房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理論文
【摘要】房地產(chǎn)投資屬于資金密集型、投入大、回收期長、高風(fēng)險的行業(yè)，風(fēng)險控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理成敗的關(guān)鍵，而行之有效的全面預(yù)算管理制度則可以有效降低投資風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，是分步實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有效保障。針對行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立以現(xiàn)金流量為核心，以項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理制度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理
古人云“：預(yù)則立，不預(yù)則廢”，正是對企業(yè)預(yù)算管理工作的形象描述。《國有大中型企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度和加強(qiáng)管理的基本規(guī)范》明確要求企業(yè)內(nèi)部推行全面預(yù)算管理制度，《企業(yè)國有資本與財(cái)務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定企業(yè)對年度內(nèi)的資本營運(yùn)與各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動應(yīng)當(dāng)實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，2002年4月財(cái)政部專門出臺了《關(guān)于企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的指導(dǎo)意見》，這些突出反映了預(yù)算管理工作在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中的重要地位。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和我國加入WTO，各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)都要直面愈來愈激烈的市場競爭，借鑒自然界最基本的‘適者生存’法則，企業(yè)要想在競爭中生存、發(fā)展，必須建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)。全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要特征之一，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)公司治理、股東價值最大化、資源有效配置的重要管理手段。
1.構(gòu)建行之有效的組織結(jié)構(gòu)和預(yù)算管理制度
(1)預(yù)算管理首先必須建立一個完善的組織體系，確保預(yù)算的科學(xué)制定、嚴(yán)格控制、公正評價、合理獎懲。全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，包含了企業(yè)各個職能部門及每個工作崗位，是全面整合企業(yè)各項(xiàng)資源的管理制度。一般要設(shè)置公司預(yù)算委員會，由總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)預(yù)算的制定、控制、變更、評價與獎懲，成員由各職能部門負(fù)責(zé)人組成，以確保預(yù)算的嚴(yán)格執(zhí)行;財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)日常預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、匯總及信息反饋工作;各職能部門負(fù)責(zé)本部門預(yù)算的具體編制和執(zhí)行;(2)全面預(yù)算管理要突出‘以人為本’的管理思想，制度設(shè)計(jì)要以約束機(jī)制和激勵機(jī)制為前提，只有充分調(diào)動全體員工的能動性，各部門通力合作，才能使預(yù)算制度發(fā)揮盡可能的效能。有制度并不一定有效，明確的權(quán)責(zé)利，高效的作業(yè)和組織，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)。一般而言，全面預(yù)算管理制度由預(yù)算編制、執(zhí)行、協(xié)調(diào)、評價和考核獎懲幾個部分組成。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理
以現(xiàn)金流量為核心投資大、周期長是房地產(chǎn)開發(fā)的突出特征，市場風(fēng)險和融資債務(wù)風(fēng)險是企業(yè)風(fēng)險控制的關(guān)鍵。土地購置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、售價制定是影響市場風(fēng)險的主要因素，這也是構(gòu)成項(xiàng)目預(yù)算的主要成分。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資本金不足的問題，開發(fā)資金進(jìn)行大量銀行融資，房地產(chǎn)企業(yè)正常的資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右，甚至更高，特別是新土地供應(yīng)政策的出臺，一個中等房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資需要幾億元，一旦市場風(fēng)險導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營失敗，會嚴(yán)重影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，沉淀大量資金，而往往是積壓房產(chǎn)無人問津，導(dǎo)致惡性循環(huán)，后果則是直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)困難，危及企業(yè)的正常資金運(yùn)轉(zhuǎn)，資金成本加速積累，企業(yè)再融資、再投資能力迅速下降，最終會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失敗。可見，充裕的`現(xiàn)金流是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力的關(guān)鍵因素，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的必要保障，必然成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的核心問題。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)算的流程
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)算幾乎涵蓋了企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的主要流程，包括項(xiàng)目考察、項(xiàng)目可行性研究、土地購置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷售和售后服務(wù)。
3.1項(xiàng)目考察：土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的源泉，由于土地資源的稀缺性和不可再生性，尋找投資項(xiàng)目，土地儲備和土地開發(fā)計(jì)劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有戰(zhàn)略意義，要保障企業(yè)經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)定地增長，就需要保持一定的土地儲備、土地開發(fā)和房屋銷售規(guī)模，形成良性循環(huán)。
項(xiàng)目考察就要在企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略計(jì)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，主要考察指標(biāo)包括項(xiàng)目地點(diǎn)、項(xiàng)目規(guī)模、市場規(guī)模和市場環(huán)境。而且項(xiàng)目考察要同企業(yè)同期的財(cái)務(wù)預(yù)算和籌資預(yù)算相協(xié)調(diào)，否則，盲目進(jìn)行項(xiàng)目考察，不僅費(fèi)時費(fèi)力，更重要的是阻礙了企業(yè)全面預(yù)算的實(shí)施。這項(xiàng)工作非常重要，同時也很艱巨。
3.2項(xiàng)目可行性研究：符合條件的項(xiàng)目就要實(shí)施可行性研究，主要內(nèi)容包括土地購置成本、工程建設(shè)成本、開發(fā)計(jì)劃和銷售預(yù)測。實(shí)質(zhì)上，項(xiàng)目可行性研究基本上包含了項(xiàng)目預(yù)算的全部內(nèi)容，只有做深入、詳細(xì)、準(zhǔn)確的可行性研究，才可以保證項(xiàng)目開發(fā)成功。一般情況下，工程建設(shè)成本和開發(fā)計(jì)劃都是可確定和可控的，關(guān)鍵在于對未來銷售市場、銷售定價、銷售時間和預(yù)期利潤的估計(jì)，最終確定土地購置成本范圍，作出投資決定。
3.3土地購置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售計(jì)劃和售后服務(wù)：在項(xiàng)目可行性研究基礎(chǔ)之上，籌集資金進(jìn)行土地購置。土地購置根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃可以作為土地儲備，或者立刻著手進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，無論怎樣，都要對新購置土地制定完整的項(xiàng)目投資預(yù)算，由預(yù)算委員會負(fù)責(zé)制定，并具體落實(shí)到各個相關(guān)職能部門。重點(diǎn)在于制定工程進(jìn)度計(jì)劃、開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)算、銷售計(jì)劃，特別是工程進(jìn)度計(jì)劃，時間對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言非常寶貴，延誤進(jìn)度，不僅增加資金占用成本，更有可能失去市場機(jī)會，影響銷售計(jì)劃，影響企業(yè)正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。工程進(jìn)度計(jì)劃一般都要分解到周計(jì)劃，成本費(fèi)用預(yù)算要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)，重大變動需提請預(yù)算委員會審議，否則會影響最終預(yù)期利潤的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目投資預(yù)算的日常監(jiān)控、協(xié)調(diào)和分析由財(cái)務(wù)部門執(zhí)行，及時將執(zhí)行情況匯報(bào)預(yù)算委員會。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可復(fù)制性和重復(fù)開發(fā)，對于項(xiàng)目預(yù)算要嚴(yán)格執(zhí)行。
4.財(cái)務(wù)預(yù)算
財(cái)務(wù)部門是一個企業(yè)的信息中心，在全面預(yù)算管理中處于承上啟下的位置。財(cái)務(wù)預(yù)算是對一定時期內(nèi)企業(yè)資金取得和投放、各項(xiàng)收入和支出、企業(yè)經(jīng)營成果及其分配等資金運(yùn)作作出具體安。全面預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)服從企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算就應(yīng)當(dāng)圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略要求和發(fā)展規(guī)劃，以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，以經(jīng)營利潤為目標(biāo)，以現(xiàn)金流為核心進(jìn)行編制，并主要以現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表形式體現(xiàn)。財(cái)務(wù)部門具體負(fù)責(zé)組織財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析等具體工作，財(cái)務(wù)預(yù)算是對企業(yè)全面預(yù)算的綜合平衡，需要各職能部門的通力合作。財(cái)務(wù)部門是企業(yè)的信息處理中心，重點(diǎn)是通過財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況和監(jiān)控其他預(yù)算的執(zhí)行情況及時向預(yù)算委員會反饋信息，提交預(yù)警報(bào)告。
5.籌資預(yù)算
目前，銀行融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源。籌資預(yù)算一般由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行等具體工作。籌資預(yù)算一般包括籌資風(fēng)險、籌資方式、籌資規(guī)模、籌資期限、籌資結(jié)構(gòu)、籌資成本和債務(wù)償還計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資預(yù)算主要以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，以企業(yè)的現(xiàn)金流為保障，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿經(jīng)營才能發(fā)揮最大效能，否則必然導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失敗。籌資預(yù)算需要對籌資規(guī)模、結(jié)構(gòu)和債務(wù)償還計(jì)劃作出科學(xué)估計(jì)，充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險控制。籌資預(yù)算要同企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃相協(xié)調(diào)，但要保持一定的獨(dú)立性，不能單純服從企業(yè)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張。科學(xué)合理的籌資安排是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展變化的有效保障。
企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，是公司治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。每一個企業(yè)需要根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。最后，我們要特別強(qiáng)調(diào)的是，全面預(yù)算管理的組織和制度建設(shè)僅是基礎(chǔ)工作，關(guān)鍵是制度的執(zhí)行，最主要的工作就是權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一，約束機(jī)制和激勵機(jī)制的統(tǒng)一。
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(作者單位：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司)
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