物業服務方案（優秀15篇）

　　為了確保工作或事情順利進行，就常常需要事先準備方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等方面進行安排的書面計劃。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編幫大家整理的物業服務方案，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業服務方案1

　　為提高全區物業服務整體水平，充分發揮物業服務在城市綜合管理中的長效作用，創新物業服務工作方法，經研究決定，在全區住宅小區范圍內開展“星級物業服務項目”考核評比工作，特制定本方案。

　　一、組織機構

　　成立區“星級物業服務項目”考核評比工作領導小組，管委會分管領導任組長，工委辦、管委辦、財政局、工委督查組、政法辦、城管局、房管中心和各社區委為成員，領導全區住宅小區物業服務工作的考核評定。領導小組下設辦公室（以下簡稱區物業考核辦），辦公室設在區房地產管理中心，區房地產管理中心主要負責人任辦公室主任，辦公室成員由領導成員單位具體工作人員組成。

　　二、評定目標

　　通過考核和評比，在全區實行物業服務的住宅小區（含安置小區）確定一批星級（“五星”、“四星”和“三星”）物業服務項目，通過以獎代補，鼓勵先進，鞭策后進，以點帶面，帶動全區物業服務企業提升管理和服務水平，推動物業服務工作上臺階，提高居民的幸福感和滿意度。

　　三、考核評定

　�。ㄒ唬┛己藰藴剩阂姼郊�一《開發區住宅小區星級物業服務項目考核評分細則》。

　�。ǘ�）評定等級：

　　1、五星物業服務項目：90分及以上；

　　2、四星物業服務項目：85分至90分（不含90分）；

　　3、三星物業服務項目：80分至85分（不含85分）。

　�。ㄈ�）考核方式：住宅小區物業服務工作實行區、社區兩級考核。

　　社區考核：各社區委對屬地范圍內住宅小區的'物業服務項目每季度考核一次，于季度末向區物業考核辦上報80分以上項目考核情況和得分。具體考核方法由各社區委制定。

　　區級考核：區物業考核辦每半年對社區上報的80分以上物業服務項目進行復核，并在房管中心網站進行七天公示，期滿無異議，向區“星級物業服務項目”考核評比工作領導小組上報考核得分，進行評定。

　　年度考核成績以上述兩級考核加權計算，其中社區考核平均分占40%，區級考核平均分占60%。有下列情況之一并造成重大負面影響的，所在物業服務企業不列入星級物業項目考核。

　　1、因管理、服務不到位，有效投訴較多，且處理不力的；

　　2、發生業主群體上訪事件的；

　　3、發生偷盜、火災、傳銷聚集等造成重大負面影響事件的；

　　4、發生電梯、窨井蓋等公共配套設施設備安全事故的；

　　5、發生物業服務企業對業主停水、停電事件的；

　　6、被主流媒體曝光，造成較大社會影響，經查實且負有責任的；

　　7、在文明委（辦）組織的文明城市創建檢查中被通報批評的。

　　（四）結果運用：

　　１、星級物業服務項目評定以后，對于獲星的項目所在的物業服務企業給予物質獎勵，具體規定見附件二《開發區星級物業服務項目獎勵細則》。所需經費列入財政預算，由區房地產管理中心審核報領導審批后撥付至各社區委，由社區委進行發放。獎勵經費必須用于改善和加強住宅小區管理和服務事項，具體使用情況要進行公示并報各社區委備案。

　　２、考核結果由區房管中心記入企業信用檔案，將作為企業資質審核、承接項目及創優達標等活動評審的參考依據。同時獲星項目具有直接申報市“流動紅旗”和上級的“優秀物業服務小區”資格。

　　３、考核中發現的各類問題，各社區委要提出整改意見，指導并督促其限期整改。

　�。�、區房管中心適時在有關媒體、網站公布考核結果，接受社會監督。

　　四、工作要求

　�。ㄒ唬�強化宣傳

　　各單位緊密結合物業管理工作要求，充分利用宣傳陣地，及時報道經開區星級物業評比活動中涌現的先進事跡和創新管理模式，促進經開區物業管理工作水平提升。

　�。ǘ�）工作紀律

　　為確保星級物業服務項目考核工作公正、公平、客觀、準確，參加考核人員必須認真履行職責，不準弄虛作假，作出失真和顯失公正的考評結論，做到作風深入，工作細致，形象良好，紀律嚴明。對被考核單位違反紀律規定，造成考核結果失真的，取消評定結果和下一年度考評資格；考核單位和人員違反紀律規定，造成不良影響的，嚴肅追究相關單位和責任人責任。

　　五、本方案由區房管中心負責解釋。

　　六、本方案自下發之日起執行。

物業服務方案2

　　為了確保物業服務部及本單位物業管理所使用的常規服務文件的有效性,規范業主檔案的保管與跟蹤工作,特制訂本管理方案。

　　一、資料或檔案的收集與保存

　　首先,在物業接管移交時,要力爭全面、準確地收集到本單位與開發商及設計單位、施工單位在合作方面的工程建設及工程技術等原始資料。其次,業主入住、進行房間調配階段,業主資料以及在日常管理中的房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴回訪記錄等相關資料,都需要工作人員將其全面收集起來并妥善保管。

　　二、資料或檔案的整理與分類

　　所有原始資料應當統一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄后,按類別進行裝訂并整理成冊,做到整齊清晰、分類合理、便于查找。按照檔案資料的不同,管理內容可以分類為以下幾類。

　　1.工程技術資料:包括住宅區規劃圖紙、項目批文、用地批文、建筑許可證、投資許可證、開工許可證、拆遷安置資料、紅線圖、竣工總平面圖、地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告等。

　　2.業主及各辦公部門檔案:包括業主及各辦公機構詳細資料登記表,進出小區人員登記表,業主、各辦公機構房間的維修檔案等。其中,業主檔案內容具體包括有經業主簽署后的業主公約、經業主簽署后的消防安全責任書、業主家庭情況登記表、鑰匙領用登記表、業主證領用登記表、業主入住驗房表以及業主的.有關證件復印件等。

　　3.裝修檔案:包括二次裝修申請審批表、相關圖紙及裝修施工隊資料、裝修責任書、施工企業資質證明、裝修人員登記表、室內設計平面圖、裝修竣工圖等。

　　4.維修資料:包括維修申請記錄、回訪記錄、維修派工單以及設備、設施巡檢記錄等。

　　5.業主反饋信息:包括服務質量回訪記錄、業主意見和調查統計記錄、業主投訴及處理記錄、業主來訪紀錄等。

　　6.本部門員工管理資料:包括員工個人資料、聘用記錄、員工業績考核及獎罰記錄、員工培訓計劃、培訓檔案、考核記錄、員工晉升記錄、員工薪金變動記錄及內務管理記錄等。

　　7.行政文件資料:包括相關值班及檢查記錄、有關財務記錄、主管部門文件、公司文件、內部管理規章制度、通知、通報文件等。

　　三、資料或檔案的歸檔

　　對于所有分類整理好的信息資料,工作人員必須進行歸檔保存。

　　1.檔案管理實行原始資料和計算機檔案雙軌制,使儲存方式多元化,盡可能確保資料轉化為計算機磁盤儲存,便于查找。同時,還要運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存,使抽象的檔案資料具體化、形象化。

　　2.對本單位利益影響較大的檔案應加密保存,使此類檔案在計算機中按級別檢索,對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱。

　　3.檔案應編制統一的檔案分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存。

　　4.根據檔案盒規格準備相應的檔案標貼紙,在檔案標貼紙上打印出標準黑體一號字體的檔案類別名稱,制作好的檔案標志貼應當貼在檔案盒左側上方,并將檔案盒整齊排列在檔案柜中。

　　5.各業主的檔案資料應按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒內。按檔案盒內各檔案的排列順序將檔案有關內容登記在業主檔案目錄內,詳細、清晰地注明序號、檔案編號、業主姓名、入住時間、檔案頁數、備注等內容。

　　6.檔案室應配備相應的文件柜、文件盒以及消防器材等,并隨時保持干燥、通風、清潔,確保儲存地點符合防火、防蟲防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管,檔案室應避免無關人員任意進出,以保證檔案的安全和完善。

　　7.所有檔案盒資料都應妥善保存,注意保持整潔,不得擅自涂改、外借,未經授權,任何人不得私自復印或打印保密資料或文件。

　　四、資料或檔案的運用

　　工作或服務的過程中應當充分發揮檔案資料的作用,內部員工可通過管理中心內部局域網,查閱文件檔案授權范圍。由于業主檔案屬絕密檔案,借閱原始資料的使用者,應該按檔案的不同密級經相關負責人批準方可借閱,特殊情況如需查閱須報管理處。

　　五、業主檔案的跟蹤

　　當業主聯絡方式發生變化或業主發生更替時,服務中心應將變化情況記錄在業主檔案中。本部門應當由專職主管負責每季度進行一次家庭情況的普查,對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個月以上的業主,管理員應至少每隔兩周跟蹤一次。

　　六、過期資料或檔案的銷毀

　　對于作廢或失效文件,相關人員應在失效文件上標注作廢標記,防止繼續使用。根據文檔的保存期限和性質,管理人員應該定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀,防止檔案的堆積和混淆。對于已過保存期的檔案經主管領導批準后可進行銷毀,但銷毀的同時必須建立已銷毀文檔的清單,便于備查。

物業服務方案3

　　物業服務品質提升方案 為使物業服務品質在原有的基礎上進一步提升，有力促進房屋銷售，并實現物業服務品質的持續改進特制訂如下品質提升措施：

　　一、 公司總部：

　　1、 在各小區前臺公示公司投訴電話：2160030，并對投訴內容當日進行回復，跟蹤落實；

　　2、 在公示各小區設總經理會見業主日，收聽業主的`問題，解答業主疑惑。

　　二、 銷售中心：

　　1、 調秩序隊員一員在在金沙江大道十字路口處指揮引導看房車輛按順停入車位，并開門服務指引客戶進入營銷中心。

　　2、 雨天保潔增加進入大門代為擦鞋服務，使用干布替客戶鞋面擦凈擦干。

　　三、 小區管理：

　　1、 秩序：

　　a.秩序大門崗坐崗改為站崗；

　　b.巡邏人員在左臂上配印有“巡邏”字樣的袖章，配警棍、對講機進行巡邏，

　　c.秩序隊員例隊進行交接班；

　　d.對進入小區人員及車輛進行盤問登記；

　　e.在停車場對車輛停放進行指揮和問候服務；

　　f.在大門設秩序服務，針對業主需求及時實施幫助（幫助業主

　　拿行李、打雨傘、引領走訪業主客人到業主家中）。

　　2、 客服：

　　a.實行站立式服務和普通話服務；

　　b.代為業主收信件和包裹登，電話通知或送上門；

　　c. 宣傳欄設專面代為業主提供信息發布服務（租房、賣房等）；d.有償電話、寬帶、水電費、燃氣費代繳服務；

　　3、 工程：

　　a.電梯“零點后”維修保養無打擾服務；

　　b.對業主報修實行15分鐘上門服務，每周日開展減免有償服務活動日；

　　c.空置房每周檢查土建、漏水、水電氣、衛生狀況； d.建立設備檔案卡掛設備上；

　　e.工程主管每周夜查一次人員值班及設備運行情況。

　　4、 保潔：

　　a.改垃圾處理一次為每日兩次；

　　b.雨天一小時后積水清掃；

　　c.每周一次電梯消毒；

　　d.延長衛生服務時間，從7：00-----20：00時；

　　e.提供有償家政保潔服務；

　　5、 綠化：

　　a.補種草坪內人行便道，恢復綠化；

　　b.補種部份秋冬季；

物業服務方案4

　　隨著城市的不斷發展，物業的保潔服務也越來越重要，對于提升居民的生活質量和改善居住環境起著至關重要的作用。因此，物業保潔服務的提升方案也變得越來越重要。

　　一、加強人員培訓

　　任何保潔服務都必須從人員培訓開始，因此，物業保潔服務的提升方案首要考慮的是加強人員培訓。物業保潔人員需要掌握一定的技能和專業知識，比如使用清潔劑、家具維護、雜物分類等。此外，物業保潔人員需要注重禮貌、形象、習慣等方面的培訓，以確保他們能夠為居民提供高質量的服務。物業公司可通過專業的保潔培訓機構，對保潔人員進行定期培訓。

　　二、完善保潔工具和設備

　　保潔工作需要使用大量的工具和設備，合適的保潔工具和設備不僅可以提高保潔效率，還能提高清潔質量。因此，物業保潔服務的提升方案還需要包括完善保潔工具和設備�，F代化的保潔設備和高質量的清潔劑可以極大地提高保潔效率和效果。

　　三、優化清潔流程

　　保潔服務需要有清潔流程，這是為了保證保潔工作的有序性、標準化和高效率。因此，物業保潔服務的'提升方案還需要包括優化清潔流程。清潔流程的優化包括人員分工、清潔場所的分段分區、標準化流程、嚴格執行等。同時積極采用新技術，如使用無人機檢查樓頂衛生等，使清潔流程更加科學。

　　四、創新服務方式

　　物業保潔服務是包含了廣泛的服務內容的，物業公司也需要創新保潔服務的形式和方式，以提高服務水平。物業公司可以開展一些特色活動和服務項目，讓居民體驗到不同尋常的服務體驗，比如為入住新業主家中免費保潔、衛生間保養等。這樣可以增強物業服務品牌的知名度，也能夠提高居民對物業保潔服務的滿意度。

　　五、加強監管和評估

　　物業保潔服務的提升方案還應該包括加強監管和評估。建立監管機制不僅可以防止保潔人員的工作出現漏洞，還可以保證清潔效率和保潔質量。同時還應該對保潔服務進行定期評估，了解服務效果和居民反饋，及時作出改進。

　　六、推行社區環保

　　社區環境管控是物業保潔服務的核心任務之一，通過推行社區環保，可以提高物業保潔服務的質量和效率，也可以減少垃圾和污染的產生。此外，物業公司可以與居民合作推行環保、減少垃圾分類等計劃，以最大化地提高環境質量和居住體驗。

　　物業保潔服務的提升方案對于居民的生活質量和健康都有極為重要的意義。提高保潔服務的質量和效率可以讓居民體驗到更好的居住環境和服務體驗，從而提高居民的生活幸福感。因此，物業公司必須牢記這一點，持續改進保潔服務的質量和效率。

物業服務方案5

　　春節前后物業公司組織了業主專項回訪工作，主要目的傾聽業主心聲，掌握業主對物業運營現狀的認知，了解業主對物業服務的需求以及合理化建議。以便有針對性的展開整改提升措施，業主滿意度提高了，也就代表物業服務質量的提升，針對金世紀物業運營現狀及業主回訪意見匯總，為達到提升服務質量的目的，特制定本方案。

　　一、整改方案重點工作安排時間節點與要求

　�。ㄒ唬└黜椆ぷ鲿r間節點、要求

　　1、業主回訪工作，3月1日前已完成。

　　要求：常住業主回訪率不低于100%，已入住業主不低于60%。

　　2、業主意見收集歸攏并制定整改措施。

　　3月10日前。

　　要求：收集合理化建議100%，針對業主合理化

　　建議及提出的問題制定專項整改措施。

　　二、物業自查自糾問題及整改措施

　　（一）基礎管理

　�。ǘ�）秩序維護

　�。ㄈ�）工程維護

　　（四）環境綠化養護

　　（五）客戶服務

　　一、業主意見匯總及整改建議、措施

　�。�、12—16棟入住2年燃氣未開通

　　建議：加快燃氣開通進度，同時物業做好解釋工作。

　　2、房屋產權證入住多年未辦理

　　建議：此項由銷售部跟蹤辦理，物業做好解釋工作。

　　3、小區從入住供暖未到位

　　原因：附近市政管網還未鋪設到，不屬公司原因，物業做好解釋工作。

　　4、小區監控盡快完善，加強外來人員管理。

　　目前小區監控未實現全區域覆蓋，僅有的幾臺攝像機由于年久失修，基本處于癱瘓狀態，形同虛設，存在較大安全隱患。

　　整改措施：

　　1）全部更換為數字網絡高清攝像機及相關配套設備。

　　2）增加電子巡更設備，設置保安固定崗位與巡邏崗，大門口固定崗24小時立崗服務，巡邏崗24不間斷巡邏，實現人防與技防的'結合。

　　3）增設車輛刷卡感應設備，方便業主使用，規范車輛管理。注：目前監控方案與報價進行中，3月10日前方案與預算呈報公司領導。確定后4月份即整改到位。車輛籃牙系統設備3月12日前到場，3月15日前調試試用，3月20日前籃牙卡發放給業主，3月25日前小區車輛刷卡進出、無卡車輛把控落實到位。

　　5、小區養狗戶影響他人安全

　　整改措施：

　　1）加強宣傳力度，引導客戶自覺遵守公共道德。

　　以上工作已做，收效甚微。

　　2）物業管家專項溝通提示業主自我約束，共建和諧鄰里關系。以上工作已做，收效甚微。

　　3）對嚴重影響他人的養狗戶采取非常措施，起到警示作用。 3月31日前采取非常措施，取得效果。

　　6、水岸豪庭若干戶滲水問題長時間得不到解決

　　整改措施：

　　1）物業牽頭，聯系專業人員，對長時間反映得不到解決的客戶一次性解決到位。并跟蹤解決后續出現問題。

　　2）3月15日前專業維保人員進場，對于反映滲水的業主逐戶整改到位。

　　7、小區內缺少文體設施

　　整改措施：

　　考慮在合適位置適當增設室外體育設施。如搖擺機、自行車機等安全系數高的老年健身器材。

　　公司領導同意后物業呈報配置方案及預算

　　8、交房遺留問題解決速度慢，主要體現在和諧家園，業主驗房遺留問題解決慢。

　　整改措施：

　　建議地產公司工程部與物業公司召開專題會議，制定遺留問題的解決方案（方案涉及各專業口對接人員，責任到人并有考核），報公司領導審批后執行，以便快捷處理業主交房遺留問題，減少業主積怨造成對物業以及地產公司怨言。

　　三、物業自查自糾問題及整改措施

　　1、基礎管理

　　1）、管理人員監督檢查不到位。

　　2）、與業主代表交流溝通不夠，公司由于特殊原因，未能及時解決業主投放及反映的工程遺留問題。

　　3）、對小區裝修監管力度不夠，環境治理不能得到有效的控制。

　　4）、小區已交房別墅及洋房近期10年，小高層2年多，入住率僅有三分之一，物管費用收繳率較低，在遺留問題未解決之前，現不宜采取非常規措施。

　　整改措施

　　1）、3月20日前各部門主管選聘到位（或內部員工競聘上崗），各部門巡查制度落實到位，每天對小區形成交叉巡查，對發現的問題，及時通知給各部門負責人限期整改，要求每周形成督導報告。

　　2）、與業主加強溝通提示業主按裝修管理規定執行，就小區部分裝修違規現象，采取措施及辦法進行處理。

　　3）、對小區欠費業主進行清理和統計，在服務質量提升以后及遺留問題解決后盡快催繳。

　　4）每月對常住戶時行回訪，每季度對已辦理入住手續的業主回訪率不低于60%的標準。

　　2、秩序維護

　　存在問題

　　1）、保安部新招聘較多，素質、形象參差不齊，部分保安員雖經培訓但是取得的效果有限，后續加大招聘力度，盡快淘汰。

　　2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發事情處理反映遲緩。

　　3）、大門口電動車亂�，F象時有發生。

　　整改措施

　　1）、加強保安員基礎素質的培訓，每周不少于4次培訓，提升服務意識。

　　2）、加強保安員平時工作程序的督導，考核要求領班付連帶責任，發揮領班的主動能動性，增加責任心。

　　3）、門口電動車停放責任到人，違反一例均有門崗值班室保安負責。

　　4）、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；

　　5）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區，業主和住戶發卡刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區，外來人員辦理臨時出入證并登記進出小區；

　　6）對進出小區的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統3月25日之前整改完畢，引導車輛有序通行、停放；3月至4月份培訓不間斷

　　3、工程維護

　　存在問題

　　1）、水岸豪庭已入住業主反映戶內的滲水、漏水問題較多，一直得不到妥善解決。

　　2）、小區內弱電問題如門禁對講系統，設備陳舊設計不合理，必須進行更新及維修才能處理。

　　3）小區路沿石損壞嚴重，影響形象。

　　4）、小區內木制作經長時間日曬雨淋，已經腐朽，存在安全隱患。

　　5）、小區部分鐵飾品（如電表箱）銹跡嚴重。

　　6）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區內違章現象嚴重。

　　整改措施

　　1）加強工程維修部自身業務技能的培訓，對工程人員工作進行量化管理，提高工作效率。

　　2）聯系一家專業維保修施工隊伍，重點解決水岸豪庭遺留問題。

　　3）對小區內存在問題應分門別類，分輕重緩急，由工程部人員制定保養計劃，對相關設施進行刷漆翻新、除銹，室外裸露線整理，達到美化效果并延長使用壽命。

　　4）單元門工程維修部部分已維修到位，現有16棟1單元4單元，12棟1單元4單元，8號樓1單元密碼開戶不順。物業正在聯系中，本月維修方案確定呈報公司領導。

　　5）建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

　　3月15日前，單元門維修方案呈報公司領導。

　　4、環境綠化管理

　　存在問題

　　1）、由于前期外包保潔處于無專人監管狀態，員工較為散漫、松懈，沒按照相關崗位工作流程、標準去做，服務品質、效率低。

　　2）、小區綠化存在養護不到位，缺苗死苗現象嚴重。

　　3）、小區綠化帶長期遺留的建筑垃圾較多，一些植物生長在大樹下及陰涼處，生長不良。

　　4）、綠化雜草較多，綠化維護專業化程度不高。

　　整改措施

　　1）、加強保潔工作的督導，尤其是節假日和下午值班期間，對保潔區域的工作標準嚴格要求，嚴格考核。

　　2）本月對綠化帶內建渣、枯葉進行整改，3月15日前全部清理到位。

　　3）綠化養護分植物生長淡、旺季增減人員，4月—11月擬定為3人，11月—3月減2人。

　　4）合理設置垃圾桶，垃圾桶計劃用人工澆筑，外貼文化石頭或仿古瓷磚，美化環境又經久耐用。垃圾袋裝化每日清運2次。

　　5）邀請綠化專業人士講解綠化養護知識，提高綠化工的專業技能。

　　6）對綠化工工作應進行量化分片區管理，每天給綠化工布置相應飽和的工作量，月底考核。

　　7）計劃在12棟側學校圍墻下設置苗圃培育地進行育苗，對小區綠化進行補栽。

　　3月31日前退化草坪翻地并撒草種。

　　4—11月植物生長旺季增加綠化工1人，4月1日招聘到位。 4月10日前苗圃場地整理完畢，并開始育苗。

　　5、客戶服務

　　存在問題

　　1）、客戶服務人員靈活處理事務的能力有待提高。

　　2）、業主的投訴、報修、求助、征詢、回訪存在問題，部分業主的問題不能及時進行跟蹤回復，長時間累積未得到妥善處理。

　　3）、業主檔案的建立不規范。

　　整改措施

　　1）每周匯總上周重點維修、投訴的處理結果，由物業負責人跟蹤處理。

　　2）對業主相關訴求記錄，要求各部門主管每天檢查，對當天能處理的當天處理，對當天不能處理也要敦促其職能部門限期處理。

　　3）加強培訓，本月在集體環境維護活動后，重點專注培訓工作，提升個人業務能力。

　　4）業主檔案按規范分類明細，并由專人進行保管，責任到人，檔案規范在3月15日前規范到位。

　　20xx年3月8日

物業服務方案6

　　第一章概況及項目特點分析

　　一、項目概況說明

　　1、項目名稱：XXXXXX業服務項目

　　2、服務地點：XXXX

　　3、采購內容：小區維護與管理及相關配套服務采購項目

　　4、服務期限：二年

　　5、項目規模

　　總占地面積：94560㎡

　　總建筑面積：145872㎡。

　　綠化面積：4700平米；

　　綠化率：20%；

　　6、服務質量要求：按照自治區物業服務三級標準

　　二、項目服務范圍

　　1、房屋管理。

　　2、共用設施設備維修養護。

　　3、協助維護公共秩序。

　　4、保潔服務。

　　5、綠化養護管理。

　　第二章物業管理目的、目標

　　我們以城鄉建設部《全國物業管理示范住宅區域標準》作為日常管理與服務工作的指導，并遵照“全國物業管理示范住宅區域”標準進行管理，爭取在三年內獲得“烏蘭察布市物業管理優秀區域”稱號。

　　一、保持和提高物業的完好程度

　　通過加強對加州華府物業服務管理養護和對業主或使用人的管理和服務，防止使用不當，損壞物業。

　　二、創造良好的公共環境

　　統籌安排加州華府物業服務項目管理的各項設施設備的養護管理，對業主或使用人依法約束管理，共同維護環境。

　　三、加強對項目實施社會化、專業化、經營型的一體化管理

　　不斷提高物業管理服務質量，維護和提高該物業投資者和管理者的良好社會聲譽。

　　第三章 管理承諾

　　一、物業服務分項指標與承諾

　　1、我們的基本承諾是：

　　2（1）業主滿意率≥95%。

　　2（2）社區內無因管理疏漏而導致重大責任安全事故和治安案件發生，如有業主求助，保安到位率100%。

　　2（3）全年365天接待，每天24小時受理報修，服務接待從周一到周日08﹕30～20﹕30，管理處主管業務接待從周一到周日09﹕00到17﹕30；

　　2（4）業主報修，急修15分鐘到達現場，一般維修當天完成。

　　2（5）對業主投訴8小時內答復處理。

　　第四章內部管理

　　一、物業服務早期介入方案

　　1、早期介入

　�。�1）項目服務合同簽訂后，組織公司技術人員介入加州華府 物業服務項目；

　�。�2）深入現場實地勘察，摸清情況后根據我們的經驗，提出建設性的意見供業主委員會以及業主參考；

　�。�3）根據房屋設施的配置圖紙和勘察現狀，配合甲方做好接受和查驗準備；

　　（4）按照交接的時間表，安排相關人員分階段介入本項目。

　　2、管理處建立前的管理服務工作

　　（1）物業管理服務：項目的高品質服務；服務人員規范標準的'操作等等；

　�。�2）有關今后物業管理服務方面的問題及時與業委會及業主交流，并向他們宣傳；

　　（3）對建筑物和區域環境、設備設施品牌、型號和以后的安裝、調試等環節把握。

　　二、管理處運作方式

　　1、運作流程圖

　　三、項目管理處運作流程說明

　　1、制作流程設計原則是全面、合理、高效、環環相扣、相互制約，保證環節緊緊銜接。

　　2、整個運作策劃由公司指定一位副總經理級別掛帥，公司各職能部門參與指導，并提供資源保障、技術支持，以確保整個過程的順利進行。

　　3、運作過程將由業委會（采購人）進行監督并指導，及時對出現的問題進行溝通、協調并解決，以使本項目區域的日常管理能更成功、更具有特色。

　　第五章項目組織架構、管理職責和權限、管理制度和考核辦法

　　面對面對加州華府物業服務，我們在深入調查研究的基礎上，認識到本項目更需要服務化、功能化、人性化，作為區域物業管理企業的標準化管理，應以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業主衣食住行的基本要素，提高生活服務質量為出發點。

物業服務方案7

　　一、項目特點分析

　　假設該商業項目地處繁華的四川北路商業街的南端，歷史文脈悠遠，無與倫比的自然環境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業項目，總建筑面積約2萬多平方米，該項目集購物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業物業。

　　二、項目所屬區域分析該商業項目廣場位于四川北路是上海市虹口區的核心區，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業街，是上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業街舊貌，形成了今天四川北路特有的現代化"平民商業大街"、"上海四川路，中華名品街"。

　　四川北路，以高品位、中低價的商品，現代電子技術的服務，及利用周邊人文景觀建設起來的現代文化旅游和娛樂設施的特色，加上一批著名的商貿企業先后進駐四川北路，吸引著越來越多的市民和國內外的游客。四川北路商業的消費對象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動，更使這條繁忙的商業大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場共同構成上海市級商業中心，通稱"四街一場"。

　　三、客戶群體分析

　　四川北路以其鮮明的個性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅持為大眾服務的經營方針，立足于國貨名品，扶持民族工業，成為國內名牌最多、質量最優、門類最全的'商品中心。“走走逛逛其他路，買賣請到四川路”的廣告語正是迎合了買價廉物美商品的顧客的心。

　　四、商鋪物業管理理念

　　商鋪是有計劃的商業聚集對商鋪進行“統一管理分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

　　“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。 “分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

　　商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。為了達到“統一管理分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承置業人必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

　　“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理�！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞浧放茖徍撕蟛拍苓M入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

　　承置業人的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；營業時間的確定；

　　承置業人的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　　為整個商鋪促銷承擔的義務；

　　承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　　投保范圍事宜；

　　是否統一的收銀等

　　1、 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。

　　組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承置業人銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

　　2、“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。

　　商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承置業人的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

　　協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　　服務項目：行政事務管理；

　　監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

　　3、 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

　　五、物業管理重點、難點

　　重點分析：

　　項目業態類型多，管理上各有側重。區域內存在不同類型的業態，如品牌專買、餐飲等。由于其物業本身特性的不同，對物業管理需求和要求也不同，因此，在制定商場物業管理總體方案時，物業管理企業應針對不同類型的物業，在管理方式上有所側重，以適應不同類型物業對物業管理的需求。如餐飲要特別加強設備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時發現、排除管理隱患。

　　從本人的經驗來看：一是要推進物業管理市場化進程，逐步實現優質優價；二是物業管理企業實施規模化運作，在企業內部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；

　　要求制定《管理規約》。商業廣場客流量大，人員復雜，矛盾和糾紛時常發生。因此，在提倡使用人自治自律的基礎上，必須對商場置業人（使用人）的使用行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準則即《管理規約》，來明確商場置業人（使用人）的職責、權利和義務，規范商場置業人（使用人）的行為，促進商場物業管理工作的順利開展。

　　設立置業人檔案，嚴格管理。管理中心應建立健全置業人（使用人）的檔案資料及管理系統。在嚴格保密的前提下，充分掌握置業人（使用人）的流動情況，以便加強管理。

　　協調物業管理各主體及相關部門的關系。物業管理活動所涉及的主體和相關部門較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設單位、城市供水供電等專營服務公司，物業、市政、環衛、公安、消防、工商等行政管理部門等，物業管理工作離不開這些主體和相關部門的支持與協助。因此，物業管理企業要積極協調處理好與這些主體和相關部門的關系，配合他們的工作，借助政府有關部門的力量，加強對商場治安等方面的綜合管理，促進商場物業管理和精神文明建設等各項工作的全面開展。

　　針對不同置業人（使用人）的具體情況，物業管理企業要出面牽頭，開展豐富多彩的文化活動，一方面加強了置業人（使用人）之間的交流和溝通，豐富了置業人（使用人）的文化生活，提升物業管理的品位，另一方面，加強物業管理企業與置業人（使用人）溝通，創造融洽和諧的工作環境，便于物業管理工作的順利開展。

　　難點分析：

　　從進駐期直至正常營業期，物業管理實施與周邊施工（二次）長期并存，且進駐期商家進駐集中、進駐率高、進駐快，管理壓力較大。

　　商家其特殊的人員結構及多種經營業態必將為商場帶來更清新的時代氣息、衍生更現代的經營理念，因此要求物業管理實現管理方式和管理手段的現代化。

　　隨著人們消費理念的不斷更新，物業管理企業所提供的服務產品也應是“精品服務”，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。

物業服務方案8

　　一、綠化養護設備及工具配置

　　1. 剪草機：用于修剪草坪，建議選用汽油動力或電動剪草機，至少配備2臺。

　　2. 綠籬機：用于修剪綠籬和灌木，建議選用汽油動力或電動綠籬機，至少配備2臺。

　　3. 割灌機：用于修剪雜草和灌木，建議選用背式割灌機，至少配備2臺。

　　4. 打藥機：用于噴灑農藥，建議選用背負式噴霧器或電動噴霧器，至少配備4臺。

　　5. 噴淋系統：用于園林灌溉，包括噴頭、水管、水泵等，建議按照園林面積合理配置。

　　6. 鐵鍬：用于種植、翻土等，建議每名工作人員配備1把。

　　7. 修枝剪：用于修剪樹枝，建議每名工作人員配備1把。

　　8. 鏟子：用于種植、除草等，建議每名工作人員配備1把。

　　9. 水管：用于園林灌溉，建議配備多種長度的水管，以滿足不同場景的'需求。

　　10. 手套：用于工作人員的保護，建議每名工作人員配備1雙。

　　11. 護目鏡：用于工作人員的保護，建議每名工作人員配備1副。

　　二、清潔衛生設備及工具配置

　　1. 掃把：用于清掃地面，建議配備塑料掃把、竹掃把等，每種至少10把。

　　2. 垃圾鏟：用于收集垃圾，建議每名工作人員配備1把。

　　3. 垃圾車：用于運送垃圾，建議配備小型垃圾車，至少1輛。

　　4. 地拖：用于拖地，建議配備旋轉式地拖，至少5把。

　　5. 塵推：用于推塵，建議配備纖維塵推，至少2把。

　　6. 玻璃清潔器：用于清潔玻璃，建議配備長柄玻璃清潔器，至少5套。

　　7. 高壓清洗機：用于清潔地面、墻面等，建議配備高壓清洗機，至少1臺。

　　8. 清潔劑：用于清潔各種表面，建議配備多功能清潔劑、玻璃清潔劑等，每種至少2瓶。

　　9. 海綿塊：用于擦拭玻璃、墻面等，建議每名工作人員配備1塊。

　　10. 抹布：用于擦拭家具、設備等，建議每名工作人員配備2塊。

　　11. 伸縮桿：用于清潔高處，建議每名工作人員配備1根。

　　三、安防設備及工具配置

　　1. 監控系統：用于安防監控，包括攝像頭、錄像機、顯示器等，建議按照小區面積合理配置。

　　2. 門禁系統：用于出入控制，包括門禁機、讀卡器、控制器等，建議按照小區出入口數量合理配置。

　　3. 巡更棒：用于保安巡邏，建議配備巡更棒，至少10套。

　　4. 對講機：用于保安溝通，建議配備對講機，至少10臺。

　　5. 滅火器：用于消防滅火，建議按照小區面積合理配置滅火器，每50平方米配備1個。

　　6. 消防栓：用于消防滅火，建議按照小區面積合理配置消防栓，每個消防栓配備2個水帶和1個水槍。

　　7. 應急燈：用于緊急照明，建議按照小區面積合理配置應急燈，每50平方米配備1個。

　　8. 安全標志：用于提示警告，建議按照小區面積合理配置安全標志，如禁止吸煙、小心地滑等。

　　9. 急救箱：用于緊急救治，建議配備急救箱，每500戶居民配備1個。

　　四、水電維修設備及工具配置

　　1. 電筆：用于檢測電路，建議每名工作人員配備1支。

　　2. 螺絲刀：用于拆卸安裝，建議配備十字螺絲刀和一字螺絲刀，每種至少1把。

　　3. 扳手：用于拆卸安裝，建議配備活動扳手、梅花扳手、套筒扳手等，每種至少1把。

　　4. 鉗子：用于夾持切割，建議配備鋼絲鉗、尖嘴鉗、斜口鉗等，每種至少1把。

　　5. 錘子：用于敲擊物件，建議配備羊角錘、橡膠錘等，每種至少1把。

　　6. 鋸子：用于切割材料，建議配備手鋸、鋸弓等，每種至少1把。

　　7. 水平尺：用于測量水平度，建議每名工作人員配備1把。

　　8. 卷尺：用于測量尺寸，建議每名工作人員配備1把。

　　9. 熱熔機：用于連接水管，建議配備熱熔機，至少1臺。

　　10. 管鉗：用于拆卸水管，建議配備管鉗，至少1把。

　　11. 安全帶：用于高空作業，建議每名工作人員配備1條。

　　12. 安全帽：用于高空作業，建議每名工作人員配備1頂。

物業服務方案9

　　為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。

　　（一）"禮賓助理"服務實施細則

　　1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務

　　2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。

　　3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

　　4、"助理"定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

　　5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。

　　6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退；

　�。�1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

　�。�2）自己無法解決的'投訴不及時向上級匯報者；

　　（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

　　（二）工作時間標準：

　　1、業主投訴處理的工作時限：

　�。�1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；

　　（2）工程維修方面的投訴處理時限：

　　水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；

　　其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；

　　（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限

　　明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；

　　其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

　　（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。

　　（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。

　　2、業主咨詢回復工作時限：

　　（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。

　�。�2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。

　�。�3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。

　�。�4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。

　　（三）工作質量要求

　　1、業主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；

　　2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。

物業服務方案10

　　綜合體前期物業管理服務包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區的物業管理服務，物業的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發各階段的工作重點的不同，物業管理公司將委派相對應的人員參與前期物業管理服務工作，充分發揮開發商自有物業的資源優勢，確保產品更具人性化優勢與恒久的品質。項目規劃設計階段參與人員

　　前期介入小組：物業管理公司業務副總經理、項目經理、工程主管、財務部經理主要工作內容

　　1、從物業管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。

　　2、綜合體前期物業管理服務介入方案：參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區景觀區道路設置殘疾人通道等的建議。

　　3、全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經濟性等方面對公共設施設備的.配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業主及開發商的利益均得到有效的保護。

　　4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。

　　5、參與物業管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規對物業管理用房的面積提出要求。

　　6、參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區中業主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發商，以便開發商選擇最優化的戶型設計方案。

　　7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。

　　8、物業管理市場調查及目標客戶群分析，物業管理作為房地產開發的后續服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。

　　施工圖設計階段的物業服務介入、參與人員

　　前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。

　　二、在管理的角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議。

　　1、土建

　　1）對屋面、有防水要求的衛生間（廚房）等防水材料的選擇。

　　2）門、窗的材質。

　　3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。

　　4）地區氣候差異對房屋質量的特殊要求。

　　5）空調外機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集。

　　6）煙道、排氣道的位置,餐飲業態建議集中區域布置。

　　7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

　　2、配套

　　1）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性。

　　2）給業主造成的影響。

　　3）各種設備產生的噪音對業主的影響。

　　4）各種設備總控制開關是否設在公共區域內。

　　5）各種設備設施的能源消耗。

　　6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響。

　　7）智能化設施的可靠性、適用性與經濟性。

　　施工階段

　　（一）參與人員

　　前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。

　　（二）主要關注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。

　　1、地產公司招標工作介入。

　　1）供方門、窗質量及售后服務評價。

　　2）公共設施設備質量標準及后期維修保養成本條款的制定。

　　2、施工介入。

　　1）房屋質量控制。

　　2）隱蔽工程檢查驗收記錄。

　　3）設計變更記錄的收集。

　　4）設施、設備的安裝調試及操作培訓。

　　5）成品保護。

　　6）綜合體和小區體育設施、兒童游樂設施質量涵蓋弱電-安防-監控-消防-物業-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網查詢全國通用無需年檢★外來工作者可直接申請當地的人才引進。

物業服務方案11

　　本小區由前期物業服務企業xx新橋物業管理有限責任公司負責管理，現處于前期物業管理階段。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《xx市物業管理條例》和本小區《業主大會議事規則》、《管理規約》的規定，本小區將于20xx年6月13日~7月6日采用書面征詢意見方式召開業主大會表決選聘物業服務企業方案，現將5月18日下午業主代表大會討論、多次業主委員會擴大會議修訂的物業服務企業選聘方案(征求意見公示稿)公示。

　　公示文件：《xxxx花園小區物業服務企業選聘方案》(征求意見公示稿)

　　公示期限：20xx年6月5日~6月12日17：00

　　請廣大業主對物業選聘方案(征求意見公示稿)內容提出書面修改意見，以便業主委員會完善修訂物業選聘方案。

　　本選聘方案(討論稿、征求意見稿)已經兩次送達區房管局、南湖街、社區居委會征求意見，并在網上公告。截止6月3日尚未收到三單位的任何書面指導意見。

　　任何書面意見或建議請提交業主委員會辦公室設立的.意見箱，或者送交業委會委員或選聘代理機構。

　　聯系方式：

　　1、送交業委會辦公室。聯系電話：xxxxxx

　　2、送交選聘代理機構。聯系電話：1xxx2

　　聯系人：xx秘書長

　　E-mail: xx

　　3、公開提交小區QQ群。QQ群號：16--2。申請入群時須亮明門牌號及業主姓名。

　　xx市xxxx花園小區業主大會業主委員會

　　20xx年6月3日

　　抄報：xx區人民政府xx街辦事處

　　武昌區住房保障和房屋管理局物業管理科

　　抄送：武昌區南湖街都市桃源社區居民委員會

　　此件向全體業主公告

物業服務方案12

　　為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

　　一、組織領導

　　組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

　　副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

　　成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）

　　駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

　　陳守元（印盒石社區主任）

　　陳聯國（觀音巖社區主任）

　　黃東方（萬安社區主任）

　　潘中英（太平社區主任）

　　王明（石峰村主任）

　　葉平（大河溝社區主任）

　　周君（搭馬橋社區主任）

　　何永鳳（袁家墩社區主任）

　　何小燕（牌樓社區主任）

　　領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。

　　二、規劃與目標

　　1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。

　　印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

　　觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

　　萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

　　石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

　　太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

　　大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

　　搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

　　袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

　　牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

　　2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區建立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要好處。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

　　三、實施步驟

　　1、制定方案（xxxx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

　　2、宣傳部署（xxxx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。

　　3、抓好試點（xxxx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。

　　4、總結推廣（xxxx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的.問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。

　　四、主要措施

　　1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

　　2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一職責人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解狀況，用心協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。

　　3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的狀況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不用心支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業服務方案13

　　曾經有一個單位要招聘一個部門負責人，出的唯一一道面試題是：“誰為你發工資？” 這實際上考核的是服務意識的問題。**后，只有一人被錄取了，他的回答是：“單位為我發工資，因為是單位給我提供了舞臺；顧客為我發工資，因為顧客為我們帶來了效益；我自己為自己發工資，因為一切還要靠自己的主觀努力”。

　　在工作崗位上，要贏得服務對象的尊重，是取得成功的重要環節。要做到這一點，就必須勤勤懇懇，嚴于律己，維護好個人形象。因為個人在工作崗位上的儀表和言行，不僅關系到自己形象，而且還被視為單位形象的具體化身。

　　維護好個人的形象，既要注意自己的儀表、舉止、著裝，也不要“衣帽取人”。要做到“六不和四要”。

　　“六不”就是：不對他人評頭論足，不談論個人薪金，不要諉過給同事，不干私活，不聽私人電話，不打聽、探究別人隱私。

　　“四要”就是：衛生要主動搞，個人桌面要整潔，同事見面要問好，辦公室來人要接待。

　　除了以上的要求個人著裝也非常重要，有6戒要注意：

　　一戒臟。在工作崗位上，沒有任何理由使你的著裝臟兮兮的。如果那樣的話，和穿著殘破不堪的衣服又有什么區別呢？

　　二戒亂。工作時間，通常應力求莊重、素雅而大方，花色不要過于鮮艷搶眼，不要讓人產生“搶顧客的風頭”的錯覺。

　　三戒奇。絕對不應當在款式上過分奇特，也不應在搭配上過于特殊。

　　四戒短。衣著過分肥大或短小，都是不得體的。要避免著裝過短的情況。在莊重嚴肅的場合，不允許穿西裝短褲、超短裙等過“短”的'服裝，不然既不文明，也不美觀。

　　五戒緊。女性，還應避免使自己的正裝過于緊身。服裝過分地緊身，只會產生兩種效果：要么過度地展示個人的線條，要么會使自己內衣的輪廓被不雅地外現。它們都只會破壞服裝的美感，把自己的“美中不足”夸張地暴露在別人面前。

　　六戒露。工作場合，著裝不允許過分暴露或太透明。特別是女性，胸、肩、背、腰、腳趾、腳跟不可以露。

　　同時作為職場的一員關系的處理也是也要注意相應的禮節。

　　服務人員，必須高度重視各種人際關系的協調。應注意以禮待人，內求團結，外求和睦。

　　1、和顧客的關系。處理、協調和顧客的關系，要熱誠接待、一視同仁。要注意你所處的特殊位置，明確你的形象就是單位形象，你的態度就是單位態度。所以，一定要協調好和顧客的關系。即使和顧客發生了異議、沖突，只要沒傷害到自己的原則問題，都應該站在體諒顧客的角度，退一步進行處理。

　　2、和上級的關系。要服從上級的安排，支持上級的工作。并要維護上級的威信。上級需要把握的是大局，不管自己和上級關系怎么樣或對他們的看法怎么樣，都要以實際行動維護上級的威信，要以禮相待，不能囂張放肆。

　　3、和下級的關系。要處處尊重，時時體諒，不徇私情、善解人意。當下級提出不同工作意見時，上級應該持歡迎和感謝的態度。要注意發揮整個辦公室的力量來商討解決事情，而不要只顧面子，不懂裝懂。如果下屬的意見說得太刺耳，甚至是不合實際的個人攻擊，只要不妨礙工作，都沒有必要或者不應該想著報復。對于下屬中有較強才干、能獨當一面的，應該積極地提拔。

　　4、和平級的關系。處理好和同級的關系，對于團隊精神的體現非常重要。一要相互配合、互相勉勵。二要不即不離，保持同事間交往的適當距離。三是要誠信待人，互相團結。

　　上面講的是關于服務禮儀概念方面的內容，下面我們為大家準備了詳細的物業客服部的禮儀規范。

　　行為規范

　　1、每位員工須保持精神振奮、舉止文明。不在辦公區內袖手、背手、手插口袋、雙手抱胸等；

　　2、上班時間保持良好坐姿、站姿，不攀談與工作無關的內容。在公共場所不大聲喧嘩和打鬧、嬉戲、追逐、奔跑；

　　3、在小區、電梯內、樓道內遇到客戶應微笑并主動問好，并讓客戶先行；

　　4、接待來訪客戶時要舉止得體、大方，語言要禮貌、熱情，不夸張；

　　5、客戶來訪應起身相迎并問好，先請客戶入座，然后才能入座；客戶告辭，應起身移步相送；

　　6、與客戶交談時應距離以0.8米至1.0米為宜，音量以雙方聽清第三方聽不到為宜。交談時應面帶微笑平視對方，不左顧右盼。不打斷客戶，應仔細聆聽；

　　7、站立時，雙腳與雙肩自然垂直分開，肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸收腹；

　　8、交往語言：您好，您請，請問……，麻煩您……，勞駕您……，謝謝，對不起……，再見。

　　9、電話語言：您好康橋物業，請稍等，請問，請您放心，我一定幫您留意的，對不起，謝謝，再見。

　　10、接待語言：您好，請坐，請您……好嗎？打擾您一下，我能幫您什么嗎？請稍等，對不起，謝謝，再見。

　　電話禮儀

　　1、電話鈴響三聲內接聽，說問候語："您好！康橋物業。"遇上節日要講祝福語，如"新年好！"、"節日快樂！"

　　2、確認來電人的身份、要求，應說："請問您貴姓？"或"請問您是哪里？""有什么可以幫到您？"。如果不能馬上滿足對方的要求，應說："對不起"或"請稍等"，然后再解釋。語調平穩、語氣平和，發音清楚。

　　3、在接聽電話過程中，不得長時間沉默，應適當地用"好！"、"好的！"等語言回應，以表示在認真傾聽。

　　4、通話中若需暫時中斷，應向對方說："對不起，請稍候。"然后捂住話筒，繼續時應向對方說："對不起，讓您久等啦。"

　　5、通話過程中，如有客人來訪時，應點頭微笑，并用手勢示意對方坐下。收線后，應立即表示歉意，說："對不起，讓您久等啦。"

　　6、收線：應先確認對方是否有其它需要："您還有其它需要嗎？"，待對方確認無需求后，說"再見！"并等對方掛斷電話后再收線。

　　值班場所禮儀

　　1、每天上班遇到業主或同事，都應面帶微笑，并主動問好。

　　2、應隨時保持辦公室安靜，不大聲喧嘩；暫時離開辦公室也應將辦公桌收拾整齊，站起時應輕輕起身，把座椅輕輕置于辦公桌底。

　　3、值班場所及工作區域不能抽煙、吃東西。

　　4、進入其他值班場所時，應先敲門，經允許方可進入；如遇業主或同事正在交談，應表示歉意，說"對不起，打擾了！"。

　　5、下班時應主動向同事說"再見！"。

　　6、與人握手時要微笑欠身，伸出右手。

　�。�1）不可戴手套；

　�。�2）特殊情況（如手臟）不方便握手時，應及時表示歉意；

　�。�3）同女士、上級、年長者握手時，應等對方先伸手。

　　接待禮儀

　　1、客人來訪時應立即放下手邊的工作，起身熱情問好、招呼讓座。

　�。�1）如手頭有重要工作不能中斷，應說"對不起，請稍等！"，然后迅速處理手頭上事務后接待；

　�。�2）如處理時間過長，應適時表示歉意。

　　2、禮貌得問明來意，耐心地聽取對方敘說，保持正確的儀態。

　　3、如來訪者尋釁鬧事時，應保持高度冷靜，本著"有理、有利、有節"的原則，控制事態的進一步擴大。

　　4、來訪者告辭時，應主動起身送至門口，并說："再見！"、"您慢走！""歡迎再來！"。

　　5、與客人同行時，應主動為其開門、引導，并讓客人先行；乘坐電梯時，應主動選層，電梯門打開后，站在電梯轎廂門邊，用手擋住轎廂門，讓客人先上、下。

　　入戶拜訪禮儀

　　1、按規定著裝、佩帶工作牌，保持良好形象。

　　2、敲門：

　　（1）按門鈴一下或輕敲門三下，站在離門一米處等候。如無反應，等 待30秒后再次敲門，不可大力敲打或撞擊業主門窗；

　　（2）業主開門后應先說"您好！"，并說明身份及來意。

　　3、進門：征得業主同意后，應微笑說"謝謝！"。

　　4、進門后：

　�。�1）業主讓座方可就坐；

　　（2）向業主說明拜訪目的，并同業主進行有效交流；

　�。�3）嚴禁接受業主敬煙、小費及禮物；

　�。�4）嚴禁在業主家中吸煙、喝水、吃零食、用餐等；

　�。�5）嚴禁使用洗手間。

　�。�、告辭：

　�。�1）應向業主說"謝謝！"和"再見！"；

　�。�2）主動為業主把門關上。

物業服務方案14

　　為達到業主的要求和期望，遵照物業服務的目標任務，以真誠、友善、高效、精致的服務精神及科學規范、務實細致、安全文明、精益求精的質量目標，切實做好縣長途汽車站物業服務工作，獲得業主與旅客的滿意，特制定縣長途汽車站物業服務方案。

　　一、指導思想

　　認真學習物業服務知識，掌握物業服務技能，樹立物業服務意識，加強物業服務工作，實現一流物業服務水平，為縣長途汽車站營造清潔、安全、舒適的工作環境。

　　二、總體目標

　　通過細致、周到、真誠、高質量的工作，優化縣長途汽車站物業服務，打造凸顯精細服務特色，逐步形成“規范化、常態化、特色化”運作，推動物業服務工作向規模化、現代化方向發展。

　　三、物業服務內容

　　（一）清潔服務

　　1、汽車站大廳、通道保潔每日打掃2次，拖洗干凈；每日收集垃圾；每日用干凈的抹布擦抹墻面、防火門、消防栓、指示牌等公共設施；墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次門窗玻璃。做到地面潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；房屋頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮；所有玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。

　　2、共用衛生間每日保潔2次，做到：通風換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面。要求室內無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬；地面基本潔凈。

　　3、道路每日保潔2次，保持道路干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。

　　4、綠化帶每日保潔2次，清除綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。

　�。ǘ�）水電服務

　　水電是汽車站正常工作和生活秩序必不可少的物質條件，水電支出是汽車站財務的一項重要費用，必須千方百計減少這兩項支出和浪費，合理和科學用水用電。一是加強宣傳，提高節約意識，要珍惜汽車站財產，愛護一切水電設施，不浪費一滴水、一度電。二是加強水電管理，杜絕浪費。設立水電專職管理人員，對全站用水用電情況進行管理，每日巡視水電設施和使用情況，確保大家節約用水用電，杜絕常流水、長明燈等“跑、冒、滴、漏”現象的發生。三是提高水電管理人員責任性與技術水平，在做好正常供電供水工作的同時，加強能效分析、節能挖潛、節能監管等全方位管理工作。

　�。ㄈ�）安全服務

　　汽車站的安全防衛工作是物業服務的重中之重，要建立健全嚴格的出入管理制度，增加巡邏次數，二十四小時安全監控，惡劣天氣加強門窗巡查等一系列積極有效的防范手段，加強安全管理力度。在實際安全服務中，采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，徹底維護汽車站的公共秩序，防止和制止任何危及或影響汽車站安全的行為。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

　�。ㄋ模┫�防服務

　　汽車站規模大、功能多、設備復雜、人流頻繁，為防范火災，做好消防服務，與物業員工簽定消防責任書，明確消防安全責任人，積極宣傳消防基本知識，幫助大家掌握防火、救火、逃生的'基本技能，二十四小消防監控，定期進行消防設施的檢查和保養，定期進行消防聯合演練，人防與機防有效結合，確保汽車站消防安全。

　　四、管理目標：

　　超越業主和旅客期望，追求細致與完美，提供清潔、安全、和諧、舒適的工作環境。樹立“以人為本”的服務理念，明確物業服務主要任務：一是服務、二是服務、三還是服務。做到安全第一、質量為重。遵循“嚴謹、細致、踏實、熱情、微笑、禮貌、主動、準確”的工作原則，實現品質服務、超值服務、創新服務。

　　五、管理措施

　　一流的物業必需一流的管理，要加強對員工隊伍管理與培訓，按照實際物業服務需要，設置崗位，配備人員，開展業務培訓，全面提高業務素質；在具體物業服務工作中，制定崗位職責，做到責、權、利分明；加強員工思想作風建設，樹立全心全意服務的觀念和物業的品牌意識；對物業服務工作進行業績考核，優勝劣汰。

物業服務方案15

　　一、健全充實保安隊伍，狠抓隊伍的基本建設

　　1、建立、充實保安隊伍。

　　保安部早期的管理過程中，因編制不合理，直接導致員工工作情緒低下，人員流動率高。

　　在此嚴重的形勢下，保安部及時調整工作崗位編制，使員工工作積極性得到極大的提高，勞動強度在原有基礎上有了很大的降低，人員流失率得到了很好的控制，逐步形成了崗位確定、職責分明、工作有序的良好局面，并且在人員嚴重缺編的情況下完成了小區的安全保衛工作。

　　2、強化技能、體能訓練。

　　根據保安部所擔負的任務及小區的要求，對新招隊員進行了嚴格的軍事訓練。

　　今年以來共組織各類技能、體能訓練、消防培訓約60課時。

　　保安隊伍基本達到了警容嚴整、隊列有形、舉止端莊、禮貌待客。

　　二、建立健全了各項制度，嚴格按規章制度辦事

　　1、以規章制度規范保安隊伍建設，是我們建設和管理保安隊伍的.原則。

　　保安部組建以來，以法律法規為依據，以小區服務標準為準繩，先后建立健全了保安隊伍管理標準、獎懲制度、培訓制度、班前會、班后會制度、部門例會制度、各類人員崗位職責、外來施工人員管理制度、車輛安全管理制度、各類消防安全管理制度等。

　　2、狠抓制度的落實。

　　一是同各部門主要負責人簽定《治安、消防安全責任書》;

　　二是建立健全《消防檔案》;

　　三是明確分工、責任到人;

　　四是重大活動隨時總結講評，以利于工作的提高。

　　三、抓好治安、消防安全，注重防患于未燃

　　小區面積大、出入口多，再加上外包單位多，管理上的復雜性，直接導致小區的安全管理工作任務很重。

　　1、抓好安全工作硬件建設。

　　一是注重隊員對小區監控系統的熟悉掌握和使用;二是加強“技防”建議以彌補“人防”的不足，今年來在原有的基礎上增加監控鏡頭3路，填補了多數監控盲區的空白，將原來不合理的監控鏡頭重新調整位置，將貴重物品室的監控位置調到到消防中心;三是定期檢查小區所有區域的治安、消防安全隱患，并及時要求整改;四是確保消防器材的完好率100%，制定了防火巡查制度。

　　2、組織消防演習，提高員工疏散逃生能力。

　　今年是落實社會單位消防安全“四個能力”最重要的一年，保安部共組織各類消防演習、實戰滅火等演練8次，使小區全體員工和外包單位員工在撲救初起火災、人員疏散逃生方面的能力有了明顯的提高。

　　在小區全體員工的共同配合下，為小區贏得了“社會單位消防安全4A級”證書、“合肥市消防安全工作先進單位”、“包河區消防安全工作先進單位”等稱號。

　　3、抓好重大活動的安全保衛工作和其他工作，今年以來小區先后4次接待星評人員，保安部所有人員每次都是全體上崗，有的是帶病堅持工作，不少隊員都是連續工作16小時以上，但都無怨無悔，恪盡職守，圓滿完成了安全保衛任務，樹立了小區保安的良好形象。

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