物業管理條例

時間：2024-06-27 08:58:22 條例我要投稿

(優秀)物業管理條例

物業管理條例1

　　金秋收獲的季節，在這令人心曠神怡的時節，《浙江省物業管理條例》頒布并將于20xx年10月1日起在全省施行，這讓全省人民感到歡欣鼓舞，心潮澎湃。結合本條例的學習，我們上海巨星物業有限公司嘉善分公司在進駐“時博匯——新上海休閑街”兩年多時間的物業管理，思緒萬千，由感如下：

　　一、從宏觀論之，現代意義的物業管理是隨改革開放的不斷深化。

　　市場經濟日趨活躍，城市建設事業迅猛發展，房地產開發的興起和房管體制改革步伐的加快，這種集高度統一管理、全方位多層次服務、市場化經營為一體，寓經營管理于服務之中的服務管理行業，在認清物業管理性質及其重要性后，隨之開拓市場，發展內需，便是企業自下而上優劣的關鍵所在。

　　我們上海巨星物業有限公司是所屬上海靜安置業集團(原上海市靜安區房地產管理局)物業管理的龍頭企業，自1997年成立至今，集物業管理市場化、專業化、社會化的運作經驗，公司現有高中級管理人才與一般員工1000余名，具有商務、酒樓，商品房、多高層住宅及別墅小區管理經驗及擁有200多萬平方米管理面積，其區域輻射于浙江、江蘇、山東等地，同時每年通過英國SGS公司的ISO9001國際質量認證管理體系和ISO14001國際環境質量體系的復證，從而確保各委托單位的服務質量，以至在社會上達到品牌效應的聲譽，也因此我公司于20xx年7月受嘉善中天置業集團的委托介入嘉善時博匯——新上海休閑街的物業管理，這在當時嘉善物業管理市場上是屈指可數的。從兩年多的實踐認知，物業管理實際上是房地產開發的延續和完善，良好的物業管理服務不僅有利于樹立發展商的形象，加快其市場銷售的進度，有利于投資者的利益，達到保值增值的目的，特別是時博匯國慶、春節兩次盛大的促銷，極大地提升了時博匯的知名度，其社會效應在嘉善及周邊地區的百姓家喻戶曉，同時我巨星物業管理在嘉善地區擴大了影響，實現了雙贏互利的目的，令人信心倍增。

　　二、就我國物業管理行業而言，未來數年將是高速發展的黃金時期。

　　在行業激烈競爭的新形勢下，物業管理企業要創造品牌，開拓市場，完成高附加值的目標，其必須要擁有一支綜合素質優良、不同結構層次的隊伍，在很大程度上要靠職業經理的領導與一支高科技含量及高素質人才的配合，隨之形成職業團隊，在市場上拼搏。所以我公司特別注重管理層人員的業務建設，著重對職業經理的培訓，根據所委托單位的不同階段的管理需求，及時調整、配備、充實管理隊伍，以體現長效管理的特征優勢，使其物業管理永久處于不敗之地，讓物業社會化、專業化、市場化管理得以實現。

　　三、物業管理是一個典型的以人力資源及智力輸出為特征，并以人性化服務模式、技能與方法持續創新的服務行業。

　　在依據物業管理委托合同對受委托物業實施管理的`過程中，其必須履行管理企業的權利和義務并依據物業管理委托合同及相關規定收取物業管理費，有權制止犯規行為，并要求當地房地產部門及相關街道、里委指導監督、協助管理。目前，物業管理這一新興的與千家萬戶密切相關的行業，已得到政府、房地產人士高度重視，引起廣大人民群眾極大的關注和歡迎，特別是這次《浙江省物業管理條例》的頒布、施行，有力地證實，政府部門對加強物業管理，提高到安邦興國創建和諧社區的重要性上認識，并要求加大宣傳力度，以此深入人心達到人人關注物業管理，人人尊重物業服務的思想理念。

　　綜上所述，隨著市場化、社會化物業管理的拓展，廣大市民百姓物業管理意識的加強，有《浙江省物業管理條例》的規矩方圓，我們嘉善的物業管理在縣政府、縣房地產業的領導指引下，我們巨星員工深信時博匯的業主足以開啟明智、領潮頭之先行，配合我們物業管理更上一層樓，并給廣大業主帶來更大的經濟效應;同時愿我們巨星物業在嘉善擁有更多的合作伙伴，更為廣闊的天地。

物業管理條例2

　　1.0目的：保持值班室、崗亭的整潔干凈；

　　2.0適用范圍：小區內值班室、崗亭；

　　3.0職責：

　　3.1保潔部主管負責值班室/崗亭保潔工作組織實施和質量監控；

　　3.2保潔部領班負責依照本規程協助主管檢查、組織實施值班室/崗亭保潔工作； 3.3保潔員負責依照本規程進行值班室/崗亭具體保潔工作。

　　4.0工作程序：

　　4.1按從上到下、由里到外的程序進行清潔；

　　4.2用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網，再掃去桌椅上的灰塵；

　　4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗亭外墻，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠；

　　4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃；

　　4.5用洗干凈的'拖把拖抹地面及過道；

　　4.6值班室如有其他辦公設備時同時清潔，注意電腦不能濕毛巾進行擦抹；

　　4.7清潔崗亭后用抹布擦抹道閘；

　　4.8有污跡時，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；

　　5.0標準：地面無雜物、紙屑等垃圾，門窗、玻璃無明顯灰塵；

　　6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮

　　7. 0環境因素控制：

　　7.1關注環保，各類清潔劑保管、領用、配制按規定執行，及時回收空瓶，集中退還或處理；

　　7.2注意施工時間，應與休息或要求靜音作業環境的工作時間錯開，避免噪聲影響；

　　8.0支持性文件和記錄：

　　《清潔劑使用操作規程》GDPM-WG-EC-25

　　《玻璃質材物品保潔操作規程》GDPM-WG-EC-06

物業管理條例3

　　《物業管理條例》所述前期物業管理是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同期間履行的物業管理服務工作。本手冊所述前期主要是指物業管理早期介入階段，是指物業服務企業在接管物業之前，就參與物業的策劃，規劃設計和建設，從業主、使用人及物業管理的角度提出意見和建議，以方便物業建成后能滿足業主、使用人的需求，同時在業主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，以推動物業管理服務工作的開展。

　　一、前期工作職責

　　(一)各公司總經理前期工作職責

　　1.全面負責物業管理前期工作的開展，確保前期工作能夠按照法律法規、行業規范、公司制度要求予以有效落實；

　　2.負責根據公司的管理要求確定職能部門的管理職能分工，組織建立公司的規范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.按照公司要求和實際需求編制公司內部管理機構設置方案，明確管理分工與管理職能，上報公司審批；

　　4.負責按照公司批準的管理架構、人員編制完成公司職能部門的人員招聘、培訓、指導工作；

　　5.合理分解分配工作任務，并按照公司要求與下屬職能部門負責人簽訂《平衡計分卡》，并督促其按照前期工作要求開展相關工作；

　　6.為確保物業管理前期工作過程的安全，需按照下屬各崗位不同職責編制和簽署《安全生產責任書》；

　　7.負責與開發商及相關部門的溝通協調工作，與各相關方建立良好的溝通渠道，促進相關工作的落實；

　　8.根據前期工作進展情況，適時調整工作計劃及服務方案，確保各項工作有效落實，并達到相關標準；

　　9.認真完成上級領導安排的其它工作任務。

　　(二)各公司職能部門前期工作職責

　　1.各公司職能部門負責按照前期接管項目的實際情況，編制前期工作推進計劃，經各公司總經理審批后予以有效落實；

　　2.各公司職能部門負責根據管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.各公司職能部門負責根據管理職能分工，對各部門前期各項工作的落實情況進行監督指導，發現問題及時跟進予以處理，確保各部門相關工作實施符合公司管理要求。

　　4.各公司職能部門負責根據管理職能分工及前期工作推進計劃有效落實前期重點工作：

　　4.1各公司人力資源部門：

　　4.4.1負責人員編制的制定、報送及審批后的備案工作，并根據人員編制及前期工作進度組織開展人員招聘工作，引進合格的人員滿足各部門人員配置需求；

　　4.4.2負責員工勞動合同的簽訂、社會保險賬戶的開通、公積金賬戶的開通等工作；

　　4.4.3負責組織編制前期培訓計劃并上報審批，并根據人員招聘計劃及人員到位情況，按照培訓計劃組織落實培訓工作，確保相關人員達到崗位的任職標準要求。

　　4.2各公司行政管理部門：

　　4.2.1負責各公司《營業執照》等相關工商證照的辦理，以及物業服務企業備案工作；

　　4.2.2負責前期物業服務合同簽訂后的備案工作；

　　4.2.3負責前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的'制作等工作；

　　4.2.4負責前期管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到詢比價限額相關工作的詢比價管理。

　　4.3各公司財務部：

　　4.3.1負責《稅務登記證》、公司銀行賬戶的辦理，稅控機、PS機的辦理，支付寶和微信企業賬戶的綁定等工作；

　　4.3.2負責組織建立開辦費、物業服務費、空置房管理費等相關收費臺賬，審核可收費金額；

　　4.3.3負責物業收費軟件的安裝及收費科目的建立，并負責組織開展物業收費軟件的培訓工作。

　　4.4各公司品質管理部：

　　4.4.1負責組織收集法律法規、行業標準，匯編成冊發放各部門，學習法規要求，依法開展各項物業管理服務工作；

　　4.4.2負責組織建立公司的規范管理體系，并根據管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門的作業文件，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　4.4.3負責配合公司經營管理部完善《前期物業服務方案》的編制，物業費的測算工作；

　　4.4.4組織編制各類日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進行審核；

　　4.4.5負責前期物業管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到招標限額的相關準備和申報工作，并按照公司管理要求開展招標工作。

　　(三)賣場前期工作職責

　　1.負責開發商賣場的管理，按照與開發商簽訂的前期賣場物業管理服務協議監控各項工作的實施與落實；

　　2.負責與開發商進行工作對接，了解項目建設、銷售、戶型等情況，與開發商建立良好的關系；

　　3.收集銷售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開展做好相關準

　　備工作；

　　4.負責賣場服務標準的確定，以及《賣場服務協議》的簽訂；

　　5.負責賣場提供服務所需的物資采購計劃申報，以及物資的管理工作；

　　6.負責按照服務標準和協議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓、崗上演練等工作；

　　7.負責供方需求的上報，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監控檢查，發現問題及時處理，確保各項問題及時予以解決。

　　(四)物業管理部前期工作職責

　　1.進行前期相關資料的接管工作，做好相關記錄，并將接管的資料分類建立檔案，規范管理；

　　2.根據標書的內容及公司管理要求編制項目前期物業管理服務方案，經各公司總經理審批后組織予以落實；

　　3.與開發商對接確定前期物業管理服務方案、物業費標準、簽訂前期物業服務合同。

　　4.負責確定組織架構、人員編制、各崗位職責、工作內容、相關流程及管理制度，建立完善管理體系文件；

　　5.負責與開發商進行工作對接，了解項目情況，與開發商建立良好的關系；

　　6.積極參加或組織施工期間的各項專題工作會議，針對相關問題提出意見與建議；

　　7.隨時關注影響后期服務工作開展及可能造成不良影響的相關問題，及時向開發商反饋，并提出合理化的意見與建議；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監控檢查，發現問題及時處理，確保各項問題及時予以解決；

　　9.跟蹤項目前期各項問題的處理，并做好圖片資料、書面知會及報告等文件的存檔及管理工作；

　　10.負責制定前期工作推進計劃，與公司各相關職能部門溝通確保入住前各項工作的落實，包括辦公區域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準備；員工培訓等；

　　11.負責與項目所在地的政府部門溝通，建立良好的溝通渠道，為物業管理部成立后各項工作的開展奠定良好的基礎；

　　12.負責組織進行市場詢比價或從公司合格供方內選定各類服務供方，并與服務供方簽訂服務合同，確保各項服務工作的順利開展。

物業管理條例4

　　明確分期建設的項目可先期成立業委會

　　在無錫，一個大型社區分好多期開發，10多年間無法成立業委會的情況并不少見。根據此前相關規定，在同一個區域，只能成立一個業委會，使得先期交付使用的部門區域的業主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設成立業主委員會作出了重要調整：劃分為一個物業管理區分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

　　首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。如小區分四期開發，一期已經完成，如符合條件則可以成立業主委員會。但此時的業主大會、業主委員會只能代表一期，因此是有限權的業主大會、業主委員會。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業主委員會指導規則》中明確。

　　提出小區"三位一體"綜合管理

　　現實生活中，涉及發生在小區的事，業主第一反應是找物業公司。條例首次強調了物業管理不只是物業公司和行政主管部門的.事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業管理應該建立由"行業管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業管理即為物業行政主管部門對物業服務企業的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業主大會、業主委員會的成立和換屆，協調業主與業主委員會、物業企業間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業主維權時找對"門路"。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監督管理。

物業管理條例5

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業服務行業的管理，依照《物業服務管理條例》等相關法律法規和國家標準，制定本條例。

　　第二條本條例適用于物業服務企業、業主、業戶及物業服務行業從業人員的行為。

　　第三條物業服務企業應當向業主、業戶提供優質的服務，遵守相關法律法規和標準，維護社區和諧穩定，促進社會和諧發展。

　　第四條業主、業戶應當尊重物業服務企業及其從業人員的合法權益，遵守相關法律法規和標準，配合物業服務企業的管理和服務工作。

　　第五條物業服務行業從業人員應當遵守相關法律法規和標準，積極開展服務工作，弘揚職業精神，維護社區和諧穩定。

　　第六條物業服務企業應當根據物業類型和業主、業戶需求，制定相應的服務標準，并向社區居民公示。

　　第七條物業服務企業應當實行責任險、侵權責任險等保險制度，維護社區居民合法權益。

　　第八條物業服務企業應當依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設施和服務設備的正常運行。

　　第二章物業服務企業的管理

　　第九條物業服務企業應當依法登記，持有相應的營業執照和資質證書，開展合法的服務工作。

　　第十條物業服務企業應當設立健全的管理機構和組織架構，嚴格按照職責分工，科學決策，做好服務工作。

　　第十一條物業服務企業應當進行人員管理，由專業人員負責招聘、培訓和調整從業人員，確保從業人員具有應有的資格和能力。

　　第十二條物業服務企業應當加強質量控制，定期對自身服務工作進行考核和評價，保持服務水平的穩定。

　　第十三條物業服務企業應當建立健全社區居民與物業服務企業之間的溝通機制和投訴處理機制，及時妥善處理社區居民的投訴和意見。

　　第三章業主、業戶的權利與義務

　　第十四條業主、業戶享有在物業服務企業所提供的`服務范圍內的各種基本服務，并向物業服務企業按規定繳納服務費用。

　　第十五條業主、業戶有權對其所居住的物業管理服務進行監督和檢查，并有權提出合理的意見和建議。

　　第十六條業主、業戶應當保持社區公共設施和服務設備的正常使用狀態，不得損壞和污染公共設施和服務設備。

　　第十七條業主、業戶應當遵守社區的規章制度和公共秩序，并自覺遵守相關法律法規和標準。

　　第十八條業主、業戶應當支持物業服務企業開展安全防范、消防措施、環境衛生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。

　　第四章物業服務行業從業人員的行為規范

　　第十九條物業服務行業從業人員應當修養良好、品行端正，具有一定的職業素養和服務意識。

　　第二十條物業服務行業從業人員應當經過專業培訓、考核和認證，取得職業資格證書，并將現場服務情況及時匯報給管理人員。

　　第二十一條物業服務行業從業人員應當嚴格履行服務承諾，做好服務工作，積極協調業主和居民之間的關系，解決矛盾糾紛。

　　第二十二條物業服務行業從業人員應當保守業主、業戶信息和個人隱私，不得泄露和濫用相關信息。

　　第二十三條物業服務行業從業人員應當維護社區安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動，發生違法犯罪行為，要立即報警。

　　第五章違法行為和處理

　　第二十四條物業服務企業、業主、業戶和從業人員有下列行為之一的，應當受到相應的處罰：

　　（一）違反相關法律法規和標準的行為；

　　（二）違反服務協議的行為；

　　（三）未按期繳納服務費用的行為；

　　（四）損壞和污染公共設施和服務設備的行為；

　　（五）故意破壞社區公共秩序和治安的行為；

　　（六）干擾和阻礙物業服務企業正常工作的行為。

　　第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應當由有關法律法規和標準予以處理。

　　第六章附則

　　第二十六條物業服務企業、業主、業戶和從業人員應當遵守本條例規定的各項要求，提高服務水平，打造和諧社區。

　　第二十七條本條例自發布之日起施行。如有異議，按照相關法律法規和標準處理。

物業管理條例6

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

　　第四條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

　　鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第二章新建物業與前期物業管理

　　第一節物業管理區域

　　第八條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

　　分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。

　　物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產開發主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　第十條物業管理區域劃定后，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。

　　第二節配套建筑與設施設備

　　第十一條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

　　物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業服務用房的配置應當符合下列規定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

　　第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

　　第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。

　　第十五條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

　　第十六條住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

　　專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十七條本條例實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

　　第十八條專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

　　各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

　　第十九條物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。

　　第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。

　　第三節前期物業管理與物業交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。

　　招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業主管部門備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

　　鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。

　　第三章業主大會與業主委員會

　　第一節業主大會籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業主。

　　建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第二節業主大會

　　第三十一條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

　　第三十二條業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

　　(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的'決定;

　　(四)選聘、解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

　　第三十三條業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

　　第三十五條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

　　第三十六條業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業主召開業主大會。

　　第三節業主委員會

　　第三十七條業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

　　業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)執行業主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十八條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。

　　第三十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業主大會會議決議;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第四十條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

　　業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。

　　業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

　　業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第四十一條業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。

　　第四十二條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

　　第四十三條業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

　　第四章物業的使用與業主自治管理

　　第一節一般規定

　　第四十四條業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

　　第四十五條業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

　　業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

　　業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

　　第四十六條業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

　　第二節住宅物業的裝飾裝修

　　第四十七條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　第四十八條業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

　　住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

　　(二)允許施工的時間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

　　物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。

　　第三節車庫與車位的使用

　　第五十條車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

　　第五十一條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

　　利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。

　　第五十三條業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

　　業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　第四節業主自治管理

　　第五十四條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五十五條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第五十六條管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，并可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。

　　第五十七條提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業;業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。

　　業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。

　　第五十八條業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。

　　第五章物業服務企業

　　第一節物業服務企業

　　第五十九條物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

　　物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第六十條物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第六十一條物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十二條物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　物業服務企業應當向物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第六十三條物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

　　第二節行業自律

　　第六十四條物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第六十五條物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。

　　第六章物業服務

　　第一節物業服務內容與合同

　　第六十六條物業服務內容主要包括下列事項：

　　(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區域環境衛生的維護;

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

　　(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

　　(八)其他物業管理事項。

　　第六十七條業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

　　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業主管部門備案。

　　第六十八條解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

　　(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

　　(三)移交物業服務用房;

　　(四)清算預收、代收的有關費用;

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

　　第二節物業服務收費

　　第六十九條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。

　　實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

　　物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

　　第七十二條物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　第七十三條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第七章物業的維護

　　第一節建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業實行質量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。

　　建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。

　　通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

　　第七十七條物業分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業主管部門應當將與分部工程相對應的物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第七十八條物業主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

　　第二節專有部分的維護

　　第七十九條物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

　　業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第八十條業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

　　第三節共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

　　第八十二條住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

　　其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

　　第四節專業經營設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

　　第八十四條專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　第八章社區物業管理與舊住宅區物業管理

　　第一節社區物業管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

　　第八十六條物業管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第八十七條實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。

　　聯席會議主要協調下列事項：

　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

　　(三)物業管理區域內發生的突發事件;

　　(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協調的其他物業管理事項。

　　第八十八條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

　　第二節舊住宅區物業管理

　　第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

　　舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

　　第九十一條舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。

　　第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金;物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

　　第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰：

　　(一)物業服務企業未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

　　(二)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;

　　(三)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規定，專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業經營設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業主或者物業使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第九十九條物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的;

　　(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進行監管的;

　　(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

　　(四)挪用物業質量保修金和專項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的;

　　(六)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業主自行管理物業的，參照本條例的有關規定執行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

　　(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。

物業管理條例7

　　一、貫徹“預防為主，防消結合”的方針。按照“誰主管，誰負責”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實到實處。

　　二、消防系統的維修保養必須委托有組織的專業隊伍進行。

　　三、發生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達現場，同時組織自救，使用有效的消防器，把火災撲滅于萌芽狀態。

　　四、高層建筑周圍的消防車道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應當保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負荷，必須向上級部門申請，經批準后方可增容。

　　七、嚴禁用金屬構件或其它金屬物體搭接作回路線，更不準將導線搭接在氣焊設備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設備上。

　　八、高層建筑的室內裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內部電線必須外套難燃管。

　　九、消防設施、器材嚴禁挪作他用，嚴禁損壞、丟失，如發現破爛或鼠害應立即報告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機房、發電機房要落實通風冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進行一次消防系統試驗：

　　(1)首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動控制狀態；

　　(2)試驗消防栓系統；

　　(3)試驗寫字樓自動噴淋系統；

　　(4)試驗寫字樓煙感報警系統。

　　十七、燒焊作業動火前必須實行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　(1)防火滅火措施不落實不動火；

　　(2)周圍的易燃雜物未清除不動火；

　　(3)附近難以移動的易燃結構未采取安全措施不動火；

　　(4)凡盛裝過油類等易燃液體的容器管道，未經洗刷干凈，排除殘存的.物質不動火；

　　(5)凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動火；

　　(6)凡存儲有易燃易爆物品的車間、倉庫和場所，未經排除易燃易爆危險的不準動火；

　　(7)在高空進行焊接或切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動火；

　　(8)未經配有相應滅火器材的不動火。

　　“四要”是指：

　　(1)動火時要有現場安全負責人；

　　(2)現場安全負責人和動火人員，必須經常注意動火情況，發現有不安全苗頭時要立即停止動火；

　　(3)發生火災爆炸事故時要及時樸救；

　　(4)動火人員要嚴格執行安全操作規定。

　　“一清”指動火人員和現場安全責任人在動火后，應徹底清理現場火種后才能離開現場。

　　十八、防火的基本辦法：

　　(1)控制可燃物；

　　(2)隔絕助燃物；

　　(3)消滅著火源。

　　十九、安裝、使用電氣設備時必須符合防火規定，臨時增加電氣設備，必須采取相應的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規程，組織實施逐級防火責任制和崗位防火責任制。

　　二十一、發生火災時，起火單位要迅速組織力量，撲救火災，搶救生命和物資，并派人接應消防車。任何單位或個人都有義務支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。

　　二十三、管理人員應當堅守崗位，加強值班和檢查，確保安全。

物業管理條例8

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理服務的市場行為，保障社會公共利益，維護業主和物業管理服務企業的合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內所有的物業管理活動。

　　第三條本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　本條例所稱物業管理，是指全體業主對物業共同利益的維護和管理，由物業管理服務企業依照與業主或者業主會合同約定，為業主提供服務，對物業及其環境、秩序進行專業養護、維修和管理。

　　第四條物業管理推行業主自治與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制。物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　第五條新建住宅小區和有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理；商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，根據條件推行物業管理。

　　第六條市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責本條例的組織實施。

　　區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，負責對本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　市人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責相關的管理、服務工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

　　第二章業主、業主會、業主委員會

　　第七條業主是指物業的所有權人。業主享有下列權利：

　　（一）參加業主會會議，發表意見，享有表決權；

　　（二）推選業主代表、選舉業主委員會成員，享有被選舉權；

　　（三）監督業主會或者業主代表會（以下統稱業主會）和業主委員會的工作；

　　（四）提議召開業主會會議；

　　（五）接受物業管理服務合同約定的服務；

　　（六）監督物業管理服務企業的管理服務活動；

　　（七）法律、法規規定的其他權利。

　　第八條業主應當履行下列義務：

　　（一）遵守業主公約；

　　（二）遵守業主會通過的決議和物業管理制度；

　　（三）配合物業管理服務企業按照業主公約、物業管理服務合同和物業管理制度實施的物業管理活動；

　　（四）按照物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費；

　　（五）按照規定繳存維修基金；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第九條業主會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主會是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。

　　業主會行使下列權力：

　　（一）制定、修改業主會章程和業主公約；

　　（二）選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的活動；

　　（三）審定物業管理服務合同內容，確定物業管理服務企業；

　　（四）審議通過物業管理服務企業提出的物業管理服務年度計劃和物業管理制度；

　　（五）監督物業管理服務企業的管理服務活動；

　　（六）決定維修基金的使用方案，并監督實施；

　　（七）決定涉及業主利益的其他重大事項。

　　第十條同一個物業管理區域內的業主不足一百人的，可以直接組成業主會；一百人以上的，由業主按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會。業主代表會的代表一般不得少于三十五人。

　　業主代表會行使業主會的權力。

　　第十一條已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當召開首次業主會會議：

　　（一）出售建筑面積達百分之五十以上；

　　（二）業主入住率達百分之五十以上；

　　（三）首位業主實際入住達二年以上。

　　第十二條首次業主會會議由進行前期物業管理服務的企業負責召集。

　　進行前期物業管理服務的企業不召集首次業主會會議的，業主有權要求進行前期物業管理服務的企業召集，或者要求區、縣物業管理行政主管部門督促召集。進行前期物業管理服務的企業仍不召集的，在區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由居民委員會組織召集或者業主自行召集。

　　第十三條首次業主會會議應當討論決定下列事項：

　　（一）制定業主會章程；

　　（二）修訂業主公約；

　　（三）選舉業主委員會；

　　（四）確定物業管理服務企業；

　　（五）決定物業管理其他重大事項。

　　第十四條業主會會議每年至少召開一次，由業主委員會負責召集。業主會會議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人的代表列席。

　　根據業主委員會或者五分之一以上業主的提議，可以隨時召開業主會會議。

　　第十五條業主會應當按照本條例和業主會章程開展活動。業主會作出的決議，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　業主會作出的決議，必須經代表物業管理區域內二分之一以上投票權數的業主通過。投票權按照業主擁有房屋建筑面積計算。業主投票權數的具體計算方法，由業主會章程規定。

　　業主代表行使表決權前，應當事先征求其所代表的業主意見，并如實反映業主意見。

　　業主會作出的決議，對物業管理區域內的全體業主具有約束力，并應當在物業管理區域內公告。

　　主業會簽訂的.物業管理服務合同，由全體業主共同承擔民事責任。

　　第十六條業主委員會是業主會的辦事機構。業主委員會成員在業主中選舉產生，每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會設主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

　　業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業管理服務企業中任職。

　　第十七條業主委員會履行下列職責：

　　（一）召集業主會會議；

　　（二）執行業主會作出的決議，定期報告有關決議執行的情況，提出物業管理建議；

　　（三）根據業主會的決定，代表業主會簽訂、變更、解除物業管理服務合同；

　　（四）監督物業管理服務企業的管理服務活動，支持物業管理服務企業正當的管理活動；

　　（五）聽取和反映業主、使用人的意見，協調與物業管理服務企業的關系；

　　（六）履行業主會賦予的職責；

　　（七）完成業主會交辦的其他事項。

　　第十八條業主會自成立之日起十五日內，業主委員會應當持下列文件向所在地的區、縣物業管理行政主管部門辦理業主會備案手續：

　　（一）業主會章程；

　　（二）業主公約；

　　（三）業主委員會組成人員的基本情況。

　　第十九條物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本條例的規定。

　　業主應當將與使用人的約定，書面告知業主委員會和物業管理服務企業。

　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

　　第二十條業主會和業主委員會可以在物業管理服務費中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經費，具體辦法由業主會和物業管理服務企業在物業管理服務合同中約定。

　　第三章物業管理服務企業

　　第二十一條物業管理服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照物業管理行政主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。

　　第二十二條物業管理服務企業享有下列權利：

　　（一）依照有關規定和物業管理服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理；

　　（二）依照物業管理服務合同收取物業管理服務費；

　　（三）對造成物業共用的部位、設施、設備損失的，代表業主要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失；

　　（四）法律、法規規定的其他權利。

　　第二十三條物業管理服務企業應當履行下列義務：

　　（一）履行物業管理服務合同，提供服務；

　　（二）定期公布物業管理服務費和維修基金的使用情況；

　　（三）接受業主、業主會和業主委員會的監督；

　　（四）接受物業管理行政主管部門的監督管理；

　　（五）法律、法規規定的其他義務。

　　第二十四條物業管理服務企業未經業主會同意，不得將物業項目整體轉讓給其他物業管理服務企業管理。

　　物業管理服務企業可以將專項服務委托專業公司承擔。

　　第二十五條物業管理服務企業應當配合街道辦事處、居民委員會工作；協助公安部門維護物業管理區域內治安秩序、制止違法行為。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并協助做好調查和救助工作。

　　政府有關部門、街道辦事處和居民委員會應當支持物業管理工作，不得干預物業管理服務企業正常經營和管理服務活動，不得亂攤派。

　　第四章前期物業管理

　　第二十六條前期物業管理是指業主會成立前，開發建設單位委托物業管理服務企業進行物業管理服務的活動。

　　第二十七條新建商品房出售前，房地產開發企業應當委托物業管理服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業管理服務合同。

　　前期物業管理服務合同至首次業主會確定物業管理服務企業并簽訂物業管理服務合同之日終止。

　　第二十八條房地產開發企業出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同及其內容。購房人購買新建商品房時，應當對前期物業管理服務合同中相關內容予以書面確認。經購房人確認的前期物業管理服務合同，對購房人具有約束力。

　　第二十九條購房人購買新建商品房時，應當簽署業主公約。業主公約的內容不得違反法律、法規和社會公共利益。

　　第三十條規劃、設計新建住宅小區時，應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施，并按照開發建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業管理服務用房，用于物業管理服務活動和業主活動。

　　開發建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業管理服務用房。在物業竣工驗收合格后三十日內，將建成的物業管理服務用房無償移交物業管理服務企業。

　　第三十一條物業管理服務用房屬于全體業主所有，由物業管理服務企業負責維修、養護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　第三十二條開發建設單位應當在新建物業竣工驗收合格后六十日內，向進行前期物業管理服務的企業提供下列文件和資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

　　（二）物業竣工驗收資料；

　　（三）共用的設施、設備安裝使用和維護保養技術資料；

　　（四）物業質量保證文件和使用說明文件；

　　（五）物業管理需要的其他資料。

　　第五章物業使用和維護

　　第三十三條物業在國家規定的保修期限內，由房地產開發企業負責維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設施、設備，由業主負責維修、養護；共用的部位、設施、設備，由物業管理服務企業負責維修、養護。

　　當物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時，業主、使用人或者物業管理服務企業應當及時維修。

　　物業管理服務企業對物業共用的部位、設施、設備進行維修、養護時，相關業主和使用人應當給予配合。

　　第三十四條業主使用物業應當遵守法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。

　　第三十五條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務部門，應當直接為業主提供服務。

　　物業管理住宅小區內的道路、排水設施、垃圾、綠地、樹木、綠化設施、路燈照明設施的維修養護責任，以及物業管理住宅小區內的道路、排水、綠化等設施、設備的大修、更新、改造的具體辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十六條使用物業禁止下列行為：

　　（一）拆改住宅房屋的承重結構，在外墻上拆改、增設門窗，損壞、改變房屋外貌；

　　（二）占用共用部位和消防通道，損壞共用的設施、設備；

　　（三）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料、堆放物品；

　　（四）違章搭建建筑物、構筑物；

　　（五）放置超過安全標準的危險物品，排放有毒、有害物質或者發出超標噪音；

　　（六）亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（七）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；

　　（八）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　（九）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十七條業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。

　　物業管理服務企業應當對房屋裝飾裝修進行監督，對不符合安全要求和影響公共利益的，應當勸阻制止，責令改正。

　　第三十八條利用物業共用的部位、設施從事經營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相鄰業主和業主委員會的同意。物業管理服務企業代表業主會收取的相關收益，應當用于增加維修基金和改善共用的設施、設備。

　　第三十九條任何單位或者個人不得隨意占用物業管理區域內的道路、場地。確需占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業主會同意。

　　業主占用道路、場地停放機動車輛的，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于增加維修基金、改善共用的設施、設備等，具體使用辦法由業主委員會確定。

　　機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理制度。

　　第四十條兩個以上業主的住宅物業和與其結構相連的非住宅物業，應當建立共用的部位、設施、設備維修基金。

　　維修基金管理辦法由市人民政府制定。

　　第六章物業管理服務

　　第四十一條一個住宅小區應當由一個物業管理服務企業進行物業管理服務。

　　第四十二條物業管理服務企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主會簽訂物業管理服務合同。

　　物業管理服務合同應當載明下列主要內容：

　　（一）業主會和物業管理服務企業的名稱；

　　（二）物業管理服務區域范圍；

　　（三）物業管理服務內容；

　　（四）物業管理服務標準；

　　（五）物業管理服務費用；

　　（六）物業管理服務合同期限；

　　（七）違約責任；

　　（八）物業管理服務合同解除條件；

　　（九）雙方約定的其他事項。

　　物業管理服務企業應當自物業管理服務合同簽訂之日起十五日內，將物業管理服務合同報物業管理項目所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。

　　第四十三條物業管理服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列內容：

　　（一）房屋共用部位和設備的維修、養護、管理；

　　（二）共用設施和設備的使用、維修、養護、管理；

　　（三）電梯、智能系統等設備的運行服務；

　　（四）環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；

　　（五）物業裝飾裝修管理；

　　（六）車輛行駛和停放秩序的管理、服務；

　　（七）物業管理區域內秩序的管理、服務；

　　（八）物業資料的管理和查詢服務。

　　第四十四條物業管理服務合同期限屆滿三個月前，物業管理服務企業與業主會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業管理服務合同；不續約的，業主會確定其他物業管理服務企業。

　　第四十五條物業管理服務合同期滿不續約或者解除合同的，原物業管理服務企業應當在合同終止之日起十日內，向業主委員會辦理下列移交事項：

　　（一）物業管理服務費、場地占用費、利用物業共用設施所得收益等余額和財務賬冊；

　　（二）物業檔案資料；

　　（三）物業管理服務用房、場地和屬于業主共同所有的其他財物。

　　新物業管理服務企業確定后，業主委員會應當將前款所列事項移交新物業管理服務企業。

　　第四十六條物業管理服務企業進行物業管理服務，應當遵守下列規定：

　　（一）按照國家和本市規定的技術標準和服務規范、物業管理服務合同、物業管理服務年度計劃，提供物業理服務；

　　（二）書面告知業主、使用人對共用的部位、設施、設備的使用方法和注意事項；

　　（三）對物業管理服務區域進行全面巡視和檢查，定期對共用的部位、設施、設備進行維修、養護；

　　（四）發現共用的部位、設施、設備損壞時，立即采取措施，進行維修；

　　（五）接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理；

　　（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業管理資料；

　　（七）發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主會和有關行政管理部門報告；

　　（八）按照物業管理服務合同，做好其他物業管理服務事項。

　　第七章物業管理費

　　第四十七條物業管理實行服務。物業管理費包括物業管理服務費、特約服務費和代辦服務費。

　　第四十八條物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業管理服務費，由業主會、房地產開發企業與物業管理服務企業在政府指導價格范圍內自主協商確定；其他住宅和非住宅物業的物業管理服務費，由業主會、房地產開發企業與物業管理服務企業協商確定。

　　第四十九條普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標準由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定，并向社會公布。

　　確定和調整普通住宅物業管理服務費的政府指導價時，應當采取各種方式聽取群眾意見。

　　第五十條物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月交納。

　　第五十一條在前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后的物業管理服務費，由業主承擔；開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

　　物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費，由開發建設單位交納。

　　第五十二條個別業主或者使用人可以將物業管理服務合同以外特約服務事項委托物業管理服務企業，并支付特約服務費。

　　第五十三條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業服務部門，可以將服務和收費事項委托物業管理服務企業并支付代辦服務費。

　　第八章法律責任

　　第五十四條業主、業主會、物業管理服務企業、房地產開發企業之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向物業管理行政主管部門申請調解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十五條業主、使用人、業主委員會和物業管理服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門投訴。

　　物業管理行政主管部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實、并依法處理。

　　第五十六條開發建設單位違反本條例第三十條第二款規定，未向物業管理服務企業提供物業管理服務用房的，物業管理行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，暫扣售房許可證，并處以一萬元以上十萬元以下罰款。

　　開發建設單位違反本條例第三十二條規定，未向前期物業管理服務的企業提供文件、資料的，物業管理行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，處以一萬元以下罰款。

　　第五十七條物業管理服務企業有下列行為之一的，物業管理行政主管部門責令限期改正，予以警告，降低資質等級，并可按照以下規定處以罰款：

　　（一）違反本條例第二十一條規定，未按照資質等級從事物業管理服務活動的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　　（二）違反本條例第二十四條第一款規定，將物業項目整體轉讓他人的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　　（三）違反本條例第四十二條第三款規定，未辦理合同備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款；

　　第五十八條業主、使用人違反本條例第三十三條第三款規定，拒絕、阻礙物業管理服務企業對物業共用的部位、設施、設備進行維修養護的，物業管理服務企業可以向人民法院提起訴訟，排除妨害。造成損失的，業主或者使用人應當承擔賠償責任。

　　第五十九條違反本條例第三十六條規定，有下列行為之一的，物業管理行政主管部門責令改正，并可以按照以下規定處以罰款；給他人造成損失的，應當給予賠償：

　　（一）拆改住宅房屋的承重結構的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

　　（二）占用共用部位，損壞共用的設施、設備的，處以三萬元以下罰款；

　　（三）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料的，處以一萬元以下罰款。

　　當事人逾期不改正的，物業管理行政主管部門下達恢復原狀的決定，并可申請人民法院強制執行。

　　違反本條例第三十六條規定，占用消防通道，放置超過安全標準的危險物品，違章搭建建筑物、構筑物，排放有毒、有害物質或者發出超標噪音，亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，侵占、毀壞綠地、樹木、綠化設施的，公安、規劃、環保、市容環衛、園林等行政部門按照國家和本市的有關規定予以處罰。

　　第六十條當事人對物業管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第六十一條物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章附則

　　第六十二條業主公約和業主會章程的示范文本，由市物業管理行政主管部門制定；物業管理服務合同和前期物業管理服務合同的示范文本，由市物業管理行政主管部門會同市工商行政管理部門共同制定。

　　第六十三條未實行物業管理的原有住宅區，參照本條例逐步實行物業管理。

　　第六十四條本條例自20xx年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府頒布的《天津市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。

物業管理條例9

　　一總則

　　第一條為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《蘇州市物業服務收費管理實施細則》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

　　第三條本細則所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

　　物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

　　第四條尊重業主對物業共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。

　　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第五條市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。

　　二物業公共服務收費管理

　　第六條物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　? 第七條普通住宅前期物業公共服務收費實行政府指導價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的“菜單式”收費管理制度過渡，并適時調整和定期公布。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準收費標準詳見附件1，具體執行標準可上下浮動20%。

　　價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對本市物業服務標準以及相應的收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　第八條新建普通住宅物業銷售之前，建設單位應當依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。普通住宅前期物業公共服務收費標準應在政府指導價范圍內確定。

　　物業服務企業應在簽訂《前期物業服務委托合同》后10個工作日內持以下材料向價格主管部門備案：

　　(1)住宅區前期物業公共服務收費備案表;

　　(2)物業管理行政主管部門出具的物業服務合同備案證明;

　　(3)前期物業管理協議選聘審批表或前期物業服務招投標中標單位確認書;

　　(4)物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件;

　　(5)招標文件、投標文件;

　　(6)前期物業管理委托合同、前期物業管理服務協議。

　　新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。

　　前期物業管理期間變更物業服務企業的，應向物業管理行政主管部門備案。物業公共服務收費標準發生變化的，應同時向價格主管部門備案。

　　第九條滿足業主大會成立條件業主大會尚未成立的，普通住宅物業公共服務收費標準因成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在區鎮組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

　　業主大會成立后，普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十條各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區區域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。

　　住宅經批準改變用途用于經營的，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

　　業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

　　對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業，公共服務收費標準可由業主與物業服務企業協商確定。

　　第十一條物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十二條物業公共服務費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

　　(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)綠化養護費用;

　　(5)秩序維護費用;

　　(6)物業服務企業辦公費用;

　　(7)物業服務企業的固定資產折舊;

　　(8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(10)經業主大會同意的其他費用;

　　(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第十三條住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

　　物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設備使用的房屋等。

　　非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

　　第十四條業主、物業使用人自辦理房屋交付使用手續之日起，應按物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。

　　物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權證登記面積的50%收取);尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用可以由物業使用人交納，但業主負連帶交納責任。

　　第十六條新建住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

　　第十七條物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過12個月。

　　三汽車停放收費管理

　　第十八條汽車停放費，是指物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務人員費用;

　　(2) 車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)秩序維護費用;

　　(5)法定稅費等。

　　車位租金，是指車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　第十九條住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮住宅小區內汽車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調整。?

　　第二十條物業管理區域內業主共有、專有、專用、人防的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

　　同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

　　第二十一條占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

　　業主大會成立前，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。

　　第二十二條汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。住宅小區汽車停放費和車位租金具體收費標準詳見附件2。

　　納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的汽車停放位，汽車停放費由建設單位承擔。完成交付業主的，自辦理交付手續之日起，汽車停放費由業主承擔。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準詳見附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定使用。其管理辦法按照省、市有關規定執行。

　　第二十四條對進入住宅區進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修、環衛等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取車輛停放費。

　　四其他服務收費管理

　　第二十五條特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務所收取的費用。

　　特約服務收費標準實行市場調節價，由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第二十六條代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

　　代辦服務收費標準實行市場調節價，由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第二十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業服務企業向委托單位收取手續費，不得向業主、物業使用人收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

　　第二十八條代收代交費用，是指物業管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

　　代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的'業主)、物業使用人應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。

　　物業服務企業可以按照約定向業主、物業使用人預收一定數額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。

　　第二十九條裝修垃圾清運費，是指業主或物業使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點后，由物業服務企業或專業清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發生的費用。收費標準按建筑面積3元/平方米執行。

　　第三十條物業交付使用后，物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規定執行，沒有規定的按照約定執行。

　　物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要，向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主或物業使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

　　新建住宅小區實行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主、物業使用人另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應當免費為每車配置1張出入證(卡)。

　　物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。

　　第三十一條? 利用業主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

　　五行為規范

　　第三十二條　物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定，加強價格自律，規范服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主、物業使用人提供質價相符的服務，并接受業主、物業使用人監督。業主、物業使用人對物業服務情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

　　物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

　　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主可以請求業主委員會監督履行，或者向區鎮、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第三十三條　物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業、物業管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的監督。

　　新建住宅物業銷售時，建設單位應將上述物業服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。

　　第三十四條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。

　　物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業管理區域內顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費收支、經營設施收益收支、代收代交費用分攤等情況，接受業主、物業使用人、區鎮的查詢和監督，每次公示時間不少于15天。

　　實行包干制計費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。

　　實行酬金制計費方式的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業服務合同約定執行。

　　第三十五條業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主、物業使用人違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依據物業服務合同的約定，依法追繳。

　　物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。

　　第三十六條物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十七條物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　六監督管理

　　第三十八條價格主管部門應當對實行政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業行為的監管。

　　物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理，及時處理物業服務投訴。

　　物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

　　第三十九條價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規予以處罰：

　　(1)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(2)不按照規定提供服務而收取費用的;

　　(3)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(4)強制或變相強制服務并收費的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

　　(6)不按規定實行明碼標價的;

　　(7)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

　　(8)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

　　第四十條價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理和監督物業服務收費的，由上級價格主管部門、物業管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　七附則

　　第四十一條服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的，繼續按原約定執行。

　　第四十二條本細則由市物價局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第四十三條本細則自20xx年1月1日起執行，《市政府關于印發昆山市物業服務收費管理實施細則的通知》(昆政規〔20xx〕16號)同時廢止。

物業管理條例10

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，落實稅收優惠政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理體制，形成公開、公平、公正的市場競機制，鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第四條省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　各級人民政府有關行政主管部門，按照各自職責，負責物業管理活動的監督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協同房產行政主管部門對轄區物業管理工作進行指導、監督。協調物業管理和社區管理的關系;協調建設單位與物業服務企業、業主與物業服務企業的關系，有關專營單位與物業服務企業的關系;負責轄區業主大會和業主委員會的組建和換屆選舉工作，對業主委員會日常活動進行指導、監督。社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

　　第六條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第二章業主、業主大會與業主委員會

　　第一節業主

　　第七條房屋的所有權人為業主。本條例所稱的業主包括：

　　(一)房屋所有權證登記的房屋所有權人;

　　(二)依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人;

　　(三)尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。

　　第八條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的.工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第二節業主大會籌備

　　第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　建設單位或物業服務企業應當將業主入住情況書面報告房地產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。符合下列條之一的，應當成立業主大會：

　　(一)交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上;

　　(二)已入住戶數比例達到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用滿兩年。

　　第十一條符合首次業主大會召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府接到報告后，應當及時會同房地產主管部門在三十日內組建業主大會籌備組。

　　建設單位或物業管理企業的報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

　　(一)物業管理區域劃分證明;

　　(二)建筑物規劃總平面圖;

　　(三)綠化竣工總平面圖;

　　(四)交付使用附屬設施設備備案證明;

　　(五)物業服務用房配置證明;

　　(六)專項維修資金繳存證明;

　　(七)業主名冊;

　　(八)成立業主大會必需的其他文件資料。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業主可以聯名向縣(區)房屋主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面要求。

　　第十二條業主大會籌備組由業主、街道辦事處或鄉鎮人民政府、開發建設單位代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十三條業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

　　(五)確定首次業主大會會議表決規則;

　　(六)做好首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告。

　　業主大會籌備組應當自組成之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

物業管理條例11

　　服飾儀表

　　1、工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無明顯污跡、破損；

　　2、除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、胸牌統一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、領帶平整、端正；

　　5、工作服嚴禁混穿；

　　6、西裝制服必須符合西裝禮儀進行穿戴；

　　7、維修人員現場作業應著操作服；長袖工作服不能挽起；

　　8、女員工飾物不外露，著肉色襪，禁止穿通花、花邊類襪；

　　9、男員工頭發不過耳；

　　10、各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場所

　　1、無灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、離開辦公位時坐椅歸位；進出辦公區域隨手關門；

　　3、下班前關閉電腦主機及電源；

　　4、最后離開工作區域者，必須將區域的燈、電器等關閉；

　　傳真

　　1、收、發傳真注明發、收件人全名、傳真號、頁碼、順序

　　培訓會議

　　1、準時參加會議和培訓；

　　2、請假提前通知組織者；

　　3、會議前應將手機、CALL機關掉或調整在震動狀態；

　　4、會議中盡可能不隨便進出，避免或減少打擾他人的行為或言語；

　　5、會議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、最后離開者將會議場所的燈、電器等關閉。

　　接聽電話

　　1、電話三聲內以最快的時間接聽；

　　2、接聽電話首先問好然后報部門（可使用簡稱）及姓名；

　　3、鄰座無人應主動代接并記錄、轉告；

　　4、應清楚來電方何人、何事、回訪聯系電話或方式，必要時做好記錄；

　　5、代接的電話應以最快時間轉告他人，必要時做留言便條；

　　6、語言溫和、態度禮貌；

　　7、后于對方掛線；

　　樣板會所類

　　樣板間銷售廳

　　1、電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態。

　　2、地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質地物品無銹跡；

　　3、物品、設備與《物資清單》帳物相符；

　　4、物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、飲用水、水杯備用充分；

　　6、房間禁止抽煙；

　　7、未經允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會所

　　1、會所環境、器具、用品衛生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛生要求；

　　2、確保會所服務各設施、配置物品完好無損，正常使用；

　　3、熟悉本崗位的操作流程；

　　4、微笑服務，儀容整潔；

　　5、主動細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務需求；

　　6、引導顧客安全、適當使用各種設施；

　　7、優質高效地滿足顧客提出的會所可提供的服務項目的要求；

　　8、保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會所沒有的服務要求應向上級匯報；

　　9、各項服務單據記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、各項采購、消耗、物品領借用等手續齊全，登記完整準確，帳物相符，無差錯；

　　11、各類引導牌、餐牌、設施、配件等標識內容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、各崗位人員言行、舉止規范必須符合該會所管理制度的要求；

　　裝修維修類

　　裝修

　　1、現場張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀的裝修現象；

　　4、嚴禁同時進行燒焊與木工作業；

　　5、門窗花飾按統一款式制作，安裝符合要求；

　　6、埋設電線、信號線必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、臨時線路電源必須裝設開關板，負荷與開關容量符合電氣技術要求；

　　8、下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、管道檢查口處必須預留維修口；

　　10、消防設施不得改動、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、改動安防系統必須按程序申請；

　　12、中央空調系統改動必須按程序進行過審批；

　　13、施工現場嚴禁明火；

　　14、必須配兩個以上（足量）的滅火器；

　　15、垃圾必須袋裝、清運到指定地點或自行運離小區；

　　16、施工時間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返修

　　1、接到報修時作好記錄，不得推諉，專人通知施工單位；

　　2、接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、進入室內返修前，須征得業主同意；

　　4、在規定時間內到達返修現場并完成返修；

　　5、文明施工，不動用業主物品；

　　6、收工須清理、清潔現場，關閉門窗、開關；

　　7、損壞設施，照價賠償。

　　家政維修

　　1、維修前，準備齊相關工具和材料；

　　2、嚴格執行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、需要動用業主物品須征得業主同意，嚴禁接受業主禮品、贈品；

　　4、工作現場必須保持整潔，盡量不影響業主正常生活；

　　5、操作過程中如有疑點及時記錄并與業主溝通確認；

　　6、較大收費項目與業主協商，達成一致后方可提供；

　　7、維修完畢了解客戶是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、收拾完工具材料，并清理、清潔現場；

　　9、全部完成后須請業主在維修服務單上簽字確認；

　　安全管理類

　　通則

　　1、按各崗位要求著裝及裝備；

　　2、熟悉小區或大廈內的重要部位；

　　3、熟悉崗位操作流程；

　　4、清楚本崗位禮儀規范；

　　5、熟悉對應急、突發事件的處理、協調程序嚴格執行交接班制度；

　　6、質量記錄填寫規范；

　　7、當天第一次遇公司領導和部門經理應敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、值班期間設備正常；

　　2、熟練操作監控、消防中心的各類設施、設備；

　　3、中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經部門經理審批資質；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來電、內部人員交代須協調他人完成的服務事項有記錄、有跟蹤、有結果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規定的應傳達的信息，確保通知到相關人員，無遺漏；

　　8、中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、各類設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、異常情況及時調整監控鏡頭錄象，調配人員跟進，確保有記錄、有結果；

　　11、無堆放與工作無關的物品；

　　12、當值期間嚴禁從事與崗位無關的任何事項，如瞌睡、聊天、看書；

　　大廈類物業的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、按照巡邏路線和時間要求進行巡邏并簽到；

　　2、各類設施、設備的檢查到位，無遺漏；

　　3、異常情況及時報告或處理；

　　4、保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、熟知小區、大廈的裝修和入住情況；

　　2、清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、高標準，嚴要求監督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、監督抽查的停車憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、面帶微笑，主動迎候賓客；

　　2、看到手提重物顧客主動協助送至電梯口；

　　3、逢雨天應主動為顧客開車門、打傘；

　　4、準確登記外來郵件；

　　5、嚴格執行物資放行管理制度；

　　6、保持大堂整潔干凈；

　　7、制止不文明的行為。

　　車場巡邏崗

　　1、保證車場車輛停放有序；

　　2、指揮車輛動作標準規范；

　　3、場內車輛登記準確，新損車輛記錄齊全并通報車主；

　　4、指揮車輛及巡查時確保自身安全。

　　車場出入口崗

　　1、車輛進出敬禮且動作標準、規范；

　　2、任何車場進出均須發放和回收憑證；

　　3、收、發卡均站在車輛方向盤一側；

　　4、車輛放行嚴格實行核人、核車、核證，收、發卡動作迅速；

　　5、保障出入口通道暢通；

　　6、現場停車費現金超過￥500元時必須按要求上繳財務并換回憑證；

　　7、票據、記錄完整，發現駛出的車輛有任何異常必須嚴格登記、核實、上報，確保無誤后方可放行；

　　8、確保停車憑證編號、原子章、登記內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　9、車場出口無車輛放行時必須保證地樁牢固插在樁孔內

　　清潔類

　　通則

　　1、地面無煙頭、無雜物、無積水，無污跡；

　　2、墻面、天花無蜘蛛網、無污跡；

　　3、各種游樂設施、標識無灰塵、擺放整齊；

　　4、垃圾入桶，不超載，無異味，無蚊蠅滋生；

　　5、需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、排水管、井內無雜物，排水暢通，無堵塞；

　　外圍

　　1、室外公共設施、場所無損壞、目視無塵；

　　2、綠化帶、花池:無煙頭、無枯枝落葉、無雜物；

　　3、大理石:無明顯腳印、無油漬、污跡；

　　4、公園桌椅：手摸無灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、噴泉水池：水質不渾濁、無青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、宣傳欄：無明顯灰塵，張貼的內容整齊、美觀；

　　室內

　　1、地面、級梯無污跡、無雜物；

　　2、天花：無蜘蛛網、無明顯灰塵；

　　3、電梯：轎箱內外無塵無污、無手印；溝槽無砂粒、污垢；

　　4、宣傳欄：無塵無污；張貼內容整齊、美觀；

　　5、電梯門、天臺門、設備房門：無塵無污；

　　6、各類標識、按鍵、對講電話：無灰塵、無污跡；

　　，物業管理條例之物業現場管理標準（非表格版）

　　7、天臺、雨棚：無雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、通道暢通無雜物、地面無明顯灰塵；

　　2、公共設施：目視無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網；

　　3、排水暢通、無積水。

　　洗手間

　　1、地面、鏡面、臺面無水跡、污跡；

　　2、便池無污垢、異味；

　　綠化類

　　通則

　　1、無明顯病蟲害，無積水，無死樹死苗，修剪合理美觀；

　　2、植物無枯枝枯葉；

　　3、黃土不直面向天；

　　4、長勢旺盛；

　　5、主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、喬木

　　7、樹干正常生長挺直；

　　8、骨架均勻，樹冠完整；

　　地被植物

　　1、草坪目視平整，無明顯雜草；

　　2、草坪長勢良好，濃綠，長度不超過4CM

　　花壇

　　1、搭配得當，層次分明；

　　2、泥土不染花葉，不外露；

　　3、整體布局美觀、耐看。

　　消殺現場

　　1、投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、外圍及綠化帶無鼠洞。

　　3、無明顯四害活動；

　　4、下水道、污水井無明顯蚊蠅。

　　5、夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。

　　公共設施類

　　通則

　　1、責任人、設施標識明確、清晰；

　　2、無生銹、無掉漆，保養檢查記錄完整；

　　3、管網有流向指示，閥門標明醒目的開關狀態（常開、常閉等）；

　　4、危險部位（件）、狀態有保護及醒目的、符合專業要求的警告標識。

　　停車場設施

　　1、入口處必須設置 “車輛駛入請登記”及符合要求的“停車場收費標準”標示牌；

　　2、車庫入口有符合本小區實際的限高、限速標識；

　　3、停車場內必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；

　　4、地面、墻面指示標線劃線規范、符合專業要求；

　　5、應設崗亭，停車場“三證”齊全有效；

　　6、入口設立明顯的標志，寫明停車場的名稱、性質、類別；

　　7、符合“三公開”制度，即有公開車場責任人、公開收費標準、公開管理員姓名；

　　8、崗亭內備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、道閘運行正常，無松動變形、升降順暢；

　　10、倒車架安裝牢固，不松動；

　　11、地下車場指示燈，指示箱工作正常。

　　化糞池

　　1、化糞池有容積標識；

　　2、糞池蓋板牢固、無堵塞，無污水溢出，無異味逸出。

　　泳池

　　1、游泳池內池水清澈干凈無異味;

　　2、泳池周圍無鋒利有棱角硬物；

　　3、泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、配有足量的救生員。

　　娛樂設施

　　1、完好無破損；

　　2、連接部位結實，無松脫，轉動部位有防護罩；

　　3、有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、水位觀察管有標記，能觀看到水位；

　　3、溢流管、進水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、泄水口、排氣孔有防蟲網罩；

　　7、進出口門正常上鎖；

　　8、確保水質符合供水要求，無紅蟲、泥沙；

　　9、無滲漏、無銹跡、無異響；

　　10、環境整潔干凈，無明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、外觀完好無缺損；

　　2、溝、渠、井、蓋的面板完好，無破損，所有面板保證車輛駛過無明顯聲響；

　　3、表面基本清潔、無明顯銹跡、油跡；

　　4、顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀瞻；]

　　5、配置的照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、墻面無明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、道路整潔，地磚或大理石無松動、破爛、缺損；

　　3、路面無違章占用，地面警戒線和交通標識清晰；

　　4、戶外招牌和射燈整潔、統一，安裝牢固。

　　5、無明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、泵井內無污泥；

　　2、運轉時無異響和震動；

　　3、溢位器正常完好，無失控和誤報現象；

　　4、電源控制箱各控制開關正常并處在自動控制狀態；

　　5、控制箱各種信號指示正常、布線整齊；

　　公共設施類

　　廣場噴泉

　　1、水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；

　　2、水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；

　　3、噴水正常，噴口無堵塞；

　　4、池底清潔無明顯雜物、枯葉；

　　5、無明顯異味。

　　防雷設施

　　1、避雷帶、避雷針連接點牢固，無彎曲、松脫斷裂；

　　2、避雷帶、避雷針處無雜物堆放或懸掛物。

　　3、無明顯銹跡；

　　4、符合避雷系統技術要求。

　　公共照明

　　1、燈具燈罩完好，無松動。

　　2、使用中無閃爍，無噪聲，無異常振動。

　　3、發熱量大的燈具，保證燈具周圍無可燃、易燃物品。

　　4、配電箱布線整齊，箱體及開關有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、燈具目視符合清潔要求。

　　防火門

　　1、正反兩面標識良好；

　　2、門把手完好。

　　3、閉門器力度適中，能正常使用；

　　4、能正常開閉；

　　5、設置有門禁系統的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、通道暢通無雜物；

　　2、設置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、通道內照明、送風、排風良好；

　　4、消防器材狀態良好。

　　消防設施

　　1、防火卷簾門、煙感、溫感正常使用，測試時消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、對講電話能正常使用，標識和使用說明清晰、完整、干凈；

　　3、警鈴、風閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、滅火器有效、完好；

　　6、所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設施

　　1、能正常完好使用；

　　2、閥門能正常開、閉（自動、手動）；

　　3、閥門有常開（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、有搶修電話標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、煤氣泄漏探測器完好。

　　門禁設施

　　1、門禁通話時聲音清晰，無雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、門禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；

　　3、門禁安裝牢固，布線規范；

　　4、中心能提取門禁讀卡記錄；

　　5、標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類設備房

　　通用標準

　　1、設備房門上有相應設備房標識；

　　2、設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；

　　3、設備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整；

　　4、配備足夠的'滅火器和應急燈，通風良好；

　　5、設備房內的負荷開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；

　　6、設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉動部位有防護罩；

　　7、設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確；

　　8、所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、配電柜、配電箱有明顯標號；每個配電箱配電使用要有標識，

　　2、配電柜、配電箱內布線規范，整齊，接線無松動。

　　3、溫度應保持在40℃以下。

　　4、配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。

　　6、配電計量總表鉛封完好。

　　7、配電房接地線緊固，無斷裂情況。

　　8、變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調設備

　　1、主機正常運轉無異響和震動。

　　2、制屏（現場控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、保溫到位、完好，無滲漏水現象；

　　4、主機溫度不超過允許的設計溫度。

　　電梯轎廂

　　1、確保正常使用；

　　2、門機、內飾、轎頂表面清潔、明亮，無手印、污跡；

　　3、各按鈕、按鍵、照明燈具、風扇等完好、干凈，無異響；

　　4、電梯準運證副本有效；

　　5、各類標識（火警、搭乘須知、開關門、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、溫度應保持在40℃以下，降溫通風設備正常使用，并保證達到節能降耗措施和要求；

　　2、電梯盤車操作作業指導書有效、清晰；

　　3、盤車救援工具完好、齊全；

　　4、電梯機房內張貼運行準用證副本2；

　　5、分承包方的保養計劃書有效、清晰完整；

　　6、懸掛有政府主管部門頒發的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、維修保養監督檢查能正常履行，記錄與計劃內容要求一致；

　　8、故障維修記錄全面、詳盡、真實。

　　發電機

　　1、發電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開關裝置；

　　4、蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；

　　6、正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置；

　　7、發電機接地線緊固。

　　二氧化碳（CO2）設備

　　1、二氧化碳稱重裝置報警正常，氣瓶無漏氣失重情況；

　　2、系統無失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無損；

　　3、各防護區手動/自動選擇開關正常，工作狀態中的指示燈亮；

　　4、日常檢查時，把開關打到手動控制上。

　　，物業管理條例之物業現場管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類設備房

　　1、泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、各種開關處于自動狀態，自動、手動切換正常；各種泵運轉時無異響和震動；

　　3、濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。

　　泳池泵類設施設備

　　1、各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、沙缸壓力表在水泵運行時應保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、各種開關工作時處于自動狀態，自動、手動切換正常；

　　5、各種泵運轉時無異響和震動；

　　6、現場無滲漏、油跡、水跡。

　　風機房

　　1、風機配電箱保持在自動位置，配電箱內接線規范；

　　2、風機運行時無抖動現象，軸承位置無異響。

　　3、能在控制中心控制送風機啟停。

　　消防監控中心

　　1、錄相畫面清晰；

　　2、錄象鏡頭切換時間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個切換循環中至少一次；

　　3、錄象帶更換時間定時，并統一保管；

　　4、各端口接線規范、牢固，各接入接出線有標識；

　　5、中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、聯動柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開關，所有指示燈發光；

　　7、備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領用有詳細記錄；

　　8、存有的相關法規、條例，公司、維修單位電話表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、消防工具箱內消防器材擺放整齊，完好；

　　10、至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發行、掛失由專人管理，且記錄詳細、準確，無遺漏。

　　作業類

　　高空作業

　　1、作業人員須執有效的《高空作業許可證》；

　　2、有六級以上大風、大雨、雷電等天氣惡劣情況時嚴禁高空作業；

　　3、高空作業時，須使用安全帶，地面有專人監護；

　　4、作業地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、清洗樓宇外墻時，應提前向用戶發出通知表明相關事項；

　　施工管理

　　1、施工地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、施工完畢及時清理現場

　　現場標識

　　1、現場標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、標識擺放、掛置位置要統一、適當，符合工作內容要求，保證醒目、干凈；

物業管理條例12

　　以《條例》的形式規范業委會運作

　　目前無錫已有備案成立業委會的小區約有350個，約占全市小區的1/3。一些運作不規范的業主委會屢屢出現"違規"行為，比如業委會成員自己帶頭不交物業費，享受各種"特權";業委會成員以學習的名義去外地旅游等。

　　《條例》首次對業主大會籌備組、組成人員、業委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環節和流程進行了逐一規定，具體細化了業主委員會的任職條件和要求，并首次將個人誠信納入業主委員會任職條件之中。

　　《條例》第14條對業主委員會換屆工作作了新的規定，明確了業主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。并明確了自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業服務企業;(二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

　　為解決當前一些業主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經費不公示等主要問題。《條例》第16條對業主委員會換屆時的工作經費和經營性收益等情況進行審核作了明確規定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。

　　將物業服務企業建立誠信檔案寫進條例

　　業主依據物業服務合同約定交納物業費的同時，物業服務企業也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業主明明白白消費。

　　其次，針對當前1000多個小區中，物業公司項目經理隨意調整所引發的小區不穩定現狀，《條例》規范了物業服務企業誠信服務經營，明確規定了失信行為及處罰措施，促進物業服務企業規范服務，也彌補了我市去年以來實行物業管理誠信體系的法律依據。

　　今后，物業服務企業的誠信檔案將作為企業管理的重要手段。

　　提出小區停車位應合理租售

　　一面是小區地下車庫停放的車輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業管理的一大難題。《條例》明確了，"建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主;業主要求承租車位、車庫的'，建設單位不得只售不租，期滿后可以優先續租"，并進一步強調，"車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。"

　　《條例》還明確，"劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業管理區域內顯著位置公示。小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫。"也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可按照規定出售。目前，無錫也在起草有關小區停車位的規范性文件，進一步細化操作程序。

　　將墻面滲水納入應急維修項目中

　　房屋專項維修資金是房屋的養老錢，用這筆錢，必須符合兩個"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實。

　　省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

　　為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過業主大會對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開業主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

　　明確規定舊住宅小區與拆遷安置房的管理

　　《條例》明確了經整治改造的舊住宅小區有條件的應實行物業管理，業主應當承擔相應的物業管理費。

　　面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》也規定了應當參照商品房小區物業管理，對小區的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業管理過渡打下基礎。

物業管理條例13

　　在春暖花開的三月，公司安排工程領班和我兩人去杭州一商業寫字樓——聯銀大廈為期一周的學習。我們所管理的樓盤是單一業主，和他們是完全不同的。一周下來，受益匪淺。總結起來有以下幾點。

　　一、文檔的管理。文檔的管理也是很重要的一個方面，是質量文件和服務標準的一項重點內容。來之前就聽說聯銀大廈管理處已成立三年，各類文檔都很齊全。在06年的服務標準實施評審中，他們得了第一。所以公司安排我來學習。他們專門安排一位管理人員來整理文檔。根據自己的情況分了三大類即管理檔案、業主檔案、外來文件，一共有三十個文件夾。各類文件序號排列清楚整齊，想找哪類文件很快就能找到。由于我們管理處才成立剛剛一年，有些文檔還部夠齊全，而且有些歸類紊亂，以他們的做標本，以后我們也能使文檔更加完善。

　　二、物業相關收費。由于我們管理處是單一業主，物業管理費都是直接轉帳到我們公司帳戶，不經過我們這些管理人員之手，而水電費等也不要我們代收，這樣我們就輕松很多。而我又是第一次接觸物業管理，對于物業費的收繳，也只是學習了理論知識。這次到聯銀大廈實習，親自實踐了一回。有些業主是物業費和水電費一起繳，一次性可以完成，而有些業主卻是一樣一樣的繳，而且有些業主是一次繳一點，這最是麻煩，更氣人的是，有些業主提出一些不正當理由拒繳物業費，這就需要我們管理人員有足夠的耐心和他們溝通解釋。通過實踐我又學到了一個溝通的技巧，作為物業管理行業，最需要的就是以業主為重，服務第一，有效溝通。

　　三、基礎設施設備。對于設備管理，我在實習中看到，聯銀大廈管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;各種設備都有詳細的臺帳記錄。翻開他們的檢查記錄，定期檢查、保養、維修、清潔一一詳細記載。李主任親自帶我去了設備機房，地面是如此干凈，由于商鋪目前還沒有出租出去，一至三層空置，中央空調一直未開啟，但是這些空調控制設備卻擦的很干凈。地下兩層停車場，進出口標志牌清晰，自行車、電動車和汽車停車區域劃分明確，各類車輛整齊有序停著。而他們的車管員也會些交通手勢，在上下班高峰期，正確指揮地下車出入。

　　四、人際關系處理。管理處和業主建立良好的關系，目前有一百多個公司在大廈內辦公，管理人員對業主都很熟悉，大部分都清楚的記得他們在哪個房間辦公。我在的這幾天里，看到經常有業主來管理處談工作、聊天，儼然一家人似的。

　　管理處各部門人員關系也很融洽。在休息時我看到幾個部門的員工在一起下棋、看電視、聊天，有時工程人員帶的飯，拿到保潔部保潔人員幫忙用蒸飯煲熱好。

　　五、關心員工生活。聯銀大廈管理處很關心員工生活，在保安監控室，有兩臺顯示器畫面跳動很厲害，保安部就讓監控崗調整小休一會，避免眼睛過度疲勞。在休息室買了電視、象棋、撲克和健身器材。這些豐富了他們的業余生活。聽李主任說，他們準備在夏季來前給住宿的員工裝幾個電扇，使員工能休息好，工作有精神。李主任得知我們到他們管理處來學習后，第一想到的就是我們的吃住問題。等我們到了之后，利用中午休息時間，他就安排人員帶我們去了附近一個旅社，為我們找了一間既清潔安靜又便宜的房間。這些都是我親身感受，也是為其所感動的。

　　一周時間很快過去，我們帶著收獲而歸。我們將借鑒他們的優點來完善的自己的管理。而我，也將不斷提高自己的能力，使個人工作有更出色的表現。

　　隨著物業管理工作在居民生活中的不斷深入，提供客戶滿意的服務成了物業管理企業保持絕對競爭優勢的首要法碼。要想贏得客戶、贏得市場，就要不斷提高服務質量和管理水平，而往往客戶對服務的認可源于提供服務者的真誠。為此，實業分公司對我們開展了一系列的物業管理師方面的培訓、學習，本人積累了如下心得體會：

　　一、文檔的管理

　　文檔的管理是很重要的一個方面，是質量文件和服務標準的一項重點內容。老師先給我們講述了文檔管理的內容和文檔管理規范，然后帶我們參觀了蕪湖市幾家比較有名的物業管理小區的文擋管理。耳聞不如所見!他們專門安排一位管理人員來整理文檔，根據自己的情況分了三大類即管理檔案、業主檔案、外來文件，一共有三十個文件夾。各類文件序號排列清楚整齊，想找哪類文件很快就能找到。而且文件夾里面的內容齊全。

　　二、信息溝通

　　其次，變“純粹服務為“與業主互動。單純的提高服務質量，一切按自己的管理要求去進行物業管理往往會造成與業主的工作之間的摩擦，由于業主需求的多樣性和環境文化意識的增強，促使他們對服務品質的提高有著不同的需求。古人云：“感人心者，莫先乎情。當前，業主對物業管理的需求呈現廣泛的多樣性，要想贏得業主的認可除了不斷提高我們的服務水準還必須以誠待人，以情動人，其核心就是提高個性化的服務，而通過建立業主需求檔案，能及時了解、掌握、挖掘業主的需求，以便為業主提供更廣泛的服務。另外，在日常相處中加強與業主的'溝通，對收集到的意見，做好整理和篩選，進行分類處理，并及時反饋，持續改進，重視業主的感受，融入業主的情感。

　　三、物業管理設施、設備

　　物業設備既包括室內設備，也包括物業紅線內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業設備的主體，是物業全方位管理與服務的有機組成部分。在設備管理上蕪湖市物業小區建立和完善設備管理制度，并對各類設備都建立設備卡片是一大亮點。各種設備都有詳細的臺帳記錄。翻開他們的檢查記錄，定期檢查、保養、維修、清潔一一詳細記載。我們參觀去了設備機房，地面及設備上是一塵不染。地下兩層停車場，進出口標志牌清晰，自行車、電動車和汽車停車區域劃分明確，各類車輛整齊有序停著。而他們的車管員交通手勢規范，在上下班高峰期，正確指揮地下車出入。最后，將“小團體融入“大社會。物業管理工作服務的有效開展離不開三類資源。一是社會資源，包括政府、街道、社區、治安、環衛、供應商和潛在服務對象等的支持。二是自身資源，即指自身所管理的物業的各類服務信息、服務設施設備的共享。三是業主資源，業主是一個龐大的群體，其消費需求和潛在資源是物業管理工作服務企業擴大經營的源源不斷的動力。只有將我們這一“小團體真正融入到整個“大社會中去，構建和諧共處的生存環境，才能不斷發展我們的“小團體，在電信主業的關聯交易外去拓展更多的社會業務，來發展我們的企業的生存能力和抗風險能力。使企業員工能從中獲得更大的利益。

　　四、物業法律、法規

　　上世紀八十年代物業管理行業在我國南方興起，現在已在全國形成規模，并走向規范。國務院根據我國國情制定頒布了《物權法》和《物業管理條例》，從而為物業公司與業主正確處理糾紛提供了依據。通過學習我們了解到物業管理法律體系的幾個方面：一是建立房屋及維修管理的法律、法規和規章;二是建立設備設施管理法律、法規及規章;三是建立環境衛生管理的法律法規及規章;四是建立保安保衛、消防管理的法律法規及規章;五是建立行業管理辦法;六是建立業主委員會的管理辦法;七是建立覆蓋各類行業的管理法規及規章。

　　五、創建物業管理品牌

　　業主的滿意源于優質的服務，優質的服務源于真誠的投入。只要我們切實為客戶著想，真誠會如潺潺細流，滋潤人的心田;只要我們給予客戶真誠的幫助，信任與支持也會相應而來。只有真誠服務，不斷拓寬工作思路，不斷開展細致入微的特色服務，營造高質量的人文居住環境，才能在眾多物業管理企業中樹立有特色的物業管理工作服務品牌，才能吸引更多客戶。真誠是溝通人際關系的法寶，會使人解除心靈上的戒備，是我們拉近與客戶關系的潤滑劑。當然這種真誠決不是一種敷衍，我們要把寬容的心真誠地送給客戶，對客戶多一份理解，在每一次的委屈中敞開自己的心靈，試著理解真誠的內涵，因為我們要對公司負責、對顧客負責、對自己負責。真誠這座橋梁寄托著顧客對物業管理工作的信賴，同樣也傳遞著物業管理工作人員對顧客的關懷。

　　通過學習我認識到，創建物業管理品牌是今后很長一段時間物業管理行業發展的方向和重點。品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業, 目前還不夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創名牌企業，建優秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的物業管理與ISO9001認證研討會,吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物業管理品牌戰略的號角.

物業管理條例14

　　一、重大事件報告制度

　　為及時妥善處理重大或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重大事件報告制度。

　　1.重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業戶集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。

　　2.發生重大或突發事件，參與事件處理的組長或當值主管應立即到現場處理，同時盡快口頭向管理辦主管領導報告，并根據事發情節決定是否報告公安、消防等機構協助處理。

　　3.參與事件處理的組長在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。

　　4.重大事件報告表由組長簽名后上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。

　　5.參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時內填寫重大事件總結表上報管理辦主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1.突發事件的處理程序

　　（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長。

　　（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值。

　　（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。

　　（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。

　　（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。

　　（6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。

　　（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的'，應報派出所調查處理并通知殯儀館。

　　（8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由保安組組長協助調查處理。

　　（9）保安組組長在接報突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。

　　（10）保安組組長組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及管理辦主任。

　　2.斗毆等暴力事件的處理程序

　　（1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。

　　（2）巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待保安中心的指令。

　　（3）保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。

　　（4）斗毆事件中如大廈的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。

　　（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫院。

　　3.盜竊等破壞事件的處理程序

　　（1）巡查發現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡要說明現場情況，并監視現場等待保安中心的指令。

　　（2）保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。

　　（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。

　　（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　4.電梯困人的處理程序

　　（1）消防中心接到電梯應急電話或巡查發現困梯，立即報告當值領班和組長，組織保安員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。

　　（2）監控中心通過電視監控屏觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯系，做好解釋安慰工作。

　　（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。

　　（4）組長填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。

　　5.水浸處理程序

　　（1）當值各崗保安員如發現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

　　（2）當值組長接報后應立即趕到現場查看情況，組織搶險。

　　（3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。

　　（4）組織當值人員根據水浸情況，協同工程組采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

　　（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。

　　6.停電事故的處理程序

　　（1）接到大廈將在短時間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

　　（2）未預知的情況下大廈突然發生停電，立即聯系工程組，盡快采取措施恢復供電。

　　（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　　（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

　　（5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。

物業管理條例15

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，提高居民的居住質量，維護物業管理各方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內住宅小區物業的使用、維護、服務及其監督管理，適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條市、縣（市）、區房產管理部門是物業管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業主管部門）。

　　市、縣（市）、區人民政府相關部門按照各自職責，共同做好物業管理的有關監督管理工作。

　　第四條各縣（市）、區人民政府應當建立由本行政區域內的房產主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題。

　　街道辦事處（鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居（村）民委員會應當予以協助和配合。

　　業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛，應當納入人民調解委員會工作范疇。

　　第五條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第二章業主、業主大會與業主委員會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第七條業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。

　　業主大會和業主委員會，按照法律、法規規定履行職責，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第八條物業管理區域內，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應當召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當在滿足上述條件之日起三十日內將法律、法規規定的籌備首次業主大會所需材料報送物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。

　　街道辦事處（鎮人民政府）對符合條件的，應當在六十日內組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　首次業主大會會議籌備組應當在成立之日起六十日內按照法律、法規規定的程序召開首次業主大會會議。

　　第九條籌備首次業主大會會議所需經費由建設單位承擔。

　　首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況向業主公布。籌備經費的結余部分納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十條業主大會可以采取現場會議或書面、網絡等形式召開。

　　業主可以委托他人代理參加業主大會會議，但物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席會議。代理人參加業主大會會議時，應當出具業主書面授權委托書和本人身份證明。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　采用書面形式的，應當將會議內容送達全體業主或者其代理人；無法送達的，應當在住宅小區明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項，表決意見應由業主本人或者其代理人簽名、或者網絡實名認證。街道辦事處、鎮人民政府或者其委托的社區居（村）民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　第十一條業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員人數應當為五至十一人的單數。

　　單位業主可以選派自然人參選業主委員會委員。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十二條下列人員不能擔任業主委員會委員、候補委員：

　　（一）業主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區提供物業服務的企業或者機構任職的；

　　（二）承租方或者其代表人、業主的委托代理人。

　　鼓勵符合條件的社區居（村）民委會工作人員擔任所在住宅小區的業主委員會委員。

　　第十三條經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。

　　業主委員會會議作出的決定，必須經全體委員半數以上同意，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

　　業主委員會召開會議應當通知社區居（村）民委員會，社區居（村）民委員會可以派員列席。

　　第十四條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（四）監督管理規約的實施；

　　（五）通過上門催繳、在住宅小區顯著位置公示等形式，督促欠繳物業費的業主限期繳納；

　　（六）業主大會賦予的其他職責。

　　第十五條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向物業所在地的縣（市）、區物業主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。

　　業主委員會應當聽取業主和物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第十六條業主委員會委員有下列情形之一的，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的'；

　　（二）侵害業主公共利益的；

　　（三）不繳納物業服務費等拒不履行業主義務的；

　　（四）利用委員身份謀取私利或不正當利益的；

　　（五）不適合繼續擔任業主委員會委員的其他情形。

　　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員人數不足總數的二分之一或不能正常開展工作時，物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

　　第十七條業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處（鎮人民政府），按照規定組織換屆選舉。業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

　　業主委員會委員在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　第三章前期物業管理

　　第十八條新建住宅小區實行前期物業管理制度。

　　新建住宅小區建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過物業主管部門建立的統一物業管理招投標平臺，公開選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

　　第十九條建設單位應當提供前期物業管理開辦費，所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

　　物業服務企業應當向小區業主公示開辦費購買的資產，物業服務企業退出物業管理項目時應當向業主委員會或者另聘的物業服務企業移交。

　　物業主管部門應當監督物業開辦費的使用和管理。

　　第二十條建設單位應當與物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，自合同簽訂之日起三十日內到縣（市）、區物業主管部門進行備案。

　　物業服務企業在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業服務質量保證金。

　　第二十一條前期物業服務合同約定期限的，其期限不少于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。

　　原前期物業服務合同終止，更換物業服務企業的，應當在終止前三十日內完成前期物業招投標工作。

　　提前終止前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。

　　第二十二條住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權由業主大會決定無償移交的，由物業管理區域所在地縣（市）、區人民政府組織相關專業經營單位接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　第二十三條物業服務企業應當在前期物業管理介入期間履行以下職責：

　　（一）參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實；

　　（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

　　（三）物業服務企業應當建立物業項目和物業檔案資料清冊。建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　　（四）物業交付使用前物業服務企業應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續和單項移交手續；

　　（五）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。

　　第二十四條前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示告知。

　　物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶。

　　第四章物業服務

　　第二十五條選聘物業服務企業前，業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

　　第二十六條業主大會選聘物業服務企業，應當通過所在地的縣（市）、區物業主管部門的物業管理招投標平臺公開招標。但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

　　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣（市）、區物業主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。物業服務企業應當在備案前向所在地的縣（市）、區物業行政主管部門繳納物業服務質量保證金。

　　第二十七條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并履行以下職責：

　　（一）維護物業管理區域內基本秩序，按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（二）接受社區居（村）民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作；

　　（三）向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

　　（四）在小區主要出入口等顯著位置公示臨時管理規約或管理規約、物業服務內容和標準、收費標準、服務責任人、24小時服務電話；

　　（五）維護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道，提供消防安全防范服務；

　　（六）協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作。

　　（七）應當按照有關規定為郵政、快遞企業投遞郵件提供便利；

　　（八）配合相關部門完成其他管理工作。

　　第二十八條物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過一年。物業服務合同存續的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第二十九條物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

　　業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約或管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費的結算作明確約定。

　　業主可以在臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則中規定物業管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。

　　第三十條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。物業服務收費項目和標準應當向全體業主公布。物業服務收費標準應當由物業服務企業報項目所在地價格行政主管部門備案。物業服務合同簽訂后，物業服務收費標準調整的，應當經過業主大會決定。

　　實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業服務費、物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支明細；實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　市、縣（市）、區人民政府應當對保障性住房和低保戶、特困戶進行物業費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

　　第三十一條業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。物業服務企業撤離后，有業主委員會的，檔案資料移交給業主委員會，再由業主委員會移交給新選聘的物業服務企業；沒有業主委員會的，可移交給社區居（村）委會代管，或直接移交給新入駐的物業服務企業。承接方應對照物業項目和檔案資料清冊進行查驗。

　　物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等理由拒絕退出物業項目，不得擅自終止物業服務。物業服務企業退出物業項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，物業所在街道辦事處（鎮人民政府）應當進行應急管理。社區居（村）民委員會可以在街道辦事處（鎮人民政府）委托下根據應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。

　　第三十二條經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

　　市區無物業管理的居住小區，每三萬平方米由縣（市）、區物業主管部門指導社區居（村）民委員會建立社區物業服務站，提供基本物業服務。物業服務站的具體籌建辦法、經費來源由市政府制定。

　　第五章物業的使用和維護

　　第三十三條加強停車場規劃建設，合理配置泊位資源。新建小區停車位的配比率最低應當達到1：1的標準。新建小區地下停車場有空余的，禁止車輛在小區地面亂停亂放，車主應當購買或租賃空余車位。

　　政府鼓勵在有條件的老小區建樹陣式停車場（位）或者建立機械立體停車庫，鼓勵住宅小區周邊公共停車場向特定小區優先開放，規范收費標準。

　　第三十四條業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。物業服務企業不得與沙霸樓霸勾結，發現有沙霸樓霸現象的應當及時報告當地公安部門，維護業主正常裝修秩序。

　　第三十五條有下列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時進行查處；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　（一）擅自將住宅改變為經營用房及其他改變物業規劃用途的；

　　（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的；

　　（三）違法搭建建筑物、構筑物的；

　　（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的；

　　（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定物品的；

　　（六）制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風的；

　　（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；

　　（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施的；

　　（九）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛的；

　　（十）破壞或者擅自改變房屋外觀的；

　　（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的；

　　（十二）非法飼養家畜、禽類、大型犬、烈性犬的；

　　（十三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規行為的；

　　（十四）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第三十六條城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。

　　第三十七條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位應當繳納工程質量保修金，用于解決工程質量保修期滿后的工程質量遺留問題。市、縣（市）物業主管部門為工程質量保證金的管理單位。

　　第三十八條住宅物業交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔；其更新改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

　　第三十九條首期住宅專項維修資金由建設單位在辦理房屋初始登記時先行交存。住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前向建設單位交存首期住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的收取、使用、監督管理辦法由市政府另行制定。

　　第六章法律責任

　　第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關法律、法規處理。

　　第四十一條業主、使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業主委員會可以在物業管理區域內就相關情況予以公示；相關業主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十二條業主委員會委員違反規定，從事違法活動，損壞業主利益的，由當地公安機關依法處理，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十三條物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業主管部門依照職責權限按照下列規定進行處罰：

　　（一）未按照第二十條第一款、第二十六條第三款規定的要求將物業服務合同備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　　（二）違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業的法定代表人在三年內不得從事物業管理活動；

　　（三）違反本條例第三十五條規定，未履行有關報告義務的，由縣（市）、區物業主管部門處以1萬元以下罰款；物業服務企業明知有關違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業管理協會根據行業自律相關規定予以懲戒；

　　（四）違反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規定繳存物業服務質量保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　第四十四條建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　　（一）未按照本條例第八條第二款規定將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（二）未按照本條例第九條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，責令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；

　　（三）違反本條例第十八條第二款規定，對新建住宅物業未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經物業主管部門批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（四）違反本條例第十九條第一款規定未交存前期物業開辦費以及第三十七條規定未交存工程質量保修金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金；

　　（五）違反本條例第三十九條規定，未交納住宅專項維修資金的，由市物業主管部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。

　　第七章附則

　　第四十五條非住宅小區的物業管理，參照本條例執行。

　　第四十六條本條例自20xx年月日起施行。

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