開發(fā)項目管理制度9篇

　　在社會一步步向前發(fā)展的今天，接觸到制度的地方越來越多，制度是指一定的規(guī)格或法令禮俗。那么什么樣的制度才是有效的呢？以下是小編精心整理的開發(fā)項目管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

開發(fā)項目管理制度1

　　嘉園小區(qū)項目開發(fā)管理部崗位責任制

　　一、經(jīng)理職責

　　(一)負責**嘉園小區(qū)開發(fā)、施工的全面工作;

　　(二)組織和制定**嘉園小區(qū)開發(fā)年度經(jīng)營計劃,并組織實施;

　　(三)負責**嘉園小區(qū)的拆遷、場地清理、工程施工等項工作;

　　(四)建立健全開發(fā)部內(nèi)部管理制度,完善經(jīng)濟指標,盡可能地降低消耗,取得盡可能多的經(jīng)營成果;

　　(五)負責**嘉園小區(qū)工程施工質(zhì)量和工程進度的管理;

　　(六)完成董事長交辦的其他事項。

　　二、總工職責

　　(一)負責**嘉園小區(qū)現(xiàn)場施工技術(shù)、工程質(zhì)量、工程計劃的制定及工期保障的日常管理工作,依據(jù)工程規(guī)劃委托工程的勘察、設(shè)計工作,做好經(jīng)理的參謀;

　　(三)整理、裝訂、收發(fā)施工圖和保管好技術(shù)檔案;

　　(四)會同工程監(jiān)理部門會審施工圖和技術(shù)交底工作;

　　(五)解決施工圖(含技術(shù)文件)中存在的問題并出據(jù)技術(shù)單或請設(shè)計部作補充設(shè)計;

　　(六)負責合理化建議的初審和認定工作。

　　(七)參與工程設(shè)計方案及其質(zhì)量問題的處理工作。

　　(八)會同工程監(jiān)理部門,參與工程的分項工程驗收工作及綜合驗收工作;

　　(九)負責編制工程預算、決算、簽發(fā)辦理招投標工作及工程發(fā)承包工作(含土建、安裝、配套工程);

　　(十)按工程進度報表,核定工程進度的工程造價及工程款支付比例;

　　(十一)整理、匯總竣工圖和技術(shù)資料待工程驗收時呈報縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局的檔案室;

　　(十二)為銷售部門提供每幢樓及住戶售房面積及房屋結(jié)構(gòu)布局等詳細內(nèi)容。

　　三、財務(wù)總監(jiān)職責

　　(一)編制和執(zhí)行**嘉園小區(qū)預算、財務(wù)收支計劃、信貸計劃;

　　(二)擬定資金籌措和使用方案,開辟財源,有效地使用資金;

　　(三)進行工程成本費用預測、計劃、控制、核算、分析和考核,督促小區(qū)工程有關(guān)部門降低消耗、節(jié)約開支,提高經(jīng)濟效益;

　　(四)協(xié)助經(jīng)理有計劃地撥付工程款,充分發(fā)揮資金使用效益;

　　(五)監(jiān)督財務(wù)收支核算,建立健全經(jīng)濟核算制度;

　　(六)承辦公司經(jīng)理交辦的其他工作。

　　四、土建工程師職責

　　(一)在工程部經(jīng)理的直接領(lǐng)導下開展工作;

　　(二)參與指揮工程規(guī)劃、設(shè)計、重大技術(shù)方案研究、策劃及建筑問題的研究和決策;

　　(三)主持工程招投標與各項工程合同的簽訂工作;

　　(四)會同監(jiān)理部門對工程技術(shù)設(shè)計的會審和技術(shù)交底工作;

　　(五)做好各工程的決算、審核、認定工作;

　　(六)負責工程進度的審核工作;

　　(七)負責施工質(zhì)量問題的處理工作;

　　(八)負責施工進度的督促、檢查工作;

　　(九)負責工程的統(tǒng)計報表工作。

　　(十)負責協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理部門之間的關(guān)系。

　　五、電氣工程師職責

　　1、在工程部經(jīng)理的直接領(lǐng)導下開展工作,負責**嘉園小區(qū)電氣安裝管理工作;

　　2、負責編制招標或議標工程的電氣項目標底、電氣施工圖預算及材料計劃,參與主體以外工程實物量測定和電氣隱蔽工程驗收;

　　3、負責辦理施工用電手續(xù),辦理電業(yè)、有線電視、消防、小區(qū)智能化工程技術(shù)和遷移改造等審批手續(xù);

　　4、負責電氣工程技術(shù)管理、監(jiān)督、檢查;

　　5、負責施工現(xiàn)場'三通一平'的臨時用電管理工作;

　　6、組織協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位的圖紙會審工作;

　　7、監(jiān)督檢查監(jiān)督施工單位的電氣工程質(zhì)量工作;

　　8、施工過程中的電氣管線及相關(guān)系統(tǒng)的設(shè)備安裝、調(diào)試檢查驗收工作;

　　9、電氣施工的技術(shù)交底和工程簽證工作;

　　10、督促、檢查相關(guān)電氣技術(shù)規(guī)范的執(zhí)行情況,在工程竣工前組織好試運轉(zhuǎn)工作及工程驗收工作;

　　11、做好電氣技術(shù)資料及圖紙的歸檔管理工作及電業(yè)部門的圖紙審批工作。

　　六、水暖工程師職責

　　(一)負責**嘉園小區(qū)水暖安裝管理工作,在經(jīng)理的直接領(lǐng)導下開展工作;

　　(二)負責編制招標或議標工程的水暖項目標底;

　　(三)負責對水暖工程所需材料、設(shè)備、配件質(zhì)量復核驗定工作;

　　(四)負責做好施工現(xiàn)場的臨時用水工作;

　　(五)檢查水暖安裝進度的完成情況,督促各施工單位按計劃完成;

　　(六)監(jiān)督檢查水暖安裝的工程質(zhì)量;

　　(七)工程竣工前組織好試水、調(diào)試驗收工作;

　　(八)完成經(jīng)理交辦的其他工作。

　　六、出納員職責

　　(一)負責**嘉園小區(qū)現(xiàn)金收、付、保管。填制現(xiàn)金收付憑證,登記現(xiàn)金日記帳;

　　(二)按業(yè)務(wù)發(fā)生的時間順序,及時、全面、逐月逐筆登記現(xiàn)金日記帳,做到日清月結(jié),帳款相符;

　　(三)嚴格執(zhí)行貨幣結(jié)算,對支票進行登記,不許開空頭支票,對所用支票必須經(jīng)領(lǐng)導同意,方可使用;

　　(四)認真審查收支票據(jù)的合理、合規(guī)、合法性,不準用白條子頂替庫存現(xiàn)金,不準保留帳外現(xiàn)金;

　　(五)辦理現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)時,對客戶要熱情服務(wù),有些事項要當面解釋清楚,贏得客戶的滿意;

　　(六)積極配合銀行做好對帳、報帳工作;

　　(七)配合會計做好帳務(wù)處理工作;

　　(八)熟練掌握計算機辦公軟件,能完成日常文字材料的打印工作;

　　(九)完成董各長、經(jīng)理交辦的其他事項。

開發(fā)項目管理制度2

　　為確保工程質(zhì)量、明確移交各方責任,不留隱患,特制定本規(guī)定。

　　一、工程驗收

　　1、驗收的組織與程序

　　a、預驗收:由工程部負責組織監(jiān)理公司、施工單位、物業(yè)公司進行工程預驗收。預驗工作要認真、細致,檢查中發(fā)現(xiàn)的問題做好記錄,責承施工單位限期整改。

　　b、正式驗收:預驗通過后,由工程部報請市質(zhì)檢站組織設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)等有關(guān)部門進行正式驗收。宣布驗收結(jié)果,確定項目質(zhì)量等級,并辦理竣工驗收簽證書。

　　2、驗收內(nèi)容:

　　a、設(shè)計完成情況;

　　b、施工質(zhì)量是否還有遺留問題,并做好記錄;

　　c、衛(wèi)生清理及現(xiàn)場撤出情況;

　　d、工程資料所列內(nèi)容是否齊備和完整;

　　e、簽定保修合同。

　　3、驗收中存在的問題由工程部記錄,并責承施工單位限期整改。

　　二、工程移交

　　1、移交的組織:由工程部組織物業(yè)公司、施工單位共同進行。

　　2、移交的程序:

　　a、工程部提前三天通知物業(yè)公司;

　　b、物業(yè)公司按驗收應(yīng)具備的條件和各種資料進行審核;

　　c、工程部、物業(yè)公司、施工單位對房屋及配套工程進行質(zhì)量與使用功能檢查驗收,并做好記錄;

　　d、驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,在維修期內(nèi)由工程部負責組織維修,對重大質(zhì)量問題(如結(jié)構(gòu)及設(shè)備安全使用),物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收,直至合格;

　　e、驗收合格后由物業(yè)公司進行管理。

　　3、工程移交檢查范圍:

　　a、土建方面:地面是否合格,大白、墻地磚、廚房、衛(wèi)生間、窗戶、門窗配件、防盜門等是否按設(shè)計規(guī)范施工。

　　b、水暖方面:

　　上、下水暢通不滲漏;給水閥門、水表、水龍頭齊全,開啟靈活不漏;廚房、衛(wèi)生間潔具完好無損,配件齊全;供熱系統(tǒng)要求按規(guī)范施工。

　　c、電氣方面:電表柜及配電箱完好無損,開關(guān)靈活,柜箱內(nèi)設(shè)備齊全完好,按規(guī)范施工;戶總開關(guān)靈敏、耐用、安全;室內(nèi)外線路運行暢通,燈具、開關(guān)、插座齊全;電話、有線電視設(shè)備齊全,達到設(shè)計規(guī)范要求;衛(wèi)生必須清潔。

　　4、交驗時發(fā)現(xiàn)問題,做好記錄,由工程部指令施工單位及時修,維修要限定時間,維修過程中嚴格執(zhí)行維修單傳遞制度,不能拖延維修時間,如超過維修時間,工程部可以采取補償?shù)霓k法,由物業(yè)公司負責維修。

　　5、房屋移交應(yīng)具備條件:

　　a、工程施工結(jié)束是否經(jīng)有關(guān)部門驗收合格;

　　b、房屋幢戶、編號是否經(jīng)有關(guān)部門確認;

　　c、供水、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施是否能正常使用。

　　6、房屋移交資料

　　a、項目批準文件;

　　b、用地批復文件;

　　c、拆遷資料;

　　d、竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙);

　　e、地質(zhì)勘察報告;

　　f、開竣工報告;

　　g、圖紙會審記錄;

　　h、工程設(shè)計變更通知單;

　　i、鋼材、水泥主要建材質(zhì)量證書;

　　j、新建材及配件合格證書;

　　k、水、電、暖三通、衛(wèi)生潔具等設(shè)備合格證書;

　　l、供水、暖、煤氣管道試壓報告。

　　7、參加驗收人員必須在交驗單據(jù)簽字。

　　8、工程移交單一式四份,參加單位各執(zhí)一份。

　　三、本規(guī)定由工程部負責解釋。

　　四、本規(guī)定自通過之日起施行。

開發(fā)項目管理制度3

　　地產(chǎn)項目開發(fā)工作管理規(guī)定

　　為有效地對項目的可行性研究、立項以及勘察設(shè)計等前期工作進行指導,使各項前期工作規(guī)范化,提高工作效率,減少工作失誤,特制定本規(guī)定。

　　一、項目可行性研究工作:通過對擬投資開發(fā)項目的調(diào)查研究及經(jīng)濟測算、分析其可操作性,做好風險預測,為公司投資決策提供準確依據(jù)。

　　1、開發(fā)部負責組織編寫項目可行性研究報告,營銷部、預算部、工程部、財務(wù)部密切配合。

　　a、營銷部負責提供市場調(diào)研報告。

　　b、預算部負責提供建安、配套工程成本測算分析。

　　c、工程部負責提供施工組織方案。

　　d、財務(wù)部負責提供融資方案及管理費用預算報告

　　2、可行性研究報告起草完成后,由開發(fā)部呈報主管經(jīng)營者審閱,提交總經(jīng)理辦公會研究確定,方可決策進行立項工作。

　　二、項目立項工作:由開發(fā)部負責實施完成,其它部門密切配合。

　　1、用地申請

　　a、對公司經(jīng)理辦公會同意投資決策的開發(fā)項目,開發(fā)部負責委托市規(guī)劃土地局指定的勘測設(shè)計院進行勘測,繪制現(xiàn)狀地形圖,草擬用地申請報告,呈報主管經(jīng)理審查通過。

　　b、開發(fā)部負責配合主管經(jīng)理向市開發(fā)辦呈交用地申請報告,現(xiàn)狀地形圖等相關(guān)性文件,辦理用地申請批復。

　　2、規(guī)劃及用地審批:

　　a、開發(fā)部將市開發(fā)辦用地申請批復轉(zhuǎn)報市規(guī)劃土地局規(guī)劃處,市規(guī)劃土地局根據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃確定地塊規(guī)劃設(shè)計條件及用地紅線圖。

　　b、開發(fā)部依據(jù)確定的規(guī)劃設(shè)計條件及紅線圖,采取招標(或委托)的形式,安排詳細規(guī)劃方案設(shè)計,并將詳規(guī)方案通過專題會討論,報公司總經(jīng)理辦公會通過。

　　c、開發(fā)部將規(guī)劃條件、紅線圖、詳規(guī)圖呈報規(guī)劃土地局詳規(guī)審查小組辦理詳規(guī)審批。

　　d、開發(fā)部將用地申請批文,規(guī)劃條件及紅線圖,詳規(guī)方案,呈報市規(guī)劃土地局地政處測算地價并形成測算報告。開發(fā)部應(yīng)協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門,積極爭取有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　e、土地出讓金測算報告批復后,開發(fā)部向市開發(fā)辦交納部分土地出讓金及大配套費用,取得中標通知書、開發(fā)建設(shè)履約保證書。

　　財務(wù)部負責籌集所需要款項。

　　f、開發(fā)部將批復的土地出讓金測算報告、中標通知書、開發(fā)建設(shè)履約保證書、詳規(guī)批復等轉(zhuǎn)報市規(guī)劃土地局辦理建設(shè)用地批復、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,并協(xié)調(diào)現(xiàn)場測量,確認土地使用面積。

　　g、開發(fā)部向開發(fā)辦交納余下土地出讓金,辦理國有土地出讓合同、土地使用證,財務(wù)部負責籌集所需要的款項。

　　h、開發(fā)部依據(jù)詳規(guī)批復,采取招標(或委托)的形式,按排單體方案設(shè)計及總平面圖設(shè)計,并將方案經(jīng)過專題會討論,報公司總經(jīng)理辦公會通過。

　　i、開發(fā)部將上述各類批文、批圖及單體方案、總平面位置圖一并呈報市規(guī)劃土地局,辦理單體方案審核及大規(guī)建發(fā)文。

　　j、開發(fā)部負責向市規(guī)劃土地局繳納項目的人防工程建設(shè)費、墻改專項基金、砂石管理費等行政事業(yè)收費,辦理有關(guān)前期繳費事宜。

　　k、開發(fā)部將上述所批文,批圖一并呈報市規(guī)劃土地局,靈理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　l、開發(fā)部須將立項過程中所有批復及時報行政部存檔。

　　三、項目勘察設(shè)計工作:開發(fā)部負責委托項目的詳細規(guī)劃、場地勘察、工程設(shè)計等工作,工程部、營銷部、預算部為主要的配合部門。

　　1、開發(fā)部準備設(shè)計所需的基礎(chǔ)資料;

　　2、開發(fā)部負責組織編寫設(shè)計任務(wù)書,其它部門需提供相關(guān)資料:

　　a、營銷部負責提供項目功能要求書或項目建議書;

　　b、工程部負責提供設(shè)計技術(shù)要求書;

　　3、開發(fā)部根據(jù)已積累的各設(shè)計單位綜合情況初選3-5家設(shè)計單位,并對初選設(shè)計單位的資質(zhì)、技術(shù)力量、社會信譽、近期承攬的項目工作情況等進行調(diào)查,提交主管經(jīng)理研究確定設(shè)計單位。

　　4、開發(fā)部負責起草設(shè)計委托合同,并按《合同會簽制度》簽署。

　　5、開發(fā)部向確定的設(shè)計單位提供準備好的基礎(chǔ)資料和設(shè)計任務(wù)書等。

　　6、開發(fā)部接收設(shè)計文件后,組織設(shè)計單位及相關(guān)部門召開評審會并形成會議紀要,會后安排設(shè)計單位修改。

　　7、開發(fā)部將完整的設(shè)計文件進行存檔、分發(fā)、上報等工作,進行下一步程序。

　　四、本規(guī)定由開發(fā)部負責解釋。

　　五、本規(guī)定自通過之日起施行。

開發(fā)項目管理制度4

　　一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證

　　作為管理的一項基本職能,計劃是實現(xiàn)目標的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

　　投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當遵循市場規(guī)律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目,即投資目標。

　　二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

　　投資項目一經(jīng)確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應(yīng)通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書,將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數(shù)額和工作進度安排。項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設(shè)的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內(nèi)容。

　　編制項目開發(fā)經(jīng)營實施計劃,首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應(yīng)市場變化,使計劃更具操作性。

　　1、編制項目投資的計劃成本。

　　在市場經(jīng)濟條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現(xiàn)有效銷售和目標效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào)查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區(qū),即片面地認為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應(yīng)當把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起來,以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場的優(yōu)勢。

　　編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細,牽涉的業(yè)務(wù)部門較多,各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設(shè)計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外,大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤也只是預結(jié)利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。

　　編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的`測算數(shù)據(jù)作為參考,并與財務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費的計繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時應(yīng)比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

　　計劃成本一經(jīng)審定實施,則要維護其執(zhí)行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務(wù)部門,用以指導、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務(wù)部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內(nèi),凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進行調(diào)整。

　　2、編制項目建設(shè)進度計劃。

　　編制進度計劃的目的主要是指導項目建設(shè)工作的開展,提高工作效率,同時實現(xiàn)對資金的動態(tài)平衡。房地產(chǎn)項目由于投資額大、建設(shè)周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設(shè)進度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。

　　3、編制項目投資的資金平?計劃。

　　資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構(gòu)成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預售,一些企業(yè)在項目開發(fā)落實時便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風險的能力減弱,效益低下。隨著市場消費和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問題,它直接決定著產(chǎn)品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點,也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動資金的比例是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現(xiàn)。

　　三、計劃的控制和調(diào)整是實現(xiàn)投資計劃管理目標的必要手段

　　1、計劃的控制作用。

　　計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權(quán)威性,使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產(chǎn)出報表即資金的流量來反映。房地產(chǎn)項目的投入產(chǎn)出報表(統(tǒng)計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經(jīng)營費用和財務(wù)費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。

　　2、計劃的調(diào)整作用。

　　計劃在實施過程中,需要根據(jù)項目環(huán)境的變化,定期進行調(diào)整,使之與實際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調(diào)整一次,項目投資成本每年調(diào)整一次(報上級審批)。計劃調(diào)整的過程,就是實現(xiàn)計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

　　四、項目經(jīng)營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構(gòu)成的經(jīng)驗數(shù)據(jù),用以指導和

　　編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關(guān)項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗,加深對市場和競爭對手的了解。

開發(fā)項目管理制度5

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實施。因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)又是城市經(jīng)濟管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當遵循以下制度：

　　（1）必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%.

　　（3）項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。

　　（5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人。

　　（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標準和技術(shù)規(guī)范。同時，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔開發(fā)項目的質(zhì)量責任。

　　（8）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。

開發(fā)項目管理制度6

　　1.跟蹤、分析、研究增值業(yè)務(wù)相關(guān)新技術(shù),組織制訂相關(guān)新業(yè)務(wù)的應(yīng)用系統(tǒng)技術(shù)方案和規(guī)劃。

　　2.負責組織擬定增值業(yè)務(wù)平臺(網(wǎng)站、綜合管理門戶、電子商務(wù)、移動互聯(lián)網(wǎng)、智能網(wǎng)等)應(yīng)用系統(tǒng)的業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范。

　　3.負責增值業(yè)務(wù)應(yīng)用項目開發(fā)的可研立項以及報批工作。

　　4.負責增值業(yè)務(wù)項目開發(fā)的組織協(xié)調(diào)、開發(fā)實施、項目管理、試點推廣工作。

　　5.負責增值業(yè)務(wù)信息源市場發(fā)展的技術(shù)支持工作。

　　6.負責增值業(yè)務(wù)平臺的應(yīng)用系統(tǒng)維護管理工作。

　　7.配合進行增值業(yè)務(wù)平臺的規(guī)劃和建設(shè)工作。

　　8.完成領(lǐng)導交辦的其他事項。

開發(fā)項目管理制度7

　　為加強公司配套、環(huán)境工程的管理,特制定本規(guī)定:

　　一、組織管理:配套工作由專業(yè)工程師負責。熟悉并掌握所轄專業(yè)的所需手續(xù),辦理程序及有關(guān)政策標準。認真調(diào)查了解市政設(shè)施的大配套環(huán)境現(xiàn)狀,并結(jié)合單體設(shè)計,提出合理專業(yè)設(shè)計方案。小區(qū)環(huán)境設(shè)計與施工要求體現(xiàn)特色,并考慮物業(yè)管理便利。

　　二、技術(shù)管理:認真學習自己主管項目的技術(shù)知識、新技術(shù)、新工藝,熟練掌握國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范及行業(yè)規(guī)范,嚴格按照各種規(guī)范對所負責工程進行管理。做好施工圖會審工作,提出必要時修改意見,確保施工圖設(shè)計更加科學、合理、可行。

　　三、質(zhì)量管理:嚴格把好工程質(zhì)量關(guān),對于不符合質(zhì)量標準的施工應(yīng)馬上制止,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)堅決要求施工單位予以整改。

　　1、嚴格執(zhí)行國家質(zhì)量驗收標準,對工程施工前、中、竣工后嚴格認真、仔細、不留任何質(zhì)量隱患的檢查,杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。

　　2、配合質(zhì)檢部門,并做好工程隱蔽質(zhì)量簽證與質(zhì)量檔案保管工作。

　　3、若發(fā)生質(zhì)量事故,應(yīng)協(xié)同有關(guān)部門查找事故原因,并商定整改措施,解決技術(shù)上的難點,做到整改措施經(jīng)濟、有效、及時。

　　四、施工管理:

　　1、做好各種施工前的準備工作,向施工單位做好技術(shù)交底工作,審查施工單位的施工方案與施工組織設(shè)計,盡快辦理好各項前期手續(xù),使各項工程得以順利進行。預算部并應(yīng)及時提供合理的材料、設(shè)備限價。

　　2、對工程中各隱蔽工程量要實事求是,嚴格按實際發(fā)生量簽證,不做任何損害公司利益的事。對于不符合各工藝標準及施工規(guī)范的現(xiàn)象應(yīng)立即勒令停止其施工,并不予簽證。

　　3、施工單位發(fā)生施工沖突,應(yīng)積極協(xié)調(diào)各施工單位之間的關(guān)系,以大局為重,一切為整個工程的總目標著想,幫助解決,做到不耽誤工程進度。

　　五、工程檔案管理:負責發(fā)放相關(guān)工程的施工圖紙、設(shè)計變更簽。建立發(fā)放、領(lǐng)取各種資料的登記手續(xù)。定期檢查各施工單位進場材料、設(shè)備的合格證、型號、質(zhì)量證明、證書等,做到各種進場材料、設(shè)備與設(shè)計相符。認真督促施工單位施工檔案的建立及有關(guān)資料的收集,做到施工檔案準確、完全。保證工程竣工形成完整準確的竣工檔案。

　　六、本規(guī)定由工程部負責解釋。

　　七、本規(guī)定自通過之日起施行。

開發(fā)項目管理制度8

　　開發(fā)項目樣板房管理規(guī)定

　　1.目的

　　為維護樓盤品牌,提升知名度,保持優(yōu)雅宜人的環(huán)境,促進銷售。

　　2.范圍

　　適用于銷售中心、樣板房的管理。

　　3.職責

　　3.1負責禮儀迎賓服務(wù)、電瓶車接送服務(wù),現(xiàn)場秩序維護等。

　　3.2樣板房管理:

　　3.2.1樣板房的開放時間為每天8:30-18:00;

　　3.2.2為保持清潔及地磚完好,進入樣板房的人員,請穿上鞋套;

　　3.2.3銷售代表帶領(lǐng)客人參觀樣板時,請?zhí)嵝芽腿?樣板房的物品僅供參觀,需小心愛護,不要觸摸、使用;樣板房門不能關(guān)閉;

　　3.2.4在沒有客人的情況下,銷售代表進入樣板房,需經(jīng)營銷部負責人同意,并由保安登記出入時間、事由等;

　　3.2.5樣板房的鑰匙由物業(yè)部掌握,如銷售代表需延長看樓時間,請于出入口崗亭保安聯(lián)系申明,如在非開放時間參觀樣板房,請于出入口崗亭保安處登記領(lǐng)鑰匙。

　　3.2.6樣板房停止開放關(guān)閉,需營銷部現(xiàn)場主管以上人員簽名確認。

　　3.3配合營銷部做好節(jié)假日現(xiàn)場布置。

　　3.3.1配合營銷部做好五一、國慶、圣誕、春節(jié)等環(huán)境布置。

　　3.3.2配合營銷部做好樓盤促銷期及協(xié)助營銷部委托的廣告公司現(xiàn)場環(huán)境布置.

　　3.3.3促銷活動結(jié)束,協(xié)助現(xiàn)場活動收尾工作.

　　3.4協(xié)助營銷部監(jiān)管清潔、綠化。

開發(fā)項目管理制度9

　　1.目的

　　規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品開發(fā)項目管理過程，指導開展項目研發(fā)、管理等活動。

　　2.適用范圍

　　本章程的作用范圍為互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品開發(fā)立項至結(jié)項管理過程。

　　1.對項目經(jīng)理開展產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計活動以及項目管理手段和應(yīng)遵循的開發(fā)流程提供了指導；

　　2.對項目團隊的日常管理活動及內(nèi)容進行了指導；

　　3.角色及職責定義

　　項目經(jīng)理：

　　進行產(chǎn)品開發(fā)過程中的業(yè)務(wù)目標、進度、成本、質(zhì)量控制。

　　挑選項目團隊并進行團隊建設(shè)，激發(fā)、鼓舞和改進團隊的生產(chǎn)效率。

　　識別項目干系人，定期向干系人匯報，并作為團隊和外部的接口，屏蔽外界對團隊的干擾。

　　確保項目中流程被遵循，組織、監(jiān)督、培訓項目各實踐活動。

　　產(chǎn)品策劃

　　確定產(chǎn)品的功能，拆分用戶故事。

　　需求功能確定優(yōu)先級。

　　接受或拒絕開發(fā)團隊的工作成果。

　　參與產(chǎn)品開發(fā)過程中的有關(guān)會議。

　　UI

　　根據(jù)用戶故事，負責產(chǎn)品的功能交互及界面設(shè)計

　　組織開展人機交互及用戶體驗，不斷跟蹤改進，提高產(chǎn)品表現(xiàn)力。

　　參與產(chǎn)品開發(fā)過程中的有關(guān)會議。

　　開發(fā)

　　根據(jù)用戶故事，負責產(chǎn)品的技術(shù)架構(gòu)設(shè)計及功能開發(fā)

　　評估、設(shè)計及維護產(chǎn)品相應(yīng)模塊，確保模塊的穩(wěn)定性、易用性、高效性。

　　參加產(chǎn)品開發(fā)過程中的有關(guān)會議。

　　測試

　　根據(jù)用戶故事，設(shè)計產(chǎn)品測試標準，確保產(chǎn)品品質(zhì)滿足市場需求。

　　合理分配測試資源，組織產(chǎn)品測試并優(yōu)化測試流程及測試標準，提高測試效率。

　　編寫產(chǎn)品測試用例，提交測試問題，編寫測試總結(jié)報告，以測試角度來確定產(chǎn)品版本是否發(fā)布。

　　4. 項目管理過程

　　按照互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品項目開發(fā)過程，可將整個項目管理過程分為立項過程、規(guī)劃過程、執(zhí)行與監(jiān)控過程、結(jié)項過程。下面分別闡述在每個階段過程中該如何進行項目管理。

　　4.1立項過程

　　互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品開發(fā)項目的立項過程，通常是指從準備項目啟動會到召開會議這個階段，在立項過程中，需要完成項目目標，需求范圍的初步確認，項目團隊成員，其他資源的安排。

　　確定項目的初步目標并達成共識

　　對于項目目標，需要和干系人在以下幾點上達成共識：

　　項目的背景、目標用戶、核心人員及產(chǎn)品定位是什么

　　項目的資源投入預算是多少

　　項目的資源投入是多少

　　各人員在項目中扮演的角色和對項目的作用是什么

　　準備啟動會議文檔

　　文檔內(nèi)容包括：

　　用戶畫像

　　產(chǎn)品定位

　　市場策略

　　業(yè)務(wù)目標

　　技術(shù)可行性

　　研發(fā)成本預算

　　路標規(guī)劃

　　召開項目啟動會

　　參加人員包括：

　　管理層代表

　　項目經(jīng)理及項目團隊

　　其他干系人代表

　　主要議題包括：

　　申明項目目標范圍及對組織目標的貢獻。

　　管理層正式任命PM，設(shè)定期望，統(tǒng)一思想

　　文檔內(nèi)容的宣講。

　　與PM小組確定項目管理要求

　　項目啟動會完成后，需要與PM小組成員確定項目立項機制以及公司項目管理要求。

　　4.2規(guī)劃階段

　　在規(guī)劃階段，團隊需要共同完成產(chǎn)品的版本規(guī)劃，迭代計劃

　　版本規(guī)劃

　　從產(chǎn)品的關(guān)鍵特性列表中按照優(yōu)先級規(guī)劃產(chǎn)品每個版本需要完成哪些特性，在規(guī)劃完成后需要在項目干系人內(nèi)達成共識。具體可參考《版本規(guī)劃樣例》

　　迭代如何劃分

　　迭代劃分是指將特性列表拆分形成用戶故事列表，并將其對應(yīng)的主要任務(wù)劃分到各個迭代中去，形成粗粒度的項目迭代計劃。這個過程主要考慮以下幾個因素：

　　有些任務(wù)間是有依賴關(guān)系，某個任務(wù)的開始或結(jié)束是以另一個任務(wù)的開始或結(jié)束為前提，在劃分時必須考慮這種前后依賴關(guān)系。

　　在安排每個迭代的任務(wù)時，需要對各種因素進行綜合考慮，如平衡每個迭代中任務(wù)的技術(shù)難度和價值差異。

　　除了進行初步的迭代任務(wù)劃分，還需要確定項目過程中迭代任務(wù)調(diào)整的規(guī)則，如迭代任務(wù)未完成時是將剩余任務(wù)延至下一迭代還是延長迭代周期。

　　確定人員分工

　　項目經(jīng)理需要根據(jù)每個人員的能力和特點，初步擬定大致分工。在進行任務(wù)分工時需考慮以下因素：

　　任務(wù)難度與人員能力相匹配，對于明顯超出能力范圍或過于簡單的任務(wù)容易造成負面影響。

　　耦合度高的盡量分配給同一個人，避免不必要的溝通消耗。

　　鼓勵團隊內(nèi)部“任務(wù)認領(lǐng)”，提高人員的工作積極性和主動性。

　　確定迭代運行模式

　　如一周迭代、兩周迭代，每個迭代包含的工作內(nèi)容等。

　　具體的迭代計劃可參考《迭代計劃樣例》

　　制定其他輔助計劃

　　制定溝通計劃、風險計劃和質(zhì)量計劃是必要的，溝通計劃主要包含以下幾個方面：溝通對象、溝通方式、溝通頻率即可，如：

　　風險計劃包括風險項、負責人、重要性、應(yīng)對措施，如下：

　　質(zhì)量計劃包括：bug分布滿足何種條件可以發(fā)布，有幾個致命bug必須停止開發(fā)新特性等。。

　　搭建基礎(chǔ)技術(shù)架構(gòu)

　　如果是一個全新的項目，需要重新開發(fā)系統(tǒng)框架，則這個工作應(yīng)該在迭代0完成，否則會影響后期的工作開展。系統(tǒng)框架的每次改動必然會導致大量的重復工作量，從而給穩(wěn)定的團隊節(jié)奏帶來很大的毛刺。

　　3.3項目執(zhí)行和監(jiān)控過程

　　迭代N的執(zhí)行

　　A、迭代N的需求細化

　　考慮每個迭代需要完成的用戶故事；

　　用戶故事需包含幾個部分，工作量評估、功能性需求、非功能性需求。具體的可參考《用戶故事模板及樣例及拆分說明》

　　用戶故事編寫完成后需要在團隊內(nèi)部進行需求評審，一方面是為了向團隊成員解讀該需求，另一方面團隊成員也可在評審時給出指導性意見。

　　B、測試用例評審

　　測試人員根據(jù)用戶故事要求編寫對應(yīng)的測試用例，并組織項目團隊進行測試用例評審。根據(jù)評審意見修改測試用例

　　C、開發(fā)

　　將用戶故事的需求開發(fā)的過程。

　　D、開發(fā)自測

　　在開發(fā)過程中，每完成一個功能點，都需要及時的進行開發(fā)自測并通知產(chǎn)品策劃人員進行驗收體驗。

　　E、驗收

　　開發(fā)完成后，產(chǎn)品策劃需要對開發(fā)完成的成果進行驗收，驗證其是否符合用戶故事的要求，驗證通過后方可流到測試環(huán)節(jié)，否則需與開發(fā)詳細討論其不符合性，其驗收的checklist可以參考《產(chǎn)品驗收checklist及模板》

　　F、測試和回歸

　　提交測試時，必須要有正確的版本。測試人員根據(jù)測試用例進行測試，在IT平臺中提交測試bug，并根據(jù)測試的角度給出產(chǎn)品是否發(fā)布的意見，輸出《測試報告》

　　G、bug修改

　　在IT平臺中獲取分配給自己的bug進行修改。

　　H、showCase

　　階段性必須有可體驗版本進行showCase.需要

　　確定showCase時間：某個迭代開發(fā)、自測完成，準備提交測試前

　　會議前1-2天發(fā)出體驗版給到參與人員

　　會議期間，由項目經(jīng)理組織大家體驗、反饋問題、記錄問題。

　　項目經(jīng)理根據(jù)問題情況，與開發(fā)或產(chǎn)品確定問題的解決時間并發(fā)出會議紀要。

　　I、灰度發(fā)布

　　迭代一定版本后，由項目經(jīng)理與團隊共同決定是否需要進行灰度發(fā)布。

　　監(jiān)控方式

　　每日站立會

　　主持人輪流擔任，負責控制節(jié)奏，記錄問題，以備會后跟蹤。

　　每人講自己昨天做了什么，有什么問題，今天的計劃是什么；

　　其他人了解別人的工作情況，并發(fā)現(xiàn)指出可能存在的問題。

　　對于發(fā)現(xiàn)的問題，鼓勵認領(lǐng)，其余由項目經(jīng)理指定責任人。

　　時間通常控制在15分鐘內(nèi)。

　　會議期間，更新任務(wù)墻，任務(wù)墻樣式如下：

　　周報

　　反饋項目計劃的執(zhí)行情況，強調(diào)本周工作要達成的目標

　　暴露出項目的問題，特別是需要領(lǐng)導或其他團隊需要協(xié)助的問題。

　　周報可在IT平臺中輸出。

　　月報

　　反饋項目當月的執(zhí)行情況，包括進度、人力及質(zhì)量。

　　反映項目存在的問題和風險。

　　迭代回顧

　　每人講述本次迭代做的好的地方和不好的地方

　　回顧上個迭代不好的地方，看看改進情況。

　　讓每個人發(fā)言。

　　每次迭代回顧會議完成后，可更新燃盡圖

　　3.4結(jié)項階段

　　項目經(jīng)理指導產(chǎn)品策劃收集總結(jié)項目的產(chǎn)品運營數(shù)據(jù)，同時指導團隊成員從自身角色進行總結(jié)，包括測試、開發(fā)、UI等。

　　項目經(jīng)理與項目團隊成員給出項目總結(jié)報告，內(nèi)容可參考《項目經(jīng)驗教訓總結(jié)-項目團隊》，《項目經(jīng)驗教訓總結(jié)-項目經(jīng)理》

　　召開結(jié)項會議，各成員進行結(jié)項匯報。

　　PM小組將過程文檔和經(jīng)驗教訓總結(jié)進行歸檔。

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