試議公共管理與公共用地的價值論文

時間：2021-07-03 13:32:34 論文我要投稿

試議公共管理與公共用地的價值論文

　　一、公共管理與公共服務用地地價影響因素

試議公共管理與公共用地的價值論文

　　公共管理與公共服務用地地價影響因素，與一般土地價格的影響因素差不多，包括一般因素、區域因素和個別因素三種。

　　1一般因素所謂一般因素，就是指那些影響土地價格普遍的共同的因素。這些因素包括很多方面，像自然條件、行政區劃、社會經濟狀況、發展前景等等。其實，這和房市中劃分一線城市、二線城市一樣，這是各個方面的因素共同影響的結果。

　　2區域因素土地地理位置對地價影響比較顯著。區域內的各種條件決定區域地價水平。①繁華程度②交通條件不同③其他公共設施水平④環境質量⑤其他因素。影響公共用地價格評估的其他原因。

　　3個別因素影響公共管理與公共服務用地地價的.個別因素，指的是宗地的個性特質，像宗地的面積、形狀、用途限制和土地利用強度等，都可以對公共用地地價產生一些影響。

　　二、公共管理與公共服務用地地價評估方法探索

　　1評估因素制衡評估公共用地地價時，要注意考慮公共用地中不同的種類、用地的特點和收益水平存在差異，不同種類公共用地的投資風險和增值效益也有差異。

　　2地價水平參照地價水平就是一個橫向對比，公共用地應該和同等土地條件的住宅用地地價水平相當，有這樣一個參照物，就不會給評估造成太多偏差。

　　3具體評估方法公共用地評估方法有很多種，包括收益還原法、基準地價系數修正法、市場比較法、間接比較法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數修正法。

　　3.1市場比較法市場比較法就是指相同宗地情況下，公共用地的市場價值是多少，就可以簡單以此類推，找到一個價格相近點，以此來確定公共用地的地價水平。由于公共用地交易、出讓、轉讓市場案例很少，市場比較就很難找到比較對象。這種地價評估方法，適用范圍比較小。

　　3.2成本逼近法公共用地地價評估中，成本逼近法是最簡單的評估方法。成本逼近規避了公益性用地利用效益很難確定的缺陷，在市場交易案例難找的情況下，通過成本計算逼近公共用地地價。具體計算方法是：公共用地地價=土地取得費用+土地開發成本+管理成本+投資利息+稅金+經營利潤。采用成本逼近法，比較適合新開發用地和即將開發用地，因為地價組成中的各種數據比較好掌握，計算也比較實用。成本逼近法也有不可忽視的缺陷，就是成本價并不能準確反映土地價值。成本價高不代表土地價值就高，成本價低也不說明土地價值就不高。特別是我國公共用地供給中，一些土地征用補償標準存在不確定性不合理性，這就直接影響了公共用地地價的評估結果。

　　3.3收益還原法收益還原法就是將公共用地未來正常情況下的年純收益，用一定的土地還原利率還原，來作為估算土地價格的方法。如公園用地，就是按照正常客流量來計算門票年總收入，加上其他租賃收入，然后去除建設成本折舊、管理費用、維修費用、利息等費用，就可以計算出年總收益。可以用公式表示：V=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益價格。a：代表未來正常的土地純收益（或地租）。r：代表土地還原率。n：代表未來土地使用年期。收益還原法也有一定的局限性，只對公共用地中有明顯收益的用地比較適用，像學校、機關等經營性不強、收益不明顯性的公共用地，就不適合用收益還原法來評估地價。

　　3.4基準地價系數修正法基準地價系數修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表，利用替代原則，用待估宗地區域條件和其所處區域的平均條件相比較，然后根據修正系數表選取對應的修正系數，對基準地價進行修正。這種地價評估方法適用范圍廣泛，評估結果相對客觀科學，被普遍認可，是公共用地地價評估的常用方法。基本公式：V=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地價格。V1b：表示某一用地在某一土地級上的基準地價。∑Ki：代表宗地地價修正系數。Kj：表示估計日期、容積率、土地使用年期等其他修正系數。具體操作還要按照一定的程序進行。首先是收集相關基準地價資料，根據這些材料確定公共用地所處級別的同類用途基準地價。其次是分析這些公共用地影響原因，綜合考量這些地價影響因素和基準地價系數修正表，來確定待估地地價修正系數。第三步是對骨架期日、容積率和土地使用年期等進行修正計算。最后求出待估宗地地價。當采用基準地價系數修正法時，公共用地的基準地價標準及其修正體系應當參照住宅用地的基準地價標準及其修正體系。

　　三、結語

　　公共管理與公共服務用地主要由政府無償、無限期提供，人們對公共用地地價評估重視不夠。開展相關技術研究，可以改變人們對土地資源合理配置的認識，可以對公共用地產權變化進行公平合理的經濟補償。參照住宅用地評估方法，對公共用地地價進行評估，對公共用地資產核算，具有現實意義。

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