房地產調研報告

　　在當下這個社會中，越來越多人會去使用報告，多數報告都是在事情做完或發生后撰寫的。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的房地產調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產調研報告1

　　可行性研究過程中的誤區及應對措施

　　（一）常見誤區

　　1、一個標準的效益分析

　　如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值�？尚行匝芯扛鶕�不同的期望值給出不同的期望效益預測。

　　2、先入之見的可行性分析研究

　　通過一些房地產投資項目失敗的案例，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津；準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發現，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　　（二）應對措施

　　1、重視專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規�；�與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。

　　2、提高從業人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。

　　3、建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的'實用性。

　　加強房地產可行性研究工作的一些建議

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　　一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

　　（二）堅持可行性研究的客觀性原則

　　客觀性原則就是要堅持從實際出發、實事求是的原則，房地產開發項目的可行性研究是根據擬開發項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

　　（三）提高可行性研究編制人員素質

　　相當一部分房地產開發項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發的多專業要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

　　五、結語

　　總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業核心競爭力、創造經濟效益為中心，對房地產開發項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發工作有據可依。

房地產調研報告2

　　近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

　　一、我區房地產市場發展現狀

　　今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

　　1、房產投資保持較高增速

　　我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產銷售勢頭回落明顯

　　今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：

　　從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

　　3、房產平均價格持續走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

　　自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

　　由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

　　1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

　　2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

　　3）房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　4）房地產發展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

　　5）房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

　　6）房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的.中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

　　但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

　　緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

　　適度平穩房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

　　三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

　　總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

　　1、加強房地產價格監測工作

　　建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

　　2、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

　　3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

　　結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

　　4、加強房地產項目的跟蹤管理工作

　　建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

房地產調研報告3

　　一、市基本概況

　　市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，20xx年生產總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。

　　二、市房地產行業前景

　　政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。通過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。

　　市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的.合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。

　　三、市房地產行業市場調查

　　1、房貸市場余額：

　　隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭于各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。

　　2、個人經營性貸款附房產抵押

　　市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續復雜等問題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用。

房地產調研報告4

　　一、調查目的

　　寒假期間，為了增長見識，更好的了解本專業今后要面臨的工作方向，為了之后的學習更有著重性。本次我向一名員房地產公司員工進行了關于方房地產市場情況面的詢問調查學習，學到了許多書本以外的知識，收獲很多。下面是我對進行房地產市場情況的一點簡單探討

　　二、調查時間：20xx年2月12日

　　調查地點：房地產公司

　　調查過程：詢問房地產經理

　　三、調查方法：觀察分析法，資料分析法

　　內容：了解當今及未來房地產市場情況，互聯網對房地產的介入情況，地產服務市場是否存在。

　　四、調查的結論：

　　1、房地產網站繁多，功能，資訊內容相近

　　2、現有房地產網站多立足本地，只起到互聯網廣告的作用，未能發揮互聯網無地域的優勢，這可能是由于互聯網技術所決定的，由于HTML表現手法有限，極大地制約了房地產網站的跨地域發展。

　　3、房地產網站表現形式。

　　A，HTML超文本文件格式。運用圖片，文字和超級連接表現樓盤，這是現在房地產網頁主要表現形式。B，360度環景技術。能表現東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉觀察。這一技術已出現，但還沒普及，應用此技術網站極少。C，VRML虛擬現實技術。應用電腦三維技術，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質與現實有差異。至今沒出現這類商業地產網站。

　　4、未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的.實現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產市場需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費者追求的是高品質的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時間與精力。

　　5、地產商銷售手段需要創新。隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力。消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績。因此房地產需要銷售模式的創新，需要低成本，高效，實用的銷售手段。

　　6、二手市場將相對活躍城區范圍的擴大，是二手交易的主要動因。樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。

　　7、現今房地產網站信息遠未達到消費者要求，需要技術創新。如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網站需要新的表現手段展示樓盤。只要互聯網能提供足夠的信息，網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞。

　　8、房地產推廣是一個高利潤行業，如果互聯網是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產推廣上必有作為�？梢岳�用虛擬現實技術建立房地產網站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產開發商，而非消費者。現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告，究其原因，為以下幾點：

　　1：認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應。而互聯網廣告確實被動的，消費者愿意才會看。這一想法是但從廣告目的出發的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因。而事實上，互聯網廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站，而且在網上做廣告是無地域限制，無時間限制的。

　　2：認為互聯網還沒普及。這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因。就現在產業結構及人口結構考慮，未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中。

　　3：認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富。的確，用傳統超文本格式（HTML）表現房地產信息，遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求。這也是房地產網站需要技術創新的原因。地產商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者，而不是地產商，要吸引房地產準消費者，從而吸引地產商廣告投放。

　　就調查所得的資料統計，如果房地產網站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期。考慮網站的營運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站，提供房地產信息服務市場存在，風險很少。

房地產調研報告5

　　1、碧桂園“微信營銷”：開發商將項目資料、圖片發布在官的網或微信公眾平臺，客戶通過手機或者IPAD登陸碧桂園官的網或者微信公眾平臺，實現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微營銷吃“螃蟹”的第一人。xx年11月13日，在項目發布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50

　　人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目置業顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發看房鏈接到客戶手機上，引導客戶看環境，再看戶型。。.。..(此信息有貴州房地產QQ群得知)

　　2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

　　3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的'銷售場景，銷售人員專業的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

　　本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規劃缺陷，尤其是商業部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期？建議：

　　1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。

　　2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。

　　3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。

　　4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規范。

　　5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。

　　6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計xx年7月通車，據此，將拉動商業部分的銷售。

房地產調研報告6

　　隨著我縣基礎配套設施的進一步完善，城市功能不斷增強，城市品位不斷提高。全市“一江兩岸三區”格局逐步形成。這些有利因素極大地刺激了我國房地產市場的發展。XX年7月1日至今，我縣已拍賣掛牌房地產開發用地11塊，成交面積415.54畝，成交金額12058.7萬元。此外，此前還采用了服裝城、新城花園、京信嘉園、寧宏市場等土地項目。根據規劃和建設要求，在這些土地上可開發建設約79.98萬平方米的商業和住宅建筑。根據新城區控制性詳細規定，預留商住用地約790畝。

　　一、房地產市場發展的有利因素

　　1、區位優勢有利于我國房地產市場的發展

　　我縣地處湘鄂贛三省交界處，距九江、南昌、武漢、長沙等大中城市200多公里。這是開發商在交通方面的劣勢，但在房地產市場上卻是優勢。我縣有近19萬農民工，在商品房銷售中占有相當大的比例。換句話說，這些人中有相當一部分人賺錢后不能在大中城市買房，而是選擇在縣城買房。因此，從某種意義上來說，修水縣很容易形成邊境貿易副中心城市，這給我縣龐大的房地產市場帶來了一定的發展空間。

　　2、政府的宏觀調控政策有利于房地產市場的發展

　　XX年以來，縣委、縣政府把程楠區的發展作為“353”戰略的重中之重。因此，在制定相關政策時，房地產市場被賦予了巨大的發展空間：一是在建設審批方面，要控制城北開發城南，嚴格控制個人住房，防止干部集資建房；二是嚴格控制土地市場方向和總量。根據市場需求，我縣商品房總量控制在每年20萬平方米以內，土地總量基本控制在每年180畝以內。所有用于房地產開發的商業用地都實行招投標、拍賣和掛出讓制度，使房地產土地供應需求處于透明、和平的狀態，從而刺激供需平衡和穩定。

　　3、相關優惠政策有利于房地產市場的發展

　　第一，鼓勵農民在城市買房，享受與縣城居民同等的待遇。購買商品房的相關稅費減免或優惠；二是新城建設期間，開發建設相關費用實行包干費優惠制度，如建設費控制在每平方米15元以內；第三，鼓勵干部職工在新城購買商品房。凡在新城購買商品房的企事業單位干部職工，均可享受本單位2萬元補貼，很大程度上刺激了干部購房欲望，也帶動了二手房交易，從而激活了整個房地產市場。

　　4、南遷戰略也有利于房地產市場的發展

　　從XX年開始，縣委縣政府開始開發城南。到目前為止，縣行政中心辦公樓已經建成，與新城相關的基礎配套設施進一步完善，學校、醫療等公益配套設施也一應俱全。在XX，全縣25個行政事業單位將陸續南遷，這將再次刺激房價飆升。

　　5、城市化的加速有利于房地產業的發展

　　據統計，目前我縣人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我國城市化進程的加快，城市人口不斷增加，對住房的需求也在增加。目前全縣居住人口近12萬人，住房需求缺口較大。

　　二、房地產市場發展中的問題

　　1、房地產市場供給結構不合理，價格上漲過快。近三年來，我縣商品房開發量基本控制在每年20萬平方米以內。但是，由于諸多因素的影響，供應結構仍存在一些不合理因素，主要表現在普通商品房和經濟適用房的供應模式和建設規模上的不合理因素。比如我縣南橋村建設的經濟適用房，與開發商開發的商品房相比，在供應模式和建設規模上存在不合理因素；期房和現房的銷售價格差是不合理的，比如期房和現房的價格差達到120元/㎡。

　　2、房地產開發市場存在違規行為。從目前的發展情況來看，除了東盟嘉園具備相應的房地產開發資質外，其他開發公司不具備相應的.開發資質，同時質量體系尚未建立，物業管理組織不完善。

　　3、結合市區的房地產市場秩序比較混亂。在郊區，特別是寧紅大道以南的三四線和老虎洞，合資合作建房、計劃外建房、土地入股、加層等違法建房行為比較混亂。由于缺乏質量監管，不需要配套設施，偷稅漏稅現象嚴重，銷售價格遠低于依法開發的商品房，嚴重困惑了我國的房地產市場。

　　4、拆遷工作也影響著我國房地產市場的發展。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩定，關系到城市建設的速度和規模。從我國城市房屋拆遷的現狀來看，主要存在以下問題：一是拆遷補償價格失衡的影響。根據XX年發布的《城市房屋拆遷管理實施辦法》中的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受。比如，新城區拆遷的土地補償價格為每平方米108元，而老城區西派街和鸚鵡街的拆遷補償標準為評估地價的56%，遠高于新城區每平方米108元的拆遷補償標準。第二，未能按時完成拆遷對房地產市場有影響。比如a2、b4等地塊還沒有完成拆遷，將“生地”改成“熟地”出售。地塊拍賣掛牌有收入后，相關部門會去拆遷，買家要等幾個月才能進場開工。這與房地產行業的“賣爛尾樓”相比，本質上是一種“賣地”，即要求開發商以現金形式投資預期甚至下一個開發周期的建設項目，增加了開發商的投資風險，減少了投資。同時，由于拆遷的進度，每年計劃的房地產開發總量受到控制，導致房價上漲或房屋積壓。三、拆遷安置用地對房地產市場的影響取決于我縣新城區的建設速度，新城區在建的所有建設項目都要在10月XX日前完成。但是按照目前的實際進度，確實很難在規定的時間內完成。主要是因為安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利進行。

　　三、加快房地產市場建設的幾點建議

　　1、進一步加大政府對房地產一級市場的壟斷。按照建立公開、平等、競爭、有序的房地產市場機制的原則，合理確定房地產開發用地規模。

　　統一配置城市規劃區建設用地，進一步加強房地產市場的引導和調整，努力實現商品房供求基本平衡，有效穩定房價，促進房地產業健康發展。一是要明確普通商品房和經濟適用房的建設規模、項目布局和進度安排。二是在嚴格執行土地利用總體規劃的前提下，根據房地產市場的變化，適時調整供應結構、供應方式和供應時間。目前，我縣尚未竣工或開工的商品房數量約為49萬平方米。因此，在土地供應計劃中，應逐步減少土地數量。第三，充分利用稅收等經濟手段調控房地產市場，加大對投機性和投資性房地產交易的調控力度。商品房未竣工或者居住未滿2年的，不得轉讓，房地產開發商不得發布虛假信息。

　　2、加強南遷部隊建設。根據修府辦[XX]48號文件，城北行政事業單位將在3年內完成建設和搬遷工作。從目前的工作進展來看，只有少數單位有施工意向，其余都在等待、拖延、觀望。因此，縣委、縣政府必須下定決心，強化領導責任，加大工作力度，確保南遷單位建設的順利進行。

　　3、加大工作力度，確保房地產市場管理措施到位。一是進一步完善房地產市場管理監督機制，嚴格工作紀律，全面建立公開、公平、公正的房地產市場。第二，要建立以規劃為主導的定期審議制度，所有房地產開發用地都要按照先規劃、后用地、先審批、后建設的原則有序進行。第三，要加大打擊非法房地產開發的力度，加強部門合作，禁止農村集體土地、城市農民宅基地和劃撥土地直接進入市場交易或直接用于房地產開發。對于已經發生的違法用地行為，除了拆除影響較大的違法房屋外，稅務機關將通過處罰的方式對符合計劃的進行全額清繳和整改，以達到對違法建房者無利可圖的目的。通過源頭控制，全面建立城市土地統一儲備、統一交易供應的運行機制，確保我國房地產市場健康均衡發展。

房地產調研報告7

　　一、調研前言

　　長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。 本次調研主要是為了了解長沙地區的人均住房面積情況，針對xx年長沙地區的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們了解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

　�。ㄒ唬┱{研時間及地點 20xx年初至xx年末 長沙市區

　　（二）調研對象及范圍 長沙市區隨機抽取的400戶住民

　　（三）調研目的 了解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。

　�。ㄋ模┱{研方法 隨機抽樣調查法和上門訪問調查法

　�。ㄎ澹┱{研結論

　　通過調查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　二、情況介紹

　　通過本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的.兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　三、分析預測

　　（一）長沙市人均住房和市區人口分析

　　從1980年開始到xx年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到xx年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到xx年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。

　　（二）收入層次與住房建筑面積情況分析

　　10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。

　　（三）住房類型和現有住房數分析

　　5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

　�。ㄋ模╅L沙市房地產開發情況分析

　　1、長沙市施工和竣工房屋面積

　　從1998年到xx年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。

　　2、房地產品房空置面積

　　20xx年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。

　　四、結論及建議

　　通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到xx年，人均住房面積隨著市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。

房地產調研報告8

　　一、調查研究的目的:

　　了解當今及未來房地產市場情況，互聯網對房地產的介入情況，地產服務市場是否存在.

　　二、調查的方法，資料的來源，方法:

　　觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯網權威網站，報紙，

　　三、調查研究的主要發現

　　1、廣東房地產市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.

　　資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展，令投資再度活躍，開發投資進入了新的增長周期.今年1-9月，全市房地產開發完成投資達192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個百分點，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個百分點.1-9月，全市房地產開發項目新開工面積大幅上升，達670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個百分點，新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產開發企業中，新開工面積超5萬平方米的企業達40家，同比增加14家，新開工規模達394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產開發投資持續較快增長，使商品房施工進度加快，竣工量增大，帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業營業用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據統計，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量，全省當前積壓的商品房不但難以減少，還可能進一步增多.

　　2、廣州商品房向外地擴散，大戶型和別墅型成為主流.

　　原番禺市和花都市正式撤市改區后，廣州市房地產開發投資形成新格局，市區投資基本上占絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭，投資總量分別居十區的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，占本區房地產開發投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯.據民政部門統計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德，又是法律規定.在將來，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養老園還未成風，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".

　　3、各地產商為推銷樓盤各出奇招，推廣費用龐大.

　　為推樓，地產商想出各種"概念"作為買點，先后出現"體育概念"，"山水概念"，"生態概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后，樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之后，開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元，康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告傳單以及報章雜志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車，也是一筆不小的費用.

　　4、二手樓市將漸趨活躍.

　　據經濟日報20xx-10-12報道，房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的發展，還有福利分房的尾班車的開出，相當部分人已經手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

　　5、房地產網站繁多，功能，資訊內容相近.

　　在房地產這個朝陽行業中，網站作為新經濟的身影，亦隨處可見.據估算，中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪"，"網易"這類門戶網站基本都建有地產頻道，傳播著各類型的地產信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產專業網站，則是擔當著為消費者提供網上置業指導，追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多，但真正能為置業者排憂解難，可提供詳盡的房地產信息，再售物業信息的專業網站并不多，幾乎全是提供以下幾條內容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯系方式，極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修，家具風格文獻資料;供樓利息計算.

　　6、現有房地產網站極具區域性.

　　現有房地產網站多立足本地，只起到互聯網廣告的作用，未能發揮互聯網無地域的優勢，這可能是由于互聯網技術所決定的，由于html表現手法有限，極大地制約了房地產網站的跨地域發展.

　　7、房地產網站表現形式.

　　a，html超文本文件格式.運用圖片，文字和超級連接表現樓盤，這是現在房地產網頁主要表現形式. b，360度環景技術.能表現東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現，但還沒普及，應用此技術網站極少. c，vrml虛擬現實技術.應用電腦三維技術，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.

　　四、結論

　　1、廣東房地產將出現買方市場，房地產銷售將出現新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴峻，況且商品房作為耐用高價消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數量也趨于穩定，地方經濟差距正初步減少，而且經濟發展重心正向西北轉移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產買方市場初步顯露.這一點從1999-11至20xx-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.

　　2、未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產市場需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房，而且這類房屋的.單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時間與精力.

　　3、地產商銷售手段需要創新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新，需要低成本，高效，實用的銷售手段.

　　4、二手市場將相對活躍城區范圍的擴大，是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的

　　5、現今房地產網站信息遠未達到消費者要求，需要技術創新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息，網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.

　　五、建議

　　房地產推廣是一個高利潤行業，如果互聯網是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產開發商，而非消費者.現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告，究其原因，為以下幾點:

　　1、認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的，消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上，互聯網廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站，而且在網上做廣告是無地域限制，無時間限制的

　　2、認為互聯網還沒普及.這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮，未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中.

　　3、認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確，用傳統超文本格式(html)表現房地產信息，遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.

　　地產商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者，而不是地產商，要吸引房地產準消費者，從而吸引地產商廣告投放.

　　就調查所得的資料統計，如果房地產網站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網站的營運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站，提供房地產信息服務市場存在，風險很少.

房地產調研報告9

　　一、我縣房地產行業現狀

　　20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業管理職能，以實現房管事業和諧發展、科學發展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業管理服務水平得到提高，為我縣經濟和社會發展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業出現緩慢發展，全縣8個開發企業先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產開發工程，開發建筑面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，為我縣經濟發展增添了活力。全縣房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。

　　二、存在的問題

　　近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業管理和規范服務工作，特別是大力開展了整頓和規范房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業管理工作中，也發現一些問題，這些問題主要有：

　　一是房地產銷售不規范。在房地產開發過程中，存在個別開發企業部分開發項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數房地產開發企業的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開發公司開發的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規定;茂泰房地產開發公司開發的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。

　　二是物業管理不完善。物業管理面太窄;市民居住消費現象更新的問題;管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題;物業管理資金難以到位的問題等。

　　三是住房保障體系不健全。在經濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創新力度還不夠。

　　三、幾點建議

　　1、放開搞活，培育住房二級市場

　　在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現與商品房增量市場的聯動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的審批手續;必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發證一體化;必需明確住房交易優惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產中介服務市場;

　　2、規范市場，著力監管與服務

　　在規范房地產市場管理方面，應在“監管和服務”上下功夫。一是把好開發企業準入關。對申報房地產開發資質的企業從注冊資本金、工程技術人員、擬開發項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現場踏勘。二是加強商品房預（銷）售的監督和管理。嚴格執行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發企業資質年檢工作。

　　3、突破難點，建立物業管理機制

　　一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現代文明新的居住消費觀念，增強住區群眾配合和接受物業管理的自覺性和積極性。二是協調關系，爭取支持。爭取縣政府成立物業管理領導機構，負責領導、協調、指導和監督物業管理工作。發揮職能部門的作用，對開展物業管理，改善人居環境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的`修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發單位、社會有關各方及業主相互之間的權利和義務，具體規定物業管理經費來源及收繳辦法等。物業管理企業與業主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業管理工作步入規范化、法制化管理軌道。

　　4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設

　　一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經濟適用住房 和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業務工作技能，進一步落實住房保障運行環境。四是創新思路、加強“兩房”建設。要用創新思路來解決業務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據，不斷提高“兩房”建設發展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發展，造福于民。

房地產調研報告10

　　一、項目背景

　　1 、項目名稱：東湖路人行居住小區（暫定名）

　　2、可行性研究報告的編制依據：

　�。�1）《城市居住區規劃設計規范》

　�。�2）《A市城市拆遷管理條例》

　　（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

　�。�4）《住宅設計規范》

　　（5）《住宅建筑設計標準》

　�。�6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》

　�。�8）《高層民用建筑設計防火規范》

　　3、項目概況

　　1）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區內土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。

　　2）建設規模與目標：

　　土地面積：42.5畝（28300平方米）

　　容積率：2.2

　　開發周期：3至4年

　　土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權掛牌出讓起價）

　　建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡

　　3）周圍環境與設施

　　（1）步行約10分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。

　　（2）西側為A市城市中心景點百荷湖。

　�。�3）東側為清溪河城市綠化帶，南側為城市綠化廣場。

　�。�4）西南靠近A市城關小學。

　�。�5）北面為A市人民銀行。

　　4 、項目SWOT分析

　　優勢及機會

　　(1)該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來將是池州最佳的居住區域。

　　(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

　　(3)東側匯景花園的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

　　(4)周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業步行街”的商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

　　(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

　　(6)該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

　　(7)該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

　　(8)我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

　　(9)物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的`性。

　　(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

　　劣勢及威脅

　　(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

　　(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

　　(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

　　(14)江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

　　(15)規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

　　(16)小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

　　(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。

　　(18)匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

　　(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

　　(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

　　二、市場分析

　　1 A市概況

　　A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。

　　生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區——牯牛降、國家級水禽濕地保護區——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經國家立項批準，2002年-2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

　　2 A市房地產住宅市場分析

　　A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

　　二OO三年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

　　表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

　　表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積

　　20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

　　表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

　　表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：

　　——從購房能力看

　　伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看

　　由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

　　——從消費結構看

　　隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

　　——從需求關系看

　　根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

　　3、主要競爭項目分析

　　住宅小區詳細情況如表：

　　項目套數建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置

　　匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路

　　碧荷苑 78 5.8 1344 建設中路

　　荷花村 170 1460 建設路

　　桃園小區 130 1400 秋浦路

　　秋浦花園 500 6.9 1508 長江路

　　部分商業網點詳細情況

　　項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

　　匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區

　　秋浦花園 50~~70 50 00~12000市中心

　　碧荷苑 36~~50 6800 建設路

　　桃園小區車庫 550 秋浦路

　　荷花村車庫 550 建設路

　　三、項目財務分析

　�。ㄒ唬�、拆遷成本分析

　　圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：

　　按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定和補償標準貨幣拆遷估算。

　　1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

　　2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

　　3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）

　　住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

　　經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

　　4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

　　5、閣樓、圍墻院內地坪等

　　34929平方米*48元=1676592元

　　搬家費、臨時過渡費：

　　1、搬家費：

　　住宅：200戶*300元=60000元

　　經營性用房：9戶*500元=4500元

　　小計：64500元

　　2、過渡費：

　　住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

　　經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

　　小計：632535元

　　其他費用

　　3、管理費，委托拆遷費：

　　34929平方米*15元/平方米=523935元

　　4、房屋拆遷評估費：35000元

　　5、獎勵：

　　34929平方米*100元/平方米=3492900元

　　上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

　　按照A市人民政府第9號令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：

　　1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

　　1203.18元*34929平方米=42025874.2元

　　（二）建筑成本分析

　　對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

　　主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置

　　一棟15層29.4*13.8*15層；

　　一棟12層29.4*13.8*12層；

　　三棟12層40*15*12層；

　　一棟15層40*15*15層；

　　占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

　　總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

　　總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

　　高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

　　建設成本估算

　�。ㄒ唬�、工程前期費：

　　1、拆遷成本

　　2、土地出讓金

　　3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

　　4、人防基金：配套建地下室

　　5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

　　6、墻改：61460*8=49.168萬元

　　7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

　　8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

　　9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

　　10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

　　11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

　　12、消防審查：

　　13、文物：0.2萬元

　　14、規劃設計：10萬元

　　15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

　　16、地質勘探：61460*2=12.29萬元

　　17、測量定位：10萬元

　　18、煤氣增容：2500元/戶

　　19、供水管網配套費：20元/㎡

　　小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

　�。ǘ�）工程成本

　　1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

　　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

　　3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

　　4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

　　5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

　　6、小區綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元

　　7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

　　小計：7527.1萬元

　　總計、8155.03萬元

　　（三）項目費用分析

　　依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

　　小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/ ㎡地下車庫800元/㎡

　　銷售收入住宅1900*56160=106704000

　　商鋪6000*5300=31800000

　　地下室4861*800=3888800

　　總計：142392800元

　　營業稅及附加142392800*5.5%=7831604

　　各項費用142392800*4%=5695712

　　總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2

　　毛利潤：銷售收入—總成本

　　=142392800-137103490.2=5289309.8元

　　結論：如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出則項目風險較大，項目不可行。

房地產調研報告11

　　為了向公司高層投資決策提供參考數據，同時為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽市區目標地塊開發所涉及到的自然環境、社會環境、開發環境、消費環境進行了初步的前期市場調查。通過考察現場、拜訪相關職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領導參閱。

　　第一部分目標地塊環境分析

　　第一節 目標地塊(財貿校地塊)環境分析

　　一、地塊位置及邊界：

　　地塊位于綿陽市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場，廣場面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面；南臨一條規劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。

　　（詳見附圖一）

　　二、面積指標：

　　該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米，南邊邊長130米，西邊邊195米，北邊邊長220米。

　　三、地塊形狀：

　　地塊外型類似于一個不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環形道路而形成弧型邊界。

　　四、地表附著物：

　　整個地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽發生洪澇災害時，地塊上沒有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質較結實。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場及兩個羽毛球場；其余地面均長著一些雜草。

　　五、 現有街道狀況

　　目標地塊周邊現沒有成型的商業街道，根據現場考察來看，此地塊的商鋪開發只能做濱河南路及青年廣場的地邊，以及原財貿校內道路。

　　六、 地塊權屬及相關情況

　　成都中盛實業發展公司在今年八月參加該地塊招標，通過其特殊的`關系渠道及總規劃，獲得了該地塊的土地使用權（見綿國土函[20xx]136號）。中標總地價為￥2900萬元，63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬元），按規定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來。據現場考察，此地塊現應是綿陽市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場地價應為80萬/畝。

　　第二節 周邊環境區位分析

　　一、 自然環境

　　（一）、自然景觀：

　　目標地塊位于三江匯合處，三面環水，涪江、安昌河河面較寬、水質優良；東西面富樂山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場計劃今年11月份竣工）。

　�。ǘ�）、環境污染狀況

　　由于綿陽市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區所有污染企業均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優秀，

　　所以該地塊環境污染狀況良好。

　　二、 人文景觀

　　1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場建成后將為目標地塊開發帶來一個較好賣點。

　　2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標地塊的周邊環境大為增色。

　　三、 社會環境

　　（一）、人居環境

　　該地塊所處涪城區是綿陽市的經濟、政治、文化中心，企事業單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關有市委、區委、區政府、公安、財政、學校、郵局、商場、賓館、醫院等單位。

　　各機關工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。

　　（二）、社會治安環境

　　綿陽市整體社會治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時有小偷入室行竊的現象，同時地塊東側的青年廣場修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風車輛時有經過。

　�。ㄈ�）、商務狀況

　　由于綿陽市是一個副省級城市，商務較省內其它區市發達，加之目標地塊所處區域為該市的商務中心，其中商務中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當地入住率最高的賓館之一，為外來商務人員、旅游人員臨時投宿的集中地。

　　第三節 社區生活配套

　　一、市政配套

　　1、 道路與交通

　　目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環路南段經過“南河花園”的道路，目前經過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著青年廣場的竣工，此路也將連通。

　　目前當地人均車輛數較多，街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數量較多，副局級領導的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。

　　經過地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點站在距目標地塊的150米處的濱河南路。

　　2、 管網設施

　　由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善，相對而言，寬帶網建設相對滯后，周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網。

　　目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問題不大。根據我們實地考察，污水提升泵站滿負荷工作時嘈聲不大，不會對將來的小區造成影響。

　　3、 市政單位

　　目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協、衛生局、民政局及涪城區各職能部門。居民在此生活將較為方便。

　　4、 文化教育

　　在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學，150米處有綿陽一中，該校近三年來初三畢業考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點高級中學——“南山中學”；在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局，綿陽晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書店。

　　5、 體育設施

　　緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂的“青年廣場”；地塊南側1200米處有目前綿陽市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動中心”，今年的“全國農運會”及即將舉行的“全國少數民族運動會”都在此舉行。

　　6、 銀行、郵政、電信系統

　　由于目標地塊與傳統的繁華商業地帶較近，其周邊的各商業、銀行網點眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、郵局都在其1000米范圍內。

　　二、生活配套設施

　　1、 商業服務網點

　　目標地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽市集中的商業中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業氛圍就沒有中心地帶濃，不過范圍內的日常生活品購買還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區”內市政道路旁有一門診部及其個體戶經營的商業鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內）。

　　2、 休閑娛樂設施

　　當地休閑娛樂較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經過目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經營狀況不理想。整體看來，這個區域內休閑娛樂設施不是很集中。

　　3、 醫療衛生設施

　　在目標地塊西側的一環路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關分院，綿陽市中心醫院距地塊只有600米左右，該醫院是綿陽市醫療設施最先進，市民最信得過的醫院。

　　4、 農貿市場

　　在距目標地塊西側300米處有一建設路市場，為較大型的農貿市場。

　　5、 住宿、餐飲設施

　　較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。

　　在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺與目標地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動范圍之內。

　　第四節目標地塊分析

　　一、 目標地塊價值分析

　　綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開發最好地地塊，其優勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環境、交通、服務配套等都較完善，根據周邊規劃建設的不斷完善，住宅開發的價值較大。

　　二、成本分析

　　在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫，將會導致建安成本大大增加，同時目標地塊周邊的商氣不足，商業鋪面的開發風險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風險進一步加大。不過經實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。

　　因綿陽的開發商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據國土局的葉先生講市區商品地產地價（凈地）大約為：

　　備注：

　　根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣，該地塊只適于進行多層或小高層住宅開發。高層電梯公寓很難被市民接受。

房地產調研報告12

　　自20xx年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產業"穩需求、去庫存、控風險、促轉型"的房地產新政策。20xx年11月10日，習在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時對房地產業提出了明確的指導意見，"要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展"。隨后，中央經濟工作會議將房地產去庫存確定為20xx年我國五大經濟任務之一，在國務院常務會議上也明確提出，"以加快戶籍制度改革帶動住房等消費"。至此，因地施策，分類調控，促進房地產業平穩健康發展成為地方各級政府的一項新任務。

　　近日，市委黨�？聘啥�班第五調研組分別到市房管、規劃、國土等多個職能部門進行走訪，了解了我市房地產庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達、碧桂園、飛揚、葡萄園、漢通等多家房地產企業的高管進行座談，聽取了他們對我市房地產化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷，形成一致意見，撰寫此調研報告。

　　一、我市中心城區房地產庫存情況

　　截至20xx年12月31日，中心城區累計庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化周期29個月，其中商品住房商品住房達到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去庫存化周期23個月，比20xx年末下降1個月，非住宅庫存126.23萬平方米，去化周期63個月。

　　1、從中心城區商品房類型結構看，住宅263.4萬平方米，占待銷商品房總數的67.6%，工業廠房7.36萬平方米、占1.89%，商業101.87萬平方米、占26.15%，辦公6.48萬平方米、占1.66%，其他10.51萬平方米，占2.7%。

　　2、從中心城區商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05萬平方米，分別占總數的28.16%、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬平方米，分別占總數的46.91%、47.27%;120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬平方米，分別占總數的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬平方米，分別占總數的6.03%、10.83%。

　　3、從中心城區商品房銷售情況看，20xx年，中心城區共銷售商品房16124套、156.07萬平方米，同比分別增長16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬平方米，同比分別增長18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52萬平方米，分別占總數的17.45%、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米，分別占總數的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米，分別占總數的3.47%、5.76%。

　　截止今年3月底，中心城區庫存商品房367.74萬㎡，比去年年底減少21.89萬平方米，去化周期26個月，較去年年底減少3個月;其中商品住房242.65萬㎡，去化周期19月，較去年年底減少4個月。

　　從上述數據可以看出，20xx年我市中心城區商品房庫存量和銷售量均出現增長，增長幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少，但庫存量偏大的局面仍未改變。

　　對比相似情況的十堰市，我市房地產去庫存壓力也大體相同。據房產在線統計，截止到20xx年6月30日，十堰城區累計可售住宅套數為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中張灣區累計可售現房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區累計可售現房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區可售現房843套，可售面積約93613.05平米，各區域都有大量的可售現房。而根據十堰目前現狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來，僅截止于6月30日止的房源庫存就需要三年的時間來消化。

　　二、我市房地產庫存量偏大的主要原因

　　1、土地供應量過大。受本地財政依賴土地收入和前幾年房地產火熱的影響，20xx年以來，荊門和國內、省內很多三、四線城市一樣，出現了土地供應節奏過快的局面，據不完全統計，截至20xx年底，我市中心城區通過招拍掛方式出讓但還沒有動工的房地產開發用地超過4000畝，而據分析，每年市場需求量大約不會超過1000畝，也就是說，現行已經出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處于高位。

　　2、市場需求相對不足。房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。從自住型需求來看，新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產業支撐。然而荊門實際情況是，傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業單位的干部職工成為市場的主體，但由于近3年來開工建設了3298套、29.68萬㎡的企業職工集資建房和20xx套、38.432萬㎡的天鵝小區團購房，分流了相當部分的有效需求。從投資投機性需求來看，盡管省、市出臺了刺激樓市的若干意見，但對樓市起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產稅、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續走低，我市投資性需求受到抑制。從被動型需求來看，我市"三化"同步建設和棚戶區改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的`需求不足。綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。

　　3、市場信心不足。受國際金融危機感和全國房市調整大環境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。

　　三、我市已采取的去庫存措施

　　針對我市商品房庫存量大、消化周期長的實際，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時，把去庫存作為惠民生、穩市場、促發展的重要舉措來抓，出臺了一系列措施消化庫存商品房，取得一定的成效。

　　1、政策引導去庫存。從20xx年9月至今，我市出臺了《關于促進全市房地產市場持續健康發展的實施意見》(荊政辦發[20xx]50號)、《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》(荊政辦發[20xx]38號)、《關于進一步放寬住房公積金個人貸款和提取政策的通知》、《關于調整住房公積金個人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應機制、優化房地產市場環境、加強房地產行業監管等方面激活樓市，政策主要亮點體現在"二個創新(創新保障性住房房源籌措方式、創新棚戶區改造安置方式)"、"三個調整(調整普通商品住房繳納契稅的基數、調整個人普通住房再次上市交易的計算時間、調整商品房預售許可條件)"和"五個放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標準、放寬購房落戶條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價格和戶型調整限制)"。該系列文件的出臺，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。特別是《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購的方式，按照"價格合理、面積合適、質量合格"的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵開發企業將符合條件的商品住房轉軌為保障房,鼓勵有實力的房地產開發企業、民間資本收儲存量商品住房進入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發[20xx]38號文件精神，啟動收購溫州大廈小戶型庫存商品住房作為公租房，共收購9套，635平方米，目前已經撥付收購資金217萬元，開發企業將于今年8月交付使用。

　　2、貨幣化安置去庫存。20xx年我市加大了棚戶區改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機遇，制定出臺了《荊門市中心城區棚戶區改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號)和《市人民政府辦公室關于規范中心城區拆違補償政策的意見》(荊政辦發[20xx]44號)，在棚戶區改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。東寶區�；蹨喜疬`是荊門市20xx年度"一號工程"，該片區共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬平方米，涉及住戶307戶。在擬定拆違補償方案中，市政府明確規定違建戶全部通過購買庫存商品房進行貨幣化安置，目前通過政府搭橋，采取競爭性談判、政府公開征集等方式，在洋豐西山林語、洋豐嘉園、天鵝山莊三個小區中征集646套房源供違建戶選擇，307戶全部在上述三個小區中全部安置到位。去年市中心城區棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標近12個百分點，按戶均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區近20萬平方米的商品住房庫存。

　　3、市場引導去庫存。去庫存的真正主體在企業。我們在完善房地產市場預警預報體系的基礎上，按照"日統計，月監測，季分析"的時間節點，每季度召開一次房地產市場形勢分析會，定期公布房地產市場的運行情況，特別是分類通報新增土地購置數量、房地產開發投資、新開工項目與面積、銷售面積、銷售均價、庫存商品房結構等情況，一方面引導開發企業通過營銷模式電商化、建立線上社區服務平臺、構建"醫養結合"新型模式，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對庫存商品房主要集中在商品住房、商業用房的特點，積極引導開發企業探索商業綜合體、工業地產、旅游地產、養老地產、農業地產等新領域，促進商品房開發類型多元化。20xx年，我市中心城區共批準預售商品房195.62萬平方米，其中非住宅面積達54.77萬平方米，占總量的28%，同比上升近10個百分點。全部非住宅地產中，屬工業地產的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創業中心等項目占了總量的19.4%，從參加座談企業高管發言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時對未施工項目在戶型設計、住宅與商業用房比例作出調整，有的甚至在可預見銷售不暢情況下，主動降低了容積率。還出現了如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養老醫療類地產，企業項目種類呈現多元化趨勢。

　　三、對我市房地產去庫存的建議和對策

　　房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起著舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對于保持房地產市場持續平穩健康發展，對于促進經濟平穩較快發展、防范社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。根據我市房地產市場實際情況、目前面臨的經濟新常態以及發展新機遇，建議當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作：

　　1、繼續落實房地產新政，促進房地產行業平穩發展

　　房地產業作為國民經濟重要產業之一，平穩增長才是走可持續的科學發展之路，房地產市場過熱或過冷都會影響整個行業的健康發展。全市上下要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產工作的復雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執行效果，強化監管職能，提高信息披露透明度，保持房地產市場健康穩定發展。

　　2、合理引導，積極鼓勵住房消費

　　一是積極推動農民工市民化。對選擇進城落戶的新市民，其農村居民宅基地使用權、宅基地上房屋使用權、土地承包經營權、集體資產收益分配權等權益繼續受法律保護。對進城購房不愿辦理戶籍遷移手續而只辦理居住證的農民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫療衛生、就業培訓、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權利，其子女進城接受義務教育的,享有與城鎮居民子女同等待遇,由所在區教育部門統籌安排入學。明確土地"雙掛鉤"中補償給農民的資金，可以到城區購買商品住房。此外，探索建立農村宅基地和土地承包經營權自愿有償退出機制，鼓勵、引導新市民按照流轉、退出等方式處置農村宅基地和農村承包土地，增強農民的購買力。二是實行購房補貼優惠和房票政策�？山梃b外地經驗，對在市城區購買新建商品住房的，由購房人憑網簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由市財政部門給予安家補貼。試行房票制度，對市區內國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑"房票"自愿選擇某一房地產項目安置，并可一次性享受18個月的臨時安置補償(助)費。被征收房屋的市民可用"房票"自購商品房，抵扣購房款時由參與"房票"安置的開發企業在正常市場售價基礎上給予適當優惠，且購房成交價格不超過"房票"金額的部分免征契稅。三是充分發揮住房公積金的支持作用。適當放寬優質樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發放等方面的條件,將優質樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調整為取得商品房預售許可證之時。將符合條件的新市民、農民、個體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農民、個體工商戶利用公積金購租住房，擴大住房消費;建立住房公積金資金使用調劑機制，在全市范圍內實現資金盈缺調劑，平衡資金頭寸，化解資金流動性風險。

　　3、創新商品房消化渠道，打通"三個通道"

　　重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道。一是購買商品住房作為公租房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。從20xx年開始，要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項目向所有房屋征收項目延伸。對城市規劃區范圍內城市基礎設施建設等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經開工建設的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。

　　4、推進供給側改革，確保市場有序供應

　　一是合理調控房地產開發用地。對已經出讓還沒有動工的房地產開發用地進行全面清理，并根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經房地產開發企業申請，可辦理開、竣工延期，合理調整開發時序，放緩上市節奏，確保商品房有序供應。二是優化住房及用地供應結構。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等規劃條件強制性內容的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構;對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建筑規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產開發企業申請調整商住比例。對已供未開發用地,根據市場狀況,研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,用于國家支持的新興產業、創新型產業、品牌商業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。

　　5、配套相關政策，優化發展環境

　　一是落實金融支持政策。認真貫徹執行國家有關支持房地產業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產開發貸款額度，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發放貸款，促進商品住房的開發建設。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業金融機構年度發放的房地產項目開發貸款及個人住房貸款進行統計排名，相關部門根據排名情況，于下年度相應調整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯的存款支持。二是積極發展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構投資者等組建以住房租賃為主營業務的專業化經紀機構，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規模化、專業化的租賃經營。鼓勵房地產開發企業，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規�；�經營。鼓勵庫存壓力較大的房地產開發企業，順應市場規律，調整營銷策略，過先租后售、共有產權等模式運營商品房。三是優化發展環境，不斷規范市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發審批的中間環節，同時適當降低房地產相關稅費，并控制好土地出讓價格。進一步規范市場秩序。加大房地產市場監管力度，嚴肅查處房地產交易環節以及經營管理中的各項違法違規行為，尤其是要加大房地產企業虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規行為的查處力度，為企業發展創造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯動機制，盡快妥善解決存在的問題。四是進一步加強房地產市場監測和分析。繼續完善房地產市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產市場走勢，及時發現和妥善處理市場運行中出現的新情況、新問題。五是充分利用互聯網優勢，搭建好樓市交易平臺，讓房地產交易更加便利化和透明化，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業。

房地產調研報告13

　　第一節調研目的

　　通過了解九江市房地產市場現時和潛在的供應量、現時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區房地產及商業發展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風險分析等，為開發商投資決策提供準確、有效的依據。

　　第二節調研區域界定

　　本項目位于廬山區前進東路以南200米處；調研區域包含九江市潯陽區和廬山區兩個區域。住宅調研主要集中在九龍街片區、廬峰東路片區、九江市開發區、湖濱小區以及前進路片區等具有一定規模的住宅開發區，商鋪調研區域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路、前進路等商業繁華路段。

　　第三節片區概況

　　一、片區發展現狀

　　九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風景區廬山，是集名山、名江、名湖于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市，經濟相對發達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。

　　長虹大道作為廬山區和潯陽區的.的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經濟發展水平上，長虹大道南北兩個片區也存在著明顯的差異。潯陽區由于地處原商業中心區，商業格局、氛圍的傳承發揚，使得潯陽區的商業非常繁榮，片區經濟發展水平較高；而廬山區由于遠離市中心商業繁華地段，京九鐵路橫穿該片區，無形中對中心區商業輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區原為工業區，國有大中型企業多集中于此，現今，這些國有企業大多處于舉步唯艱或虧損狀態，因此，廬山區經濟水平相對潯陽區來說較為落后。

　　二、片區配套設施狀況

　　隨著九江市區范圍和商業輻射范圍的不斷擴大，以及周邊區縣人口的遷入，廬山區前進路段漸呈現繁華景象，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善。

房地產調研報告14

　　一、考察時間：

　　xxxx年xx月xx日-xx月xx日

　　二、考察地點：

　　張家界——中昊回龍地下街（新合作地下商業步行街），常德——金旺地地下步行街，荊州——北京路中央大道地下商業步行街，武漢——楚河漢界、江漢路步行街、光谷步行街、楚河漢界、漢正街、戶部巷，長沙——太平街、國金街、中茂城、廟街等。

　　三、考察目的：

　　學習其他項目好的管理模式，運營手段以及當前形勢下熱門、吸引人流的業態項目，綜合學習商業項目的業態布局，場景打造，宣傳策劃手段等，并收集有效的商戶資源。為公司項目管理及鶴洲路的招商運營提供基礎數據及建議。

　　四、考察情況回顧：

　　1、張家界回龍地下商業街一期工程xx ㎡，公攤率xx，銷售均價xx元/㎡，租金均價xx元/㎡，合同期三年，每年遞增xx%，物業費餐飲區xx元/㎡，服裝區xx元/㎡。二期xx ㎡，公攤率xx%，預計銷售均價xx元/㎡，開業免租2個月租金均價xx元/㎡，合同期三年，每年遞增8%，物業費餐飲區xx元/㎡，服裝區xx元/㎡，水費xx元/噸，電費xx元/度。銷售模式先售后租，返租3年。該項目特色及亮點，商鋪大部分為30 ㎡左右的小格子，方便銷售及租賃。第一期過道寬xxm，總長xxm，第二期街道寬xx m，總長xxm。單個門頭xxm，三門頭xxm。街區過道平坦無落差，人流旺盛，業態布局交錯混搭，無明顯業態分區。主要業態為鞋服類，二期餐飲區面積共xx ㎡，占比xx%。

　　2、常德金旺地橋南商業街，總面積xx ㎡，總長xxm，公攤率xx%，過道寬xxm，銷售均價xx元/㎡，租金均價xx元/㎡，合同期二至三年，每年遞增xx，物業費xx，水費xx/噸，電費xx元/度。銷售模式先售后租，返租3年。該項目特色及亮點，商鋪空置率低，商鋪大部分為40—50 ㎡便于銷售及租賃。單個門頭寬4m，整個街區過道平坦，管理規范，干凈整潔。業態分區明顯，主要業態為鞋服類。街區視覺導視清晰明了，廣告位規劃整齊，管理有條。

　　常德金旺地地下步行街入口街區內部景象3、北京路中央大道地下商業步行街總面積xx ㎡，總長xxm，公攤率xx，主街區過道寬xx，租金均價xx元/㎡，合同期三年，物業費xx元/㎡，水費xx元/噸，電費xx元/度。銷售模式先售后租，返租x年。該項目特色及亮點，該項目開業8年，商鋪已售罄，目前商鋪空置較低，商業旺盛，人流量大。商鋪大部分為20—50 ㎡便于銷售及租賃。商鋪開間3.5，進深5.5m，整個街區過道平坦，管理規范，干凈整潔。衛生清潔使用全機械化操作，兒童娛樂，時尚鞋服、美妝個戶、手機數碼、餐飲美食等業態分區明顯，鞋服類占比55%。

　　荊州北京路中央商業街入口街區內部一角3、武漢江漢步行街、光谷步行街、漢正街以及長沙國金街、中茂城，太平街等地，有的位置條件優越，繁榮了一段時間，現已在衰退；有的業態新穎，主題鮮明，形成購物文化，人流如潮，持久繁榮。

　　武漢江漢步行街小吃城江漢步行街一角長沙廟街小吃城廟街小吃城內部造景

　　五、考察體會

　　通過認真實地考察發現，一個商業能持續繁榮，總的概括就是具備“你無我有，你優我優，你有我特”特點。除了項目本身的位置條件外，與其商業別樹一幟的文化內涵及獨具一格的業態布局息息相關。商業文化是指該商圈本身特有的特點在消費者心中的定位及口碑，如購物到江漢步行街，因其建筑保留清朝租界時間歐式風格，街道寬廣，環境優美，物品繁多，價格實惠，成為網紅打卡地等因此而著名。業態布局是指該業態本身能吸引人流，能形成競爭力及購買力，包括其承載該業態的裝修設計，特點鮮明，與眾不同。如現代粉色網紅服裝街，明清時期古建筑美食城，因其特有的裝修設計業態的融合搭配。讓消費者打卡拍照，留戀忘返�；蛟摌I態本身為現代流行或關注焦點，足夠具備吸引客流的能力。如紅網打卡地，復古風格美食城等�？疾觳煌�的地方及業態，發現能快速吸引人流的業態項目，為吃喝玩樂的'業態，特色美食，特色娛樂項目是現在年輕人喜聞熱見的事，一般年輕人聚集的地方，商業非常繁榮。

　　六、項目分析及考察建議

　�。ㄒ唬�鶴洲路現狀分析

　　1、鶴洲路地上區位及商業現狀

　　中心商業步行街鶴州路段北起迎豐西路路口緊鄰懷化火車站，南至人民南路路口緊靠市郵政局及中國電信，路面寬16米，全長636米，過去該地段人流如潮，商業繁華。近年隨著市民出行方式的改變，高鐵站的新建，周圍商業業態影響，以及其他區域商圈的新起。目前，該地段人流稀少，馬路臨街商業衰落蕭條。探究其原因，一是高鐵站新建客流向高鐵站分流；二是道路窄，兩側居民小區少，主要公交線路繞行，公交站臺設置少，且馬路兩邊停車位及停車場資源缺乏；三是佳惠國際、佳惠華盛堂，萬達廣場等大型商圈新起分散了人流；四是周圍商業業態未形成規模及品牌影響力不吸引人流�；�于當前的現狀，建議在后期招商及業態布局中，布局能自帶人流的業態，主要為

　　吃喝玩樂的業態，同時，該業態具備一定的特色，是現代關注度高，熱門的業態。

　　2、項目購物文化及區位優勢改變，自流人群較少。

　　過去該地段緊鄰火車站，人流如潮，商業繁華，素有鶴州路購物街之稱，為消費者購物首選之地。隨著高鐵站的新建，人流進行了分流，再加上馬路上商業蕭條，業態較為單一，對顧客的吸引力不強，前期形成的購物文化及原來的區位優勢已發生改變，依靠現在的區位條件及周圍業態情況，自動吸引人流較為困難。因此，在后續規劃和運用中，建議對鶴洲路重新塑造概念，打造具有特色的購物文化，建立自己的購物品牌，增加競爭力，在消費者心中樹立形象和口碑。

　　3、街區跨度長，地段落差較大。

　　鶴州路街區總長630余米，人行過道為3.7米，地勢由南向北逐步增高，最高地勢差有12余米，高差影響，導致整條街的縱覽視角窄小，不能很好的將商品業態成規模的展現，而吸引顧客眼球。同時，爬坡式購物體驗，在購物體驗上讓顧客容易感覺疲勞，前行購物欲望消退。建議進行場景打造，把鶴洲路的劣勢變為優勢，以吸引顧客和留住顧客。

　�。ǘ�）鶴洲路的定位

　　1、通過考察發現目前能吸引人流，能帶動消費的業態項目，無外乎為吃喝玩樂的業態，而這些業態里面消費能符合大眾，能吸引年輕人這類主力人群的業態，其生命力會很強。飲食業態最能吸引人流特色飲食最受年輕人喜愛

　　2、結合鶴洲路項目的現狀，包括地理位置、物業結構以及現在的人流，建議定位特色餐飲為主，配套娛樂、服飾，手工等業態。比如打造民清時期特色美食街/五溪文化特色美食街。

　�。ㄈ�）鶴洲路運營

　　1、做好前期市場調查

　　對鶴洲路業態及主題的定位，建議結合鶴洲路項目本身的特點，前期做好詳細的市場調查，確定業態受眾人群，消費層次，才能針對性的招商引進業態。再加上，目前鶴洲路已開業兩次，條件上已不允許“先行先試”地招商開業。須慎重確定主題業態，才能一蹴而紅。

　　2、進行場景設計打造

　　考察不同的地方及業態，發現一個業態的繁榮，除了其本身的產品需具備特色，配套其業態的不同，不同風格的裝修場景設計，（如八十年代的餐飲裝修設計，能喚起顧客對過往的回憶，能留住顧客腳步）能形成特定的購物文化及口碑效應。鶴洲路如重新啟動，建議進行依據鶴洲路的層高進行場景設計，塑造文化主題，增加特色，建立品牌，才能吸引商家及顧客。而一個吸引人流的業態場景的打造，需要新穎的創作理念及專業的設計團隊。因此，如進行場景設計打造，建議一定要聘請專業的設計團隊。

　　3、多方尋求合作引用新型宣傳手段

　　一個項目及業態的繁榮，與其超強的運營策劃和宣傳方式密不可分。良好的宣傳和策劃手段，不僅能引流增效，還能延續業態的生命力。鶴洲路重新啟動，建議尋找好的噱頭，通過與抖音、微信等新型平臺合作，將鶴洲路品牌及業態快速宣傳出去。

房地產調研報告15

　　隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。

　　二、存在問題：

　　1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。

　　2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。

　　3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

　　4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

　　5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

　　三、下步打算：

　　1、有序的'開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。

　　3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。

　　4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。

　　5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。

　　6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。

　　8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。

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