物業(yè)管理調(diào)研報告20篇

　　在學(xué)習(xí)、工作生活中，報告十分的重要，寫報告的時候要注意內(nèi)容的完整。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理調(diào)研報告，歡迎大家分享。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告1

　　20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開展情況

　　一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。

　　四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問題

　　（一）歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

　　近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　　（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

　　（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　　（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　（五）業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

　　從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進展緩慢；20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

　　四、對策與建議

　　（一）列入民生重點，徹底治理推進。

　　建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實。

　　（二）有序推進老舊小區(qū)改造工作。

　　老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

　　（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。

　　一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務(wù)水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

　　（四）培育物業(yè)服務(wù)市場。

　　一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

　　（五）多方參與，推進業(yè)主委員會建設(shè)。

　　制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項維修資金管理好的`經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。

　　附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報告

　　一、調(diào)研概況

　　1.調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運作流程有一個了解和認(rèn)識，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設(shè)備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗，人數(shù)上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調(diào)研建議

　　（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢

　　1.市場全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務(wù)，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進步促進大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進步也極大地影響著運作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業(yè)現(xiàn)有流程進行分析，找出問題所在，從而設(shè)計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統(tǒng)進行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　　（二）建議

　　面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對全球化帶來的機遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉(zhuǎn)周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應(yīng)鏈管理進行系統(tǒng)管理。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告2

　　為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報告，供主席會議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。

　　2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

　　3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進保利、金碧、萬達等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4.加強了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1.車輛停放無序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的`亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

　　3.物業(yè)費用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。

　　4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費項目溝通不及時，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

　　5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6.公共服務(wù)缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對，其主要原因：

　　1.對物業(yè)管理認(rèn)識有差距，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當(dāng)保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當(dāng)部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構(gòu)運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來阻力。

　　4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計把關(guān)時沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導(dǎo)致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點建議

　　調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。

　　1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)的人員配備和隊伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構(gòu)的工作經(jīng)費。設(shè)立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵，積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務(wù)，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補貼。

　　2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

　　3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務(wù)能力，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5.倡導(dǎo)誠信，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責(zé)。

　　6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告3

　　物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

　　一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況

　　上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

　　1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。

　　二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

　　三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的'協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

　　四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

　　五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告4

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調(diào)研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的.共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責(zé)認(rèn)識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進一步規(guī)范。

　　五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

　　開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

　　針對以上問題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)

　　按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當(dāng)權(quán)益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)

　　事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

　　由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結(jié)合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細(xì)則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告5

　　近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進，一座座風(fēng)格迥異，設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起，應(yīng)運而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護保養(yǎng)等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，同時隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。

　　一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展

　　1、經(jīng)濟的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大

　　天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司，管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大，到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家，管理總面積達到8652萬平方米，占全市住宅存量的56%，實施物業(yè)管理的項目已達到1600多個，從業(yè)人員超過5萬人，營業(yè)收入突破10億元。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣，服務(wù)內(nèi)容更寬，形式更加多樣化

　　城市建設(shè)進程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來，過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項服務(wù)。近幾年，隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如：家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化，大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點從對居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外，從20xx年―20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米，達到目前的近40萬平方米，增加了5.7倍。十年間，物業(yè)管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外，物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯�產(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如，有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場需求專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)立體車庫的汽車停放架；有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業(yè)規(guī)模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。

　　3、舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機會

　　去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進行綜合整修的第一年，據(jù)統(tǒng)計，實施舊區(qū)物業(yè)管理的項目為社會提供了就業(yè)崗位1448個，安置了下崗失業(yè)人員924名，其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米，累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達到65%以上，為社會可提供4000余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。

　　二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間

　　制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期，截止20xx年底，物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人，相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。

　　由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。

　　1。從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。

　　物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進行管理，向住戶提供全方位的綜合性服務(wù)，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動單位，是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看：主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括

　　（1）小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理。

　　（2）高層電梯的管理和維護，小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護保養(yǎng)等。

　　有償?shù)姆��?wù)包括：

　　（1）家政服務(wù)包括：家務(wù)勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。

　　（2）代買機票、送水入戶。

　　（3）業(yè)主家中設(shè)備的修理（疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等）。

　　從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看，對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高，但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神，因此，物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但適合下崗人員的再就業(yè)。

　　從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看，大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力，為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻。據(jù)有關(guān)部門估計，今后十幾年內(nèi)，城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算，僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬―50萬人就業(yè)。

　　2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè)，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。

　　過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，下崗人員在選擇就業(yè)時比較務(wù)實，對擇業(yè)有了新的認(rèn)識，越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查，有的'物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力，找回了自信，經(jīng)濟地位也得到了提高，不僅贏得了社會的尊重，同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機會及更好的待遇。例如：政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費，（每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費），這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元，好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。

　　據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯，一是年齡偏大，多數(shù)人員的年齡在35―50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右；二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右；三是女性占了大多數(shù)，據(jù)有關(guān)部門介紹，天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右，男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展，將會有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。

　　3、物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

　　面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件，爭取好一點的福利。例如，給下崗人員上養(yǎng)老保險，使他們今后生活有保障。再如，公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三.八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策

　　1、物業(yè)企業(yè)要進一步加大宣傳力度，引進先進的管理理念。

　　當(dāng)前，人們對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識還不夠全面，對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此，應(yīng)加大對物業(yè)管理的宣傳力度，逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系，讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項目和內(nèi)容，把先進的住宅管理理念引進千家萬戶，同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù)，讓業(yè)主們住的安心舒心，使服務(wù)、收費很好的鏈接，形成良性循環(huán)。

　　2、提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強化服務(wù)意識。

　　通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進經(jīng)驗等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，使物業(yè)管理公司進一步走向成熟。調(diào)查顯示：天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進行過專業(yè)培訓(xùn)，但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好，專業(yè)技術(shù)不過硬，文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，以提高用戶對物業(yè)管理的認(rèn)知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。

　　3、拓寬服務(wù)領(lǐng)域，改善服務(wù)質(zhì)量。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進一步創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略，在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫，把企業(yè)做大做強。首先，要廣開渠道，在擴大服務(wù)范圍上下功夫，逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù)，包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù)，形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機制，開拓物業(yè)經(jīng)營市場，使人們逐步認(rèn)識到經(jīng)營管理的重要性與必要性，另外，隨著我國進入老齡社會對老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點。第二，把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場，在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞，服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此在擴大項目的同時，更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)，使企業(yè)向?qū)�業(yè)化、高層次方向發(fā)展。第三，進一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業(yè)良好的形象。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告6

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本情況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

　　3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶�盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶�拒繳水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

　　有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的.嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議

　　１、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護。

　　4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型�一收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

　　7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。

　　8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

　　11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

　　12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細(xì)化，進一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告7

　　為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理，根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排，20xx年8月5日—10日，地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組，對XX市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況、物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見，同時深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主，召開了業(yè)主代表座談會，認(rèn)真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報告如下：

　　一、XX市住宅小區(qū)建設(shè)及物業(yè)管理的基本情況

　　截止20xx年7月底，XX市建成180個普通住宅小區(qū)，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)31家，三級（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人，管理普通住宅小區(qū)140個，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數(shù)36210戶，居住人口11萬余，物業(yè)覆蓋率達70%，未實行物業(yè)管理的小區(qū)有40個。

　　二、存在的主要問題

　　在此次調(diào)研中，我們總體感覺是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規(guī)范。

　　（一）物業(yè)管理收費偏低

　　地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標(biāo)準(zhǔn)（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶、月）一直延續(xù)到20xx年，20xx年XX市出臺了按等級收費的規(guī)定，由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達到分級收費服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主普遍不接受，所以，除個別小區(qū)外，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費明顯偏低。這次調(diào)研中，我們對各類物業(yè)公司服務(wù)成本進行了測算，按照目前物價指數(shù)和收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn)、低水平、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務(wù)，由此，派生出一系列問題：

　　一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元；阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高），高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和社會40、50人員等），低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，造成服務(wù)錯位或不到位。

　　二是難實施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素。

　　三是企業(yè)負(fù)債運行，造成水費、電費拖欠，導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。

　　四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴(yán)重，經(jīng)統(tǒng)計，XX市城市物業(yè)住宅公司累計債務(wù)249萬元，安雅物業(yè)公司累計債務(wù)307.6萬元，業(yè)主欠費嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。

　　（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

　　地區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的140個普通住宅小區(qū)，只有37家成立了業(yè)主管理委員會，占25%，且大多數(shù)業(yè)主委員會不能規(guī)范運作（主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經(jīng)費來源）。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)管理屬于“跛足”運作，業(yè)主權(quán)利、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　（三）落實住房專項維修資金制度不到位

　　一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房、經(jīng)濟適用住房未按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專項維修資金（麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當(dāng)時規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn)）。

　　三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。

　　由于專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權(quán)益，也影響了小區(qū)的整潔和完整。

　　（四）老舊小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題多，物業(yè)公司無力解決。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實際建設(shè)不符，沒有物業(yè)管理設(shè)施；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂、健身場所等配套設(shè)施不完善；房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，返修率高，引起業(yè)主不滿；有的小區(qū)設(shè)施老化，影響到管理質(zhì)量。

　　三、出現(xiàn)問題的原因（對存在的問題進行定量分析）

　　（一）物業(yè)管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制

　　XX市目前實行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè)，對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實施物業(yè)管理。從總體上講，XX市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強。

　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制

　　隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人（即多個業(yè)主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機構(gòu)，在業(yè)主大會閉幕后，行使業(yè)主大會的權(quán)利。由于XX市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機構(gòu)不健全，業(yè)主委員會的成立、組成、運作缺乏監(jiān)督和制約，業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭議問題多、扯皮多，存在一定的.對立情緒。

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范

　　市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。

　　（四）開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不利影響

　　市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。

　　（五）無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

　　XX市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在，造成無物業(yè)管理；二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢，對物業(yè)吸引力不足，小區(qū)管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩(wěn)定因素。

　　四、措施與建議

　　（一）物業(yè)管理要從源頭抓起，切實抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作

　　1、全面實行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區(qū)、地區(qū)和XX市實施國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定和要求，今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū)，在工程開工前，建設(shè)開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報市房地產(chǎn)主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù)，工程開工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區(qū)竣工交付使用后，業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，開發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo)，按照政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，對通過招標(biāo)選擇的物業(yè)公司，開發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費。

　　2、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗收制度。今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進行各專項驗收，由相關(guān)部門對小區(qū)園林綠化、供熱、供排水、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進行驗收，驗收合格后方可進行綜合驗收，綜合驗收由發(fā)改部門牽頭，組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門、建設(shè)、環(huán)衛(wèi)、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關(guān)部門參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理、使用和維護，按《公共服務(wù)設(shè)施專項規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務(wù)設(shè)施（含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動設(shè)施）移交居委會管理、使用和維護，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室、治安聯(lián)防室、警衛(wèi)室、文化活動室、健身活動場所及器材）移交居委會管理，待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會，供全體委員所有和使用。

　　物業(yè)管理用房按《XX市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨立建設(shè)的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。

　　（二）全面建立業(yè)主委員會制度

　　鑒于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的重要性，應(yīng)進一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度，一是住宅小區(qū)綜合驗收后，具備召開業(yè)主大會條件時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報告，街道辦事處應(yīng)在接到書面報告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居委會代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組。組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責(zé)的，轄區(qū)、街道辦事處要通過不斷調(diào)整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委會的住宅小區(qū)，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會；三是隨著社區(qū)建設(shè)的進一步發(fā)展和物業(yè)管理的進一步規(guī)范，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現(xiàn)趨同的情況，從有利于調(diào)動居委會和業(yè)主委員會兩個方面的積極性出發(fā)，今后，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業(yè)主委員會應(yīng)在居委會指導(dǎo)下開展工作，以利于整合管理資源，發(fā)揮社區(qū)的作用，加強社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè)；四是全面落實由業(yè)主委員會選聘，解聘物業(yè)公司的規(guī)定，建立良好物業(yè)管理市場競爭制，通過競爭促進物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費擠進和占領(lǐng)市場，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)水平的提高。

　　（三）創(chuàng)造寬松條件，進一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度

　　1、建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制

　　物業(yè)服務(wù)收費是確保物業(yè)服務(wù)正常運行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時，必須按時繳納物業(yè)服務(wù)費。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南�費觀念，規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》新建房[20xx]4號規(guī)定，結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價消費指數(shù)，群眾承受能力，建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，并盡快下文執(zhí)行。

　　（1）市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū)，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費由現(xiàn)在的10元/戶、月，調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜。

　　（2）對封閉式住宅小區(qū)，應(yīng)按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規(guī)定執(zhí)行，即：

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費

　　基準(zhǔn)價的最高價格水平

　　2、安排專項財政補貼資金，解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實際困難

　　市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼3000元的標(biāo)準(zhǔn)，3000～5000人的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼5000元的標(biāo)準(zhǔn)，5000人以上的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼8000元的標(biāo)準(zhǔn)，解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費用，使業(yè)主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責(zé)。

　　3、完善住房專項維修資金制度

　　住房專項維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護費，是延長小區(qū)使用的保命金，必須規(guī)范歸集、規(guī)范運作，鑒于地區(qū)住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《XX市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。

　　——對以房改優(yōu)惠價格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價的20%，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。

　　——安居房、經(jīng)濟適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解，兩小區(qū)建設(shè)完工后，維修基金按1%留成，現(xiàn)維修基金已全部用完，兩小區(qū)又面臨老化維護期。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬元，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存，應(yīng)啟動此款，補足兩小區(qū)維修基金）。

　　——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規(guī)定繳納的建設(shè)購房戶要盡快補繳，否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。

　　住房專項維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有，專戶專儲，按幢立賬，按戶核算，政府監(jiān)督的原則實施管理。

　　4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限

　　將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權(quán)下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設(shè)主管部門）主管部門，由地區(qū)建設(shè)局備案，以便事權(quán)統(tǒng)一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度，建立街道、居委會、住戶滿意度評價機制。

　　5、發(fā)揮職能部門作用，上下聯(lián)動，綜合治理

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設(shè)、城管、司法、國土、環(huán)保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區(qū)三個層級。要管好住宅小區(qū)，必須上下聯(lián)動，綜合治理。為此，①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作；街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議，由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作；社區(qū)居委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，建議市政府將小區(qū)供、排水管網(wǎng)維修費用按住戶供排水用量攤?cè)胨�費，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員，加強社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作。

　　（四）加強對無物業(yè)小區(qū)的管理

　　無物業(yè)小區(qū)管理難度大，容易引發(fā)各種社會問題，為此，必須加強無物業(yè)小區(qū)的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況，按照片區(qū)治理的原則，由各區(qū)街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導(dǎo)，以片劃分管理小區(qū)，組建片區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，納入物業(yè)管理范疇，其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數(shù)額的資金，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點放在無物業(yè)小區(qū)的治理上，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理。

　　（五）機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū)，因機關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設(shè)單位已不復(fù)存在的，政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計劃設(shè)立專項資金，對其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。

　　（六）加強物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作

　　市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請進來”的方式進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進入關(guān)，徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無序和自生自滅的狀態(tài)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告8

　　高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學(xué)性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個重要課題。

　　一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

　　目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實行物業(yè)管理難度較大。

　　2、從業(yè)人員服務(wù)意識差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務(wù)意識差，對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

　　3、缺乏配套的管理辦法

　　高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。

　　4、住戶物業(yè)付費意識不強，依賴性較大

　　實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務(wù)逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務(wù)，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀念。

　　5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會化的不斷深入，學(xué)校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

　　二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

　　1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強服務(wù)意識

　　高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的'后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動的指南。

　　2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)校或集團應(yīng)采用多種渠道、形式對員工進行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機制，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現(xiàn)員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　3、建立完善的規(guī)章制度

　　高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán)，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例，積極成立小區(qū)管委會，形成學(xué)校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

　　4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

　　住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資、后勤、紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護、道路的維護、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護服務(wù)等項目進行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項目要進行整改，對服務(wù)達不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)

　　高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務(wù)的同時，應(yīng)加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。

　　6、多渠道開展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費

　　經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經(jīng)濟增長點。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點，廣開資金來源渠道，補充物業(yè)服務(wù)費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

　　7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

　　高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。

　　總之，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點和實際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實現(xiàn)社會、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。

　　參考文獻：

　　1、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；

　　2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

　　3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報》05年1期刊載；

　　4、《中國物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問題》作者：謝家謹(jǐn)(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長)；

　　5、《中國物業(yè)管理條例》

　　物業(yè)管理調(diào)研報告9

　　根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　三、存在的主要問題

　　集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的`生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

　　（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

　　（二）開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責(zé)不明確。

　　（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。

　　金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

　　根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造。縣商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告10

　　近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進程的快速推進，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，管理對象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問題

　　通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

　　(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標(biāo)準(zhǔn);除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗，對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　　(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項目，曾多次群訪。

　　(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。基層管理應(yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求，逐步實現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調(diào)查統(tǒng)計，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負(fù)責(zé)實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　　(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的'糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強對物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個時期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭在2-3年內(nèi)全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價部門應(yīng)對此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區(qū)實行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項，財政予以適當(dāng)獎補。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時，要接受業(yè)主委員會的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　　(六)加大推進老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進行摸底調(diào)查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主委員會自治管理;對單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時，加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告11

　　做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

　　一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

　　從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

　　2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

　　3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)

　　施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。

　　（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。

　　2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

　　3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進行驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　　（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

　　等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的`各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

　　（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

　　（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

　　（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

　　（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配

　　套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

　　（三）強化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告12

　　為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進經(jīng)驗，認(rèn)真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　　（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　　（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

　　（四）舊住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　　（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

　　（二）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　　（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機構(gòu)管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實不到位，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問題

　　調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問題

　　小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問題

　　一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

　　3、專項維修基金收繳不到位

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

　　通過當(dāng)工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范

　　部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實。

　　6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊，不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的`方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認(rèn)識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

　　1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實工程建設(shè)的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

　　一是要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

　　二是要加強引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構(gòu)及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行應(yīng)盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一收費，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進行查驗，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實專項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告13

　　物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責(zé)。當(dāng)前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題

　　(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

　　在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。

　　(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

　　在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設(shè)施運行的正常與否毫不關(guān)心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的'火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

　　(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

　　物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能；

　　(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

　　部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患；

　　(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展；

　　(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

　　由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預(yù)算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。

　　(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

　　在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

　　二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實問題的對策

　　(一)進一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

　　政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責(zé)，完善組織機構(gòu)，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；

　　(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

　　建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；

　　(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

　　區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰；

　　(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

　　切實加強對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。

　　(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

　　《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災(zāi)隱患能得到及時、有效的整改。總之，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告14

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

　　一、物業(yè)公司的收入及征收特點

　　（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃?xì)赓M房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

　　（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。

　　1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

　　2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：

　　（一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

　　1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

　　2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。

　　3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費收入。形成應(yīng)計收入而未計的情況。

　　4、應(yīng)收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

　　5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計收入。

　　（二）納稅申報不規(guī)范

　　1、納稅義務(wù)發(fā)生時間的變化形成會計準(zhǔn)則與稅法差異，造成營業(yè)稅當(dāng)期計稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費用預(yù)收定金等，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，以該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)收入的時間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的.當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分?jǐn)偡绞郊炔环�合稅法�?guī)定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時滯延了應(yīng)納稅款。

　　2、代收費用扣除不規(guī)范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報稅款。

　　3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

　　按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實際操作上兩種情況都存在。

　　（三）發(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象。

　　（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設(shè)立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實的收入費用等情況。

　　（五）稅務(wù)管理部門收入難核實。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)與實際收費標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實收入難。

　　三、管理措施

　　（一）宣傳與輔導(dǎo)。一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準(zhǔn)確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

　　（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。4建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權(quán)益。

　　（三）日常管理。建立物業(yè)管理明細(xì)臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

　　（四）規(guī)范納稅申報及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應(yīng)及時確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費用對應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時準(zhǔn)確申報納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認(rèn)，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

　　（五）部門協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告15

　　隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進入快速發(fā)展時期，它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

　　梧桐花園小區(qū)簡介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。

　　調(diào)查所得信息：

　　此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。

　　根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時有效巡邏機制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規(guī)范的制度。

　　保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據(jù)問卷調(diào)查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的`交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個社區(qū)的建設(shè)仍處在進一步發(fā)展當(dāng)中。

　　總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進意見：

　　1。調(diào)整工作機制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進一步加強合力推進社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個人”三點結(jié)合，即政府進行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。

　　2。強化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動，同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強小區(qū)

　　宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

　　4。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查，切實加強了我理論與實踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅實的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告16

　　一、基本情況

　　我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用。

　　二、工作開展情況

　　一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》、《關(guān)于貫徹落實<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個等級、5個小項，進一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

　　三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過報刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

　　三、當(dāng)前存在的主要問題

　　（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高。

　　我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對自已開發(fā)的項目小區(qū)提供服務(wù)，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問題，物業(yè)服務(wù)簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。

　　（二）物業(yè)服務(wù)消費觀念滯后。

　　部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的意識還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費平均收繳費率為65%，個別企業(yè)甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來維持正常運轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

　　（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。

　　我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費用無人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈。

　　（四）開發(fā)建設(shè)前期遺留問題較多。

　　由于規(guī)劃驗收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

　　（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難。

　　由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權(quán)意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會中，大部分名存實亡。

　　（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。

　　物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進小區(qū)方面。

　　四、意見和建議

　　（一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)

　　建議荊門市政府結(jié)合全市近年來的'物業(yè)服務(wù)工作實際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復(fù)。大力推廣先進地區(qū)的管理經(jīng)驗，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強化物業(yè)服務(wù)隊伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。

　　（二）加強源頭治理，夯實物業(yè)管理基礎(chǔ)

　　規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強對建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時制止建設(shè)單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務(wù)項目綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅決不予驗收。

　　（三）強化業(yè)主大會制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用

　　對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)。基層政府組織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

　　（四）采取有效措施，加強老舊小區(qū)管理

　　要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對于配套設(shè)施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)工作。對不具備物業(yè)服務(wù)條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

　　（五）宣傳引導(dǎo)，營造良好的物業(yè)管理氛圍

　　要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責(zé)任意識，牢固樹立物業(yè)服務(wù)的消費觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時繳納物業(yè)服務(wù)的費用，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告17

　　黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

　　近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

　　1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費;有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

　　4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的'問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務(wù)水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見

　　南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導(dǎo)，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機制。

　　3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。

　　4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

　　6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告18

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于20xx年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出。現(xiàn)在，電梯維修費無從解決。

　　二、小區(qū)物業(yè)存在的問題

　　盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

　　(一)地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　(三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。

　　(四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

　　(五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的'直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

　　(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　　(一)依照20xx年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

　　(二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。

　　(三)為促進物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。

　　(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)(大廈)開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。

　　(五)加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主(住戶)必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告19

　　為打造xx企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

　　一、xx八大優(yōu)勢

　　1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿�強勁�?/p>

　　2、市場定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。

　　3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。

　　4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。

　　5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

　　6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。

　　二、十大有待改善問題

　　1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。

　　2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

　　4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴(yán)重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。

　　7、在設(shè)備設(shè)施管理維護方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修；泳池機房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

　　8、保安隊伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設(shè)有待整頓。

　　9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務(wù)收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

　　三、工作計劃

　　根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

　　1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。

　　從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：

　　將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。

　　2、精簡機構(gòu)，合理調(diào)配。

　　規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的'管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實際情況，現(xiàn)擬作以下整合：

　　a。在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運作，直接對董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　b。各物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。

　　c。層級管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實處，責(zé)任到人。

　　d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。

　　3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。

　　4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級管理文件。

　　即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

　　5、實行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。

　　6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財務(wù)收費等管理，運用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機制。

　　對內(nèi)部各種任務(wù)落實，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶投拆、設(shè)備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準(zhǔn)時準(zhǔn)確，軟件資料的管理標(biāo)識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會議，對不合格的服務(wù)事項，及時采取各種糾正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。

　　8、重視培訓(xùn)，提高素質(zhì)。

　　重點抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。

　　增強員工危機意識，對業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰(zhàn)斗力。

　　10、開源節(jié)流，控制成本。

　　在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項費用開支，凡屬一切經(jīng)費開支，必須按計劃報批執(zhí)行，嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實行公司資源共享。

　　加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的，必要時采取相應(yīng)法律途徑進行追討。

　　大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營收入，彌補經(jīng)費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。

　　11、強化工作協(xié)調(diào)，促進團隊合作。

　　以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運作。

　　12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。

　　編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。

　　為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。

　　在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結(jié)上交時間規(guī)定、費用收繳情況報表上交時間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。

　　按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。

　　16、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益。

　　對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉查庫，嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。

　　17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達成效果。

　　a）在三個月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

　　b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運作完全步入正軌。

　　c）在一年內(nèi)，基本按ISO國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎(chǔ)，無論在隊伍建設(shè)或小區(qū)管理上達到“一中變”。

　　d）在一年半內(nèi)，正式通過ISO認(rèn)證，無論從管理或服務(wù)上達到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。

　　e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。

　　f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

　　綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信，在公司董事和各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌一定會獲得全方位的提升！

　　以上報告，敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。

　　物業(yè)管理調(diào)研報告20

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　　（一）搭建管理機構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機構(gòu)。

　　（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

　　（四）業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題

　　由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應(yīng)成立了機構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

　　二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務(wù)認(rèn)識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的`費用不能維持其正常運行時，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

　　三、幾點建議

　　（一）加大培訓(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任，加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴大培訓(xùn)范圍，使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識，自覺做到相互理解、相互支持。

　　（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。

　　（三）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。

　　（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區(qū)的同時，逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

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