房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告
一、什么是報(bào)告
報(bào)告是一種公文格式，專指陳述調(diào)查本身或由調(diào)查得出的結(jié)論，反映工作中的基本情況、取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、存在的問(wèn)題以及今后工作設(shè)想等，使用范圍很廣，報(bào)告的風(fēng)格與結(jié)構(gòu)因各個(gè)機(jī)構(gòu)的慣例而有所不同。
在已發(fā)布的黨、人大、政府、司法、軍隊(duì)機(jī)關(guān)的公文處理規(guī)范中，都規(guī)定了報(bào)告這個(gè)文種。
二、房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告（精選7篇）
在現(xiàn)在社會(huì)，越來(lái)越多的事務(wù)都會(huì)使用到報(bào)告，報(bào)告具有成文事后性的特點(diǎn)。寫起報(bào)告來(lái)就毫無(wú)頭緒？以下是小編整理的房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告（精選7篇），希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告1
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)xx市委、市政府對(duì)加快xx市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。我們?cè)谙嚓P(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對(duì)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積極開(kāi)展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項(xiàng)目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽;尤其對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時(shí)，邀請(qǐng)省內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案選評(píng);經(jīng)征求有關(guān)各方意見(jiàn)，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是xx市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。
一、概述
(一)項(xiàng)目選址及地緣環(huán)境
項(xiàng)目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;
項(xiàng)目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項(xiàng)目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。
(二)項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期
規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計(jì)劃總投資9800萬(wàn)元，計(jì)劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。
二、實(shí)施可行性分析
具有劃時(shí)代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，開(kāi)創(chuàng)中國(guó)特色的社會(huì)主義事業(yè)新局面。”這一宏偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新。
(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)加快了對(duì)外開(kāi)放的步伐。尤其是我國(guó)加入WTO后，國(guó)際貿(mào)易將使我國(guó)更加開(kāi)放，長(zhǎng)期來(lái)，我國(guó)單一向東發(fā)展，沿海開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)格局，在黨中央實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略決策的推動(dòng)下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大xx，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動(dòng)參與中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃，加快建設(shè)“五大xx”、構(gòu)筑“五大平臺(tái)”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開(kāi)始了“邊緣”向?qū)ν忾_(kāi)放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們xx市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)，而且有二十年來(lái)的改革開(kāi)放打牢的基礎(chǔ)。面對(duì)如此難得的時(shí)代機(jī)遇，我們要趁勢(shì)而上抓住機(jī)遇，加快發(fā)展。
(二)項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)分析
云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給xx市帶來(lái)旺盛的人氣。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求，這無(wú)疑會(huì)給我們項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)極好的契機(jī)。
1、國(guó)內(nèi)外商家對(duì)xx市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過(guò)民間訪問(wèn)、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻簦麄兛春脁x的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)xx的發(fā)展和繁榮昌盛，對(duì)社會(huì)的安定和文明及和諧的社會(huì)環(huán)境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據(jù)國(guó)內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在xx購(gòu)買花園式住宅。
2、住房消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查分析。xx市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開(kāi)放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國(guó)家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤(rùn)著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國(guó)的二十幾萬(wàn)邊疆人民。xx市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬(wàn)，流動(dòng)人口4萬(wàn)。由于得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時(shí)又長(zhǎng)期得益于改革開(kāi)放二十幾年來(lái)的發(fā)展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個(gè)12萬(wàn)人口的縣級(jí)市，居民的儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國(guó)人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購(gòu)買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對(duì)內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對(duì)住房的需求也由過(guò)去住得下、分得開(kāi)向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對(duì)住房按揭，花明天的錢提前享受個(gè)性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會(huì)人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個(gè)性化，環(huán)境園林化所帶來(lái)的新理念。開(kāi)發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場(chǎng)前景的。
由于xx是國(guó)家級(jí)的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢(shì)的城市絕無(wú)僅有，因而在四萬(wàn)多人的流動(dòng)人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦?lái)居民是在xx經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營(yíng)店鋪和住房。在流動(dòng)人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場(chǎng)潛力，問(wèn)題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項(xiàng)目吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。
三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項(xiàng)目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時(shí)建設(shè)與之相配套的公共建筑和會(huì)所。
1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現(xiàn)代氣息和時(shí)代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無(wú)章xx度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識(shí)，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個(gè)建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使瑞xx畔花園的建筑構(gòu)圖實(shí)現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。xx市是一個(gè)四季長(zhǎng)青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對(duì)活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計(jì)適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。
3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對(duì)供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對(duì)車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟(jì)及整潔、寧?kù)o等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機(jī)動(dòng)車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò)。
4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡;合計(jì)規(guī)劃面積約46103㎡。
(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬(wàn)元;②綠化環(huán)境投入646.8萬(wàn)元;③建筑投入6438.6萬(wàn)元;④不可預(yù)見(jiàn)投資238.5萬(wàn)元(按以上三項(xiàng)之和的3%);⑤流動(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。合計(jì)投資約人民幣9791.2≈9800萬(wàn)元。
4、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃
我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，采取總體布局，分步實(shí)施，
滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，逐步就位的思路，計(jì)劃在20xx年內(nèi)全部開(kāi)發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計(jì)劃是：
1、20xx年投入2450萬(wàn)元，承付土地出讓金1300萬(wàn)元，用1150萬(wàn)元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。
2、20xx年2744萬(wàn)元，建成4.5萬(wàn)㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。
3、20xx年投入2842萬(wàn)元，建成4.6萬(wàn)㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。
4、20xx年投入1764萬(wàn)元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
五、資金籌集按建設(shè)計(jì)劃投資總額9800萬(wàn)元。
1、四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬(wàn)元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。
2、通過(guò)招商引資、預(yù)約、預(yù)售實(shí)現(xiàn)籌資20xx萬(wàn)元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動(dòng)到20xx年，用10個(gè)月的時(shí)間加強(qiáng)銷售力度實(shí)現(xiàn)。
3、向銀行貸款20xx萬(wàn)元。20xx年工程開(kāi)工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時(shí)3年。
4、20xx年實(shí)現(xiàn)銷售3500萬(wàn)元(扣除預(yù)約預(yù)售20xx萬(wàn)元)實(shí)際籌資1500萬(wàn)元。
5、20xx年實(shí)現(xiàn)銷售3300萬(wàn)元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還20xx萬(wàn)元貸款外，可有效投入后續(xù)開(kāi)發(fā)資金1300萬(wàn)元。
該項(xiàng)目按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，6000萬(wàn)元流動(dòng)資金可保證實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)發(fā)建成。公司對(duì)資金的籌集將采用資本的營(yíng)運(yùn)方式，保證開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施。
六、組織實(shí)施
為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運(yùn)作。公司依法注冊(cè)，自立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任，同時(shí)，自覺(jué)執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范公司行為。
公司的組織機(jī)構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部)。
公司的宗旨是：能人開(kāi)發(fā)、精英管理、開(kāi)拓市場(chǎng)、營(yíng)銷xx。公司有決心在3年的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)碧波揚(yáng)風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩(shī)情，實(shí)干創(chuàng)一流，為xx市邊境建設(shè)、為了xx市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
七、效益與風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)、預(yù)期效益
1、企業(yè)利潤(rùn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數(shù)及社會(huì)平均利潤(rùn)(行業(yè)平均0.158)計(jì)算，9800萬(wàn)元的投資，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。
2、對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)按20xx年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP貢獻(xiàn)率41.94%的水平推算(按支出法計(jì)算)，9800萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的貢獻(xiàn)為4110.12萬(wàn)元，按20xx年xx市國(guó)內(nèi)GDP值7.85億元計(jì)算增幅，每年能拉動(dòng)xx經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。
3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據(jù)投入產(chǎn)出模式測(cè)算，每100萬(wàn)元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬(wàn)元，房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接。可誘發(fā)產(chǎn)出31.73萬(wàn)元，高居榜首，其次是建材、制造、開(kāi)采、商業(yè)、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬(wàn)元的房地產(chǎn)投資，對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求，增加就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有潛在的社會(huì)效益。
4、增加地方財(cái)政收入
在9800萬(wàn)元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財(cái)政600萬(wàn)元，(200畝X3萬(wàn)元/畝)。增加建筑稅收(建筑營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬(wàn)元，同時(shí)拓展了稅源。
(二)風(fēng)險(xiǎn)分析
1、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的商住樓仍具有廣闊的市場(chǎng)前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不
起;另一方面，近兩年來(lái)的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達(dá)24.4%。今年九月，國(guó)家六部委局(建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》提出了若干意見(jiàn)，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。最近國(guó)家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺(tái)了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu);嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款條件，加強(qiáng)對(duì)房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對(duì)房地主市場(chǎng)的調(diào)控作用。以上信息已表明，對(duì)“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國(guó)家宏觀管理這一大趨勢(shì)，對(duì)我們將進(jìn)行的項(xiàng)目，無(wú)疑是一大風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。
我們必須審時(shí)奪勢(shì)，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從xx房地產(chǎn)市場(chǎng)這一客觀實(shí)際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂(lè)觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，制定切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
2、不確定因素風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開(kāi)放城市盡管儲(chǔ)蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費(fèi)的資金十分有限。我們要理智的看到，我國(guó)目前存在的貧富懸殊差距正在擴(kuò)大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時(shí)下的中國(guó)，富者確實(shí)目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對(duì)國(guó)內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購(gòu)房率、預(yù)期購(gòu)房率、普通居民的有支配收入、消費(fèi)意向等情況，進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國(guó)內(nèi)居民購(gòu)房需求的市場(chǎng)定位。要充分認(rèn)識(shí)到，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，主要在于擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。對(duì)此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用瘢绕涫莻�(gè)體工商業(yè)者對(duì)商住樓需求的調(diào)查，利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對(duì)外貿(mào)易這一歷史最好機(jī)遇，促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi);同時(shí)，要做好消費(fèi)導(dǎo)向宣傳，切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí)，質(zhì)量?jī)?yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開(kāi)拓xx的住宅房市場(chǎng)。
3、公司自身的弱勢(shì)
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一個(gè)品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險(xiǎn)外，還要克服公司自身的弱勢(shì)。首先就我公司而言，異地開(kāi)發(fā)、投資巨大，也存在鞭長(zhǎng)莫及的弱勢(shì)，趨利避害，與時(shí)俱進(jìn)，謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對(duì)公司實(shí)施戰(zhàn)略改造。對(duì)經(jīng)營(yíng)決策、經(jīng)營(yíng)管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營(yíng)有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時(shí)、決心下定、矢志不移。
八、結(jié)論
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)需要?dú)v經(jīng)數(shù)年的中長(zhǎng)期項(xiàng)目，無(wú)論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對(duì)一個(gè)企業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)大的項(xiàng)目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但在xx市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會(huì)各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開(kāi)發(fā)建設(shè)好。
經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時(shí)，我公司通過(guò)一年富有成效的工作，目前已具備啟動(dòng)實(shí)施條件，建議政府列入二00六年度計(jì)劃。以便盡快展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是可行的。請(qǐng)市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告2
目 錄
第一章 項(xiàng)目決策背景
1. 內(nèi)部因素 第二章第三章第四章第五章2. 外部因素
項(xiàng)目概述
1.項(xiàng)目區(qū)位及用地 2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 4.項(xiàng)目周邊環(huán)境 5.項(xiàng)目市政配套分析 6.土地價(jià)格
項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3.總體評(píng)價(jià)
市場(chǎng)研究
1.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3.整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 4.目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位
規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃
1.開(kāi)發(fā)機(jī)遇 2.開(kāi)發(fā)周期安排 3.銷售周期安排
第七章 投資收益分析
1.成本預(yù)測(cè) 2.稅務(wù)分析 3.經(jīng)濟(jì)效益分析 4.項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
第八章 可行性結(jié)論
1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2.項(xiàng)目劣勢(shì) 3.結(jié)論及建議
第一章 項(xiàng)目決策背景
一.內(nèi)部因素
1.天津萬(wàn)科公司項(xiàng)目布局
萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀天津的
總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。
萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬(wàn)科有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。2.天津萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：
目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤以來(lái)熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深入到每個(gè)天津人心中。
玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:
西橫堤項(xiàng)目
鐵東路項(xiàng)目
麗苑項(xiàng)目
天鋼項(xiàng)目
玻璃廠項(xiàng)目
梅江南項(xiàng)
在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
已完成項(xiàng)目
在談項(xiàng)目: 二.外部因素
該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):
①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告3
一、項(xiàng)目背景
1、項(xiàng)目名稱：
居住小區(qū)(暫定名)
二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
三、項(xiàng)目概況
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。
2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積： 圍
畝(平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：㎡
3)周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
四、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3)東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告4
第一章 前言
一、報(bào)告編制目的
二、報(bào)告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、20xx年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、XX地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議
第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃
第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃
二、項(xiàng)目銷售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語(yǔ)
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報(bào)告編制目的
1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。
2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報(bào)告編制依據(jù)
1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；
2、億房網(wǎng)站
3、國(guó)家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；
4、XX市20xx房地產(chǎn)年鑒；
5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況
根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2
小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2
公建面積：0.5萬(wàn)M2
④建筑密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）
第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、20xx年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。
20xx年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況表
20xx年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9
占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。20xx年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。
二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1． 20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng) （1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，20xx年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：20xx年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。20xx年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：20xx年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。
價(jià)格 指數(shù)
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:
通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。
2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析
2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。20xx年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，20xx年新增9萬(wàn)平方米，到20xx年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在20xx年共消化了44萬(wàn)平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。20xx年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。20xx年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。
住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬(wàn)平方米 722.62萬(wàn)平方米 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。20xx年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，20xx年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。20xx年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬(wàn)平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為20xx年銷售的一個(gè)新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從20xx年11月開(kāi)始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。
5．從價(jià)格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，20xx年開(kāi)盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，20xx年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 8．從樓盤配套設(shè)施來(lái)看， 20xx年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。
11、 從品牌上看，城開(kāi)、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。
20xx年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。
3．3分類物業(yè)特點(diǎn)
據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，20xx年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：
從以上數(shù)據(jù)可以看出，20xx年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩。總的來(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；
2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。
寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。
5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。
商業(yè)服務(wù)用房20xx年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。主要得益于20xx年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市20xx年新開(kāi)大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。20xx年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。
3．2001年及未來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
20xx年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。
3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。
4．2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。
5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。
6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。
7．積極推進(jìn)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。
另?yè)?jù)預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如20xx年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》20xx’9）
有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析
（一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的'增長(zhǎng)速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(zhǎng)2.2%，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3744.3億元，同比增長(zhǎng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開(kāi)發(fā)面積5337萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。
積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過(guò)政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。
在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析
項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。
該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū)20xx年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：
XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876 四季度 2226.24 1003.2 XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來(lái)最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來(lái)升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為1886元/平方米，低于XX區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了1.65萬(wàn)方。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告5
一、項(xiàng)目背景
1、項(xiàng)目名稱：
居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。
2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積： 圍
畝(平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：㎡
3)周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告6
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱： 居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝(A市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積： ㎡
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場(chǎng)。
(4)西南靠近A市 小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項(xiàng)目SWOT分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。
對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：
---—從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
向陽(yáng)小區(qū) 1500 22 1400 寶山路
新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街
銀河小區(qū) 170 1460 銀河街
成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路
太陽(yáng)神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋爽花園 50~~70 5000~120xx 市中心
碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫(kù) 550 秋浦路
荷花村 車庫(kù) 550 建設(shè)路
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
1、住宅：640元/平方米x(0.9+0.3+0.08+0)x34329平方米=34329x819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米x(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)x600平方米=600平方米x3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米x45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米x45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米x80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米x48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：
1)、搬家費(fèi)：
住宅：200戶x300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶x500元=4500元
小計(jì)：64500元
2)、過(guò)渡費(fèi)：
住宅：34329平方米x2.5元/平方米x6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米x16元/平方米x6個(gè)月=57600元
小計(jì)：632535元
其他費(fèi)用
3)、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：
34929平方米x15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元
5)、 獎(jiǎng)勵(lì)：
34929平方米x100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元x34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50x10x2=1000㎡，建筑面積：20xx㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110x15x2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4x13.8x12層x3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4x13.8x15層;
一棟 12層29.4x13.8x12層;
三棟 12層40x15x12層;
一棟 15層40x15x15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費(fèi)：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡x50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160x1.4+5300x2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460x8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460x2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費(fèi)：61460x2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460x2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460x1=6.15萬(wàn)元
11、防雷審查：61460x1=6.15萬(wàn)元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬(wàn)元
14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元
15、建筑設(shè)計(jì)：20xxx12+59460x30=180.78萬(wàn)元
16、地質(zhì)勘探：61460x2=12.29萬(wàn)元
17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡
小計(jì)：627.93萬(wàn)元(18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))
(二) 工程成本
1、樁基：59460x100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861x600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460x900+20xxx500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟x50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460x50=307.3萬(wàn)元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460x60=368.76萬(wàn)元
7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66x1%=63.38萬(wàn)元
小計(jì)：7527.1萬(wàn)元
總計(jì)、8155.03萬(wàn)元
(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫(kù)800元/㎡
銷售收入 住宅1900x56160=106704000
商鋪6000x5300=31800000
地下室4861x800=3888800
總計(jì)：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800x5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用 142392800x4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。
房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告7
一般來(lái)講，房地產(chǎn)可研報(bào)告是以市場(chǎng)需求為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為策略，以系統(tǒng)評(píng)估指標(biāo)為結(jié)果，總的來(lái)講表現(xiàn)在以下兩個(gè)問(wèn)題中：
問(wèn)題一：是否可行?
問(wèn)題二：如何經(jīng)濟(jì)收益最大化?
從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見(jiàn)，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。
2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個(gè)問(wèn)題：
a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析
分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的判斷上就會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。
分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響
一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績(jī)都很好。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。
分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響
古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴?原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。
從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。
投資商自身?xiàng)l件考察
1、考察你的經(jīng)驗(yàn)
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。
第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
造價(jià)工程師
市場(chǎng)調(diào)查和分析人員
經(jīng)濟(jì)分析專家
制作人員
社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家
步驟B：市場(chǎng)分析
a、宏觀因素分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。
b、區(qū)域性因素分析
一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫群暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小;其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮;其三國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依賴程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。
c、微觀市場(chǎng)分析
對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬 投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場(chǎng)分析。
步驟C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè)
a 需求預(yù)測(cè)
需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。
b 供給預(yù)測(cè)
供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況
c 預(yù)測(cè)方法
通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序轉(zhuǎn)：房地產(chǎn)的可行性研究報(bào)告列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等;因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測(cè)算
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。
一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：
A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。
B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。
C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。
步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：
一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。
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