地產營銷策劃書匯編15篇
時光匆匆，我們在忙碌中奔走，一段時間的工作已告一段落，又迎來了一個全新的起點和新的目標，讓我們對今后的工作做個策劃吧。寫策劃書需要注意哪些問題呢？以下是小編精心整理的地產營銷策劃書，希望對大家有所幫助。
地產營銷策劃書1
房地產營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
一、 房地產營銷策劃的原則
房地產營銷策劃的原則營銷是一項復雜的系統(tǒng)工程，在房地產營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。
2、始終保持整體營銷的觀念
營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于
總的主題。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調，目的一致，實現營銷的整體性。
3、營銷策劃與銷售緊密呼應
營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。
二、 房地產營銷策劃的特點
房地產開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產商品適應顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產開發(fā)首先強調“以人為本”的營銷策劃。
房地產營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產營銷策劃的主導理念一般包括：
1、人性理念，房地產營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。
2、生態(tài)理念，近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務。
4、投資理念，投資不動產愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
三、房地產營銷策劃的主要種類
1、房地產投資營銷：房地產投資分析是全程營銷的起點，是房地產開發(fā)的關鍵，透過細致的市場調查。
2、房地產定位營銷：營銷房地產的關鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。細致的市場調查數據，是房地產定位的基石，這只是定量分析的開始，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的。
3、房地產規(guī)劃設計營銷：房地產規(guī)劃設計是房地產營銷的第三個流程，經過準確的市場定位，根據目標客戶群設計相應的房地產。
4、房地產形象營銷：通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設計及包裝，良好的企業(yè)聲譽、過硬的工程質量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。
四、房地產營銷價格策略
制訂一個合理的價格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件。
1、影響房地產價格的因素，歸納起來，主要有以下幾類：
�。�1）政治因素：如某次大的政府機構變動，或重大政策性決策出臺等都會導致房地產價格較大的漲跌。
�。�2）經濟因素：
a.物價：物價上漲，投資者預期上漲的心里反映在房地產方面，也
造成價格上漲。
b. 土地價格：土地是房地產的原料，原來價格的上漲，房屋成品價格也會水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效，可刺激房地產的投資。
d.貨幣供應量：當貨幣供應量增加時，土地價值相對減少，此時若想得到與原來相同的價格的土地，勢必要提高價格。
e.經濟增長率：經濟增長迅速，表示人民幣收放提高，購買力增強，提高房地產價格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū)，對方地產的需求增加，房價因市場功能而自然提高。
(3)自然因素
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建，產品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高，安全性低，相應的地價也較低。
地產營銷策劃書2
我把全程綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發(fā)布階段和預算費用的提出。
一、資源整合階段
所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段，進行大量的調研，并對數據進行分析。充分發(fā)掘項目的各種顯性資源和隱性資源。后對消費者進行定位，對開發(fā)商提出項目設計建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序
[1]、項目SWOT分析
項目SWOT分析包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競爭環(huán)境因素、經濟環(huán)境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優(yōu)勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉化為優(yōu)勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發(fā)商卻針對有車一族轉而到郊區(qū)開發(fā)低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？
[2]、消費者定位
有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發(fā)前經過SWOT分析然后對消費者進行定位至關重要。先有市場后有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發(fā)基于準確的消費者定位。
[3]、項目設計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議
在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。以達到項目與整個營銷策劃案協(xié)調統(tǒng)一的目的。這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創(chuàng)造。
二、價值提升階段
如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價值提升階段則應該屬于軟件的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個部分。
[1]、理念的定位
開發(fā)商和建筑公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。只有創(chuàng)新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當地經濟、社會環(huán)境及人文環(huán)境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成“過猶不及”的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]、項目文案的創(chuàng)作
在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發(fā)展水平的基礎上立意創(chuàng)新。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。
[3]、廣告的制作
廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。
各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點。廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優(yōu)缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調統(tǒng)一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三、推廣發(fā)布階段
推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。
[1]、廣告的發(fā)布
廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關于該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區(qū)別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最后選擇最為有效的媒體進行廣告的發(fā)布。
[2]、公關活動的開展
公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由于公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發(fā)商都已經接受了這種特殊的促銷方式。
[3]、促銷活動的宣傳與開展
嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應歸于促銷活動的范疇。但由于廣告活動與公關活動的策劃程序過于復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。
為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發(fā)商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。
四、預算費用的提出
預算費用的提出相對于策劃公司來說既是對開發(fā)商負責，也是對自己負責。開發(fā)商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發(fā)商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發(fā)商那里獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發(fā)生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的'預算費用的提出，關系到策劃公司的前途和未來。
略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案
在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發(fā)商對項目的設計和規(guī)劃都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調查和分析后，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。
二次營銷策劃案
在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產生“有意炒做”的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產生“有意炒做”印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業(yè)務量，有利于策劃公司的發(fā)展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。
地產營銷策劃書3
房產行業(yè)解決方案：
xx年的中國房地產就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，XX年仍然是房產行業(yè)的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急，優(yōu)郵的房地產行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經濟低迷期的營銷難題：
精準推廣規(guī)劃：
1)樓盤客群細分;
2)精準短信營銷平臺;
3)精準郵件營銷平臺;
4)數據庫發(fā)送執(zhí)行;
5)目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。
房產代理專項規(guī)劃：
1)數據庫建立;
2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)
3)數據庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產集客規(guī)劃：
1)商圈分析;
2)地產主題設計;
3)招商方案與執(zhí)行;
4)集客策略。
中高端房產項目推廣規(guī)劃：
1)整合網絡傳播方案;
2)高端客戶數據庫分析;
3)數據庫內容設計與推廣執(zhí)行;
4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
地產營銷策劃書4
這次由廣東商學院資源與環(huán)境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產營銷大賽在繼承上年首屆房地產營銷大賽開拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點的基礎上，秉承公平公正公開的原則，圍繞“打造新時代房地產營銷策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺。
本大賽涉及多個專業(yè)，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產營銷策劃以及樓盤推廣的活動中，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓與樓盤實地考察的機會，豐富專業(yè)知識，提升自身能力。同時，為鼓勵大家積極參與，大賽還設有豐厚的獎金哦！
（一）報名：
1、時間：10月21號-10月27號
2、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人。（即日報名即日參賽）
3、報名方式：
（1）網絡報名：
�、� 登陸資環(huán)學院網站“bbs.kt250.com”，下載報名表，按要求填寫完畢，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@126.com
�、� 截止時間：10月27號20:00
（2）現場報名：
�、� 至報名點填寫報名表，并上交工作人員
�、� 時間：10月24號-25號
③ 地點：各大飯?zhí)瞄T口
（二）初賽
1、主題：地產創(chuàng)意，翱翔天際
2、比賽形式：
圍繞主題，對地產相關內容進行解讀，可涉及法律法規(guī)，房地產市場現狀分析，房產設計理念、對房地產未來看法等相關方面，諷刺時弊，銳意創(chuàng)新，并通過繪畫(附上100左右說明寓意)、視頻、音頻、文稿等任意形式加以說明，在指定時間內發(fā)送至以下郵箱：
作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等），便拍3-5張照片，并對照片進行說明。
3、要求：
（1）作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴禁抄襲
�。�2）參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博（可用原私人微博），并以“12資環(huán)房地產營銷大賽”+“隊伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產營銷大賽銷房隊”。比賽期間及時上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產營銷大賽”），主辦方會現場截圖進行存檔憑證，更新動態(tài)。
4、作品提交時間：報名即日起至10月31日20:00
5、評分規(guī)則：
�。�1）由本校專業(yè)導師、大賽贊助方團東地產集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士根據要求分別對參賽作品進行打分及點評，滿分100分，此部分成績分別占總成績35%，35%
�。�2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產營銷大賽”，并發(fā)起網絡投票。根據網絡投票的名次進行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名（不含20名）之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績30%
（3）投票時間為：11月1日-11月3日00:00
�。�4）最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復賽。如果初賽的總成績相同，以房地產開發(fā)商的評分結果作為依據，分數高者進入復賽。若得分還是相同，則以專業(yè)老師評分作為依據。若還是相同，則以網絡投票為準。一旦完全相同則以仲裁委員會為準。
（三）復賽
1、主題：策劃最好的地產
2、比賽形式：
�。�1） 進入大賽前十強的隊伍將進行專業(yè)培訓，并組織進行樓盤實地考察。
�。�2） 參賽隊伍對實地考察中a、b、c這三個區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進行地產產品設計，完成一份策劃書，并于指定時間提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@126.com，
并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博。
（3） 參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時間內上傳至隊伍微博。
3、要求：
�。�1）策劃內容包括產品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字數在3000字以上。
�。�2）隊伍宣傳視頻要求：主題自定，內容健康，積極向上。時長3-5分鐘。
4、（1）作品提交時間：11月13號20：00前
�。�2）隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。
注意：作品一經上傳即可轉發(fā)，但一旦上傳并經大賽官方微博轉發(fā)，即不可修改。
5、評分規(guī)則：
�。�1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產營銷大賽”。
參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉發(fā)量為準，票數最高者獲“最佳人氣獎”�？蔁o限轉發(fā)。票數統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00，超過此時間轉發(fā)無效。
�。�2）由本學院專業(yè)導師、大賽贊助方團東地產集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士對十強作品進行專業(yè)點評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強進入決賽。老師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來。
�。�3）五強產生過程及其名單將通過本大賽微博進行公示。
�。�4）作品形式：word文檔。可用ppt、建筑模型（泡沫）、3d圖、平面設計等（不限）形式加以說明。
（四）決賽
1、主題：營銷達人就是你
2、比賽形式：
�。�1）決賽隊伍在復賽相關地產項目的策劃基礎上做出相應的營銷方案，包括：分析a、b、 c地塊的聯系，設計理念，營銷手段等。于指定時間內提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@126.com
�。�2）決賽當晚：
�、� presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示，時長15分鐘。
�、� 答辯環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題，選手做答，時長5分鐘。
3、評分規(guī)則：
�。�1）各評委根據隊伍方案內容及當晚表現，對決賽隊伍進行打分
�。�2）取平均分作為隊伍最終分數，分數排名前三的隊伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎。
（五）大賽獎項設置
1、獎項：冠、亞、季軍各一名，優(yōu)勝獎兩名最高人氣獎一名。
3、獎金（待定）：冠軍500元
亞軍300元
季軍200元
優(yōu)勝獎各100元
最佳人氣獎100元
（六）大賽主辦方：
廣東商學院資源與環(huán)境學院
（七）大賽合作單位：
佛山市團東房地產開發(fā)有限公司
云東海麗日天鵝湖
（八）其他
1、大賽交流q群：
2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產營銷大賽
3、若有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會進行仲裁，仲裁委員會由：專業(yè)老師，學院黨書記，學院輔導員，房地產開發(fā)商，學生代表共五人組成。
4、大賽組委會將通過大賽q群與官方微博及時更新比賽動向，參賽者可以隨時了解大賽最新消息。
地產營銷策劃書5
前言在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產開發(fā)公司的新建項目。
本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。
項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。
根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。
概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解1.銷售(招商)目標2.銷售目標分解四、營銷階段計劃根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態(tài)1.入市時機：根據規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
地產營銷策劃書6
20xx年迎新年聯歡?晚會活動準備好了嗎?想不想您的晚會活動更加與眾不同，活動節(jié)目更加精彩?一個電話交給傳古文化傳播有限公司，所有都統(tǒng)統(tǒng)搞定!
一、活動目的
增進領導與員工的零距離溝通，激發(fā)員工蓬勃的斗志，迎接新的挑戰(zhàn)增強公司的向心力和凝聚力，體現公司與職員的，同心、同德、同贏共生、共存、共榮。
深度了解企業(yè)文化，有效整合團隊精神，調動企業(yè)員工積極性，感受公司大家庭帶來新年氣氛和溫馨。讓職員體會到他就是公司，公司就是每一位職員。
為先進個人與集體頒獎，給員工一個充分展示表演天分的舞臺，展示xx(中國)的激情與蓬勃發(fā)展之態(tài)。
二、活動亮點
整體協(xié)調亮點
會場入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過道兩旁有xx(中國)發(fā)展歷程的圖文資料及視頻資料，主會場以紅和金色為主色調的紅地毯、紅條幅等，舞臺采用設計制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。
整體會給人一種莊嚴、喜慶、輝煌的效果。
開幕亮點：
兔子曲及兔子舞處處彰顯著活力、拼搏、激情辛勞的兔子精神，大膽創(chuàng)新、專業(yè)策劃、和諧發(fā)展的中國文化。
頒獎亮點：
每一個受獎人兩支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授獎臺上有一個精心制作的家字，受獎人在聚光燈柱下，徐徐從會場入口通過左側走上授獎臺把手里的花插在家字上，300支花組成一個家字，這是音樂想起(家和萬事興)合影完了一起唱!
文藝演出及猜猜有獎亮點：
在文藝表演的中間，參插互動游戲，(像有獎問答、動手動腦、砸金蛋)等。
三、活動環(huán)節(jié)銜接
在到場每一位都不知情的情況下。所有燈光唰的暗淡下來了(5秒)，這時激情的奔跑舞曲響起，聚光燈光柱照在帷幕接口處，帷幕慢慢的拉開，一對兔子舞演員聽著他們熟悉的旋律，姍姍起舞。隨后上海傳古文化傳播有限公司提供活動策劃，九對兔子舞演員陸續(xù)入場，共十對，寓意著，十全十美。也寓意著xx是房地產業(yè)的真誠和十分專注專業(yè)的企業(yè)。
舞曲和舞蹈到了結尾，主持人上臺向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(免提手機)響起，(xx(中國)領導打的)說該是我們給大家伙拜年了吧，然后領導快步的走上舞臺(一個上、聚光燈柱迎接)主領導向員工拜年完，說一句祝福的成語。未見其人就聽其聲，下一個領導說著成語上臺(兔年騰達、達官顯貴……)最后所有領導向員工同說一句拜年的話。
拜年結束，一個領導說是不是給大伙頒獎了啊，所有領導沉思后說“好”激情的音樂輕輕響起，進入頒獎環(huán)節(jié)，聚光燈燈柱迎著每一位領獎人及兩個禮儀小姐伴隨著走上領獎臺。(或者用“道具兔子車”拉到領獎臺，同樣禮儀，燈光都要到位)
在“家和萬事興”歌曲結尾時燈光慢慢暗下來，突然亮起，帶著面具的表演人員在臺上站著，(面具可摘)這個之后，就可以不用暗燈了，文藝演出結束后，也面臨著此次年會的結束，所有領導上臺再次給大家拜年，音樂響起，(明天是個好日子)結束。
地產營銷策劃書7
因為房地產與一般商品的異質性，如資金投入巨大，生產周期短，價值和貨幣功能升值，有能力銷售半成品，基本無法提高質量，入門價格低，開放程度更高，競爭激烈等。隨著房地產競爭的日益激烈，相應的營銷策劃也非常火爆，策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，創(chuàng)新主要是在產品設計、產品價值提升、營銷傳播、支付方式等方面進行。圍繞消費者的消費行為和生活方式，刺激潛在的消費需求或爭奪現有的顧客，其創(chuàng)新可以體現在創(chuàng)造新的產品上(如在規(guī)劃和設計上的獨特性)；提供服務模式(如管家式物業(yè)服務)；倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品味等。);創(chuàng)造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢
一方面，房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已經從價格競爭和概念競爭轉向品牌競爭。企業(yè)更注重品牌的培育和利用。因此，要注重品牌的持續(xù)強化，輸出品牌的核心價值，在統(tǒng)一品牌下進行子品牌戰(zhàn)略；同時要提升廣告意識，整合推廣手段，利用一切可利用的傳播資源強化產品理念。另一方面，消費市場變得更加理性和個性化。近幾年經濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預期收入)持續(xù)下降，負擔能力心理占主導地位；長期廣告沉浸后，消費者的偶然性和沖動性購買減弱，理性購買行為增強；不同類型的消費者逐漸建立起自己對房地產選擇的標準和偏好，消費者對商品房的選擇會越來越多“個性化”，會考慮自己的心理需求，尋找更適合自己的房產。隨著房地產市場競爭的加劇，規(guī)模化、集約化的房地產將成為未來市場競爭的熱點；不同消費者的市場細分趨勢越來越明顯，以滿足不同類型的消費群體；“設計時代”開始回歸，開發(fā)商更注重產品開發(fā)，更注重房地產前期規(guī)劃設計。競爭手段將是全方位的、多樣化的。例如，一些大型建筑具有綜合競爭優(yōu)勢，而中小型公寓必須以其個性化和特色化的需求在市場中占據一席之地。在未來的發(fā)展過程中，我們會進一步追求境界(比如歷史、人文、文化等。);追求近距離(比如靠近商業(yè)區(qū)、高效率、車站等。);追求清潔(燈光、綠化、天然氣設備等。);追求寧靜(低密度、生態(tài)景觀平臺等。)不僅增加了對配套設施的需求，對房地產開發(fā)商的品牌也有很高的要求；不僅對設計有相應的要求，對社區(qū)居民的居住群體和社會容積率也有相應的要求；不僅需要房地產的品牌，還可能涉及設計和制造過程中的環(huán)節(jié)。在市場競爭進一步激烈的情況下，如何進一步挖掘自身房地產的附加值，穩(wěn)定價格，吸引客戶？如何根據目標消費群體的理性購買需求，進一步深化自己房產的優(yōu)勢，讓目標消費群體產生“物有所值。的感覺？如何才能繼續(xù)打造自己獨特的品牌個性，突破強大競爭對手的包圍圈，繼續(xù)在市場上掀起新的旋風？如何適應“個人擁有住房的時代。新趨勢？這些都迫使開發(fā)商進行系統(tǒng)的營銷策劃。
二、房地產營銷策劃
第一，規(guī)劃第一。在項目開發(fā)的整個過程中，從思維上來說，規(guī)劃應該是第一位的，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、項目管理、材料選擇、形象包裝、開業(yè)銷售、廣告、營銷策略、物業(yè)管理、品牌建設、效益提升等。，所有這些都需要系統(tǒng)的規(guī)劃。策劃是以相應的市場調查為基礎的，可以是第一手資料或者比如包括政府統(tǒng)計、銀行統(tǒng)計、統(tǒng)計局、商務局、房管局、國土資源局、稅務局等的統(tǒng)計年鑒。，了解和分析市場購買力和消費趨勢等。針對不同的環(huán)節(jié)，有針對性的進行調查，比如關注消費者的生活方式，所在區(qū)域的房地產情況，推廣策略等等。第二，創(chuàng)新是為了贏。在整個規(guī)劃過程中，要進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形式、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等。，如在支付方式上與金融有效結合；在定價上，有效利用消費者心理；在宣傳定位上，利用消費者的好奇和虛偽。比如重視孩子的教育，和名人做鄰居，零首付，組合銷售，促銷中的家庭樂趣禮品組合:老公送健身禮券，老婆送美容禮券，孩子在少年宮上一門課，老人全面體檢。同時要把握全過程，房地產開發(fā)策劃的每一個環(huán)節(jié)、每一個流程、每一個細節(jié)都很重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場推廣等。
第三是塑造差異。差異化可以創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。在房地產規(guī)劃過程中，應該在不同的層面上創(chuàng)造差異，如建筑風格、立面、風系統(tǒng)設計、光系統(tǒng)設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等。在塑造差異的過程中，要權衡價值提升、引人注目、新穎、成本等方面，因為企業(yè)的目的是以利潤為導向的。
第四是整合營銷。一方面，房地產企業(yè)應在項目開發(fā)或管理中體現人性化意識，注重企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產品材料、營銷方式等。；另一方面，他們要善于整合，在定價方式、開盤價、價格策略、支付方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放時間、媒體選擇、賣點創(chuàng)造、物業(yè)管理承諾等方面進行組合整合。比如組合家電、組合廚房的推出；社區(qū)綜合設施，內外資源整合，等等。在傳播方面，從炒到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車身，廣播戶外廣告等。，在生活方式和品味上創(chuàng)造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據消費模式和房地產的實際情況，找到相應的目標消費群體，善于培育房地產的子品牌。當然，房地產銷售力的實現不能僅僅靠品牌概念的輸出來實現，真正的產品和價格才是銷售力實現的關鍵。所以要輸出多元化的產品信息，增強房產的價值感，打動更理性的消費者，給產品注入一些新元素，給產品一個更清新的形象，才能讓品牌保持新鮮感。
總之，未來的小區(qū)會更加注重產品本身:如果花園設計好，休閑活動空間大；區(qū)間合理，利用率高，采光和空氣流通好；建筑間距大，空間開闊，視野開闊；完善的社區(qū)設施，良好的物業(yè)管理，最好是封閉式管理；交通便利，購物方便，使房子成為一個有文化氛圍和創(chuàng)意的房子。在營銷傳播中:把握目標消費者的心態(tài)，瞄準人心，把注意力放在銷售策略和廣告策略上，促使他們購買。同時，根據目標消費者的特點和產品的特點，廣告投入更加有針對性和直接性。一方面結合軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中進行創(chuàng)新；另一方面，它有效地掌握目標消費群體的消費心理和行為，關注他們的消費模式，從而有針對性地開展相應的溝通和推廣活動。
地產營銷策劃書8
隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發(fā)點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。
企業(yè)的廣告活動原來只擔負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業(yè)從推銷導向向營銷導向的變化。
在房地產行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產開發(fā)項目的區(qū)域經濟情況、而且要考慮地產開發(fā)項目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯系，有機統(tǒng)一。同時它的理念、創(chuàng)意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發(fā)的市場情況；在投資分析階段，要預知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向；在規(guī)劃設計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。
另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導；二是房地產策劃要隨市場的變化而變化；三是房地產策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態(tài)。
房地產策劃在房地產開發(fā)項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產開發(fā)項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領市場。
目前，一些房地產開發(fā)項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經濟效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：
案例：《天河花園》
1、市場分析
1.1、區(qū)域市場分析
天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接東山區(qū)、北連白云區(qū)�？偯娣e147。77平方公里，人口41。8萬人。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內社會保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。
1.2、定向市場分析
員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3、項目分析
1、項目名稱：海景中心
2、項目規(guī)模：由2幢28層組成
3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層
4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2
6、裝修標準：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）
7、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
1、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利；
4、項目以準現樓發(fā)售，增強買家信心。
5、社區(qū)配套設施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等；
�。�2）劣勢分析
1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理；
1.4、競爭對手資料分析
對手一
1、項目名稱：僑穎苑
2、項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住；
�、趦r格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；
�、畚挥趦冉�，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；
�、屏觿莘治�
①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；
�、跇潜P周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；
③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率；
對手二
1、項目名稱：紫林居
2、項目規(guī)模：由3幢連體9層組成
3、推售情況：現推C—H座的3～9層
4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
①該樓盤是員村一帶為數不多的小區(qū)樓盤，且內部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；
�、卩徑煌ㄖ鞲傻傈S埔大道，交通異常便利；
�、墼摌潜P緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；
⑵劣勢分析
�、僭摌潜P部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；
②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；
�、蹜粜驮O計上有一定的不足，有凸柱現象；
1.5、項目周邊配套狀況
1、社區(qū)配套
�、俅髮W：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環(huán)境保護學校
�、谥袑W：四十四中學、華師大附中、天華中學
�、坌W：昌樂小學
④銀行：中國建設銀行
⑤康體：天河體育中心、羽毛球館
1.6、項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：
1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。
2、把握市場需求，迎合買家心理
隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。
3、營造現場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動
在吸引大量客流后，現場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規(guī)劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環(huán)境。
4、體現"以人為本"的經營理念
面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設計更加"人性化"。
2、項目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番。"所以，本項目的區(qū)域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象———"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"。
以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。
2.2、項目形象定位
在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)，宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現項目內外環(huán)境的優(yōu)越。
2.3、目標客戶定位
作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項目客戶。根據實際情況，我們又可將這部分客戶群定向細分如下：
1、區(qū)內的買家
分析：員村附近區(qū)內人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。
2、區(qū)域居民的子輩
分析：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
3、區(qū)域居民的親屬、朋友
分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進行充分的溝通，接觸和聯絡，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。
4、外來人口在該地置業(yè)
分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設施，對新環(huán)境適應性較強，反而對區(qū)域感情不太考慮。
2.4、目標市場細分
針對目標客戶的情況，敝司將目標市場細分如下：
1、購買階層
1）自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實希望置業(yè)的。
2）安居保值：高薪收入階層。
3）換屋計劃：不滿現時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4）投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。
2、年齡層次：
中青年人為主（30~50歲）
3、家庭結構：
三~五口之家為主
2.5、目標客戶
市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應瞄準金字塔的中部以下（即對準大多數的消費群體）就敝司合作的市場調查公司對廣州樓市的調查分析，天河區(qū)大部份的消費者，最可接受的房價是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房價為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：
3、銷售策略建議
3.1、市場氣氛培養(yǎng)
敝司建議在現階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內容包括：
1、硬件塑造
⑴告知性工地展示
應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。
⑵戶外廣告設置
戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。
⑶設置精美的示范單位和樣板房
通過對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。
2、軟性宣傳
�、艦閰^(qū)域造勢
通過報紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。
�、茷楸景缸≌靹�
目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點吸引買家。
⑶為樓盤造勢
形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達。
形式二：置業(yè)調查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現金獎勵。同時，留住部分準備置業(yè)的買家。
3.2、促銷手段建議
1、增加銷售點
敝司建議本項目銷售點除現場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設促銷點，并設專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網點的聯合促銷力。
2、大型展銷會
選擇適當的時間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。
3、潛在客戶開發(fā)
利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯絡推銷方式，增加項目的客戶來源。同時，應發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。
4、提供額外優(yōu)惠
展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。根據項目的實際情況，建議如下：
⑴贈送一年管理費
針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交
�、瀑浰鸵荒晏旌庸珗@門票
提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機地聯系在一起，令客戶聯想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。
3.3、付款方式建議
針對區(qū)域內樓盤的付款方式過于單一，應向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時，根據最新的《廣東省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：
付款方式
手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款
折扣88折9折91折93折
簽認購書時付
定金10000
簽認購書七天內
�。ǹ鄢ń穑�30%10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭30%
�。ǹ鄢ń穑�
發(fā)展商提供24個月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭
一個月35%10%
二個月30%
三個月10%
辦好房地產證七天內5%
4、宣傳策略
建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征"的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。
4.1、媒體選擇建議
�、艔V州日報
廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，是廣州首選的地產廣告媒體。
�、蒲虺峭韴�
全國十大報業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。
�、菑V州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。
價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認識度。
�、葢敉鈴V告和指示路牌
�、僭跇潜P附近做指示路牌
②巴士車身廣告
�、蹣潜P工地周邊圍墻廣告
4.2、宣傳主題
本次廣告提案將表現敝司對海景中心的理解
和廣告建議，旨在準確體現本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使之能在短時間內建立起本項目的品牌形象，擴大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關注，促使消費者產生購買行動。
競爭對手分析
高質素的物業(yè)在現今的廣州房地產市場當中，競爭日趨激烈：從風格獨特的設計、配套設施、豪華會所、室內裝修，到價格戰(zhàn)、公關戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務求令到消費者解囊認購。
海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢。而對本項目構成壓力。短期內建立具有獨特個性的項目品牌形象，鎖定目標客戶群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買行動。
地產營銷策劃書9
這次由廣東商學院資源與環(huán)境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產營銷大賽在繼承上年首屆房地產營銷大賽開拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點的基礎上，秉承公平公正公開的原則，圍繞“打造新時代房地產營銷策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺。
本大賽涉及多個專業(yè)，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產營銷策劃以及樓盤推廣的活動中，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓與樓盤實地考察的機會，豐富專業(yè)知識，提升自身能力。同時，為鼓勵大家積極參與，大賽還設有豐厚的獎金哦!
(一)報名：
1、時間：xx月xx號-xx月xx號
2、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人。(即日報名即日參賽)
3、報名方式：
(1)網絡報名：
�、俚顷戀Y環(huán)學院官方的網站“bbs.xxxxx.com”，下載報名表，按要求填寫完畢，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：
�、诮刂箷r間：10月27號20:00
(2)現場報名：
�、僦翀竺c填寫報名表，并上交工作人員
�、跁r間：xx月xx號-xx號
�、鄣攸c：各大飯?zhí)瞄T口
(二)初賽
1、主題：地產創(chuàng)意，翱翔天際
2、比賽形式：
作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等)，便拍3-5張照片，并對照片進行說明。
3、要求：
(1)作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴禁抄襲
(2)參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博(可用原私人微博)，并以“12資環(huán)房地產營銷大賽”+“隊伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產營銷大賽銷房隊”。比賽期間及時上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產營銷大賽”)，主辦方會現場截圖進行存檔憑證，更新動態(tài)。
4、作品提交時間：報名即日起至xx月xx日20:00
5、評分規(guī)則：
(1)由本校專業(yè)導師、大賽贊助方團東地產集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士根據要求分別對參賽作品進行打分及點評，滿分100分，此部分成績分別占總成績35%，35%
(2)選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產營銷大賽”，并發(fā)起網絡投票。根據網絡投票的名次進行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名(不含20名)之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績30%
(3)投票時間為：xx月x日-xx月x日00:00
(4)最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復賽。如果初賽的總成績相同，以房地產開發(fā)商的評分結果作為依據，分數高者進入復賽;若得分還是相同，則以專業(yè)老師評分作為依據;若還是相同，則以網絡投票為準。一旦完全相同則以仲裁委員會為準。
(三)復賽
1、主題：策劃最好的地產
2、比賽形式：
(1)進入大賽前十強的隊伍將進行專業(yè)培訓，并組織進行樓盤實地考察。
(2)參賽隊伍對實地考察中A、B、C這三個區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進行地產產品設計，完成一份策劃書，并于指定時間提交，發(fā)至大賽郵箱：，
并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博。
(3)參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時間內上傳至隊伍微博。
3、要求：
(1)策劃內容包括產品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字數在3000字以上。
(2)隊伍宣傳視頻要求：主題自定，內容健康，積極向上。時長3-5分鐘。
4、(1)作品提交時間：11月13號20：00前
(2)隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。
注意：作品一經上傳即可轉發(fā)，但一旦上傳并經大賽官方微博轉發(fā)，即不可修改。
5、評分規(guī)則：
(1)選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產營銷大賽”;
參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉發(fā)量為準，票數最高者獲“最佳人氣獎”�？蔁o限轉發(fā)。票數統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00，超過此時間轉發(fā)無效
(2)由本學院專業(yè)導師、大賽贊助方團東地產集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士對十強作品進行專業(yè)點評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強進入決賽。老師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來。
(3)五強產生過程及其名單將通過本大賽微博進行公示。
(4)作品形式：word文檔�？捎肞PT、建筑模型(泡沫)、3D圖、平面設計等(不限)形式加以說明。
(三)決賽
1、主題：營銷達人就是你
2、比賽形式：
(1)決賽隊伍在復賽相關地產項目的策劃基礎上做出相應的營銷方案，包括：分析A、B、 C地塊的聯系，設計理念，營銷手段等。于指定時間內提交，發(fā)至大賽郵箱：
(2)決賽當晚：
�、� Presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示，時長15分鐘;
�、诖疝q環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題，選手做答，時長5分鐘。
3、評分規(guī)則：
(1)各評委根據隊伍方案內容及當晚表現，對決賽隊伍進行打分
(2)取平均分作為隊伍最終分數，分數排名前三的隊伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎。
(四)大賽獎項設置
1、獎項：冠、亞、季軍各一名，
優(yōu)勝獎兩名
最高人氣獎一名。
3、獎金(待定)：
冠軍500元
亞軍300元
季軍200元
優(yōu)勝獎各100元
最佳人氣獎100元
(五)大賽主辦方：
廣東商學院資源與環(huán)境學院
(六)大賽合作單位：
佛山市團東房地產開發(fā)有限公司
云東海麗日天鵝湖
(七)其他
1、大賽交流Q群：xxxxxxxx
2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產營銷大賽
3、若有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會進行仲裁，仲裁委員會由：專業(yè)老師，學院黨書記，學院輔導員，房地產開發(fā)商，學生代表共五人組成。
4、大賽組委會將通過大賽Q群與官方微博及時更新比賽動向，參賽者可以隨時了解大賽最新消息。
地產營銷策劃書10
一、活動目的
1、針對目前銷售的進展情況，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了進一步充分挖掘集團內部客戶資源。
2、以項目本身的特色加大宣傳，擴大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場目光。
3、快速積累新客戶，為項目的開盤作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關注，促進銷售。
二、活動時間
單位定點宣傳：xx月xx日——xx月xx日
團購促銷時間：xx月xx日——xx月xx日
三、活動目的
1、增加小區(qū)的知名度。
2、制造營銷氣氛，最大化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1號樓的認籌數量，樹立三期項目形象，為開盤奠定好基礎。
四、活動主題
主題一：“國慶豪情盛典，舞動黃金海岸”
主題二：“歡度國慶之喜，領略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”
五、活動內容
1、黃金周每天推出8套特價房（主要以二期特惠房源及G9一口價房源為主）。
2、活動期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個點折扣（特價房除外）。
3、活動期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的客戶均有機會參與抽獎，每天開獎兩次（上午、下午各一次，視現場氣氛而定），凡是簽約客戶均可獲贈電飯煲一個，多買多贈抽獎獎項設置：
一等獎：電飯煲兩名（每天提供兩臺）
二等獎：臺歷三名
三等獎：購物袋若干
六、宣傳方式
1、通過網絡宣傳
2、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬條信息）
3、報紙廣告
4、國慶宣傳易拉寶
5、戶外演出一場或花車游行3天
七、現場包裝
室外：
1、橫幅：0.7x10米x2條
2、國慶抽獎禮品的堆放
3、氣球裝飾：大門、禮品區(qū)
4、吊旗
5、易拉寶展示
地產營銷策劃書11
一、市場調研
1、本次市場調研的背景、動機、運用手段、目的等；
2、市場分析
�。�1）當前區(qū)域市場數據分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
�。�2）區(qū)域市場成本分析（銷售價格、成交情況）
3、近期房地產的有關政策、法規(guī)、金融形勢
4、競爭個案項目調查與分析
5、消費者分析：
�。�1）購買者地域分布
�。�2）購買者動機
�。�3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
�。�4）購買時機、季節(jié)性
（5）購買反應（價格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）
�。�6）購買頻度
6、結論
二、項目環(huán)境調研
1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質
2、地塊本身的優(yōu)劣勢
3、地塊周圍景觀（前后左右，遠近景觀，人文景觀，綜述）
4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達交通）
6、公共配套設施：（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）
7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、項目投資分析
1、投資環(huán)境分析
（1）當前經濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產業(yè)等）
�。�2）房地產的政策法規(guī)
�。�3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2、土地建筑功能選擇
3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4、土地延展價值分析判斷（十種因素）
5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤
6、投入產出分析：成本與售價模擬表、成本與期望值概算
7、同類項目成敗的市場因素分析
四、營銷策劃
�。ㄒ唬┦袌稣{查
1、項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）
2、建筑規(guī)模與風格
3、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）
4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊等）
5、功能配套（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）
7、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質等）
8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
�。ǘ┠繕丝蛻舴治�
1、經濟背景
�。�1）經濟實力
�。�2）行業(yè)特征（公司實力、規(guī)模、經營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）
�。�3）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式
�。ㄈ﹥r格定位
1、理論價格（達到銷售目標）
2、成交價格
3、租金價格
4、價格策略
�。ㄋ模┤胧袝r機、銷售周期
1、預售推廣、排號登記
2、開盤設計
3、銷售周期
4、銷售比例
�。ㄎ澹⿵V告策略
1、廣告的階段性劃分
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創(chuàng)意表現
4、廣告效果監(jiān)控
�。┟浇椴呗�
1、媒介選擇
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率
5、費用估算
�。ㄆ撸┩茝V費用
1、現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁等）
3、媒介投放
4、其他費用等
五、概念設計
1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織
2、小區(qū)容積率的敏感性分析
3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）
4、小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5、小區(qū)建筑風格的形式及運用示意
6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意
7、小區(qū)戶型比例的搭配關系
8、小區(qū)經典戶型的功能判斷及面積劃分
9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則
10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意
11、小區(qū)文化提煉
六、識別系統(tǒng)
�。ㄒ唬┖诵牟糠�
名稱、標志、標準色、標準字體
（二）運用部分
1、現場：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌
2、營銷中心：形象墻、門楣標牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺面標牌
3、工地辦公室：經理辦公室、工程部、保安部、財務部
4、功能標牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、火警
19、消防通道、監(jiān)控室
七、公共關系
1、公共關系目的與意義
2、公共關系方式、內容
3、公共關系策劃與推廣
八、售后服務
1、售后服務
2、物業(yè)服務
3、招商租賃
地產營銷策劃書12
為樹立企業(yè)良好的品牌形象，積累并收集客戶資源，吸引人氣傳達項目的賣點信息，實現快速銷售，于是乎大多數的房地產開發(fā)商都要舉行各類形式的房地產推介活動(開盤促銷，展銷會)。那么房產商們策劃活動的方法有哪些形式呢?分別的優(yōu)缺點又是什么呢?
1、邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會：這是很常見的形式，“簡單暴力”，利用明星強大的粉絲團體和超高的人氣，來獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達到很好很強大的宣傳效果與成交量。但它可能會存在資金花費相對過高，時間限制性較大，極度依賴明星的檔期時間來舉行活動。
2、舉行各類現場表演活動：如舞獅，小品，相聲，歌舞等各類娛樂節(jié)目。以喜慶，歡樂的形式來達到宣傳目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng)新性，宣傳效果不明顯。
3、舉辦相關性的展會：在房產推介活動的同時舉行各種家具展，車展等，這種方法相關性大，買房買車買家具一條龍，為購房者省時省力。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤的形式有什么區(qū)別呢?
4、利用時裝走秀等方式的“美女營銷”：此種方式能很好的吸引眼球，時尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。此種方式的缺點就是宣傳效果不明顯，參與人群有一定的局限性，畢竟時尚往往掌握在少數人手中。
5、利用節(jié)日做文章：比如“濃情圣誕嘉年華”通過節(jié)日來策劃活動很溫情地的達到宣傳效果，充滿節(jié)日氣氛。同時它的和第一種類似，受時間的限制性較大，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對較少，過節(jié)大家都忙著其他的活動呢。
6、舉辦各種比賽：籃球賽，足球賽，輪滑賽，書畫賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競技的過程中體現豐富的社區(qū)活動，此種方法極具體驗性，參與性高，資金花費相對較低，缺點就是宣傳效果不夠明顯，媒體曝光度不夠。
7、酒會，派對，焰火晚會等形式：以輕松，不拘謹的和諧氣氛達到宣傳效果，針對性強，易完成交易由于此種方法的策劃導致參加人數有限。也由于針對性強所以覆蓋面稍低。
8、對于展會還有很多商家流行的恐龍展此種方法之所以很多房地產商家運用，因為它有較多的優(yōu)點。它兼具游樂場，動物園，博物館等性質，具有很高地科普性，知識性，趣味性;目標群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂;影響范圍廣，互動性也較強，可以拍照，乘坐恐龍坐騎，恐龍蛋等;時間不局限于節(jié)日，可隨房地產廠商自由選定;活動舉行周期較長，商家可按整個房產情況決定周期長短，宣傳效果顯著;維護簡單，可操作性高，只需恐龍展商家(如自貢龍晨時代藝術文化有限公司)進行短期的安裝，拆除工作�？傊且环N潮流性趨勢性活動，更何況20xx年是龍年呢。
地產營銷策劃書13
一、營銷概況：
房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念：
房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競爭，且樂此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；
4、感性認識和理性認識相處融洽；
5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。
三、構思框架：
1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2）展現樓盤的綜合優(yōu)勢；
3）體現樓盤和諧舒適生活；
4）直切消費群生活心態(tài)。
四、實戰(zhàn)流程：
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
1）地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。
3、繪制效果圖：
根據開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段（預期到首期交樓入�。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應依據具體情況靈活使用和調整。
6、廣告表現：
在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節(jié)，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。
公司已經將之前建好的樓層開始出售，可是由于市場的競爭和不景氣，導致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈項目包裝全案策劃書。
本定價策劃只提供定價策略和方法，具體定價開發(fā)商應該根據項目具體情況制定。
所謂價格策劃，就是地產商為了實現一定的營銷目標而協(xié)調處理價格關系的活動。價格策劃使整個地產營銷活動的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運用，同時包括在一定的營銷情況下，為了實現地產商預期的營銷目標而協(xié)調配合營銷組合的其他有關方面，并在實施過程中不斷修正價格策略的全過程。
一、樓盤價格定位
樓盤價格定位在價格策劃重視種種之中。價格的一點小偏差會導致總銷售額的負增長，但也引起消費者對樓盤價格的抵抗心理，是銷售進度受挫。而價格定位較低，會是發(fā)展上的利潤受到影響。因此，正確的價格定位可以充分發(fā)揮價格策劃的效力，進而體現出整個樓盤營銷策劃的成果。
二、樓判定價策略
1、心理定價策略。
這是地產商根據不同類型的消費者的購買心理來制定的價格。地產商常用的心理定價策略主要是整數定價策略。不動產屬于的書的高檔高加耐用消費品，地產商在定價是要以整數結尾，不要零頭，消費者處于“一分錢，一分貨”得購買心理，認為價格越高，質量越好。以整數定價往往會提高樓盤的“身價”，利于銷售。
2、滲透定價策略。
這時將房屋價格定的地域預期價格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動，迅速打開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個小區(qū)，同樣住宅的價格以5000元/平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應該低于5000元/平方米，要求價格具有競爭力。
該策略的前提：市場容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進入，迅速打開市場，取得最大的市場占有率，通常稱為“別進來”策略。在市場已被它方強選占領的情況下，也是擠入市場的較好辦法，待銷路打開后，也可適當提高價格。
3、差別定價策略。
這是競爭者最激烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表現在：同一房屋，銷售給顧客的價格不同。如可以給率先購買的消費者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷售的時間、地點和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價格，是具體情況在進行提價或降價。
4、折扣定價策略。
樓盤價格折扣是價格策劃中的機動兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格可能不太合適樓市的反應。而價格的調整牽一發(fā)而動全身。因此比較靈活的方式是進行價格折扣的調整。隨時事的不同，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購買這部分價格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費等。其目的在于爭取快銷。常見的折扣有以下幾種：
（1）時間折扣。寄希望購買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產商加速資金的周轉。
�。�2）數量折扣。是根據顧客購買房屋數量的多少。給與大小不等的折扣，數量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購買。
�。�3）功能折扣。這是根據各類代理商在營銷中所擔負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調代理商的積極性。
地產市場已進入為買方市場，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復雜。在復雜市場環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費者可接受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關系樓盤命運的問題。因此價格策劃在地產市場營銷中將占據越來越重要的位置。
希望在我這個策劃書實行之后，公司的樓房銷售能夠出現一個比較好的市場銷售情況，不過我知道，要想出現樓市銷售的回升，國家經濟一定要重新恢復到發(fā)展情況中去，刺激居民的消費，這才是最重要的！我相信我們國家的經濟會重新走向繁榮、富強的！
地產營銷策劃書14
在去年金融危機之前，我們國家的房地產市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。
房地產的持續(xù)低迷也影響了國家經濟的發(fā)展，所以很多 地產商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產策劃工作已經很多年了，奉命寫出了房地產公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：
一、研展部分
1、項目簡介。其內容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。
2、區(qū)域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。
5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點。
3、np稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業(yè)務部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述。業(yè)務策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：
�。�1）純代理；
�。�2）代理（即包括廣告）；
（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會
成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：
一、 定位（市場定位、產品定位及規(guī)劃設計等）
你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的反面例證。
二、 時機（投資開發(fā)的時機）
投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發(fā)什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、 位置（項目開發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。
其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質量問題是最重要的。
做房地產策劃已經還是不錯的，不過最近的房地產市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的！
地產營銷策劃書15
策劃公司在全程綜合策劃過程中所扮演的角色
一、建筑設計咨詢師
在策劃公司對市場進行全力調研后，應對項目的戶型規(guī)劃和環(huán)境、物業(yè)的規(guī)劃提出具體可行的建議。以適應目標消費者的需求，再造優(yōu)勢資源。
二、法律咨詢顧問
開發(fā)商對政府關于房地產開發(fā)方面的相關法律條文或許相當熟悉，但卻未必全面。這就要求策劃公司對政府出臺的一切有關房地產的法律法規(guī)，包括邊緣政策法規(guī)進行仔細的研究，甚至對地方政府的政策意向也要仔細分析，并給出建議。法律咨詢的內容還包括針對未來營銷過程中可能出現在開發(fā)商與消費者之間的糾紛進行預測，并給出模擬解決方案。
三、協(xié)調員
一個樓盤的開發(fā)是多家單位合作的成果。包括：開發(fā)商、建筑單位、監(jiān)理單位、營銷策劃公司、廣告公司、媒體等。營銷策劃公司身處于以上諸單位之中，但職能要求它能跳出來，站在一個更高的角度，對它們進行調控，使項目能夠順利的進行。
四、第二監(jiān)理公司
在項目進行過程中，監(jiān)理公司只針對工程的質量進行監(jiān)督。而策劃公司則是對整個策劃方案的實施進行監(jiān)督。任何有悖于策劃方案的行為都應該得到及時有效的制止，保證策劃方案的有效實施，為營銷的順利進行奠定良好的基礎。
五、投資顧問
策劃公司應對開發(fā)商負責保證開發(fā)商投入的資金能夠百分之百用在對項目的價值提升上。
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