城中村改造的調研報告（精選8篇）

　　隨著人們自身素質提升，報告與我們愈發關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？下面是小編幫大家整理的城中村改造的調研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　城中村改造的調研報告 1

　　一、我區“城中村”的基本情況及存在的問題

　　（一）基本情況。

　　“城中村”一般是指在城區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區核心區一般指新碶城區，范圍應為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個范圍內現有22個行政村（實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發揮獨特的作用：一是為大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業提供了充足勞動力，這也是北侖快速發展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發育成內地小縣城規模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。

　　（二）存在的問題。

　　“城中村”在北侖開發開放進程中發揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多于作用。

　　1、違章建筑多。

　　由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

　　2、環境狀況差。

　　由于“城中村”居住大量外來務工人員，居住環境不堪重負。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數量不夠、質量也不高。“城中村”亂張貼現象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛生不佳，大多難以入腳。

　　3、管理難度大。

　　“城中村”中外來務工大多超過本地村民，成分復雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發。計生、環衛、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛生費都要幾十萬元，村里負擔相當重。

　　4、交通功能弱。

　　歷史上自發形成的“城中村”缺乏規劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區的交通條件。

　　二、我區“城中村”改造的必要性

　　（一）“城中村”改造是推進城市化進程的需要。

　　區委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區推進城市化進程和城鄉一體化發展的重大戰略部署。區第七次代表大會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區要突出“現代高端”。“城中村”就是城區中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

　　（二）“城中村”改造是創建文明城市的需要。

　　嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

　　寧波實現了創建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完善中心城區核心區的窗口形象，充分展示北侖區域的特色和品位，為文明城市創建創造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

　　（三）“城中村”改造是建設宜居城區的需要。

　　中心城區的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區，村內卻雜亂地分布著缺乏規劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區的衛生、治安等人居環境，與建設宜居城區不相適應，必須加以改造。

　　三、我區“城中村”改造所面臨的優勢及困難

　　（一）我區“城中村”改造的優勢

　　1、改造有成功先例。北侖中心城區典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑒。

　　2、農村股份制完善。北侖區始于20xx年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不愿意進行“城中村”改造。

　　3、全區綜合實力強大。

　　地區生產總值；財政收入；規模以上工業產值；實際利用外資；固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。

　　（二）我區“城中村”改造的面臨的困難

　　1、村民期望的問題。

　　大多數村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一（合法非法都要算在內），原地安置，市價賠償（區內高檔小區市價），原建后拆。而目前上述要求都很難達到。

　　2、政策時效的問題。

　　前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現象，使正在進行的改造很難進行。

　　3、安置落實的問題。

　　我區目前安置有現金補償或調產安置二類，絕大多數村民選擇的是調產安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的`達到5—6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區內原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

　　4、資金缺口的問題。

　　據初步測算，按照現行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經費2。1億元。

　　5、社會輿論的問題。

　　目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當地政府，如果發生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉鎮已經很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最牛“釘子戶”層出不窮，許多群眾已經到了完全不講理的地步。

　　6、老年房等的問題。

　　老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領情，多次到區、街道上訪過。另農村祖堂（祖屋）也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂（祖屋），如隆順村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是現在正進行的隆順村改造也興建了規模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

　　其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業反映招工更難。如新碶環衛站現有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造后，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結局各異，村里也同樣涉及到后繼發展的問題。

　　四、“城中村”改造的對策建議

　　（一）保障百姓權益。

　　“城中村”改造其實是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關心的安置先行、安置房質量、貨幣 安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復醞釀，讓絕大多數村民能夠接受，然后才實施。“城中村”改造是一項重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖。

　　（二）著手統一運作。

　　“城中村”改造工作應在區委區政府統一領導下，采用部門分工負責的方式進行，其中，征地、拆遷、配套建設按現有職能分工執行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關體制創新等工作由新村辦牽頭實施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設施建設費用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需資金由區財政負責統收統支。“城中村”改造資金需要作一個中長期預算，分期實施。

　　（三）進行分類改造。

　　第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區塊的整體形象。

　　第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環境尚可，局部存在交通節點，但有些區塊主要道路周邊建筑形態較差，影響市容市貌。開發之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區塊形象。建議此類區塊可通過村集體股份合作社統一開發店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經濟收入和實現農民創收的作用。

　　第三類：保留完善整合型，包括鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在20xx年以后新建的農民住宅，建筑質量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內部設施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示范村建設模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發條件，逐步改善村民居住環境。另外，對老街區塊設想同步考慮城市設計，盡可能按老街坊風格實施改造，努力實現老街區的改造更新與延續歷史文脈的有機結合，盡可能把它建設成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上海“新天地”風格的商業步行街區。

　　（四）做好持續發展。

　　“城中村”改造過程中，村級部分二產、三產用房也面臨拆遷，集體經濟有所影響；少數已轉制的民營企業廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應充分考慮給予村級二產、三產用地和民營企業工業用地補償，以鞏固和發展村級集體經濟。

　　（五）處理關聯問題。

　　大規模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農民住宅為主，轉向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

　　“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。

　　城中村改造的調研報告 2

　　所謂“城中村”是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區范圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式，具有農村和城市雙重特征。

　　“城中村”是我國城市化進程快速發展的結果。城市化發展的同時，一些處于城鄉結合部的村莊逐步融入城區，成為“城中有村，村里有城，村外現代化，村里臟亂差”的地區。這些村莊在城市化發展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉二元管理體制，沒有完全納入城市統一規劃、建設和管理，其發展有很大的自發性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問題已經成為我國很多城市發展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。

　　一、我市城中村的現狀

　　原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設而逐步被城市包圍，但剩余土地的`性質、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統的農

　　村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。

　　（1）、村落規劃落后，問題明顯，居民住宅設計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。

　　（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環境臟、亂、差，垃圾處理設施少。

　　二、“城中村”改造所面臨的問題

　　（1）由于村里土地大部分為農民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續收益的情況下，村民對改造積極性不高，甚至有對立情緒；

　　（2）“城中村”現有集體所有制土地向國有土地轉變存在操作上相關環節與現行法律、法規如何配套實施的問題；

　　（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運作機制和措施；

　　（4）村民對項目建設無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失；

　　（5）村民在“城中村”改造后的養老、醫療、就業方面難以保障。

　　三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑

　　“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發、招商引資的形式轉化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發揮土地的價值進行城市建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關注的問題。

　　（一）集體土地轉換作價出資的法律可行性及操作

　　我國實行土地公有制，具體包括國家所有和農村集體所有兩種形式。對于國有土地可以依法進行轉讓，而對于農村集體所有土地有一定限制。《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設。”

　　我國《城市房地產管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”根據該法第2條和第8條的規定，土地使用權出讓的空間地域范圍是城市規劃區，一般包括城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。我們現在進行的“城中村”改造就屬于城市規劃區內集體土地的改造。根據《城市房地產管理法》第27條和其它相關規定，土地使用權作價入股必須滿足下列條件：

　　1、必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；

　　2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權作價入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續，將集體土地轉為國有土地，然后以國有土地使用權的方式作價入股；

　　3、土地使用權應當按照規定進行價格評估后作價入股；

　　4、辦理變更登記手續。以土地使用權作價入股的，應當到土地登記管理部門辦理權屬變更登記手續，將原本屬于出資人的土地使用權轉移至企業名下；

　　5、土地使用權作價入股，該土地使用權應當無負擔。也就是說該土地使用權作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。

　　解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過有關征地手續及費用作程序性處理，實現集體土地向國有土地的性質轉變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應支付補償安置金；第二步將應補償安置金全額投入成立發展有限公司（有限責任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發展有限公司再以該部分出資（應補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續；第四步按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行征收補償。

　　（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

　　為了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以采取補償金入股的方法，將屬于個人所有的附著物補償費、青苗補償費支付給個人，屬于集體所有的征地補償金由村民大會決定，公司不實際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。

　　如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時，村民直接貨幣出資成為股東。因為有限責任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權該名股東代表行使權利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實質上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應均分給全小組村民、在公司承擔的風險由全小組村民分擔。第二步是征地時，村組織以征地補償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財產，按人口平分給村民。這樣，當公司開始房地產建設、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股東可直接享受權益），又通過村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作為村民的入股征地補償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權。

　　“城中村”改造美化了城市環境，改善了農民居住條件，是利國利民的。同時因為土地是不可再生資源，通過改造可以節約大量土地，也創造了良好的社會效益和經濟效益。

　　四、“城中村”項目建設中招商引資的模式

　　“城中村”地理位置優越，其市政基礎配套設施比較完備，再加上省去了土地使用權出讓手續繁瑣、周期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優惠扶植政策都為項目開發提供了強有力的保障。“城中村”改造為村集體組織和合作開發方帶來的利益回報空間是極其廣闊的。由此“城中村”項目建設中招商引資的模式從建設資金來源上可采用以下兩種方式：

　　一是采用聯建方式聯合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發，按約定比例分享利益、承擔風險；

　　二是采取貸款等方式籌集資金、以發包方式委托建筑商建設，自行承擔所有風險、享受所有利益。

　　城中村改造的調研報告 3

　　城中村是指在城市規劃區域范圍內被城市建設用地包圍或半包圍，但在土地權屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農村模式的地區。城中村對城市發展起了一定的歷史作用，隨著經濟社會的快速發展和城鎮化進程的加快，城中村問題越來越突出，其在人居環境、公共安全、社會治安等方面的負效應正日益顯現和擴大，越來越成為城市健康發展的瓶頸。針對這些問題，筆者圍繞縣城的城中村情況進行了深入調研。結合調研情況，就城中村改造問題談點看法。

　　一、桂陽縣城城中村的現狀

　　（一）主要特點。一是城中村面積大人口多。縣城城中村有臘樹下、劉家嶺、財神廟、龍潭村、北關村、培才村、城南村、李家灣、豆腐村、塔背村、新澄村、柏樹村、牛巷口村、小寶山等14個村，面積約7平方公里，占縣城建成區面積的三分之一多，人口約4萬人，占縣城人口的四分之一多。二是經濟發展基礎弱。目前，我縣城市建成區內的培才、龍潭、北關、上輦豆腐沖等許多城中村，為了縣城的發展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產生了許多失地農民。這就使得這些村（居）委既沒有集體經濟發展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產資料和最可靠的生活保障，導致集體經濟發展乏力，失地農民沒有就業保障，群眾生活水平日益下降。三是社會保障待遇低。20xx年以來，縣城建成區內的村委改制為社區，但由于土地性質、集體經濟等改制不到位，既有別于農民，又不同于城市居民，成為“種田無地、就業無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，有的還轉化為城市貧民，已影響到城鄉社會穩定。四是群眾生存環境差。城中村范圍內的房屋建筑建設年代久遠，大多數已成為危房，加之，近年的私搭亂建現象嚴重，房屋普遍存在質量和安全隱患；如20xx年至20xx年環城西路范圍的居民住宅面積比20xx年增加了100%，造成了采光不好、通風不暢、屋內潮濕等不利于生活的惡劣環境，嚴重危及群眾身體健康和生命財產安全。城中村范圍的市政基礎設施不完善，致使四堆八亂嚴重、生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內房屋無序出租，集生產加工、銷售經營、倉儲轉運、生活居住于一處，成為社會治安、工商管理的重點難點區域。城中村范圍缺少公建或公益設施，給群眾的教育、休閑、娛樂、購物造成不便，居民的生存居住環境與黨的十七大提出的推進以改善民生為重點的社會建設的要求極不同步。

　　（二）改造歷程。我縣的城中村改造始于1998年，至今已有近12年的歷史。采用了三種改造方式。第一種改造方式是局部改造，以完善城市道路、商業服務為主題。通過在城市建成區范圍內修建了城中路、歐陽海路、迎賓路、芙蓉路，并沿線增加部分商業服務設施，道路沿線部分村民開展小范圍的改造建設，如饒家村、肖家坳、百花村等。這一方式的改造對于完善城市功能，節約整合土地起到了積極作用；同時，在改造過程中，為失地農民提供了部分街面商鋪，適度解決了部分村民的生活困難。第二種改造方式為聯合大規模改造建設，以配套基礎設施為主題。這一方式由建成區向規劃區輻射，主要是村（居）委同投資商聯合，利用拆遷危舊房屋后的宅基地，建設回遷安置住宅和群眾集資住房，通過回遷房屋差補價格和集資房收益來彌補回遷安置房屋的建設投資，如饒家村、火田村等改造工程。這一方式改造規模相對增大，同時因地制宜地配套了綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施，使村（居）民的生活質量有了一定程度的提高。第三種方式是統一規劃、房地產開發為主體改造。由于縣城建設用地緊張，土地價格的一度上漲，不少開發商開始瞄準了城中村房子不值錢地值錢的利潤空間，以原建筑面積一比二到三的比例拆舊換新，改造了北關村、豆腐村、培才村等部分城中村，這種改造方式，使不少城中村居民不但改善了居住環境，而且也得到一定的經濟收入，從而改善了生活質量。

　　（三）存在問題。（1）關于改造的用地政策問題。目前，城中村改造的土地來源，是利用村（居）委集體建設用地，取得的土地證不是集體用地，就是劃撥用地，這種土地不能買賣，也不能抵押，造成了這部分居民建房以后，就再無資金從事經營投資活動了，生活上仍然緊張。（2）關于先安置后開發問題。“先拆遷、先安置、后開發”的原則，從理論上可以講，但在實際操作中存在一定難度。因為，我區城中村改造建設的資金來源，主要依賴于整合節余土地的出讓收益，要先拆遷安置必須先對土地進行出讓。其二，我縣建成區城中村（居）委的改造，既要保障一定的安置用房,又要保證有一定的利潤空間,所以改造規劃多為小高層或高層，要按照常規六層以下安置，七層以上作為經營性開發建筑，那么回遷安置和經營開發是無法分開的.。（3）關于行政審批監管問題。城中村改造中的政府審批程序，分兩個過程，一是社區負責以社會穩定為主的前期準備工作把關，主要是對村（居）民意愿、拆遷補償辦法、資金籌措渠道、回遷安置方法和拆遷糾紛調解等工作負責。二是由縣政府及其職能部門對立項、規劃、用地為主要事項的行政審批。現在行政審批程序繁、環節多、周期長、難度大，一個改造項目的主要審批手續，從立項到辦結建設手續需要很長時間。（4）關于城中村改造的拆遷補償問題。由于村（居）委區位、村（居）民用地面積、違章建筑面積數量等因素，使村（居）委的補償方式和標準五花八門，由此在城中村之間、被拆遷戶之間產生了盲目攀比補償的現象，這不僅擾亂了群眾思想，也已經影響到了城中村改造工作的進一步深入，給社會穩定留下了隱患。

　　二、桂陽縣城城中村改造的意義

　　實行城中村改造是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，也是推動我縣縣城提質的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，構建和諧桂陽，實現縣城經濟社會又好又快發展具有重要意義。

　　(一)實行城中村改造有利于加快我縣城市化進程。我縣縣城是全縣的政治、經濟、文化中心，也是桂陽縣的一個對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經濟的發展。所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對于加快我縣城市化進程具有舉足輕重的作用。

　　（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，我縣土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。

　　（三）實行城中村改造有利于改善居住環境，提高居住生活質量。通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環境臟、亂、差，生產生活質量低劣的問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施,這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們共享縣城發展帶來的成果。

　　（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復建設，而是通過高標準規劃，高標準建設，將落后的村莊建設成為凸現城市現代化氣息的文明社區，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現代魅力進一步顯現。這樣以來，縣城環境質量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產生極大的推動作用。

　　（五）實行城中村改造有利于城中村自身發展。加快城中村改造是城中村自身經濟和社會發展的需要。城市化發展也需要城中村在教育、衛生、城建、治安等方面向社會化轉變，需要村民向市民轉變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經濟社會發展難得的一次機遇，也是實現又好又快發展必然選擇，無論是從城市整體發展還是從城中村自身發展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對社會、經濟、環境等各方面發展帶來嚴重制約。

　　總之，對縣城城中村進行科學合理的改造，是千載難逢的歷史機遇，是縣城建設擴容提質的重要方面，是全面建設小康社會、構建和諧桂陽的客觀要求，對實現城鄉統籌，推進全縣城鎮化水平的提高和縣城又好又快發展，促進社會公平和建設節約型社會都具有十分重要的意義。

　　三、推進城中村改造的對策與建議

　　為進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環境，促進我縣城市經濟社會持續協調健康發展，提出如下建議。

　　（一）提高認識，深化理念。城中村改造是貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的必然要求，是統籌城鄉發展，加強城市基礎設施建設，完善城市功能，推動內涵式發展的重要內容。推進城中村改造，對于促進我縣城市健康發展，實現全面建設小康社會目標，具有重要的現實意義。在市場經濟和城市化進程的背景下，政府職能經歷了從建設城市到管理城市、再到經營城市的階段。而城中村改造以改善城市環境、推進城市化進程、構建和諧社會為目標，是經營城市的題中應有之義。因此，要加大行政推動力度，加強宣傳教育，進一步提高人民群眾對城中村改造重要意義的認識，切實消除村民思想顧慮。全社會特別是各級領導干部要深化和提升經營城市理念，為城市化進程的不斷加快打下牢固的思想基礎。

　　（二）制定目標，加強規劃。城中村改造是一項系統工程。要統籌研究，根據縣城開發建設即期和中遠期目標，制訂計劃，明確用五年時間完成核心建設區的改造任務，用若干年時間逐步完成縣城規劃建成區范圍內的改造任務。其次要加強規劃，充分發揮規劃的龍頭作用。按照城市規劃法要求，將城中村改造統一納入城市規劃、建設與管理體系，根據縣城總體規劃、住房建設規劃（計劃）編制城中村改造總體規劃。統籌規劃縣城建成區與城中村基礎設施和公共服務設施，完善城中村所在地的道路交通、給排水、電力、通訊、燃氣、垃圾收集等基礎設施系統。要根據縣城總體規劃和工作要求，依據國家相關規范和標準，結合實際情況，經過科學論證和規定的程序審查，制定適宜城中村整治、改造的技術規定，指導規劃與建設，保障公共安全。積極推進“陽光規劃”，提高規劃編制、實施過程中的公眾參與度。

　　（三）分步實施，突出重點。城中村改造是一項艱巨任務。要堅持從實際出發，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩定。改造規劃經批準后，根據各村實際，制定拆遷補償安置方案，分期組織實施，防止在城市拓展和項目建設過程中形成新的城中村。要加強調查研究，制訂好城中村的改造方案和計劃。

　　（四）拓寬思路，探索模式。實施城中村改造，歸結起來，主要有三種模式：一是政府投資改造。政府總攬，拿出資金拆舊建新，鼓勵村民融入城市生活。其優點在于有利于整體規劃與推進，能最大地實現土地價值；缺點是前期拆遷安置成本高，政府的財政資金有限，難以做到平衡。二是引入市場主體開發帶動，即市場化改造模式。通過引入外部資金，以開發的形式帶動城中村的改造。其優點在于可以緩解政府資金的壓力，缺點是政府讓利于開發商，當然這也是正常的“雙贏”做法。三是村級集體和村民參與改造，即半市場化的改造模式。其將村集體和村民由單純的改造對象轉變為既是改造對象、又是改造主體，主要采取政府提供優惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結合的方式實施改造。這種模式既可減輕財政壓力，又能規避單純由市場主體開發帶來的缺陷。城中村改造應從實際出發，統籌考慮，合理調配，兼顧中長期發展，實行“一村一案”。要努力探索多種改造模式的優缺點，在具體分析各個城中村特點、主要問題及形成機制的基礎上，靈活采用改造模式，實現“多贏”。政府要加強引導，鼓勵有條件的、城郊結合部的村集體經濟組織參與改造和自行改造。

　　（五）完善體制，建立機制。城中村改造要在城市總體規劃的指導下，堅持“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、分步實施”的原則有序進行。加強組織領導，建立縣城中村改造領導小組，負責對全縣城中村改造工作進行具體指導和協調。加強部門配合，形成合力，縣、規劃、國土資源、建設、房管、城投、交通、民政、公安、財政、勞動保障等部門要在政府的統一領導下，切實提高認識，認真履行職責。要以制度創新為動力，充分運用法律手段，依靠市場機制的作用和必要的行政措施，切實做好城中村改造工作。根據我縣城中村的實際情況，制定出臺縣城中村改造實施辦法，規范、有序、和諧推進城中村改造工作。通過對拆遷、補償安置、供地、建設、管理等實行統一政策，發揮政策導向和激勵作用，充分調動政府、開發商、村集體和村民等各方面的積極性，依法保護農村集體經濟組織及其成員的合法權益，確保村民在集體資產、土地、住房、收入和勞動就業等方面的既得利益不下降，生活水平有提高，統籌兼顧國家、集體、個人和投資者的利益。

　　（六）重視改制，推進轉變。城中村是一項社會工程、民心工程。城中村改造不僅是拆舊建新的過程，涉及戶籍、土地的變更，還有行政管理體制和城鎮管理體制等復雜問題。要重視城中村改制問題，即城中村由村民自治的管理體制轉變為城市居民自治的管理體制。拆遷改造工作要與撤村建居、村民戶籍轉變工作同步進行。要發揮社區職能，充分重視和加強對身份轉變后的原村民觀念改造和職業培訓，使他們逐步實現觀念、心理、風俗、習慣等社會文化和意識形態的轉變，真正融入城市生活。

　　城中村改造的調研報告 4

　　城中村是指在城市發展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規劃建設。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現已被城市功能區所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質土地。現在我們以勝利村為例。城中村的出現是人類城市發展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。現在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關系統的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當地的實際出發。因地制宜。找出問匙的特殊規律所在。

　　一、現狀。

　　梅州市興寧縣（市、區）勝利村位于大坪鎮圩鎮中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數293戶，人口1505人；全村總面積2.37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風氣候。村特色經濟收入有桑蠶，上一年我村農村經濟總收入為754.萬元。近年來，我村發展經濟的措施以及成果：

　　1、筑水泥路約2.公里；

　　2、路燈3公里；

　　3、勝利小學球場。

　　對“城中村改造的意見:

　　1、過程中讓村民自主開發。政府提供政策和資金支持。

　　2、改造過程中相關手續能更快辦理。且相關稅費能得到減免。

　　3、將改造后的村集體土地轉為田有建設用地。

　　4、支持“城中村”改造。

　　二、“城中村”改造是什么。

　　(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規劃指導的改造。

　　“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎設施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權、知情權。

　　(二)是利益主體由政府到農民的轉變。

　　“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農民將剩余的土地通過商業運作、開發以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農民的宅基地和集體經濟發展月地。通過建設小產權房再出租，不們解決了農民的生活來源問題解決了在深圳務工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

　　(三)是對村集體土地自主開發的一個探索。

　　“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發和使用問題，在現行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質，不得改變土地in途，不得損害農民的承包權益，允許通過轉包、轉討、出租、互換、股份合作的方式進行開發。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開發路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

　　(四)是勝利村打造低成木生活區的重要方式。

　　低成本生活區指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務工人員的安置和管理。根據調查，附近工業園內的企業一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發區標準廠房等幾個少數的廠區為工人規劃了住宿區外，其余企業并無安置r人的住宿地，可以預見，隨著沿海地區的密集加工型企業的內遷，大最的密集型產業落戶到附近

　　工業園，所帶來的.低成本務工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據調查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業園的長期發展做好準備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區，不但能為政府解決務工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

　　(五)是一項基礎性改造工積，不是點利性質工積。

　　“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎I程，所以無論是41民自主開發還是引進開發商都必須堅持政府贏在環境改造。農民贏在生活環境改善，生活來源得到解決。開發A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

　　三、為什么要開展“城中村”改造。

　　(一)城中村地處城市中心，被城市功能區所環繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統一規劃城鎮，只能選擇對城中村進行改造。

　　(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

　　解決三農問題的根木出路就是減少農民。讓農民進城。那么巨大的城鄉差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據。

　　(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

　　勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業的發展，務工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態”必將導致杜會的不穩定。一位北大學生在調查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

　　(四)對推進城鄉一體化。整合上次源、集約、節約的利用土地。有非常重大的意義。 在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統一規劃開發，使其發揮出更大的經濟效益。

　　(五)提高村民素質，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

　　發展的問題。歸根結底就是人的問題，作為勝利村刀鎮居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學當兵走出傳統社會外，仍然以強大的慣性復制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。

　　四、采取何種模式進行“城中村”改造。

　　(一)采取政府主異，集中安置。整體規劃。整體開發。

　　該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設用地。對農民采取補償安置的方式。征收的土地轉為國有建設用地，規劃部門進行整體規劃后。將土地通過招拍掛方式轉讓給開發商，由政府負責改造后的城中村草礎設施建設，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

　　利：

　　1、符合現行政策法規，操作得當，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩當的方式。上有政策可依，有實踐經驗可用，無論如何都不會出現原則性錯誤。

　　2、政府主導改造工程。有利于整體規劃和開發。

　　3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

　　弊:

　　1、大規模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農民對政策法規熟悉，對征地工作作經驗豐富。抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

　　2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。

　　3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規手段開發的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發成木。必然易致該地區較高的生活成本，所以只能容納有一定經濟實力的人落戶，收入水平低的務工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關死了大門。

　　(二)采取村民自建、自主開發，政府提供政策支持。

　　該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發公司，對集體土地進行4體開發。村民在現有土地內。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質。剩余土地或者轉為國有建設用地，或仍然為集體土地，進行整體開，政府加以規劃和控制。

　　利:

　　1、村民自主開發，積極性高，群眾阻力小。

　　2、村民通過自主開發獲利。且能通過開發過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

　　3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，減少管理成木。

　　弊:

　　1、村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及后期的市場運作。現階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發，再到后期的市場運作的能力。

　　2、村民缺少足夠的資金。農民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

　　3、大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

　　村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

　　4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問題后，容易產生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復雜過程，甚至會出現反復和倒退的現象。一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發現無利可圖的村民。

　　5、背集體土地使用的政策。

　　相關政策:

　　1、運作集體土地上進行開發的相關政策。

　　2、給村民湊集基本資金。

　　3、關稅費的減免。

　　具體步驟:

　　1、由村支兩委牽頭，組建房地產開發公司Ae

　　2、上部門將土地征收。

　　3、A公司負責村民的補償安置。

　　4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

　　5、A公司按規劃進行土地開發，并按規劃部門要求完成基礎設施建設。

　　(三)引進開發商。村民入股，共同開發，多方共贏。

　　該模式是指，通過引入開發商與村集體共同組建開發公司。村集體占一定股份。不參與管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發運作。這而要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉讓給開發商，再由開發商開發運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規劃進行基礎設置建設和整體環境美化。

　　利:

　　1、引進開發商。解決了資金和開發及后期的商業運作的問題。

　　2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

　　3、民不花一分錢住上新房，整體環境得到改善。

　　弊:

　　1、違背集體土地使用政策。

　　2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

　　3、土地轉為田有建設用地。再以評估價位轉讓給開發商需要打政策的擦邊球。

　　相關政策:

　　1、征地拆遷政策。

　　2、關稅費的減免。

　　具體步驟:

　　1、引進一個實力雄厚的開發商，與村集體組成開發公司，村集體占一定股份。不參與管理。

　　2、開發商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。

　　3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地。并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉讓給開發商。或以“農業地產”、“地質災害避險”等名義將 土地劃撥給開發商，或就在集休土地上進行開發。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態度。

　　4、開發商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

　　5、開發商按照規劃對土地進行開發，并完成基礎設置建設。

　　6、村集體對改造后的安置區進行管理。

　　我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開發的新方法、新途徑。在以上三種模式中， 第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創新。

　　總之， 我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試" 4條政策的一次大膽嘗試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規 律，大膽探索，勇于創新。

　　城中村改造的調研報告 5

　　一、“城中村”：推進城市化發展中出現的現象

　　我省已經確定了提前基本實現現代化的戰略目標，加快城市化進程是實現這一戰略目標的必由之路，而“城中村”則是城市化進程快速推進當中出現的現象。

　　所謂“城中村”，是指改革開放以來，由于城市化快速推進而把周邊地區部分村落及其農用地一起納入城市用地的范圍，使大部分農用地的性質由集體所有制轉化為全民所有制，而在征地過程中返還給鄉村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持征地前的集體所有制性質不變，在維持征地前的集體所有制性質不變的土地上以居住功能為主、且深受城市影響的農村社區就被稱為“城中村”。

　　近幾年來，隨著城市化建設進程的加快發展，城區范圍不斷擴大，原先城區周邊的村莊，現在區域位置上已成為城區的組成部分，成為一道城市建設發展中的特殊景觀——“城市里的村莊”。“城中村”在行政上已是城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實行農村集體所有制和農村管理體制。“城中村”農民的土地大部分已經被國家所征用，不再從事農業耕作，其經濟來源主要依靠第二、三產業及土地收益，生活方式也發生了根本的變化，已不再是傳統意義上的農民。

　　二、“城中村”存在的問題

　　“城中村”是發展中出現的現象，也給城市發展提供了寶貴的空間，但是，“城中村”也存在著諸多的問題。這些問題主要表現在以下幾個方面：

　　1、土地利用粗放，土地資產流失

　　由于“城中村”缺乏統一的規劃和管理，造成土地利用率和產出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區位條件相對優越，土地的產權又屬于村集體所有，這樣，優越的區位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規范的房地產二級市場特別活躍，導致由于規劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產的流失。

　　2、管理體制不順，管理難度較大

　　“城中村”周圍已經被城市社區所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區，它既像城市又像農村，既不是城市又不是農村。從管理體制上考察，城市社區的管理體制與農村社區的管理體制有較大的區別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現管理上的“真空”，“城中村”的性質使城市管理部門管不到，街道、村、鎮管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅動，亂搭亂建成風，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。

　　3、人口構成多元，社會治安堪憂

　　“城中村”的人口構成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉二元結構。據調查，“城中村”的'人口主要由以下幾個方面構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶籍實際上已經成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區市民，第三是來自外地、職業構成十分復雜的外來人口。特別應當指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業構成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發展。

　　城中村改造的調研報告 6

　　一、“城中村”：推進城市化發展中出現的現象

　　我省已經確定了提前基本實現現代化的戰略目標，加快城市化進程是實現這一戰略目標的必由之路，而“城中村”則是城市化進程快速推進當中出現的現象。

　　所謂“城中村”，是指改革開放以來，由于城市化快速推進而把周邊地區部分村落及其農用地一起納入城市用地的范圍，使大部分農用地的性質由集體所有制轉化為全民所有制，而在征地過程中返還給鄉村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持征地前的集體所有制性質不變，在維持征地前的集體所有制性質不變的土地上以居住功能為主、且深受城市影響的農村社區就被稱為“城中村”。

　　近幾年來，隨著城市化建設進程的加快發展，城區范圍不斷擴大，原先城區周邊的村莊，現在區域位置上已成為城區的組成部分，成為一道城市建設發展中的特殊景觀——“城市里的村莊”。“城中村”在行政上已是城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實行農村集體所有制和農村管理體制。“城中村”農民的土地大部分已經被國家所征用，不再從事農業耕作，其經濟來源主要依靠第二、三產業及土地收益，生活方式也發生了根本的變化，已不再是傳統意義上的農民。

　　二、“城中村”存在的問題

　　“城中村”是發展中出現的現象，也給城市發展提供了寶貴的空間，但是，“城中村”也存在著諸多的問題。這些問題主要表現在以下幾個方面：

　　1、土地利用粗放，土地資產流失

　　由于“城中村”缺乏統一的規劃和管理，造成土地利用率和產出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區位條件相對優越，土地的產權又屬于村集體所有，這樣，優越的區位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規范的房地產二級市場特別活躍，導致由于規劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產的流失。

　　2、管理體制不順，管理難度較大

　　“城中村”周圍已經被城市社區所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區，它既像城市又像農村，既不是城市又不是農村。從管理體制上考察，城市社區的管理體制與農村社區的管理體制有較大的區別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現管理上的“真空”，“城中村”的性質使城市管理部門管不到，街道、村、鎮管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的`驅動，亂搭亂建成風，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。

　　3、人口構成多元，社會治安堪憂

　　“城中村”的人口構成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉二元結構。據調查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶籍實際上已經成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區市民，第三是來自外地、職業構成十分復雜的外來人口。特別應當指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業構成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發展。

　　城中村改造的調研報告 7

　　根據掛職工作安排，結合我縣城市化建設需要，7月14日，第二批赴江干區掛職工作組組長曾祥煜同志親自帶隊，由掛職干部26人組成調研組，對江干區城中村改造工作進行專題調研。調研工作得到了江干區城中村改造辦公室的盛情接待和大力支持，調研組現場觀摩了彭埠街道五堡社區征遷點，參與了相關部門的座談交流，對江干區城中村改造的先進經驗和優秀做法，深受啟發！現就結合我縣征地拆遷實際工作和城市化建設需要，認真進行了對比分析和梳理總結，形成調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　江干區位于杭州主城區的東部，下轄8個街道，面積105平方公里，共有社區143個，行政村4個，常駐人口74.1萬。近年來，江干區搶抓杭州市委市政府"擁江發展、跨江發展"的總體城市建設戰略布局和G20杭州峰會等歷史性機遇，堅持"聲勢越大、阻力越小，前期越深、工作越順，速度越快、成本越低"的理念，層層壓實責任、層層落實任務，全力抓好城中村改造工作。通過三年時間，完成全區57個城中村（社區）征收農戶（居民）10000余戶，拆整結合改造13000戶，拆除房屋450余萬平方米，搬遷企業480余家，完成安置10000余戶，征收整治改造范圍共20平方公里，"國內一流現代化中心區"基本成型，實現了城郊結合部向大都市中心區的逐步蝶戀。

　　二、主要做法及成效

　　（一）科學高點定位，激發黨員干部干事創業激情。從思想上高度認識城中村改造是推進城市化、國際化、現代化"三化"融合發展的重要平臺，以全球思維、世界眼光高度定位城中村改造目標。著力把江干打造為錢江新城建設的"點睛之筆",世界名城建設的"典范之作",呈現城市國際化、人文生態融合的時尚之美。把啟動大會舉辦到錢江新城G20峰會場，引領全體干部和群眾代表親身體驗城中村改造到錢江新城華麗轉變，堅定城中村改造工作的信心和決心。

　　（二）堅持目標導向，找準問題精準施策各個突破。搶抓城中村改造歷史發展機遇，牢固樹立"干五年不如拼一年，拼一年不如苦半年"的為民服務理念，明確"五年目標、三年任務、兩年完成".將城中村改造科學劃分為錢江新城擴容區、筧橋機場周邊區塊、運河沿線及周邊區塊"三大區塊",每個區塊以社區為單位，詳細明確具體的任務清單，完成時限、方法措施和責任人員。以提升群眾獲得感為出發點，堅持把政策輿論導向放在首位，把溝通交流關心和落實保障措施做在前列，積極引導廣大群眾以主人翁的姿態，理解和支持城中村改造，以民主促民生，確保征遷工作"一戶不剩、一事不留、一天不拖".截止6月30日，全區完成住戶丈量3955戶，簽約3954余戶，拆除2844戶，順利實現了時間過半、任務過半。

　　（三）堅持剛性原則，高標準高質量完成目標任務。堅持"全面覆蓋、不留死角、能拆則拆、能快則快"的原則，實行"6十1"、"白加黑"、"晴+雨"無休工作制度，發揚"敢于負責、甘于奉獻、干字當頭、敢為人先"的江干精神，整個團隊目標一致，領導班子率先垂范，全體黨員干部奮戰一線，不辭辛勞，攻堅克難，當日目標當日完成，當日問題當日解決。堅持"一把尺子量到底"的剛性政策原則，嚴格落實"分類核價、逐戶定價、一口報價、一分不加"征收操作機制，堅守口徑之外無口徑、政策之外無政策，全程接受群眾的的參與和監督，杜絕了"釘子戶"的無理要求，確保了征遷工作公開、高效和平穩推進。

　　（四）建立聯動機制，凝聚打贏城中村改造的強大合力。以區委區政府的堅強領導為核心，全區各部門、街道、社區上下一心，群策群力，為打贏城中村改造攻堅戰凝聚了巨大合力。建立區、街道、社區三級班子領導聯系機制，區班子成員定點聯系片區，街道班子成員定點聯系社區，社區班子成員定點聯系征遷居民，點、線、面全面協調困難問題，督導征收工作順利推進。區分管領導堅持每周六帶隊赴各征遷一線現場辦公，與各部門、街道形成合力，重點解決急難問題。共抽調全區各單位79名干部充實征遷工作力量，公安、國土、信訪等部門長期派駐征遷一線，現場幫助解決實際困難和問題，動員大量公益組織積極投身征遷工作，組織"愛心幫幫團"等志愿者服務隊免費為征遷居民，提供老屋合影、義務搬家、家裝設計和房屋租賃等20多項服務。

　　三、我縣城市規劃化建設的啟示和設想

　　（一）加強規劃引領

　　城市規劃是城市化建設的指導藍圖，城市規劃的好壞決定著城市發展的水平、速度和質量。由于我縣前期規劃設計人員欠缺，城市發展規劃比較滯后，一些路網管網狹窄零亂，一些公共服務設施狹小欠缺，一些房屋建筑建了又拆，很多基礎設施建設都欠缺前瞻性和長遠性，適應不了城市化發展建設的需要，經不起長久考驗。在城中村改造過程中，缺少全局理念，一些整齊雄偉的重建建筑群中，還有很多陳舊零亂的居民自建房。要解決以上問題，一是在思想上必須高度重視規劃工作的重要性，按照戰略性、全局性、科學性、前瞻性要求，加強協調配合，共同把城市規劃工作做好、落實好。通過規劃，實現城市科學有序擴張，提高土地收益率，提升城市的綜合實力和整體形象，帶動城市經濟發展。二是必須依托現有城市規劃，根據國家新型城市化要求，按照城市道路寬暢便捷，市政設施配套完善，學校醫院布局合理，體育場館功能齊全，公園綠地風景宜人，人居環境整潔美觀的城市規劃要求，突出民生至上，突出"全域規劃、產城融合、城鄉一體"理念，編制完善全縣新型城鎮化總體規劃。做到城鎮發展、土地利用、產業發展等總體規劃相銜接，形成城鄉統籌、專項協調、覆蓋全域的規劃體系，著力解決規劃跟不上發展、不適應建設的問題。

　　（二）加強人才隊伍建設

　　無論是哪一項工作，人力資源是第一根本。推動城中村改造，推進城市化建設發展，關鍵在于建立一支講奉獻、技術精、敢擔當、有作為的人才引領隊伍。一是加強城市規劃人才隊伍建設。高度重視規劃人才的引進工作，加大人才引進的政策支持力度，積極尋求人才引進的新途徑新方法，通過到規劃院校直接引進和事業單位招考急需專業技術人員等方式，夯實城市規劃人才隊伍建設，努力建設一支高水平的規劃隊伍，保障城市化建設的快速健康發展。二是加強農村黨員隊伍建設。農村黨員工作在農村基層一線，是黨的路線方針政策的具體執行者，是推動科學發展、促進社會和諧、服務人民群眾的主力軍。農村黨員干部隊伍素質的高低、能力的強弱，直接影響到農村各項事業發展和穩定大局。要把講奉獻，敢擔當、有作為、能帶頭的村民作為黨員發展的后備力量，充分利用各級黨校、實踐基地、遠程站點等教育陣地，強化黨員素質提升培訓，不斷增強農村黨員隊伍的凝聚力和戰斗力。在征地拆遷，推進城市化建設的過程中，充分發揮黨員先鋒模范作用，帶頭走在執行政策和開展工作的第一線，為堅決打贏城中村改造和推進城市化建設發展攻堅戰而奮斗。

　　（三）堅持政策剛性原則

　　嚴格執行規劃建設標準，堅持一張規劃圖建設到底，區、街道、社區三級班子目標一致，堅決杜絕違法違章建設行為；堅持政策剛性，堅守政策底線，堅決維護被征收戶合法利益，嚴格杜絕釘子戶不合理的利益訴求是江干區城中村改造和城市化建設順利推進的堅強基石。在我縣的征地拆遷過程中，時常會有一些比較刁鉆的釘子戶，為了尋求個人利益的最大化，提出了比較蠻橫的利益要求，甚至有的還乘機"種房"、"栽樹"、"添人",為了不影響工程施工進度，一些部門無可奈何滿足了他們的要求，造成老實人配合在先吃虧、釘子戶阻撓隨后得利的反面現象。同樣在城市化建設推進過程中，一些開發商和個體戶，為了建設樓盤和住房獲取得利，不惜托關系、走后門，不按照規劃統一標準建設的行為時有發生。以上這些現象，既影響了規劃政策的公開公平公正度，也在一定程序上削弱了政府的公信力，極大地給城市化建設帶來了很大弊端。通過對比，要改變現狀，一是要堅持城市規劃剛性原則。城市規劃的目的，就是為了指導建設，城市規劃一經批準，就要嚴肅化法定化，任何單位和個人都必須嚴格遵守和執行。要堅持保持規劃的延續性，加強管控，及時制止違法違規行為，切實維護好規劃的權威性和嚴肅性，確保城鎮化建設有條不紊的推進。二是要堅持征地補償剛性原則。在摸底排查、房屋丈量、簽約清退和補償安置的`每一個環節，都要堅持一個政策管到底，"一把尺子"量到底，"一個標準"貫始終，堅持口徑之外無口徑、政策之外無政策，不搞特殊化，對未按時簽約和無理阻攔的，一律按照相關政策嚴格執行。三是要堅持陽光作業剛性原則。整個征地拆遷和城市化建設過程，都要堅持公開公平公正原則，堅持每一項決策，每一個環節，每一個步驟都讓群眾知曉，都讓群眾參與、決策，嚴格按照"四議兩公開"程序，對政策制定和執行情況實時進行全民公開，保證在陽光下運行。

　　（四）加強部門聯動

　　對比江干，我們三穗城市化建設還比較滯后，城市化率和各項基礎設施都比較落后，我們更應該學習借鑒"敢于負責、甘于奉獻、干字當頭、敢為人先"的江干精神，牢固樹立核心和大局意識，心往一處想、智往一處謀、力往一處聚、勁往一處使，堅定城市化建設的信心和決心，咬定目標，迎難而上，苦干實干。住建、國土、水利等相關部門一定要各司其職，各盡其責，重點做好城市規劃、項目建設、社會保障等各項工作，多條渠道進水灌溉，一個龍頭出水豐收，凝聚新型城鎮化發展的強大合力。

　　一是堅持政策引領。嚴格按照城市化建設規劃方案和推進措施要求，結合部門實際情況，明確目標、強化責任，細化任務。

　　二是強化部門聯動。發揮住建、國土、水利、鄉鎮等相關部門的職能作用，實現各個部門之間的無縫鏈接，全力以赴協作配合，保質保量完成征地拆遷和城市化建設工作。

　　三是加強督促檢查。制訂專項工作督查辦法和考核細則，進一步明確分工，加強對各環節工作進展的監督和檢查，促進工作高效落實。

　　四是強化輿論宣傳。采取懸掛橫幅、張貼標語、啟動宣傳車等形式，爭取社會各界的積極支持和人民群眾的廣泛參與；深入調查走訪，及時發現工作中存在的難點和疑點問題，做到心中有底，有針對性地開展工作；發動黨員干部帶頭作用，帶頭簽訂拆遷協議，帶頭落實制度政策，帶頭投入崗位工作，形成人人參與、人人支持城市化建設的濃厚氛圍。

　　（五）堅持為民服務

　　城中村改造是事關長遠發展、打造品質城市、改善群眾生活的好事實事，要堅持民生為先，敢于擔當、積極作為、迎難而上，要以堅強的決心和堅定的信心打贏城中村改造硬仗。一是要以群眾的利益為出發點和落腳點，一切為了群眾、一切相信群眾、一切依靠群眾，依法辦事，依法用權，完善民主程序，想方設法保證群眾利益最大化。在征拆初期，要廣泛宣傳征地拆遷的重要性和必要性，取得廣大群眾的充分理解和大力支持；征遷開始后，要深入每家每戶，講政策，談利弊，主動幫助被拆遷戶解決困難，為征遷居民，提供老屋合影、義務搬家、家裝設計和房屋租賃等多項服務需求。二是探索村級集體經濟發展用地，為村集體和村民長久生計留足發展空間，由村集體統一管理，統一經營，村民人股，定期分紅，讓百姓短期有收入，長期有保障。以杭州10%留用地開發項目力促集體經濟提質增效模式為導向，探索村級耕地面積的10%用于旅游開發或耕地出租，按照每畝每年700元的出租價格，每個行政村每年至少可以增長集體經濟20萬元。另外，還可以探索以出租和開發的方式，充分盤活易地扶貧搬遷所涉及到的山林土地，實現村集體經濟"多元化"增收。

　　城中村改造的調研報告 8

　　我校調研小組于5月19日開始針對韓店鎮城中村改造情況作了初步的調查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現將其作簡單總結匯報。

　　一、城中村改造的基本情況

　　韓店鎮的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

　　黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現在已有一基本成型的草規出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統一組織規劃。對村民的補償初步設想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據村支書介紹這樣的設想是完全有能力兌現的，而且所有環節都圍繞穩妥二字操作，程序正在進行中。

　　經坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務農為生。這次城中村改造，經坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統一規劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。

　　韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復雜問題等原因，所以韓店村采取了順應潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經得村委會同意并履行一些簡單手續后已經開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

　　綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯合改造申請規劃書。而縣里鎮里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎設施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

　　二、城中村改造中存在的主要問題

　　1、土地“瓶頸”問題

　　土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度大，外來人口多，情況復雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現了村民自主開發的先例。于是又帶來了另一些值得關注的問題：宅基地所有權歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的.“瓶頸”。

　　2、規劃問題

　　我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且“城中村”類型復雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規劃，往往容易與縣區的整體及長遠規劃控制要點產生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現也極有可能。再者，據城建局張文武局長介紹：我國的規劃法規定，規劃工作只針對國有土地的主權者，在建的村民宅基地要求給于規劃沒有法律依據。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

　　3、居民新居的公共設施配套問題

　　這其實可以說是規劃問題的次生。由于在建的村民不具備規劃主體的資格，在沒有統一規劃之內的住宅，其公共設施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產生更多的社會問題可想而知。

　　4、統籌協調問題

　　在調研時我們發現，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構或部門來指導村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關職能部門也難以協調解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關部門應該關注的大問題。

　　5、村民權利與公平問題

　　按照我國法律，公民應享有同等的權利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應政府號召的非典型范例，也在有限范圍內履行了一些簡單的手續，但是很不完備經不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權利。出現這樣的先例，也可能產生不良的社會效應，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

　　6、被改造地片村民的出路問題（就業問題）

　　據了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關的生存問題已經顯現出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業、經濟補償等）的前題下，他才會簽同意改造的協議，否則他寧愿按部就班地過現在的“舊”生活。

　　三、對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

　　“城中村”改造是挖掘我縣發展潛力、造福于民的必由之路，是我縣“四個發展”的應有之義，是改變城鄉二元結構、加快推進城市化進程的重要一環。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調動各方參與改造的積極性。現將有關意見和建議簡單歸納如下：

　　1、政府應及早謀劃、提前介入，發揮好統籌、協調、指導作用。（規劃）

　　2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規）

　　3、有關部門要通力合作，在法律范圍內大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

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