招商運營方案

時間：2022-12-24 16:04:24 運營方案我要投稿

招商運營方案通用15篇

　　為了確保事情或工作有序有效開展，我們需要提前開始方案制定工作，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。方案的格式和要求是什么樣的呢？下面是小編收集整理的招商運營方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

招商運營方案通用15篇

招商運營方案1

　　一、招商原則

　　“xx企業家協會迎新晚會“通過對社會各種資源的有效整合，為xx學員搭建一個跨年耀眼的大舞臺，同時讓關注本次晚會的愛心企業、事業單位、社會團體及民間組織得到一個展示平臺。

　　幾年來我們迎新晚會的成功的舉辦，已經具備舉辦大型晚會的經驗。多種主流媒體參與推廣報道，“ xx企業家協會迎新晚會”在20xx年初必將成為業內人士談論的重大事件。

　　阿克蘇地區xx企業家協會現有會員單位300多家，涵蓋4家上市公司、上億資產的企業家有50多位。20xx年1月舉行盛大迎春晚會，有200多位企業家參加活動，本次年會通過提供服務平臺，讓參與合作的商家得到有效的推廣宣傳，是一次相互交流、資源融合、合作共贏的良好機會。

　　二、媒體推廣

　　本次晚會將通過報媒、網絡媒體、以及現場各大廣告貼畫同時推廣宣傳，立體化推廣，全方面覆蓋，為所有合作贊助商提供全程廣告推廣宣傳。

　　三、其他形式推廣

　　1、在年會上印制企業名稱及主宣傳畫面

　　2、年會相關用品上印制單位名稱（如節目單）

　　四、冠名單位尊容禮遇

　　主冠名單位5萬<一家> 將可享受：

　　1、年會《主節目》冠名權；

　　2、大廳2個主展位，在大廳的左右兩側；

　　3、大廳走廊條幅/條展架2個；

　　4、企業第一負責主桌就坐；

　　5、年會開始前2—3分鐘視頻宣傳資料；

　　6、冠名單位負責人可上臺致詞；

　　7、年會過程中主背景宣傳片，循環播放；

　　8、授予“20xx年會特殊貢獻獎”獎牌，在活動中頒發；

　　9、企業名稱及LOGO印到年會的節目單；

　　10、企業名稱及聯系方式刊登在每桌的鳴謝牌中；

　　11、主持人口播感謝冠名單位：在主持中，每提及年會時，都提及冠名單位名稱；

　　12、大廳吊旗，200百個背椅廣告）

　　13、向主冠名單位贈送主賓席用餐一桌（10人）；

　　14、年會過程中30秒LED畫面定屏；

　　（備注：以上宣傳冠名單位只需要準備圖文、視頻、音頻，其它均由主辦單位負責）

招商運營方案2

　　項目概況

　　（一）項目名稱：

　　（二）項目地點：

　　（三）項目占地面積：

　　項目優勢

　　本項目位于京津冀城市核心位置的武清區，西鄰京津高速公路二線，東接京津快速，地處京津黃金走廊，區位優勢顯著。距離天津中心城區10公里，天津國際機場30公里，北京國際機場76公里，天津港71公里。京津塘高速、京津高速、京津城際輕軌、112國道、104國道等“九橫九縱”的道路網絡環繞周邊。

　　項目區位優勢突出，交通便利，可直接承接京津市區、周邊城區強大的輻射效應，又可以便捷地釋放和發揮自身能量與優勢。

　　目標市場定位

　　（一）本項目市場定位：天津市中高端家居建材城針對人群為：

　　1、京津冀內投資及經營客商。

　　2、來天津經營建材的外地客商。

　　3、本地建材加工企業主。

　　（二）本項目產品特征定位：

　　政府重點支持的投資回報型項目，是代表武清區形象的新地標，帶有優良的物業管理、保安保全、綜合廣告推廣、統一營銷推廣等。

　　項目業態規劃占比

　　具體情況按實

　　際招商調整

　　項目分區規劃

　　招商策略

　　（一）項目招商對象

　　1、所有家居建材生產廠商；

　　2、全國家居建材經銷商、代理商、特許直營商、專賣許可商等私有、個體企業；對商鋪有投資意向的客戶。

　　（二）項目招商商品范圍建筑室內外裝飾材料、陶瓷、衛浴潔具、家庭廚衛用具、天花地板、墻紙地毯、樓梯鐵藝；家具、整體櫥柜、門窗櫥柜、家居電器、軟裝類。

　　（三）項目概念輸出與保障——消除經銷商認知障礙

　　1、項目的市場行銷概念：位于天津武清區規模龐大的建材城，以其核心地理位置，強力向整個京津冀輻射。

　　2、獨占性的規范化市場銷售模式和物業管理標準體系，導入現代物業經營的管理手段。

　　3、全新的消費觀念和消費形態，迎合并引領市場的消費心理和行為，并倡導全新的消費概念，成為一種經濟文化和消費時尚。（四）項目招商全方位服務——經銷商的信心保證

　　1、本項目是天津市的政府的重點工程、形象工程，是武清的新地標。項目建成后具備完善的配套設施、生活設施。

　　2、項目的市場運作采取免租、返租的優惠政策解除經銷商后顧之憂。

　　3、市場開業前后向經銷商提供全面的廣告與行銷支持，以“品牌造勢，傳播先行”的市場化操作，擴大對外宣傳，提高市場在天津的知名度及影響力。

　　4、市場經營在保障商家的商業利益的同時，為商家提供系統完整的

招商運營方案3

　　一、澄揚優勢

　　1、在企業并購、國有產權交易、公司上市等業務領域形成的專業技能；

　　2、與國內外投資機構的合作關系。

　　二、合作方式

　　1、市政府相關招商分局與澄揚簽定《委托招商代理合同》，由澄揚免費代為招商；委托方同意澄揚在代為招商的過程中與潛在的投資方簽訂合同并向投資方收取顧問費用。

　　2、委托方向澄揚提供市政府擬招商項目的資料（盡量推薦較成熟，有吸引力的項目）。

　　3、由澄揚與合作投資機構共同邀集投資者來昆考察，與委托方對接。必要時，澄揚協助籌辦相關的座談會及實地踏勘等活動。此外，澄揚也根據個案項目與投資方聯系，進行項目撮合。

　　4、投資方來昆的差旅費自理，在昆交通、接待等費用由澄揚根據項目及投資方情況予以承擔，但若投資意向強烈，已與委托方進入實質性問題的洽談，則主要由招商方負責接待費用。

　　5、投資方與招商方簽定投資的相關文件時，與投資方共同聘請澄揚作為該項目的法律顧問，費用由投資方負擔。

招商運營方案4

　　項目概況：

　　天津馬可·波羅大地影城位于天津意式風情區馬可·波羅廣場的核心位置，整體面積約8000余平方米，是（仲·龍影視傳媒公司）投資建設的一個集商貿、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型影城。

　　項目優勢：

　　優越的地理位置：

　　天津意式風情街（意大利風情區）位于天津市河北區，比鄰京津城際鐵路終點天津站，與天津商業中心濱江道和平路商業街隔河而望。她作為天津著名的旅游景點之一，將按照天津市委、市政府的要求被打造成為天津城市形象、異域風貌建筑顯著的文化時尚商業街區。馬可·波羅大地影城即位于意式風情街的核心位置，更是整個意風區及河北區的唯一一座影城。

　　久負盛名的旅游勝地

　　天津意式風情街臨近海河，內涵“和平女神雕塑”、“回力球俱樂部”、“意大利兵營”、“梁啟超的飲冰室”、“曹禺故居”、“李叔同故居”、“袁世凱及馮國璋的府邸”等著名景點，她作為海河沿岸的一顆璀璨明珠，內區保留137棟小洋樓，是意大利本土之外亞洲保存最為完整、規模最為龐大、風格最為飽滿的意大利風貌建筑群落。國內、外觀光游客日接待量最高值超過40萬人次。

　　優質的消費群體

　　影城周邊集結了各種高檔酒吧、商務會所等高檔娛樂休閑區，發達的旅游項目更加吸引了大批慕名前來的國內、外游客，成為中高端消費者最集中的商業休閑區。

　　政府的大力支持

　　馬可·波羅影城位于河北區重要的商業旅游區域中，是目前為止唯一一家集商貿、餐飲、娛樂、休閑為一體的影城，政府對我們影城的建設給予了大力的支持與幫助，并且對此項項目的發展給予了很高的期望！

　　長期的合作，無限的商機

　　馬可·波羅影城是（仲·龍影視傳媒公司）長期投資的項目。意式風情街不僅是天津一個重要的旅游文化景區也是本市各階層消費者青睞的購物休閑區，意大利風情街將不斷吸引著商家的投資，刺激消費者的消費。在政務的支持和幫助下，馬可·波羅影城將被構建為意式風情區首屈一指的集商貿、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型影城！

　　仲龍影視傳媒在意大利風情街投資的“一宮大地影城”即將開業，影城擁有7個3D影廳，配套小資餐飲環境，動漫游戲城，奢侈品購物等相關業態，敬請您的光臨！

招商運營方案5

　　一、經銷商所具備的資格

　　1、誠實守信，有廣泛的社會資源和商業信譽。

　　2、無論您是何種經營體制，何種行業，有無相關經驗，只要您有強烈的市場意識和敏銳的市場洞察力。

　　3、具有一定的資金實力和完善的銷售網絡或意識及嚴格的管理體制。

　　二、合作方式

　　1、廠價結算（包含市場投入費用，當地市場主要投入由廠家負責）；

　　2、裸價結算（扣除市場投入費用，當地市場主要投入由商家負責）。

　　3、商議的其它方式。

　　三、支持經銷商

　　1、廠家對經銷商實施市場投入 + 首批進貨激勵 + 返利 + 年終大獎。

　　2、廠家負責培訓經銷商從業人員。

　　3、廠家負責對經銷商所在的區域市場提供銷售方案。

　　4、廠家對裸價結算的市場提供常年銷售服務。

　　5、市場投入費用金額用于市場的硬件廣告、軟件廣告和大型促銷活動及促銷人員基本工資。

　　四、首批進貨激勵（不含裸價）

　　1、首批進貨15萬元，配贈酒10000元。

　　2、首批進貨20萬元，配贈酒15000元。

　　3、首批進貨30萬元，配贈酒28000元。

　　4、首批進貨50萬元，配贈酒50000元。

　　5、首批進貨100萬元，配贈酒120000元。

　　6、以上激勵政策由本公司另行支持，各系列酒市場投入費用不變。

　　五、年終大獎（不含裸價）

　　銷售量（裸價除外）超過基本任務一倍以上（含一倍）者（首次進貨量除外）：

　　縣級：獎價值80000元小轎車一輛；

　　地級：獎價值150000元小轎車一輛；

　　省級：獎價值250000元小轎車一輛。

　　六、信譽保證金，首批進貨量，年度基本銷售量，返利

　　1、信譽保證金：根據代理區域級別不同，交納相應的品牌獨家代理費。

　　2、首批進貨量：縣級10-30萬；地（市）級30-60萬；省級60-120萬。

　　3、年基本銷售量：縣級100-300萬；地級300-600萬；省級600萬以上。

　　4、年終返利（不含裸價）：完成基本銷售量返利4%，基本銷量以外返利6%。

招商運營方案6

　　隨著零售業在國內的發展，全國各地出現了大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，超市、大賣場、家居主力店、藥材批發市場、圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等，上述市場在國內商業領域的角色舉足輕重。

　　專業市場是大進大出、大流通、大幅射的代表性商業業態。成熟、火旺的大型專業市場的年成交額都是以億計，其幅射區域更是以百公里、千公里計，遠非普通大型商場十幾二十幾公里的輻射半徑所能比擬。

　　一、消費需求決定規模

　　專業市場的規模大小和經營的商品的類型沒有關系，而往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經營的方式等因素密不可分。

　　比如，同樣是電子市場，專業經營電腦、配件、耗材及輔助設備北的華強北電子市場，規模龐大；而位于長沙的城電子市場則規模較小，其規模差別的原因在于深圳和長沙電子消費市場需求的差別。

　　不同實力的投資商即使在同一個地區，投資建設同樣類型的專業市場，專業市場的規模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

　　經營同樣商品的專業市場，批發、零售的投資形式對其規模的影響很大。比如位于深圳八卦嶺的辦公用品批發市場，其規模約3萬平方米，專業批發辦公所需各類用品，在深圳有較高的知名度，這種規模對于辦公用品零售來講一定是不恰當的。

　　專業市場的規劃設計并不復雜，開發商往往將每層合理分區或分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。

　　二、專業市場商鋪的特點

　　專業市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。它的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內容可以看出，專業市場商鋪的投資回收形式差別較大。

　　比如，百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業市場，這類專業市場基本上都是由經營商統一經營管理；北京沙子口辦公用品批發市場，屬于批發類專業市場，經營商采取出租經營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業市場，開發商就采取商鋪出售、經營商接受業主委托統一經營管理的方式。需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業市場的規模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。

　　三、專業市場投資：高風險高利潤

　　繁榮發展的城市市場環境是否意味著投資開發專業市場輕而易舉？事實決非如此，由于消費市場單一的緣故，所以在眾多鋪型中（例如專業街商鋪、社區型商鋪、旅游商鋪、商場商鋪等），風險最大的投資是專業街商鋪，但是其帶來的高利潤也是無可比擬的。要成功投資開發專業市場就要注意以下幾點：

　　1、避免同質化競爭，營造特色化產品

　　專業市場上所呈現的一個特點就是同類產品競爭激烈。整個專業市場上除所處位置不同外，經營的產品大同小異。這就需要對經營的產品多加推敲，尋找市場上的空缺點，營造特色產品，包括產品本身和經營模式。

　　2、挖掘市場潛力，打響市場知名度

　　專業市場與其他商業形態不同，所服務的對象比較單一，但客戶范圍比較廣泛。知名度是商鋪投資的一個重要因素，知名度就是品牌的體現，對吸引客源具有相當大的作用。如果做到良性循環，就可以維持市場的旺盛。有的專業市場可能表面上效益較好，但實際投資回報率并不高，各專業市場的客戶因產品而異，挖掘專業市場潛力很大程度上是特色產品經營結果的另一體現。

　　3、尋覓市場機會，選址應注重

　　物流專業市場中經營批發類生意的比重較大，貨物進出頻繁，對商品的物流環節要求較高。一些看似繁華的地段其專業街經營情況并不理想，主要還是受到交通的制約。隨著私車的增多，城市中心區域路面不容樂觀，中心商業街的物流成本也就較高，所以中心城區不宜開設專業市場。專業市場不同于其他商鋪，選址必須要充分考慮到物流的方便性、經濟性，宜設于鬧市區附近，地段不能太熱鬧也不能過于偏僻，同時也要注意專業市場對人氣的聚集能力。

　　4、注重市場培育，實施專業管理

　　專業市場的成熟必定會經過一個發展過程，商業推廣是否到位、經營管理是否專業將直接決定其市場培育周期。專業市場僅僅通過租金優惠不是市場培育的根本，根據市場尋求準確的定位，通過專業商業管理實現良性的持續經營，才是專業市場規避投資風險實現物業價值的根本所在。

　　四、專業市場的招商推廣策略

　　和大型商場一樣，一個專業市場項目的開發、經營也涉及到開發商、小業主、承租經營者、經營管理公司、物業管理公司、消費者等六個利益主體，因此只有實現了“六方共贏”，市場才能算是真正的成功。如果只是依靠炒作各種概念、編造種種誘人的餡餅來吸引買家，那最終只會落得“銷售滿堂彩，經營冷清清”，開發商的大贏建立在其他各方利益的大損之上，項目仍然只能算是失敗。實現六方共贏的根本在于“開業即火”且后續經營穩步上升。由此倒推，即可知專業市場招商推廣的核心在于找到一系列能確保開業成功的措施和對市場長期經營有持續促進作用的措施。

　　1、“招”——大戶先行

　　招，即“招狼入市”。市場能否順利開業的關鍵就看有多少經營商家來捧場，而經營商家進駐的數量首先要看行業大戶對市場的態度。因為在批發環節，經營戶們“羊群現象”十分突出——行業大戶走向哪，散戶小戶多半會緊跟而至。“擒賊先擒王”、“趕羊趕頭羊”，市場要成功，先得攻下行業大戶。但既然能成為行業大戶，自然不是省油的燈，并不會那么輕易就答應什么，他們往往相互守望、伺機而行的心理很重。這時候，一方面要曉之以理，誘之以利，以特殊的優惠政策吸引其購買進駐，如果效果不明顯，則可瞅準時機亮出“招狼入市”的剎手锏——去上一級城市、上一級市場招更大的甚至是全國或區域內經營效益最好、規模最大的商家入駐，讓兇狠的外地“狼”來強烈地沖擊本地經營商戶，形成“狼入羊群”效應，為了搶地形、占山頭、卡位置，本地商家自然也就聞風而動。

　　例如銀川某批發市場，由于項目位置有點偏、規模又極大，當地經營戶對其普遍心存疑慮。于是策劃公司采取先赴銀川的上游城市西安、蘭州招商的策略，在兩市大張旗鼓、廣造聲勢，待銀川本地商戶得知后，為了防止外敵入侵、防止實力更強的外地“狼”來蠶食市場，紛紛積極購買，尤其是本地有影響力、有號召力的大戶，幾乎家家購買，并帶動大量中小散戶“借錢也得買”，使得市場在開盤后二個月內即勁銷70%，而且在所有客戶中，經營戶的比例占到60%以上。

　　2、“引”

　　引——引全國或行業最好或最先進的市場管理模式和商業推廣手段。

　　引——引本地或區域市場政府的商業經營優惠政策及條件和未來商業中心規劃和特有商業效應規劃引導。

　　引——引本地周邊商業輻射地的政府、商會、工商職能部門等同市場建立商品流通渠道、溝通渠道和商品推廣聯合模式。

　　引——引上游廠家和特約經銷商市場考察，為商戶爭取區域市場代理權和經營權，幫助購買商戶由散戶、小戶成為區域代理商、經銷商。引——引行業展會與項目聯動，以市場的商戶資源與展會的廠商資源互相促進。

　　引——引入專業廣告策劃公司為市場包裝、宣傳推廣提供長期服務，定期開展客戶專項商業推廣活動，定期進行多形式的項目形象宣傳。

　　引——引入網絡平臺，建設網上市場，讓客戶能同時在兩個市場做生意，獲得更多的信息、更多的客戶。

　　這些“引水灌田”的承諾、舉措，不僅將在市場后續經營中發揮相當的促進作用，在銷售階段其對客戶購買信心的增強更非同小可。

　　3、“挖”

　　挖，即“挖地三尺”。有些項目在銷售至70—80%左右時陷入停滯狀態，原因極可能是項目規模偏大，按常規手段挖掘的消費者還不能將項目完全消化。這時候，就需要拿出“挖地三尺”的勁頭，千方百計擴大客戶面，吸引按傳統方法界定中購買可能性甚小的客戶。挖——挖區域市場的投資戶和周邊下級城市的投資戶。

　　挖——挖市場其它片區的經營戶和周邊城市市場的經營戶。

　　挖——挖區域市場經營戶和已購買客戶的投資潛力，引發其投資熱情。

　　挖的方式則有：

　　針對投資戶和經營散戶，多形式推廣和宣傳前期經營戶入駐的比例數據和品牌號召力、消費市場交易數據，展現經營前景。

　　針對下級城市甚至縣、鎮，制作明白易懂的電視廣告，向目標區域集中投放。針對已購買客戶，推出老客戶介紹新客戶贏大獎、得大優惠的措施，用最讓人信服的廣告形式——客戶口碑宣傳，促銷效果往往出人意料。

招商運營方案7

　　為了提高招商團隊的工作積極性，建立招商團隊的激勵機制，發揮團隊合作精神，快速完成本項目招商，本著公司利益最大化原則，現特制定本激勵方案。

　　一、招商人員架構

　　1. 招商經理職位空缺，由公司招聘相關人員后到崗

　　2. 招商部成員由1名招商經理和4名員招商專人組成

　　3. 整個招商過程預計5月-11月，共計6個月，在項目竣工時（預計20xx年10月）招商目標首期入駐80-90%

　　二、招商提成方案（個人建議）

　　方案1：招商專員提招商面積年租金的5‰

　　招商經理提招商專員的10%

　　例如：A區域招商專員租賃A5-10，該鋪位面積1000平方，以70元/月/方計算，年租金84萬元

　　方案2：招商專員提招商面積月租金的5%

　　招商經理提招商專員的10%

　　例如：A區域招商專員租賃A5-10，該鋪位面積1000平方，以70元/月/方計算，月租金7萬元，則該招商專員提成為7萬x5%=3500元，招商經理提3500元的10%=350元。該筆招商共提走5.5%的月租金。

　　方案3：招商專員按4元/方提成

　　招商經理提招商專員的10%

　　例如：A區域招商代表租賃A5-10，該鋪位面積1000平方，以70元每方計算，年租金84萬元，則該招商代表提成為1000平方x4=4000元，招商經理提4000的10%=400元。該筆招商共提走5.23‰的年租金，轉換為6.2%月租金。

　　在招商部授權的價格范圍內（65-80元/平），因招商專員與招商單位有價格返點約定的，超出部門由招商專員和項目部五五分成。

　　三、人員獎勵（個人建議）

　　1、項目部以固定金額2萬元作為直接獎勵給項目中心

　　2、其他服務團隊以固定金額1萬元作為獎勵

　　招商經理權限

　　租金：不低于項目底價，鑒于商家品牌及規模的不同，超過底價須及時反饋機制報董事長批準。

　　位置：所有區位共享，先簽先得。

　　年限：初步合同期限定為3-5年。

　　出差報銷：針對有意向的客戶可登門拜訪，交通工具選擇火車硬座或汽車普票，如超過晚9點可打車到住宿地方，住宿標準為快捷賓館標間，就餐每頓不超過15元，白天交通工具為公共汽車，特殊費用支出需經上級領導同意后可適當調整。

　　招商經理在權限內的決定應最大化公司利潤，凡超過標準或不在此列的事宜應及時與董事長聯系，保證招商的時效性。

　　結合領導意見制定本方案2：

　　招商專員提招商面積月租金的5% 招商經理提招商專員的10%

　　例如：A區域招商專員租賃A5-10，該鋪位面積1000平方，以70元/月/方計算，月租金7萬元，則該招商專員提成為7萬x5%=3500元，招商經理提3500

　　以6月為例，招商經理任務量為總面積的18%約為4000平方，在平均租金75元/平方的提前下，租金為30萬，提成為1.5萬元。

　　招商專員任務量總面積的7%約為1500平方，租金為11.2萬，提成5%計算為5625元，招商經理再提招商專員的10%為562元，本月完成任務的情況下，租金為41萬，提成共計21182元。

　　以超額完成任務10%時為例，招商經理400平方x75=3萬，提8%=2400元。那么6月共完成總面積的35%。

　　鑒于項目體量大，公司在前期投入大量的人力、物力積累了大量翔實的客戶基礎，為后期招商順利開展提供了基礎；根據同城同業的招商提點情況，特制定本激勵方案以供參考。

　　吳標意見：

　　注:建議采用方案2，出租單價和提成掛鉤，招商專員不會因為業績而主動降低出租單價。由于招商專員在外面跑的多，如果招商專員不在現場，屬于相關招商專員的客戶由招商經理或者其他人談定的商戶提成歸相關招商專員。補貼招商專員每月200元交通費，100元電話費，伙食費按照公司標準。

　　取消招商經理的提成，招商經理的提成應該另有體現，而且應該和總出租率相掛鉤，例如：設定招商結束時間，如20xx年8月30日結束，總招商

　　面積220000平方，達到100%出租面積獎勵200000元，出租90%的面積，獎勵獎勵180000元，出租80%的面積，獎勵140000元，出租70%的面積，獎勵100000元，70%以內沒有獎勵，以促進招商經理的工作積極性。

　　吳芳意見：

　　注：招商經理的提成也可以按照吳總建議，也可以結合基本提成制度，例如：基本提成待遇一致，同時招商經理提招商專員的10%，另外制定招商完成百分比。如20xx年8月30日結束，總招商面積220000平方，一個月時間達到40%--60%出租面積獎勵80000元，未完成則取消此獎勵，或根據百分比進行獎勵，反之則給予處罰。第二個月時間達到70%--90%--100%出租面積獎勵150000元，未達到者則反之，以此類推，使得招商經理不單單只是靠專員或者是只顧自己來跑業績，提高大家整體合作意識，讓招商經理顧全大局，關注每一個專員的業績，動向，并給與幫助。

　　四、考核辦法

　　1、工作完成任務的認定

　　2、與商戶簽訂合同。

　　3、經營期限在規定時間內。

　　4、租金或相關費用收取到位。

　　5、每月每人按平方考核，超額完成任務可以接轉下月指標。

　　6、每月超額完成任務招商業績第一名者，給予獎勵（具體獎勵辦法由公司領導定奪）。

　　7、上月任務沒有完成的，下月指標中超額完成的補發上月獎勵。

　　8、沒有完成任務的，并且業績考核最后一名者,處以罰金300元,從工資中扣除。

　　9、連續三個月沒有完成任務，并且業績連續排名在最后的一名者，公司予以勸退。

　　10、為公司提出合理化建議被采納，給予一定獎勵。

　　11、利用公司資源、自行進行交易的或克扣、索要租賃戶回扣、提成的，除扣除工資外，沒收非法所得，按情節輕重予以除名、追究法律責任。

　　12、考核兌現：當月獎懲在當月發工資時兌現，招商提成根據完成的情況按月予以兌現。

　　五、招商部具體獎勵細則

　　有下列情況的，給予部門內部表揚：

　　1、熱忱為客戶服務，受到客戶提名表揚者；

　　2、遵守公司及部門規章制度，持續無違規、違紀情況者；

招商運營方案8

　　為貫徹落實好縣委、縣政府關于抓好重點產業，重大項目招商引資工作部署，創新招商方式，擴大引資規模，提高招商引資水平，現制定20xx年招商引資工作方案。

　　一、指導思想

　　以科學發展觀為指導，以發展經濟為核心，圍繞“產業興鎮、創新活鎮、精神立鎮、依法治鎮”的戰略目標，明確重點招商產業，招商重點區域，做大產業規模，建立產業支柱，充分利用本地資源優勢及縣委縣政府出臺的一系列優惠政策實現招商引資的新跨越和對外開放的新突破，開創渠江鎮招商引資工作新局面。

　　二、目標任務

　　預計引進資金x千萬元，項目不少于x個。

　　三、招商引資重點產業，主攻區域

　　圍繞全縣產業發展特點，結合我鎮的實際情況和產業優勢，重點抓好：

　　1、針對目前已納入渠江鎮發展規劃的3個項目：

　　①xx村渠水界土地開發項目，引資外來投資1000萬元，力爭在下半年完成該項目1000畝的示范基地建設。

　　②xx茶業有限公司茶園基地建設項目，引進外來資金1000萬元，力爭在年底完成該茶園基地建設項目。

　　③xx旅游休閑xx建設項目，引進外來投資3000萬元，預計下半年實行該項目的前期工作。

　　2、加大招商引資度，拓寬招商引資渠道。在今年x月份，將由主要領導帶隊前往經濟發達地區開展招商引資活動。

　　四、組織機構和工作措施

　　1、加強領導，落實保障措施

　　成立xx鎮招商引資領導小組，實行招商引資工作“一把手”負總責，分管領導具體負責，黨政班子成員及其他相關部門負責人齊抓共管的招商引資格局。

　　為保證招商引資工作的順利開展，經鎮黨委政府研究，安排了招商引資工作專項經費12萬元，使招商引資領導小組及招商辦的各項活動、項目服務等有良好的保障。

　　2、建立招商引資激勵機制，嚴格獎懲措施

　　為充分調動鎮村干部參與招商引資工作的積極性，便于招商引資工作的領導，配合協調，實行鎮班子成員、各辦公室、村委會捆綁招商，分配一定的招商引資任務，納入村級年度目標管理考評與鎮機關干部考評重要內容。同時對在招商引資工作中有突出貢獻的單位和個人給予一定的獎勵，具體措施如下：

　　新建項目竣工投產后，對項目引薦人由鎮政府給予獎勵。對單位實際完成固定資產投資在3000萬元以上的項目，按實際完成固定資產投入（以審計結果為準）的5‰給予獎勵；對引進世界500強、中國500強、上市公司和升級以上高新技術項目的，按實際完成固定資產投入（以審計結果為準）的1‰給予獎勵。

　　獎金在項目建成投產后，從企業實現的地方財政純收益中優先兌付。凡當年實現的地方財政純收益高于獎勵金額的當年付清；低于獎勵金額的分期兌付。每年兌付一次，直到全部付清為止。

　　五、創新招商引資方式，優化服務環境

　　按照縣委、縣政府招商引資工作的具體要求，熱忱招商，真誠服務，突出以商招商，以友招商，以情招商，以項目招商，以網絡招商，積極開展全方位、寬領域、多渠道的招商，不斷創新招商工作方式，開創招商引資新局面。

招商運營方案9

　　一、項目招商條件

　　竹海湖是赤水竹海國家森林公園重要景點，由赤水市旅游開發投資公司于20xx年動工修建的人工湖，是竹海公園主要游覽景段和游客集散地。竹海湖現已完成了一、二壩體建設，包含湖區外停車場、旅游公路、碼頭和移民街等設施建設，已投入資金1000多萬元，長期以來，由于資金和竹海游客量稀少等原因，竹海湖水上項目一直未得到較好開發，致使公司資產閑臵達1000多萬元，難以發揮經營效益。竹海湖庫容40.6萬立方米，蓄水面積為8萬平方米，是赤水仍至周邊難得的高峽平湖，湖水清澈見底，湖區兩岸修竹齊天，山水一體，景色如畫。目前，竹海公園已是赤水較為成熟的旅游區，隨著竹海公園大門、竹海湖碼頭、步道、公廁等竹海公園旅游基礎設施的不斷完善，以及赤水旅游大環境的不斷發展和改善，竹海湖水上旅游項目開發經營有著較好收益的現實意義。

　　竹海湖水上旅游項目是竹海公園極其重要的衍生旅游產品，是竹海公園開展休閑度假的主要載體。除開發建設度假酒店（山莊）旅游產品，游客可在湖區泛舟賞竹、快艇沖浪、湖洲野炊、戲水垂釣、天然泳場、滑道漂流、水上餐廳等水上觀光、水上餐飲、水上娛樂、水上運動旅游項目，充實公園的項目內容，增強竹海公園的可游性，改變單一的“門票經濟”現狀，使其獲得較好的利潤增長，實施好了，可能成為景區收入的主要來源。項目的實施同時也是促進當地村民就業增收的有效途徑。

　　二、項目招商宗旨

　　通過招商項目，整合竹海公園旅游資源，合理開發利用，增加景區經濟效益，促進就業，打造環境幽靜秀美、具有現代特色的國際高端生態休閑度假旅游區，繁榮赤水市的旅游市場。

　　三、項目招商模式

　　以國有土地出讓金優惠形式進行招商，即以土地臵項目。一方面滿足投資商地產開發或某些經營性項目的合理回報，另一方面改善景區基礎設施條件，解決景區建設資金投入困難。國土部門提供該項目所需的土地，投資方依照景區規劃和相關要求對項目進行策劃，經審批后進行建設和運營管理，自負盈虧，負責全額支付本項目建設所涉及到的地上物賠償，土地出讓金優惠按照市政府先繳后返方式進行返還。

　　四、招商項目內容

　　招商項目內容應按照規劃和景區發展需求進行設計建設。建議如下一些可選項目。

　　1、露天游泳場

　　建于竹海湖二道壩，按照一定標準修建露天游泳場地，配臵更衣室、管理房等設施，主要為游客在夏季提供露天游泳服務。

　　2、水滑道漂流

　　從竹海湖二道壩至野竹坪（現在的公廁下端）建設1公里長的水式滑道，以現在舊渠道為線路基礎進行改造，將渠道按照不規則形狀拓寬，使之符合小型橡皮艇滑動，同時又極具情趣，為游客提供親水體驗，并在參與性的活動中同時起到游客代步工具作用。

　　3、親水體驗區

　　主要是以竹海湖靠近水面修建臨湖路親水棧道式走廊，并在親水體驗區沿線設臵旅游小型項目，主要是深入竹海湖水庫的棧橋、咖啡屋、情人道、垂釣區、水上酒吧、茶水吧等，并以旅游項目形成臨湖旅游小環線。

　　4、水上餐廳：可有兩種方案，一是依托湖岸，設固定式建筑，設計為室內或露天兩種；二是利用新型科技成果，搭建活動式水上平臺，建設成移動的真正的水上露天餐廳。

　　5、酒店接待設施

　　一是在現竹海湖停車場旁建設竹海湖度假酒店，為旅游團隊和普通游客提供酒店服務。

　　二是在竹海湖區內建別墅型高檔度假住宅（產權式住宅別墅），在功能上和竹海湖酒店形成互補。主要針對部分對酒店檔次和私密性要求嚴格的游客提供住宿服務。為獨棟式，建筑以中西結合風格為主，并充分考慮與當地建筑風格相協調，所有房間面向湖區，同時設臵露臺，各住宿單元之間有步行小徑相連，中間輔之以綠化景觀，私密性極佳，并配臵相關配套服務設施。

　　6、環湖道

　　環湖道主要設臵為一方面為作為竹海景區內的交通樞紐，同時在環湖道上根據旅游運營的需要，設計環湖自行車騎游道、健步走廊、卡丁車道等項目，為游客提供健康體育休閑項目。環湖道同時也可解決當地村民伐竹運竹需要。

　　7、篝火場

　　在竹海湖停車場區域建設篝火場，為游客提供夜間篝火表演。

　　8、燒烤（野炊）場

　　在二道壩湖邊的竹林中修建，湖邊翠竹悠悠，風景秀麗，空氣新鮮特適合野外活動，燒烤場設臵固定的燒烤臺，有連體式，也有單獨式，并留有擺放桌椅的空間。在燒烤場邊配有水源、洗手池等，并設有相應配套服務的公共廁所及環衛設施和商店。

　　9、停車場及配套服務設施

　　該項目于竹海公園入口（野竹坪）停車場建設，停車場面積約12000平方米，配套有游客接待中心（含部分客房和餐飲設施、管理用房等），主要以功能性基礎設施為主。

　　10、竹文化展示

　　在竹海湖林區建設有特色和豐富底蘊的竹文化展陳館、長廊、竹簡、雕塑等展示地方竹文化的建筑或小品。

　　以上項目投資商以酒店和產權墅型為主要招商項目，停車場、環湖道、游客中心、竹文化產品、供電供水排污等為土地出讓金優惠部分臵換項目，其他經營性項目可由政府景區經營性單位參與共同或自主配套開發。

　　五、投資規模及經營要求

　　項目投資根據投資項目內容以及土地使用量商議確定。投資方式繳納一定數量的履約金用于征用林地和其它地面附著物補償。

　　經營年限：地產式別墅型按國家土地出讓政策界定，酒店等經營性項目根據投資方投入非經營性項目和投資額雙方商議經營年限，20-50年不等。

　　六、招商辦法

　　1、建議由市政府成立項目招商工作領導小組加強招商工作領導，在相關單位抽調人員組成工作機構專門負責項目招商服務工作，發布招商啟示，尋求符合條件的投資商。

　　2、項目招商從現在起進行籌備，到年內完成招商任務，并啟動項目建設。

招商運營方案10

　　一、制定產業

　　園區招商運營方案按時間軌可分為：開發前期招商、園區建成招商、產業階段招商、產業發展招商。

　　1、開發前期招商：是指產業園區在產業定位、規劃設計期間就需要進行的招商，這里招的“商”是符合園區產業定位的主導/龍頭企業，為日后推動產業集群效應搭建基礎。

　　2、園區建成招商：此階段招商主要以產業鏈招商為主，可以定向招引與龍頭/鏈主企業配套的上下游企業、關聯服務企業，完成園區產業鏈的補鏈、延鏈。

　　3、產業階段招商：這個階段園區的產業集群效應已經有所呈現，入駐產業的關聯度已經較高，相互帶動發展能力較高，在產業內具有一定的影響，能夠令當地政府針對性的增加一些產業優惠政策。

　　4、產業發展招商：這個階段園區可以成立相關產業研究機構或通過與國內國際知名產業研究機構合作。持續跟蹤產業發展趨勢，同時研究政治經濟大勢、區域及當地經濟文化、前沿技術等等，增強自身對產業發展的判斷力、掌控產業發展脈絡，更為快速的壯大發展。

　　二、市場調研

　　1、居民生活水平調研：

　　針對本地區內的人口數量、人口密度、教育水平、職業狀況、居民收入水平、消費能力、消費習慣等進行調研以確定該地區的市場定位。

　　2、租金水平調研：

　　本地區各類商業設施租金水平、聯營扣點的調研。通過此項調研分析，為我公司的租金水平、聯營扣點的制定提供依據，招商運營方案概述。

　　3、功能服務性設施調研：

　　對商圈內的功能服務性設施布點情況、經營情況進行調研。為我們的招商建立基礎數據。

　　4、同業態競爭店調研：

　　對城市內同業態商店進行商店布局、商品組合、客流經營狀況的調研。為我們的招商建立基礎數據。

　　5、商品調研：

　　對商品的品種、品牌、價格、價位、銷售情況進行調研。為我們的招商建立基礎數據，招商運營方案概述。

　　招商運營方案怎么寫。

　　三、成功招商的關鍵問題

　　1、建立商品結構：

　　根據調研結果及本店的市場定位，建立商品結構表，確定招商范圍及品類、品牌。

　　2、建立商品檔案庫：

　　根據調研數據，建立商品檔案庫。商品檔案庫的信息應包含商戶名稱、代理品牌、銷售級別、聯系電話、聯系人、銷售情況等內容。是招商工作的重要基礎工作。

　　3、確定商店平面布局：

　　根據商品結構表，按照商品品類，由總部市場部制定出商店的平面布局圖。

　　4、制定級差租金：

　　根據市場調研數據和保本租金標準以及本店的平面布局圖，制定本店的級差租金標準。

　　5、聯系、溝通：

　　根據商品檔案庫的資料來源，與擬招商戶進行聯系和溝通。

　　a、提供我公司的招商資料；

　　b、介紹公司的發展及未來

　　c、介紹我公司在本地區的發展計劃

　　d、介紹我公司目前招商商店的情況、市場定位、開業計劃、商店布局、與其合作的打算及合作方式等情況。

　　e、初步交流合作意向。

　　6、考察、評估：

　　據有合作意向的商戶，需進行生產、經營情況實地考察，主要是考察商品品種、價位、現場管理、行業利潤、位置、經營面積、公司實力等。

　　7、談判、簽定合同：

　　在有合作意向的前提下，進行實質性的談判和簽定合同。詳見?合同（協議）簽定及填寫規范

　　a、確定位置和面積：

　　位置的確定需根據商店的平面布局圖，按照商品的類別來確定。面積的確定需商戶和我方人員在經過對預期的銷售、成本、租金、利潤的分析基礎上來確定。

　　b、租金及費用介紹：

　　招商經理和商戶要對租金收取標準、收取時間、計算方法進行交流；對商戶應承擔的費用一一告之，包括水、電費、物業管理費、POS機租賃使用費、廣告費、人員培訓費、保證金等。便于商戶進行統一核算。商戶應承擔的押金有：房間鑰匙、POS機、員工工牌、裝修押金。

　　c、商戶證照的審核：

　　營業執照、衛生許可證、質檢報告、品牌代理證書、法人身份證等。

　　d、合同（協議）的簽署：

　　在簽定合同（協議）時要嚴格按照公司有關合同簽署的規范執行。在合同或協議簽署的同時，與商戶簽定水電燃氣結算協議、商戶管理公約、消防安全責任書、裝修（安全、防火）管理規定、售后服務責任書、POS機租賃使用協議等。商戶應如實填寫：商戶基本資料登記表、授權委托書。

　　e、合同（協議）的審批：

　　合同（協議）簽署后，由招商經理將合同（協議）整理后，填寫：“商戶簽約審批表”報招商負責人、地區總經理和總部進行審批。詳見?合同（協議）審批程序。

　　8、首批租金費用的收取：

　　首批租金和費用由招商經理負責收取。待租金和費用收取后商戶方可進場裝修。附《租金費用管理規范》。

　　9、裝修方案的審查與報批：

　　由商戶提出裝修設計方案（效果圖、平面尺寸圖、立面尺寸圖、電路圖、用材說明）和裝修時間進度。由招商部門根據裝修方案與店面管理部門、物業部進行協商，填寫“購物中心圖紙審核表”共同審核。由招商部門將審查結果反饋至商戶。附：購物中心圖紙審核表。

　　a、商戶進場前，招商經理需要填寫“商戶進場聯絡單”與店面管理部門進行溝通，告之相關事宜。附：商戶進場聯絡單。

　　b、商戶辦理進場手續，與商戶共同查看水、電表；領取鑰匙；填寫“商戶入場交接報告”。附：商戶入（退）場交接報告。

　　c、帶領商戶到商店綜合部辦理裝修手續，裝修現場的監督管理及竣工驗收。

　　d、商戶布貨，辦理營業員入場手續及培訓。

招商運營方案11

　　哈爾濱扎啤美食音樂節（以下簡稱啤酒音樂節）將于20xx年6月12日隆重上演，為將本次啤酒音樂節推向市場，我公司建議通過以下途徑全方面推廣。

　　推廣思路：

　　1、可利用媒體的力量進行宣傳推廣，如電視臺、電臺、報紙、短信、微信廣告等受眾面廣的媒體。

　　2、印發DM單頁、海報全覆蓋發布消息

　　3、通過相關網站推廣。

　　4、可利用二維碼進行銷售。

　　5、可在大型商場、大型集會場所進行有獎銷售。

　　6、可以與一些大型的企事業單位合作，因其會定期組織員工、客戶進行活動，可以與其負責人員聯系，并給予一定的優惠。

　　通過廣播媒體的營銷

　　針對車主及廣大喜愛收聽廣播的朋友，特重點在廣播媒體進行營銷宣傳推廣，尤其是FM103.9長江迷糊主持的各檔節目，以及二人的廣告幽默風趣接地氣，都是廣大聽眾最喜歡的內容。因此，在廣播媒體的選擇上圈定于FM103.9敕勒川之聲。

　　一、具體營銷策略：

　　針對長江迷糊主持的“你聽我說”欄目合作。（周期為半個月）

　　1、“你聽我說”的播出時間為早上8:30——9:30,下午18:00——19:00這段時間是上下班的高峰期聽眾最多，宣傳效果最好，尤其是下班高峰期。宣傳頻次根據節目收費而定。

　　2、在節目中，長江迷糊經常介紹一些特色美食消息，我們將啤酒音樂節的銷售推廣工作嫁接進來進行全方位介紹。

　　3、FM103.9的口播廣告環節，由長江迷糊二人來錄制20秒的廣告內容進行輪番廣告宣傳。宣傳頻次根據節目收費而定。

　　二、推廣合作方式

　　1、與FM103.9廣告營銷中心協討啤酒音樂節的`銷售推廣工作，本著互利共贏的原則，給FM103.9廣告營銷中心優惠，通過欄目預定，票價給予不同折扣優惠。原則上優惠力度不得高于票價的百分之三十五。

　　2、授予FM103.9廣告營銷中心門票代理權，保證FM103.9廣告營銷中心票源的充足，觀眾進場時由我方工作人員與FM103.9廣告營銷中心雙方共同核定人員數量。

　　3、廣告的內容需要涵蓋詳細信息，如：名稱、電話、地址、特色、價格等。

　　二、網絡媒體的營銷

　　消費者在選擇餐飲休閑去處前大多會通過網絡媒體來確定目的地以及特色、優惠政策等。大多消費者訂餐的首選網絡媒體就是美團網。因此，針對這一特性，在網絡媒體的選擇上圈定于美團網。

　　一、具體營銷策略：

　　針對美團的合作。

　　1、在美團網的旅游板塊分類建立我們的詳細信息。

　　2、搜索排行根據收費情況而定，但必須保證在我們的音樂節期間排在首頁靠前位置。

　　3、實行網上搶票送驚喜活動，凡登陸網上搶票，每天前10名送門票或紀念品、現場餐券等等獎項，來吸引消費熱情。

　　三、DM單頁、海報發放的營銷

　　DM單頁及海報宣傳是最直接的宣傳方式，但是也是大網捕小魚的一種方式。只要做到量大就能有收獲。

　　一、具體營銷策略：

　　1、設計雙折頁DM單以及海報將宣傳信息全面體現在單頁上，同時將優惠券設計在其上，游客可憑借DM單頁及優惠券到現場享受兩人門票8.8折優惠。

　　2、召集大學生做校園內單頁派發并張貼海報，召集社會發單人員做車輛及人員發放。尤其是車輛的發放一定要大范圍覆蓋。

　　四、短信及三微的營銷

　　短信及三微的覆蓋面是最廣最直接的。消費者通過這一平臺能第一時間了解到我們的信息。因此必須在這些平臺上全面開展活動。

　　一、具體營銷策略：

　　短信營銷

　　1、借用移動、聯通、電信三家的短信平臺在演出宣傳期、啤酒音樂節期間不定期發送消息。內容包含名稱、電話、地址、特色、價格等。同時憑借短信前來的游客享受8.8折優惠

　　三微營銷

　　1、如今到處都在強調社會化電商營銷，有非常多的人關注微淘、微信、微博的營銷價值，三微的信息瀏覽量非常巨大，因此根據收費情況與三微運營商來合作發布消息以咨詢、微視、論壇等形式廣發。

　　2、設立我們自己的三微群去大量發布消息

　　3、搭載現有的三微平臺去廣發消息

　　4、可與內蒙古地區有影響力的公眾帳號聯系，利用他們來發布一些有關啤酒音樂節的消息，可以擴大影響范圍。例如：與摩爾城合作，利用他們的公眾平臺發布信息。

　　備注：其它營銷推廣方式不做策劃，根據需要而定。以上方案為初步方案，具體執行方案經與媒介研究以后再行出臺。

招商運營方案12

　　一、確定招商的組織框架和崗位職責

　　制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：

　　1、招商經理1人，招商團隊總負責人。

　　2、招商主管若干，分別負責項目招商區塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

　　3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務組織等工作。

　　5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

　　二、建設招商團隊

　　打造一支業務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業地產招商工作順利進行的重要保證。商業地產招商工作是一項專業性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業素質，以適應各種壓力挑戰。

　　(一)招商人員必須具備的基本素質

　　1、良好的心理素質。優秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：

　　(1)堅定的事業心，包括很強的敬業精神，創業精神，勇于進取，勇于創新。

　　(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。

　　(3)堅韌頑強的意志力、穩健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

　　(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。

　　2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力

　　(1)商業地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。

　　(2)商業地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

　　(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

　　3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力

　　(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。

　　(2)應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發展。

　　(一)招商人員的特殊素質

　　1、熱愛商業地產的招商工作，對招商具有特有的興趣。

　　2、具有局勢控制能力，主要表現在對招商準備工作，了解自身項目的優缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優勢占據主動權。

　　3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。

　　4、外語知識。

　　(三)招商人員的培訓

　　招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養起到重大的作用。培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任招商工作。

　　招商的培訓主要有以下幾個方面：

　　1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

　　2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養團隊成員的職業感。

　　3、招商專業知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。

　　4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。

　　三、招商實施

　　招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。

　　(一)業態組合以及租金預測

　　招商實施的第一步應該是確定計劃中的業態組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業主投資收益等方面。項目定位是商業街，那它首先就是一個購物中心，業內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業態，可以吸引顧客重復消費。

　　項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優劣，現行商業地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險(一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊)；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數據顯示同時段內高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發商自主規劃空間大、經營風險較小。

　　(二)廣告投放

　　考慮到項目建設周期較長，且涉及到拆遷的問題，在土建施工之前不宜大規模投放廣告，在項目地點周邊大量投放平面廣告即可。在土建進行到一定程度時可開始大規模投放廣告，傳播渠道包括傳統的電視、報紙、電臺等，也可在互聯網上相關網站投放。

　　廣告宣傳是影響消費者的利器，使廣告發揮最大的作用,我們應該做好以下工作。

　　1、做好地方媒體調查：對當地媒體做深入調查，根據目標消費者收聽、收視率較高的節目和價格作合理組合，使產出比例平衡。對戶外廣告價位以及影響力進行調查，如公交車身廣告、寫字樓平面廣告、干道路燈廣告以及公交車、的士停車牌廣告等。以調查結果進行宣傳模式組合。

　　2、擇好廣告發布內容：一般來說，宣傳應該采用軟硬結合的方式廣告主打產品的USP(獨特的銷售主張)加深顧客對產品的記憶和影響，樹立產品形象與品牌形象。軟文訴求點是產品功效的進一步具體化講解，從每個角度，按不同的方式，向客戶細細闡述，達到理性購買的目的。

　　3、據產品整體的推廣策略決定廣告投入。

　　4、面對競爭產品的強大廣告，采用相應有效對策：首先摸清產品的廣告投放情況，應避開與競爭產品正面廣告接觸。

　　(三)主要目標客戶鎖定

　　首先是確定核心主力店，核心主力店應根據設計中的業態組合鎖定一些高端品牌客戶，成立專案組進行宣攻關。商業地產招商一般走的是以大帶小路線，以大帶小就是用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對項目的成敗起著決定性的作用，它決定了項目的品牌形象、主力客戶群、人流量和物流、人流動線。

　　其次確定次級主力店和中小商家，次級店和中小商家的選擇應配合核心店的定位，使核心店與次級店形成互補關系，相輔相成。次級主力店的組合在商業房地產建設期間應有初步規劃，項目可以根據當地消費水平、消費結構、消費能力和項目的經營規模進行經營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：

　　1、業態定位：其功能服務于一體的一站式大型商業房地產項目；

　　2、目標市場定位：滿足地區全客層消費者需要；

　　3、主題特色：符合當地人群的經營主題設計；

　　4、經營項目：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置；

　　(四)招商談判

　　招商中與“求租者”接觸的整個程序，一般如下：

　　第一次信息的處理(來函、來電)——第一次信息回復——第二次信息處理(二次來函、復電、咨詢、商洽)——第二次信息回復(信息升級→有選擇發送實質性資料)——招商總部零星接單(上門洽談、簽約)——招商會議的籌劃、準備(全國性會議、區域性會議)——發出會議邀請(曾經問詢者、熟悉者及看報來電者)——接收報名、督促參會——召開會議并簽約——督促履約——店鋪入駐。

　　在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發布后，招商總部將面對大量的反饋信息。對于第一次來電或來函，我們的工作主要是對“求租者”按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料(包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排)，同時對于各地區實力較強或行業內經營一等的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。需要注意的是，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，主要是避免“求租者”因了解不夠而以偏概全或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。

　　1.核心主力店的招商談判

　　核心店招商談判的基本策略是專題專攻。

　　首先明確談判目的，招商談判的工作就是圍繞談判目的進行的。目的確定后，就要明確招商談判的各個目標，目標在談判中達成，談判目的也就實現了。目標分三個等級：最高的目標(設想中最好的)；基本目標(可以接受的)；最低目標(底線)。談判工作就是圍繞這些目標爭取最大的利益。

　　目的明確之后就要制定談判策略，制定策略的依據則是對談判對象的信息整理。我們要了解談判對象的狀況，對方關注的焦點，設想對方會提出的疑問并制定相應對策。

　　核心店招商難度最大、地位最重，情況特殊時可以妥協，降低條件以便能盡早完成核心店招商。

　　2.次級店及中小商家的招商談判

　　次級店一起中小商家的招商談判基本策略是統一標準，公正公平。次級店和中小商家的個體與核心店不同，它占整個項目的比重并不大，而且個體之間差異很大。我們要做的是統一租金標準，統一權、責、義。統一租金標準不是一刀切，而是指地理位置相似的租戶租金標準統一，相同位置租金差異化會使租戶與招商小組產生矛盾。

　　其次要約定次級店及中小商家的經營范圍，次級店和中小商家的業態形式和比例是有設計的，隨意更改經營范圍會對整個項目的運營造成不良的影響。

　　3.特殊商戶

　　特殊商戶是指有很高文化、科技或者藝術含量的經營單位，引進特殊商戶可以為商業街增加亮點，形成特色。我們可以給于優惠政策邀請入場，以吸引人氣。

　　會后舉行自助酒會。

招商運營方案13

　　項目名稱：

　　樂山旅游度假區“美食文化商業街”景點項目地點：樂山旅游度假區同心園景點下游

　　項目口號：

　　“山水成林，美食樂園”

　　“享受自然，享受尊崇”

　　項目內容：

　　為大力發展老樂山旅游文化，河南中陸福基投資有限公司與鄭州心怡房地產開發有限公司攜手在老樂山景區興建了一條明清文化商業美食步行街。該街利用先天的人文地理優勢和厚重的歷史沉淀，將其打造成一條集餐飲、旅游、文化表演為一體的綜合步行街，建筑風格與美麗的自然景觀相融合，以明朝文化為藍本，融合周邊山水人文，通過真人演繹再現明朝歷史及道家文化的宏大場景，牢牢抓住了每年近百萬人次的旅游消費人流。

　　一、現場考察規劃設計“美食商業街”

　　組織文化歷史專家、建筑設計工程師及市場部員工現場了解“美食文化商業街”實際情況，并進行現場講解培訓，了解分析“美食”市場，同時對現場的地勢、地況進行深入的考查了解，達到科學規劃、趣味十足的目的，以便提升“美食文化商業街”的文化層次及市場影響力。

　　二、建筑設計

　　1、復式包間小商鋪：上下二層半，建筑面積80—90㎡。

　　2、復式閣樓特色商鋪：

　　上下二層半，建筑面積120—180㎡。

　　3、明王府特色大鋪：一層大眾消費，二層貴賓雅間，三層雅間或明式風格客棧，建筑面積260—320㎡。

　　4、因為沒有過高的建筑物，采光不會有影響，可順地勢而建。

　　5、樂山美食步行街經營美妙絕倫的各式美食，享受古裝商販提拱的服務，古典與時常相結合，山水人文與現代商業相輔相成，是一種全新的美食休閑商鋪。

　　三、宣傳包裝商業街

　　景區文化要想迅速的推向市場，在市場中達到一定的影響力，宣傳包裝必不可少，市場部計劃對“美食商業街”進行包裝打造，其計劃如下：

　　1、對景點的每一商鋪進行命名，并對特別的商鋪進行文化歷史故事的編寫，以達到文化商鋪的目的。

　　2、組織專業攝影人員，上山拍照取材，并收集文化及美食素材以便印制宣傳彩頁。

　　3、組織多次免費外景拍攝，做好前期宣傳。

　　4、設計印制美食街宣傳彩頁，并組織發放。

　　5、組織員工宣傳推廣，擴大影響力。

　　四、營銷方案：

　　1、帶領有意向的客戶上山實地考查，鎖定客戶。

　　2、交50000元抵80000元。

　　3、對公司員工有優惠的政策（詳細方案商定后上報）。

　　4、老客戶與新客戶之間的優惠政策（詳細方案商定后上報）。

　　5、入駐美食街送超值大禮品，以便銷售。

　　6、入駐美食街雙重大獎，并有抽獎活動，中獎率100%。

　　五、推廣方案：

　　1、“美食商業街”推廣的主要目的在于擴大樂山的影響力及增加樂山旅游的人氣，同時將樂山美麗的風景展示給廣大民眾，以打造“天中美食樂園”的美稱，對以后樂山旅游的開發打下一定的基礎。

　　2、加大宣傳推廣力度，發放宣傳彩頁，彩頁的內容包含樂山游的全部內容，“美食文化商業街、溫泉度假酒店、生態采摘園、怪坡、馬術、猴子表演、同心園、射箭等眾多游樂項目。

　　3、組織專門的營銷小組，制定美食商業街專業彩頁，針對市內豪宅、別墅群，進行公關宣傳強力推銷樂山美食樂園。

　　1）主題突出各個建筑要突出人文地理優勢和厚重歷史沉淀，使人盡享自然與歷史的浸潤。

　　2）交通方便。主干道暢通，商鋪與各個景點交通便利。

　　3）修建雕像。在美食街上，要修建李自成點將臺，塑造現代美食的歷史。

　　4）修建水景觀、綠地吸引客戶。

招商運營方案14

　　一、現狀分析

　　蔓延開的經濟低迷形式所致，自20xx年來濟南范圍內乃至全國范圍內的物流倉儲行業一直處于高成本低效益的態勢。但是隨著濟南城區的發展和不斷東擴，以及二環周邊同類型物流市場，因為各種原因的拆遷重建（如黃臺物流市場等）。為集團濟南園區市場的招商和發展提供了及其有利的外部條件。

　　分析來看，周邊物流小市場（如南徐物流市場及二環周邊其他小市場等）的建設和廣泛入住，勢必為處于物流輻射區中心位臵的我市場提供競爭力。但是高效的服務意識和優良的品牌口碑加之各部門招商人員的競爭意識讓濟南園區五金市場、貨運市場保持了90%以上的出租率，倉儲中心也有相對很高的出租率，現階段情況下勢必保持競爭意識，提高園區管理水平，規模改善硬件設施、場地規劃、不斷加強自身優勢，保持續簽率。同時隨著交易大廳1、2的竣工，其周邊的利用率稍低的部門倉庫決定今年了濟南園區市場具有更大的潛力可挖掘。 SWOT分析

　　二、招商策略

　　1、定位

　　完成年度預訂經營計劃，穩扎穩打夯實發展

　　2、招商范圍

　　招商范圍包括交易大廳、倉儲中心、貨運市場、五金市場

　　3、招商對象

　　①全省范圍成型企業打算擴充業務，有大型倉庫需求的；

　　②各大型商超、第三方物流。（此類客戶一般因進成型市場投資太大，一般會選擇新市場進入）；

　　③處于拆遷計劃、拆遷中的市場里的同類物流倉儲業戶。

　　4、招商方法、途徑

　　（1）任務目標確立

　　根據物流市場招商周期，每年的4月-9月招商黃金期，例如設臵相應的針對性的臨時招商小組進行目標的招商突擊。

　　（2）相關宣傳策略

　　對外宣傳主要分為三個大塊：網絡宣傳、線下宣傳、主要的突擊性宣傳；

　　A、網絡推廣的5個必要途經

　　a、集團的針對性宣傳介紹頁面；

　　b、各種物流專業網站發帖和必要推廣；

　　c、大眾性網站發帖進行宣傳；如58、趕集網、手拉手等（免費）

　　d、有償使用百度搜索或其他引擎；

　　e、物流論壇、物流群進行灌水（免費，但注意方法避免托的嫌疑）

　　B、線下宣傳（此處只描述招商中常用和低投入高效果的宣傳方式）招商宣傳不同于大眾性宣傳，宣傳的目標是確定的，做有大型倉儲需要的客商，所以建議做以下宣傳

　　a、彩頁直接發放宣傳（事實證明，此類方簡易有效);

　　b、專業物流報紙、刊物宣傳;

　　c、收集各成型市場大客戶信息，進行對應的短信發送；

　　d、班車的流動性宣傳；

　　e、人口密集區可適當選擇公交宣傳，以彌補戶外宣傳的空白；

　　f、汽車廣播宣傳（建議選擇專業頻道）

　　g、公交站牌、戶外廣告（此項宣傳投資較大，前期不建議使用）

　　h、小區內公示牌、電梯內宣傳位（在后期的大眾性宣傳中可適宜使用）等等 C、突擊宣傳

　　此項宣傳主要針對升級、拆除的物流市場。針對情況采取集中發放彩頁，組織班車，專門宣傳、接待團隊同時給予具有“組織者”角色的商戶特殊照顧。宣傳費用一覽表（預估）

　　（3）、其他支持

　　①進場優惠政策、鼓勵性政策（對業務）、刺激性政策（對組織性質的商戶）的制定和實施；

　　②招商團隊的培訓：禮儀、談判技巧、咨詢規范的制定；

　　③流暢的物業、安全管理支持。

　　三、操作中的注意事項

　　1、招商人員應快速、準確地掌握信息并保持信息的積累和刷新。如：其他市場拆遷信息等；

　　2、招商中利用現有的關系網絡和人際關系進行招商可以達到事半功倍的效果；

　　3、招商人員應該盡可能的了解商家選擇倉庫的條件和偏好，緊緊把握潛在的要求，和商戶保持良好的關系；制作規范的招商手冊，對招商人員進行禮儀、談判技巧、咨詢規范的必要培訓，此項非常重要，是進行下一步招商成功的先決條件；

　　4、市場外墻、冠名牌、指示牌、條幅進行合理利用；招商部形象、工作證、便簽、言談舉止、紙杯、手提袋等等的必要流暢設計；

　　5、市場為主體積極促進各裝修公司、廠家、經營商戶之間的合作；

　　6、樹立服務意識，盡可能的提高物業和安全的服務質量和管理水平；

　　7、招商中堅持平等互利、信用相容的原則，緩和細膩處理和商戶的各類沖突；

　　8、以市場營銷為主把客戶的擴展發展服務放在首位，以大型商超為龍頭帶動整個市場；

　　四、展望

　　總之我們要取得競爭優勢，樹立良好的形象，以專業的市場運營模式、優厚的經營條件，贏得市場的口碑，才能贏得更多客戶，達到雙方共贏的目的。

招商運營方案15

　　一、區域分析

　　瑞嘉商業美食街是由瑞嘉華府小區以及二期幸福花園四周外圍的商業店鋪構成，座落庫車老飛機場片區，北鄰主干道勝利路，西鄰健康路，東側、南側為規劃路，從商業區域環境看，瑞嘉商業美食街屬政府規劃中心商務區內。從瑞嘉商業美食街后續發展空間來說，避開商務區的中心地帶，以瑞嘉華府小區與二期幸福花園小區為依托，合理的利用小區分割道路打造商業美食街主街道，由瑞嘉華府小區配套商業及幸福花園小區的配套商業，共同完善美食街的各項商業配套。所以瑞嘉商業美食街將合理的利用商務區的流動資源，以及周邊小區的固定客戶資源圈，將為庫車打造一個新的商業美食休閑集散地

　　二、項目概況

　　瑞嘉商業美食街是由瑞嘉華府小區以及二期幸福花園四周外圍的商業店鋪構成，瑞嘉商業美食街由北鄰主干道勝利路，西鄰健康路，東側、南側為規劃路由五條道路組成一個品字形的商圈，瑞嘉商業美食街環繞在瑞嘉華府小區及幸福花園小區四周。由于該項目周邊四條規劃道路施工及周邊配套尚未完善，造成周邊商業根本不具備商業店鋪條件，公交、中心商務區相關部門的入住，周邊小區住戶的入住等種種因素，導致瑞嘉華府及幸福花園小區的商業部分的價值都遠遠低于其作為瑞嘉商業美食街商業部分應具有的價值。相對于周邊關聯區域，瑞嘉商業美食街整體商業規模最大，但通過合理的定位及完善的運營思路仍然可以實現一流的美食街，銷售不會因為價格問題而滯銷、不會因為可改變因素而廉價，經營不會因為物業高價而低回報。

　　三、銷售與招商概述

　　瑞嘉商業美食街目前因為各種因素導致物業貶值，銷售出現停滯。而本來，作為瑞嘉華府及幸福花園小區的商業部分，瑞嘉商業美食街本身就具有品牌號召力。揚長避短，發揮品牌、規模、區域等優勢，對現場進行整改、對物業進行變更，使瑞嘉商業美食街的物業自然價值得到體現。通過商業運作，專業主題市場運營，有效的溶入整個商圈，有效的利用未來該區域密集的人流、車流；通過對項目商業制定行之有效的招商運營策略。在銷售中通過現場的包裝、廣告的促進、銷售技巧的運用等等，必然的會實現銷售。銷售當中的商業運作，一個主要方面是售后返租，而售后返租又產生招商工作，可以說，招商是銷售的手段。同時，與銷售的緊密結合，招商對業態選擇，又應該遵循專業主題市場的規范。

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