房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告13篇
隨著人們自身素質(zhì)提升，報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報(bào)告的時(shí)候要避免篇幅過長。你知道怎樣寫報(bào)告才能寫的好嗎？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇1
結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進(jìn)行了專項(xiàng)薪酬調(diào)查，主要內(nèi)容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達(dá)到22%。近期通過對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬?duì)顩r的調(diào)查了解，得出以下數(shù)據(jù)（見下表）：
其中標(biāo)桿企業(yè)（如恒大、藍(lán)鼎）薪酬?duì)顩r：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500—12000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500—8500元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的.工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬?duì)顩r：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在6000—8000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500—10000元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：
三、問題診斷
1、從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；
2、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土建工程師、安裝工程師、造價(jià)工程師由于市場稀缺程度和崗位價(jià)值不同，工資待遇也是不同的，表現(xiàn)為土建工程師＜安裝工程師＜造價(jià)工程師，而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現(xiàn)不明顯。四、對策建議
根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問題，結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見下表），提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標(biāo)桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強(qiáng)度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調(diào)整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；
2、根據(jù)崗位評價(jià)及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價(jià)工程師設(shè)定不同的薪酬水平，以體現(xiàn)其差異性和層次性。
3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應(yīng)與市場的工資變化保持適度一致，同時(shí)根據(jù)市場變化每年做適度的調(diào)整。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇2
近年來，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一個(gè)常見重災(zāi)問題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項(xiàng)目容積率，減少配套設(shè)施，讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結(jié)為房地產(chǎn)犯罪官員尋租七法之首。
長期以來，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強(qiáng)容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實(shí)治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題是當(dāng)前和今后的一項(xiàng)重要任務(wù)。
違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個(gè)原因。其一是利益驅(qū)動(dòng)，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機(jī)制不夠嚴(yán)密健全，導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在空間。
眾所周知，容積率是一個(gè)體現(xiàn)土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)，是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。同樣一塊建設(shè)用地，容積率提高少許，即意味著開發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率。
應(yīng)當(dāng)說，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個(gè)城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導(dǎo)致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車位置不足等，還會(huì)對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所、兒童活動(dòng)區(qū)域形成擠壓，并且會(huì)對樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設(shè)施老化。同時(shí)，高的容積率也會(huì)影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張。因此，對容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴(yán)格。
根據(jù)《省房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》有關(guān)精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我們提出以下幾點(diǎn)工作思路：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。如需調(diào)整容積率的，除應(yīng)當(dāng)符合國家和省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求外，還必須符合下列條件：
1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；
2、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強(qiáng)度的；
3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的；
4、增加容積率后收取的增容地價(jià)可以滿足外部配套建設(shè)投資要求的。
二、土地出讓前，規(guī)劃建設(shè)部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地深入研究，科學(xué)下達(dá)規(guī)劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的，應(yīng)按下列程序辦理：
1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報(bào)告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門按抄告單原則辦理手續(xù)。
2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的`，應(yīng)按以下程序辦理：
（1）建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
（2）規(guī)劃行政主管部門對調(diào)整容積率申請報(bào)告進(jìn)行初審，組織對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調(diào)整條件的，報(bào)政府或規(guī)劃咨詢委員會(huì)批準(zhǔn)后下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》；
（3）建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規(guī)定計(jì)算和下達(dá)“國有土地出讓金補(bǔ)交清單”，開發(fā)建設(shè)單位持補(bǔ)交清單向財(cái)政部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；
（4）規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和補(bǔ)交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據(jù)》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，報(bào)規(guī)劃行政主管部門，規(guī)劃咨詢委員會(huì)批準(zhǔn)已調(diào)整容積率的，規(guī)劃部門應(yīng)書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發(fā)項(xiàng)目調(diào)整后的容積率計(jì)算收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，規(guī)劃建設(shè)、房管等部門依據(jù)補(bǔ)交土地出讓金的票據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)。
四、經(jīng)規(guī)劃、國土部門驗(yàn)收后，對超過土地批準(zhǔn)容積率的用地項(xiàng)目，在扣除因城市空間設(shè)計(jì)需要，市政府鼓勵(lì)由出讓條件中規(guī)定的多層建筑（在符合國家規(guī)范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準(zhǔn)），應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定并收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。
五、調(diào)整容積率的建設(shè)項(xiàng)目，不得提高建筑密度、降低綠地率。
六、鼓勵(lì)利用地下空間修建停車場、人防設(shè)施及儲(chǔ)物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計(jì)算。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積或按現(xiàn)行市場地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，相關(guān)執(zhí)法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的處理決定，補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)規(guī)費(fèi)，并接受相應(yīng)罰款。
八、國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、城管、財(cái)政、審計(jì)、房定等部門應(yīng)密切配合、加強(qiáng)溝通，并將有關(guān)情況相互告知。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位提高容積率而未補(bǔ)繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、建設(shè)用地延期、商品房預(yù)售許可、竣工綜合驗(yàn)收、房屋產(chǎn)權(quán)證書等手續(xù)，對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開發(fā)項(xiàng)目的一切手續(xù)。
九、對違反規(guī)定擅自調(diào)整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀(jì)從嚴(yán)處理。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇3
20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設(shè)廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)，參會(huì)的估價(jià)師來自省內(nèi)各個(gè)地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對我省的現(xiàn)狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機(jī)會(huì)。我們邊學(xué)習(xí)、邊調(diào)研，初步有了一點(diǎn)想法。
一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展速度較快，數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識(shí)尚未樹立起來。
20xx年的《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》，自20xx年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項(xiàng)行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識(shí)的人借此機(jī)會(huì)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢而賺錢，事業(yè)心弱。
（二）估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性。
張弘武老師講的對，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士的社會(huì)地位與律師、醫(yī)生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動(dòng)或是處弱勢條件下委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。
（三）估價(jià)勘察草率。
有些估價(jià)機(jī)構(gòu)根本不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場勘察紀(jì)錄及照片。有的機(jī)構(gòu)不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評估時(shí)，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。
（四）回扣風(fēng)盛行。
商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費(fèi)低，估價(jià)行業(yè)相對其他行業(yè)來講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達(dá)60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無法承受的。
（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競爭無序。
企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶心中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，而且估價(jià)服務(wù)結(jié)果需要有一定的時(shí)間才能得到市場驗(yàn)證。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報(bào)復(fù)的情況屢見不鮮。“客戶定價(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的`所限，哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。估價(jià)機(jī)構(gòu)以客戶期望價(jià)格迎合客戶，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀、合理的估價(jià)報(bào)告的問題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的刀，如果管理得當(dāng)，用在正當(dāng)?shù)牡胤剑軌驗(yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造財(cái)富；如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當(dāng)殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報(bào)酬并不必為此承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，殺人搶錢就會(huì)成為一種趨勢。因此說，游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好！
（一）加強(qiáng)行業(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì)，發(fā)揮學(xué)會(huì)作用。在市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會(huì)管理，建設(shè)主管部門分層次負(fù)責(zé)估價(jià)師和評估機(jī)構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)。
（二）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行三級準(zhǔn)入制。首先要完善估價(jià)專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)分高級和中級，初級應(yīng)為估價(jià)員，并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。應(yīng)建立三個(gè)等級的臺(tái)階制，即從初級到高級每一個(gè)臺(tái)階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺(tái)階以及由低一級臺(tái)階向上一級升級，必須經(jīng)過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規(guī)定每一個(gè)等級的估價(jià)人員只能做一定范圍的評估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責(zé)任制，評估所所長和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是中級以上估價(jià)師，所有評估報(bào)告必須經(jīng)中級以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報(bào)告和二級評估所所做的特大或高難度項(xiàng)目的評估報(bào)告必須經(jīng)高級估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評估報(bào)告必須有相關(guān)配套專業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級低一個(gè)檔次。
“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。一是與三個(gè)等級估價(jià)人員相適應(yīng)，要確立非常嚴(yán)格的高級估價(jià)師專業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊時(shí)要提供2－3份有代表性的評估報(bào)告。對有犯罪前科的應(yīng)不準(zhǔn)注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開這個(gè)口子），受行政處罰處分的應(yīng)滿五年才準(zhǔn)予注冊。隨著評估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。二是三個(gè)等級評估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定，每一個(gè)等級機(jī)構(gòu)有注冊資金，估價(jià)師人數(shù)，總體從事評估人數(shù)，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，如三個(gè)等級評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)應(yīng)增加，尤其要規(guī)定一、二級機(jī)構(gòu)必設(shè)高級估價(jià)師，所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應(yīng)規(guī)定每一個(gè)等級的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應(yīng)增加評估所硬件設(shè)施和信息儲(chǔ)存量（將來信息共享，應(yīng)規(guī)定評估所有提供信息的義務(wù)）的要求。
（三）由政府或?qū)W會(huì)牽頭，由各估價(jià)機(jī)構(gòu)參與簽訂自律條約，只允許以國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競爭，如有違反，堅(jiān)決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷資質(zhì)，并在報(bào)紙等重要媒體公布自律準(zhǔn)則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價(jià)競爭、給回扣、與客戶勾結(jié)出具虛假報(bào)告、隱瞞真相出具不實(shí)報(bào)告、為外來報(bào)告蓋章收費(fèi)等違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規(guī)處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的，由行政部門或行業(yè)協(xié)會(huì)予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機(jī)構(gòu)，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。
（四）扶植業(yè)務(wù)過硬的估價(jià)機(jī)構(gòu)。應(yīng)有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機(jī)構(gòu)，給予業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和支持。要突出機(jī)構(gòu)信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過得硬的機(jī)構(gòu)。應(yīng)強(qiáng)化對機(jī)構(gòu)人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵(lì)從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價(jià)師隊(duì)伍，保護(hù)他們的利益。仿效發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的做法，確定估價(jià)師不同層次（例如：高級估價(jià)師）的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化估價(jià)師個(gè)人品牌。
三、結(jié)語
在我國，市場經(jīng)濟(jì)仍是初級發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達(dá)國家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展。控制數(shù)量，提高質(zhì)量。真正讓有知識(shí)的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊(duì)伍中!
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇4
今年以來，在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的'新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問題
其次，房價(jià)高位運(yùn)行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。商品房價(jià)格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價(jià)過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房價(jià)仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇5
一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言"中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景" 。
"中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在20xx年中國的GDP增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
20xx年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
20xx年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比20xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。"
二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
20xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房
自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的.需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
20xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%;20xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)
20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。
近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求"居者有其屋"向"居者優(yōu)其屋"發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 20xx年，政府出臺(tái)"為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房"的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇6
一 調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價(jià)的上漲。另外，房價(jià)影響想到城市居民的基本生活保障，購房者對房子的需求持續(xù)保持在上漲的趨勢。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的發(fā)展，帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)中的暴利又驅(qū)使更多的人們獻(xiàn)身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來了許多問題的發(fā)生，導(dǎo)致社會(huì)上出現(xiàn)了許多的問題。以此我們此次針對蘭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二 調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對蘭州市城關(guān)區(qū)居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷42份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表
對數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產(chǎn)市場方面的情況。
三 調(diào)查結(jié)果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費(fèi)者的.居住條件中，房改房所占比例較大，占47.5%；其次是自建房占25%，然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出，蘭州市消費(fèi)者居住條件以房改房和自建房為主，而商品房較少，從而說明蘭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到
2500-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的46.15%；其次是1500-2500元范圍，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元以及800元元以下的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。
3.需要住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；<60平方米的為5.71%；>120平方米占5.71%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
4.居民購房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃暫時(shí)不購買房屋的占46.34%；三年內(nèi)購買年的占24.39%；一年內(nèi)購買的占19.51%；五年內(nèi)購買的占9.76%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。
5.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的72.5%為居住（居住1：已解決生活問題為目的；居住2：以改善生活質(zhì)量為目的）；22.5%為商住兩用；5%為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇7
新穎的營銷理念
1、碧桂園“微信營銷”：開發(fā)商將項(xiàng)目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺(tái)，客戶通過手機(jī)或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“遠(yuǎn)在千里之外，而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項(xiàng)目發(fā)布微全景當(dāng)天，平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的'都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇8
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。現(xiàn)就1998—20xx年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：
一、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
（一）國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。
（三）土地供應(yīng)情況（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達(dá)到最高，項(xiàng)目數(shù)有26個(gè)，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開始，國家宏觀調(diào)控政策實(shí)施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應(yīng)量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動(dòng)較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。
（六）購房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營利為目的。據(jù)20xx年房展會(huì)統(tǒng)計(jì)，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開企業(yè)。截止20xx年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。
（八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。20xx年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我縣在20xx年以前個(gè)人購房信貸廖廖無幾，在20xx年個(gè)人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個(gè)人購房貸款額就有8554萬元，比20xx年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到20xx年6月個(gè)人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比20xx年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺(tái)《平陽縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時(shí)，20xx年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺(tái)了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。
（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房產(chǎn)交易活躍。20xx年存量房成交量達(dá)47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35。9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35。1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點(diǎn)縣以來，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施辦法。現(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽鎮(zhèn)試行）。
二、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場基本特點(diǎn)分析
1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，20xx年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。
3、國家宏觀政策大力推動(dòng)。一是消費(fèi)減負(fù)，降低入市門檻。自1997年以來房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費(fèi)一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項(xiàng)建設(shè)性收費(fèi)，20xx年新建商品房交易管理費(fèi)按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費(fèi)按6元/平方米收取，非住宅交易管理費(fèi)按12元/平方米收取，；二是推出個(gè)人住房貸款，增強(qiáng)居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)，即“食”在消費(fèi)總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)大的活力。
5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，20xx年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務(wù)工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
三、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時(shí)也存在一些問題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。20xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價(jià)格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃，土地供應(yīng)量過大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣房價(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬平方米，20xx年則上升為5。4121萬平方米。20xx年，我縣商品房均價(jià)由20xx年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個(gè)家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高。現(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場運(yùn)作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的`小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策
1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長期以來因?yàn)樾姓䥇^(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計(jì)劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預(yù)警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制。
3、要控制商品房價(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價(jià)格走勢及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開企業(yè)做好市場的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計(jì)劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計(jì)劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項(xiàng)目建設(shè)為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計(jì)，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門檻，對那些無資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢。
7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點(diǎn)要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。
8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策，以控制房開在住房消費(fèi)資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行；四是要加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個(gè)人貸款。
9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實(shí)際，積極開展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽鎮(zhèn)房開用地較大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈》啃枨罅浚@將影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過度投放，形成市場風(fēng)險(xiǎn)。
五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預(yù)測及發(fā)展趨勢分析
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房價(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：
1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間。“構(gòu)筑‘一都三縣’，建設(shè)新平陽”，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略。“住在平陽、游在平陽、學(xué)在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計(jì)算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，20xx年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地已累計(jì)供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計(jì)可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實(shí)施開放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。
3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。20xx年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期20xx年戶籍人口為85。88萬人，遠(yuǎn)期20xx年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000—5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求
根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測，按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農(nóng)人口增量
N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計(jì)在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實(shí)際可能購房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量：
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)20xx年我縣統(tǒng)計(jì)年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗(yàn)，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計(jì)算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會(huì)出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計(jì)在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應(yīng)狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會(huì)更加完善和成熟，住房消費(fèi)將會(huì)更趨理性。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇9
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445、97億元，同比增長27%，20xx年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77、2億元，同比增長41%。xx年以來平均銷竣比為2、64，xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是xx年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響。
xx年1—2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價(jià)增長0、5%，但是比較xx年末的銷售均價(jià)略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年前兩個(gè)月成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年前4個(gè)月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40、2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會(huì)對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
一、xx年以來南京商品房銷售情況，xx年，南京市商品房全年銷售額為603、51億元，銷售面積1137、88萬平方米，銷售均價(jià)為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積為1064、52萬平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元，銷售面積為190、27萬平方米，銷售均價(jià)為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元，銷售面積為874、24萬平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。
xx年1—2月份南京市商品房銷售額為24、74億元，銷售面積46、41萬平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價(jià)增長0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元，銷售面積42、63萬平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長16、23%，現(xiàn)房銷售額為2、05億元，銷售面積為4、37萬平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額為18、56億元，銷售面積38、26萬平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長27、83%。
從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看，xx年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是xx年末到xx年初房價(jià)有略微的下降。
從每月銷售量來看，xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38、9萬平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米，浦口板塊成交約12、44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米，占全市總成交量的14、8%。
二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價(jià)相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價(jià)會(huì)有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米，比xx年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬平方米。xx年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
xx年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比xx年的.850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比xx年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比xx年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。xx年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與xx年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇10
近期，由市統(tǒng)計(jì)局牽頭，就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。此次調(diào)研活動(dòng)共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟(jì)適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過調(diào)研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。
近年來，準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長，前三季度累計(jì)完成401億元。為遏制房價(jià)過快上漲，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家和地方先后出臺(tái)了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價(jià)，到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴(kuò)大保障性住房供給等各個(gè)方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在此背景下，前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，新開工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面，市場銷售穩(wěn)中趨緩，價(jià)格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯。總體而言，全旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行情況：
1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目65個(gè)，計(jì)劃總投資達(dá)100.96億元，累計(jì)完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計(jì)完成額高出0.55億元，達(dá)到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%，處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發(fā)65個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據(jù)調(diào)查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內(nèi)貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內(nèi)貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快
準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計(jì)完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟(jì)適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距，成交數(shù)量下滑
從供應(yīng)方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，未來房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，但由于受限購環(huán)境和調(diào)控政策影響，明顯呈現(xiàn)出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多，而且購買群體多為本地儲(chǔ)戶，加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購擴(kuò)大，貸款利率上調(diào)，投機(jī)性購房獲利必然減少，大部分消費(fèi)者購買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態(tài)度。另據(jù)歷年來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1990-20xx年全旗城鎮(zhèn)累計(jì)開發(fā)商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗20xx年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場已基本飽和。
二、準(zhǔn)旗未來房地產(chǎn)市場走勢情況
總的來看，政策調(diào)控的累積效應(yīng)對房價(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大，短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松，加息和提高存款準(zhǔn)備金率的'貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中，六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場將很快飽和，形成供大于求的局面，市場銷售將迎來一個(gè)拐點(diǎn)，房價(jià)上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個(gè)問題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大。籌資壓力問題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套，總量比去年增長23%，在規(guī)模擴(kuò)大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應(yīng)在積極爭取中央財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí)，從各方面多渠道籌集資金，彌補(bǔ)保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大保障性住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)復(fù)雜，審批流程長，在一定程度上影響了項(xiàng)目開工進(jìn)度。
3、部分保障房建設(shè)項(xiàng)目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。
4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率變小，部分項(xiàng)目難以大規(guī)模開工建設(shè)。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇11
自去年下半年以來，國家相繼出臺(tái)了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
一是售價(jià)企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價(jià)為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是20xx年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行，同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的'受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過高的稅。”表明公眾對輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。
三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對新政實(shí)施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價(jià)保量。其次，對已納入開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時(shí)針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購地計(jì)劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報(bào)備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn)，價(jià)格勢必會(huì)繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái)，利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺(tái)，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺(tái)降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實(shí)地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，出臺(tái)配套政策。針對不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策，如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強(qiáng)對不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康、有序運(yùn)行。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇12
近年來，由于XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省XX出臺(tái)全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時(shí)期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
一、基本情況
此次調(diào)研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。
20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供應(yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機(jī)階段，這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復(fù)，然而恢復(fù)起的樓市受國際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價(jià)過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。
一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎觯瑲夂颦h(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的'明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨螅痪觼喼薜谝坏娜齺喢舛惖旮俏鴥?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房價(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價(jià)穩(wěn)居高位。換句話說，XX調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口XXX、XX城、XXX園等10多個(gè)樓盤了解到，買房需要先報(bào)名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會(huì)在繼續(xù)，因?yàn)槭袌鼍驮谀抢铮瑒傂孕枨缶驮谀抢铩?/p>
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告 篇13
今年上半年，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長61、52%，達(dá)到26、28億元，商品房施工面積422、27萬平米，其中新開工面積為140、93萬平米，竣工面積41、54萬平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場加速發(fā)展的情況下，市場需求也比較旺盛，商品房銷售達(dá)78、13萬平米，銷售總額達(dá)23、27億元，與去年同期分別增長36、9%和46、7%。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的徘徊發(fā)展，今年上半年出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。
5月29日，建設(shè)部等九部委出臺(tái)了“國六條”新一輪調(diào)控措施。其中涉及到重點(diǎn)開發(fā)90平米以下的中心戶型、不足5年的二手房交易要征收全額營業(yè)稅等措施，以期望能夠達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的作用。政策的出臺(tái)后，引起了購房者的觀望，一定程度抑制消費(fèi)者的購買欲望，特別是二手房受此影響較大，但調(diào)控政策過后的二個(gè)月后，惠州房地產(chǎn)市場已恢復(fù)平衡。考慮到《國六條》以及相關(guān)政策出臺(tái)對市場的影響，為客觀反映惠州房地產(chǎn)市場的情況，本調(diào)研分析報(bào)告半從半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地產(chǎn)現(xiàn)況
1、整體經(jīng)濟(jì)狀況
固定資產(chǎn)投資增長平穩(wěn)。1—7月份，惠州市已完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額149、31億元，增長2、6%，增幅比1—6月上升了1、9個(gè)百分點(diǎn)。若剔除上半年同期中海殼牌項(xiàng)目的投資額，則今年1—7月的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長為51、8%，顯示今年以來的新增投資繼續(xù)保持較快的增長。分縣（區(qū)）來看，1—7月各縣（區(qū)）的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅分別為：惠城區(qū)43、2%、惠陽區(qū)50、2%、惠陽區(qū)50、2%、大亞灣區(qū)52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長加快，躍居全市首位，惠陽區(qū)、惠城區(qū)緊隨其后，增長迅猛。
表一：開發(fā)投資對比表（單位：億元）
項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資
20xx年1—6月123、926、28
20xx年1—6月12316、27
同比增長（%）0、7%61、52%
20xx年1—7月149、3131、37
20xx年1—7月145、5318、76
同比增長（%）2、6%67、2%
第三產(chǎn)業(yè)投資增長強(qiáng)勁。1—7月，第三產(chǎn)業(yè)投資完成60、28億元，增長54、7%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成31、37億元，增長67、2%。房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中的占比從46、6%上升至52、04%，占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)半壁江山有多，成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。
2、商品房投資與建設(shè)
從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模情況來看，投資量持續(xù)擴(kuò)大增長，開發(fā)局勢穩(wěn)定良好。上半年共完成房地產(chǎn)投資26、28億元，其中住宅建設(shè)投資占57、95%，商業(yè)用房占7、1%，其它占34、95%，市場供應(yīng)以商品住宅為主，同比增長為57、7%，商業(yè)用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個(gè)百分點(diǎn)。
上半年商品房施工面積及新開工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開發(fā)商年初動(dòng)式，上半年一般竣工較少，商品房供應(yīng)的高峰期集中在下半年，估計(jì)下半年竣工量會(huì)大幅增長。
表二：商品房屋建設(shè)數(shù)據(jù)表（萬㎡）
項(xiàng)目施工面積其中：新開工面積竣工面積
20xx年1—6月422、27140、9341、54
20xx年1—6月326、0785、0243、64
同比增長（%）24、7665、76—4、81
3、商品房銷售
1—7月，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全市商品房銷售面積97、02萬平米，增長45、3%；商品房銷售金額27、93億元，增長52、8%，商品房銷售均價(jià)2879元/平米。以上數(shù)據(jù)顯示我市受房產(chǎn)新政的影響不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同備案預(yù)售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預(yù)售商品房均價(jià)已達(dá)到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價(jià)已達(dá)2646元/平米，說明惠州市的房產(chǎn)交易市場在宏觀調(diào)控下，總體需求仍是平衡增長，消費(fèi)者對房產(chǎn)未來仍然形勢看漲。
表三：商品住宅交易數(shù)據(jù)（1—7月）（數(shù)據(jù)來源：惠州房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)中心）
指標(biāo)數(shù)值增長率（與去年同期環(huán)比）
成交面積（萬平米）130、9817%
成交套數(shù)（套）101770、04%
成交金額（萬元）346701、323%
成交均價(jià)（元/平米）26465%
二、房地產(chǎn)市場分析
1、住宅商品房仍是我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主力
從市房協(xié)調(diào)研中心及市統(tǒng)計(jì)局、市社調(diào)隊(duì)及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是我市房屋價(jià)格指數(shù)上漲的主力軍。按地級劃分來看，我市目前商品房價(jià)格指數(shù)漲幅最高的為一級地段，包括了市環(huán)城西路、下埔、南壇片區(qū)以及江北合生帝景區(qū)域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業(yè)、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房價(jià)的高位，開發(fā)商重點(diǎn)將高層住宅作為主賣點(diǎn)；其次河南岸、東平向惠陽方向延伸的四級地段，房價(jià)漲幅也因在政策性導(dǎo)向及未來發(fā)展前景等因素的帶動(dòng)之下逐月遞增。
2、商業(yè)地產(chǎn)開始退熱，所占份額降低較快
非住宅中商業(yè)用房投資下降較快，商業(yè)用房所占份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長后，各項(xiàng)非住宅商業(yè)用房目前正在市場消化階段，而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性逐漸顯現(xiàn)，開發(fā)商投機(jī)性行為減少，市場趨向理性。
3、房產(chǎn)新政對二手房存量市場影響較大
隨著國家加強(qiáng)市場調(diào)控，抑制市場炒作的政策出臺(tái)，特別有關(guān)稅收政策的實(shí)施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實(shí)施后，我市二手房交易市場在“大限”前幾天出現(xiàn)了一個(gè)集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉(zhuǎn)手交易的二手房。從6月以來，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入穩(wěn)步增加，市場需求呈剛性，需求較旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長6、1%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長4、5%。7月末，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額575，56億元，比年初增長10、2%，其中，城鎮(zhèn)居民484、14億元，增長9、1%。由于住房消費(fèi)需求潛力大，房從呈現(xiàn)小幅上漲。根據(jù)今年惠州市社調(diào)隊(duì)對我市常年調(diào)查戶中抽取的50戶居民家庭進(jìn)行住房消費(fèi)意見調(diào)查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)大幅度下降的情況。
另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個(gè)人住房借款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場需求仍較旺盛。
三、房價(jià)走勢分析
1、住宅品質(zhì)的提升，推動(dòng)房價(jià)上漲。新增供應(yīng)來看，惠州市項(xiàng)目的開發(fā)水平和建設(shè)檔次在不斷提高，樓盤品質(zhì)越來越高，房地產(chǎn)種類也更加豐富，涌現(xiàn)出了合生帝景灣、藍(lán)波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉(xiāng)等精品樓盤和花園住宅小區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)商對居住小區(qū)的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營銷方面都加大了投入，成本的.上升直接帶動(dòng)房價(jià)的上漲。
2、惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房價(jià)較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外，從經(jīng)濟(jì)上來看，隨著中海殼牌項(xiàng)目的正式投產(chǎn)，在大項(xiàng)目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟(jì)高速增長，一些配套項(xiàng)目紛紛興建，大批人才從深圳流動(dòng)到惠州，深惠間商務(wù)往來將比往年增加數(shù)倍，這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。
3、隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關(guān)節(jié)能建筑政策的實(shí)施，建材的升級換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)要素的價(jià)格上漲提升了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。
表四：近五年惠州房價(jià)情況
年份商品房價(jià)格（元/平米）同比增長
20xx年2394—3、70%
20xx年1965—18%
20xx年242423、35%
20xx年26157、8%
20xx年1—7月287910、1%
四、國家房地產(chǎn)新政對我市房地產(chǎn)市場形勢的影響
當(dāng)前，“國六條”、“國十五條”細(xì)則的出臺(tái)，引起地產(chǎn)界較大震動(dòng)。從惠州訕的房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，也不例外。特別是在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)制度方面，要求地方國家編制住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例，強(qiáng)調(diào)了自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這是我市房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的焦點(diǎn)問題。
國家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，市國家及時(shí)召開開發(fā)商座談會(huì)，聽取各方意見，并要求業(yè)務(wù)主管部門盡快組織調(diào)研，向市國家反映情況。惠州建設(shè)局會(huì)同市房產(chǎn)局、房協(xié)于6月份展開為期一個(gè)月的專題調(diào)研。從調(diào)研得到的數(shù)據(jù)來看，我市目前近年的商品住房結(jié)構(gòu)基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占總比的58、12%，整個(gè)住房結(jié)構(gòu)呈橄欖型，因而商品住房結(jié)構(gòu)戶型也明顯偏大。
表五：20xx年至20xx年5月商品住房結(jié)構(gòu)調(diào)查匯總表
類別小于90平米套數(shù)所占比重90—114平米套數(shù)所占比重大于144平米套數(shù)所占比重
惠城區(qū)725681521、21%1922556、29%767522、47%
博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%
龍門縣19615、56%95375、63%1118、8%
惠陽區(qū)102315、39%410561、78%151922、85%
惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%
大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%
全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%
另外，建設(shè)局委托惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)進(jìn)行了住房消費(fèi)意向的調(diào)查。從購房目的來看，自住性需求占86、4%，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值只占13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58、1%和18、3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同時(shí)還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎。從近五年房價(jià)變化來看，惠州房價(jià)有起有落，有一定的自身調(diào)節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房價(jià)不高，從銷售增長來看，房價(jià)還是在居民的可接受范圍之內(nèi)。
目前，惠州市正處于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)行業(yè)，并明確提出“以滿足市場需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)管理，科學(xué)調(diào)控，大力推動(dòng)房地產(chǎn)向規(guī)模化、高水平發(fā)展，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)”。并提出堅(jiān)持“節(jié)約土地、價(jià)格合理、供求平衡”原則，科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)增量和商品房價(jià)格，保持房地產(chǎn)市場價(jià)格的穩(wěn)定的供需總體平衡。同時(shí)要推廣綠色節(jié)能建筑，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增長方式的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品的創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場健康有序的發(fā)展。同時(shí)，也應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況宏觀把握市場，防止房價(jià)的大起大落，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
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