物業公司的管理方案

時間：2025-04-29 09:10:56 歐敏方案我要投稿

物業公司的管理方案（通用12篇）

　　為了確保事情或工作能無誤進行，就需要我們事先制定方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家收集的物業公司的管理方案，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業公司的管理方案（通用12篇）

　　物業公司的管理方案 1

　　一、物業管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　（1）房屋

　　（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

　　（3）環衛設施完好無損。

　　（4）道路暢通，路面平整。

　　（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛

　　（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　　（2）安全護衛人員24小時巡查；

　　（3）小區24小時監控；

　　（4）交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　　（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　　（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

　　（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環境衛生

　　（1）綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　（3）修剪及時，整齊美觀；

　　（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　（5）小區內全方位持續清潔；

　　（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　　（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；

　　（8）環衛設施整潔；

　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　　（10）噪音等貼合環境標準。

　　4、收費管理

　　（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；

　　（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；

　　（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；

　　（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　　（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　　（6）業主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關條件

　　（1）硬件環境

　　A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

　　B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

　　D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

　　E、有集中監控設備；

　　F、有生活服務配套設施；

　　G、有教育、文體活動及商務服務設施；

　　二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）

　　1、便民服務（部分收費）

　　2、商務服務（部分收費）

　　3、社區娛樂、文化活動服務

　　三、物業管理企業

　　1、企業須持有物業管理企業資質證書；

　　2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

　　3、人員培訓，持證上崗；

　　（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

　　（2）檔案管理規范，資料齊全；

　　（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

　　結構及外觀：

　　1、嚴禁改動和損壞原有的'結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

　　2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

　　3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

　　陽臺及門窗：

　　1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

　　2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；

　　3、嚴禁改動入戶門、門套；

　　4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

　　管道：

　　1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水（排污）管道；

　　2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

　　4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛生間：

　　1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；

　　2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

　　3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

　　4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

　　5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

　　6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

　　智能設施及管線：

　　嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

　　空調：

　　1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

　　2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

　　3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

　　物業公司的管理方案 2

　　我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的'方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業管理的實施范圍

　　根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

　　學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費用

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

　　綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

　　物業公司的管理方案 3

　　一、XX項目物業分析：

　　1、物業地域范圍開闊，封閉性交強

　　2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受潛力；

　　3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業推薦如下：

　　1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時能夠透過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

　　2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

　　三、物業管理帶給日常服務的資料：

　　1、對河道的清理與水質的保護（如透過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；

　　4、24小時水電維修；

　　5、對業主生活垃圾的定時清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明u》

　　11、業主院落檔案的管理。

　　四、物業特約服務－管家式服務體系：

　　1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的.服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業管家的努力為業主帶給盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

　　3、管家式服務的資料：

　　A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）

　　B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　C、為業主帶給車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛管理：

　　1、保衛部門日常工作資料：

　　24小時固定安全崗位的值勤

　　24小時流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門帶給的委托性特約服務：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

　　（以上兩種服務帶給時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發事件應急處理體系的建立

　　業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除帶給一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發事件，業主透過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

　　3、由物業管家向值班物業經理匯報現場狀況；

　　4、物業經理根據物業管家對現場狀況的匯報決定是否報警。（110、119、120、999等）

　　物業公司的管理方案 4

　　為了節省制作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

　　一、前期物業管理方案之高層負責人職責。

　　1、在業主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

　　2、直接負責高層物業管理的各項工作。

　　3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

　　4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

　　5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

　　負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

　　6、做好高層外環境（衛生）及各類裝飾裝修材料出售的'管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

　　7、負責接待業主的各類投訴，并與開發公司等相關單位用心協調聯系解決。

　　8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

　　二、前期物業管理方案之具體工作程序和標準：

　　1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發現問題，及時告知管理員。

　　2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。

　　3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統及時記錄并制止，并進行勸說。

　　4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業主家中跑水等）

　　5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

　　6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

　　7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

　　物業公司的管理方案 5

　　為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

　　一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。

　　二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

　　1、明確前期駐點項目物業管理架構

　　公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。

　　2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。

　　三、建立和完善規范的工作流程和服務標準

　　（一）明確客服部工作計劃

　　標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。

　　1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

　　報告資料包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態、工程現場狀況介紹等。

　　2、每月提交現場施工進展狀況書面報告和項目工程進度記錄表

　　報告資料包括：工程進展狀況、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態。

　　3、下周工作計劃

　　4、合理化推薦、意見

　　5、其他

　　（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

　　1、每周例會通報各部門前期駐點工作狀況，同時提出下周工作計劃和重點

　　2、研究分析各部門工作報告

　　3、研究分析物業管理新動態

　　4、實施培訓和溝通

　　5、研究分析服務質量報告

　　6、其他

　　（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

　　1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員

　　2、明確工作程序

　　a、督察員每一天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。

　　檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行

　　督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改善意見

　　b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究

　　具體調查資料，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

　　督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見

　　c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。

　　具體調查資料，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

　　前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

　　（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

　　1、制定規范的聯系函制度

　　2、建立和規范例會制度

　　3、協助建立客戶聯系報告制度。

　　四、建立長效的改善機制

　　1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構

　　2、研究機構目前主要工作任務

　　a、研究和總結

　　b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

　　c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材

　　d、有計劃編寫各項目物業管理方案

　　e、有效實施形象策劃系統

　　f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓

　　g、做好新技術、新材料、新方案的.研究工作。

　　物業公司的管理方案 6

　　優質的物業管理是吸引客戶的法寶，是經營者創造收益的源泉；而良好的經營效益又為物業管理提供了資金支持，以經營引導管理、以管理促進經營，二者相互依托，相互促進。商務寫字樓是隨著經濟的高速發展，為滿足高效、舒適的辦公環境需要而產生的一種房地產商品。其商品屬性從客觀上要求物業服務公司要圍繞經營實施科學化、專業化的管理服務,使物業實現保值增值。

　　一、組織加構的設定

　　（見附表一）

　　二、物業公司的工作職能

　　1．制度管理：制定物業公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關的運營管理制度。

　　2．財務預算：參與物業公司的整體的運營成本費用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預算。

　　3．決策工作：分析各項工作任務及經營狀況，對運營中出現的問題提出意見及建議，解決運營中出現的問題。

　　4．協調工作：協調各部門之間的關系，協調入駐業戶公共關系。

　　5．業主管理：制定管理相關規定及程序，協助業主辦理進場、撤場手續，督促業主服從各項管理制度。

　　6．監管工作：監管各業主運營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現、人員變動、掌握商戶經營情況，改善工作流程。

　　7．業主服務：巡視物業公司員工提供之業主服務態度、服務技巧等，若有業主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽及形象。

　　8．營銷工作：配合制定全年營銷租憑計劃，執行各項營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計劃及實施。

　　9．培訓工作：對招商主要營銷人員進行培訓，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，

　　10．培養物業公司員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精

　　誠合作的工作氛圍。

　　三、本司的發展方向確定

　　物業管理企業正逐步走向市場化、規范化，一些依靠開發商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數物業管理企業仍然存在專業水平匱乏的現象，也因此導致物業管理行業頻頻鬧糾紛，所以，提高物業管理企業的專業化水平是我國物業管理企業的唯一發展方向。

　　簡言之，現代物業管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉向以提供優質服務主經營方式轉變。

　　物業管理涉及業主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業管理企業來全面負責和承擔管理責任。雖然國內物業管理市場正迅速發展，需求日益壯大，然而，綜觀國內現在的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構建新思路，實施新舉措。

　　綜上所述，物業公司應把管理物業轉變成為經營物業，從而走規范化、專業化的發展之路，是本集團物業管理公司發展的方向，也是未來我物業公司發展的必然趨勢，這需要物業公司的每一名物業管理人去思考、去創造、去實現。

　　四、物業的公司收支分析

　　物業公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：

　　一、公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業管理費；

　　二、公眾代辦性服務費的收入；

　　三、特約服務費的收入；

　　四、物業企業的綜合經營的收入。

　　就上述的四種收入，是物業企業經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的。可以看出，第一種物業管理費在物業公司為擴大招商，促進市場可持續發展的情況下，在短期或中長期時間內作為市場發展吸引力的主營業務收入。作為實質性的物業經濟收入。第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業得不到任何的手續費，只能是物業管理企業免費為住戶和業主提供服務。第三、第四種服務費收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。

　　再看物業公司的支出情況：

　　一是物業成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我在核算營業成本的時候包含了直接的人工費、材料費；

　　二是核算開展物業管理過程中發生的管理費用；

　　三是核算財務費用；

　　四是核算所得稅。

　　在實際工作中我做了一些調查，并針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果：

　　物業公司的支出，是在規范化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，占物業管理費的比例分別為：

　　人工費：40％（占物業管理費總額）；清潔：10％；工程維護、園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預計費3%，總計支出費用占到物業管理費的70％以上。那么，實際盈利值只有30%左右。

　　按照以上數據得出，物業公司經營是集團有發展的必要性。

　　１、物業市場需求需要物業從管理物業向經營物業過度

　　就目前的市場來看，物業公司出路是如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點著手，既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業公司的大好資源白白浪費。因此，正確的.做法應當是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。

　　２、經營物業的資源及管理運作

　　經營物業的資源管理就是策劃、組織、領導及控制物業公司的資源，以求實現管理服務及經營的總目標。資源項目中主要分為兩大部分：一是物質資源；二是人力資源。

　　在物業項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性項目的經營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業。

　　物質資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。

　　物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，都可視為物業項目的寶貴資源。

　　物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：

　　（1）、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據物業公司的實際情況，物業經營的資源的優缺點，商家的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。

　　（2）、組織。組織是指充分利用物業項目中一切可利用資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用物業公司中各個職能單位，每項設備，每個員工在經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。

　　（3）、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。

　　（4）、控制。控制即監督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。如成本控制、財務控制、質量控制。

　　所以，具備上述的運作能力后，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

　　五、寫字樓經營管理方案

　　物業公司的管理方案 7

　　一、背景介紹

　　合同是物業公司與業主、供應商等相關方之間確立權利義務的重要法律文件，對于物業公司的經營和管理具有重要意義。然而，由于物業公司業務繁雜，承接的合同眾多，合同檔案繁雜、易丟失等問題嚴重影響了公司的運營效率和管理水平。因此，建立一套可行的物業公司合同檔案管理方案是十分必要的。

　　二、管理目標

　　合理、高效地管理物業公司的合同檔案，確保其真實、完整、安全。

　　三、管理原則

　　1. 法律合規原則：嚴格按照法律法規要求進行合同檔案管理，確保合同合法、合規。

　　2. 政策導向原則：根據國家政策和相關文件的要求制定合同檔案管理制度，及時進行更新。

　　3. 統一管理原則：盡量減少行政部門、項目部門之間的合同檔案管理分散現象，實現檔案管理的一體化。

　　4. 系統建設原則：建立合同檔案管理系統，通過電子化、數字化手段優化合同管理流程，提高管理效率。

　　5. 安全保密原則：對涉及公司業務機密的'合同檔案進行加密存儲，確保檔案安全。

　　四、管理內容

　　1. 合同登記

　　(1)制定詳細的合同登記表，包括合同編號、合同名稱、合同類型、甲方、乙方、簽訂日期、履行期限、合同金額等要素，確保合同登記信息詳實、準確。

　　(2)合同登記表應分為紙質版和電子版，便于實施合同檔案的電子化管理。

　　(3)明確合同登記責任人，負責各合同的登記、更新和管理工作。

　　2. 合同存檔

　　(1)建立合同存檔制度，將紙質合同檔案進行分類整理、編目，并制定合適的存儲要求，包括溫濕度、防火環境等。

　　(2)合同存檔應按照合同編號順序排列，每個合同都應有明確的存檔位置。

　　(3)合同存檔應具備進出庫登記制度，對借閱合同進行登記備案，加強對合同檔案的監管。

　　3. 合同電子化管理

　　(1)建立合同電子化管理系統，將合同紙質檔案進行掃描、數字化處理，并通過系統進行管理。

　　(2)電子化管理系統應具備合同檢索、更新、備份、歸檔等功能，方便合同的查找和管理。

　　(3)電子化檔案應采取合適的加密措施，確保合同信息的安全性和保密性。

　　4. 合同過期提醒

　　(1)建立合同過期提醒機制，提前設置提醒時間，及時通知相關部門進行續簽或處理。

　　(2)合同過期提醒可以通過系統自動發送提醒郵件或短信等方式進行，提高合同管理的及時性。

　　5. 合同審批流程

　　(1)制定合同審批流程，規定合同的審批權限和流程，包括合同起草、內部審核、主管審批等環節。

　　(2)通過電子化審批系統對合同流程進行管理，提高審批效率，減少人為錯誤和漏審情況的發生。

　　6. 合同風險評估

　　(1)建立合同風險評估制度，對涉及較大金額或風險較高的合同進行風險評估和備案。

　　(2)風險評估應從法律、經濟、技術等多個角度進行綜合考慮，確定合同的風險等級，并采取相應措施進行管理。

　　7. 合同變更管理

　　(1)建立合同變更管理制度，規范合同變更的流程和程序，包括變更申請、評估、審批和執行等環節。

　　(2)合同變更應明確變更的原因、內容、時限等要素，并經相關部門和主管領導的批準后方可進行變更。

　　(3)合同變更信息應及時更新到合同登記表和電子化管理系統中。

　　五、監督與評估

　　1. 建立相應的監督機制，定期對合同檔案管理方案進行監督檢查，確保各項制度的執行和運行效果。

　　2. 定期進行合同檔案管理的績效評估，總結經驗，優化管理流程，提高管理水平。

　　六、總結與展望

　　通過建立合理、高效的物業公司合同檔案管理方案，可以提高合同管理的效率和安全性，有效降低公司合同管理風險，提升公司的管理水平和競爭力。相信在方案的實施過程中，將會取得顯著的成效。

　　物業公司的管理方案 8

　　一、背景及目的

　　隨著城市建設的快速發展，物業管理行業的需求也日益增長，為了提升物業公司員工的專業能力和服務水平，保證公司的規范化運作和良好的經營效益，制定本物業公司培訓管理方案。

　　本方案旨在搭建一個系統、科學、可持續發展的培訓管理體系，促進員工的個人成長和業務素質的提升，提高公司整體競爭力和市場占有率。

　　二、培訓需求分析

　　1、員工技能提升：根據不同崗位要求，針對工作技能、專業知識、操作技巧等方面進行培訓，提高員工的業務能力。

　　2、業務流程和規范培訓：針對公司的業務流程和各項規范進行培訓，確保員工了解并能夠正確執行。

　　3、溝通和協作能力培訓：培養員工的溝通技巧、團隊協作能力，提高服務質量和客戶滿意度。

　　4、運營管理能力培養：培養員工的管理意識、決策能力和問題解決能力，提高公司整體運營效率和盈利能力。

　　三、培訓計劃制定

　　1、培訓目標設定：根據培訓需求，制定明確的培訓目標，包括知識技能的提高、溝通協作能力的培養、管理能力的提升等。

　　2、培訓內容確定：根據不同崗位的要求，擬定培訓課程和內容，包括專業知識、技能操作、溝通培訓、團隊建設、管理培訓等。

　　3、培訓形式選擇：根據培訓內容和參訓人員的實際情況，選擇合適的培訓形式，包括內部培訓、外部培訓、線上培訓、線下培訓等。

　　4、培訓計劃編制：根據培訓目標、內容和形式，制定培訓計劃，明確培訓的時間、地點、參訓人員等相關信息。

　　5、培訓師資準備：根據培訓內容和要求，選擇合適的'培訓師資，包括公司內部培訓師和外部專業培訓師，確保培訓質量。

　　四、培訓實施

　　1、培訓通知：及時通知參訓人員培訓時間、地點、內容以及培訓形式等相關信息，提前做好培訓前的準備工作。

　　2、培訓材料準備：準備培訓所需的教材、PPT、案例、練習題等，確保培訓內容的系統性和可操作性。

　　3、培訓方式多樣：可以采取多種培訓方式，如講授、討論、案例分析、角色扮演、實操演練等，提高培訓效果。

　　4、培訓跟蹤評估：培訓結束后，對培訓效果進行跟蹤評估和反饋，根據評估結果對培訓計劃進行修訂和調整。

　　五、培訓成果評估

　　1、成果評估指標：制定一套科學合理的培訓成果評估指標，包括員工技能水平提升、工作表現改善、客戶滿意度提高等。

　　2、評估方法選擇：選擇合適的評估方法，如考試、實操演練、匿名問卷調查、客戶反饋等，確保評估結果的客觀性和準確性。

　　3、培訓成果反饋：根據評估結果，向參訓人員提供培訓成果反饋，及時給予肯定和激勵，同時針對不足之處提出改進意見和培訓建議。

　　4、培訓效果分析：通過對培訓成果評估結果的分析，總結培訓的優點和不足，為下一階段的培訓計劃和措施提供決策依據。

　　六、持續改進機制

　　1、培訓需求調研：定期開展員工培訓需求調研，了解員工的實際需求和培訓反饋，作為調整培訓計劃的依據。

　　2、培訓計劃修訂：根據培訓需求調研結果，及時修訂和調整培訓計劃，確保培訓內容的針對性和有效性。

　　3、師資隊伍建設：加強對培訓師資的培訓和管理，提高培訓師的專業素質和培訓能力，不斷提升培訓質量。

　　4、培訓資源開發：積極開發和引進內外部的培訓資源，定期更新培訓內容和教材，提高培訓的實效性和前瞻性。

　　5、培訓成果評估：定期進行培訓成果評估，分析評估結果，不斷改進培訓管理模式和培訓措施，不斷提升培訓效果。

　　七、總結

　　本物業公司培訓管理方案通過合理的需求分析、培訓計劃制定、培訓實施、成果評估和持續改進機制的設計和實施，可以為物業公司提供一個科學、有效的培訓管理體系，不僅幫助提升員工的專業能力和服務水平，也有助于提高公司的整體競爭力和市場占有率。

　　物業公司的管理方案 9

　　一、公司的基本情況

　　大理鴻元物業管理有限公司是大理市工商行政管理局于20xx年3月19日批準成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經貿有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80%；大理鴻元房地產開發有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20%；公司于20xx年9月7日取得了大理州建設局頒發的物業管理叁級資質證書。于20xx年12月通過了ISO9001：200國際質量認證。公司于20xx年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠，業主至上，用心服務”的管理理念，先后管理了十個小區。其中自建小區五個：鴻元小區，鴻泰花園，泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區五個：興隆園小區、茫涌小區，警苑一區，警苑二區、統計局宿舍，員工隊伍從原來的十多個人逐漸發展壯大到現在的七十人。公司下設：總經理室、副總經理室、辦公室、財務部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結構：總經理1人、副總經理1人、辦公室主任1人、財務部出納1人、工程部4人（經理1人，水電工3人）、小區管理處7人（其中主任6人，管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人，副組長1人，保安員32人、門衛兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管理員5人）。物管公司管理戶數1639戶，管理面積近170000平米。物業類別有住宅，別墅，商鋪，倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務，為所管理的小區創造了舒適，優美，整潔的生活環境，營造了多彩的社區文化生活，贏得了廣大業主的良好口碑，在大理為物業管理企業中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優質的服務，用“愛心，細心，貼心”為所管理的小區業主創造溫馨舒適，安全有序的居家生活環境，真心讓每一位業主“放心、省心、開心”。

　　二、經營方案的制定和目標

　　從目前大理市物業企業來看，可分為兩類：一類是自管型物業，是指房地產開發企業建成房屋后直接交由下屬的物業管理企業管理，一類是自己單位自行組建的物業企業，另一類是托管型物業管理，是指有一定社會影響力和實力的物業企業通過托管單位辦公區，貨改制企業的生活區提供物業服務的企業。就我們知道的大理州近72家物業企業中多數都存在經營虧損的情況，分析原因整個大理市目前物業企業物管費收費標準，都在執行，規矩發改委，建設部[20xx]1864號《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》文件執行物業管理費的收取，標準多是0.35元/平米的政府指導價，雖然可執行市場調節價但基本都把費用調不上去，因為如果一旦某家物業企業將物業費提高，業主支持還好，如果不支持一旦反映到物價局，物業公司就會受到處罰，因為物價局只認同發改委文件價格標準，前期物業管理約定價格標準，和物業公司與小區業主委員會達成的價格標準，加上物業管理的特殊性，服務品質很重要，服務缺憾，服務標準、管理盲點、工程隱患、工程遺留問題、都是業主拒交費的理由，多個因素使物業公司不堪重負，造成收費低、難收費、直接影響物業公司的發展，對物業企業如何在市場中求生存、如何可持續發展、就必須調整自己的經營策略，提高市場競爭力和經濟效益，來實現企業的可持續發展。

　　三、公司經營現狀的優勢，劣勢分析

　　1、物管費、停車費的經營情況

　　物業公司經營的小區10個、其中規模小一點的4個小區、警苑一、二區、茫涌小區、統計局小區基本上屬于虧損小區，就四個小區單靠物業費連人工工資都不夠，還加上停車費收入補充經營成本，其余6個規模大一點的小區，自建小區5個、托管小區1個：鴻園小區、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區6個小區單靠物業費也能開銷人工工資，另外停車費的收入就是物業公司的利潤，在20xx年的經營過程中，物業公司抓住時機，與托管小區的單位負責人商談上調了物業管理費標準，同時也上調了自建小區的物業管理費標準，自建小區中除鴻泰花園業主投訴至物價局，鴻誠廣場已與業主委員會約定過價格，未調價成功，其余小區都作了上調，借大理市發改委市發改價[20xx]89號《大理市機動車停放服務收費管理暫行規定》的文件通知，成功上調了各小區的停車收費標準，以上兩項主營收費的上調增加了物業公司的收入。

　　在取得成績的同時，也反映出了物業公司的被動局面，就物業費標準的收取，一是受政策的影響（全市的物業收費標準低，多年未出臺新標準），二是成立業委會前已業委會商談收費標準，但有了業委會物業公司又將面臨很多風險，鴻誠廣場的例子就是教訓，有了業委會如房產公司遺留問題遷怒于物業公司，對服務的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業公司。有業委會的目前優勢只是，當一個物業小區公共部分的設施設備，包括建筑物經過一定年限需要維修時，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區的公共維修基金，實踐證明物業公司遇到鴻泰花園沒有業委會，而公共部分又需要維修的情況，物業公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業委會還得要關注政策的`規定，也要針對不同小區的性質和需要，靈活應變。

　　針對物業管理費的收取標準，目前建設局、房管處、物價局、發改委都很關注物管企業的服務、收費問題，目前大理州新的物業服務標準、收費標準出臺，應該是快了，也是物業企業發展的機遇，同時也將是考驗物業企業市場競爭力的時候。

　　停車費的收取物業公司面臨很多困擾和風險，如車輛被盜被損，車主就會與物業公司糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費。有效的辦法只能加強對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設施來杜絕隱患的發生。

　　隨著人們法律意識的提高和對生活品質不斷增加的要求，對物業服務的多元化高要求，也是必然的，解決以上兩個被動局面，物業公司只有不斷完善物業服務品質，滿足業主的要求，贏得業主的認可，實現經營秩序的正常化，經營收益最大化。

　　2、水費、電費的經營情況

　　物業公司10個小區的水費，電費都屬于代收代繳，就水費電費的收取，物業公司經過多年的摸索，也總結出一套保不虧損的措施，從往年的經營情況看，水、電路的設施的管理很重要，水、電路的供給性質決定了都會產生差額，產生差額的原因：如電路

　　⑴物業公司正常的經營用電

　　⑵設施設備的老化

　　⑶正常的電損線損

　　⑷員工的不節約用電

　　⑸管理不及時造成的損失，幾個因素控制不好，物業公司間入不敷出。所以物業公司對歲、電管理采取了以各小區主任主要負責，每月定期關注所管小區的水、電經營情況，檢查各種供電、供水設施、設備的正常運轉，發現問題及時解決，以工程部為核心對個小區的設施設備勤檢、勤查，為小區的用水經營情況，及時通報、關注，做到各部門和個崗位心里有數，大力提倡個小區節約用電的習慣，對個小區保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費流失，以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費的跑、冒、滴、漏。

　　物業公司的管理方案 10

　　1.0目的

　　通過對公司所有員工實施必要的培訓，使其掌握相應崗位需要的技能和服務質量意識，確保員工素質滿足服務和管理要求。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業管理公司所有員工的培訓工作的管理。

　　3.0職責

　　3.1公司總經辦負責年度培訓計劃的制定和監督實施工作，負責公司一級培訓

　　的組織工作。

　　3.2各部門負責人提出培訓要求，并按照公司年度培訓計劃負責組織實施本部門組織的培訓。

　　4.0程序要點

　　4.1培訓管理的基本原則。

　　先培訓、后上崗，培訓合格方允許上崗的原則。

　　4.1.1公司的每一位員工在進行某一項工作之前，必須事先已經過相關的業務培訓；培訓考核未獲通過的員工不準上崗工作。

　　4.1.2培訓對公司的整體工作水平至關重要，必須制度化、法制化、規范化。培訓是確保員工工作技能達到工作標準要求最重要的手段。培訓必須制度化、規范化、法制化才能確保培訓的長抓不懈，從而最終確保培訓的質量達到工作。

　　4.1.3理論培訓和實際操作培訓相結合，培訓必須和實際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。

　　4.1.4培訓必須經過結果的驗證，員工的培訓必須和員工的績效考評相結合。培訓結果不驗證就無法保證培訓的效果；培訓不同績效考評相結合就無法確保員工參加培訓的積極性和培訓質量。

　　4.2培訓計劃的制定、審批與實施監控。

　　4.2.1每年12月20日之前，公司各部門、各管理處必須制定完畢各自的年度培訓計劃，報公司總經理審批。

　　4.2.2年度培訓計劃應符合下列要求：

　　a、有明確的培訓內容和培訓要求；

　　b、有具體的實施時間；

　　c、有培訓的方式說明；

　　d、有培訓考核的'要求和培訓結果的驗收方法；

　　e、有培訓費用的預算；

　　f、不違背法律、法規。

　　4.2.3年度培訓計劃匯人年度工作計劃中報總經理，經總經理在公司經理辦公會議上討論通過后，由總經理審批。

　　4.2.4審批后的年度工作計劃由公司總經辦負責實施監控：

　　a、公司統一組織的培訓由總經辦具體組織實施；

　　b、各部門各自的業務培訓，總經辦一般均應派人到場監控。

　　4.3培訓費用的保證。

　　4.3.1每年1月1日前公司總經理應當依據公司的年度培訓計劃，最后確定全年度培訓費用額度。

　　4.3.2經總經理批準后，財務部應當將培訓費用列為專項開支，調撥資金、專款專用，確保公司的培訓費用落到實處。

　　4.4培訓質量的監控。

　　4.4.1培訓效果的驗證

　　每次集中培訓結束后，總經辦均應對培訓效果作出評價，評價的方法可以是：

　　a、發調查問卷。就授課的效果征詢接受培訓的員工的意見；

　　b、總經辦組織專人對培訓的質量、效果作出評價。

　　4.4.2員工培訓后的考核

　　a、每次培訓結束后，總經辦均應組織對參加培訓員工的考試，以驗證培訓效果；

　　b、考核可采用書面考試和實際操作考核兩種方式；

　　c、對考核不及格的員工給予一次補考機會，補考不及格按公司《績效考評實施標準作業規程》和《行政獎罰標準作業規程》處理。

　　4.5培訓的類別。

　　4.5.1公司沒置以下類別的培訓：

　　a、新員工人職培訓。所有新人職員工均應接受不少于二日的人職培訓。培訓后參加統一考試，不合格者作辭退處理；

　　b、上崗培訓。管理處一線員工上崗前應進行嚴格上崗培訓，培訓考核不合格者不準，上崗；

　　c、在職培訓。員工在工作期間應按各自部門的《培訓實施標準作業規程》接受定期定時的培訓。培訓不合格按相關規程處理。

　　d、升職、調職培訓。員工在升職、調職報到前，應接受總經辦的專項培訓。培訓考試不合格不準上崗。

　　4.6培訓的組織實施。

　　4.6.1由公司統一進行的培訓由總經辦組織實施。這類培訓一般有：

　　a、物業管理基本法規、條例實施細則的培訓；

　　b、物業管理操作實務培訓；

　　c、相關法律知識培訓；

　　d、文化知識培訓；

　　e、禮儀服務培訓；

　　f、外出參觀。

　　4.6.2由部門統一進行的培訓由各部門負責組織實施。這類培訓一般包括：

　　a、標準作業規程培訓；

　　b、專業理論、技能培訓；

　　c、實際操作培訓。

　　4.7培訓結果作為員工和教師績效考評和行政獎罰的依據之一。

　　4.8培訓記錄的管理。

　　4.8.1各部門保存本部門組織的培訓記錄，每季度匯總后報總經辦存檔。

　　4.8.2總經辦建立并保存下列記錄：

　　a、年度培訓計劃；

　　b、公司組織的培訓記錄；

　　c、員工培訓檔案。

　　4.8.3培訓記錄保存期：

　　a、培訓計劃（三年、；

　　b、培

　　訓人員簽到表（三年、；

　　c、培訓記錄表（三年、；

　　d、年度考核試卷（三年、；

　　e、培訓考試/考核成績匯總表（三年、；

　　f、員工培訓檔案（長期，但至此員工離開公司為止、；

　　g、持證上崗人員培訓匯總一覽表及資格證件復印件（長期，但至員工離開公司為止、。

　　5.0記錄

　　5.1

　　《xxx年度培訓計劃》。

　　《培訓記錄》。

　　物業公司的管理方案 11

　　一、目的.：

　　為響應及積極配合總公司紅頭【20xx】12號文件的宗旨，加強物業公司管理、提高工作質量、工作效率，根據曾立品董事長提出的企業文化建設“一種色彩、一種聲音、一種步調”和企業管理“一家人、一盤棋”、“一臺戲”精神，特制定本方案。

　　二、活動評比成員：

　　組長：

　　成員：行政人事部人員品質部成員

　　三、實施步驟：

　　1、學習宣傳階段：

　　各部門組織人員學習公司“質量效益管理年”活動精神，結合公司《員工手冊》，從考勤、日常管理等方案認真嚴格執行公司各項規章制度。

　　2、評比階段：

　　（1）評比依據：

　　①品質部檢查結果評分；

　　②各部門工作計劃完成情況；

　　③出勤率；

　　④部門互評；

　　（2）評比辦法：

　　評比依據權重說明考評人附表

　　品質檢查結果20%根據每月情況匯總品質部負責人品質檢查結果表

　　各部門工作計劃完成情況50%根據每月上報工作計劃結合每月工作總結對比李副總工作計劃考評表

　　出勤率10%部門人員每月考勤行政人事部考勤表

　　部門互評20%部門互評各部門部門互評表

　　物業公司的管理方案 12

　　一、公司的基本情況

　　大理鴻元物業管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批準成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經貿有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80﹪；大理鴻元房地產開發有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建設局頒發的物業管理叁級資質證書。于2003年12月通過了ISO9001：200國際質量認證。公司于2008年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠，業主至上，用心服務”的管理理念，先后管理了十個小區。其中自建小區五個：鴻元小區.鴻泰花園.泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區五個：興隆園小區、茫涌小區.警苑一區，警苑二區、統計局宿舍，員工隊伍從原來的十多個人逐漸發展壯大到現在的七十人。公司下設：總經理室、副總經理室、辦公室、財務部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結構：總經理1人、副總經理1人、辦公室主任1人、財務部出納1人、工程部4人（經理1人.水電工3人）、小區管理處7人（其中主任6人.管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人.副組長1人，保安員32人、門衛兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管理員5人）。物管公司管理戶數1639戶，管理面積近170000平米。物業類別有住宅.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務，為所管理的小區創造了舒適.優美.整潔的生活環境，營造了多彩的社區文化生活，贏得了廣大業主的良好口碑，在大理為物業管理企業中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優質的服務，用“愛心.細心.貼心”為所管理的小區業主創造溫馨舒適.安全有序的居家生活環境，真心讓每一位業主“放心、省心、開心”。

　　二、經營方案的制定和目標

　　從目前大理市物業企業來看，可分為兩類：一類是自管型物業，是指房地產開發企業建成房屋后直接交由下屬的物業管理企業管理，一類是自己單位自行組建的物業企業，另一類是托管型物業管理，是指有一定社會影響力和實力的物業企業通過托管單位辦公區.貨改制企業的生活區提供物業服務的企業。就我們知道的大理州近72家物業企業中多數都存在經營虧損的情況，分析原因整個大理市目前物業企業物管費收費標準，都在執行，規矩發改委，建設部[2003]1864號《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》文件執行物業管理費的收取，標準多是0.35元/平米的政府指導價，雖然可執行市場調節價但基本都把費用調不上去，因為如果一旦某家物業企業將物業費提高，業主支持還好，如果不支持一旦反映到物價局，物業公司就會受到處罰，因為物價局只認同發改委文件價格標準，前期物業管理約定價格標準，和物業公司與小區業主委員會達成的價格標準，加上物業管理的特殊性，服務品質很重要，服務缺憾，服務標準、管理盲點、工程隱患、工程遺留問題、都是業主拒交費的理由，多個因素使物業公司不堪重負，造成收費低、難收費、直接影響物業公司的發展，對物業企業如何在市場中求生存、如何可持續發展、就必須調整自己的經營策略，提高市場競爭力和經濟效益，來實現企業的可持續發展。

　　三、公司經營現狀的優勢，劣勢分析

　　1、物管費、停車費的經營情況

　　物業公司經營的小區10個、其中規模小一點的4個小區、警苑一、二區、茫涌小區、統計局小區基本上屬于虧損小區，就四個小區單靠物業費連人工工資都不夠，還加上停車費收入補充經營成本，其余6個規模大一點的小區，自建小區5個、托管小區1個：鴻園小區、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區6個小區單靠物業費也能開銷人工工資，另外停車費的收入就是物業公司的利潤，在2011年的經營過程中，物業公司抓住時機，與托管小區的單位負責人商談上調了物業管理費標準，同時也上調了自建小區的物業管理費標準，自建小區中除鴻泰花園業主投訴至物價局，鴻誠廣場已與業主委員會約定過價格，未調價成功，其余小區都作了上調，借大理市發改委市發改價[2010]89號《大理市機動車停放服務收費管理暫行規定》的文件通知，成功上調了各小區的.停車收費標準，以上兩項主營收費的上調增加了物業公司的收入。

　　在取得成績的同時，也反映出了物業公司的被動局面，就物業費標準的收取，一是受政策的影響（全市的物業收費標準低，多年未出臺新標準），二是成立業委會前已業委會商談收費標準，但有了業委會物業公司又將面臨很多風險，鴻誠廣場的例子就是教訓，有了業委會如房產公司遺留問題遷怒于物業公司，對服務的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業公司。有業委會的目前優勢只是，當一個物業小區公共部分的設施設備，包括建筑物經過一定年限需要維修時，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區的公共維修基金，實踐證明物業公司遇到鴻泰花園沒有業委會，而公共部分又需要維修的情況，物業公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業委會還得要關注政策的規定，也要針對不同小區的性質和需要，靈活應變。

　　停車費的收，取物業公司面臨很多困擾和風險，如車輛被盜被損，車主就會與物業公司糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費。有效的辦法只能加強對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設施來杜絕隱患的發生。

　　2、水費、電費的經營情況

　　⑴物業公司正常的經營用電，

　　⑵設施設備的老化，

　　⑶正常的電損線損，

　　⑷員工的不節約用電

　　⑸管理不及時造成的損失，幾個因素控制不好，物業公司間入不敷出。

　　所以物業公司對歲、電管理采取了以各小區主任主要負責，每月定期關注所管小區的水、電經營情況，檢查各種供電、供水設施、設備的正常運轉，發現問題及時解決，以工程部為核心對個小區的設施設備勤檢、勤查，為小區的用水經營情況，及時通報、關注，做到各部門和個崗位心里有數，大力提倡個小區節約用電的習慣，對個小區保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費流失，以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費的跑、冒、滴、漏。

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