物業項目管理制度

時間：2022-11-09 13:12:01 制度我要投稿

物業項目管理制度(15篇)

　　在日新月異的現代社會中，我們可以接觸到制度的地方越來越多，制度是在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規范。那么相關的制度到底是怎么制定的呢？下面是小編為大家整理的物業項目管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業項目管理制度(15篇)

物業項目管理制度1

　　1.目的

　　建立一支訓練有素的保安隊伍、加強所轄區域的保安管理。

　　2.范圍

　　適用于公司各管理處

　　3.職責

　　3.1部門經理保安工作的全面指導、檢查、監督和考核。

　　3.2保安主管負責保安管理工作的具體組織、落實、建議和培訓。

　　3.3保安班長負責保安工作的具體實施。

　　4.方法和過程控制

　　4.1來訪人員的管理

　　4.1.1任何來訪人員進入小區(大廈)、須在來訪登記處進行登記。

　　4.1.2來訪人員必須服從小區(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發生爭執由管理處協調解決。

　　4.1.3凡來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進入小區(大廈)。

　　4.1.4執行公務的部隊、公安、政府公務員等人員、因公進入小區(大廈)、也應出示證件并登記入冊。

　　4.1.5無明確探訪對象的人員、在未明來意之前、不得進入小區(大廈)。

　　4.1.6來訪人員進入小區(大廈)內應愛護公共設施、維護環境衛生。

　　4.1.7小區(大廈)內所有設施、游樂場地等、只為住戶開放、來訪人員未經管理處同意不得使用。

　　4.1.8所有推銷、收破爛等閑雜人員、未經管理處允許、不得進入小區(大廈)。

　　4.1.9外來參觀人員如事先未與小區管理處取得聯系、應請其辦妥手續后再進入小區(大廈)。

　　4.2進場施工人員的管理

　　4.2.1所有施工人員憑管理處簽發的《臨時出入證》進入小區(大廈)。

　　4.2.2保安員在檢查《臨時出入證》時、應核對相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

　　4.2.3若出入證丟失、施工人員應到管理處補辦證件后方可通行。

　　4.3內部員工管理

　　4.3.1內部員工應自覺服從保安人員的治安管理、主動提供配合。

　　4.3.2內部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。

　　4.3.3內部員工離開轄區時、如有必要、應自覺接受安全檢查。

　　4.3.4內部員工在轄區內各項活動要嚴格遵守各項規章制度、保安員在各自工作崗位范圍有權指出員工各種違章違紀現象。

　　4.4要害部門(位)的管理

　　4.4.1凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發電機房、消防中心、財務部、文件資料室和總經理室等、要害部門(位)要有明顯標識。

　　4.4.2其它人員因工作需要進入要害部門(位)、需經值班人員批準方可進入。

　　4.4.3凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強烈的責任心、認真學習崗位技術、消防知識、熟悉并嚴格遵守操作規程。

　　4.4.4一切要害部門(位)、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入。

　　4.4.5消防設施、器材要加強管理、經常檢查、保持完好、嚴禁移動或挪作它用。

　　4.4.6機械設備、線路管道、儀表、閥門、開關等要建立定期維修保養制度。

　　4.4.7主管需定期對要害部門(位)的安全落實情況進行檢查。

　　4.5對拾遺物品的管理

　　4.5.1員工在小區(大廈)內撿獲任何物品都必須及時交到管理處。

　　4.5.2管理處當值人員在接到物品時、必須將所撿物品進行詳細記錄。

　　4.5.3所拾物品均由質檢員負責保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。

　　4.5.4貴重物品保留一年無人認領時、由部門經理上報公司另行處理、一般物品保留三個月無人認領時、由部門經理做出處理決定并報公司備案。

　　4.5.5顧客認領失物時、須說明失物的內容、失物地點和出示其他有效證明后方可簽字認領。

　　4.6控制中心的管理

　　4.6.1控制中心是整個大廈的控制樞紐、負責對接收到的信息進行處理、及時調度、安排有關人員執行。

　　4.6.2控制中心人員必須熟悉大廈各類管理人員的職責范圍和特長、熟悉大廈基本結構、設備、器材布置及其控制范圍。

　　4.6.3了解各類人員每天工作安排及行動去向。

　　4.6.4通過各類通訊設施、及時通知有關人員處理有關事宜及與公司的工作聯系。

　　4.6.5受理顧客投訴、及時調配人員處理并做好記錄。

　　4.6.6密切監視、熟練操作消防控制主機、及時處理火警、故障信號、并做好記錄。

　　4.6.7檢查消防控制主機回路、分區、隔離點、故障狀態及原因、檢查消防聯動柜監控性能及信號燈狀況。

　　4.6.8通過監視器密切監視出入大廈人員情況、發現可疑問及時通知附近有關人員注意和處理、并記錄在案。

　　4.6.9做好大廈公用房、設備房鑰匙的管理。

　　4.6.10指揮處理任何緊急情況、下達作戰方案、必要時通知有關領導或向社會機構求援、并做好詳細記錄。

　　4.6.11協調好保安、保潔管理工作。

　　4.6.12每天7:00收聽新聞及天氣預報、8:00~22:00按規定音量播放背景音樂、檢查控制中心各設備是否處與正常位置。

　　4.6.13做好交接班記錄。

　　4.6.14顧客裝修或專業技術人員需暫時隔離某報警點時、應積極配合、及時恢復并做好記錄。

　　4.6.15嚴格遵守設備保養計劃。

　　4.7對停車場的管理

　　4.7.1小區(大廈)內停車場屬于私家停車場、原則上外來車輛不得進入。

　　4.7.2顧客可根據需要向管理處申請租用車位。

　　4.7.3顧客申請經管理處經理審批后、簽訂《停車場車位租用協議書》。

　　4.7.4停車場保安憑管理處簽發的《車輛出入證》對車輛進行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號碼、車位號碼、車主房間號碼等資料、若資料有所變動、應及時知會管理處重新辦理。

　　4.7.5經同意進入小區(大廈)停車場的外來車輛、須服從車場保安的調度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場秩序、若出現不服從管理者、保安員應立即通知部門主管以上人員進行處理。

　　4.7.6外來車輛停放時間超過半小時應按收費標準收費。

　　4.7.7出租車接送顧客進入后應馬上離開如需等候、應停靠在指定位置、司機不得下車離開停車場或在小區范圍內走動。

　　4.7.8進入車場的所有車輛都必需經車場保安員進行車輛外觀檢查、并做好記錄。

　　4.7.9車場內車輛如發生交通事故、保安員應立即保護現場、通知部門主管以上人員到現場處理、必要時須請交通部門進行處理。

　　4.7.10車場內車輛若發生故障、小型維修可在車場內進行、維修完后應清理周圍環境、其它維修禁止在車場內進行。

　　4.7.11車場內車輛如出現漏、滴油情況、車場保安員應立即通知車主進行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報部門主管、并按排保潔員進行清理。

　　4.7.12車場內嚴禁試剎車、駕駛練習。

　　4.7.13因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時、要追究車主責任、并賠償一切損失。

　　4.7.14因保安員原因造成車場內車輛損傷、追究保安員責任、情況嚴重時將追究刑事責任。

　　4.7.15違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。

　　4.8對參觀游覽客人的管理

　　4.8.1進入小區(大廈)的參觀游覽客人應衣冠整齊、注重禮儀、愛護小區(大廈)環境。

　　4.8.2參觀時應在指定范圍內活動、按指定路線行走。

　　4.8.3參觀游覽客人不得在小區(大廈)內高聲喧嘩、不得成群結隊、堵塞交通。

　　4.8.4損壞公物、照價賠償。

　　4.9突發事件的管理

　　4.9.1保安當值期間發現可疑情況或發現糾紛事件應及時與當值主管及其他同事聯系。 4.9.2對于正在發生的刑事案件或可疑情況應及時制止并由當值主管組織人員對可疑人員進行查問。

　　4.9.3保安員對刑事犯罪現場進行保護、并征得部門經理同意后將可疑人物交公安部門處理。

　　4.9.4對糾紛事件、保安員應穩定事態的發展、并對當事人雙方進行勸阻、以制止事態的擴大。

　　4.9.5如糾紛是由顧客與我方意見不和而產生、我方當事人應禮貌地進行解說并等待上級領導到場處理。

　　4.9.6保安員因隊友處理糾紛事件到場協助、首先應了解事情的原因、發生經過、當事人的身份及申訴的理由、再行協助處理。

　　4.9.7當值主管到場后應了解情況、組織人員維護現場秩序、控制事態發展、對糾紛雙方進行勸解、以緩和事態、如事態不得以解決、應將糾紛雙方請到管理處、以將事情控制在最小范圍內。

　　4.9.8部門經理對糾紛雙方進行處理、調解、如若不能得以解決、將當事人雙方交有關部門處理。

　　4.9.9如若出現傷亡現象、部門經理組織人員保護好現場并將傷者送到醫院、并向公安機關報案。

　　4.10物資放行的管理

　　4.10.1由顧客到管理處辦理物資搬運申請手續、管理處當值人員需詳細填寫搬運物資名稱及搬運顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運放行條》上的簽名或委托書、當值人員除查驗申辦人的身份證外、還需與顧客本人聯系確認。

　　4.10.2由質檢員核對、追收尚未交繳的各項費用、并簽字認可。

　　4.10.3由保安員隨申請人到現場核實所搬貨物與申請內容是否相符、保安員登記搬運車輛車牌號、司機證號、身份證號、手續完善后、予以放行。

　　4.11夜間查崗的管理

　　4.11.1夜間查崗工作是保安管理的一項主要內容、目的在于檢查高管理處的保安員夜間工作狀況、保證夜間的保安工作質量。

　　4.11.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為“a級檢查”、“b級檢查”和“c級檢查”三種、a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃、為保證查崗情況的真實性、須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。

　　a.“a級檢查”系全公司范圍內的檢查、計劃由品質管理部運每年12月出31日前制定完成、報管理者代表審批、由部門經理級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質管理部、由品質管理部于計劃實施前段時間24小時內通知查崗人員、由管理者代表監督執行、“a級檢查”必須保證每年至少六次。

　　b.“b級檢查”是以各部門為單位的內部檢查、計劃由各部門經理于每年12月出31日前制定完成、報品質管理部審批、由主管級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表、品質管理部及部門經理、由部門經理于計劃調節24小時內通知查崗人員、由品質管理部監督執行。“b級檢查”每月進行一次。

　　c.“c級檢查”系無計劃不定時的臨時性突擊檢查、通常在特殊情況下進行、由品質管理部或各部門經理臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織安排。

　　4.11.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其他原因需改變時、由原計劃編制部門負責調度、安排。

　　4.11.4夜間查崗必須包括以下內容

　　a. 保安員夜間工作狀況

　　b. 通信設備使用情況

　　c. 保安員準備配戴情況

　　d. 交接班記錄

　　4.11.5查崗人員須據實填寫《夜間查崗情況登記表》、并由接受檢查的當值人員簽字確認、查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發表部門(人)。

　　4.11.6檢查結果的處理

　　a. 品質管理部須對a級檢查的結果進行全公司范圍內的通報、并負責監督有關部門采取預防和糾正措施。

　　b. 各部門經理須對b級檢查的結果進行部門內部通報、并監督糾正預防措施的實施情況、并將檢查結果于檢查后一周內提交品質管理部備案、品質管理部根據b級檢查的情況決定是否進行全公司通報。

　　c. 由品質管理部組織的c級檢查結果處理方式同a級檢查、由部門經理組織的c級檢查結果處理方式同b級檢查。

　　5.監督執行

　　由管理者代表對保安工作管理的落實情況進行監督。

　　6.支持性文件

　　《保安崗位管理辦法》

物業項目管理制度2

　　為了使管理處正常開展各項業務活動等有根本保證，特制定本制度:

　　一、管理處對轄區的管理經費收支，要嚴格執行財務制度，本著綜合管理，節約開支，降低成本，注重效益的原則，合理使用管理經費，并接受公司的檢查和監督。

　　二、管理處依據有關收費標準，按不同項目，向業主(使用人)和其他應交費的人收取費用。

　　三、管理經費的收取，收款收據統一使用稅務部門統一印制的單據。

　　四、各項管理經費，應分項單列，專款專用，財務開支按公司授權，由管理處主任依據委托管理合同支出項目審批，報公司審核。

　　五、年度費用收支明細帳目，應張榜公布，定期向業委會報告，接受物主管部門和業主的詢問及監督。

物業項目管理制度3

　　一、制定本制度的目的及范圍

　　目的：迅速撲滅火災，保障公共財產和廣大業主生命財產安全，確保業主安居樂業。

　　范圍：適用于本公司管理的各項目。

　　二、各崗位的相關職責

　　管理處經理為消防責任人辦公室職員、保安人員、工程人員、清掃工和綠化工為義務消防員。

　　三、工作方法

　　（一）、消防管理與設備維護

　　1、加強防火管理，強化防火宣傳、普及消防知識，定期對住戶進行防火常識教育和緊急救生訓練。

　　2、經常檢查防火安全工作，糾正違章，整改火險隱患。

　　3、根據轄區內商業區、住宅區具體情況，制定相關消防措施，制定緊急狀態下的疏通方案。

　　4、接到火災報警后，根據災情向消防機關報警，同時組織有關人員迅速趕赴現場，啟用消防工具設施進行撲救，并協助有關部門查清火災原因。

　　5、火災報警智能操作系統，由專職人員操作、管理、維護，其他人員不得隨意觸動。消防設備維修后，必須恢復原始狀態，不得隨意更改安裝位置、傳輸線路。

　　6、消防系統主機操作人員，每天對主機進行自檢，工程維修人員負責對終端設備（煙感、溫感傳輸電纜）定期檢查、維護保養，并按制度要求做好檢查維修記錄。

　　7、定期對區內消防設施、器材，定期檢查、維修和保養，確保各類消防設施、器材處于良好備用狀態，并做好檢查、維修記錄。

　　8、對消防設備進行檢查、維修、試驗，應提前報告有關部門，做好防范措施。樓內消防設施和器材，每年檢修不得少于二次。

　　9、消防設備故障維修，一般不得超過8小時，若在8小時內無法排除故障，應將故障原因、解決方案、時間上報上級管理部門，限期解決。并通知用戶做好應急措施。

　　（二）、消防管理規定

　　1、根據消防管理規定，有下列情形之一的，分情節輕重，分別處罰，情節嚴重者移交有關部門處理。

　　（1）、轄區內嚴格禁止超負荷用電，禁止私拉、亂接臨時用電線路。

　　（2）、室內外改線，增加用電設備需報管理部門同批準，派專職人員處理。

　　（3）、不得私自占用消防通道，在樓道堆放雜物，可燃物。

　　（4）、不準改變、拆除、封堵消防設施，不得損壞消防設備和器材。

　　（5）、不準在轄區內堆放易燃易爆物品和有毒物品。

　　2、有下列情況之一的，責令停業，并分別情況，處直接責任人進行相應處罰。

　　（1）、未經物業管理部門許可，強行進行室內裝修的。

　　（2）、室內裝修所用材料，不符合防火要求，不進行防火處理。

　　（3）、燒焊、用火、用電作業，防火安全保障措施不落實的`。

　　3、各業主、住戶必須服從消防管理人員的管理，不得妨礙消防管理人員依法行施職責。對不聽勸阻者，造成嚴重后果者，報請有關部門批準處行政拘留和依法追究刑事責任。

　　4、物業管理部門應經常組織、指導住戶居民進行撲救初期火災和安全疏散演練。當災情發生時根據火情及時撥打火警求救電話，并積極組織轄區內人員撲救火災，疏散易燃易爆物品。

　　5、建議業主委員會解決中下層樓房出現災情、高層居住人員的逃生問題，增設高空救生設備器材。

物業項目管理制度4

　　1、堅決執行國家和地方關于物業管理的各項法規、政策和公司的有關規章制度，加強業務學習，不斷提高業務素質和領導能力。

　　2、建立健全和完善各項規章制度，加強業務培訓，提高管理人員的業務素質，并在實踐中不斷根據管理計劃目標和工作成效，調整管理體系。

　　3、負責制定實現目標實施方案、并組織員工全面落實，爭取一至二年內達到市級優秀物業管理住宅小區。

　　4、堅持取之于民，用之于民的費原則，負責審批項目部財務收支，合理使用管理費，節約開支，保證管理費的95%用于項目員工的工資開支、辦公開支和小區的維修養護，不得向商戶亂收費、亂攤派。

　　5、積極協調好與項目內的各業主之間的關系及與當地主管部門、業務部門的業務關系和人際關系，自覺接受民主監督，積極采納合理化建議，建立良好的個人形象，樹立領導威信。

　　6、接受公司總經理和業主委員會組織的年度和任期考核，接受獎懲，對總經理和業主負責。

　　7、關心員工生活，為員工解決實際困難，豐富員工的業余文化生活，增強集體凝聚力。

　　8、完成物業公司交辦的其它任務。

物業項目管理制度5

　　1.對管理處經理負責,執行管理處各項規定和決議。

　　2.負責設備管理質量控制,通過科學管理和精心保養,使各項設備運轉正常,提高設備的使用壽命與完好率。

　　3.擬制設備的各項管理規章制度和質量管理辦法,并督促所屬員工貫徹執行各項規章制度和質量管理辦法。

　　4.制定設備年度、月度的修理與維護保養計劃,并組織實施。

　　5.擬制設備的應急預案,及時處理每一項與設備有關的緊急狀態與緊急事故,并做好善后與防范工作。

　　6.組織對日常設備管理,對重大設備事故做好原始記錄,搞好技術資料的歸檔和資料管理。

　　7.明確所屬員工工作職責,督促其按時、按質、按量完成本職工作,認真查閱設備員工的各類工作記錄并簽名,努力提高每個員工的工作積極性、創造性,營造和保持良好的工作氛圍。

　　8.關心下屬員工的思想和生活,考核其工作實績與技術水平,對設備員工的獎罰提出意見,同時做好新進、轉崗設備人員的崗位職責、工作要求等內容培訓工作。

　　9.配合和參與業主搞好工程收尾工作,做好已竣工系統的驗收與接管工作。

　　10.做好與其它部門的協作與配合工作,遇事分工不分家,責任到人。

物業項目管理制度6

　　1.0 目的

　　通過對各轄區的綠化環境實施全面指導和監督管理，為住戶創造最佳的生活環境。

　　2.0 范圍

　　適用于公司管轄項目的綠化工作。

　　3.0職責

　　3.1清潔綠化部負責制定綠化工作程序、標準和檢查驗收標準。

　　3.2質管部每月(季)對各管理處進行綠化檢查。

　　3.3管理處負責對日常綠化的維護并對各分包方進行監督。

　　4.0程序

　　4.1綠化工每天要對管轄區內的園林景觀及花草樹木進行保養、修剪和整形。

　　4.2根據花草樹木的長勢，按照綠化工作程序，綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥，提供花木正常生長發育所需的營養。

　　4.3清潔綠化部負責制定綠化工作程序、檢查和驗收標準，并定期對綠化工作人員進行行業務知識的培訓、考核。

　　4.4清潔綠化部要根據花木病害發生規律，制定預防管理措施，防止病蟲害的發生。

　　4.5管理處在日常生活和管理中要對本管轄區的綠化進行維護，要制止一切對綠化植物、綠化設施的破壞行為。

　　4.6質管部在每月(季)檢查中要對花木造型美觀定期修剪，防止病蟲害等情況進行檢查，根據問題對管理提出要求，并限期糾正綠化中存在的不合格項。

　　4.7在臺風暴雨來臨時，管理處要對易吹折的樹木做好預防措施，防止在臺風暴雨期間花木遭受損害。

　　5.0相關文件和記錄

　　《清潔綠化管理手冊》

物業項目管理制度7

　　一、內部管理部分

　　(一)管理構架

　　1、組織機構圖

　　2、各部門職能及各崗位職責

　　3、員工情況

　　1)員工構成，其中管理人員占;學歷構成(特別是管理人員)

　　2)各部門骨干基本情況

　　(二)內部管理制度

　　1、公司管理形式(總經理負責制;總公司與各管理處關系，自負盈虧)

　　2、行政人事制度

　　1)員工培訓制度(察看年度培訓計劃，了解公司培訓重點)

　　2)員工考核、獎懲制度

　　3)員工檔案的管理

　　3、檔案管理

　　1)工程檔案的管理(圖紙資料、設備檔案)

　　2)小區基本檔案資料(竣工驗收資料、各項審批文件)

　　3)檔案借閱制度

　　4)業主資料的管理(保密性)

　　5、財務制度

　　1)收費標準的制定、申報、審批

　　2)押金的處理

　　3)財務收支預算、決算、分析

　　4)日常財務帳務處理

　　5)定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況

　　6、采購及庫存管理

　　1)采購內容的制定和審批

　　2)庫存的有效控制及及時補充

　　3)庫存的帳務處理

　　4)庫房安全管理制度

　　7、公文管理制度

　　1)外來文件管理

　　2)內部文件往來

　　3)收發登記

　　4)通告管理制度

　　8、工程管理制度

　　1)分包方的評選標準管理(資質、工程款預算、信譽等)

　　2)簽訂合同

　　3)工程進度及質量檢查及其記錄

　　4)工程驗收制度

　　5)整改制度

　　9、辦公設備的管理

　　1)臺帳

　　2)領用

　　3)報廢

　　10、合同管理

　　11、形象識別系統的使用辦法

　　12、公司工會設置、福利制度及企業文化建設

　　(三)公眾管理制度

　　1、業委會章程

　　2、管理維修公約

　　3、衛生公約

　　4、裝修管理規定

　　5、停車場管理規定

　　6、治安管理規定

　　7、園林、綠化管理規定

　　二、小區基本概況(組織小區接管驗收工作)

　　(一)概況

　　1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等

　　2、設備設施情況

　　1)消防設施

　　2)配電設備

　　3)電梯設備

　　4)給排水設備

　　5)計量設備

　　6)人防設施

　　7)有無智能化設施

　　3、竣工驗收情況(有無影響物業服務質量的設計問題)

　　(二)物業管理方式

　　(三)業主委員會概況

　　1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系

　　2、業主委員會曾行使過的權利(是否能有效的行使其權力)

　　3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度

　　4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限

　　(四)小區內部環境

　　1、綠化率

　　2、停車場位情況及其管理

　　3、公共設施的養護、維修情況

　　4、業主對小區環境的滿意度

　　5、管理用房的使用情況

　　6、經營用房的使用情況

　　1)合同

　　2)月租

　　3)經營內容

　　7、小區配套設施是否齊全

　　(五)小區外部環境

　　1、與地方各管理部門的關系

　　2、周邊交通、環境、可持續發展情況

　　3、周邊物業及其物業管理情況(未來是否存在競爭)

　　三、各項物業服務管理流程

　　(一)入住管理

　　1、入住手續

　　2、房屋檔案的建立(一戶一檔)

　　3、空房管理(定期檢查制度)

　　4、空房的使用制度

　　5、空房鑰匙管理

　　(二)收費管理

　　1、物業費的收取

　　1)繳費通知單的發放

　　2)收費期

　　3)費用明細

　　4)業主費用查詢

　　2、代收代繳費用的收取(水、電、煤氣、電視等)

　　1)繳費通知單的發放

　　2)收費期

　　3)費用明細

　　4)業主費用查詢

　　(三)清潔消殺管理

　　1、清潔消殺設備、用料管理

　　2、清潔消殺操作規程及服務標準

　　3、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　3)整改

　　(四)保安管理

　　1、保安員情況

　　2、排班制度

　　3、巡視頻次及其記錄

　　1)公共區域巡視

　　2)樓內巡視

　　4、保安隊員文明服務、著裝要求

　　5、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　3)整改

　　6、監控中心管理

　　1)監控記錄

　　2)錄像帶管理

　　7、訪客管理

　　1)出入登記記錄

　　(五)綠化管理

　　1、小區綠化美化標準

　　2、花木養護工作計劃及實施的管理(新增、補種、更換)

　　3、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　2)整改

　　(六)業主投訴處理

　　1、投訴的界定

　　2、投訴登記制度

　　3、投訴的處理

　　1)及時性

　　2)準確性

　　3)向業主反饋結果

　　4、投訴率的統計(對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果)

　　1)及時率

　　2)處理率

　　(七)業主意見調查

　　1、調查頻率、比例、范圍、內容

　　2、《意見調查表》的發放與回收制度

　　3、意見調查統計

　　1)圖表統計

　　2)調查報告

　　3)向全體業主公布調查結果

　　4)預防與糾正措施

　　(八)社區文化管理

　　1、與業主委員會的定期溝通制度

　　2、專人負責

　　3、定期舉辦社區文化活動

　　(九)消防制度

　　1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄

　　2、消防器材配置的管理

　　1)臺帳

　　2)更新記錄

　　3)檢測記錄

　　3、定期消防演習制度

　　4、消防宣傳標識的安放

　　(十)裝修管理

　　1、裝修手續的辦理

　　1)裝修備案申請表

　　2)裝修協議

　　3)裝修保證金制度

　　2、施工人員登記制度、出入管理

　　3、裝修的巡視檢查及其記錄

　　4、裝修工程的驗收

　　5、違章的處罰及整改制度

　　(十一)停車場(位)的管理

　　1、停車場管理制度

　　2、停車場進出記錄

　　3、臨時停車收費制度

　　(十二)維修服務制度

　　1、24小時值班制度

　　2、接受報修，填寫《報修維修單》

　　3、維修到場時限

　　4、維修服務收費標準的制定

　　5、業主確認制度

　　6、維修回訪制度

　　1)頻率

　　2)比例

　　3)整改

　　7、維修及時率、返修率的統計制度

　　(十三)便民服務項目

　　四、公司iso9001質量體系了解

　　(一)質量手冊

　　(二)程序文件

　　(三)作業指導書

　　(四) 質量體系運作狀況

物業項目管理制度8

　　1、值班人員應按統一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,也不得私自調班、頂班,如果因為某種原因不能值班,必須提前征得領班同意,按規定辦理請假手續,才能請假,以便部門安排合適的替班人。

　　2、值班人員要做好交接班前的工作,包括按照巡查表認真仔細巡查,做到本班問題本班解決,如解決不了必須馬上報告領班或工程主任,并且說明原因,同時要做好記錄,并做好環境衛生工作。

　　3、交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄、介紹設備運行情況和運行方式以及設備檢修、變更情況,清點儀表、工具、材料,檢查設備狀況。交班時,交接班雙方人員在值班日志上簽字。

　　4、值班人員辦完交接班手續后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應該堅守崗位,等待接班人員到達并辦完交接手續后才能下班。

　　5、除值班人員外,其他無關人員不得進入值班室。

　　6、下列情況不得進行交接班:

　　(1)、交接班準備工作未完成時。

　　(2)、接班人數未能達到規定人數的最低限度時。

　　(3)、領班或由值班主任指定的替班人未來到時。

　　(4)、接班人員有醉酒現象或神志不清而未找到合適的頂班人員時。

物業項目管理制度9

　　(1)高壓變電室操作規程

　　(2)高壓變電室崗位責任制度

　　(3)高壓變電室運行管理規程

　　(4)交接班制度

　　(5)巡視檢查制度

　　(6)配電室安全防火制度

　　(7)配電室應急方案

　　(8)制冷運行操作規程

　　(9)運行值班人員崗位責任制度

　　(10)機房管理制度

　　(11)機房及重點部位安全防火制度

　　(12)機房衛生管理制度

　　(13)空調水化驗制度

　　(14)泵房管理制度

　　(15)高壓水泵、水池、水箱管理措施

　　(16)給排水事故應急處理方案

　　(17)消防泵房、水箱間巡視檢查制度

　　(18)停水應急措施及制度

　　(19)用水節水制度

　　(20)供水管理制度

　　(21)工程部服務承諾

　　(22)工程部員工管理制度

　　(23)二十四小時值班制度

　　(24)客戶回訪制度

　　(25)客戶投訴處理制度

　　(26)空調機組、新風機組管理制度

　　(27)空調機組巡視檢查制度

　　(28)臨時用電管理制度

　　(29)工程部報修工作流程表

　　(30)工程部工作監督檢查制度

　　(31)工程部消防應急方案

　　(32)工具管理規定

　　(33)管理制度、崗位工作標準落實措施

　　(34)倒閘操作制度

　　(35)電梯故障困人救援法

　　(36)電梯使用安全規定

　　(37)調音室管理制度

　　(38)消防水系統安全管理制度

　　(39)燃氣調壓站安全管理制度

　　(40)工程部員工行為規范

　　(41)配電室安全用具的保管及使用規定

　　(42)圖紙技術資料管理制度

　　(43)配電室巡視檢查制度

　　(44)工程部考核辦法

　　(45)給排水系統安全操作規程

　　(46)運行檢修記錄填寫說明

　　(47)使用電動工具操作規程

　　(48)停電、限電管理制度

　　(49)維修檔案管理制度

物業項目管理制度10

　　1、目的:

　　為適應公司的不斷發展和規模化經營的需要，規范和加強項目品質管理，創建物業管理精品，樹立xx(nj公司)物業品牌，依據iso9001:20xx質量管理體系、《xx物業管理有限公司服務質量考核標準》制訂本辦法。

　　2、適用范圍:

　　本辦法適用于物業管理有限公司物業管理在管項目、新拓展的委托管理項目、物業管理顧問項目。

　　(項目是指:商場、商城、寫字樓、綜合寫字樓、商住摟、封閉式居民小區、別墅區、工業廠房、政府、院校、部隊、醫院進行社會化管理的物業等)

　　3、組織機構及工作職責

　　3.1.1、報告上級:公司總經理/副總

　　3.1.2、督促下級:品質主任、培訓主任、項目負責人

　　3.1.3、聯系部門:項目支持及項目監督職能部門經理、質量監督員(部門主管)

　　3.2、工作職責、權限

　　3.2.1、工作職責

　　3.2.1.1、每周向公司總經理/副總經理匯報項目管理情況

　　3.2.1.2、負責iso9001:20xx質量管理體系文件的管理，物業管理圖書、資料管理

　　3.2.1.3、負責項目管理檔案的建立

　　3.2.1.4、負責項目組織機構，崗位設置審核

　　3.2.1.5、負責項目重大機電設備維護更新，采購及行政費用審核

　　3.2.1.6、負責公司vis標識系統歸口管理

　　3.2.1.7、負責項目日常管理監督、檢查工作

　　3.2.1.8、處理項目突發事件、業主重大投訴

　　3.2.1.9、負責公司二級培訓的實施，三級培訓的檢查指導

　　3.2.2.0、負責項目季度、年度檢查考核工作

　　3.2、工作權限

　　3.2.2.1、iso9001:20xx質量管理體系檢查、監督權，公司圖書、資料管理權

　　3.2.2.2、項目管理檔案檢查、監督權

　　3.2.2.3、項目主任、主管提名權，組織機構、崗位設置審核權

　　3.2.2.4、重大機電設備維護、更新，預算內月度、年度采購及行政費用審核權

　　3.2.2.5、公司vis標識系統使用審核權

　　3.2.2.6、項目日常管理檢查權，日常業務審核權

　　3.2.2.7、項目突發事件、業主重大投訴處理建議權

　　3.2.2.8、項目三級培訓的檢查、指導權

　　3.2.2.9、項目季度、年度考核權，獎金發放審核權

　　4.工作程序

　　4.1.1.1、匯報工作

　　項目負責人日常業務請示匯報→品質培訓部經理處理并定期報告→總經理/副總經理

　　4.1.1.2、iso9001:20xx

　　企管部檢查→品質主任匯總→品質培訓部經理審核→總經理/副總經理審定

　　4.1.1.3、項目組織機構、崗位設置

　　項目負責人→品質培訓部經理審核/行政與人力資源部審核→總經理/副總經理審批

　　4.1.1.4、項目管理檔案

　　項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審定

　　4.1.1.5、采購

　　項目負責人→品質培訓部經理匯總審核→提交計劃財務部審核、組織、評審→總經理/副總經理審批

　　4.1.1.6、vis管理

　　項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審批

　　4.1.1.7、日常工作管理檢查

　　企業管理培訓部組織→品質培訓部經理主持→報告總經理/副總經理

　　4.1.1.8、突發事件、重大投訴處理

　　值班經理→項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理

　　4.1.1.9、培訓

　　項目負責人→培訓主任→品質培訓部經理→總經理/副總經理

　　4.1.2.0、年度、季度考核

　　項目負責人→品質培訓部經理/行政與人力資源部/計劃財務部審核→總經理/副總經理審批

物業項目管理制度11

　　一、交接班制度

　　1、值班人員按照值班表按時上崗,未經有關領導同意,不得擅自離崗,如需替班需經部門經理同意;

　　2、交班人員在接班人員未到崗或交接班手續不齊全時,交班人員應繼續值班并及時向有關領導反映情況,直至辦完交接班手續后方可離崗;

　　3、嚴禁在事故處理過程中交接班,交接班時如遇突發性事故,應立即停止交接班,由交班人員負責處理,接班人員應協助處理,待系統和設備完全正常后交班人員方可離崗;

　　4、交接班時,必須嚴肅認真,一絲不茍,精神集中,做到交的清楚,接的明白,做好交接工作的記錄和簽字手續;

　　5、每班交接前負責清潔衛生工作。

　　二、電梯管理及保養檢查制度

　　1、為保證電梯機房設備絕對安全,電梯維修工必須把機房門鎖好,嚴禁無關人員進入機房,更不允許任何人將機房作為住宿之用;

　　2、電梯機房門鑰匙必須由電梯維修工妥善保管,不準隨便掛在墻上,以防鑰匙被人拿走;

　　3、物業公司領導檢查維修保養的情況,必須在電梯維修工的陪同下核實維修保養的項目及保養情況;

　　4、電梯臨時維修或定期維修、保養時,必須做好詳細、完整的記錄并存檔備察;

　　5、認真填寫電梯運行記錄及維修記錄,;

　　6、電梯保養與檢查內容如下:

　　a、電梯轎箱內通風機、日光燈是否正常;電梯運行樓層指示信號顯示功能;電梯運行程序能否按正常指令運行,轎箱內及大廳按鈕信號有無損壞,顯示是否正常;

　　b、電梯拽引機轉動裝置,抱閘裝置,轉動裝置,潤滑油應在油標上下刻線之間,鋼繩、繩輪固定,電梯地坑是否積水,電梯機房內要保持清潔干凈;

　　7、對于發現的設備故障及不正常現象應及時排除,對解決不了的問題應及時向主管領導匯報,以便集中解決設備技術問題;

　　8、嚴格執行'電梯維修、保養安全操作有關規定'。

　　三、鍋爐房設備定期檢修、維修及保養制度

　　1、鍋爐房管理人員應對鍋爐房設備及輔助設備進行經常或定期的維護、保養及檢修;

　　2、鍋爐設備的定期檢修分為:大、中、小修三類,小修應按需要隨時安排,中修每年一次,應包括清除受熱面內部的水垢、爐膛、煙道及受熱面外側面等部位;

　　3、鍋爐檢修前應對鍋爐進行一次內外部檢查,根據周期檢修計劃和內外部檢查的情況確定本次鍋爐檢修計劃;

　　4、根據檢修計劃,指定專人負責并組織人員力量,根據檢修制度分工負責制,以確保檢修質量;

　　5、檢修前要準備好檢修工具,材料和配件。對檢修人員進行安全教育,學習國家有關規定要求,制定保證檢修質量標準有效措施;

　　6、對儀表設備應每天進行維修保養并定期校驗,以保證其靈敏可靠;

　　7、鍋爐未采取任何措施的情況下不得超負荷運行,鍋爐必須按規定進行檢修;

　　8、每班對鍋爐、輔助設備和場地進行一次清潔工作,做到文明生產;

　　9、做好檢修、維修及保養記錄,把每次檢修的情況(損壞情況和修理方法)記錄下來存入鍋爐技術檔案,以利于日后備查。

　　四、鍋爐房安全操作制度

　　1、嚴格遵守鍋爐房安全操作規程,密切監視溫度、壓力,燃燒等頭部,正確調整各種參數;

　　2、嚴格按規定做好鍋爐運行的日常工作,定期沖洗水位表、壓力表、排污和試驗安全閥等;

　　3、進行巡回檢查,鍋爐設備及相關設備是否出現異常情況,檢查供水、回水管道、循環水泵、補給水泵及其它設備工作狀態是否正常;

　　4、對鍋爐發生的一切事故及時處理,重大事故應保護好現場,積極參與事故的分析,并吸取事故教訓;

　　5、鍋爐運行期間,非工作人員不得隨意進入,如需進入鍋爐房必須履行登記手續,并由主管人員領入。

　　五、鍋爐房鍋爐事故報告制度

　　1、鍋爐一旦發生事故,管理人員一定要冷靜,判斷事故原因和處理事故時要'穩、準、快'。鍋爐管理人員在事故發生后不能有掩蓋事故的僥幸心里,否則會使事故擴大。重大事故應保護好現場,并及時報告上級領導;

　　2、鍋爐管理人員一時查不清事故原因時,應迅速報告上級領導,不得盲目處理,在事故未妥善處理之前不得擅自離崗;

　　3、事故發生后,應將事故發生的時間、部位及處理方法等詳細記錄,并根據具體情況進行分析,找出事故原因,從中吸取教訓,防止類似事故再次發生;

　　4、發生鍋爐爆炸和重大事故的單位,應盡快將鍋爐事故情況、原因及改進措施等書面報告上級領導和當地鍋爐安全監督部門。

物業項目管理制度12

　　1、消防、閉路中心不準打與業務無關的電話，非保衛、消防人員不得進入，任何人不準在消防監控中心、閉路電視房會客和聊天；

　　2、消防監控中心、閉路電視房，遇到報警時應沉著冷靜，準確地向有關部門或值班領導報告，不準錯報。消防閉路中心值班人員不準離開控制室；

　　3、值班人員必須經常打掃衛生，值班室保持干凈、整齊，各類控制臺（如報警器、水泵控制臺、閉路電視房等）保持無灰塵；

　　4、值班時間不準喝酒、吸煙、睡覺、下象棋、打撲克、吃東西、看小說、寫信等，如發現一次，根據情節輕重給予處理直至除名；

　　5、交接班要交接清楚各種設備情況，交接要詳細填寫值班記錄，領班每天必須進行詳細檢查記錄情況，發現問題及時匯報；

　　6、各部門播放音樂時間要按時播放，切記音量適中，切勿聲音過大騷擾客人。消防中心各種設施要愛惜使用；

　　7、消防監控中心實行專職人員全日值班負責制；

　　8、消防值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應立即查清原因，上報消防主管，遇到重大問題迅速上報消防責任人；

　　9、消防監控中心出現報警信號，立即核實信號真偽情況，如屬火災報警，按《消防工作手冊》中的消防應急措施'處理；如屬誤報應進行復位，并記錄在《水電、消防值班記錄表》中；

　　10、消防監控系統在正常情況下應處于自動狀態，每半月進行一次自動、手動的操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態，并將檢查結果記錄在《水電、消防值班記錄表》中；

　　11、消防設備出現故障時，值班員應填寫《設備維修申報單》，立即通知機電運行部維修人員進行維修。

　　12、消防監控中心內的電話屬專用報警聯系電話，任何人不得占用，影響消防聯絡；

　　13、消防監控中心內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險品，消防監控中心內應備有便攜式滅火器和常用滅火器械；

　　14、嚴禁外人進入消防監控中心，如因工作需要必須經消防主管批準。

物業項目管理制度13

　　結合物業管理行業安防工作的特殊性和國家法律法規、地方政府有關對安防工作要求，為規范項目公司護衛員的日常工作管理，制定如下管理制度，請遵照貫徹執行。

　　1.新入職的護衛員，分包公司應向項目公司主管部門提供如下證件備案:暫住證、戶口所在地公安機關出具的無違法行為證明、醫院體檢合格證明等復印件。

　　2.護衛員每月工資有分包公司結算。若可能涉及賠償責任，項目公司可暫緩支付分包服務費。若分包公司對其責任沒有疑義，應扣除相應的費用。

　　3.《分包公司費用結算單》各項目公司應根據合同要求結算日前填寫完成，無特殊情況應按合同規定辦理。

　　4.公司員工均可向保安分包公司介紹、推薦護衛員，但任何人不得未經分包公司同意擅自安排護衛員。

　　5.分包公司對新到職護衛員應按照分包合同要求進行登記，項目公司要嚴格按照合同要求的標準執行。

　　6.項目公司根據實際需要，增加或減少安防人員數量時，應書面方式報公司經公司批準后按照分包合同要求執行。

　　7.護衛員辭工，應根據分包服務合同要求辦理辭工手續，經同意后分包公司將補充人員送達項目后方可離職。

　　8.項目公司在檢查工作時發現的問題以及對違紀的護衛員，有權建議分包公司對其進行獎罰。

　　9.護衛員因事請假外出，要嚴格執行請、銷假制度。

物業項目管理制度14

　　為加強項目管理，防止重特大事故發生，避免造成人員傷亡、職業危害和重大經濟損失，特制定本制度。本制度適用于在存在危險因素場所工作的全體員工。

　　一、較大危險危害因素場所的確定。

　　根據國家標準《生產過程危險和有害因素分類與代碼（gb/t13861—1992）確定本項目具有較大危險危害因素場所。

　　二、安全規定

　　1、屬于具有較大危險危害因素的場所，在物業管理處必須進行登記建立檔案，具有較大危險危害因素的設備必須由具有相應安全技術資格的專人進行操作。

　　2、具有較大危險危害因素的設備必須按照有關安全技術要求進行定期檢測、檢驗。

　　3、長期處在具有較大危險危害因素場所工作的職工，必須按照職業安全衛生要求進行定期健康檢查，對不適合在該場所從事作業的人員，由行政人事部調離原崗位，安排適宜工作。員工健康體檢由行政人事部牽頭組織。

　　4、臨時出現的危險性場所，必須設置監護人，監護人必須具有相應的應急處置能力，且必須堅守崗位，待工作結束后方可離崗。

　　5、為防止造成人員傷害設置的安全防護裝置必須齊全。

　　三、設備、設施安全保障

　　1、生產經營設備、設施應有配套的安全設備或安全警示裝置《安全生產法》第二十八條規定：“生產經營單位應當在有較大危險因素的生產經營場所和有關設施、設備上，設置明顯的安全警示標志”凡可產生危險、有害因素較大的場所、部位，都應設置相應的安全防護裝置，例如，設備的可動零部件是否設置有相應的安全防護裝置，凡人員易觸及的可動零部件，應盡可能封閉或隔離。對于操作人員在設備運行時可能觸及的可動零部件，必須配置必要的安全防護裝置。對于運行過程中可能超過極限位置的生產設備或零部件，應配置可靠的限位裝置。

　　2、安全設備、設施使用、維護、檢測的安全保障《安全生產法》第二十九條規定：“安全設備的設計、制造、安裝、使用、檢測、維修、改造和報廢，應當符合國家標準或行業標準。生產經營單位必須對安全設備進行經常性維護、保養，并定期檢測，保證正常運轉。維護、保養、檢測應當作好記錄，并由有關人員簽字。”根據這條規定，安全設備使用安全保障應包括安裝使用方面的保障和維護、保養、檢測、管理方面的安全保障。

物業項目管理制度15

　　1、負責對全公司員工進行消防業務知識培訓；

　　2、開展防火宣傳教育；

　　3、制定各種防火制度，督促各部門貫徹落實防火安全措施，負責將每天和每周公司的情況書面報告保安部；

　　4、負責調配補充消防滅火器材，并與有關部門定期進行消防設備檢測、保養、維修，及時排除消防設備故障；

　　5、負責24小時監視消防主機、閉路電視、防盜報警信號，發現火警、火災及其他問題時，要及時向保安部、總經理報告，并提出處理方法；

　　6、負責制定重點部位的滅火戰斗方案，并負責組織演練；

　　7、負責公司動火部位的安全監督，管好消防檔案。

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