商業運營策劃書

　　伴著時間的流逝，辛苦的工作已經告一段落，你有制定過下階段的工作目標嗎？立即行動起來寫一份策劃書吧。你所見過的策劃書應該是什么樣的？下面是小編整理的商業運營策劃書，希望能夠幫助到大家。

　　【開業前】

　　1、前期的市場調查和分析；

　　2、項目策劃和招商推廣：

　�。�1）商場定位；

　　（2）形象包裝；

　�。�3）商場布局設計；

　�。�4）目標商戶組合；

　�。�5）租金或分成比例之擬定；

　　（6）招商推廣策略制定和實施，商業項目運營方案。

　　吸引目標商戶進場，實現零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

　　【開業后】

　　1、商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；

　　2、品類/品牌/商戶組合，屬經營定位，涉及到服務管理；

　　3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質管理；

　　4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統和硬件設施管理。

破解一、兌現成功的一塊籌碼

　　市場調研：定位核心

　　調研種類所需資料/研究范圍

　　商圈研究對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業品種、人流狀況及交通狀況

　　消費者研究對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研

　　投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等

　　競爭對手研究包括競爭項目面積、經營狀況及競爭者研究等

　　1、商圈研究

　�。�1）城市發展狀況：包括GDP指數、人口分布、產業結構等。

　�。�2）項目所在區域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾系數（恩格爾系數=食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業態結構等。

　�。�3）人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。

　　（4）交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。

　�。�5）商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內的其他競爭項目等。

　　2、終端消費者研究

　�。�1）消費習慣：考慮南北區域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

　　（2）逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。

　�。�3）偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。

　　（4）對項目商圈評價：包括區域商品價格，對商場滿意度等，規劃方案《商業項目運營方案》。

　　3、投資客戶研究

　　（1）經營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。

　�。�2）投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

　　（3）商圈內商鋪經營狀況：包括經營特色、營業時間、營業業績等。

　　4、競爭對手研究

　�。�1）競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優勢、劣勢等。

　　（2）競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。

　破解二、點石成金的魔方

　　商業地產定位操作系統是由以下七個子系統組成：

　　目標市場定位、商場功能定位、商場業態定位、商場形象定位、經營方式定位、商場特色定位、商場規模定位。

　　商場定位操作流程（略）

系統一、市場定位操作

　　1、區域定位：對區域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍；

　　2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據區域產業結構、行業發展態勢，確定客戶群；

　　3、超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。

　　其中商場消費群分析分三個層次：

　　層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統計分析中稱為社會學因素；

　　層次2、行為反映層次：主要調查顧客在商場消費的一般行為狀況；

　　層次3、動機層次：主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。

系統二、功能組合定位操作

　　主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務

　　1、特色定位

　�。�1）、大眾化定位：收益穩定，經營風險校

　�。�2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務。

　　2、商場業態定位

　　主要考慮：產業結構、消費群結構、需求動向等因素。

　　九種商場業態：

　�。�1）百貨商場department store

　　（2）主題性商場speciatity store

　�。�3）超級市場super market

　�。�4）大型綜合商場general mercha—ndise store

　�。�5）連鎖專賣店exclusive shop

　　（6）便利店convenience store

　　（7）購物中心shopping center

　�。�8）倉儲商店discontent store

　�。�9）家居中心home center

　　3、規模定位

　�。�1）商品品種對商場規模的制約（我國商品品種約70萬種）

　�。�2）顧客購物疲勞度對商場單店規模的制約（時間：3小時；休閑步速：30—40M/MIN；瀏覽購物步行距離：≤7500M；顧客承受單店面積：2。5W平米左右。）

　�。�3）商圈購買力對商場規模的制約（單店極限規模約等于商圈購買力減去圈內競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。）

　　4、（商場經營企業的）形象定位（CIS系統）

　�。�1）商場建筑外觀表現；建筑形狀、結構、顏色等；

　�。�2）賣場購物氣氛表現；購物環境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等。

　�。�3）通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。

系統三、經營方式定位操作

　　一、三大主流經營方式

　　1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。

　　2、招租：按面積出租鋪位或專柜，只收取租金。

　　3、委托管理

二、經營方式定位要點

　　1、投資資金回收期預測（流動資金有效運用到下期開發）

　　2、項目收益效果預測（企業成敗關鍵）

　　3、經濟走勢分析（利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經營方式）

　　4、風險比較分析（分析商場不同經營方式所帶來的風險概率大小等）

　　5、統一管理（有效維護商場日常經營秩序）。

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