中國房地產(chǎn)的總結(jié)與展望
中國房地產(chǎn)的總結(jié)與展望
20**年，房地產(chǎn)行業(yè)“刺激與抑制”兩條主線貫穿始終，全國去庫存的刺激性政策與部分熱點城市控房價緊縮政策相并行。基調(diào)上，上半年以刺激為主，下半年開始轉(zhuǎn)向抑制“資產(chǎn)泡沫”，整體呈現(xiàn)先揚后抑、寬嚴相濟的特征。
展望20**年，中央經(jīng)濟工作會議提出房地產(chǎn)政策新基調(diào)，我們認為不會全面轉(zhuǎn)向調(diào)控，落實“一城一策”，限購、限貸城市或?qū)⑦M一步擴容，熱點城市調(diào)控加碼仍會繼續(xù)。信貸政策支持自住、打擊投資，房地產(chǎn)業(yè)信貸資金收緊狀況將愈加嚴苛。
20**年總結(jié)
一、中央寬信貸、調(diào)首付、降稅負，近30省市跟進去庫存新政。
前3季度，全國房地產(chǎn)政策以“去庫存”為主基調(diào)，中央層面接連落地一系列刺激政策，包括調(diào)首付、降稅負、寬信貸等。與此同時，地方紛紛出臺去庫存刺激性措施。
1一季度中央調(diào)首付、降稅負、寬信貸，隨后進入“寂靜期”。
1月，國土部再次強調(diào)去庫存，緊隨其后中央出臺多項刺激性政策，包括下調(diào)不限購城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營業(yè)稅，以及5月全面實行“營改增”，交易稅負較之前再降4.8%。同時，央行維持穩(wěn)健偏寬松貨幣政策，前三季度全國人民幣貸款增加10.16萬億元，其中大部分流向房地產(chǎn)市場，居民購房貸款占新增貸款比重從1月份的17%上升到7月份的97%，就可見一斑。政策面和資金面的寬松，直接推動了剛性、改善購房需求釋放，房價上漲帶來的財富效應又帶動了大量投資、投機需求進入，樓市成交量迅速回升。
2近30省市出臺全面刺激方案，將去庫存目標具體量化。
緊隨中央，30多個省市先后出臺刺激方案：其一，鼓勵農(nóng)民進城買房，如對退還宅基地的農(nóng)民給予貨幣獎勵。其二，調(diào)減乃至暫停土地供應，以湖南省為例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地產(chǎn)用地供應。其三，多數(shù)城市給予購房貨幣補貼。譬如沈陽對契稅稅率超過1%的部分給予補貼，并對在校生購房有獎勵政策。
二、四季度收緊調(diào)控全面鋪開，穩(wěn)房價、控地價意圖彰顯。
因城施策可謂是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律，前3季度，熱點一、二線城市相繼落地樓市調(diào)控，3月上海、深圳率先調(diào)整限購、限貸，蘇州、南京等出臺限價，政策力度相較溫和。國慶期間，22城密集出臺調(diào)控政策，短期內(nèi)限購、限貸城市大幅擴容，城市政策廣度和力度不斷加碼，熱點城市穩(wěn)房價、控地價的決心逐漸顯現(xiàn)。
13月開始熱點城市相繼收緊調(diào)控，但力度都較為溫和。
3月份，上海、深圳接連升級限購、限貸。隨后蘇州、南京依次落地“限房價、限地價”新政，意在給樓市、地市降溫。8月份，蘇州首開先河重啟限購，隨后南京、杭州、廈門、武漢、鄭州等熱點二線城市紛紛效仿。
整體而言，這類限制性政策力度較為溫和，譬如南京二套房首付比例僅上升5%，對于購房者心理層面影響著實有限，更難以打破熱點城市地價、房價輪動上漲的市場預期。9月份，全國土地市場密集成交64宗單價、總價地王，創(chuàng)造年內(nèi)制高點，政策收效甚微。
2去杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫，控一線、穩(wěn)二線、搞活三四線。
7月，中央政治局會議首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，重申“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、補短板、降成本”五大任務。中央對熱點城市房價過快上漲帶來的泡沫風險表示擔憂，短期內(nèi)目標明確，“去杠桿”、“抑制資產(chǎn)泡沫”，遏制房價過快上漲，引導房價回歸合理區(qū)間。
明確房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍為去庫存問題，但要區(qū)別對待，一城一策，一、二線城市要防泡沫，三四線城市要同城鎮(zhèn)化相結(jié)合，著力去庫存。
3930開啟22城密集調(diào)控，城市政策廣度和力度不斷加碼。
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是“以限為綱”，主要涉及限購、限貸、限價、限錢。其中，限購、限貸出現(xiàn)頻率最高，部分城市更是升級原先的限購、限貸政策。限購政策注重有的放矢，其一，非本地戶籍家庭限購1套住房，本地戶籍家庭限購2套住房；其二，多數(shù)城市限購范圍主要集中在中心城區(qū)，遠郊區(qū)域并不限購；其三，個別城市分面積段限購，大戶型產(chǎn)品并不限購。多數(shù)城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。個別城市限貸政策愈加嚴苛，尤以熱點一、二線城市為甚，南京、蘇州二套房二套房首付首付比例可達80%。除此之外，成都、惠州等城市通過直接干預預售證審批環(huán)節(jié)限定房價，上海、深圳等城市則嚴控房企拿地資金來源。
4不同以往高舉輕放，強力整頓市場秩序。
整頓市場秩序是本次房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大亮點：其一，通過及時澄清不實新聞報道，打擊房地產(chǎn)虛假廣告，正確引導社會輿論導向；其二，嚴查違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介企業(yè)，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；其三，嚴禁首付貸，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房行為；其四，加強土地拍賣資金監(jiān)管，防范違規(guī)資金流入土地市場。
三、政策未能扭轉(zhuǎn)房價一致看漲預期，催生四方面行業(yè)新問題。
盡管因城施策、分類調(diào)控已是當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主旋律，但是政策效果明顯不及市場預期，更是出現(xiàn)了一系列新的問題，集中表現(xiàn)在以下四個方面：
1房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟增長引擎，市場各方料定政策“投鼠忌器”。
因宏觀經(jīng)濟面臨較大下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是穩(wěn)增長的重要抓手，即使熱點城市出現(xiàn)了房價泡沫問題，決策層斷然不會全面收緊調(diào)控政策，低迷的經(jīng)濟走勢與房地產(chǎn)政策形成了微妙的“緊平衡”關系。值得一提的是，土地出讓金事關地方財政收入，部分中小城市土地出讓金更是地方政府唯一財政收入來源，地方政府對于土地財政依賴度有增無減。
2貨幣寬松疊加資產(chǎn)荒，樓市“財富效應”強化房價上漲預期。
為了刺激經(jīng)濟增長，年內(nèi)貨幣政策顯著寬松，同時疊加“資產(chǎn)荒”愈演愈烈，一方面是大量資本面臨實體經(jīng)濟“無項目可投”、“沒有賺錢項目可投”的窘境，另一方面卻是熱點城市房價在天量信貸杠桿撬動下的節(jié)節(jié)攀升，似乎熱點一、二線城市房地產(chǎn)市場已是唯一能賺錢的行業(yè)，這些城市的房產(chǎn)逐漸成為大類資產(chǎn)配置的重要方向，這樣的“財富效應”又在吸引著一批批資金前仆后繼地進入，不斷自我強化房價看漲預期。最終使得所有的調(diào)控政策都顯得蒼白無力。
3居民房貸占新增貸款比重連續(xù)超70%，高杠桿風險愈加凸顯。
二季度以來，樓市成交明顯轉(zhuǎn)暖，各線城市成交量同比增長顯著，這與商業(yè)銀行積極放貸、大力開展房貸業(yè)務密不可分。央行數(shù)據(jù)顯示，銀行信貸資金很大一部分流入房地產(chǎn)市場，住戶中長期消費貸款（房地產(chǎn)、汽車為消費貸款大頭）占當月新增貸款的比重直線提升，個別月份占比超70%，引發(fā)居民高杠桿風險。
4房價預期一致看漲，投資需求從核心城市外溢周邊城市。
受制于熱點一、二線城市限購、限貸政策從緊執(zhí)行，部分置業(yè)需求被迫向周邊中小城市外溢，尤以佛山、東莞、昆山等三、四線城市為代表。投資、投機性需求大量進場，顯著抬升外圍中小城市房地產(chǎn)市場熱度，房價上漲動力強勁，市場預期更是一致看漲。
20**年展望
一、貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健偏中性，房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管更嚴苛。
鑒于宏觀經(jīng)濟依舊面臨較大下行壓力，央行現(xiàn)有貨幣政策較難發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，我們認為20**年貨幣政策仍將維持相對穩(wěn)健基調(diào)，全面收緊的可能性較小，但是像20**年這樣寬松的貨幣政策肯定不復存在。中央經(jīng)濟工作會議明確指出20**年貨幣政策保持穩(wěn)健中性……著力防控資產(chǎn)泡沫，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。
不過，對房地產(chǎn)而言，信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，中央經(jīng)濟工作會議明確指出“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落“。
預計主要將堅持以下兩點措施：其一，加強土地競買資金監(jiān)管，預計更多的熱點城市將效仿上海、廣州，加大企業(yè)拿地資金監(jiān)管力度，要求土地競買資金必須使用自有資金；其二，進一步加強居民購房資金監(jiān)管，嚴厲打擊首付貸、互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房等違規(guī)交易行為。
二、中央政策延續(xù)“空窗期”，建立長效機制“任重而道遠”。
囿于各線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，熱點城市房價過快上漲，泡沫風險積聚，三、四線城市人口持續(xù)凈流出，購房需求難見爆發(fā)式增長，高庫存風險懸而未決。20**年中央層面政策“空窗期”仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。
對于中央經(jīng)濟工作會提提出的房地產(chǎn)業(yè)長效機制而言，房產(chǎn)稅短期內(nèi)出臺的可能性微乎其微。“長效機制”的具體措施可能會出現(xiàn)在以下幾方面：其一，熱點城市通過調(diào)整規(guī)劃或者盤活存量低效建設用地，增加住宅土地供應；其二，庫存過高的三、四線城市“有供有限”政策仍需從緊執(zhí)行，逐步調(diào)降乃至暫停土地供應；其三，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設，加快中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育等市政工程建設，吸引更多轉(zhuǎn)移人口向三、四線城市遷移，實現(xiàn)樓市庫存去化與新型城鎮(zhèn)化建設現(xiàn)結(jié)合。
三、限購、限貸城市數(shù)量進一步擴容，熱點城市調(diào)控力度加碼。
鑒于熱點一、二線城市房價上漲壓力猶存，我們認為本輪調(diào)控政策將跨越較長的時間周期，短期內(nèi)“四限”政策（限購、限貸、限價和限錢）不會快速退出，預計限購、限貸城市將繼續(xù)擴容，長沙、寧波等尚未出臺調(diào)控政策的城市，不排除將跟進落地限購、限貸政策的可能性；天津、濟南、成都等調(diào)控政策相較溫和的城市，或?qū)⑿Х锣嵵荨⑽錆h，進一步加碼調(diào)控。
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