住房抵押貸款擔保的功能與負面效應分析論文

時間：2021-06-11 09:16:06 論文我要投稿

　　論文導讀:功能是降低購房借款人的首付款比例，但它可能會增加交易成本和社會成本，并誘發(fā)借貸雙方的道德風險，從而降低個人住房抵押貸款市場的效率，乃至造成社會整體福利的減損和引發(fā)新的社會分配不公。

住房抵押貸款擔保的功能與負面效應分析論文

　　論文關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款擔保，功能，負面效應

　　我國自1990年代起即已開始著手建立個人住房抵押貸款擔保機制，目前既有按《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的規(guī)定而設立的住房置業(yè)擔保公司為借款人提供的保證擔保，也有商業(yè)保險公司為借款人提供的個人住房抵押貸款保證保險，[①]但與其他國家和地區(qū)相比，我國這兩種形式的個人住房抵押貸款擔保機制的主要功能是為了保護貸款人的利益，借款人無論是申請住房置業(yè)擔保，還是投保個人住房抵押貸款保證保險，都不能獲得貸款人本應給予的在貸款條件方面任何優(yōu)惠，當事人之間的權(quán)利義務配置嚴重失衡。[②]2003年8月國務院發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確提出，完善個人住房抵押貸款擔保機制，研究建立全國個人住房抵押貸款擔保體系。但近年來，國內(nèi)相關(guān)的理論研究卻依然十分冷清和薄弱。[③]不少學者對個人住房抵押貸款擔保功能的認識仍局限于一般民事?lián)５姆懂牐踔链嬖诓簧僬`解，如將個人住房抵押貸款擔保與個人住房抵押貸款有關(guān)的保險相提并論等。本文擬對個人住房抵押貸款擔保的概念、功能及其負面效應等基本理論問題進行比較全面和深入的分析，以期為我國個人住房抵押貸款擔保體系的構(gòu)建和完善有所裨益。

　　一、個人住房抵押貸款擔保的內(nèi)涵與特征

　　個人住房抵押貸款擔保與個人住房貸款、個人住房擔保貸款、個人住房抵押貸款等概念緊密相連。

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。[④]與一般消費性貸款相比，個人住房貸款具有貸款額度大和貸款期限長等特點。為了保證貸款債權(quán)的安全，防止由于借款人不按期償還貸款本息而遭受損失，貸款人在發(fā)放個人住房貸款時，除了要求借款人按規(guī)定支付一定比例的首付款外，通常還要求借款人提供某種形式的擔保，如抵押、質(zhì)押或者保證等，當借款人不按期償還貸款本息時，貸款人可依法處理其抵押物或者質(zhì)物，或者要求保證人承擔償還貸款本息的責任，此即為個人住房擔保貸款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特點，貸款人在發(fā)放個人住房貸款時，一般要求借款人以其所購住房作抵押。因此，個人住房貸款通常又被稱為個人住房抵押貸款。但住房是一種特殊的不動產(chǎn)，其價格高昂，特別是對大多數(shù)中低收入者和積累較少的年輕人而言，其購買住房的主要障礙就是難以一次性支付數(shù)額不菲的首付款。個人住房抵押貸款擔保就是指由依法設立的機構(gòu)或者組織為合格借款人申請高比例（低首付）的個人住房抵押貸款而與貸款人簽訂保證合同，當借款人不按期償還貸款本息時，由該機構(gòu)或者組織承擔約定的清償責任的信用擔保行為。它具有以下幾個方面的特征：

　　第一，個人住房抵押貸款擔保的主體是依法設立的機構(gòu)或者組織，而不是一般的自然人。這種依法設立的機構(gòu)或者組織既可以是政府機構(gòu)，如美國的聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人事務部等；也可以是政府出資設立的獨立于政府之外的法人實體，如加拿大的抵押貸款與住房公司、香港的抵押證券公司等；還可以是以營利為目的的商業(yè)性保險公司，如美國的聯(lián)邦抵押保險公司和通用資本抵押保險公司等都是專門從事個人住房抵押貸款擔保的的商業(yè)保險公司。

　　第二金融論文，個人住房抵押貸款擔保是一種保證擔保，或者說信用擔保行為。也就是說，擔保機構(gòu)在提供擔保時，并不需要提供特定的財產(chǎn)，而是以自身的信用或者說一般財產(chǎn)作擔保。貸款人之所以接受這種擔保方式，是因為擔保機構(gòu)本身具有較高的信用，它們有的是政府機構(gòu)，以政府信用作保證；有的雖然不是政府機構(gòu)，但卻是由政府出資設立，隱含著政府信用；有的雖然是商業(yè)性保險公司，但法律對其設立了較高的市場準入門檻，而且其在風險管理方面具有特殊的專業(yè)優(yōu)勢，還須接受政府的嚴格監(jiān)管，資信度較高。

　　第三，個人住房抵押貸款擔保的主要功能是為借款人申請高比例（低首付）的個人住房抵押貸款提供信用支持，即降低購房借款人的首付款比例。[⑤]如在美國，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由聯(lián)邦住宅管理局擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例最高可達97%。在加拿大，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為75%，而由抵押貸款與住房公司擔保的個人住房抵押貸款，借款額在l8萬加元以下的，貸款比例可達90%，最高可達95%。在澳大利亞，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由住房貸款保險公司擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例可達97%，甚至可以是100%的全額貸款。

　　第四，個人住房抵押貸款擔保的對象為合格借款人，即具有相應住房購買力，但又未能一次性支付規(guī)定比例首付款的借款人。如在美國，借款人申請聯(lián)邦住宅管理局提供擔保的，其月還款額與月總收入之比不得高于29%，月總債務與月總收入之比不得高于41%。在加拿大，借款人申請抵押貸款與住房公司提供擔保的，其月住房消費支出與月總收入之比不得超過32%，月總債務與月總收入之比一般不得超過40%。

　　二、個人住房抵押貸款擔保的功能

　　個人住房抵押貸款擔保除了具有擔保的一般功能，即保障債權(quán)的實現(xiàn)外，還有其特殊的社會作用，主要包括：

　　1．個人住房抵押貸款擔保可在降低貸款人風險的基礎(chǔ)上促使其向借款人發(fā)放高比例的優(yōu)惠個人住房抵押貸款。

　　按個人住房抵押貸款機制，借款人向貸款人申請個人住房抵押貸款，首先得按規(guī)定支付一定比例的首付款，然后以其所購住房作抵押；在獲得貸款后，借款人須按期償還貸款本息；在還款期內(nèi)，借款人一旦停止支付貸款本息，且超過規(guī)定的延期支付期限，不論其已償付的貸款本息有多少，貸款人均有權(quán)依法以該住房折價或者以拍賣、變賣該住房的價款優(yōu)先受償。從理論上看，隨著貸款的不斷償還，借款人所欠的貸款余額不斷減少，其在抵押住房中的權(quán)益不斷增加，即使借款人違約，但由于處置抵押住房所得大于貸款余額的概率不斷增加，貸款人遭受損失的可能性也相應地不斷降低。因此，在通常情況下，只要借款人按規(guī)定支付了相應比例的首付款，并以其所購住房作抵押，即足以保障貸款人的債權(quán)安全，[⑥]借款人無須提供其他任何形式的額外擔保。個人住房抵押貸款擔保的機理在于：借款人在貸款人原定的貸款條件之外向擔保機構(gòu)支付一定比率的擔保費建立“擔保基金”，為貸款人提供擔保，使得貸款人的風險得以轉(zhuǎn)移、分散或者降低，貸款人即有義務在原定貸款條件的基礎(chǔ)上給予借款人一定的優(yōu)惠。從經(jīng)濟學的角度看，貸款人對資金的時間價值和風險價值行使管理權(quán)并獲取相應的收益，其貸款利息收入包括源于時間差的利息收入和源于風險的利息收入；擔保機構(gòu)為貸款人提供擔保，使貸款人的風險得以轉(zhuǎn)移，擔保機構(gòu)即應有權(quán)獲得貸款人發(fā)放的貸款資金中相應的風險價值收益權(quán)；而擔保機構(gòu)為貸款人轉(zhuǎn)移和分散風險的基礎(chǔ)是借款人繳納的擔保費，因此，擔保機構(gòu)應當將其從貸款機構(gòu)獲得的風險價值收益權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人，即借款人有權(quán)獲得貸款人在貸款條件方面給予的優(yōu)惠。如在美國，1930年代的普通個人住房抵押貸款的貸款比例為50-60%，貸款期限通常為3-5年；而由聯(lián)邦住宅管理局擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例最高可達80%，貸款期限均為20年，且利率固定。1970年代中后期，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為80%，年利率為10%；而由聯(lián)邦住宅管理局擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例可達85%-95%，年利率為5%。到了1980年代，由聯(lián)邦住宅管理局擔保的住房抵押貸款的貸款比例進一步提高，最高可達97%，貸款期限可達30年。

　　2．個人住房抵押貸款擔保可促進個人住房抵押貸款的標準化和同質(zhì)化金融論文，為實現(xiàn)個人住房抵押貸款證券化提供前提和基礎(chǔ)。

　　個人住房抵押貸款的顯著特征就是貸款期限較長，而貸款機構(gòu)的資金主要來源于企業(yè)存款和居民儲蓄存款等短期資金，這種“短存長貸”的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)將使貸款人面臨較大的流動性風險。如果形成了發(fā)達的個人住房抵押貸款二級市場，貸款人可將其持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者，這樣貸款人不僅可以提前收回貸款，以獲得資金進行下一輪貸款，而且可將其面臨的違約風險、利率風險、通貨膨脹等一系列風險分散和轉(zhuǎn)移給其他投資者，個人住房抵押貸款證券化即是實現(xiàn)這一目標的重要途徑的和手段。

　　個人住房抵押貸款證券化1960年代末發(fā)源于美國，屬資產(chǎn)證券化的一種，它是指將金融機構(gòu)發(fā)放的可以產(chǎn)生穩(wěn)定的可預見的未來收入的個人住房抵押貸款，按照某種共同特質(zhì)匯集成一個組合，并通過一定的技術(shù)手段把這個組合轉(zhuǎn)換為可以在資本市場上流通的有固定收入的證券的過程。個人住房抵押貸款證券化對基礎(chǔ)資產(chǎn)，即個人住房抵押貸款有特定的要求，如可以產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預測的現(xiàn)金流收入；原始權(quán)益人已持有一段時間，且信用記錄良好，違約率和損失率較低；債務人數(shù)量眾多且地域分布廣泛，相關(guān)數(shù)據(jù)容易獲得；具有標準化的合約文件，且有很高的同質(zhì)性等。但一般個人住房抵押貸款的對象為千千萬萬個購買自有住房的'居民個人和家庭，每個借款人的資信、財產(chǎn)和收入狀況等各不相同，個人住房抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量參差不齊，風險復雜，投資者往往并不愿意購買。而由專門機構(gòu)擔保的個人住房抵押貸款則不同：一是擔保機構(gòu)提供擔保一般都是有條件的，如對每套住房的最高貸款限額、貸款的償還期限、借款人的債務與其收入之間的比例等一般都有嚴格的規(guī)定，從而使貸款人在發(fā)放貸款的條件和程序等方面盡量做到規(guī)范化和標準化。二是擔保機構(gòu)提供擔保可以使不同風險的個人住房抵押貸款實現(xiàn)同質(zhì)化，從而為個人住房抵押貸款債權(quán)的集中出售提供有利條件。如美國聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人事務部在為個人住房抵押貸款提供擔保時，其嚴格的審核條件和規(guī)范的擔保程序不僅降低了個人住房抵押貸款的信用風險，而且促進了個人住房抵押貸款的標準化和同質(zhì)化，為個人住房抵押貸款證券化奠定了前提和基礎(chǔ)；以聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人事務部提供擔保的個人住房抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行的個人住房抵押貸款證券被視為與美國國債同質(zhì)的債券，在個人住房抵押貸款二級市場上成為廣大投資者競相追逐的投資品種。

　　3．政府為個人住房抵押貸款提供擔保，[⑦]是政府對個人住房抵押貸款市場進行間接干預和調(diào)節(jié)的重要手段，它有利于在充分發(fā)揮市場機制作用的基礎(chǔ)上實現(xiàn)政府的住房政策和目標。

　　個人住房抵押貸款可有效填補居民即期住房消費支付能力與住房價格之間的缺口，克服居民面臨的流動性約束，實現(xiàn)居民住房購買力的跨期轉(zhuǎn)移，促進居民的住房消費。當今世界，凡是住房問題解決得比較好的國家，無不通過發(fā)展個人住房抵押貸款市場來促進住房的商品化和自有化，以滿足居民的基本居住需求，改善居民的居住條件，提高居民的居住水平。但與其他市場一樣，現(xiàn)實中的個人住房抵押貸款市場也存在著“失靈”的問題，如廣大中低收入者資產(chǎn)積累較少，其就業(yè)、收入、健康和婚姻等方面的某些微小變化就可能使他們喪失償還能力，違約風險較大。貸款人為了防范風險，往往采取謹慎的態(tài)度，實行拒貸或者少貸的政策，或者提高貸款條件，如規(guī)定較低的貸款額度、較短的貸款期限和較高的貸款利率等，以致最需要得到貸款的中低收入者很難從貸款機構(gòu)獲得其購買住房所需要的貸款。個人住房抵押貸款市場的“失靈”，客觀上需要外部力量的介入，才能實現(xiàn)住房金融資源的有效配置。

　　從各國實踐來看，政府對個人住房抵押貸款市場的干預有直接干預和間接干預兩種方式。直接干預是指政府通過特殊的融資手段，直接為中低收入者購買住房提供資金支持。如日本的住宅金融公庫、巴西的國家住房銀行、印度的住房與城市發(fā)展公司、新加坡的中央公積金局等都是政府設立的直接參與個人住房抵押貸款市場活動的專門機構(gòu)。采取這種干預方式，政府須承擔籌集、管理和運營大量資金的重負；而且這種干預方式很可能會損害個人住房抵押貸款市場的公平競爭，導致住房金融資源配置效率的扭曲。間接干預是指政府為中低收入者購買住房實行稅收優(yōu)惠，提供財政貼息或者貸款擔保等。這種干預方式有利于充分利用和發(fā)揮市場機制在住房金融資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，維護住房金融市場的競爭秩序和競爭效率。政府為中低收入者購買住房實行稅收優(yōu)惠或者提供財政貼息，相當于增加了借款人的可支配收入，可提高中低收入者的住房支付能力，但它需要政府有比較充足的財力，有能力給予住房消費者以廣泛而直接的現(xiàn)金補貼。貸款擔保則是政府為具有一定住房購買力的中低收入居民提供的一種信用支持，其目的是以政府信用增強、補充和提升中低收入者的信用，改善和調(diào)節(jié)住房金融市場的交易條件，鼓勵和引導金融機構(gòu)以較為優(yōu)惠的條件向中低收入者發(fā)放購房貸款，支持中低收入者通過市場化途徑解決其基本的居住需求。與稅收減免和財政貼息等現(xiàn)金補貼相比，貸款擔保是一種更為間接和市場化的補貼方式，政府只須少量財政資金即可帶動幾倍，甚至數(shù)十倍的銀行資金投向中低收入者，可最大限度地擴大財政資金的支持面，提高財政資金的使用效率。此外，政府還可根據(jù)經(jīng)濟形勢和住房市場供求關(guān)系的變化，通過對擔保政策的動態(tài)調(diào)整實現(xiàn)對住房市場的宏觀調(diào)控。如當住房市場不景氣時，政府可以通過放寬擔保條件的方式，擴大住房需求，刺激住房消費；反之，當住房市場“過熱”時，政府可以通過收緊擔保條件的辦法，抑制住房需求金融論文，控制住房市場的過快發(fā)展。這種間接調(diào)控方式可在不損害市場機制作用的前提下，實現(xiàn)政府的住房政策和住房目標。

　　三、個人住房抵押貸款擔保的負面效應

　　個人住房抵押貸款擔保在提高個人住房抵押貸款市場效率，優(yōu)化住房金融資源配置的同時，也可能會產(chǎn)生一些消極或者負面的社會效應，主要表現(xiàn)為：

　　1.個人住房抵押貸款擔保可能會增加交易成本和社會成本，從而降低個人住房抵押貸款市場的效率。

　　在個人住房抵押貸款市場，由于信息不對稱，貸款人無法全面了解借款人的財產(chǎn)、收入、負債和信用狀況，或者在貸款發(fā)放后不能對借款人的收入和負債變動情況進行有效的監(jiān)督和檢查，貸款人只能根據(jù)借款人的平均違約風險概率來決定使其利潤最大化的貸款規(guī)模、貸款利率和貸款條件。由于貸款人對借款人違約概率的預測與借款人實際的違約概率總會有一定差距，信息不對稱情況下的貸款供給就會小于信息對稱條件下的貸款供給，從而導致信貸配給。[⑧]引入專業(yè)化的信用擔保機構(gòu)，為借款人向貸款人提供擔保，當借款人不履行債務時，由擔保機構(gòu)履行代償責任。在這種信貸交易中，貸款人雖然對借款人是否履約缺乏足夠的信息，但它對擔保機構(gòu)的履約能力是放心的；而擔保機構(gòu)之所以愿意為借款人提供擔保，是基于它對借款人履行債務的能力和意愿較貸款人有更多的信息優(yōu)勢，因而可以認為擔保機構(gòu)與借款人之間的信息是基本對稱的。可見，信用擔保提高信貸市場效率的理論前提是，信用擔保機構(gòu)的介入有助于完善信貸市場的信號機制，克服或者修正信貸市場的信息不對稱狀態(tài)。但在實踐中，與貸款機構(gòu)相比，擔保機構(gòu)并不一定在獲取借款人的信用信息等方面更占優(yōu)勢；相反，在通常情況下，借款人一般在其貸款的金融機構(gòu)開有結(jié)算賬戶，貸款機構(gòu)可通過結(jié)算賬戶來了解借款人的信息，并有可能對其信用情況進行日常監(jiān)督，而擔保機構(gòu)一般并不具備這樣的信息優(yōu)勢，特別是由政府出資建立的擔保機構(gòu)往往缺乏信息收集的激勵機制和動力，并不一定比金融機構(gòu)更為關(guān)心貸款質(zhì)量。如果擔保機構(gòu)沒有能力和動力對借款人的信用風險進行甄別和監(jiān)督，則存在于貸款人與借款人間的信息不對稱同樣存在于擔保機構(gòu)與借款人之間，借款人的信用風險并沒有因為擔保機構(gòu)的擔保而得以消減，而只是從貸款機構(gòu)轉(zhuǎn)移到擔保機構(gòu)而已，并且由于擔保這一中間環(huán)節(jié)的存在和擔保機構(gòu)自身運營所需耗費的社會資源，反而會增加借貸雙方的交易成本和社會成本，進而降低整個信貸市場的效率。

　　2.個人住房抵押貸款擔保可能會誘發(fā)借貸雙方的道德風險，增加借貸雙方實施機會主義行為的可能性。

　　如上所述，在個人住房抵押貸款市場，擔保機構(gòu)事實上扮演著風險承擔者的角色，而風險的減少或者消除則可能引發(fā)借貸雙方的道德風險，增加其實施機會主義行為的可能性：首先，個人住房抵押貸款擔保為貸款機構(gòu)提供了一種在信息非對稱條件下分散和轉(zhuǎn)移借款人信用風險的有效途徑。由于擔保機構(gòu)承擔了大部分甚至全部貸款的連帶清償責任，從而降低了貸款人的貸款風險，貸款機構(gòu)就有可能采取比較冒險的貸款政策，其貸前調(diào)查和資信審查標準就可能會降低，甚至一些本可以由貸款機構(gòu)通過不放款或少放款的方式來消除或者減少的風險，卻因為有了擔保機構(gòu)的擔保而使得風險在擔保機構(gòu)體系內(nèi)重新形成和積累。其次，借款人在獲得所需資金后，由于存在擔保機構(gòu)的擔保，其還款壓力和努力程度也有可能會降低，而貸款機構(gòu)的貸后監(jiān)管積極性和監(jiān)管力度也可能會相應地降低，致使擔保機構(gòu)承擔著雙重“道德風險”帶來的壓力。在這種情況下，如果擔保機構(gòu)不能建立起有效的風險內(nèi)控機制，政府不能對擔保機構(gòu)進行有效的監(jiān)管，擔保機構(gòu)很可能會成為風險和壞賬的集中地，從而引發(fā)嚴重的信用危機，導致經(jīng)濟生活中的“多米諾骨牌”效應的蔓延，影響整個金融體系的安全與穩(wěn)定。

　　3.政府為個人住房抵押貸款提供擔保可能會增加政府的財政成本和財政風險，影響政府d財政的穩(wěn)定性，甚至造成社會整體福利的減損和引發(fā)新的社會分配不公。在個人住房抵押貸款擔保中，貸款人把借款人的信用風險全部或者部分地轉(zhuǎn)移給了擔保人，這部分轉(zhuǎn)嫁的信用風險是否會造成擔保人的實際損失最終取決于借款人是否違約，而擔保人的實際損失也就是擔保的成本。當擔保的主體是政府時，擔保人的成本就表現(xiàn)為政府擔保的財政成本，它是造成政府d財政風險的重要來源。當存在沉重的債務負擔和流動性不足時，政府有可能會放棄“平穩(wěn)稅收”的原則而增加稅收，結(jié)果是全體納稅人都得為這種擔保貸款買單；而當政府被迫通過增加納稅人的負擔來對預算赤字和債務負擔融資時，它將付出巨大的成本，并可能使政府未來面臨更為嚴重的債務危機。這種所謂的福利轉(zhuǎn)移可能會引發(fā)新的社會分配不公，也許并不是一種最佳的擴大社會整體福利的理想途徑。

　　四、結(jié)語

　　1980年代后，我國開始進行住房制度的改革，居民的住房條件有了較大改善。但近年來，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，住房價格增長過快，居民的住房消費能力與住房價格嚴重脫節(jié)金融論文，以廉租住房和經(jīng)濟適用住房為主體的住房保障體系已經(jīng)不能完全適應我國住房市場發(fā)展的現(xiàn)實需要。如按《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，廉租住房和經(jīng)濟適用住房的保障對象均為城市低收入住房困難家庭。[⑨]但實踐中還有很大一部分中低收入家庭一方面因不符合相應的保障條件，無法享受到廉租住房和經(jīng)濟適用住房的政策優(yōu)惠，另一方面又無力購買市場價普通商品住房（主要是無力一次性支付規(guī)定比例的首付款），成為所謂的“夾心層”，住房難問題依然比較突出。在低收入家庭的住房難問題尚未得到根本解決的情況下，中低收入家庭的住房保障必須另辟蹊徑。建立個人住房抵押貸款擔保機制，由政府出資組建專門的擔保機構(gòu)為具有相應的住房購買力，但未能一次性支付規(guī)定比例首付款的中低收入家庭提供擔保，促使貸款機構(gòu)向其發(fā)放高比例的個人住房抵押貸款，以降低其購房“門檻”，不失為解決中低收入家庭住房難問題的一種可行選擇。這種保障方式不但可以有效避免和克服現(xiàn)行的廉租住房和經(jīng)濟適用住房一次性實物補貼所造成的福利固化和永久化的不公平現(xiàn)象，而且還可以充分發(fā)揮擔保資金所具有的“四兩撥千斤”的“杠桿效應”，最大限度地擴大財政資金的支持面，提高財政資金的使用效率。當然，在構(gòu)建個人住房住房抵押貸款擔保制度時，應當充分考慮其負面效應，嚴格限定其適用的范圍、對象和條件，切實防止其可能造成的各種風險和損失。

　　[1] 作者吳志宇：男，漢族，江西九江人，1973年生，法學博士（2009年畢業(yè)于西南政法大學經(jīng)濟法專業(yè)），現(xiàn)為華東交通大學法學系講師，主要研究方向為經(jīng)濟法學、民商法學。

　　【注釋】

　　[①] 保證保險不同于一般的財產(chǎn)保險和人身保險，它實質(zhì)上是由保險公司作為保證人而提供的一種有償保證。

　　[②] 在已建立個人住房抵押貸款擔保機制的國家和地區(qū)（如美國、加拿大、澳大利亞和香港），個人住房抵押貸款擔保的主要功能是為借款人申請高比例的優(yōu)惠個人住房抵押貸款提供信用支持。

　　[③] 截止2009年底，可在中國知網(wǎng)上查詢到的發(fā)表于國內(nèi)各類期刊上的相關(guān)論文不僅數(shù)量少，而且大多篇幅短小，內(nèi)容多以介紹性為主。

　　[④] 參見《個人住房貸款管理辦法》（1998年）第2條規(guī)定：“個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。”

　　[⑤] “When a qualified borrower cannot make a20 percent down payment on a home, lenders will often permit a smaller downpayment (as low as 3 percent) and purchase mortgage insurance.”“By mitigatingdefault risk, residential mortgage insurance expands homeownershipopportunities and assists financial institutions in reducing the capital theyare required to hold against low down payment mortgages.”參見http://www.pmigroup.com/index.php;http://www.aiggig.co.in/.訪問日期:2009-02-13.

　　[⑥] 除非房地產(chǎn)市場發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，住房價格的下跌幅度超過了借款人在抵押住房中的權(quán)益。

　　[⑦] 這里所說的“政府為個人住房抵押貸款提供擔保”包括政府直接擔保（即由政府機構(gòu)作為擔保人，為符合條件的特定主體申請個人住房抵押貸款提供擔保）和政府間接擔保（即由政府出資或者參股設立的專門機構(gòu)作為擔保人，為符合條件的特定主體申請個人住房抵押貸款提供擔保）。

　　[⑧] 信貸配給是指在金融機構(gòu)給定的貸款利率的情況下，人們對貸款的需求超過了金融機構(gòu)所能提供的貸款數(shù)量。

　　[⑨] 按國家統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)家庭收入分組方法，我國城鎮(zhèn)家庭依戶人均可支配收入由低到高排隊，按10%，10%，20%，20%，20%，10%，10%的比例依次分為最低收入戶、低收入戶、中等偏低收入戶，中等收入戶、中等偏高收入戶、高收入戶、最高收入戶等七組。

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