《物業(yè)管理條例》經典問題解讀

　　《物業(yè)管理條例》經典問題解讀（精選110條）

　　《物業(yè)管理條例》是根據《國務院關于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的。下面小編整理了《物業(yè)管理條例》經典問題解讀（精選110條），供大家參考！

　　《物業(yè)管理條例》經典問題解讀（1-50條）

　　1、什么是物業(yè)管理？為什么要制定《物業(yè)管理條例》？

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，故制定《物業(yè)管理條例》。

　　2、《物業(yè)管理條例》是一部怎么樣的法規(guī)？其分步施行有什么意義？

　　《物業(yè)管理條例》(國務院令第379號，以下簡稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。

　　《條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。《條例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應的法律責任。與過去的有關物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關心的熱點、難點問題作了相應規(guī)定。《條例》的頒布施行，將為維護物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益提供法律保障；對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展，進一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。

　　與《條例》配套的行政規(guī)章和規(guī)范性文件有《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《住房專項維修資金管理辦法》、《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》等。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等問題僅作了原則規(guī)定，具體辦法授權省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　2007年8月26日，國務院發(fā)布第504號令，對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關規(guī)定，將原來所稱的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱“物業(yè)服務企業(yè)”，“業(yè)主臨時公約”改稱“臨時管理規(guī)約”，“業(yè)主公約”改稱“管理規(guī)約”。

　　3、如何理解物業(yè)管理中的基本概念——物業(yè)、業(yè)主？

　　物業(yè)，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。房屋的所有權人為業(yè)主。需要注意的是，將業(yè)主定義為“房屋所有權人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。

　　4、如何認定業(yè)主的身份？

　　依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

　　5、物業(yè)管理活動由哪些機關負責管理監(jiān)督？

　　國務院建設行政主管部門(即建設和住房保障部)負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　這里所稱“房地產行政主管部門”是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼，各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。

　　6、什么是物業(yè)管理區(qū)域？

　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的、并由一個物業(yè)服務企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　7、什么是建筑物區(qū)分所有權？為什么要對建筑物區(qū)分所有權？

　　建筑物區(qū)分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。

　　建筑物區(qū)分所有權的出現，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區(qū)分所有權。因此，《物權法》適應現實的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權，即：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

　　8、業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分包括哪些？業(yè)主對專有部分享有哪些權利？

　　建筑物內的住宅、經營性用房等一般屬于建筑物區(qū)分的專有部分，建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車位、攤位等特定空間，也應當認定為業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分：

　　具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

　　具有利用上的獨立性，可以排他使用；

　　能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。

　　規(guī)劃上專性于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。

　　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

　　9、業(yè)主的建筑物區(qū)分的共有部分包括哪些？業(yè)主對共有部分享有哪些權利？

　　一般認為，建筑區(qū)劃內的以下部分，應當認定為業(yè)主的建筑區(qū)分的共有部分：

　　(1)建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分；

　　(2)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場及設施等。

　　建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　10、業(yè)主轉讓建筑物區(qū)分的專有部分時，共有部分如何處理？

　　業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　11、建筑區(qū)劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？

　　建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

　　12、建筑區(qū)劃內的車位、車庫如何歸屬？

　　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　13、承租人等物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權中處于什么地位？

　　專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　14、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些基本權利？

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

　　(5)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(7)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)發(fā)行物業(yè)服務合同；

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　15、業(yè)主在物業(yè)管理活動中需要履行哪些基本義務？

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境；

　　(3)衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(4)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　(5)按照國家有關規(guī)定交給專項維修資金；

　　(6)按時交納物業(yè)服務費用；

　　(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　16、哪些事項需要由業(yè)主共同決定？

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

　　(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　　(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定上述第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　17、在業(yè)主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算？

　　專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：

　　專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　建筑物總面積，按照第(1)項的統(tǒng)計總和計算。

　　18、在業(yè)主需要共同作出決定時，如何確定業(yè)主人數和總人數？

　　業(yè)主人數和總人數可以按照下列方法認定：

　　業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。

　　總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　19、哪些情況和資料應當向業(yè)主公開？

　　業(yè)主有權要求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應予支持：

　　建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

　　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

　　物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；

　　建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

　　其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　20、什么是業(yè)主大會？業(yè)主大會的基本職責是什么？

　　物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　21、業(yè)主大會如何成立？

　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　22、業(yè)主大會如何籌備？

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業(yè)主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(2)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案)；

　　(3)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；

　　(4)確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；

　　上述(1)-(4)項內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　(5)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。

　　23、什么是物業(yè)管理規(guī)約？物業(yè)管理規(guī)約應包括哪些內容？其效力如何？

　　物業(yè)管理規(guī)約，以前稱作業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業(yè)管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　24、物業(yè)管理規(guī)約具有什么作用？

　　物業(yè)管理規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權益的作用。例如, 物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。

　　25、什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？議事規(guī)則應包括哪些內容？

　　業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會議事規(guī)則是全體業(yè)主意志的集體體現，是業(yè)主大會運作的基本準則和依據，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　26、召開業(yè)主大會會議前應做好哪些準備？

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　27、業(yè)主大會會議如何召開？

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。經20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式(如發(fā)放會議材料和選票等)；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

　　28、物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多時，如何推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議？

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　29、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會會議？

　　可以。但是需要以書面形式作出委托。

　　30、業(yè)主大會的職責有哪些？

　　業(yè)主大會履行以下職責：

　　(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(3)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

　　(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

　　(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

　　31、業(yè)主大會決定哪些事項需要多數業(yè)主同意？

　　業(yè)主大會決定需要業(yè)主共同決定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。但決定以下事項時，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。

　　(1)籌集和使用專項維修資金；

　　(2)改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　32、什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會履行哪些職責？

　　業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生，是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責，具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會作為業(yè)主執(zhí)行機構，與作為業(yè)主決策機構的業(yè)主大會并存。

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

　　(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。

　　(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　33、業(yè)主委員會如何產生？

　　業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

　　34、擔任業(yè)主委員會委員需要符合哪些條件？

　　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

　　(1)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　(2)遵守國家有關法律、法規(guī)；

　　(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

　　(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(5)具有一定組織能力；

　　(6)具備必要的工作時間。

　　35、業(yè)主委員會產生后如何向政府主管部門備案？

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，需要重新備案。

　　36、業(yè)主在哪些情況下喪失業(yè)主委員會委員資格？

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(1)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(4)有犯罪行為的；

　　(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

　　(6)拒不履行業(yè)主義務的；

　　(7)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　37、業(yè)主委員會委員如何變更？

　　經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　38、業(yè)主委員會的職責有哪些？

　　業(yè)主委員會履行以下職責：

　　(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(5)督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用；

　　(6)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　39、業(yè)主委員會會議如何召開？

　　經1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　40、業(yè)主委員會如何換屆？

　　業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　41、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作決定時有哪些限制？其決定違法時怎么辦？

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　42、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定有何效力？如何公示？

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

　　43、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，怎么辦？

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依法請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起1年內行使。

　　44、業(yè)主大會和業(yè)主委員會怎樣應對小區(qū)內損害他人合法權益的行為？

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：

　　(1)損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　　(2)違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

　　(3)違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

　　(4)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

　　45、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由誰承擔？

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。

　　46、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與公安機關、居委會是什么關系？

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　47、前期物業(yè)管理是怎么回事？為什么要進行前期物業(yè)管理？

　　前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選購物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)開展工作，物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂。但常常在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立，只能由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)實施管理服務，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)管理就是前期物業(yè)管理，這時的物業(yè)服務合同稱為前期物業(yè)服務合同。

　　48、前期物業(yè)服務合同應于何時簽訂？其具有哪些法律特征？

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　前期物業(yè)服務合同有以下特征：

　　(1)前期物業(yè)服務合同具有過渡性。一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結束。

　　(2)前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂。

　　(3)前期物業(yè)合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。

　　49、業(yè)主如何獲知前期物業(yè)服務合同的內容？

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

　　50、什么是臨時管理規(guī)約？臨時管理規(guī)約應于何時制定？

　　在很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。而管理規(guī)約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約，稱為臨時管理規(guī)約。

　　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　《物業(yè)管理條例》經典問題解讀（51-110條）

　　51、業(yè)主如何獲知臨時管理規(guī)約？

　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　52、如何選聘前期物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)？

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，目前不作強制性要求。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　53、前期物業(yè)服務合同的法律效力延續(xù)到什么時候？

　　前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，限期未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合事終止。

　　也就是說，前期物業(yè)服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務合同生效才能實現。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會，選聘了物業(yè)服務企業(yè)，進入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以來主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時為準。

　　54、物業(yè)共用部位、共用設施設備包括哪些？建設單位可否對其處分？

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備，是物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)方專有房屋以外的，屬于全體業(yè)主共有所有、共同使用的建筑物的部位、場所、設施、設備。根據我們目前的有關規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備為全體業(yè)主共同所有或者使用，建設單位無權對之擅自進行處分。但是在實踐中，建設單位擅自處分歸業(yè)主所有或者使用的物業(yè)共用部位、共用設施設備，侵害業(yè)主合法的財產權利的情況比較突出，因此《物業(yè)管理條例》特別強調：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”

　　55、物業(yè)承接、驗收的相關資料如何交接？

　　在辦理物業(yè)承接、驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　(3)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，還應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　56、物業(yè)管理用房應由建設單位還是物業(yè)服務企業(yè)配置？

　　建設單位應當按照天物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。

　　57、什么是物業(yè)的保修責任？物業(yè)的保修責任由誰承擔？

　　物業(yè)保修責任，是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修其他出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

　　雖然物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內，在保修期間與保修范圍內的房屋維修由建設單位承擔擔首要責任。因此，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期限與保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。

　　58、業(yè)主是否必須選擇物業(yè)服務企業(yè)來實施物業(yè)管理？

　　對于房屋等建筑物的管理業(yè)主可以采取自己管理、委托不同的專業(yè)服務公司管理、選聘物業(yè)服務企業(yè)等方式。《物業(yè)管理條例》所規(guī)范的物業(yè)管理,僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物進行管理這種方式.業(yè)主有權選擇適合自已的方式來管理自己的物業(yè),條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　59、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間是否是管理者與被管理者的關系？

　　物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同內容提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費予物業(yè)服務企業(yè)使用，雙方是平等的民事法律關系，不是管理者與被管理者的關系。

　　60、業(yè)主如何選擇物業(yè)服務企業(yè)？

　　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)企業(yè)。業(yè)主可以采取招投標方式來選擇物業(yè)服務企業(yè)，也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)服務企業(yè)。

　　61、物業(yè)服務企業(yè)的性質是什么？需要符合哪些條件？

　　物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)屬于從事經營活動的市場主體，應當具有主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立地承擔民事責任。從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，須具備下列條件：

　　(1)依法成立。即物業(yè)服務企業(yè)的設立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

　　(2)有必要的財產或者經費。最低資質(三級)物業(yè)服務珠注冊醬不得低于50萬元。

　　(3)有自己的名稱、組織機構和場所。

　　(4)能夠獨立承擔民事責任。

　　62、物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理最低價業(yè)人員是否都需要相關資質？

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》對物業(yè)服務企業(yè)區(qū)分了三級資質，分別對應不同注冊資本、物業(yè)管理專業(yè)人員及專職管理和技術人員人數等的企業(yè)。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　63、同一個物業(yè)管理區(qū)域是否只能有一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理？

　　根據《物業(yè)管理條例》確定的物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　64、物業(yè)服務合同應當包括哪些內容？

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定：

　　(1)物業(yè)管理事項，主要包括物業(yè)共用部位的維護與管理，物業(yè)共用設備設施及其運行的維護和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理國，物業(yè)管理黃公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理服務，物業(yè)裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業(yè)檔案資料的管理。

　　(2)服務質量，即對物業(yè)服務提供的服務在質量上的具體要求。

　　(3)服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方方多少元來計算；二是按照每戶多少元來計算。

　　(4)雙方的權利義務。

　　(5)專項維修資金的管理和使用。

　　(6)物業(yè)管理用戶。

　　(7)合同期限，期限條款應當盡量明確、具體、或者明確規(guī)定謀算期限的方法。

　　(8)違約責任，即物業(yè)服務合同當事人一方或者雙方不履行或者不適當履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當事人的應當承擔的法律責任。

　　除此之外，物業(yè)服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的'方法以及當事人約定的其他事項等內容。

　　65、物業(yè)服務企業(yè)的服務承諾、服務細則等，是否對其具有約束力？

　　物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分，對物業(yè)服務企業(yè)有約束力。

　　66、物業(yè)服務合同的法律地位如何？其當事人之間的關系如何？

　　物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據，在物業(yè)管理活動中的地位非常重要。

　　物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)設立物業(yè)服務關系的協(xié)議。物業(yè)服務合同的當事人中，物業(yè)服務企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間是平等的民事主體關系，不存領導與被領導、管理與被管理的關系。

　　67、業(yè)主可否以自己并未直接選擇物業(yè)服務企業(yè)為由拒絕物業(yè)服務企業(yè)提供服務？

　　建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同、以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　68、物業(yè)服務企業(yè)如何承接物業(yè)？

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當將前期物業(yè)服務合同終止時，(前期)物業(yè)服務企業(yè)移交給業(yè)主委員會的資料，向物業(yè)服務企業(yè)移交。

　　69、物業(yè)管理用房包括哪些？其所有權屬于物業(yè)服務企業(yè)還是業(yè)主？

　　物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房以及業(yè)主委員會活動用房等。物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)用房確有空余，如不能改變用途，實屬資源浪費，由經業(yè)主大會同意，并依法到有關部門辦理相應的手續(xù)，有可以改變用途。

　　70、物業(yè)服務企業(yè)可否將部分服務內容委托為其他服務企業(yè)？

　　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這里所指的專項服務業(yè)主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護等服務企業(yè)；專業(yè)服務企業(yè)，是指專讓客戶提供某項服務業(yè)務的專業(yè)化公司，例如：保潔公司、保安服務公司、設備維修公司、綠化公司等。

　　在專項服務業(yè)務委托之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，仍然是物業(yè)服務合同關系；物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)服務企業(yè)之間，屬于委托服務合同關系。委托服務合同的內容不得與物業(yè)服務合同的內容相抵觸。專業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間不存在合同關系，但是，專業(yè)服務企業(yè)在履行委托服務合同時，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)章制度，不得侵害業(yè)主的合法權益。物業(yè)服務企業(yè)就專業(yè)服務企業(yè)提供的服務向業(yè)主負責。

　　71、物業(yè)服務企業(yè)可否提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目？

　　物業(yè)服務合同的標的是物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，物業(yè)服務的對象是物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主。由于每個物業(yè)服務的業(yè)主都是獨立的民事主體，情況各異，在有著全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個業(yè)主不可避免地會發(fā)生不同于他人的特殊需求。因此，物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　特約服務屬于派生服務的范疇，提供特約服務，并不是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務。物業(yè)服務企業(yè)可以不接受業(yè)主的特約服務要求。

　　72、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域的案例保障方面有哪些義務？

　　對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時賂有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的'安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　73、物業(yè)服務企業(yè)是不是必須聘請保安人員？

　　《物業(yè)管理條例》并沒有規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)必須雇請保安人員。物業(yè)服務企業(yè)可以雇請保安人員，也可以不雇請保安人員。在實踐中，一些物業(yè)服務企業(yè)根據企業(yè)情況和業(yè)主需求，不雇請保安人員，而是由企業(yè)員工(如企業(yè)安護人員)協(xié)助維護物業(yè)管理區(qū)域內的秩序，這與條例的規(guī)定并不矛盾。

　　74、物業(yè)服務費用如何確定？如何交納？

　　物業(yè)服務收費應當遵行合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　縣級以上人民政府價格主管部門合同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

　　75、業(yè)主不交費的，物業(yè)服務企業(yè)如何救濟？

　　經書面催繳，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以訴至法院請求業(yè)主支付物業(yè)費，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　76、物業(yè)管理區(qū)域內的水電氣等公共事業(yè)如何收費？

　　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　77、業(yè)主違反物業(yè)服務合同的，如何承擔法律責任？

　　業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　78、物業(yè)服務未能履行物業(yè)服務合同約定的，如何承擔責任？

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主以違規(guī)收費為主提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

　　79、物業(yè)服務企業(yè)不履行相關維修、養(yǎng)護等義務的，業(yè)主如何救濟？

　　物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　80、哪些情況下業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求法院確認物業(yè)服務合同無效？

　　符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　(1)物業(yè)服務將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　(2)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。

　　81、物業(yè)服務企業(yè)被解聘的，物業(yè)服務合同、已交納的物業(yè)費如何處理？

　　業(yè)主大會依法定程序解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權要求解除物業(yè)服務合同，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。

　　物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主有權請求物業(yè)企業(yè)退還已經預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，參見74問處理。

　　82、物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)如何交接工作？

　　物業(yè)服務的權利義務終止后，業(yè)主委員會有權要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金，訴至法院的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　83、物業(yè)使用人包括哪些？其在物業(yè)管理活動中的權利義務如何確定？

　　物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。其中，物業(yè)承租人是指與物業(yè)所有人訂有物業(yè)租賃合同因而物業(yè)享有使用權的人；其他實際使用物業(yè)的非所有權人，包括物業(yè)所有權人，包括物業(yè)所有權人的親屬、朋友、雇工等因為某種原因而實際使用物業(yè)的人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　84、物業(yè)管理活動中的投訴由哪個機關負責處理？

　　根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門及時處理。

　　85、住宅業(yè)主可否將住宅改變?yōu)榻洜I性用房？

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理我，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。但是，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經全體有利害關系的業(yè)主同意后，可以將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，示依法經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行伉辯的，人民法院不予支持。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋保監(jiān)會、生活質量受到或者可能受到不利影響。

　　86、建筑物及其附屬設施的費用如何分攤？收益如何分配？

　　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分建筑物總面積的比例確定。

　　87、業(yè)主無償利用屋頂以及外墻面等共有部分的，是否構成對其他業(yè)主的侵權？

　　業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，渾身是膽鳳及與期專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。

　　88、他人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動的，業(yè)主如何救濟？

　　建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　屬于前述“擅自進行經營性活動”的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

　　89、物業(yè)管理區(qū)域內公共建筑和共用設施用途可否改變？

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

　　90、占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地需要注意什么？

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　91、物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護工作由誰負責？

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。上述單位及時因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　92、業(yè)主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規(guī)定？

　　裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。我國的房屋，尤其是住宅，多數屬于群體式類型，不當的房屋裝飾裝修活動會導致共用部位、共用設施、設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產安全。因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　93、住房專項維修資金制度是怎么回事？住房專項維修資金歸誰所有？如何使用？

　　由于我國的住宅絕大多數屬于群體式類型，且多以住宅小區(qū)的方式開發(fā)建設，住宅單體間以及單幢住宅內部存在共用部位。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個小區(qū)住宅的正常使用和安全，關系到全體業(yè)主和社會公共利益。因此，由所有業(yè)主預先交納一定費用，建立住房專項維修資金，專門用于共用部位共用設施設備的維修、改造、更新的制度應運而生。

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專項維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著業(yè)主個人可以隨意支配維修資金。專項維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關其使用、過戶、賬戶等必須符合國家有關規(guī)定。

　　94、業(yè)主可否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營？所得收益可否由經營者自行支配？

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收收閃應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　95、物業(yè)存在安全隱患時，由誰負責維修養(yǎng)護？

　　物業(yè)安全隱患，主要是指物業(yè)在使用過程中由于人為、自然或突發(fā)事件等因素作用出現的潛在的結構、使用等方面的危險。物業(yè)存在隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　責任人主要是指房屋的產權人或者說按照合同約定承擔相關部位維修責任的單位和個人，還包括由于歷史等特殊原因造成的房屋的實際使用者或維修責任的承擔者。

　　96、建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)的如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元下的罰款。

　　97、建設單位擅自處分業(yè)主地于共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　98、拒不按照法律、法規(guī)規(guī)定移交有關物業(yè)資料的，如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　99、物業(yè)服務企業(yè)未取得資質證書從事物業(yè)管理活動的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，除依照上述規(guī)定處罰外，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

　　100、物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　101、物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　102、挪用專項維修資金的，如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地言人民政府房地產主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違反所得，，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　103、建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期整改，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　104、物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設施備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　105、物業(yè)使用與維護中有違法行為的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告并罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的使用：

　　(1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

　　(3)擅自利用物業(yè)共用部位，共用設施設備進行經營的。

　　個人有上述行為之一的，處1000元以下1萬元以下的罰款；單位有上述行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　106、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，如何承擔法律責任？

　　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用手，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　107、業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會的名義從事違法活動的，如何承擔責任？

　　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　108、如何追究行政機關工作人員在行政管理中的違反行為的法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理的工作人員利用職務的上的便利，收受他人財物，或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　109、準備裝修自己的房間，需要報備物業(yè)嗎？

　　是需要的。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　110、業(yè)主大會有什么事是需要一起決定的？

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

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