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銷售合同案例分析
現(xiàn)今很多公民的維權意識在不斷增強，合同的地位越來越不容忽視，合同是企業(yè)發(fā)展中一個非常重要的因素。那么我們擬定合同的時候需要注意什么問題呢？以下是小編整理的銷售合同案例分析，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
案例分析1：
一、定義
1、“供方”指樂和琴弓坊；
2、“需方”指供方購買樂和琴弓坊產(chǎn)品或服務的具有法律行為資格的自然人或法人；
3、“銷售合同”指供方向需方出售產(chǎn)品或服務的合同，所有合同自動包含本條款的所有條件。
二、合同成立
1、銷售合同自下列情形之一發(fā)生時（以最早發(fā)生者為準）即成立：
a、需方以信件、傳真等方式接受供方報價時；
b、供方書面或口頭接受，并產(chǎn)品裝運時。
2、需方代理出售供方的產(chǎn)品或提供的服務時，必須服從本條款。本條款構成代理銷售合同不可分割的部分，需方同意受其約束。
三、定單、價格和付款
1、所有有規(guī)定期限的書面報價在報價單規(guī)定的期限有效。供方作出的口頭報價或沒有規(guī)定期限的書面報價單的有效期,僅截至作出報價的當日24時為止。
2、產(chǎn)品或服務的最終價格、付款條件和配在銷售合同內(nèi)書明，所有的價格均為福州fob價。
3、除非供方已明確書明付款條件，否則產(chǎn)品或服務的全部貨款應在產(chǎn)品或服務實際交付前付清。在全部款項付清前，供方有權暫停或取消交付產(chǎn)品或服務。對供方已交付的產(chǎn)品或服務，供方保留要求立即付款的權利。
四、交付
1、供方應在交付期內(nèi)將產(chǎn)品交付給需方指定的處于交付地點的指定人士。
2、指定人士、交付地點和交付期均應在銷售合同書明確指定，并經(jīng)供方同意。
五、產(chǎn)品的接受
產(chǎn)品送達交付地點并經(jīng)指定人士簽收，或在無指定人士的情況下，供方可同意需方憑企業(yè)公章或其它法定授權章收貨，產(chǎn)品的交付已告結(jié)束，即視為已獲需方接受。
六、責任
1、供方出具的銷售印刷品、報價單、價格表、訂單確認書、發(fā)票或其它文件和資料的打螢⑹樾椿蚱淥的錯漏可以更正，且供方對此類錯誤不承擔任何責任。
2、一方違約后，另一方可以要求違約方給與賠償。
七、管轄法律
本條款受中華人民共和國法律管轄并按其解釋。與本條款有關的爭議應盡可能由雙方友好協(xié)商解決。如爭議無法經(jīng)協(xié)商解決，則任何一方均可向供方所在地擁有管轄權的人民法院提請訴訟。
八、一般規(guī)定
除非雙方另有書面約定，銷售合同的修改或變更必須以書面形式提出，并經(jīng)簽字或加蓋法定授權章確認后方能生效。
案例分析2：
突破租賃合同的相對性原則，需要從合同主體、責任分配兩個角度進行分析。從合同主體看，“售后包租”合同中，商品房銷售公司與承租公司在房屋租賃廣告宣傳、合同簽訂的時間、場所、參與人等方面，均存在合作經(jīng)營關系，對外足以讓購房者產(chǎn)生房產(chǎn)銷售公司和租賃公司系“共同經(jīng)營體”的認識；從責任分配角度看，共同經(jīng)營體均具有獨立的財產(chǎn)，但內(nèi)部又具有一定的關聯(lián)性，作為共同經(jīng)營體的一個或幾個成員對外發(fā)生債務責任時，應承擔連帶清償責任。
法院查明案情：2016年11月27日、12月11日，原告與被告博騰公司簽訂浙江省商品房買賣合同兩份，載明原告向被告博騰公司購買龍馬春天大廈第4幢09號、08號房屋；2016年11月27日、12月11日，原告與鋒穎公司在紹興龍馬春天售樓處簽訂租賃合同兩份，載明：原告已向博騰公司購買位于龍馬春天4號樓09號、08號，原告在購買時房屋已出租給鋒穎公司，租期5年，并約定了五年的租金金額及制服方式，租賃合同第六條均約定：如鋒穎公司逾期支付租金，每逾期一日按支付年租金的萬分之三日違約金賠償。如鋒穎公司單方面擅自解除合同或逾期3個月以上支付租金，則按3倍年租金賠償違約金。雙方還對其他事項進行了約定。
另查明，龍馬春天房屋業(yè)主曾于2020年5月12日向浙江省統(tǒng)一政務咨詢投訴舉報平臺反映：龍馬春天的開發(fā)商宣傳可以包租5年，但2020年4月22日開發(fā)商單方面告知不再租賃，要求提前解除合同，認為存在虛假宣傳等。龍馬春天房屋業(yè)主于2020年5月25日收到短信載明：因受各種因素影響，鋒穎物業(yè)管理有限公司欲解除租賃關系，請收到本通知后于工作日來龍馬春天售樓處協(xié)商取消租賃合同關系的事宜，或與鋒穎物業(yè)管理有限公司委托人朱某達，龍馬春天大廈辦事人員小文聯(lián)系。另從原告提供的視頻資料中反映，龍馬春天房屋業(yè)主多次前往龍馬春天售樓處協(xié)商案涉房屋租賃問題，均由朱某達出面處理，朱某達還在新聞媒體“1818黃金眼”欄目采訪時表示其本人就是開發(fā)商，并參與了案涉房屋租賃合同簽訂過程等。
再查明，租賃合同約定，鋒穎公司應于2020年5月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日第三期的半年租金，該租金尚未支付；鋒穎公司已于2019年2月18日注銷；龍馬春天售樓處曾發(fā)布宣傳：案涉房屋“穩(wěn)租5年、即買即賺”、“小投資、大回報，穩(wěn)租5年，另享50%契稅補貼”等。
法院認為：法院生效裁判認為，原告與鋒穎公司簽訂房屋租賃合同未違反國家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應認定為合法有效。雙方當事人均應按合同約定履行各自義務，享有合同權利。關于具體責任的確定：
1、租賃合同約定2020年5月1日應支付半年的租金，現(xiàn)被告鋒穎公司未按約履行，故對原告要求支付租金的主張予以支持；
2、原告還主張逾期付款違約金及違法解除租賃合同違約金，被告博騰公司、朱某達均答辯違約金過高，認為違約金應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等因素綜合予以確定，結(jié)合本案實際情況，酌情調(diào)整為自2020年5月2日起至實際付清日止按2020年6月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率1.5倍計算違約金。原告還主張被告博騰公司承擔連帶清償責任，亦是本案爭議焦點，審理認為，雖然被告博騰公司并非租賃合同的合同簽訂相對方，但其對外行為足以讓購房者產(chǎn)生其系共同經(jīng)營體的認識。因此，對原告要求被告博騰公司承擔連帶清償責任的主張予以支持。原告還要求被告朱某達承擔責任，認為朱某達在案涉房屋租賃糾紛處理過程中，均是作為被告博騰公司的法定代表人身份進行協(xié)商，其相關陳述均應作為職務行為予以認定，原告并未提供充分的證據(jù)證明朱某達作為個人應承擔案涉?zhèn)鶆眨蕦υ嬖撝鲝埐挥柚С帧?/p>
近幾年來，房地產(chǎn)市場火爆，受“一鋪旺三代”的傳統(tǒng)觀念使得商鋪、單身公寓等小面積商品房銷售炙手可熱，加上在售樓盤憑借“售后返租、包租”宣傳賣點，吸引了大量購房者到售樓處看房、買房，尤其是小戶型公寓買之唯恐不及。售后包租是商品房所有權與經(jīng)營權相分離的一種房地產(chǎn)經(jīng)營模式，完全脫離了買受人購買商品房用于居住的功能，也就是說“售后包租”必須附著于租賃行為，一旦租賃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，最后承租商鋪的企業(yè)經(jīng)營不佳，或不積極履行其支付租金的義務，買受人的預期利益就得不到實現(xiàn)，當初的銷售承諾得不到實現(xiàn)，往往買受人會向房產(chǎn)銷售公司主張權益。案件審理中，房產(chǎn)銷售公司會根據(jù)合同相對性原則進行抗辯，稱其并非合同相對方，無需對租賃行為產(chǎn)生的租金及其他損失承擔連帶清償責任。本案從共同經(jīng)營體認定分析的角度，采用了合同相對性突破的理論，賦予買受人可追究房產(chǎn)開發(fā)商連帶責任，更加有利于保護買受人合法權益，促進房地產(chǎn)銷售市場的健康持續(xù)發(fā)展。
一、界定何謂“售后包租”
1、“售后包租”的概念。售后包租是開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為，其形式包括“返租回報”“帶租約銷售”“利潤共享”“保底分紅”等，但萬變不離其宗，終歸是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買受人入場。同時，因“售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、商用住宅等的銷售過程中。《商品房銷售管理辦法》出臺后，明令禁止開發(fā)商以售后包租的手段銷售房屋。于是，開發(fā)商采用自己名義與購房者簽訂房屋買賣合同，而另外通過直接或間接控制的第三方公司與購房者簽訂《房屋租賃合同》或其他合同，以包租期間的租金沖抵部分房價款或償付一定租金回報，構成變相售后包租。
2、“售后包租”的法律關系分析。從民事法律關系層面分析，售后包租至少包含兩個法律關系：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為出賣人，購房者是買受人；二是買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者第三人之間的房屋租賃合同關系，買受人為出租人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者委托的第三人為承租人。而變相售后包租相對方一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接或間接控制的第三方公司。
3、“售后包租”面臨的法律風險。一是開發(fā)商資金鏈斷裂的風險。絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金嚴重不足，為了短時間內(nèi)回籠資金，往往會推出“售后包租”營銷模式，通過售后包租變相融資，一旦某個環(huán)節(jié)出了差錯，就容易導致資金鏈斷裂。二是經(jīng)營不善導致購房者期待落空。項目建成后，因經(jīng)營不善，開發(fā)商或經(jīng)營管理公司無法如約支付租金，使得其無法兌現(xiàn)在簽訂房屋買賣合同時所承諾的良好商業(yè)環(huán)境。由此引發(fā)的便是經(jīng)營不善，利潤微薄，購房者的高回報預期落空。三是購房者利益受損后無處追償。開發(fā)商大多采取引入自己直接或間接控制的第三方經(jīng)營管理公司的方式進行變相售后包租。此種做法，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的好處顯而易見，能很快將房屋銷售出去，讓資金快速回籠，獲得收益。實踐中，兩家公司往往是獨立法人，即使存在關聯(lián)關系，也應各自承擔責任。從合同相對性原則分析，兩個公司在法律上是獨立主體，房地產(chǎn)開發(fā)商本身不用承擔任何責任。但對于其直接或間接控制的第三方經(jīng)營管理公司而言，這類公司大多為注冊資本數(shù)額不高的傀儡公司，一旦資不抵債即可宣告破產(chǎn)，購房者的損失便無處追償。
二、合同相對性原則及突破探析
1、合同相對性的概念。合同相對性是指合同主要在特定的合同當事人之間發(fā)生法律上的拘束力，只有作為合同當事人一方，才能基于合同向其他合同當事人提出請求或提起訴訟，合同當事人之外的第三人不能向合同當事人主張合同權利，合同當事人也不能向與其無合同關系的第三人提出合同上的請求，合同當事人在締約時也不能擅自為合同關系外的第三人設定合同上的義務。合同相對性原則是合同制度的黃金準則，我國《合同法》第一百二十一條規(guī)定“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”《中華人民共和國民法典》第五百九十三條當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。該規(guī)定可以說是我國立法和司法適用合同相對性原則最為明確的依據(jù)。
2、合同相對性原則的理解。一是主體的相對性。合同關系只能發(fā)生在特定主體之間，只有合同一方當事人才能向另一方當事人基于合同提出請求或訴訟；二是內(nèi)容的相對性，只有合同當事人才能享有合同所規(guī)定的權利義務，并承擔合同義務；三是責任的相對性，是指違約責任只能在特定的當事人之間發(fā)生，合同關系以外的人不負違約責任，合同當事人也不對其承擔違約責任。
3、合同相對性原則的突破。隨著經(jīng)濟社會不斷發(fā)展，交易關系的復雜化及多主體合作關系的普及，更多的主體直接或間接參與到合同的履行過程中，履行合同的參加人可以包括締約主體以外的當事人，如轉(zhuǎn)包、分包等，如果仍機械地適用合同相對性原則，顯失公平。為適應現(xiàn)實需要，就需創(chuàng)設一些例外規(guī)則，擴大合同的效力范圍。但合同相對性的突破必須有一定的限度，滿足一定的要求，否則會造成權利濫用和法律關系的混亂。因此，只有在符合法律規(guī)定的相關要件時，才可以對合同相對性原則進行適當?shù)摹⒂袟l件的突破。若嚴格按照合同相對性原則，買受人只能向租賃公司要求賠償，而租賃公司實際系房產(chǎn)銷售公司直接或間接控制的第三方公司，甚至有些已處于“注銷”的狀態(tài)。通過認定房產(chǎn)銷售公司和售后租賃公司系“共同經(jīng)營體”，作為共同經(jīng)營體的一個或者幾個成員對外發(fā)生債務責任時，應承擔連帶清償責任，突破租賃合同當事人的范圍，由房產(chǎn)銷售公司對銷售的商品房買受人的損失承擔連帶賠償責任。
三、“共同經(jīng)營體”的界定及法律分析
1、“共同經(jīng)營體”的概念。共同經(jīng)營體是指兩個以上的個人或法人組成的共同經(jīng)營實體，也可稱為經(jīng)濟共同體。共同經(jīng)營體必須具備三個條件：一是民事主體的自愿聯(lián)合，故共同經(jīng)營體必須是有兩個以上的經(jīng)營人共同參加經(jīng)營，單一公民個人、組織或單個法人都不能稱為共同經(jīng)營體；二是必須是以營利為目的；三是必須是共同經(jīng)營，兩者要有相對固定的成員，有相對穩(wěn)定的存續(xù)期間，有相對獨立的財產(chǎn)以及相對獨立的財產(chǎn)責任。本案例中，原告與被告鋒穎公司、博騰公司在同一時間、同一地點簽訂了商品房銷售合同及租賃合同，且兩被告法定代表人系夫妻，雖兩被告為獨立的法人，但兩者以營利為目的，共同參與了龍馬春天房產(chǎn)的銷售、出租，上述情形符合“共同經(jīng)營體”的定義。
2、“共同經(jīng)營體”的性質(zhì)及界定。一種觀點認為共同經(jīng)營體就是自然人或者法人的聯(lián)合、而自然人或法人的聯(lián)合仍然還是獨立的自然人或法人，各自承擔各自的責任；另一種觀點認為，共同經(jīng)營體是自然人或法人聯(lián)合起來組成的團體，而團體就應該具有團體的人格，具有法人的性質(zhì)，作為一個團體共同責任責任。筆者認同第二種觀點，理由如下：第一是共同經(jīng)營體不是簡單的自然人或法人的簡單組合相加，它是以一個集體、一個組織、一個經(jīng)濟實體的形式進行經(jīng)濟活動的，具有法人的某些特征。售后包租合同中，房產(chǎn)銷售公司和租賃公司往往在在同一時間、同一地點簽訂《商品房銷售合同》及《房屋租賃合同》，本案中，房屋租賃合同中還明確記載原告在購買時該房屋已出租給鋒穎公司，雖然鋒穎公司、博騰公司兩者系單獨的法人，但購房者有理由相信鋒穎公司、博騰公司系共同經(jīng)營體。第二是雖然具有法人的一些特征，但在財產(chǎn)關系上和法人有本質(zhì)的不同，共同經(jīng)濟體下的成員具有相對獨立的財產(chǎn)。成員公司表面上看，具有獨立的財產(chǎn)，但成員內(nèi)部又具有一定的關聯(lián)性，如案涉房屋糾紛處理時，租賃公司并未出面，所有事項均由房產(chǎn)銷售公司法定代表人出面協(xié)商。第三是共同經(jīng)營體的法律性質(zhì)是“準法人”，它的成員相互關系的有機程度不像法人那么高，財產(chǎn)和財產(chǎn)責任不像法人那樣獨立。
3、“共同經(jīng)營體”的法律責任。本案處理的要點在于：被告博騰公司是否需要為被告鋒穎公司的租賃行為承擔連帶責任。案件審理過程中存在以下觀點：一種觀點認為原告許某英與被告鋒穎公司簽訂房屋租賃合同，該合同的主體為原告許某英與被告鋒穎公司，根據(jù)合同相對性原則，被告博騰公司并非合同相對方，無需承擔連帶清償責任；另一種觀點認為，原告許某英同時與被告博騰公司簽訂商品房買賣合同，與被告鋒穎公司簽訂房屋租賃合同，被告博騰公司和鋒穎公司在案涉房產(chǎn)銷售項目中存在合作經(jīng)營關系，被告博騰公司發(fā)布包租的宣傳，對外足以讓購房者產(chǎn)生兩者系共同經(jīng)營體的認識，在客觀上促進了商品房的銷售，增加了銷售利潤，被告博騰公司應當對其承諾的實現(xiàn)承擔相應責任。司法實踐中，對于相類似的案情也存在不同的裁判結(jié)果，既有判決無需承擔責任的，也有判決承擔連帶清償或者共同責任的。筆者同意第二種觀點，理由如下：第一是被告博騰公司和鋒穎公司可以認定為共同經(jīng)營體，即關聯(lián)公司。案涉房屋糾紛處理中，被告鋒穎公司所有事項均由博騰公司法定代表人朱某達出面協(xié)商。從發(fā)布的宣傳廣告上看，被告博騰公司作為開發(fā)商已做出穩(wěn)租5年等宣傳，該宣傳足以對業(yè)主訂立商品房買賣合同具有重大影響，且促進了商品房銷售，增加了博騰公司銷售利潤。第二是共同經(jīng)營體中的關聯(lián)公司中的一個或者幾個成員對外發(fā)生債務責任時，將關聯(lián)公司中的成員公司視為一個整體（共同經(jīng)營體），應共同承擔責任。從法理分析，如允許以房產(chǎn)開發(fā)商以售后包租的形式進行促進銷售后，又在商品房銷售后人為割裂售后包租與銷售之間的內(nèi)在聯(lián)系而免除房產(chǎn)開發(fā)商售后包租的義務，有違公平原則；第三是從案件的社會效果看，判決被告博騰公司承擔連帶清償責任，符合債權人的訴訟要求，便于當事人理解，利于保障買受人的合法權利。
“法律的生命從來都是經(jīng)驗而非邏輯”。共同經(jīng)營體雖未納入現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，必然要求法律上有相應的規(guī)定予以保護，共同經(jīng)營體也迫切需要有相應的法律加以規(guī)定。為了保護合同相對人的合法權益，嚴格“共同經(jīng)營體”的認定，突破合同相對性，擴大了求償對象范圍，從而保護當事人合法權益。此外，對房產(chǎn)開發(fā)商及作為共同經(jīng)營體的租賃公司也能起到一定的警示和教育作用。
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