅僅只限于居住，還有商業(yè)與教育的目的等等。

　　3.4經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的影響

　　隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢的低迷，我國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入漲速放緩的新常態(tài)趨勢。我國在煤炭、鋼材、水泥等大宗物資的生產(chǎn)上面臨降產(chǎn)能的需求，對于過剩產(chǎn)能還要積極的進(jìn)行消化，這樣我國對于房地產(chǎn)的擴(kuò)張就形成了宏觀上的限制，加上人們的收入與消費(fèi)有所降低，人們對房屋的平均購買力產(chǎn)生了降低的趨勢，同時，寫字樓、店面的銷售也產(chǎn)生了很大的困難。

　　4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整措施

　　4.1政府的宏觀調(diào)控

　　房屋價格的降低或是抑制，首先需要政府大干預(yù)。我國與西方發(fā)達(dá)資本主義國家不同，從城市人口、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等方面都有自己的特殊國情，因此，與西方國家最大的不同就是我國房屋價格需要政府出面做宏觀調(diào)控。政府補(bǔ)貼住房，廉租房、經(jīng)適房建設(shè)等等措施，加上政府對拿地限制、貸款限制、審批趨緊等等限制措施，都能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成指導(dǎo)性的調(diào)控。

　　4.2科學(xué)的城市化建設(shè)

　　我國城市化建設(shè)應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為基礎(chǔ)。我國城市的擴(kuò)張應(yīng)當(dāng)以城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、服務(wù)業(yè)發(fā)展、人口增加為基礎(chǔ)，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展最終要看人們的居住率，對于一些城市產(chǎn)生的空城、鬼城現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)過度的發(fā)展與人們居住率的不合理配置產(chǎn)生的。

　　4.3維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序

　　我國城市房價的虛高，另一方面是由于不正常的市場行為造成的。一些不合規(guī)不合法的行為，不但使房價產(chǎn)生了虛高的現(xiàn)象，也給購房者造成了很大的風(fēng)險。一些房屋在審批環(huán)節(jié)鉆空子，不合規(guī)的銷售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的質(zhì)量問題，給房屋的購買者造成了很多麻煩。因此，各地市需要嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場，打擊不合規(guī)不合法行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場環(huán)境。

房地產(chǎn)論文4

　　摘要：在近年來我國經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯的時期，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)其對于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的作用不言而喻。而物業(yè)管理行業(yè)作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的配套性產(chǎn)業(yè)，在提升業(yè)主入住體驗、保障業(yè)主相關(guān)權(quán)益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的階段如何推動房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、推進(jìn)物業(yè)管理教學(xué)改革與發(fā)展。剛好地為社會培養(yǎng)具有綜合素養(yǎng)的復(fù)合型人才。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；教學(xué)；改革；發(fā)展

　　一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產(chǎn)發(fā)展的原因

　　房地產(chǎn)作為當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領(lǐng)域十分廣泛，且各領(lǐng)域間相互聯(lián)系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)效益增長同時，也出現(xiàn)了多種問題，比如在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)使得房地產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產(chǎn)行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經(jīng)營、維護(hù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)并沒有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產(chǎn)業(yè)硬件與服務(wù)型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。同時在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，由于相應(yīng)規(guī)定的不完善導(dǎo)致行業(yè)秩序并不能按照一個合理穩(wěn)定的區(qū)間進(jìn)行發(fā)展。由于行業(yè)規(guī)定沒有一個良好的限制與規(guī)定的作用，使得在后續(xù)配套服務(wù)建設(shè)期間并不能科學(xué)有效地開展物業(yè)服務(wù)。進(jìn)而物業(yè)管理服務(wù)不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗，從側(cè)面限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理教學(xué)對于房地產(chǎn)業(yè)的意義

　　由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評價房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的方面有很多。業(yè)主不僅會從房地產(chǎn)主要商品住房的建筑質(zhì)量、選址、環(huán)境設(shè)計等硬件因素對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評價，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護(hù)管理的重要方面也是業(yè)主評判房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的最直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對房屋及其配套設(shè)施、相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來和業(yè)主進(jìn)行相關(guān)的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務(wù)范圍來看屬于上下級的關(guān)系，房地產(chǎn)在開展過程中需要建設(shè)配套的物業(yè)管理服務(wù)，而科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也會進(jìn)一步從軟環(huán)境建設(shè)方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關(guān)系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設(shè)，可以及大地提升業(yè)主的入住質(zhì)量。物業(yè)管理如果科學(xué)合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業(yè)管理可以通過對基礎(chǔ)能源、停車產(chǎn)地、室外公共設(shè)施的維護(hù)，形成一套嚴(yán)格的安全管理機(jī)制等方面的管理使得整個項目升值。

　　三、物業(yè)管理學(xué)科改革的具體策略

　　由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對提升房地產(chǎn)項目價值、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著至關(guān)重要的.作用。所以在當(dāng)前高校進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)方面也需要將學(xué)科積極融入到房地產(chǎn)業(yè)版圖之中，通過對于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢的分析合理的進(jìn)行教學(xué)安排，有計劃、有側(cè)重性地對學(xué)生相關(guān)綜合能力進(jìn)行培養(yǎng)。大體上物業(yè)管理學(xué)科改革可以從教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)思想、教學(xué)方法三個方面來進(jìn)行具體的開展：

　　1.教學(xué)目標(biāo)：首先在物業(yè)管理教學(xué)的目標(biāo)設(shè)定上，教師需要將物業(yè)管理學(xué)科與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積極適應(yīng)。以學(xué)生在未來工作實踐過程中如何更好地進(jìn)行物業(yè)管理工作幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為根本目標(biāo)。這種實際效果導(dǎo)向的教學(xué)目標(biāo)可以對教學(xué)工作起到有的放矢的作用。以追求結(jié)果作為安排教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)，從根本上保障學(xué)生的學(xué)習(xí)效果。

　　2.教學(xué)思想：在進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)思想的選擇上，教師需要從教學(xué)目標(biāo)出發(fā)，積極選取以實踐為主體的教學(xué)思想。由于物業(yè)管理學(xué)科體現(xiàn)出的實際應(yīng)用性較強(qiáng)，所以對于學(xué)生在進(jìn)行學(xué)期期間實踐過程的運(yùn)用就顯得尤為重要。通過實踐思想在教學(xué)環(huán)節(jié)中的運(yùn)用，學(xué)生可以做到從實際出發(fā)，面向物業(yè)管理學(xué)科要求的各個領(lǐng)域，在學(xué)中做，在做中悟，通過實際操作的形式對于相關(guān)知識點進(jìn)行理解，并在實踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實踐教學(xué)思想的貫徹保障學(xué)生真正學(xué)習(xí)到能力與素養(yǎng)。

　　3.教學(xué)方法：在教學(xué)方法的選擇上，通過物業(yè)管理的課程目標(biāo)制定與實踐教學(xué)思想的全面貫徹，教師可以根據(jù)物業(yè)管理學(xué)科中的各項內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間對于軟環(huán)境建設(shè)的具體要求適時，豐富地選用多種教學(xué)方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實踐基礎(chǔ)上的探究、演練、模擬、實習(xí)等手段幫助學(xué)生進(jìn)行物業(yè)管理學(xué)科的學(xué)習(xí)。在授課期間教師可以讓學(xué)生按照現(xiàn)實生活中物業(yè)管理的案例、規(guī)則、技巧進(jìn)行全方位的綜合性演練。讓學(xué)生在實踐練習(xí)的環(huán)境中加深對于知識點和實際能力技巧的掌握和運(yùn)用。在此基礎(chǔ)上，教師還需要積極組織多種豐富的實習(xí)活動，讓學(xué)生走入房地產(chǎn)企業(yè)，通過相關(guān)實習(xí)工作來提升學(xué)生的綜合能力與素質(zhì)，更好地為就業(yè)服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文5

　　一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作存在的問題

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個龍頭老大可以帶動一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、制造、設(shè)備、運(yùn)輸、化工、燃料動力等企業(yè)的發(fā)展，但是它也給我們生活的空間帶來了許多負(fù)面影響，這也是我們大家不可以回避的話題。

　　1、資源浪費(fèi)極端嚴(yán)重

　　長期以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是“粗放型"發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，因為它的發(fā)展主要是靠大量地消耗土地、地表與地下水、煤炭等地下資源與空間資源，其合理的開發(fā)與利用得不到有效的保障與重視。如大量耕地被建筑成別墅、豪華小區(qū)、住宅樓，及大量的工廠建筑等，地表水與地下水已經(jīng)被嚴(yán)重地抽干，導(dǎo)致附近居民生活用水困難或者附近莊稼絕產(chǎn)，嚴(yán)重的煤炭開采導(dǎo)致重大事故時常發(fā)生以及地表出現(xiàn)裂痕。這對于我國人口眾多，人均土地面積較低，資源相對不豐富的國家來說，空間資源浪費(fèi)十分嚴(yán)重，這是不符合我國的國情的，那么資源的合理利用將成為我們重新考慮的話題。

　　2、對環(huán)境的保護(hù)不夠重視

　　片面地追求效益最大化、利潤最大化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量急劇增加，在“僧多米少”的情況下，建筑密度過高、容積率過高已經(jīng)是城市居住的象征，“鋼筋混凝土”包圍著城市，綠化空間少了，居民居住密集了，市區(qū)的污染環(huán)境加重了，空氣的質(zhì)量下降了，霧霾天氣時時籠罩了，現(xiàn)在人們出門戴口罩已經(jīng)是很正常的事情，居民不開門窗生活也極為普遍，諸如此類的狀況帶給人們的是精神的'壓抑和生活的不便不言自明。由于城市的空間有限，不少市區(qū)已經(jīng)向縣區(qū)發(fā)展和擴(kuò)延，從而又導(dǎo)致我國大部分土地資源被占用，如耕地蓋廠礦、湖泊被造田，這樣嚴(yán)重違反大自然規(guī)律的開發(fā)方式值得人們?nèi)ト�思而后行�?/p>

　　3、金融機(jī)構(gòu)體系尚不配套

　　目前我國房地產(chǎn)企業(yè)由于周期長，成本大，資金占用比例高，所以大部分資金都來自于外部融資，這是大家眾所周知的，這部分資金多數(shù)是來自銀行的借貸，由于資產(chǎn)負(fù)債比例過高導(dǎo)致了企業(yè)資金流轉(zhuǎn)稍有不適則無法生產(chǎn)，以至于破產(chǎn)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資一般都是銀行的金融借貸，幾乎沒有其他渠道取得資金，這樣使企業(yè)產(chǎn)生融資風(fēng)險高，融資壓力大，最終形成了企業(yè)無$錢找銀行，銀行無$錢找央行這種“三角債”，這種有了收益企業(yè)拿大頭，有了風(fēng)險國家承擔(dān)大頭，顯然是失去公平的。

　　二、針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)存在的問題應(yīng)采取的措施

　　1、合理有效地利用各種資源

　　首先要提高資源利用的科學(xué)性和有效性，要將粗放式經(jīng)濟(jì)管理方式向資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其是對土地和空間的利用上杜絕那些亂砍亂伐、過渡開采地下、地表資源，將資源破壞到?jīng)]有再生的可能，這樣做法即對不起我們的祖先，也對不起我們的后代，在這方面國家應(yīng)該出臺一些政策以及法律法規(guī)，對違法者給予經(jīng)濟(jì)制裁及刑事處罰，絕不能手軟，因為這是關(guān)系到我們的子孫后代生存發(fā)展問題，不能因今天眼前利益去影響子孫后代的健康成長。

　　2、注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境

　　事物是在普遍聯(lián)系中發(fā)展的，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與我們城市居民居住的生態(tài)環(huán)境也應(yīng)該有機(jī)地結(jié)合起來，這就要求開發(fā)商在進(jìn)行項目決策前認(rèn)真地組織項目調(diào)研及有關(guān)各方面的專家評審，聽取他們的意見，進(jìn)行科學(xué)地規(guī)劃，本著“以人為本”的理念去設(shè)計、去開發(fā)，這樣既美化人們的生活環(huán)境，又保護(hù)了生態(tài)資源，同時又增加了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

　　3、逐步完善相關(guān)的金融體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是以金融業(yè)可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)的，所以要逐步建立與房地產(chǎn)企業(yè)相匹配的金融體系，如要做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步加大住房消費(fèi)信貸的比重，現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)金融借貸都是在房地產(chǎn)的開發(fā)階段，國外的借款比重一般都在消費(fèi)信貸方面上，這也是導(dǎo)致如果房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)壓力過大，一旦倒閉破產(chǎn)，最終損失大部分將由國家承擔(dān)。國家應(yīng)該鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多渠道取得資金，如通過房地產(chǎn)金融二級市場等。這樣既能減輕國家的風(fēng)險也能降低國家的損失。

　　4、加強(qiáng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控力度

　　大家都知道，微觀的市場調(diào)價與宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控是一對孿生姐妹，房地產(chǎn)企業(yè)要做到可持續(xù)發(fā)展就離不開國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。所以國家也在逐步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)政策，本著以人本，生態(tài)和諧、社會和諧的理念發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

　　三、結(jié)語

　　總之，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和國家的經(jīng)濟(jì)命脈是緊密相關(guān)的，它的發(fā)展有利于促進(jìn)社會文明發(fā)展，同時也是提高社會經(jīng)濟(jì)實力的基礎(chǔ)，所以正確處理好房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國家的各種資源以及生態(tài)結(jié)構(gòu)的關(guān)系具有十分重要的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)論文6

　　引言

　　近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機(jī)遇的同時，也面臨著潛在的巨大風(fēng)險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、安全系數(shù)風(fēng)險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會計核算的任務(wù)和難度，一旦會計核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會計核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的水平和質(zhì)量。

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會計核算的現(xiàn)實性意義

　　1.1會計核算是企業(yè)預(yù)測及經(jīng)營決策的基礎(chǔ)

　　財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會計核算又是構(gòu)成財務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)，能夠準(zhǔn)確地反映出企業(yè)經(jīng)營活動的運(yùn)行狀況和企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)的會計核算主要是包括對企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場預(yù)測和制定相關(guān)經(jīng)營決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時準(zhǔn)確的會計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供真實、有效的會計信息。

　　1.2會計核算能夠真實反映企業(yè)的資金運(yùn)動情況

　　房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點，其資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會計核算能夠如實地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實情況通過會計數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過分析和研究相關(guān)的會計信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時間獲取企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業(yè)整體運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運(yùn)營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會計核算人員秉公執(zhí)法、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進(jìn)一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項經(jīng)營活動的能力。

　　1.3會計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益

　　房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場競爭力和經(jīng)營效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進(jìn)行科學(xué)有效的會計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費(fèi)和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營效益。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀

　　2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長。新會計準(zhǔn)則中對借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，但是對借款費(fèi)用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴(yán)格，借款費(fèi)用必須同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動已經(jīng)開始的時候才能資本化。這些對借款費(fèi)用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進(jìn)行確定，而且對長期沒有開發(fā)的土地儲備中所包含的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化，將其計入財務(wù)費(fèi)用的話，也會在很大程度上影響企業(yè)的當(dāng)期利潤。

　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標(biāo)不能真實反映企業(yè)的實際經(jīng)營狀況

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會出現(xiàn)業(yè)績大幅度波動的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設(shè)過程中會出現(xiàn)業(yè)績差的冰點時期，當(dāng)工程竣工進(jìn)行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當(dāng)期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經(jīng)過相當(dāng)長時間才能收回的款項，最終導(dǎo)致了企業(yè)的凈利潤指標(biāo)不能真實有效的反映出企業(yè)的實際經(jīng)營情況。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決對策

　　3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

　　第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的`開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過銷售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，一個是法律標(biāo)準(zhǔn)，另一個是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應(yīng)該符合我國相關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買賣。即凡是沒有符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使開發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險，也不能確認(rèn)收入。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指在會計準(zhǔn)則和會計制度中規(guī)定的確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，即會計準(zhǔn)則中對收入確認(rèn)規(guī)定的四個條件:商品的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。

　　3.2提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力，提高風(fēng)險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長期性和高價值性，在具體建設(shè)銷售中都要預(yù)先進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個單獨的會計科目進(jìn)行明細(xì)核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會計核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當(dāng)期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對各種外來風(fēng)險的能力。另一方面，企業(yè)的會計核算人員應(yīng)將企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)過程中所面臨的各種風(fēng)險通過財務(wù)會計報告進(jìn)行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風(fēng)險，而應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險等各種風(fēng)險的強(qiáng)調(diào)和說明，以提高企業(yè)風(fēng)險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會計信息和數(shù)據(jù)分析。

　　3.3進(jìn)一步完善成本核算

　　首先，明確開發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開發(fā)地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗對各個樓層和戶型確定權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，計算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)開發(fā)的商品房達(dá)到可以銷售的狀態(tài)時，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)收入與成本之間的配比。

　　4、結(jié)論

　　綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業(yè)及內(nèi)部會計人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者切實認(rèn)識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)論文7

　　摘要：體驗營銷突破傳統(tǒng)上“理性消費(fèi)者”的假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者消費(fèi)時是理性與感性兼具的。消費(fèi)者在消費(fèi)過程中的體驗成為品牌經(jīng)營的有效途徑。本文結(jié)合某開發(fā)商的具體項目，討論體驗營銷在房地產(chǎn)中運(yùn)用。

　　關(guān)鍵詞：體驗營銷房地產(chǎn)

　　美國未來學(xué)家阿爾文·托夫勒預(yù)言服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步是走向體驗經(jīng)濟(jì)，人們會創(chuàng)造越來越多的跟體驗有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動。目前，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入成熟時期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重，市場競爭加劇，在這種情況下，“體驗營銷”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關(guān)注。

　　體驗營銷就是從消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動、關(guān)聯(lián)五個方面來重新定義、設(shè)計營銷理念。在體驗營銷時代，營銷的重點是，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品從設(shè)計到投入使用與消費(fèi)者接觸的所有點，研究這些點，通過對它們的體驗建立起品牌在消費(fèi)者心中的深刻印象。

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，體驗應(yīng)貫穿始終。從開始的規(guī)劃設(shè)計到客戶入住后的長期物業(yè)服務(wù)。每一個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都必須從消費(fèi)者的角度來構(gòu)思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費(fèi)者看到它、使用它時，會產(chǎn)生什么樣的感受。

　　本文以廈門某房地產(chǎn)商，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗營銷”在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用。

　　一、項目基本情況

　　1.項目位置：洛陽古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內(nèi)，臨隋唐城遺址。

　　2.項目占地:690573㎡

　　3.SWOT分析。(1)優(yōu)勢S。地段優(yōu)勢明顯，處洛陽新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設(shè)置，商業(yè)價值形成;臨隋唐城遺址，為項目未來業(yè)主帶來良好的.視野及景觀。(2)劣勢W。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機(jī)會O。洛陽房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，市場走勢基本穩(wěn)定;洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程推動;南方開發(fā)商介入洛陽市場，在政府及消費(fèi)者層面都能帶來一定的優(yōu)勢。(4)隱憂T本案體量較大，消化周期較長，未來項目銷售存在不確定性壓力;隨著競爭加劇，產(chǎn)品品質(zhì)提升，這在一定程度上將影響本案項目競爭力的形成;宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的潛在性風(fēng)險。

　　二、項目之體驗營銷

　　1.目標(biāo)客戶群分析。

　　根據(jù)區(qū)域市場及消費(fèi)者需求的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購房需求消費(fèi)群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費(fèi)為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù)，進(jìn)城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營業(yè)主、農(nóng)村高收入者等為主要客戶群;消費(fèi)特征——對新城的區(qū)位認(rèn)同度高，對項目總價值要求較高，戶型、園林及配套均有相對突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。

　　根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強(qiáng)烈。當(dāng)物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購買住宅的目的不再是出于滿足簡單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們在購房時除了價格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)該緊緊圍繞客戶需求展開。

　　2.產(chǎn)品定位及創(chuàng)新。

　　根據(jù)對目標(biāo)客戶群的心理分析，本案從以下幾方面對產(chǎn)品進(jìn)行定位：(1)公園地產(chǎn)概念，倡導(dǎo)生態(tài)、人文的地產(chǎn)開發(fā)理念;(2)軟性配套，體現(xiàn)在項目配套及各項服務(wù)的突出優(yōu)勢，與區(qū)域市場形成差異化競爭優(yōu)勢;(3)以綜合性社區(qū)的姿態(tài)入市，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢，有利于項目形象的樹立。綜上，將本案定位為洛陽新城區(qū)中高檔的、公園主題的、集居住、購物、商務(wù)等功能于一體，具有突出軟性配套特色的復(fù)合大盤，并附以下產(chǎn)品特色，以滿足客戶需求，實現(xiàn)項目差異化。①生態(tài)車庫——創(chuàng)新“會呼吸的地下車庫”，增強(qiáng)產(chǎn)品附加值;②空中別墅庭院——帶大庭院的高層戶型規(guī)劃，增強(qiáng)觀景效果及品質(zhì);③組合結(jié)構(gòu)戶型——創(chuàng)新2+1，3+1的戶型結(jié)構(gòu)，靈動變通，實現(xiàn)戶型多樣化;④社區(qū)配套方面：生態(tài)社區(qū)——通過建材選擇、人車分流、垃圾處理、直飲水系統(tǒng)、中水處理等系統(tǒng)等與社區(qū)園林綜合實現(xiàn);智能社區(qū)——智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng);數(shù)字社區(qū)——社區(qū)網(wǎng)絡(luò)一體化，物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化;音樂社區(qū)——社區(qū)背景音樂系統(tǒng)，家居背景音樂系統(tǒng);文化社區(qū)——通過社區(qū)會所文化性設(shè)施及社區(qū)商業(yè)配套等實現(xiàn);名流社區(qū)——休閑及運(yùn)動雙會所規(guī)劃;

　　3.體驗式活動。

　　購房即便對于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗到認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)。(1)文化性會所先行建設(shè)，通過會員活動，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務(wù)理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結(jié)合舉辦書畫展)，讓客戶真實地感受規(guī)劃方案中的園林風(fēng)格社區(qū)主題。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設(shè)計方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿足使用者視覺，觸覺，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費(fèi)者和使用者，在專業(yè)人士的解說過程中，通過客戶的意見了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗，表面上，品牌是廣告或服務(wù)的標(biāo)志;深層次上，品牌則是對人們心理和精神上的表達(dá)。在體驗營銷者看來，品牌就是“消費(fèi)者對一種產(chǎn)品或服務(wù)的總體體驗”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統(tǒng)、生態(tài)車庫等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風(fēng)水常識小講座;——通過額外的服務(wù)細(xì)節(jié)，給消費(fèi)者帶來美好而難忘的體驗。(7)組織客戶戶外游，增進(jìn)準(zhǔn)客戶的“鄰里”關(guān)系。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績，并獲得客戶好評。

　　體驗營銷這種基于為消費(fèi)者提供服務(wù)，最終與消費(fèi)者實現(xiàn)共同體驗的商業(yè)模式下的行銷方式，成為地產(chǎn)商、地產(chǎn)項目樹立市場形象，吸引市場關(guān)注的一劑強(qiáng)心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望，并將其對項目的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，這是房地產(chǎn)項目營銷成敗的關(guān)鍵。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營銷之體驗營銷

　　[2]李亞輝:淺談房地產(chǎn)體驗式營銷

房地產(chǎn)論文8

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理普遍存在的問題

　　1.1 財務(wù)管理意識淡薄，財務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營者本身缺乏財務(wù)管理知識，重銷售輕財務(wù)，財務(wù)管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的要求，完全忽視了財務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務(wù)管理的缺失，勢必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財務(wù)風(fēng)險。

　　1.2 財務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學(xué)的行之有效的財務(wù)核算和管理體系很多財務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財稅業(yè)務(wù)知識，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā)，回籠資金，財務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計好財務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財務(wù)管理模式非常容易帶來后期無法彌補(bǔ)的財務(wù)風(fēng)險。

　　1.3 財務(wù)的過程控制極其薄弱

　　1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個項目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務(wù)人員也沒有提出項目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發(fā)的案例時有發(fā)生。

　　1.3.2 預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒有財務(wù)預(yù)算，經(jīng)營者把預(yù)算簡單地理解為工程部的項目造價預(yù)算，社會常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價預(yù)算，也包括財務(wù)預(yù)算，只有財務(wù)預(yù)算和工程造價造價預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時發(fā)現(xiàn)利潤與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報告體系，現(xiàn)實中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實際來調(diào)整預(yù)算，對于實際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。

　　1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個項目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時財務(wù)部才見到合同，財務(wù)部基本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務(wù)部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來結(jié)算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風(fēng)險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢必導(dǎo)致財務(wù)無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。

　　1.4 沒有建立有效的財務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析只局限于3張財務(wù)報表的編制及簡單的財務(wù)收支統(tǒng)計，沒有完備細(xì)致的財務(wù)內(nèi)部分析報表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標(biāo)完成與否。

　　2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的建議

　　2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的財務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項目開發(fā)前建立完備的財務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)預(yù)測能夠避免很多后期的'財務(wù)風(fēng)險。

　　2.1.1 項目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項目的成本、費(fèi)用、收益等測算。在項目開發(fā)前期財務(wù)部會同營銷部根據(jù)項目開發(fā)計劃及產(chǎn)品類型測算出銷售總價;財務(wù)部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進(jìn)行測算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等項目一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中，最終預(yù)測總成本。財務(wù)部按照國家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤的測算，最后形成預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機(jī)進(jìn)行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。

　　2.1.2 建立完備的財務(wù)管控體系。在項目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項目的實際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項資本性支出及費(fèi)用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來對賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

　　2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險點，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。

　　2.3 實行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財務(wù)控制“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風(fēng)險大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項目的項目預(yù)算，還要將日常各項經(jīng)營活動納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)項目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實到每個單位，每個部門。日常經(jīng)營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對整個企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。

　　2.4 加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補(bǔ)貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。

　　3 結(jié)束語

　　在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

房地產(chǎn)論文9

　　(一)利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

　　關(guān)于土地增值稅的籌劃，根據(jù)其計算公式和納稅規(guī)定，主要集中在收人總額、扣除金額和稅率這三個方面。其中，收人總額白_接與銷售收人掛鉤，因此，需要權(quán)衡稅后利潤和所繳納稅款，合理確定房屋銷售價格。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋屬于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值稅。需要注意的是，在進(jìn)行具體的籌劃方案設(shè)計時，需要權(quán)衡企業(yè)所繳稅款和稅后利潤之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銷售裝修成品房的方式增加銷售成本，進(jìn)而降低增值額所占比例。

　　(二)利用公司的組織形式進(jìn)行納稅籌劃

　　利用公司的組織形式進(jìn)行納稅籌劃需要在房地產(chǎn)公司與其關(guān)聯(lián)公司之間，合理分配投人成本和銷售收人，并以此來控制增值率。此種方法可通過兩種方式實現(xiàn)，一是設(shè)立裝修公司。由房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部設(shè)立裝修公司，可將原來的一份房屋銷售合同，變?yōu)閮煞莺贤�，一份是毛坯房銷售合同，另一份是房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)裝修公司的房屋裝修合同，通過合同設(shè)計，可減輕房地產(chǎn)公司應(yīng)繳土地增值稅。二是成立銷售公司，成立銷售公司的'日的在于利用房地產(chǎn)公司與下屬銷售公司之間的組織關(guān)系，合理分配下屬銷售公司和房地產(chǎn)公司之間的銷售任務(wù)，這樣可以對銷售收人進(jìn)行重新分配，并以此降低應(yīng)繳土地增值稅。

房地產(chǎn)論文10

　　一、簡要概述房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)內(nèi)容

　　1.房地產(chǎn)土地費(fèi)用

　　房地產(chǎn)中的土地費(fèi)用包含有土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、場地租賃費(fèi)用、土地置換費(fèi)用以及拆遷費(fèi)用及稅務(wù)方面的費(fèi)用，這些費(fèi)用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費(fèi)用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，也是評價項目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對項目可行性的進(jìn)行測算時，必須對土地相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)計算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費(fèi)用也是項目成本控制的重要組成部分。

　　2.房屋建筑的安裝費(fèi)用

　　房屋建筑的安裝費(fèi)用主要包含房屋建筑費(fèi)用、設(shè)施裝備費(fèi)用與機(jī)械技術(shù)費(fèi)用、施工產(chǎn)生的管理費(fèi)用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費(fèi)在這項費(fèi)用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費(fèi)用。土地費(fèi)用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標(biāo)價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應(yīng)該加以注意這些費(fèi)用的控制。

　　3.建筑配套設(shè)施費(fèi)用及其他支出費(fèi)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設(shè)施與其他支出費(fèi)用主要有水電煤氣費(fèi)用、道路建設(shè)費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費(fèi)用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用也在此范圍內(nèi)。其他支出費(fèi)用一般都采取押金形式，比如綠化費(fèi)用、檔案費(fèi)用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費(fèi)用收全。其他費(fèi)用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費(fèi)用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費(fèi)用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。

　　二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題

　　1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念

　　房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時間周期長，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預(yù)測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。

　　2.沒有建立科學(xué)合理的成本控制體系

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。

　　3.沒有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位

　　制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過程中，設(shè)計部門、成本管理部門及財務(wù)部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。

　　三、新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施

　　1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制

　　房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進(jìn)行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費(fèi)用、施工圖紙設(shè)計及項目運(yùn)行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。

　　2.建立科學(xué)的成本控制獎罰機(jī)制，調(diào)動相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性

　　構(gòu)建一個科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費(fèi)成本費(fèi)用少且按時按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。

　　3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制

　　施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費(fèi)用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進(jìn)行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。

　　大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的.問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。

　　4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門

　　房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機(jī)構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務(wù)統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費(fèi)用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個部門要嚴(yán)格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。

　　四、結(jié)束語

　　總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢，有效控制成本，對資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：房地產(chǎn)市場營銷作為房地產(chǎn)經(jīng)營中的一個重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機(jī)會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機(jī)會，從而實現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵!

　　關(guān)鍵詞：市場營銷；市場機(jī)會；風(fēng)險管理

　　1房地產(chǎn)市場營銷管理的意義

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長、設(shè)計環(huán)節(jié)多等特點，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險就比較多，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場營銷學(xué)發(fā)展迅速，市場營銷學(xué)的進(jìn)步著實影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風(fēng)險的機(jī)會，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險中，營銷風(fēng)險的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場營銷的風(fēng)險管理，對其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。

　　回避營銷風(fēng)險可以節(jié)約企業(yè)成本。市場營銷風(fēng)險者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風(fēng)險工具，及有關(guān)的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

　　2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險的形成和成因

　　從實質(zhì)上分析，市場營銷風(fēng)險的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場環(huán)境的客觀因素形成的。

　　2.1房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險的主觀因素成因

　　1企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場營銷觀念。計劃經(jīng)濟(jì)時期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則。現(xiàn)代市場營銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場需求組織生產(chǎn)經(jīng)營活動。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對過剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者***的行為。企業(yè)營銷觀念錯誤，導(dǎo)致行為錯誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險。

　　2企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。

　　3企業(yè)營銷管理者和營銷人員不了解市場規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場營銷風(fēng)險。

　　在市場經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競爭環(huán)境，長期以來形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營銷活動違反了市場規(guī)則規(guī)范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。

　　4企業(yè)缺乏處理市場營銷風(fēng)險的經(jīng)驗和知識。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營銷風(fēng)險后，由于缺乏處理營銷風(fēng)險的經(jīng)驗和知識，風(fēng)險就不能被及時控制并化險為夷。

　　2.2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險的客觀成因

　　市場營銷活動受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場營銷的風(fēng)險。對此類原因，企業(yè)必須加以研究。

　　1市場需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場營銷風(fēng)險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個性化需求演進(jìn)。

　　2經(jīng)濟(jì)形勢與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場營銷風(fēng)險。近幾年來，我國的社會經(jīng)濟(jì)形勢可以說發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國經(jīng)濟(jì)的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢看，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)絡(luò)度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國家的經(jīng)濟(jì)形勢的變化，也導(dǎo)致其他國家的經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化。

　　3房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險管理的種類

　　3.1內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險管理

　　企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機(jī)制、企業(yè)營銷政策、營銷體系、營銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場營銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場營銷風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，沒有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對提高公司內(nèi)部營銷風(fēng)險管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：

　　1風(fēng)險管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險的意識等一系列問題的思想理念的強(qiáng)化。

　　2部門權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。

　　3制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評價、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的`準(zhǔn)則，統(tǒng)一評定標(biāo)準(zhǔn)，實行精細(xì)化管理。

　　3.2市場監(jiān)控的風(fēng)險管理

　　市場唯一不變的法則，就是市場永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場的當(dāng)前情況的同時，關(guān)注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監(jiān)控。把握好市場變化的法則，預(yù)測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準(zhǔn)確分析。

　　1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統(tǒng)，對市場及時監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

　　2建立風(fēng)險評估工具。風(fēng)險評估技術(shù)需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險的歷史資料，遇到風(fēng)險時及時記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險評估工具。

　　3有效的監(jiān)控。風(fēng)險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風(fēng)險應(yīng)對可能對現(xiàn)在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環(huán)境等進(jìn)行及時監(jiān)控和資料分析。

　　3.3產(chǎn)品的風(fēng)險管理

　　產(chǎn)品風(fēng)險是指產(chǎn)品在市場上處于不適銷對路時的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險包括產(chǎn)品自身風(fēng)險、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險、產(chǎn)品入市時機(jī)選擇風(fēng)險和產(chǎn)品市場定位風(fēng)險、產(chǎn)品品牌風(fēng)險等。產(chǎn)品自身風(fēng)險又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

　　4市場營銷風(fēng)險管理的控制

　　在房地產(chǎn)營銷過程中，不論哪種風(fēng)險都必須有針對性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險管理活動，系統(tǒng)性、全域性性對風(fēng)險進(jìn)行定期的復(fù)核和評估：

　　1提高風(fēng)險意識，將風(fēng)險管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中。將風(fēng)險管理納入日常的經(jīng)營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風(fēng)險，更要有清醒的認(rèn)識和管理措施。

　　2建立合理的風(fēng)險管理組織。為了使風(fēng)險管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險管理。同時，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險管理工作。

　　3建立高效的風(fēng)險管理資訊系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險及風(fēng)險管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)路來建立風(fēng)險資訊管理系統(tǒng)。

　　4建立科學(xué)的風(fēng)險管理機(jī)制。事先對風(fēng)險進(jìn)行衡量，確實了解企業(yè)的風(fēng)險度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。進(jìn)而作出處理風(fēng)險的正確決策。充分認(rèn)識和掌握風(fēng)險發(fā)生的特點和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險的各種因素，合理安排專案管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險專案的重點管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險，或降低風(fēng)險程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評估。

　　5總結(jié)

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)、要想實現(xiàn)企業(yè)利益的最大回報、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時將風(fēng)險降至最低，就必須識別所有重大的風(fēng)險，采取必要的風(fēng)險管理措施，通過完善的風(fēng)險控制系統(tǒng)，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)自房改政策實施并推進(jìn)以來，逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)力量。但是隨著近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)不斷的進(jìn)軍該領(lǐng)域，急需大部分人力及物力，對人才的需求更是求賢若渴，但是人力資源管理現(xiàn)狀還存在很多問題亟待解決，本文根據(jù)這些問題，指出一些可行的措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)人力資源管理；現(xiàn)狀；改進(jìn)對策

　　一、引言

　　在新世紀(jì)新現(xiàn)象的情況下，越來越多的“海龜”歸來，越來愈多的人才涌進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)力量--房地產(chǎn)企業(yè)。面對房地產(chǎn)企業(yè)這塊肥沃的土地 ,我們該如何選擇優(yōu)異的人才來開墾呢，而現(xiàn)如今，人才更是良莠不齊在很多房地產(chǎn)企業(yè)里也存在大量的虛設(shè)崗位，大量的沒有充分利用的人才。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源現(xiàn)狀及存在問題分析

　　近期，二、三線樓市降價的恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦現(xiàn)松動。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，平價跑量將是樓市未來一段時間的主流。在這樣形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，急需人才來管理與解救新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)一般存在這樣或那樣的問題我們來具體分析下都有哪些問題存在。

　　1.人力資源管理不到位，缺乏對新形勢下大前提下的學(xué)習(xí)與充分準(zhǔn)備。作為人力資源管理層面的人員有責(zé)任也有義務(wù)做好人力資源規(guī)劃，招聘與合理安排崗位，物盡其用，培訓(xùn)與開發(fā) 考核與評價薪酬與福利管理還有合理簽訂勞動關(guān)系合同等。而現(xiàn)階段大部分人都是有事能躲就躲，能推給別人決不自己來的心理，這樣怎么能將企業(yè)發(fā)展壯大。

　　2.人才素質(zhì)低下，不能提高自身修養(yǎng)與素質(zhì)及專業(yè)技能的提高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的人才選拔都沒有什么特別的學(xué)歷要求及專業(yè)技能的考核要求，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的人才學(xué)歷不高，有的甚至都是大專以下，素質(zhì)不高，對企業(yè)的文化，以及自己要做的.事不能充分理解，不能積極參與到企業(yè)當(dāng)中來，不能和房地產(chǎn)企業(yè)文化以及房地產(chǎn)企業(yè)精神及房地產(chǎn)企業(yè)命脈聯(lián)系在一起，不能把房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)做自己的家，不能將房地產(chǎn)企業(yè)的同事當(dāng)做家人一樣對待，這些都阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展與繁榮昌盛。

　　3.人才安排不合理，不能做到物盡其用。人才是有用，有用武之地才叫做人才，有用武之地又能把人巧妙合理的安排到合適的位置中去，有效的發(fā)揮出來他的特長，才叫做物盡其用。他特別擅長管理，你叫他去實干，去做個技工。恐怕就算讓他現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣也是為難這樣的人才了。所以不是沒有人才，是你不能夠合理安排人才，不能夠展示他之所長，他又怎會在你眼中大放光彩，“是金子到哪都會發(fā)光的”這句諺語也是說到了正確的位置，減少奮斗的年頭，是人才到那里也都能有所作為，就看方法對不對，以及他適不適合這個崗位，若不適合，這樣的人才也同樣會有所作為，只不過會多走許多彎路，或許是多奮斗幾年甚至幾十年，房地產(chǎn)企業(yè)也同樣，這樣的人才若果不合理配置，既是浪費(fèi)也是對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種阻礙，不能夠及時奉獻(xiàn)于房地產(chǎn)企業(yè)。

　　4.培訓(xùn)層面不足。不能夠做到對專業(yè)技能的及時修補(bǔ)與對房地產(chǎn)企業(yè)新形勢下的應(yīng)對措施與專業(yè)的分析，時間不會為任何人任何事停留一分一秒，它能做的就只有向前向前，再向前，時代在不斷的進(jìn)步，發(fā)生的事情也會令你措手不及，房地產(chǎn)企業(yè)也一樣，你不能阻止任何事情，任何不可抗拒因素，你能做的就是向前，跟住時代的腳步，加快步伐，提高自己員工的技能以及對新形式的分析能力以及應(yīng)對能力，防患于未然，未雨綢繆。而一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)都只是安業(yè)現(xiàn)狀，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)，有的房地產(chǎn)企業(yè)公司里更是沒有這樣的結(jié)構(gòu)，缺少這樣的環(huán)節(jié)等同于切斷自己的前路，只能安于現(xiàn)狀，學(xué)習(xí)使人不斷的進(jìn)步，學(xué)習(xí)才有這樣的先進(jìn)的現(xiàn)代化社會，若不學(xué)習(xí)，哪來的筷子，也許人還處在猿人時代的鐵器時代。房地產(chǎn)企業(yè)也是一樣的，任何一個企業(yè)都是，不學(xué)習(xí)就會止步不前，而剛剛我也提過了，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，也許這對房地產(chǎn)企業(yè)來說可能是致命傷。

　　5.人才提拔標(biāo)準(zhǔn)績效考核標(biāo)準(zhǔn)不一，工薪福利待遇不一。人才績效考核標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)企業(yè)留住人才，讓人才與房地產(chǎn)企業(yè)合二為一的方法，也是房地產(chǎn)企業(yè)之發(fā)展不能不考慮的一項，而現(xiàn)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)績效考核標(biāo)準(zhǔn)不一，有的房地產(chǎn)企業(yè)更是家族系的企業(yè)，這樣的企業(yè)也許并不妨礙發(fā)展，也許家人也都精通房地產(chǎn)，這個咱們不討論，但是績效考核確實是無論在家族系與非家族系房地產(chǎn)企業(yè)之間都非常重要的指標(biāo)之一，而現(xiàn)在大部分企業(yè)房地產(chǎn)都是績效考核標(biāo)準(zhǔn)不一，也許你認(rèn)識總管，跟總管的關(guān)系比較不錯，也許今年新加坡免費(fèi)游就是你的，績效考核標(biāo)準(zhǔn)也許就只是形式，這種情況一定要杜絕，所以一定要將績效考核標(biāo)準(zhǔn)定位為鐵桿定律，這樣人才的心理才能更為廣闊，更為開朗，更服氣這樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在他們眼里才能是給他們未來的企業(yè)。

　　三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的改進(jìn)對策及應(yīng)對措施

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存在很多問題，在這里我就不一一贅述了，上述都已經(jīng)很細(xì)致的分析過了，那么接下來我們談?wù)勏襁@樣種種的問題我們該怎么改進(jìn)，那我們該做些什么，應(yīng)對措施主要也應(yīng)該從以下幾方面入手。

　　1.提高選拔標(biāo)準(zhǔn)，提高人才素質(zhì)。對于人才素質(zhì)這一塊可能是每個房地產(chǎn)企業(yè)的致命傷，人才的學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn)一定要提高，招聘標(biāo)準(zhǔn)也要提高，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)不說要求是碩士還是博士但最起碼也必須是大專以上學(xué)歷，學(xué)歷隨不一定代表素質(zhì)，但受過高等教育的還是好的，所以房地產(chǎn)企業(yè)招聘原則一定要對學(xué)歷有所要求，在招聘過程中考核要細(xì)致，剛剛進(jìn)入公司的員工也一樣，一定要嚴(yán)格要求，更要掌握房地產(chǎn)企業(yè)的公司文化，與企業(yè)融為一體，致力于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的未來才指日可待。

　　2.人才一定要合理安排，做到物盡其用。他是什么樣的人才，長處在哪，作為房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理部門一定要了如指掌，安排合理的位置，做到物盡其用，發(fā)揮其長處，效力于房地產(chǎn)企業(yè)，這樣的企業(yè)這樣的人才，只有做到這樣企業(yè)與人才，人才與企業(yè)才能共同進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)也會愈來愈好，蓬勃發(fā)展。

　　3.人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一定要先進(jìn)，跟上時代的步伐，提高人才的分析能力，應(yīng)對風(fēng)險的能力。我們要做的就是與時俱進(jìn)，未雨綢繆，不落后于其他企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要在人才培訓(xùn)這塊著重看中，培養(yǎng)人才是企業(yè)的未來，這樣也會讓人才認(rèn)可這樣有預(yù)見的房地產(chǎn)企業(yè)，有機(jī)會也一定要人才去其他的國家學(xué)習(xí)，這樣先進(jìn)的企業(yè)，才能培養(yǎng)先進(jìn)的人才。這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也會與時俱進(jìn)。

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核標(biāo)準(zhǔn)一定要標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。剛剛已經(jīng)說過了不統(tǒng)一的壞處，在這里就不贅述了，可績效考核標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的好處是顯而易見的，人才會有動力，員工會有激情，這是一個企業(yè)，更是一個有發(fā)展有前景的房地產(chǎn)企業(yè)該做的，只有這樣人才和企業(yè)才能協(xié)調(diào)配合，致力于房地產(chǎn)企業(yè)的未來。

　　四、結(jié)語

　　新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀以及應(yīng)對措施，我們都已談過了。一定要記住，房地產(chǎn)企業(yè)的未來是與人才共進(jìn)退的，所以一定要人力安排人才，合理選拔人才，提高人才的素質(zhì)與能力。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]劉香毅。房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理與開發(fā)策略[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，20xx,（8）。

　　[4]楊玉萍。房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的策略分析[J].企業(yè)家天地，20xx,（4）。

房地產(chǎn)論文13

　　一、價值鏈成本管理概述

　　（一）價值鏈成本管理的定義

　　價值鏈?zhǔn)降某杀竟芾硎且勒�體目標(biāo)實現(xiàn)為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長期性、動態(tài)性、競爭性、外延性等特點。克服了審算型成本管理，只以結(jié)算、審計為管理重點和控制型，強(qiáng)調(diào)控制成本上限的缺陷。而傳統(tǒng)的會計流程和資料并沒有提供足夠的信息去對成本進(jìn)行有效的管理，基于企業(yè)價值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業(yè)有效降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，通常可以借助企業(yè)內(nèi)部價值鏈分析，進(jìn)而對生產(chǎn)經(jīng)營活動中的關(guān)鍵部分作出改進(jìn)；為了保證企業(yè)在整個行業(yè)的價值鏈中處于比較優(yōu)勢的位置，優(yōu)化與價值鏈上其他企業(yè)的關(guān)系，通過還會進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部價值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會進(jìn)行對競爭對手的價值鏈分析。

　　（二）價值鏈成本管理的作用

　　首先，壓縮無效價值，尋找適合自己的核心價值。每個企業(yè)里總存在著幾個不符合價值鏈增值要求東西存在，如：工程費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、銷售費(fèi)用。通過價值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣?xùn)|西對企業(yè)而言是否具有真正的價值，比如對于固定資產(chǎn)，能夠?qū)ζ髽I(yè)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響的還是一部分固定資產(chǎn)，而不是整體的固定資產(chǎn)；類似于這樣的價值，我們需要根據(jù)企業(yè)的實際情況進(jìn)行壓縮，挖掘潛在的核心價值。各個行業(yè)都具有不同的特點，行業(yè)中的企業(yè)又各自不同，其經(jīng)營范圍，盈利模式往往差距很大，在供應(yīng)鏈、技術(shù)、渠道、產(chǎn)品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用自身資源，壓縮無效價值，尋找核心價值。

　　其次，更好的將企業(yè)優(yōu)勢財務(wù)資源用于企業(yè)核心價值鏈，并進(jìn)行整體性的成本管理。縱觀成功企業(yè)的經(jīng)營，并不完全都是事無巨細(xì)的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業(yè)務(wù)，將企業(yè)的一些優(yōu)勢資源，比如財務(wù)上、人力上都最大限度的應(yīng)用到核心增值業(yè)務(wù)上，讓核心增值業(yè)務(wù)最大化的為企業(yè)創(chuàng)造價值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進(jìn)行的是價值鏈成本管理，但是對于一些基礎(chǔ)性工作仍然不能忽視，雖然核心業(yè)務(wù)處于價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但是對于價值鏈上的其他環(huán)節(jié)也應(yīng)該給予重視，因為價值鏈?zhǔn)且粋�整體，任何一個環(huán)節(jié)的缺失都有可能導(dǎo)致價值鏈的鍛煉。

　　二、價值鏈成本管理在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用

　　（一）房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成及分析

　　對于房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成主要分為四個部分——目標(biāo)成本的制定、崗位職責(zé)的確定、成本的有效控制以及績效評估。其中，成本的有效控制是指由于動態(tài)成本是由合同性成本和無合同成本兩部分構(gòu)成，為了實現(xiàn)目標(biāo)成本，就需要通過估算這兩項成本來確定當(dāng)前的動態(tài)成本，進(jìn)而與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，從而實現(xiàn)有效成本控制的目標(biāo)。通過上面的分析可以看出，在項目的整個過程的動態(tài)控制中，招標(biāo)、變更、結(jié)算都是控制的重要環(huán)節(jié)。實時性是動態(tài)成本最大的特征，所謂動態(tài)，是要求在項目的整個生命周期中，無論是在哪一個時點，我們都能對項目的實時狀態(tài)有所把握和估算。我們之所以強(qiáng)調(diào)這種實時性測算就是為了控制成本，進(jìn)行有效的經(jīng)營決策。反之，如果成本的相關(guān)數(shù)據(jù)在整個項目完工時才能取得，那么我們只是完成了簡單的核算工作，并沒有進(jìn)行項目進(jìn)行中的控制。此時項目已經(jīng)結(jié)束，再想改變什么已經(jīng)為時已晚。那么怎么才能實現(xiàn)對動態(tài)成本的核算呢？在下面的結(jié)構(gòu)圖中已經(jīng)表明，動態(tài)成本事實上是由合同成本，非合同成本以及待發(fā)生成本三項構(gòu)成的。其中合同性成本變動性比較大，也成為了成本控制的關(guān)鍵，二非合同性成本，例如政府的報批報建費(fèi)用，則比較容易控制。也正是因為合同性成本充滿不確定性，才讓動態(tài)成本的`測算具有復(fù)雜性。

　　（二）基于價值鏈的成本管理

　　通過前文的分析可以看到，由于動態(tài)成本的控制中合同性成本是關(guān)鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價值鏈成本管理體系，同時還要兼顧實際發(fā)生成本以及實付成本兩條線路。動態(tài)成本主要指在項目生命周期任何時間點項目的綜合成本構(gòu)成，實際成本主要是指至項目整個生命周期結(jié)束所產(chǎn)生的各項費(fèi)用的綜合，它與動態(tài)成本之間的對比可以看出項目的進(jìn)行程度。實付成本是指在項目進(jìn)行過程中，已經(jīng)實際支付的款項，此項與實際發(fā)生成本的比較可以看出項目相關(guān)款項的支付進(jìn)度。這三項是基于價值鏈的成本管理的關(guān)鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場是變化的，工程成本也在時刻的變化過程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應(yīng)加強(qiáng)社會工程資源的考察、選用、評估與管理。

　　（三）建立成本數(shù)據(jù)庫

　　我們將項目的最終動態(tài)成本與目標(biāo)成本對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平。已經(jīng)成本控制的結(jié)果，按照重要性、可比性、一貫性以及實際發(fā)生原則建立成本資料數(shù)據(jù)庫。在掌握市場信息前提下，為合理確定后續(xù)項目的目標(biāo)成本做數(shù)據(jù)支持，實現(xiàn)公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性。對于項目整個生命周期中的成本控制還要進(jìn)行分析和總結(jié)，讓成本數(shù)據(jù)庫的建立與績效評估兩項工作同時開展，此時的分析總結(jié)要注意與項目最初提出的目標(biāo)成本、動態(tài)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。

　　三、結(jié)束語

　　綜上所述，過去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項目的全周期（目標(biāo)成本制定、招標(biāo)采購、合同簽訂、工程變更、合同付款、項目結(jié)算等)。但是基于價值鏈的成本管理，能夠有效的對比目標(biāo)成本、預(yù)算成本、實際成本和結(jié)算成本這四項內(nèi)容，保證在項目開始前進(jìn)行管控、在進(jìn)行中實時反應(yīng)、在結(jié)束后分析匯總；通過成本結(jié)轉(zhuǎn)，可以實現(xiàn)項目、子項目任務(wù)、項目要素、責(zé)任中心之間數(shù)據(jù)的靈活結(jié)轉(zhuǎn)。我們可以看到，將基于價值鏈的成本管理應(yīng)用到房地產(chǎn)項目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實時了解項目動態(tài)成本，項目的定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確。同時加強(qiáng)了資金的使用效率，最大程度控制企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。因此，企業(yè)在實際經(jīng)營過程中應(yīng)當(dāng)融入價值鏈的成本管理的先進(jìn)理論思想。

房地產(chǎn)論文14

　　摘 要：自從20世紀(jì)20年代企業(yè)社會責(zé)任興起以來，它經(jīng)歷了一段漫長的發(fā)展歷程。它與房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)合還是最近幾十年的事情，而且更多的是從理論上來探討和呼吁其承擔(dān)社會責(zé)任。從實證上通過構(gòu)建一個房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任評價體系來分析它們的社會責(zé)任承擔(dān)狀況并不多見。本文從利益相關(guān)者的角度出發(fā)，通過對他們的需求回應(yīng)來構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)重視社會責(zé)任問題。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)社會責(zé)任 利益相關(guān)者 指標(biāo)體系

　　伴隨著科技的進(jìn)步，企業(yè)在當(dāng)今社會已不再僅僅扮演一個創(chuàng)造物質(zhì)財富的角色，而是在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面都產(chǎn)生巨大影響力。它們希望可以憑借享受的種種特權(quán)，攫取更大的利益；但另一方面，隨著人們認(rèn)識水平的提升，他們對企業(yè)的期望已不再僅僅局限于創(chuàng)造物質(zhì)財富，提供就業(yè)機(jī)會，照章納稅，而是更多的關(guān)注其是否能夠為社會的進(jìn)步、環(huán)境的改善、社區(qū)的福利以及弱勢群體的保護(hù)等方面有所作為。企業(yè)社會責(zé)任已經(jīng)成為了企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵性因素。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的定義，它是以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為的企業(yè)組織。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又是一個事關(guān)民生的行業(yè)，更應(yīng)在這次企業(yè)社會責(zé)任運(yùn)動大潮中，抓住機(jī)遇，調(diào)整內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，改善與企業(yè)內(nèi)外部利益相關(guān)者的關(guān)系，實現(xiàn)企業(yè)自身與社會的雙贏。

　　一、 房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的概念

　　企業(yè)社會責(zé)任的思想最早誕生于20世紀(jì)20年代的美國，由謝爾頓提出。但是那時的企業(yè)社會責(zé)任思想是非常抽象的，認(rèn)為企業(yè)不能僅僅滿足于創(chuàng)造利潤，還應(yīng)在更大范圍的社會利益上有所作為。迄今為止，對企業(yè)社會責(zé)任人沒有一個大家都認(rèn)可的概念。我覺得應(yīng)該從房地產(chǎn)企業(yè)的整個開發(fā)過程視角來看待它的社會責(zé)任，一個房產(chǎn)開發(fā)過程包括項目決策階段、前期準(zhǔn)備工作、工程建設(shè)階段、項目銷售階段以及交付使用階段。在每一個階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要與不同的機(jī)構(gòu)和群體打交道，比如說，在前期準(zhǔn)備階段，它要獲得土地使用權(quán)，需要與政府相關(guān)部門溝通協(xié)商談判；在拆遷過程中需要對拆遷戶承擔(dān)責(zé)任。而所有這些與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生互動的群體和個人就構(gòu)成了它的利益相關(guān)者群體。

　　二、 利益相關(guān)者理論對企業(yè)社會責(zé)任評價的影響

　　1984年，弗里曼在他的著作——《戰(zhàn)略管理：利益相關(guān)者方式》中明確提出了利益相關(guān)者理論。所謂利益相關(guān)者就是能夠影響一個組織目標(biāo)的實現(xiàn)，或者受組織目標(biāo)實現(xiàn)過程影響的個人或群體。縱觀利益相關(guān)者理論從產(chǎn)生到發(fā)展的整個歷史演進(jìn)過程，其間始終貫穿著這樣一個核心理念，即企業(yè)除了股東之外，還存在許多利益相關(guān)者，如管理者、員工、供應(yīng)商、客戶、政府、社區(qū)、環(huán)境等，他們也同股東一樣，對企業(yè)進(jìn)行了某種專有性資源投入，并承擔(dān)著由此帶來的風(fēng)險。因此，企業(yè)必須有效的處理好它與各利益相關(guān)者的關(guān)系，通過滿足他們的合理利益要求（而不僅僅只是考慮股東利益），來使企業(yè)得到永續(xù)發(fā)展。而且通過利益相關(guān)者理論，由于確定了一級指標(biāo)，可以很便利的通過構(gòu)建一個指標(biāo)評價體系來分析和探討企業(yè)究竟應(yīng)該向誰承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)什么樣的責(zé)任，

　　但是根據(jù)弗里曼對利益相關(guān)者的定義，幾乎所有的個人和組織都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者，因為他們都或直接或間接的受影響或影響之。鑒于此，米切爾指出了鑒定企業(yè)利益相關(guān)者的三原則：（1）合法性，即某一群體是否被賦予法律上的對于公司的索取權(quán)；（2）權(quán)力性，即某一群體是否擁有影響公司決策的地位、能力和手段；（3）緊急性，即某一群體的要求能否立即引起公司管理層的關(guān)注。通過查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)以及專家咨詢，將三個原則的指標(biāo)得分相加，確定出了房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者：拆遷戶、股東、債權(quán)人、社區(qū)、政府、員工和消費(fèi)者。下面通過一個房產(chǎn)項目開發(fā)全過程一一分析房地產(chǎn)企業(yè)對各個利益相關(guān)者的責(zé)任。考慮到項目決策階段主要是進(jìn)行項目的市場調(diào)研，可行性研究，沒涉及具體的利益相關(guān)者，所以不加討論。

　　三、 從項目建設(shè)的完整周期剖析房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者

　　1.前期準(zhǔn)備階段

　　房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。此時，對土地審批及建設(shè)部門的責(zé)任是占主導(dǎo)地位的。此外，對拆遷戶的拆遷補(bǔ)償也是重點。其實對拆遷戶來說，最大的愿望就是希望能夠得到合理的補(bǔ)償。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》明確拆遷估價機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)公開、透明，應(yīng)采取由被拆遷人投票決定。但在實際拆遷過程中，大部分估價機(jī)構(gòu)都是由拆遷人單方面決定；有些拆遷單位甚至利用自己的強(qiáng)勢地位，直接指定估價機(jī)構(gòu)，被拆遷人的權(quán)利完全被剝奪。這不但為開發(fā)企業(yè)提供了利潤來源，同時也為拆遷戶的暴力阻拆埋下了隱患。所以這一時期，房地產(chǎn)企業(yè)的主要社會責(zé)任就是“五證齊全”以及尊重拆遷戶的意愿選擇估價機(jī)構(gòu)。

　　2.工程建設(shè)階段

　　工程建設(shè)階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是在一定的地域時空條件下進(jìn)行的，不可避免的會對周邊的社區(qū)和環(huán)境產(chǎn)生影響，如何最小化對他們的影響是這一時期房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的。社區(qū)承擔(dān)著為企業(yè)的生存和發(fā)展提供社會服務(wù)的功能，如水電供應(yīng)，治安保衛(wèi)等。公益捐贈應(yīng)該是企業(yè)的一項重要社會責(zé)任實踐，通過捐贈，可以增進(jìn)社會福利，改善社區(qū)環(huán)境，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，同時企業(yè)形象也能得到改善，建立良好的社區(qū)關(guān)系，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)作為環(huán)境污染和能源消耗大戶，應(yīng)該在環(huán)保和節(jié)能方面發(fā)揮帶頭作用。東麗湖·萬科城，萬科的節(jié)能創(chuàng)新典范，包括建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、地?zé)豳Y源的利用、太陽能利用、防止熱島效應(yīng)的技術(shù)措施、雨水收集系統(tǒng)、建造中水處理站等很好的詮釋了綠色節(jié)能型建筑。

　　3.項目銷售階段

　　銷售階段是開發(fā)商出售房屋，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個樓盤銷售的`成敗決定于消費(fèi)者的認(rèn)可。隨著信息技術(shù)的日益發(fā)達(dá)，消費(fèi)者可以通過各種渠道來了解房地產(chǎn)企業(yè)的形象和所建房屋的質(zhì)量，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了理性消費(fèi)時代，消費(fèi)者不僅關(guān)注他們所購買房屋的質(zhì)量，而且在意企業(yè)在建房過程中體現(xiàn)的人文精神、道德素質(zhì)及對周圍環(huán)境的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在保證房屋質(zhì)量的同時積極主動地向顧客提供真實的產(chǎn)品信息、建立咨詢渠道、健全售后服務(wù)體系，認(rèn)真及時地處理顧客投訴。

　　在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)除了要對消費(fèi)者負(fù)責(zé)之外，還需要履行對政府的責(zé)任。因為實現(xiàn)銷售獲得了收入，需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與政府充分溝通，相互理解，誠實守信，照章納稅并積極響應(yīng)政府的相關(guān)政策。

　　4.交付使用階段

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有自己的物業(yè)公司而是委托專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行社區(qū)的管理。但是如果售后服務(wù)處理的不好，同樣會影響房地產(chǎn)商的形象。建外SOHO“停電們”事件應(yīng)該是一個很好的警示。

　　此外，股東作為企業(yè)名義上的所有者，債權(quán)人作為企業(yè)的重要外部投資者，員工作為維持一個企業(yè)運(yùn)作的核心部件，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個階段中都關(guān)系著他們的利益。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先應(yīng)該保證股東的資金安全，這是底線；其次在資金安全的基礎(chǔ)上，努力實現(xiàn)資產(chǎn)的增值，定期向股東發(fā)布企業(yè)經(jīng)營和投資方面的真實信息。銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人，在項目開發(fā)過程中發(fā)揮著重要作用。不僅房地產(chǎn)項目開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，而且預(yù)收款中大部分也是銀行對購房者發(fā)放的住房貸款，據(jù)統(tǒng)計總共約有70%的資金是來自銀行系統(tǒng)，因此銀行在其中承擔(dān)著巨大風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守合同要求，嚴(yán)格執(zhí)行合同，按時還本付息，定期向銀行發(fā)布企業(yè)經(jīng)營信息，保障銀行借貸安全。員工是構(gòu)成企業(yè)的細(xì)胞，他們直接參與了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，企業(yè)對員工的責(zé)任一方面在法律意義上保障實現(xiàn)員工的勞動報酬獲取權(quán)；另一方面在道德和倫理層面上做到對員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，為員工的個人發(fā)展創(chuàng)造條件。

　　四、 指標(biāo)體系評價方法的選擇

　　企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系的分析框架主要有四種經(jīng)典模式：（1）Carroll（1979）的企業(yè)社會責(zé)任四維度模型；（2）John Elkington（1995）的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境三重底線模型；（3）以KLD（20xx）為代表的社會責(zé)任主題框架；（4）以Clarkson（1995）為代表的利益相關(guān)者模型。

　　以上四種評價模型中，與前三種評價模型相比，利益相關(guān)者評價模型具有比較明顯的優(yōu)勢，也更加符合企業(yè)社會責(zé)任的評價要求。Wood（1995）認(rèn)為利益相關(guān)者理論是評價企業(yè)社會責(zé)任的最為相關(guān)的理論體系，非常適合企業(yè)社會責(zé)任評價模型。首先，利益相關(guān)者理論和利益相關(guān)者為人們所熟悉，得到多方認(rèn)可；其次，按利益相關(guān)者來展開的企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)在結(jié)構(gòu)上是相對清晰的，采用利益相關(guān)者理論的評價指標(biāo)體系在應(yīng)用于評價和披露過程時也具有一定的便利性；另外，利益相關(guān)者框架也能全面地體現(xiàn)企業(yè)的社會責(zé)任主題框架。

　　五、 房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任指標(biāo)體系的構(gòu)建

　　上面分析了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個階段對各利益相關(guān)者所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，為了具體評價房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任履行情況，就需要將這些責(zé)任具體化。從企業(yè)利益相關(guān)者的各自目標(biāo)出發(fā)，客觀的選取評價指標(biāo)，對其進(jìn)行綜合評價。這種指標(biāo)評價體系的構(gòu)建，首先應(yīng)明確為獲取利益相關(guān)者支持企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略時發(fā)揮其應(yīng)有的作用，明確他們各自的需求；其次，明確如何度量房地產(chǎn)企業(yè)和利益相關(guān)者的目標(biāo)，即從每個利益相關(guān)者的角度選取指標(biāo)進(jìn)行評價。

　　根據(jù)以上分析，再依據(jù)科學(xué)性、系統(tǒng)性、可行性、可操作性以及財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的指標(biāo)選取原則，篩選出了房地產(chǎn)企業(yè)對利益相關(guān)者（股東、債權(quán)人、拆遷戶、員工、消費(fèi)者、政府、社區(qū)、環(huán)境）所應(yīng)承擔(dān)的17項主要社會責(zé)任。

　　1.基于股東的績效評價指標(biāo)

　　為確保股東的資金安全，必須建立完善的公司治理結(jié)構(gòu)，即有關(guān)股東大會、董事會、監(jiān)事會以及經(jīng)理層的權(quán)力制衡機(jī)制；資本保值增值率反映公司運(yùn)用股東投入資本獲得資本增值的能力。該比率越高,意味著企業(yè)運(yùn)用 一定的資本為社會,尤其是股東所做的貢獻(xiàn)越大,對股東的責(zé)任履行得越好；為使股東了解企業(yè)情況，保持投資熱情，必須建立完善的信息披露機(jī)制。

　　2.基于債權(quán)人的績效評價指標(biāo)

　　對銀行來說最大的愿望就是貸出去的錢能按時收回。資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)一定時期負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，該指標(biāo)是評價企業(yè)負(fù)債能力和償債能力的綜合指標(biāo)。現(xiàn)金流動負(fù)債比是企業(yè)一定時期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與流動負(fù)債的比率，這一比率是從現(xiàn)金流動角度反映企業(yè)當(dāng)期償付短期債務(wù)的能力。

　　3.基于拆遷戶的績效評價指標(biāo)

　　拆遷是房地產(chǎn)正式開發(fā)階段的第一環(huán)節(jié)，處理的好壞直接影響著后續(xù)的工程，而對拆遷戶來說，為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，拆遷不可避免，唯一的希望就是能夠按照房屋市場價得到合理的補(bǔ)償，而自主選擇拆遷估價機(jī)構(gòu)是實現(xiàn)合理補(bǔ)償?shù)暮诵沫h(huán)節(jié)。

　　4.基于員工的績效評價指標(biāo)

　　員工收入提高率是本年度員工平均收入總額與上年度平均收入總額的比值，反映了員工對企業(yè)增長的利潤的分享程度。員工收入包括其從企業(yè)獲得的工資、津貼、補(bǔ)助、加班費(fèi)等一切貨幣是實物形態(tài)總和。此外個人發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)員工越來越重視的一項內(nèi)容，員工人均年教育經(jīng)費(fèi)就反映了企業(yè)對員工個人能力發(fā)展的重視程度。

　　5.基于消費(fèi)者的績效評價指標(biāo)

　　對消費(fèi)者來說，房屋質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一位的。沒有人會選擇為了少花錢而去購買一棟危房，相反他們會在保證房屋質(zhì)量的前提下，尋求盡量低的價格。顧客投訴率反映了房屋質(zhì)量的好壞。它是房地產(chǎn)企業(yè)接受顧客投訴的數(shù)量（包括電話投訴，書面投訴以及網(wǎng)絡(luò)投訴）與該企業(yè)總共投放市場的房屋數(shù)量之比。產(chǎn)品價格率是反映了房屋質(zhì)量和價格的綜合。此外，完善的售后服務(wù)體系在企業(yè)品牌提升和消費(fèi)者滿意方面發(fā)揮了越來越重要的作用。

　　6.基于政府的績效評價指標(biāo)

　　按照卡羅爾的金字塔模型，房地產(chǎn)企業(yè)對政府的經(jīng)濟(jì)責(zé)任可用資產(chǎn)納稅率衡量；法律責(zé)任可用稅款上繳率衡量，它反映企業(yè)對國家相關(guān)稅收法律法規(guī)的遵守情況；倫理和慈善責(zé)任可用就業(yè)貢獻(xiàn)率衡量，反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全部凈資產(chǎn)為社會公眾提供就業(yè)的能力，該比率越高，說明企業(yè)為社會提供的就業(yè)能力越強(qiáng)。

　　7.基于社區(qū)的績效評價指標(biāo)

　　因為房地產(chǎn)項目開發(fā)主要是對社區(qū)內(nèi)的環(huán)境產(chǎn)生影響，因此我將社區(qū)和環(huán)境合二為一。環(huán)保資金投入率直接反映企業(yè)對環(huán)境保護(hù)的重視程度。單位利潤能耗量直接反映企業(yè)為獲利對資源(包括各種材料、水、電、煤等)的消耗程度。捐贈收入比反映企業(yè)對所在社區(qū)的關(guān)心程度。

　　根據(jù)上述內(nèi)容，將房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任分為三個層次，第一層次是目標(biāo)層，是企業(yè)社會責(zé)任績效的最終表現(xiàn)。第二層次為因素層，分別從股東、債權(quán)人、拆遷戶、員工、顧客、政府和社區(qū)七個角度來衡量影響房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任績效的因素。第三層次是指標(biāo)層，具體闡述房地產(chǎn)企業(yè)對各利益相關(guān)者所承擔(dān)的責(zé)任。由此，我們構(gòu)建出了房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任績效評價體系。

房地產(chǎn)論文15

　　一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

　　1、國家的宏觀調(diào)控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調(diào)控政策都在或多或少地對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國已有超過40個重點城市都統(tǒng)一實行了基本限購令，國家宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控中有關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個方面的政策所起到的作用還是挺好的。

　　2、房地產(chǎn)的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價位漸漸推高；并且在三年前銀行出現(xiàn)錢荒的情況后，國內(nèi)許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現(xiàn)在越來越多不同的電子銀行進(jìn)入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動性的壓力漸漸變大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

　　1、依照自身情況制定長期的戰(zhàn)略規(guī)劃。現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場有了一個明顯的分化：位居一、二線的城市因為經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應(yīng)求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經(jīng)濟(jì)水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調(diào)控后，許多的開發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當(dāng)?shù)氐脑S多土地，導(dǎo)致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續(xù)。

　　那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標(biāo)盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產(chǎn)品線的規(guī)劃。萬達(dá)就是目標(biāo)聚集戰(zhàn)略的成功典例。

　　2、聯(lián)合開發(fā)可降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開發(fā)項目，聯(lián)合開發(fā)項目可以實施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經(jīng)營的風(fēng)險得到降低；并且在實施這個戰(zhàn)略的過程中各企業(yè)可以互相取長補(bǔ)短來增強(qiáng)自身的綜合實力。

　　3、規(guī)范管理方式。在設(shè)計流程跟分析任務(wù)點的基礎(chǔ)上另建立各方面的管理準(zhǔn)則，并且必須依照部門職責(zé)，組織構(gòu)造以及管理的標(biāo)準(zhǔn)有一個清晰的方案設(shè)計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實實行。并且還要清楚企業(yè)本身的實際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。

　　4、實施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國內(nèi)的銀行信貸來融資以外，也可通過股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權(quán)進(jìn)行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過在外貿(mào)交易的市場發(fā)行私募債券來為房產(chǎn)企業(yè)增加一個有效的.融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機(jī)制相對來說更靈活，對房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發(fā)投資的資金。

　　5、加強(qiáng)人力資源管理，引進(jìn)并培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)對一個項目進(jìn)行開發(fā)設(shè)涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門，并且每個部門都需要一定的專業(yè)人才對化解進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)才能完成。所以，專業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來說是很重要的；首先反鏟企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況切實建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進(jìn)來，并且構(gòu)建一個人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對企業(yè)的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個進(jìn)一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓(xùn)，將他們的知識面更加地擴(kuò)大，讓這些引進(jìn)來的人才既具有相關(guān)專業(yè)知識和實戰(zhàn)的經(jīng)驗，同時也具有分析財務(wù)和市場營銷的知識。最終成為一個復(fù)合型的人才。

　　6、實施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提高產(chǎn)品的競爭力。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況和特點，可以從這兩個方面來將產(chǎn)品的競爭力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新包含了單一產(chǎn)品、項目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。第二是實施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化：現(xiàn)在占多數(shù)的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內(nèi)部形成了許多條產(chǎn)品線以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項目上將其開展連鎖、復(fù)制開發(fā)等。現(xiàn)在實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，因為這樣能夠?qū)⑵髽I(yè)的周轉(zhuǎn)快速實現(xiàn)，還能讓企業(yè)的成本、費(fèi)用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂意實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方法。

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