物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告(精選20篇)

　　在日常生活和工作中，報(bào)告有著舉足輕重的地位，我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(zhǎng)。相信很多朋友都對(duì)寫(xiě)報(bào)告感到非常苦惱吧，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告1

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對(duì)**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

　　（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

　　我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　　（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米。

　　1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開(kāi)工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有1。2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國(guó)際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱(chēng)號(hào)。

　　2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有0。85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始?xì)w集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金以來(lái)，累計(jì)歸集資金1372。79萬(wàn)余元。

　　（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90。5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。

　　（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

　　在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國(guó)土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。

　　20xx年以來(lái)，我市針對(duì)物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺(tái)了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項(xiàng)目較小，管理規(guī)模不大，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目，有31個(gè)項(xiàng)目虧損，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月，低于社會(huì)平均工資，且沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　　（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農(nóng)村，對(duì)物業(yè)管理概念不深，對(duì)物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接，將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

　　2、建設(shè)工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　　（1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　　（2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷(xiāo)售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車(chē)庫(kù)用途等。

　　（3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

　　3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專(zhuān)項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低， 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差，娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

　　4、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

　　（1）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專(zhuān)用帳戶上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

　　（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅欢�是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源，業(yè)主委員會(huì)的.日常工作都很難開(kāi)展。

　　4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定。

　　（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車(chē)庫(kù)用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門(mén)認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預(yù)。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多

　　數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12。5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　　（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　　１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　　２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

　　（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。

　　１、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　　２、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在房管、公安部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。 ３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

　　（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)配備專(zhuān)門(mén)的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。

　　民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國(guó)土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)

　　應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責(zé)，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，后期穩(wěn)步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開(kāi)始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告2

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶，做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。近年來(lái)，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jī)，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來(lái)，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　　（一）穩(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來(lái)，我縣物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

　　（二）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái)，對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問(wèn)題，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤(pán)前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測(cè)評(píng)細(xì)則》，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測(cè)評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。

　　（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤(pán)小區(qū)、書(shū)香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　　（一）小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　　（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的需求。

　　（三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒(méi)有普遍形成

　　一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi)，有的只選擇價(jià)格低廉的.物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　　（四）物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立，有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明確，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。

　　（五）物業(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門(mén)，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門(mén)，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強(qiáng)。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門(mén)不能及時(shí)調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大。

　　三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　　（一）加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，使“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　（二）部門(mén)聯(lián)動(dòng)，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)要對(duì)小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度，房產(chǎn)部門(mén)要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制，未通過(guò)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門(mén)要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門(mén)要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測(cè)評(píng)制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　　（三）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路。

　　（四）加強(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng)，建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。

　　（五）理順體制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能，建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制。縣房產(chǎn)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3

　　為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類(lèi)小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　　（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　　（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶的有5個(gè)，500戶以上的2個(gè)。

　　（四）舊住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　　（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

　　（二）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)逐戶上門(mén)認(rèn)字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　　（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題

　　小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題

　　一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清，無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類(lèi)舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項(xiàng)維修基金收繳不到位

　　調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專(zhuān)戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

　　通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范

　　部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事，對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的`方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰�物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

　　一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。

　　二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專(zhuān)職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強(qiáng)力落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門(mén)早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4

　　物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。

　　一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況

　　上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

　　1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

　　二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的`違章建筑、恢復(fù)大門(mén)及門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

　　三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

　　四、老西門(mén)社區(qū)：老西門(mén)社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。

　　五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告5

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

　　一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)

　　（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。

　　（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。

　　1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。

　　2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：

　　（一）收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

　　1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入。

　　2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不作收入處理。

　　3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對(duì)新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。

　　4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理，從而少計(jì)收入。

　　5、補(bǔ)貼收入記往來(lái)賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計(jì)收入。

　　（二）納稅申報(bào)不規(guī)范

　　1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán)非專(zhuān)利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环�合稅法�?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握，難以核對(duì)，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。

　　2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著社會(huì)的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。

　　3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的`實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

　　按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

　　（三）發(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識(shí)不夠，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象。

　　（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。

　　（五）稅務(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。

　　三、管理措施

　　（一）宣傳與輔導(dǎo)。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠(chéng)信納稅，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí)，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

　　（二）規(guī)范使用發(fā)票，強(qiáng)化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開(kāi)具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費(fèi)。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。4建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

　　（三）日常管理。建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。

　　（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)評(píng)估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

　　（五）部門(mén)協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告6

　　根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　三、存在的主要問(wèn)題

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的'問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

　　（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車(chē)輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

　　（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

　　（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門(mén)面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買(mǎi)回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車(chē)庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

　　根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類(lèi)，按不同類(lèi)別，明確各部門(mén)監(jiān)管職責(zé)：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造。縣商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門(mén)參與，全面推行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告7

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調(diào)研中反映最多的問(wèn)題就是收費(fèi)難，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手，努力提高收費(fèi)率。

　　二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

　　在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的'業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少，對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

　　國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

　　針對(duì)以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

　　按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)�消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告8

　　近年來(lái)，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類(lèi)領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　　(一)準(zhǔn)入門(mén)檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門(mén)衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外，對(duì)出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué)，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　　(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。

　　(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對(duì)策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。基層管理應(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類(lèi)指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱(chēng)、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　　(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的`服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門(mén)應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難。可以對(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　　(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類(lèi)排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛�本服�?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告9

　　高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過(guò)各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問(wèn)題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì)性、專(zhuān)業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題。

　　一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

　　目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移，特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開(kāi)荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

　　2、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

　　我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門(mén)或總務(wù)部門(mén)分離出來(lái)的后勤人員，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技能性不強(qiáng)，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì)下崗，工作不努力，專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取，沒(méi)有使命感、緊迫感和危機(jī)感，服務(wù)意識(shí)差，對(duì)待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

　　3、缺乏配套的管理辦法

　　高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門(mén)則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無(wú)法可依，如近年來(lái)，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛(ài)護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù)，住戶房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門(mén)，沒(méi)有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。

　　4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，依賴(lài)性較大

　　實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門(mén)衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用，好多住戶對(duì)此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，過(guò)去都是學(xué)校出錢(qián)搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢(qián)，觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度，對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

　　5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會(huì)化的不斷深入，學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長(zhǎng)期以來(lái)，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂(lè)、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門(mén)日常支出很難日益為繼。

　　二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

　　1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

　　高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識(shí)，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開(kāi)拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí)，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹(shù)立“誠(chéng)心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。

　　2、要?jiǎng)?chuàng)建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

　　高素質(zhì)的`人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)校或集團(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開(kāi)發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗，加強(qiáng)與國(guó)家級(jí)、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系，通過(guò)參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過(guò)專(zhuān)業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。并利用高校優(yōu)勢(shì)，向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來(lái)，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　3、建立完善的規(guī)章制度

　　高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán)，如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門(mén)應(yīng)予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，符合高校后勤社會(huì)化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門(mén)作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無(wú)行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門(mén)之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車(chē)存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例，積極成立小區(qū)管委會(huì)，形成學(xué)校、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

　　4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

　　住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括國(guó)資、后勤、紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督和管理，對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門(mén)衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同，對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改，對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門(mén)的行為，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　5、積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)

　　高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會(huì)上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì)、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門(mén)積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性?shī)蕵?lè)活動(dòng)，要讓每一位有熱心和愛(ài)心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來(lái)，大力開(kāi)展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過(guò)提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過(guò)籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開(kāi)展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng)，開(kāi)設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。

　　6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)

　　經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開(kāi)展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)開(kāi)展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門(mén)面房的開(kāi)發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷(xiāo)售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開(kāi)資金來(lái)源渠道，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

　　7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

　　高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會(huì)到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對(duì)物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹(shù)立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專(zhuān)家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實(shí)際問(wèn)題，對(duì)待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對(duì)于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問(wèn)、祝賀、看望，員工有不順心的事時(shí)，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮，增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。

　　總之，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會(huì)上的物業(yè)管理模式，它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變?cè)�有管理部門(mén)的職能，注入新的物業(yè)管理機(jī)制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長(zhǎng)足發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)》作者：徐志國(guó)、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；

　　2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國(guó)建筑出版社；

　　3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)》05年1期刊載；

　　4、《中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問(wèn)題》作者：謝家謹(jǐn)(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng))；

　　5、《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告10

　　20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

　　（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；

　　（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；

　　（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門(mén)、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；

　　（4）其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區(qū)。

　　四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專(zhuān)家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問(wèn)題

　　（一）歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

　　近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門(mén)市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　　（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。

　　（三）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　　（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的`企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　（五）業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

　　從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

　　四、對(duì)策與建議

　　（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。

　　（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

　　老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類(lèi)小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

　　（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

　　一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

　　（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

　　一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

　　（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。

　　制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告11

　　隨著我國(guó)住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)。市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。

　　梧桐花園小區(qū)簡(jiǎn)介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。

　　調(diào)查所得信息：

　　此次調(diào)查以問(wèn)卷為主，訪問(wèn)為輔，采取訪問(wèn)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問(wèn)卷主要針對(duì)物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。

　　根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問(wèn)題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對(duì)安管中心的工作表示了一定的不滿。對(duì)住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問(wèn)題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒(méi)有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制，在對(duì)小區(qū)外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規(guī)范的制度。

　　保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調(diào)查，大部分的業(yè)主對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對(duì)此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查反映，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對(duì)該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對(duì)用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)車(chē)輛亂停亂放問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。

　　總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：

　　1。調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的開(kāi)展，社區(qū)開(kāi)展應(yīng)該與街道部門(mén)考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的.領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí)。對(duì)于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。

　　2。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類(lèi)老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂(lè)，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對(duì)象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類(lèi)特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng)，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書(shū)和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。 開(kāi)展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng)。加強(qiáng)小區(qū)

　　宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國(guó)內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。

　　4。 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對(duì)不同的情況采取不同的解決方法，對(duì)于不同的不門(mén)使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒(méi)有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告12

　　一、調(diào)研概況

　　1、調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。

　　2、調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。

　　3、時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車(chē)間（小后道、綜合后道），存儲(chǔ)，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對(duì)面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的`服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。

　　經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程。縫制車(chē)間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車(chē)間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調(diào)研建議

　　（一）展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)

　　1、市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。

　　2、全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。

　　3、新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。

　　4、流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。

　　5、ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。

　　6、準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　　（二）建議

　　面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告13

　　7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類(lèi)培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

　　2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

　　3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

　　二、存在問(wèn)題

　　1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專(zhuān)業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門(mén)的負(fù)擔(dān)。

　　2、部門(mén)之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門(mén)間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門(mén)只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的`強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門(mén)依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門(mén)之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。

　　3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才更為緊缺。

　　4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。

　　5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

　　6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。

　　2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門(mén)，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

　　3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

　　4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

　　5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)今后新建的樓盤(pán)，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車(chē)能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車(chē)位不足的矛盾。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告14

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　　（一）搭建管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級(jí)政府，三級(jí)管理，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　（二）各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

　　（四）業(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

　　由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件，政民直通車(chē)45件，市長(zhǎng)信箱12件，電話投訴141件，接待來(lái)訪群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治百日行動(dòng)后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

　　二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門(mén)及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí)，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。

　　三、幾點(diǎn)建議

　　（一）加大培訓(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門(mén)及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的`社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

　　（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

　　（三）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護(hù)業(yè)主利益。

　　（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢(shì)明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類(lèi)企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告15

　　嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。

　　二、調(diào)研目的、方法和過(guò)程（一）調(diào)研目的

　　通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。

　　（二）調(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容

　　調(diào)研對(duì)象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)

　　人、社會(huì)各界人士。

　　調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

　　（三）調(diào)研過(guò)程

　　5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中，聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門(mén)對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào)；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū)；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話（隨機(jī)）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

　　三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

　　本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊(cè)在外區(qū)，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

　　目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。

　　表1全區(qū)居住用房分類(lèi)、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表

　　名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

　　四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。

　　表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表

　　問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　　（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門(mén)都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強(qiáng)制”，而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　　（二）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房，沒(méi)有單獨(dú)

　　的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn)，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫(kù)，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟

　　主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存

　　量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對(duì)物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對(duì)保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。

　　目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。

　　在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀點(diǎn)：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%；收費(fèi)不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)（達(dá)800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為，動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　　（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、

　　下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費(fèi)，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用，交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的'疏通和部分保安人員費(fèi)用（不含設(shè)施改造，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元，20xx年將達(dá)90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對(duì)如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表

　　問(wèn)卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

　　在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項(xiàng)基金的歸并；2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)；3、業(yè)

　　委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

　　目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%D：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中了解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員，提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。

　　五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來(lái)，區(qū)政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現(xiàn)在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。

　　2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門(mén)會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專(zhuān)題報(bào)告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

　　3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。

　　4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)。活動(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（20xx-20xx）》在我區(qū)的貫徹落實(shí)，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。

　　總的來(lái)說(shuō)，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等，這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重，認(rèn)真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jī)，所以我們應(yīng)予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：

　　（一）進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

　　物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

　　一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo)，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì)，起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。

　　二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以

　　及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。

　　三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰，房地部門(mén)要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此，區(qū)房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目，如，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強(qiáng)化日常管理，對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　　（二）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調(diào)查中，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。

　　一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車(chē)）費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

　　又如，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍，政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼，應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。

　　二是要在財(cái)政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆�活十分清貧。近些年�?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應(yīng)動(dòng)

　　遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案；三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。

　　（三）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。

　　二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí)，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。

　　四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。（說(shuō)明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　　（四）進(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶儲(chǔ)存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。

　　本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告16

　　為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開(kāi)了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。

　　2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。

　　3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓(xùn)、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

　　二、主要問(wèn)題

　　雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1.車(chē)輛停放無(wú)序。由于前期建設(shè)車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車(chē)位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區(qū)停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗�人的�?chē)輛停放在車(chē)庫(kù)門(mén)口，車(chē)庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車(chē)的案例。

　　2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周?chē)�搭棚、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

　　3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。

　　4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。

　　5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執(zhí)法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對(duì)小區(qū)車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

　　6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區(qū)大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆�和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：

　　1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開(kāi)展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛(ài)護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

　　4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門(mén)在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。

　　1.強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的.創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì))，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

　　3.分類(lèi)指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開(kāi)式小區(qū)進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開(kāi)式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺(jué)意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺(jué)意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

　　6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專(zhuān)項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告17

　　按照市人大常委會(huì)年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們?cè)谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)蔣國(guó)良副主任帶領(lǐng)下，對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開(kāi)展調(diào)研，先后聽(tīng)取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)，專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見(jiàn)，分別召開(kāi)了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì)，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個(gè)，生活小區(qū)126個(gè)，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時(shí)，一大批農(nóng)村和外來(lái)人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門(mén)、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，為社區(qū)工作開(kāi)展奠定了組織保障。

　　2.加強(qiáng)指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)竣工驗(yàn)收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任。兩個(gè)街道通過(guò)指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì)，使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)停化解，問(wèn)題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。

　　3.盡心盡責(zé)，積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看，每個(gè)社區(qū)居委會(huì)，平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū)，約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對(duì)繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂(lè)于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計(jì)較，真正體現(xiàn)了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步。各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無(wú)私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困難問(wèn)題

　　1.組織保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)。一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)聯(lián)系結(jié)對(duì)，但沒(méi)有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門(mén)，對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長(zhǎng)，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開(kāi)展工作方面精力不夠，無(wú)法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬(wàn)常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都?jí)旱綆讉�(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見(jiàn)一斑。同時(shí)，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門(mén)求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門(mén)，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

　　2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善。現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費(fèi)使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

　　3.監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強(qiáng)化。由于開(kāi)發(fā)的.樓盤(pán)交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問(wèn)題。如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開(kāi)發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等，發(fā)生問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)。現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過(guò)電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無(wú)處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

　　4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗。違建亂搭、車(chē)輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng)，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。

　　5.物業(yè)收費(fèi)有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來(lái)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)類(lèi)型較多、情況復(fù)雜，有敞開(kāi)式開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、城中村改造樓盤(pán)、公開(kāi)出讓建造樓盤(pán)，有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費(fèi)等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。

　　三、建議意見(jiàn)

　　1.要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化保障。由于小區(qū)居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開(kāi)發(fā)的開(kāi)放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強(qiáng)化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化要素保障。要專(zhuān)門(mén)建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門(mén)參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門(mén)要健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)要定期開(kāi)展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決困難。要重視社區(qū)管理專(zhuān)職人員力量的加強(qiáng)和選配，強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際，市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。

　　2.健全機(jī)制，規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門(mén)要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見(jiàn)，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì)，確保隊(duì)伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理辦法，尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí)，要明確規(guī)定。有關(guān)部門(mén)要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類(lèi)型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開(kāi)、透明，尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級(jí)層面要建立健全部門(mén)、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用，建議有關(guān)部門(mén)牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，為物管工作開(kāi)展提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比，出臺(tái)和完善激勵(lì)政策，明確工作要求。市級(jí)主管部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤(pán)移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作，不走過(guò)場(chǎng)。街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺(tái)，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。

　　3.注重教育，提高素質(zhì)。針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實(shí)際、有的放矢，有計(jì)劃地開(kāi)展形式多樣，以樹(shù)正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告18

　　黨的十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營(yíng)造安居樂(lè)業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專(zhuān)題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，各新建小區(qū)積極通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對(duì)員工的.培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。

　　4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見(jiàn)

　　南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。

　　3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開(kāi)發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹(shù)立品牌意識(shí)，做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門(mén)和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。

　　4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類(lèi)長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開(kāi)展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

　　6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告19

　　一、基本情況

　　我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè)業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、荊門(mén)市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)<住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí)、5個(gè)小項(xiàng)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是積極開(kāi)展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過(guò)報(bào)刊、專(zhuān)欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí)，著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

　　三、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題

　　（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高。

　　我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對(duì)自已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí)，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。

　　（二）物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后。

　　部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65%，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

　　（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。

　　我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開(kāi)展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體，我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專(zhuān)項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費(fèi)用無(wú)人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強(qiáng)烈。

　　（四）開(kāi)發(fā)建設(shè)前期遺留問(wèn)題較多。

　　由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，如將地面停車(chē)位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門(mén)房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車(chē)停車(chē)棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

　　（五）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，發(fā)揮作用更難。

　　由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會(huì)中，大部分名存實(shí)亡。

　　（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。

　　物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門(mén)較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門(mén)之間相互依賴(lài)，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門(mén)之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門(mén)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。

　　四、意見(jiàn)和建議

　　（一）進(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)

　　建議荊門(mén)市政府結(jié)合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法，并將車(chē)輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)等行政主管部門(mén)要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)。

　　（二）加強(qiáng)源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)

　　規(guī)劃和建設(shè)部門(mén)要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的'監(jiān)管，及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。

　　（三）強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用

　　對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)。基層政府組織、房管等相關(guān)行政主管部門(mén)要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

　　（四）采取有效措施，加強(qiáng)老舊小區(qū)管理

　　要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

　　（五）宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍

　　要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛(ài)護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí)，牢固樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告20

　　20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門(mén)、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區(qū)。

　　四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專(zhuān)家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問(wèn)題

　　（一）歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

　　近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門(mén)市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　　（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。

　　（三）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　　（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的.企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　（五）業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

　　從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

　　四、對(duì)策與建議

　　（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。

　　（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

　　老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類(lèi)小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

　　（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

　　一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

　　（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

　　一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

　　（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。

　　制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

　　附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報(bào)告

　　一、調(diào)研概況

　　1.調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車(chē)間（小后道、綜合后道），存儲(chǔ)，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對(duì)面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程。縫制車(chē)間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車(chē)間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調(diào)研建議

　　（一）展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)

　　1.市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　　（二）建議

　　面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

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