房地產(chǎn)基礎知識總結
買房已經(jīng)成為越來越多人面臨或是關注的問題，然而關于買房的基礎知識你又了解多少，下面是小編帶來關于房地產(chǎn)基礎知識總結的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲！
房地產(chǎn)基礎知識總結 篇1
一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。
房地產(chǎn)的形態(tài)：
1、單純的土地；
2、單純的房屋；
3、土地和房屋的綜合體。
房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權利的總稱；
房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權利構成的財產(chǎn)。（構筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等）
房地產(chǎn)按類型分為：
1、住宅用（70年）；
2、生產(chǎn)用（50年）；
3、經(jīng)營用（門頭等，50年）；
4、行政用（市政府、法院等，50年）；
5、其他用（學校，博物館等）。
二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)的總稱。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容
1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)；
2、 房屋的開發(fā)和建設；
3、 地產(chǎn)的經(jīng)營（包括土地權的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）；
4、房地產(chǎn)經(jīng)營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）；
5、 房地產(chǎn)中介服務（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等）；
6、 房地產(chǎn)物業(yè)管理；
7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險、金融投資等）。
房地產(chǎn)的特性
1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；
3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；
4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。
房地產(chǎn)基礎知識總結 篇2
一、房地產(chǎn)的概念
▲房地產(chǎn)的含義
房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
a） 土地
b） 建筑物及地上附著物
c） 房地產(chǎn)物權
注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。
▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系及差異
房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：
a） 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；
b） 從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；
c） 從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。
差異包括幾個方面：
a） 二者屬性不同；
b） 二者增值規(guī)律不同；
c） 權屬性質(zhì)不同；
d） 二者價格構成不同。
二、房地產(chǎn)的特征
▲房地產(chǎn)的自然特征
a） 位置的固定性；
b） 使用的耐久性；
c） 資源的有限性；
d） 物業(yè)的差異性。
▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征
a） 生產(chǎn)周期
b） 資金密集性
c） 相互影響性
d） 易受政策限制性
e） 房地產(chǎn)的增值性
注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分土地。
三、房地產(chǎn)的類型
按用途劃分：
a） 居住房地產(chǎn)
b） 商業(yè)房地產(chǎn)
c） 旅游房地產(chǎn)
d） 工業(yè)房地產(chǎn)
e） 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)
房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：
低層住宅為1—3層
多層住宅為4—6層
小高層住宅為7—11層
中高層住宅為12—16層
16層以上為高層住宅
房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的
凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建筑結構分類標準
1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造
3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物
4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的
6 其它結構 凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等
五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞
1、常用名詞
◆五證：
a建設用地規(guī)劃許可證；
b建設工程規(guī)劃許可證；
c建設工程開工證；
d國有土地使用證；
e商品房預售許可證；
◆兩書：
a《住宅質(zhì)量保證書》；
b《住宅使用說明書》；
◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證；
◆房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；
◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；
◆二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的`房屋連同相應的土地使用權轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；
◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；
◆房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；
◆總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積；
◆總建筑面積：指在建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；
◆容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為20）
◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；
◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；
◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定：
A、 室內(nèi)使用面積按結構墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內(nèi)皮尺寸計算；
B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積 按規(guī)定應分攤公用建筑面積。
◆公共建筑面積：各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；
◆實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；
各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。
◆得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽臺建筑面積。
套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 分攤得公用建筑隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。
◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
◆期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。
◆現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。
◆入伙是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權隨人征收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、房子的種類
◆安居房指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。
◆產(chǎn)權房是指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權利。
◆商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。
集資建房有兩種產(chǎn)權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產(chǎn)權分為三個級別：成本價產(chǎn)權和標準價產(chǎn)權以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權。
◆空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。
六、房地產(chǎn)面積的測算
1、 計算全部建筑面積有哪些？
1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。
2） 屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2。20米以上部位計算建筑面積。
3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2。20米以上的，按其水平投影面積計算。
4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。
5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2。20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2。20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。
6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。
7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。
8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9） 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。
10） 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2。20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。
11） 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。
13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2。20米以上部分的外圍水平面積計算。
15） 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。
2、計算一半的建筑面積有哪些？
1） 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。
2） 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。
3） 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。
4） 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。
5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。
3、不計算建筑面積的有那些？
1） 空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。
2） 檢修、消防等室外爬梯。
3） 沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。
4） 建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。
5） 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
4、哪些公用面積應分攤？
應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉(zhuǎn)換層、技術層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分攤？
不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。
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