物業(yè)管理?xiàng)l例優(yōu)秀15篇

物業(yè)管理?xiàng)l例1

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

　　第二條 本實(shí)施辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。

　　第三條 本實(shí)施辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐等行為。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)原則。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。省價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策和原則 ;指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作。

　　設(shè)區(qū)市、縣(市)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權(quán)限負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和監(jiān)督管理工作。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)的特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第八條 設(shè)區(qū)市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第九條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。各設(shè)區(qū)市、省直管縣、擴(kuò)權(quán)縣(市)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)管理規(guī)定應(yīng)及時(shí)向省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。其它縣(市)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)管理規(guī)定應(yīng)及時(shí)向設(shè)區(qū)市價(jià)格和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)根據(jù)社會(huì)平均成本變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整，可建立與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資水平聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容。屬于政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得突破當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定并報(bào)當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十一條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)管理，按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅區(qū)的車(chē)輛停放服務(wù)包括提供場(chǎng)地、停車(chē)服務(wù)及車(chē)輛特約保管服務(wù)。停車(chē)服務(wù)費(fèi)和規(guī)劃的停車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門(mén)制定。車(chē)輛特約保管服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。已購(gòu)買(mǎi)或租賃車(chē)位場(chǎng)地使用權(quán)的，合同約定使用期限內(nèi)不再收取場(chǎng)地占用費(fèi)。業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上的停車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)需依法經(jīng)業(yè)主共同決定。

　　對(duì)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(等級(jí))、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示。

　　第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)。酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的.物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水設(shè)施的，二次加壓運(yùn)行費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修職責(zé)而支出的維修費(fèi)和應(yīng)由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金支出的維修和更新、改造費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可單獨(dú)制定。

　　第十六條 業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運(yùn)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法由當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務(wù)費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)。

　　第十七條 受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)行小區(qū)出入證(卡)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門(mén)制定。未經(jīng)多數(shù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)行小區(qū)出入證(卡)管理的，不得收取出入證(卡)費(fèi)。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十條 已竣工但尚未出售或者尚未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第二十五條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)(等級(jí))和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十六條 本實(shí)施辦法自20xx年9月1日起施行，有效期5年。原省物價(jià)局、建設(shè)廳印發(fā)的《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(冀價(jià)經(jīng)費(fèi)【20xx】5號(hào))同時(shí)廢止。

物業(yè)管理?xiàng)l例2

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其配置的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)他人或者自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理分為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理和準(zhǔn)物業(yè)管理兩種形式。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準(zhǔn)物業(yè)管理是指除標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。

　　第三條各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行優(yōu)惠政策推動(dòng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)推進(jìn)對(duì)老舊小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造，不斷改善居民生活環(huán)境。

　　第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

　　縣(市)區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

　　規(guī)劃、城管、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生、公安、消防、價(jià)格、工商、稅務(wù)、民政、財(cái)政、郵政、人防等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

　　第六條物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集、管理和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

　　(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

　　(八)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)確定。

　　分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實(shí)際入住已經(jīng)達(dá)到兩年以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。

　　申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)。申請(qǐng)可以下列形式提出：

　　(一)由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主自行提出;

　　(二)由建設(shè)單位或者居(村)民委員會(huì)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主提出。

　　第九條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居(村)民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　第十條建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，自首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等)和已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，按照縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)確定的標(biāo)準(zhǔn)和方式繳交。

　　第十一條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約示范文本。

　　第十二條業(yè)主大會(huì)的組織及會(huì)議等活動(dòng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定以下事項(xiàng)：

　　(一)業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;

　　(三)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式;

　　(四)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件;

　　(五)業(yè)主投票權(quán)的確定方法;

　　(六)應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本。

　　第十三條業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　(一)籌備組出具由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;

　　(二)業(yè)主大會(huì)決議;

　　(三)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況。

　　材料齊備的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、居(村)民委員會(huì)。第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

　　第十五條未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

　　第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案，并到工商、稅務(wù)等部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理;

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;

　　(四)對(duì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害并恢復(fù)原狀;

　　(五)法定和依法約定的其他權(quán)利。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

　　(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

　　(四)公示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況;

　　(五)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序;

　　(六)法定和依法約定的其他義務(wù)。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法行為或者安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，同時(shí)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，維護(hù)公民的合法權(quán)益。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會(huì)代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)之日起三十日內(nèi)，向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì)代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)期限不超過(guò)一年。在代行職責(zé)期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。代行職責(zé)期滿未能引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意其繼續(xù)代行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第二十八條本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于本市的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定，按照規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。

　　縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售(預(yù)售)物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，在取得物業(yè)銷(xiāo)售(預(yù)售)許可前向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

　　臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的`責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)買(mǎi)受人認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以申請(qǐng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)處理。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，由買(mǎi)受人交納;尚未交付給買(mǎi)受人的，由建設(shè)單位交納。

　　建設(shè)單位送達(dá)書(shū)面入住通知后，物業(yè)買(mǎi)受人在限定期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，由物業(yè)買(mǎi)受人返還建設(shè)單位墊付的費(fèi)用。

　　建設(shè)單位限定物業(yè)買(mǎi)受人辦理收房手續(xù)的時(shí)間不得少于三十日。

　　第三十二條建設(shè)單位銷(xiāo)售(預(yù)售)物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，并在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中予以明示。

　　物業(yè)交付前，參與聯(lián)合驗(yàn)收的部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位意見(jiàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接管。驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)負(fù)責(zé)管理并按照要求進(jìn)行整改。有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備未移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位接管后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對(duì)其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。

　　本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的交接管理辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

　　第三十三條交付物業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)工作提供必要的條件。

　　物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人提供使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)，并按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。

　　在辦理物業(yè)管理交接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

　　業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)交接進(jìn)行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書(shū)上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

　　(一)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(二)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序;

　　(三)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)做好業(yè)主大會(huì)的成立工作。

　　第三十六條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會(huì)已按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

　　經(jīng)過(guò)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)履行職責(zé)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告;具備成立業(yè)主大會(huì)條件滿一年仍未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)請(qǐng)縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)履行職責(zé)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　受委托的居(村)民委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　　(一)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)組織籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用;

　　(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;

　　(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

　　(八)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)。

　　第十六條居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自接受委托之日起三十日內(nèi)，持以下材料向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案：

　　(一)同意接受委托的聲明;

　　(二)制定并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意的管理規(guī)約;

　　(三)居(村)民委員會(huì)委員的基本情況。

　　材料齊備的，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所。第二項(xiàng)、第三項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

　　第十七條業(yè)主發(fā)現(xiàn)受委托居(村)民委員會(huì)的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，提議居(村)民委員會(huì)審議決定是否終止其物業(yè)管理職責(zé)，并依法追究其責(zé)任：

　　(一)不履行物業(yè)管理職責(zé)或者因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(五)牟取可能妨礙公正執(zhí)行職務(wù)的其他利益的;

　　(六)有其他侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責(zé)的。

　　居(村)民委員會(huì)審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許其申辯，允許業(yè)主旁聽(tīng)，并將審議過(guò)程及結(jié)果記錄存檔。

　　第十八條受委托居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立工作。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定自行組建業(yè)主委員會(huì)或者繼續(xù)由居(村)民委員會(huì)履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)成立后，居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作。

　　第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者受委托居(村)民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅�也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　受委托居(村)民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況應(yīng)當(dāng)同時(shí)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

　　第二十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)向?yàn)槠涮峁┓��?wù)的業(yè)主委員會(huì)成員、受委托的居(村)民委員會(huì)委員提供勞動(dòng)報(bào)酬，具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第二十一條物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人利益。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的保安、保潔、綠化、維修等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或者全部委托或者轉(zhuǎn)移給他人。因全部委托或者轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　第三十八條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，提倡采用公開(kāi)招投標(biāo)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)將備案材料抄送物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

　　普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據(jù)物業(yè)建設(shè)條件、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本等情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)收取。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)向業(yè)主反饋意見(jiàn)和建議的處理情況，并及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收支情況;實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費(fèi)。

　　第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其限期交納。

　　因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等事項(xiàng)引起相關(guān)爭(zhēng)議的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，受讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位接管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當(dāng)與最終用戶簽訂服務(wù)合同，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用，委托單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費(fèi)用。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)合同期滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個(gè)月前告知對(duì)方。

　　業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或者爭(zhēng)議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

　　因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項(xiàng)。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定明確債權(quán)債務(wù)情況，并向業(yè)主委員會(huì)交還下列資料和財(cái)物：

　　(一)本條例第三十四條規(guī)定的資料;

　　(二)物業(yè)管理用房;

　　(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料、財(cái)物。

　　新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財(cái)物。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區(qū)人民政府責(zé)成物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、公安機(jī)關(guān)等相關(guān)部門(mén)組織接管。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　第四十七條業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門(mén)可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，不得出具存在虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。

　　第四十八條政府各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)公布投訴、報(bào)告受理方式。在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人;在接到關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法予以處理。

　　第四十九條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當(dāng)方式將監(jiān)督檢查結(jié)果和信用檔案向社會(huì)公開(kāi)。

　　第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)及環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理單位申報(bào)登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，接受其監(jiān)督管理和指導(dǎo)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報(bào)告。

　　第五十二條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

　　(一)違法改變物業(yè)的使用用途;

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

　　(三)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞或者擅自改變墻體外觀;

　　(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，損壞或者挪用消防設(shè)施;

　　(五)排放或者堆放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(六)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施;

　　(七)私圈、私占、私建停車(chē)場(chǎng)地;

　　(八)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木，損壞園林設(shè)施;

　　(九)亂設(shè)攤點(diǎn)，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

　　(十)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)、張貼;

　　(十一)違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十二)違反規(guī)定燃放煙花爆竹;

　　(十三)違反規(guī)定排放廢水、廢氣;

　　(十四)違反規(guī)定停放車(chē)輛或者不按照規(guī)定行車(chē)路線行駛影響他人;

　　(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;

　　(十六)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報(bào)告。

　　有關(guān)行政部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理職責(zé)分工，由本級(jí)人民政府確定。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失。

　　第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，對(duì)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的處分情況應(yīng)當(dāng)予以公布。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就小區(qū)內(nèi)劃定地面停車(chē)位和行車(chē)路線請(qǐng)求公安交通管理、消防部門(mén)予以指導(dǎo)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)庫(kù)、車(chē)位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車(chē)位。

　　第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。其他規(guī)劃內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的停車(chē)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi),按照政府價(jià)格行政主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位停放車(chē)輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或者價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)制定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)，停車(chē)費(fèi)歸全體業(yè)主所有。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將停車(chē)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算。

　　業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　第五十六條地下人民防空工程設(shè)施平時(shí)用作停車(chē)位或者進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收入應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定優(yōu)先用于人民防空工程設(shè)施的日常維護(hù)管理。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同人民防空主管部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)制定。

　　第五十七條依法由業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)提出具體方案，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿后依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十九條售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，不得故意拖延;保修期滿后，保修期內(nèi)報(bào)告的維修事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位完成維修。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人原因造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)對(duì)存在于其專(zhuān)有空間的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告，并積極配合維修、改造。

　　第六十條新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標(biāo)準(zhǔn)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》執(zhí)行。建設(shè)單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。

　　質(zhì)量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)會(huì)同財(cái)政行政部門(mén)制定。

　　第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已接管的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，所產(chǎn)生的費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定在成本中列支。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)、更新等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第七章物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

　　第六十二條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審查內(nèi)容并征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)的意見(jiàn)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入居住小區(qū)或者組團(tuán)建設(shè)內(nèi)容，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計(jì)算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執(zhí)行;按照千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計(jì)方案審查時(shí)征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)的意見(jiàn)，在建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃中確定，不得任意調(diào)整。

　　第六十三條物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權(quán)證明等資料交給縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)。物業(yè)管理用房由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)實(shí)行物業(yè)分期開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)總體規(guī)劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房;隨開(kāi)發(fā)進(jìn)度，分期提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　第六十四條在住宅區(qū)房屋初始登記時(shí)，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理登記。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓或者抵押。

　　物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)日常辦公。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房使用方案由業(yè)主委員會(huì)提出，并向全體業(yè)主公示。經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等物業(yè)管理的需要。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間按照規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同期限，經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶儲(chǔ)存，用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等物業(yè)管理的需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起十五日內(nèi)報(bào)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)備案。

　　第六十五條業(yè)主(包括已售出公有住房業(yè)主)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金不敷使用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主續(xù)籌。

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)會(huì)同財(cái)政行政部門(mén)制定。

　　第六十六條住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修或者更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請(qǐng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)或者其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)申請(qǐng)列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。緊急情況處置后，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

　　第六十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶。

　　房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。

　　第八章法律責(zé)任

　　第六十八條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個(gè)人違反本條例，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處理規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關(guān)規(guī)定實(shí)行警示、懲戒：

　　(一)違反第二十五條規(guī)定不履行相應(yīng)義務(wù)的;

　　(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規(guī)定未按時(shí)將合同報(bào)送備案的;

　　(三)違反第四十五條第二款規(guī)定擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

　　第七十條單位違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)責(zé)令其限期改正，并按照下列規(guī)定予以處罰：

　　(一)建設(shè)單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規(guī)定，不履行保修責(zé)任或者不及時(shí)處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;

　　(二)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規(guī)定，不履行交接義務(wù)的;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;

　　(三)建設(shè)單位違反第五十三條規(guī)定，不公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的處分情況的，給予警告;未首先滿足業(yè)主停車(chē)需要，將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出售、贈(zèng)與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，給予警告并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條違反本條例第四十七條第二款的規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)給予警告，責(zé)令限期改正，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第七十二條單位或者個(gè)人違反本條例第五十二條規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照職責(zé)分工依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十九條第四款規(guī)定，對(duì)存在于業(yè)主專(zhuān)有空間的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)拒不配合或者阻撓共用設(shè)施設(shè)備維修、改造的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第七十四條單位和個(gè)人違反本條例規(guī)定，挪用、侵占物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第七十五條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政部門(mén)及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理：

　　(一)未依法指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的;

　　(二)未按照規(guī)定公布投訴、報(bào)告受理方式的，或者對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的;

　　(三)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報(bào)告，不及時(shí)依法予以處理的;

　　(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金等資金的;

　　(五)利用職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的;

　　(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

　　第九章附則

　　第七十六條專(zhuān)有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積，尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。

　　第七十七條各工業(yè)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、管理區(qū)等政府派出機(jī)構(gòu)所轄區(qū)域物業(yè)管理相關(guān)工作參照本條例執(zhí)行。

　　第七十八條市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

　　第七十九條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例3

　　明確小區(qū)公共部位經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)建帳管理

　　電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內(nèi)劃線停車(chē)位的收入，這些每天由物業(yè)公司運(yùn)作的項(xiàng)目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

　　《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營(yíng)性收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的應(yīng)單獨(dú)列帳，業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)接受社居委的.監(jiān)督。

　　將欠交物業(yè)費(fèi)行為與個(gè)人信用掛鉤

　　據(jù)悉，目前很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，欠費(fèi)直接影響物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠(chéng)信的交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門(mén)催交物業(yè)費(fèi)的職能。同時(shí)可在小區(qū)內(nèi)公示"老賴(lài)"名單的做法。對(duì)于逾期不交納的，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個(gè)人信用掛鉤，有可能會(huì)限制其在今后的信貸等方面的行為。

物業(yè)管理?xiàng)l例4

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上人民政府公安、民政、財(cái)政、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第七條原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積和已入住戶數(shù)比例均達(dá)到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)審查住宅建設(shè)工程項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)配套建筑物、共用設(shè)施設(shè)備配置及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)。

　　第九條住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨(dú)立的計(jì)量器具，并在物業(yè)承接查驗(yàn)后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)查驗(yàn)情況報(bào)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用設(shè)施設(shè)備的專(zhuān)業(yè)經(jīng)管單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，服務(wù)到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項(xiàng)目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等事項(xiàng)。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位可以附贈(zèng)給業(yè)主;出售或者出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設(shè)的`車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈(zèng)、出售或者出租。

　　車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售或者出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同。

　　車(chē)位、車(chē)庫(kù)滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。車(chē)位、車(chē)庫(kù)租賃合同復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。

　　第十三條建設(shè)單位在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的配套建筑物、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、車(chē)位和車(chē)庫(kù)的所有權(quán)或者使用權(quán)。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證前，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有承接項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標(biāo)人少于3人;

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米。

　　第十五條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　鼓勵(lì)建設(shè)單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營(yíng)用房或者資金支持。

　　第十六條分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體項(xiàng)目交接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第十七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權(quán)利，履行法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面請(qǐng)求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會(huì)的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起6個(gè)月內(nèi)召開(kāi)。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案進(jìn)行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料報(bào)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會(huì)籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;

　　〔二)業(yè)主大會(huì)決議;

　　〔三)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　〔四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。

　　業(yè)主委員會(huì)選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項(xiàng)之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法履行職責(zé)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì)委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì)委員侯選人。

　　業(yè)主委員會(huì)委員的選舉、人數(shù)、構(gòu)成、任職條件、任期等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿或者以書(shū)面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì);拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　〔一)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定或者20%以上的業(yè)主提議;

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開(kāi);逾期不組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在30日內(nèi)組織召開(kāi)。

　　第二十六條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前，將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項(xiàng)書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議書(shū)面征求意見(jiàn)的，反饋意見(jiàn)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算，一戶計(jì)算為1票;建設(shè)單位未售出的物業(yè)專(zhuān)有部分，計(jì)算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日以前，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn);需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報(bào)送信用、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)資料。

　　縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊(cè)物業(yè)管理師和項(xiàng)目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格和相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定提供服務(wù)。

　　第三十二條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和履職監(jiān)管。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，但是業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng);

　　〔二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用;

　　〔三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù);

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責(zé)任。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項(xiàng)：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

　　〔二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù);

　　〔三)車(chē)輛停放管理;

　　〔四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù);

　　〔五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　〔七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;

　　〔八)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院、省和市州人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，應(yīng)當(dāng)廣泛聽(tīng)取社會(huì)公眾的意見(jiàn)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì);沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月告知對(duì)方當(dāng)事人。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交接下列事項(xiàng)：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗(yàn)收和運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修資料;

　　〔二)移交物業(yè)共用部位;

　　〔三)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用;

　　〔四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。有下列事項(xiàng)之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé);

　　〔二)業(yè)主委員會(huì)換屆;

　　〔三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭(zhēng)議;

　　〔四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;

　　〔五)其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門(mén)和社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法履行自治管理職責(zé)，配合、協(xié)助有關(guān)部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

　　第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修有關(guān)事項(xiàng)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用，具體辦法由市州人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護(hù)、更新。

　　對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理?xiàng)l例5

　　物業(yè)爭(zhēng)端常見(jiàn)，而物業(yè)費(fèi)又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導(dǎo)火索。隨著人們權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，對(duì)于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水?dāng)嚯姷淖龇ǎ�今后將被明令禁止�?/p>

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并開(kāi)具發(fā)票。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對(duì)已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng);強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品;物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)等。

　　開(kāi)發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬(wàn)元

　　本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴(yán)重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類(lèi)問(wèn)題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

　　《條例》明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意并報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

　　經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專(zhuān)項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。

　　公共區(qū)域設(shè)車(chē)位應(yīng)2/3業(yè)主同意

　　現(xiàn)如今，車(chē)位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的內(nèi)外更是被車(chē)輛停得滿滿當(dāng)當(dāng)。如何分配車(chē)位，如何保障業(yè)主權(quán)益，要不要將小區(qū)車(chē)位對(duì)外開(kāi)放，是很多小區(qū)當(dāng)下面臨的難題。

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的'車(chē)位、車(chē)庫(kù)，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車(chē)位、車(chē)庫(kù)有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

　　在停車(chē)位設(shè)置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車(chē)位、車(chē)庫(kù)。

物業(yè)管理?xiàng)l例6

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》于20xx年9月1日起正式施行，標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。《條例》的頒布對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠(yuǎn)意義，明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各相關(guān)主體之間的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了堅(jiān)實(shí)的法律依據(jù)。對(duì)比《條例》實(shí)施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉(zhuǎn)變，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　一、明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。《條例》頒布前由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和平衡機(jī)制不能夠充分體現(xiàn)。

　　在不少住宅區(qū)，業(yè)主大會(huì)只是名義上的權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上集決策和執(zhí)行的職能于一身，少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權(quán)，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。

　　規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范了業(yè)主大會(huì)決策程序；給業(yè)主委員會(huì)定位并明確其職責(zé)；約束了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；確定了業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離的管理模式。維護(hù)了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展。

　　二、規(guī)范了物業(yè)管理收費(fèi)。

　　物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費(fèi)；還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資，僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置，給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。

　　二是收費(fèi)行為不規(guī)范。雖然國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，巧立名目，多收費(fèi)，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符，由此造成了很多的糾紛。《條例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　《條例》從滿足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；

　　二是充分考慮不同類(lèi)型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同的服務(wù)對(duì)象以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也不相同。

　　三是費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)，以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，針對(duì)業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題《條例》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正常活動(dòng)，維護(hù)了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。

　　相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作上受到制約，缺少獨(dú)立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續(xù)的管理工作帶來(lái)重大困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或住區(qū)環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設(shè)和管理職責(zé)不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權(quán)責(zé)不清，會(huì)產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。

　　為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的監(jiān)督《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。同時(shí)對(duì)于違反上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的`方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷局面，明確了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。

　　四、施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問(wèn)題基本解決后，自然會(huì)對(duì)居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。但在現(xiàn)實(shí)中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢(shì)的局限，人們對(duì)物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確的定位，很多人都認(rèn)為物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內(nèi)容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。

　　也正是受這些認(rèn)識(shí)左右，在許多小區(qū)還保留著房管所那個(gè)年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀(jì)大、缺少服務(wù)意識(shí)，沒(méi)有把企業(yè)放在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對(duì)廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識(shí)，意識(shí)不到責(zé)任感、緊迫性危機(jī)感；只注重管理，甚至說(shuō)一不二，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝”的服務(wù)觀念和平等對(duì)待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內(nèi)容上，只是“掃掃地、看看門(mén)、收收費(fèi)”等，缺乏“精益求精”和為用戶提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實(shí)際上，物業(yè)管理不是傳統(tǒng)的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設(shè)。物業(yè)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有熟悉社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息收集技術(shù)，能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)是大勢(shì)所趨。如果物業(yè)管理人員服務(wù)意識(shí)差、管理水平低，觀念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的提高，因此，《條例》對(duì)推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平，加強(qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員管理，都有詳細(xì)的規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)制度，是貫徹中央部署，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識(shí)和良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。

　　對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認(rèn)證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來(lái)壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識(shí)和增強(qiáng)技能，有利于建設(shè)一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門(mén)或單位后勤管理部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤(rùn)，不按照合同約定的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對(duì)于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原來(lái)的房管所毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶正常的生活和不利于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件作出了嚴(yán)格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)資格，條例規(guī)定，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，實(shí)行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。規(guī)范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。

　　六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)關(guān)系。

　　社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個(gè)方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會(huì)的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè)，尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對(duì)社區(qū)委員會(huì)的認(rèn)識(shí)，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

　　七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。

　　長(zhǎng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費(fèi)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過(guò)程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法，讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違反了國(guó)家價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)的范疇。

　　這樣就使得這些費(fèi)用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來(lái)行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應(yīng)該按照商品的市場(chǎng)規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費(fèi)用，也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。費(fèi)用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致交易成本增高，對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對(duì)物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。

　　如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和金錢(qián)，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來(lái)水公司、供電公司、燃?xì)夤�司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　八、建立住房維修資金制度。

　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建設(shè)，住房產(chǎn)權(quán)屬政府或單位所有。住房維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由政府或單位承擔(dān)，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費(fèi)用只能由政府或單位負(fù)擔(dān)。政府和單位背負(fù)上了維修費(fèi)補(bǔ)貼的沉重包袱。

　　同時(shí)，維修資金缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養(yǎng)和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權(quán)屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個(gè)人化轉(zhuǎn)變，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責(zé)任相應(yīng)由國(guó)家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到由居民個(gè)人來(lái)承擔(dān)。因此，建設(shè)部和財(cái)政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）規(guī)定商品房和公有住房出售后，都應(yīng)當(dāng)建立維修基金。但是，有的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修資金挪做它用，使住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權(quán)益，造成了十分惡劣的影響。

　　同時(shí)，由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，錯(cuò)誤的認(rèn)為這無(wú)形中增加了其購(gòu)房費(fèi)用，把維修資金和購(gòu)房費(fèi)用同等對(duì)待；有的業(yè)主認(rèn)為，既然交納了物業(yè)管理費(fèi)，住宅區(qū)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)就應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)。實(shí)際上，購(gòu)房款是一次性交納的購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用，而專(zhuān)項(xiàng)維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　同時(shí)規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金挪用的問(wèn)題《條例》規(guī)定，挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理?xiàng)l例7

　　第一章

　　總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

　　第四條 市、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。區(qū)人民政府、市級(jí)各開(kāi)發(fā)園區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作(市、縣區(qū)、各開(kāi)發(fā)園區(qū)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的單位以下統(tǒng)稱(chēng)物業(yè)管理部門(mén))。

　　縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)在市物業(yè)管理部門(mén)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本轄區(qū)新設(shè)立的三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)、物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)管工作。

　　市、縣、區(qū)的建設(shè)、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)、環(huán)保、民政等有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，共同配合做好物業(yè)管理工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。縣區(qū)人民政府、各開(kāi)發(fā)園區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)向居(村)民委員會(huì)撥付適當(dāng)經(jīng)費(fèi)，保障其正常開(kāi)展相關(guān)工作。

　　第六條 市物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與仲裁機(jī)構(gòu)、人民法院的溝通聯(lián)系，協(xié)助完善解決物業(yè)管理糾紛的工作機(jī)制。

　　第二章

　　業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主代表大會(huì)，下同)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)入住率達(dá)到50%以上或物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際收取率達(dá)到50%以上的;

　　(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過(guò)30%的;

　　(三)首批物業(yè)交付滿三年的。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主代表大會(huì)，是指業(yè)主以幢、單元或者樓層等為單位委托其他業(yè)主作為代表參加的業(yè)主大會(huì)。

　　第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主代表、建設(shè)單位和居(村)民委員會(huì)籌備成立業(yè)主大會(huì)。

　　符合本辦法第七條第二款規(guī)定的住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

　　管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。

　　第十條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同情況及業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)辦理的其他事項(xiàng)等。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居(村)民委員會(huì)。

　　前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書(shū)面告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居(村)民委員會(huì)。

　　第十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居(村)民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居(村)民委員會(huì)，并聽(tīng)取其建議。

　　第十二條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　待業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理委員會(huì)自動(dòng)解散。

　　第三章

　　前期物業(yè)管理

　　第十三條 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，并按照以下規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25萬(wàn)平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過(guò)25萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置。

　　未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

　　第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積5萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)經(jīng)縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況應(yīng)向縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)登記后，報(bào)市物業(yè)管理部門(mén)備案。

　　本辦法所稱(chēng)的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的`物業(yè)管理。

　　第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂后15日內(nèi)報(bào)縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料并報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗(yàn)收合格證等資料。

　　(二)供水、供電、燃?xì)狻⒂芯�電視、通訊等供用合同(協(xié)議)、消防設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、機(jī)電設(shè)備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)(含窨井設(shè)施檢測(cè)報(bào)告和產(chǎn)品合格證明)等資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。

　　(四)物業(yè)管理所必需的其它資料，包括有關(guān)房屋權(quán)屬的申請(qǐng)登記資料，工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊(cè)等。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將查驗(yàn)情況書(shū)面報(bào)送縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。查驗(yàn)情況應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)送縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第十八條 新建住宅項(xiàng)目竣工后，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位對(duì)配套建筑及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行綜合查驗(yàn)，對(duì)不符合物業(yè)交付條件的，由物業(yè)管理部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位及時(shí)整改。

　　第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。

　　第四章

　　物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)選聘。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府安排物業(yè)管理委員會(huì)選聘。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將選聘等相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

　　(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理;

　　(二)依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;

　　(四)選聘專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(一)以服務(wù)業(yè)主為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平;

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);

　　(三)按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;

　　(四)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;

　　(五)協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。未履行約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;業(yè)主有權(quán)要求其提供并可以向縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)或者業(yè)主委員會(huì)投訴。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理部門(mén)核定并公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

　　第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費(fèi)業(yè)主名單及欠費(fèi)情況予以公示催交。

　　已經(jīng)具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時(shí)辦理交付手續(xù)的，業(yè)主應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已經(jīng)交付的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十五條 提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書(shū)面告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)。

　　第二十六條 因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前30日，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于5日內(nèi)告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到告知后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、居(村)民委員會(huì)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等問(wèn)題聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況書(shū)面告知縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)，從市物業(yè)管理部門(mén)提供的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單中指定資質(zhì)條件相符、信用記錄和業(yè)績(jī)較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)、安全保衛(wèi)和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作，并繼續(xù)督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交本辦法第十六條規(guī)定的材料;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);

　　(五)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)人員;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二十九條 縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)每年組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量考核，考核結(jié)果記入該企業(yè)誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)公布。

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立健全信用檔案。

　　第三十條 縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門(mén)、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門(mén)或者單位并告知投訴人。

　　第五章

　　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第三十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的;

　　(五)損壞公共綠化、園林設(shè)施;

　　(六)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

　　(七)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

　　(八)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;

　　(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品;

　　(十)排放有毒、有害物質(zhì)或者使用大功率空調(diào)等發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(十一)飼養(yǎng)家禽家畜;

　　(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以制止，并向有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。其中，違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理部門(mén)予以制止或依法處理;違反第三項(xiàng)規(guī)定的，由規(guī)劃管理部門(mén)予以制止或依法處理;違反第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定的，由城管部門(mén)予以制止或依法處理;違反第九項(xiàng)規(guī)定的，由公安部門(mén)予以制止或依法處理;違反第十項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)保部門(mén)予以制止或依法處理。

　　第三十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第三十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車(chē)庫(kù)、道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定交納汽車(chē)停放費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車(chē)停放費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車(chē)停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入專(zhuān)項(xiàng)資金。專(zhuān)項(xiàng)資金納入業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)戶管理，專(zhuān)項(xiàng)用于維護(hù)業(yè)主公共利益的需要，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)汽車(chē)停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

　　第三十六條 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意。所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入專(zhuān)項(xiàng)資金，或按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第三十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，權(quán)屬登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況。

　　第六章

　　法律責(zé)任

　　第三十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理部門(mén)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰：

　　(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

　　(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

　　(三)不移交有關(guān)資料的;

　　(四)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的;

　　(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的;

　　(六)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的;

　　(七)物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，擅自撤離的。

　　第三十九條 業(yè)主或物業(yè)使用人有下列行為之一的，由物業(yè)管理部門(mén)按照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：

　　(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的;

　　(二)侵占、損壞物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備的;

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的。

　　違反前款第三項(xiàng)規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)管理部門(mén)會(huì)同規(guī)劃、工商、環(huán)保、城管等有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀。

　　第四十條 業(yè)主或物業(yè)使用人違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由規(guī)劃管理部門(mén)責(zé)令限期拆除;逾期未拆除的，依法組織強(qiáng)行拆除，并依法予以處罰。

　　第四十一條 違反規(guī)定損壞公共綠化、園林設(shè)施的，由城市管理部門(mén)責(zé)令恢復(fù)原狀，并依法予以處罰。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本辦法第三十三條規(guī)定的行為，不及時(shí)向有關(guān)單位報(bào)告，造成不良影響的，由物業(yè)管理部門(mén)責(zé)令改正，并依法予以處理。

　　第四十三條 物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)違法干預(yù)依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

　　(二)未按照規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;

　　(三)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;

　　(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

　　(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的;

　　(六)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

　　第七章

　　附 則

　　第四十四條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例8

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)。

　　物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《條例》從滿足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。

　　《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房；國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用，維修保證金得以規(guī)范。

　　業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。《條例》規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系。

　　社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的`共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會(huì)的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間是互相依存、相他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。

　　針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來(lái)水公司、供電公司、燃?xì)夤�司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　七、進(jìn)一步規(guī)范了住房維修資金制度。

　　購(gòu)房款是一次性交納的購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用，而專(zhuān)項(xiàng)維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，也應(yīng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理?xiàng)l例9

　　一、 檢查：

　　1． 班檢：班長(zhǎng)依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)"班檢表"。

　　2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當(dāng)職人員應(yīng)配備有保安隊(duì)長(zhǎng)或是值班隊(duì)長(zhǎng)組成的.保安隊(duì)伍，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各保安工作進(jìn)行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊(duì)長(zhǎng)或是值班隊(duì)長(zhǎng)。

　　3． 周檢、月檢：物業(yè)公司經(jīng)理分別對(duì)保安工作進(jìn)行例行周檢、月檢，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。

　　4． 訓(xùn)練季度考核：物業(yè)公司每季度對(duì)保安隊(duì)進(jìn)行一次訓(xùn)練考核或會(huì)操比武，填寫(xiě)"訓(xùn)練考核表"。

　　二、 不合格服務(wù)的處理：

　　1． 輕微不合格服務(wù)的處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要即行糾正，關(guān)閉處理，處理結(jié)果在檢查表中注明，不需另填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業(yè)公司人員填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務(wù)區(qū)域或超出控制標(biāo)準(zhǔn)，要填寫(xiě)"糾正措施報(bào)告"。

　　2． 嚴(yán)重不合格服務(wù)的處理： 月檢由物業(yè)公司經(jīng)理填寫(xiě)"糾正措施報(bào)告"，并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實(shí)施，進(jìn)行驗(yàn)證。

　　3． 預(yù)防措施： 在檢查中發(fā)現(xiàn)潛在不合格原因，要逐級(jí)匯報(bào)，調(diào)查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預(yù)防措施"。

物業(yè)管理?xiàng)l例10

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù) 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督工作。

　　第四條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問(wèn)題。

　　物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居民(村民)委員會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。

　　第六條 縣級(jí)以上地方人民政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,提高專(zhuān)業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

　　第二章 物業(yè)管理的區(qū)域及設(shè)施

　　第八條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險(xiǎn)、燃?xì)狻㈦娞菀约捌渌�具有共有功能共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得分割劃分。縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　第九條 建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，按本條例第八條規(guī)定進(jìn)行劃分。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書(shū)面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的顯著位置公示。

　　第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要?jiǎng)澐治飿I(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會(huì)的意見(jiàn)，經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進(jìn)行劃分，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)配套建筑應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條 新建住宅物業(yè)時(shí)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積。縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號(hào)。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　第十三條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停放庫(kù)(位)。

　　第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專(zhuān)有部分一戶門(mén)號(hào)一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

　　配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)配合地方人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

　　第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

　　第十六條 本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會(huì)決定是否無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位;決定無(wú)償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。

　　驗(yàn)收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第十七條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，實(shí)行一人一票，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但在首次業(yè)主大會(huì)上建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算。

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)交付的房屋專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)。

　　符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專(zhuān)有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

　　保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會(huì)或由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會(huì)成立管理委員會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)相關(guān)職責(zé)。

　　第二十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起15日內(nèi)會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會(huì)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書(shū)面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會(huì)組織業(yè)主推薦。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。

　　第二十三條 籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專(zhuān)有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作;

　　(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規(guī)程;

　　(六)法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

　　第二十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會(huì)的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到備案材料后抄送縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)：

　　(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(七)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的`籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況;

　　(六)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

　　(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿90日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

　　第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處 (鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助收回。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止或被罷免的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起7日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定罷免其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(二)索取收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益;

　　(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);

　　(五)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;

　　(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

　　第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益;

　　(二)全體業(yè)主共同交納;

　　(三)業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。

　　工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管工作經(jīng)費(fèi)，并每半年向業(yè)主書(shū)面公告收支情況。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十六條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但有下列情形之一的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的;

　　(二)投標(biāo)人少于3個(gè)的;

　　(三)法律、法規(guī)另有規(guī)定的。

　　第三十七條 建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)參照省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同和房屋使用說(shuō)明書(shū)，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件，并向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交下列材料：

　　(一)臨時(shí)管理規(guī)約樣本;

　　(二)通過(guò)招投標(biāo)等法定方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件;

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的配置圖紙及證明文件;

　　(五)房屋使用說(shuō)明書(shū)。

　　第三十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等內(nèi)容。

　　物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十九條 新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗(yàn)制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件不符或者有質(zhì)量安全問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，并按照有關(guān)規(guī)定處理。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主權(quán)屬等資料的移交手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第四十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第四十五條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，向市、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

　　(一)建筑物共有部位的維護(hù)和管理;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護(hù);

　　(四)秩序維護(hù)、安全防范、車(chē)輛停放管理等事項(xiàng);

　　(五)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理;

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，由合同雙方當(dāng)事人予以約定。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣級(jí)地方人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類(lèi)型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。有下列情形，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意：

　　(一)公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格調(diào)整的;

　　(二)業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)等級(jí)變動(dòng)的;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用調(diào)整的;

　　(四)其他政策性費(fèi)用調(diào)整的。

　　物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)設(shè)立的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)調(diào)價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評(píng)審。

　　第五十二條 已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)房屋及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)分項(xiàng)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況資料;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第五十四條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：

　　(一)合同期滿未續(xù)約的;

　　(二)依法、依約定解除合同的;

　　(三)法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第五十五條 經(jīng)業(yè)主共同決定可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾怼��?shí)行自行管理的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定。

　　第五十六條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和信用管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同履行其義務(wù)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。

　　公安、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、工商、質(zhì)監(jiān)、城管執(zhí)法等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的管理和指導(dǎo)，接到有關(guān)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報(bào)告或發(fā)生安全事故的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合各級(jí)人民政府、居民(村民)委員會(huì)和各相關(guān)部門(mén)依法開(kāi)展的各項(xiàng)工作。

　　第五十七條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以向街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為;

　　(四)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

　　(八)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或產(chǎn)生振動(dòng)，影響居民生活的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第六十一條 業(yè)主專(zhuān)有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按整體設(shè)計(jì)要求及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應(yīng)當(dāng)約定清理的費(fèi)用。

　　第六十三條 業(yè)主出租房屋，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，擅自將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

　　第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé)。

　　電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)其安全性能負(fù)責(zé)，保證電梯的安全運(yùn)行。接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并采取必要的應(yīng)急救援措施。

　　第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以新劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。

　　屬于建設(shè)單位所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租(售)的，應(yīng)當(dāng)在15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示擬出租(售)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、相關(guān)證明文件和出租(售)價(jià)格及承租(購(gòu)買(mǎi))人條件等。

　　公安、消防、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、郵政等特種車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收費(fèi)。

　　第六十六條 業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分劃定車(chē)位、設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

　　業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報(bào)酬。

　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提供產(chǎn)品服務(wù)的費(fèi)用，業(yè)主專(zhuān)有部分使用的，由業(yè)主承擔(dān);物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān);部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同分擔(dān)。

　　供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家核準(zhǔn)的價(jià)格、計(jì)量裝置的記錄和合同約定向產(chǎn)權(quán)分割后的最終用戶計(jì)收有關(guān)費(fèi)用，用戶應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額交納費(fèi)用。

　　任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)。

　　第六十八條 物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的維修等費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

　　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　第六十九條 住宅物業(yè)和住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)的除外。專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶，按幢立賬、按戶核算。

　　未建立首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)買(mǎi)受人。

　　業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第七十條 建設(shè)單位未按照本條例第二十一條規(guī)定報(bào)告申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)前，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任，不得動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　第七十一條 業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，發(fā)生下列情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主委員會(huì)先行組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，同時(shí)由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)告，經(jīng)核準(zhǔn)后其費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支，事后應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書(shū)面說(shuō)明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的;

　　(四)專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到緊急情況維修申請(qǐng)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第七十二條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，不得從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或損壞時(shí)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第七十三條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七十四條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)未按本條例第十二條規(guī)定配置或者擅自處分物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)未按本條例第二十一條規(guī)定報(bào)告申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)或者違反本條例第二十三條規(guī)定拒不承擔(dān)籌備組工作經(jīng)費(fèi)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第三十六條規(guī)定，未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;

　　第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)違反本條例第四十四條規(guī)定從事與其資質(zhì)等級(jí)不相符合的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)或者以轉(zhuǎn)讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處5萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第四十九條規(guī)定未報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第五十三條規(guī)定擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，未履行相應(yīng)告知和交接義務(wù)的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處5萬(wàn)元以下的罰款;

　　(四)未按本條例第五十四條規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十六條 供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未按本條例第七十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)、更新等義務(wù)及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附 則

　　第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務(wù)的，參照本條例中關(guān)于委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十九條 本條例自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例11

　　一、貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實(shí)到實(shí)處。

　　二、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)必須委托有組織的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行。

　　三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)組織自救，使用有效的消防器，把火災(zāi)撲滅于萌芽狀態(tài)。

　　四、高層建筑周?chē)�的消防�?chē)道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)當(dāng)保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車(chē)。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規(guī)定，不得超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁安裝不合格的保險(xiǎn)絲，確需加大用電負(fù)荷，必須向上級(jí)部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容。

　　七、嚴(yán)禁用金屬構(gòu)件或其它金屬物體搭接作回路線，更不準(zhǔn)將導(dǎo)線搭接在氣焊設(shè)備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險(xiǎn)物品的管道或設(shè)備上。

　　八、高層建筑的室內(nèi)裝修材料，不得隨意降低耐火等級(jí)，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的.材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項(xiàng)內(nèi)部電線必須外套難燃管。

　　九、消防設(shè)施、器材嚴(yán)禁挪作他用，嚴(yán)禁損壞、丟失，如發(fā)現(xiàn)破爛或鼠害應(yīng)立即報(bào)告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤(pán)、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時(shí)更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴(yán)禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過(guò)期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房要落實(shí)通風(fēng)冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進(jìn)行一次消防系統(tǒng)試驗(yàn)：

　　(1)首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動(dòng)控制狀態(tài)；

　　(2)試驗(yàn)消防栓系統(tǒng)；

　　(3)試驗(yàn)寫(xiě)字樓自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；

　　(4)試驗(yàn)寫(xiě)字樓煙感報(bào)警系統(tǒng)。

　　十七、燒焊作業(yè)動(dòng)火前必須實(shí)行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　(1)防火滅火措施不落實(shí)不動(dòng)火；

　　(2)周?chē)�的易燃雜物未清除不動(dòng)火；

　　(3)附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施不動(dòng)火；

　　(4)凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的物質(zhì)不動(dòng)火；

　　(5)凡盛裝過(guò)氣體受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的容器或管道不動(dòng)火；

　　(6)凡存儲(chǔ)有易燃易爆物品的車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃易爆危險(xiǎn)的不準(zhǔn)動(dòng)火；

　　(7)在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動(dòng)火；

　　(8)未經(jīng)配有相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。

　　“四要”是指：

　　(1)動(dòng)火時(shí)要有現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人；

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員，必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)有不安全苗頭時(shí)要立即停止動(dòng)火；

　　(3)發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)要及時(shí)樸救；

　　(4)動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)定。

　　“一清”指動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)安全責(zé)任人在動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種后才能離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。

　　十八、防火的基本辦法：

　　(1)控制可燃物；

　　(2)隔絕助燃物；

　　(3)消滅著火源。

　　十九、安裝、使用電氣設(shè)備時(shí)必須符合防火規(guī)定，臨時(shí)增加電氣設(shè)備，必須采取相應(yīng)的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規(guī)程，組織實(shí)施逐級(jí)防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制。

　　二十一、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，起火單位要迅速組織力量，撲救火災(zāi)，搶救生命和物資，并派人接應(yīng)消防車(chē)。任何單位或個(gè)人都有義務(wù)支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災(zāi)隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。

　　二十三、管理人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守崗位，加強(qiáng)值班和檢查，確保安全。

物業(yè)管理?xiàng)l例12

　　第一章總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動(dòng)。

　　兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的`公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原則。

　　擁有相對(duì)獨(dú)立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃歸于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)劃定。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，并應(yīng)當(dāng)委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)管理部門(mén))主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門(mén))依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會(huì)按照自己的職責(zé)協(xié)助本社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價(jià)格、民政、工商行政等部門(mén)按各自的職責(zé)，協(xié)同物業(yè)管理部門(mén)實(shí)施本條例。

　　第六條 各級(jí)人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第七條 業(yè)主享有以下的權(quán)利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán);

　　(二)享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相符的服務(wù);

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定;

　　(二)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度;

　　(四)配合業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)組織者做好有關(guān)選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和分?jǐn)偟木S修等費(fèi)用;

　　(六)對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)須持投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過(guò)3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個(gè)計(jì)票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個(gè)計(jì)票單位。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　　(一)入住率達(dá)到60%以上的;

　　(二)入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的;

　　第一次業(yè)主(代表)大會(huì)的費(fèi)用開(kāi)支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開(kāi)一次;業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí)或經(jīng)由20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);逾期不組織召開(kāi)的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)幫助組織召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)可以邀請(qǐng)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書(shū)面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，須經(jīng)出席大會(huì)的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過(guò)半數(shù)通過(guò)，并予以公布。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

　　(一)審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

　　(二)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;

　　(三)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)審議通過(guò)物業(yè)管理方案;

　　(六)變更或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(七)審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度;

　　(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由5人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員提前兩個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)可以辭職，缺額按業(yè)主委員會(huì)章程補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會(huì)根據(jù)工作需要，可聘請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)和有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)顧問(wèn)。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)章程和名單報(bào)區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)登記備案。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主(代表)大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式，及時(shí)選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;

　　(六)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(七)監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù);

　　(八)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集，召開(kāi)會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員同意，決定應(yīng)在作出之日起3日內(nèi)予以公布。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅�但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費(fèi)總額的1%。具體數(shù)額和計(jì)劃由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會(huì)公共利益。

物業(yè)管理?xiàng)l例13

　　《秦皇島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，可以說(shuō)是秦皇島物業(yè)行業(yè)的標(biāo)桿，無(wú)論從物業(yè)企業(yè)、業(yè)主還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)講都是一件好事，使我們?cè)谌粘Ｎ飿I(yè)生活中可以做到有法可依。

　　詳讀第六章物業(yè)使用與維護(hù)中的第四十七條，內(nèi)容為業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)申報(bào)登記。業(yè)主或者物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定以及裝修管理服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。此條款明確業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的職責(zé)，并不像有的業(yè)主認(rèn)為的那樣，這個(gè)房是我花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的，我自己的東西，我想怎么著就怎么著，我想什么時(shí)間裝修就什么時(shí)間裝修，想在哪鑿個(gè)窟窿就鑿個(gè)窟窿，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，裝修一定要到相關(guān)部門(mén)備案，按流程走裝修申請(qǐng)、提供裝修方案、簽訂裝修協(xié)議，與主管部門(mén)需簽訂消防安全責(zé)任書(shū)、環(huán)境安全責(zé)任書(shū)、動(dòng)火作業(yè)證，符合裝修申報(bào)條件的發(fā)放裝修許可證，物業(yè)公司要定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視，發(fā)現(xiàn)不符合項(xiàng)立即停工整改，如不整改需上報(bào)主管部門(mén)，杜絕危險(xiǎn)事故的發(fā)生。任何標(biāo)準(zhǔn)制定其目的是規(guī)范行為，物業(yè)管理也不例外。由于物業(yè)管理不同一般產(chǎn)品，可以通過(guò)各種儀器工具進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。物業(yè)管理是一種服務(wù)行為，它涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益。產(chǎn)品具有不固定性，多樣性的特點(diǎn)。不同的物業(yè)管理企業(yè)所付出的成本差異很大，這與業(yè)主的`身份、文化素養(yǎng)、收入、家庭結(jié)構(gòu)等多方面的因素有關(guān)，同樣達(dá)到一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可能對(duì)于不同的物管企業(yè)來(lái)講付出的成本大不一樣。因此，應(yīng)允許物業(yè)管理企業(yè)來(lái)自行選擇所需的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而不是一刀切。

　　《秦皇島物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，標(biāo)志著國(guó)家以立法的方式確定了物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位，同時(shí)保障了物業(yè)管理行業(yè)在法制化的軌道上健康發(fā)展。過(guò)去無(wú)法可依的局面將不復(fù)存在。因此，有法律相伴，今后的物業(yè)管理之路會(huì)越走越寬。相信通過(guò)對(duì)以后各章節(jié)的學(xué)習(xí)有更多的體會(huì)。

物業(yè)管理?xiàng)l例14

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，開(kāi)發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)委托負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作(以下統(tǒng)稱(chēng)為市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén))。

　　建設(shè)、規(guī)劃、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立工作，并對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第五條市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立經(jīng)常性的物業(yè)管理情況通報(bào)制度，并加強(qiáng)與有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)的溝通。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第六條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素進(jìn)行。

　　新建物業(yè)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　住宅物業(yè)，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　本條例實(shí)施前，物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的，可以繼續(xù)作為獨(dú)立的.物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主少于5個(gè)，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100個(gè)以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決意見(jiàn)。

　　第八條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處;業(yè)主也可以以書(shū)面形式告知。

　　第九條區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告后，及時(shí)會(huì)同街道辦事處，協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會(huì)代表、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主代表3名。籌備組組長(zhǎng)由社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列主要職責(zé)：

　　(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案);

　　(二)擬定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)籌備工作。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)實(shí)行住宅物業(yè)一套房屋計(jì)一投票權(quán);非住宅物業(yè)每200平方米計(jì)一投票權(quán)，200平方米以下每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一投票權(quán)。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30%。

　　單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　　第十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由5-13人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)每屆任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。

　　第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。代理人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力和有授權(quán)委托書(shū)。

　　采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認(rèn)。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)有關(guān)資料報(bào)區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)備案。區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和轄區(qū)派出所。

　　業(yè)主委員會(huì)備案資料包括：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)備案表;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會(huì)的決定;

　　(五)業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。

　　前款規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)重新辦理備案手續(xù)。

　　第十六條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法使用印章。

　　以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)逾期不召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處和區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其移交;對(duì)拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安民警協(xié)助移交。

　　任期屆滿，原業(yè)主委員會(huì)無(wú)法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)不得直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，經(jīng)指出拒不改正，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時(shí)解散，由所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　　(一)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)作出決定，使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。

　　第二十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作;業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)并認(rèn)真聽(tīng)取建議，作出的決定應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。

物業(yè)管理?xiàng)l例15

　　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。《物業(yè)管理?xiàng)l例》是根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條

　　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

　　第四條

　　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

　　（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

　　（二）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；

　　（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；

　　（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

　　（五）監(jiān)督、管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（六）建立物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價(jià)格、質(zhì)監(jiān)、人防等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第六條

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責(zé)：

　　（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉；

　　（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作；

　　（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

　　（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

　　（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

　　第七條

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平

　　第八條

　　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

　　第九條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利：

　　（一）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　（二）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

　　（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

　　（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；

　　（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反雙方共同利益的行為；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

　　（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（三）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（四）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（五）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十一條

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：

　　（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　　（三）規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

　　（四）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠獨(dú)立管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十二條

　　新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第十三條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十四條

　　業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

　　第十五條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

　　（二）房屋等建筑物面積清冊(cè)；

　　（三）業(yè)主名冊(cè)；

　　（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

　　（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

　　（六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料；

　　（七）其他有關(guān)的文件資料。

　　第十六條

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。

　　符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件，但未及時(shí)召開(kāi)大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書(shū)面報(bào)告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十七條

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行以下職責(zé)：

　　（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　　（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專(zhuān)有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法，確定候選人名單；

　　（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　　（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組在業(yè)主委員會(huì)成立后自行解散。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

　　（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定、修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

　　（四）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

　　（五）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　（六）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)；

　　（七）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　　（八）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（九）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（十一）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

　　（十二）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

　　第十九條

　　業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

　　（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專(zhuān)有部分面積之和計(jì)算。

　　（二）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。

　　第二十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面或者數(shù)據(jù)電文委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

　　物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的'形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　（一）經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　　（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第二十三條

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)按照財(cái)務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬，并對(duì)原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料妥善保管，不得損毀。

　　第二十四條

　　不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會(huì)的條件具備后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

　　第三款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)重新備案，并告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

　　（二）具有完全民事行為能力；

　　（三）遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

　　（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

　　（五）身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間；

　　（六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

　　（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況；

　　（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　（七）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　　（八）調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛；

　　（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開(kāi)下列情況和資料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

　　（三）物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

　　（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；

　　（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

　　（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第二十九條

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

　　第三十條

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交本屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

　　移交過(guò)程中出現(xiàn)治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

　　第三十一條

　　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

　　（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

　　（三）喪失履行職責(zé)能力的；

　　（四）被依法追究刑事責(zé)任的；

　　（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，可以決定終止其委員資格：

　　（一）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；

　　（二）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益的；

　　（三）損壞共用設(shè)施設(shè)備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金，以及違法出租房屋的；

　　（四）侵害業(yè)主合法權(quán)益的；

　　（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第三十三條

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　第三十四條

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)基本情況；

　　（二）公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

　　（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

　　（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)；

　　（五）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

　　（六）物業(yè)的使用、維護(hù)、裝飾裝修管理；

　　（七）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則；

　　（八）物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

　　（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/p>

　　（十）專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理；

　　（十一）違反管理規(guī)約的責(zé)任；

　　（十二）其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第三十五條

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定：

　　（一）業(yè)主大會(huì)的議事方式；

　　（二）業(yè)主大會(huì)的表決程序；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期；

　　（四）業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間或次數(shù)；

　　（五）其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第三十六條

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第三十七條

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書(shū)的酬金，可以由業(yè)主分?jǐn)偅�也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年3月底前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

【物業(yè)管理?xiàng)l例】相關(guān)文章：

湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例06-21

物業(yè)管理?xiàng)l例06-25

最新的物業(yè)管理?xiàng)l例12-06

物業(yè)管理?xiàng)l例最新06-21

(優(yōu)秀)物業(yè)管理?xiàng)l例06-27

物業(yè)管理?xiàng)l例(推薦)06-26

物業(yè)管理?xiàng)l例[合集]06-26

物業(yè)管理?xiàng)l例精選【15篇】06-27

北京市物業(yè)管理?xiàng)l例02-23

（薦）物業(yè)管理?xiàng)l例15篇06-27