小區項目可行性研究報告
一、什么是項目可行性研究報告
項目可行性研究報告的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。
可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎上，對項目市場、技術、財務工程、經濟和環境等方面進行精確系統、 完備無遺的分析，完成包括市場和銷售、規模和產品、廠址、原輔料供應、工藝技術、設備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本，效益及風險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，作為決策依據。可行性研究可分為投資機會研究、預可行性研究、可行性研究及項目申請報告這四個階段。
二、項目可行性研究報告定位
大中型投資項目通常需要報請地區或者國家發改委立項備案。受投資項目所在細分行業、資金規模、建設地區、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側重。
為了保證項目順利通過發改委批準完成立項備案，可行性研究報告的編制應當請有經驗的專業咨詢機構協助完成，或者委托有資質的設計單位完成。
三、小區項目可行性研究報告（精選5篇）
在當下社會，需要使用報告的情況越來越多，多數報告都是在事情做完或發生后撰寫的。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發？以下是小編精心整理的小區項目可行性研究報告（精選5篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
小區項目可行性研究報告1
一、項目背景
1 、 項目名稱： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開發周期：
土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建筑面積(預計)：總建筑面積： ㎡
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。
(4)西南靠近A市 小學。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對于地塊的.居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1、A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2、A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
20XX年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。
對今后市場的預測：
——從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學院路
太陽神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米X(0.9+0.3+0.08+0)X34329平方米=34329X819.20元=28122316.80元
2、經營性用房：640元/平方米X(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)X600平方米=600平方米X3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米X45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米X45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米X80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等：
34929平方米X48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶X300元=60000元
經營性用房：9戶X500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米X2.5元/平方米X6個月=514935元
經營性用房：600平方米X16元/平方米X6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米X15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米X100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元X34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50X10X2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110X15X2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4X13.8X12層X3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內大致布置
一棟 15層29.4X13.8X15層;
一棟 12層29.4X13.8X12層;
三棟 12層40X15X12層;
一棟 15層40X15X15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。
建設成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡X50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160X1.4+5300X2.2=9.03萬元
6、墻改：61460X8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460X2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460X2=12.29萬元
9、質量監督費：61460X2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460X1=6.15萬元
11、防雷審查：61460X1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規劃設計：10萬元
15、建筑設計：2000X12+59460X30=180.78萬元
16、地質勘探：61460X2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460X100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861X600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460X900+2000X500=5451.4萬元
4、電梯：9棟X50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460X50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等工程：61460X60=368.76萬元
7、監理費：6337.66X1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900X56160=106704000
商鋪6000X5300=31800000
地下室4861X800=3888800
總計：142392800元
營業稅及附加 142392800X5.5%=7831604
各項費用 142392800X4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。
小區項目可行性研究報告2
核心內容：商住小區項目投資環境分析，項目背景和發展概況，項目建設的必要性，行業競爭格局分析，行業財務指標分析參考，行業市場分析與建設規模，項目建設條件與選址方案，項目不確定性及風險分析，行業發展趨勢分析
項目名稱：商住小區項目
項目投資額：52000.00 萬元
項目建設性質：新建項目
項目所屬行業：建筑業 - 房屋建筑業 - 住宅房屋建筑 - 住宅房屋建筑
主要建設規模及內容：總建筑面積約12.9萬平方米。地上建筑面積約10.5萬平方米；地下建筑約2.4萬平方米；共24棟樓，其中3層住宅5棟，7層住宅2棟，9層住宅4棟，11層住宅8棟，13層住宅5棟，總戶數1045戶，機動車位469輛。
報告用途：立項、備案、批地、融資、貸款、環評、申請資金等。
中投信德楊剛專業編制：
商住小區項目建議書
商住小區項目申請報告
商住小區項目商業計劃書
商住小區項目建設實施方案
商住小區項目可研報告可行性報告
商住小區項目市場調研及前景預測分析報告
報告說明：本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、上馬、融資提供全程指引服務。
商住小區項目可行性研究報告大綱：
第一章 研究概述
第一節 研究背景與目標
第二節 研究的內容
第三節 研究方法
第四節 數據來源
第五節 研究結論
一、市場規模
二、競爭態勢
三、行業投資的熱點
四、行業項目投資的經濟性
第二章 商住小區項目總論
第一節 項目背景
一、項目名稱
二、項目承辦單位
三、項目主管部門
四、項目擬建地區、地點
五、承擔可行性研究工作的單位和法人代表
六、研究工作依據
七、研究工作概況
第二節 可行性研究結論
一、市場預測和項目規模
二、原材料、燃料和動力供應
三、選址
四、項目工程技術方案
五、環境保護
六、工廠組織及勞動定員
七、項目建設進度
八、投資估算和資金籌措
九、項目財務和經濟評價
十、項目綜合評價結論
第三節 主要技術經濟指標表
第四節 存在問題及建議
第三章商住小區項目投資環境分析
第一節 社會宏觀環境分析
第二節 項目相關政策分析
一、國家政策
二、行業準入政策
三、行業技術政策
第三節 地方政策
第四章商住小區項目背景和發展概況
第一節 項目提出的背景
一、行業發展規劃
二、項目發起人和發起緣由
第二節 項目發展概況
一、已進行的調查研究項目及其成果
二、試驗試制工作情況
三、廠址初勘和初步測量工作情況
四、項目建議書的編制、提出及審批過程
第三節 項目建設的必要性
一、現狀與差距
二、發展趨勢
三、項目建設的必要性
四、項目建設的可行性
第四節 投資的必要性
第五章商住小區行業競爭格局分析
第一節 國內生產企業現狀
一、重點企業信息
二、企業地理分布
三、企業規模經濟效應
四、企業從業人數
第二節 重點區域企業特點分析
一、華北區域
二、東北區域
三、西北區域
四、華東區域
五、華南區域
六、西南區域
七、華中區域
第三節 企業競爭策略分析
一、產品競爭策略
二、價格競爭策略
三、渠道競爭策略
四、銷售競爭策略
五、服務競爭策略
六、品牌競爭策略
第六章商住小區行業財務指標分析參考
第一節 商住小區行業產銷狀況分析
第二節 商住小區行業資產負債狀況分析
第三節 商住小區行業資產運營狀況分析
第四節 商住小區行業獲利能力分析
第五節 商住小區行業成本費用分析
第七章商住小區行業市場分析與建設規模
第一節 市場調查
一、擬建項目產出物用途調查
二、產品現有生產能力調查
三、產品產量及銷售量調查
四、替代產品調查
五、產品價格調查
六、國外市場調查
第二節 商住小區行業市場預測
一、國內市場需求預測
二、產品出口或進口替代分析
三、價格預測
第三節 商住小區行業市場推銷戰略
一、推銷方式
二、推銷措施
三、促銷價格制度
四、產品銷售費用預測
第四節 項目產品方案和建設規模
一、產品方案
二、建設規模
第五節 項目產品銷售收入預測
第八章商住小區項目建設條件與選址方案
第一節 資源和原材料
一、資源評述
二、原材料及主要輔助材料供應
三、需要作生產試驗的原料
第二節 建設地區的選擇
一、自然條件
二、基礎設施
三、社會經濟條件
四、其它應考慮的因素
第三節 廠址選擇
一、廠址多方案比較
二、廠址推薦方案
第九章商住小區項目應用技術方案
第一節 商住小區項目組成
第二節 生產技術方案
一、產品標準
二、生產方法
三、技術參數和工藝流程
四、主要工藝設備選擇
五、主要原材料、燃料、動力消耗指標
六、主要生產車間布置方案
第三節 總平面布置和運輸
一、總平面布置原則
二、廠內外運輸方案
三、倉儲方案
四、占地面積及分析
第四節 土建工程
一、主要建、構筑物的建筑特征與結構設計
二、特殊基礎工程的設計
三、建筑材料
四、土建工程造價估算
第五節 其他工程
一、給排水工程
二、動力及公用工程
三、地震設防
四、生活福利設施
第十章商住小區項目環境保護與勞動安全
第一節 建設地區的環境現狀
第二節 項目主要污染源和污染物
一、主要污染源
二、主要污染物
第三節 項目擬采用的環境保護標準
第四節 治理環境的方案
一、 項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響
二、 項目對周圍地區自然資源可能產生的影響
三、 項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響
四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案
五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化
第五節 環境監測制度的建議
第六節 環境保護投資估算
第七節 環境影響評價結論
第八節 勞動保護與安全衛生
一、生產過程中職業危害因素的分析
二、職業安全衛生主要設施
三、勞動安全與職業衛生機構
四、消防措施和設施方案建議
第十一章企業組織和勞動定員
第一節 企業組織
一、企業組織形式
二、企業工作制度
第二節 勞動定員和人員培訓
一、勞動定員
二、年總工資和職工年平均工資估算
三、人員培訓及費用估算
第十二章商住小區項目實施進度安排
第一節 商住小區項目實施的各階段
一、建立項目實施管理機構
二、資金籌集安排
三、技術獲得與轉讓
四、勘察設計和設備訂貨
五、施工準備
六、施工和生產準備
七、竣工驗收
第二節 商住小區項目實施進度表
一、橫道圖
二、網絡圖
第三節 商住小區項目實施費用
一、建設單位管理費
二、生產籌備費
三、生產職工培訓費
四、辦公和生活家具購置費
五、勘察設計費
六、其它應支付的費用
第十三章投資估算與資金籌措
第一節 商住小區項目總投資估算
一、固定資產投資總額
二、流動資金估算
第二節 資金籌措
一、資金籌措來源
二、 項目籌資方案
第三節 投資使用計劃
一、投資使用計劃
二、借款償還計劃
第十四章財務與敏感性分析
第一節 生產成本和銷售收入估算
一、生產總成本估算
二、單位成本
三、銷售收入估算
第二節 財務評價
第三節 國民經濟評價
第四節 不確定性分析
第五節 商住小區項目社會效益和社會影響分析
第十五章商住小區項目不確定性及風險分析
第一節 建設和開發風險
第二節 市場和運營風險
第三節 金融風險
第四節 政治風險
第五節 法律風險
第六節 環境風險
第七節 技術風險
第十六章商住小區行業發展趨勢分析
第一節 我國行業發展的主要問題及對策研究
一、我國商住小區行業發展的主要問題
二、促進商住小區行業發展的對策
第二節 我國商住小區行業發展趨勢分析
第三節 商住小區行業投資機會及發展戰略分析
一、商住小區行業投資機會分析
二、商住小區行業總體發展戰略分析
第四節 我國商住小區行業投資風險
一、政策風險
二、環境因素
三、市場風險
四、商住小區行業投資風險的規避及對策
第十七章商住小區項目可行性研究結論與建議
第一節 結論與建議
一、對推薦的擬建方案的結論性意見
二、對主要的對比方案進行說明
三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
四、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
六、可行性研究中主要爭議問題的結論
第二節 我國商住小區行業未來發展及投資可行性結論及建議
第十八章財務報表
第一節 資產負債表
第二節 投資受益分析表
第三節 損益表
第十九章商住小區項目投資可行性報告附件
1 、項目位置圖
2 、主要工藝技術流程圖
3 、主辦單位近 5 年的財務報表
4 、項目所需成果轉讓協議及成果鑒定
5 、項目總平面布置圖
6 、主要土建工程的平面圖
7 、主要技術經濟指標摘要表
8 、項目投資概算表
9 、經濟評價類基本報表與輔助報表
10 、現金流量表
11 、損益表
12 、資金來源與運用表
13 、資產負債表
14 、財務外匯平衡表
15 、固定資產投資估算表
16 、流動資金估算表
17 、投資計劃與資金籌措表
18 、單位產品生產成本估算表
19 、固定資產折舊費估算表
20 、總成本費用估算表
21 、產品銷售（營業）收入和銷售稅金及附加估算表
服務流程 ：
1、客戶問詢，雙方初步溝通；
2、雙方協商報告編制費、并簽署商務合同；
3、我方保密承諾（或簽保密協議），對方提交資料。
小區項目可行性研究報告3
第一章 項目基本情況
一、項目名稱
河北某老舊小區加裝電梯項目
二、項目類型
三、項目建設單位
四、項目建設地點
五、項目概況及改造內容
從20世紀70年代開始，我國為解決住房短缺，建設了大量多層住宅，受當時技術經濟條件的制約，我國 6 層及以下的既有住宅建筑普遍沒有安裝電梯。隨著我國人口老齡化現象日益凸顯，居民特別是老年人上下樓不便的問題越發嚴峻，對既有多層住宅進行加裝電梯的改造需求日益迫切，多層住宅加裝電梯是方便群眾出行的“惠民生”實事工程。
項目主要是為了方便老年市民生活，減輕老年人二次置業的沉重負擔。該擬建電梯與周邊相鄰建筑的間距符合相關法規要求，加裝電梯已取得樓內住戶一致同意且已簽署協議。項目建設總平面占地面積約XX平方米，主要工程內容為加裝一部乘客客梯，及配套井道工程、裝修工程。工程內容如下表所示。
序號工程名稱工藝說明數量單位
1、乘客客梯安裝
2、(鐳鉬)鋼結構井道工程
3、裝修工程
六、項目建設周期
七、項目預算及構成
本項目計劃總投資XXX萬元，其中電梯設備及安裝費預算XXX萬元，(鐳鉬)鋼結構井道安裝工程費XXX萬元，裝修工程費XXX萬元，工程費用總計XXX萬元，最終優惠后總費用XXX萬元，具體如下：
一、電梯設備預算清單(西繼迅達電梯品牌)
序號工程名稱規格數量單位
(元)單價
(元)合價
(元)
1、設備款
2、安裝款
備注
小計
二、(鐳鉬)鋼結構井道部分
序號工程名稱規格(mm)數量總長(mm)單價(元/T)合價(元)
1方管200X200X5 橫梁
2
3
4
5
6
7方管200X200X8 立柱
8
9方管80X80X5 門柱
10
1114處立柱的樁基礎
備注
小計
三、裝修工程預算清單
序號工程名稱工藝說明數量單位單價(元)合價
(元)
1拆砸
2電梯井
3外墻
4外墻
5陽臺
6防盜門口
7電梯口平臺
8陽臺膩子
9集成吊頂
10防盜門
11垃圾清運
12電纜380V
13地磚
14窗戶
15玻璃
16精鋼網
17抽煙機孔
18機房
19隔斷門
20暖氣管道
21一層過道門
22電梯門包口
23防盜門包口
小計
合計
第二節 編制依據及研究范圍
一、編制依據
1、《2020年國務院政府工作報告》
2、《國務院辦公廳關于加強電梯質量安全工作的意見》(國辦發〔2018〕8 號)
3、《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》(國發〔2017〕13 號)
4、《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》(國發〔2017〕9 號)
5、《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》(建科〔2017〕53號)
6、《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔2015〕52號)
二、編制原則
三、研究范圍
四、編制目的
第二章 項目實施的背景及必要性
第一節 項目背景分析
一、政策背景分析
1、國家政策
《2020年國務院政府工作報告》
2020年5月22日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議上國務院總理李克強作政府工作報告提出，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持管網改造、加裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務。
《國務院辦公廳關于加強電梯質量安全工作的意見》(國辦發〔2018〕8 號)
2018年2月，國務院辦公廳發布了《關于加強電梯質量安全工作的意見》。《意見》提出開展電梯質量提升行動，加強產品型式試驗和一致性核查，強化安裝監督檢驗，提升電梯產業集聚區整體質量發展水平和新裝電梯質量安全水平。整合優化安全技術規范和國家標準，在借鑒國際先進標準基礎上，對電梯本體安全和配置標準提出更高要求，打造適合我國國情的更為嚴格的標準規范體系，鼓勵電梯企業提供高于國家標準的優質產品和服務。加強既有住宅加裝電梯相關技術標準制修訂，促進既有住宅加裝電梯工作。
2、地方性政策
《關于我省既有住宅加裝電梯工作的指導意見》(冀建房市〔2019〕2號)
2019年4月，河北省住房和城鄉建設廳發布了《關于我省既有住宅加裝電梯工作的指導意見》。《意見》提出，既有住宅加裝電梯應經加裝電梯所在單元全體業主同意，加裝電梯及使用維護費用由擬加裝電梯服務范圍內的業主共同承擔。以小區為單位申請加裝電梯的，申請人為該小區業主委員會;以幢或單元申請加裝電梯的，申請人為該幢或單元業主。既有住宅加裝電梯可以申請使用房屋所有權人及其配偶名下的住房公積金。經專有部分占加裝電梯所在單元建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可按有關規定申請使用住宅專項維修資金。
二、經濟背景分析
三、社會背景分析
第二節 項目實施的必要性
一、項目建設是提升城市整體管理水平的需要
二、項目建設是解決老齡化背景下居民出行困難并推進基本公共服務均等化的需要
隨著我國人口老齡化的不斷加劇，在一些老舊小區，居住在這些步梯樓里的居民大多也已步入了老年，上下樓極不方便，想換房又難以承受高房價的壓力，只得望樓興嘆。因此，能否在老舊樓加裝電梯，改善居民的出行條件，實現他們對美好生活的需求，這就成為社會各界須思考的問題。2017年3月，國務院發布《“十三五“國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》提出，支持多層老舊住宅加裝電梯。繼續推進街道、社區“老年人生活圈”配套設施建設，為老年人提供一站式便捷服務。2017年3月，國務院發布《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》提出，推進養老服務體系建設。推進無障礙通道、老年人專用服務設施、舊樓加建電梯建設。隨著國家相關政策出臺，各地都在加快推進老舊樓加裝電梯的進程。
三、項目建設是構建和諧社區的需要
第三章 舊樓加裝電梯市場分析
第一節 舊樓加裝電梯市場井噴態勢延續
2019年舊樓加裝市場呈井噴態勢，2019年上半年全國舊樓加裝電梯采購項目約363個，采購規模8.0億元。國務院總理李克強在2019年的政府工作報告中，在舊樓加裝電梯問題上，從2018年的“鼓勵加裝”進一步轉變為“支持加裝”，由此可見，政府工作報告對老樓加裝電梯比以往更加重視。此外，合肥、蘇州、九江、縉云、聊城等多個城市紛紛出臺政府補貼政策，鼓勵小區居民加裝電梯，推動當地舊樓加裝電梯工作加快發展。
第二節 房地產和保障房需求多
從細分領域來看，2019年上半年在舊樓加裝電梯細分市場領域，房地產和保障房電梯采購規模為2.6億元，占據榜首，政府機關電梯采購規模緊隨其后達2.5億元，學校電梯采購規模約1.2億元，排名第三，醫院電梯采購規模為3075萬元，其他加裝電梯采購規模超1.3億元。
此外，2019年上半年全國完成舊樓加裝千萬元電梯大項目7個，其中，保障房項目占5席，政府機關和學校項目各占1席。千萬元大項目出自河南3個、北京、山東、江西和貴州各占1個。而500-900萬元以上的項目也有13個，保障房、學校等舊樓加裝電梯采購大項目居多。
第三節 北京加裝電梯規模第一
第四章 項目地址及區位條件
第一節 項目地址
第二節 區位條件簡介
一、地理位置
二、自然條件
三、區域經濟條件
四、基礎配套條件
第三節 項目施工條件
一、施工條件
二、建材供應條件
三、設備供應條件
第五章 項目實施工作計劃
第一節 前期準備工作計劃
一、調查摸底
二、確定項目立項、可行性研究報告代理機構
三、設計
第二節 施工準備工作計劃
第三節 技術準備
第四節 現場施工準備
第六章 項目改造提升內容及方案
第一節 建設目的
第二節 建設內容
第三節 項目設計方案
一、設計標準
1、《既有住宅加裝電梯工程技術標準》T/ASC 03-2019
2、《電梯、自動扶梯、自動人行道術語》 GB/T 7024-2008
3、《電梯主參數及轎廂、井道、機房的型式與尺寸第 1 部分：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅵ類電梯》GB/T 7025.1-2008
4、《電梯主參數及轎廂、井道、機房的型式與尺寸第 2 部分：Ⅳ類電梯》GB/T 7025.2-2008
5、《電梯主參數及轎廂、井道、機房的'型式與尺寸第 3 部分：Ⅴ類電梯》GB/T 7025.3-1997
6、《電梯制造與安裝安全規范》 GB 7588-2003
7、《電梯技術條件》 GB/T 10058-2009
8、《電梯試驗方法》 GB/T 10059-2009
9、《電梯安裝驗收規范》 GB/T 10060-2011
10、《提高在用電梯安全性的規范》 GB 24804-2009
11、《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規范》 GB/T 18775-2009
12、《安裝于現有建筑物中的新電梯制造與安裝安全規范》GB 28621-2012
二、規劃設計
三、項目設計圖紙
第七章 項目環境保護
第一節 環境和生態現狀
一、編制依據
1、《中華人民共和國環境保護法》
2、中國《污水綜合排放標準》(GB 8978-1996)(二級標準)
3、中國《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-96)二級標準
4、《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》中有關規定
5、《規劃環境影響評價條例》中有關規定
6、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》中有關規定
7、《開發建設項目水土保持方案技術規范》中有關規定
二、評價標準
第二節 生態環境影響分析
第三節 生態環境保護措施
1、施工期間嚴格執行當地環保政策相關規定：
(1)施工單位應當遵守國家有關環境保護的法律規定，采取措施控制施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固定廢棄物以及噪聲、振動對環境的污染和危害。
(2)施工單位應當采取下列防止環境污染的措施：
1)妥善處理泥漿水，未經處理不得直接排入城市排水設施和河流;
2)除設有符合規定的裝置外，不得在施工現場熔融瀝青或者焚澆油氈、油漆以及其他會產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;
3)使用密封式的圈筒或者采取其他措施處理高空廢棄物;
4)采取有效措施控制施工過程中的揚塵;
5)禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填;
6)對產品噪聲、振動的施工機械、應采取有效控制措施，減輕噪聲擾民。
(3)建設工程施工由于受技術、經濟條件限制，對環境的污染不能控制在規定范圍內的，建設單位應當合同施工單位事先報請當地人民政府建設行政主管部門和環境行政主管部門批準。
2、安裝設備時注意輕拿輕放，減少人為噪聲。
3、合理安排施工時間，應盡可能避免大量高噪聲設備同時施工。
第八章 項目能源節約方案設計
第一節 用能標準及節能設計規范
一、相關法律、法規、規劃和產業政策
1、《中華人民共和國節約能源法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議
2、《中華人民共和國可再生能源法》(十屆人大常委會14次會議，主席令第33號，十一屆人大常委會12次會議，主席令第23號修訂)
3、《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國清潔生產促進法〉的決定》2012年7月1日
4、《中華人民共和國電力法》(根據2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議《關于修改〈中華人民共和國電力法〉等四部法律的決定》第三次修正)
5、《中華人民共和國城鄉規劃法》(根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改《中華人民共和國建筑法》等八部法律的決定》修正)
6、《中華人民共和國建筑法》(根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改《中華人民共和國建筑法》等八部法律的決定》修正)
7、《中華人民共和國水法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議修訂通過)
8、《中華人民共和國環境保護法》(2014年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議修訂，2015年1月1日起施行)
9、《中華人民共和國循環經濟促進法》(2018年10月26日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議修正《中華人民共和國循環經濟促進法》，自公布之日起施行)
10、《中華人民共和國計量法》(根據2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改〈中華人民共和國野生動物保護法〉等十五部法律的決定》第五次修正)
11、《中華人民共和國統計法》(六屆人大委員會第三次會議，主席令第9號，十一屆人大委員會第九次會議主席令第15號修訂)
12、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號)
13、《節能中長期專項規劃》(發改環資[2004]2505號)
14、《民用建筑外保溫系統及外墻裝飾防火暫行規定》(公安部住房和城鄉建設部公通字[2009]46號)
15、《節約用電管理辦法》(國家經貿委國家發展計劃委[2000]1256號)
16、《民用建筑節能管理規定》(建設部令第143號)
17、《建設部關于貫徹<國務院關于加強節能工作的決定>的實施意見》(建科[2006]231號)
18、《中國節能技術政策大綱》(2006年)(發改環資[2007]199號)
19、《國家鼓勵發展的資源節約綜合利用和環境保護技術》(國家發改委[2005]第65號令)
20、《國務院關于印發節能減排綜合性工作方案的通知》(國發[2007]15號)
21、《民用建筑節能條例》(國務院令第530號)
22、《關于民用建筑外保溫材料消防監督管理有關事項的通知》(公消[2012] 350號文)號文)
23、《“十三五”控制溫室氣體排放實施方案》(2015年版)
24、《固定資產投資項目節能審查辦法》(發改委令2016年第44號)
25、《中國節水技術政策大綱(2009年)》
26、《河北省節約能源條例》(2017年3月30日河北省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議修訂)。
27、《關于規模化開展太陽能熱水系統建筑應用工作的通知》(冀建科[2014]24號)
二、建筑類相關規范及標準
三、用能設備的能效限值及節能評價值標準
四、節能技術、產品推薦目錄
五、國家明令淘汰的用能產品、設備、生產工藝等目錄
第二節 節能措施和節能效果分析
一、節能措施綜述
二、節能技術措施
(一)建筑節能措施
(1)總體規劃
1)總平面布局留有足夠的自然風入口和出口，建筑群室外空間氣流順暢。
2)建筑物朝向以南北向為主，主立面迎向夏季主導風向，有利于夏季自然通風，降低空調負荷。
3)在滿足日照間距和衛生間距的前提下，盡量拉大建筑間距，強化小區內的通風換氣。
4)地面綠化確保規定的綠地率，不做或少做硬質鋪地，改做透水地面，減少地面熱反射，避免“熱島效應”，有利于節能。
5)地下車庫通過風機間歇式運行達到節能目的。
6)選擇高效率通風機，并使風機單位風量耗功率小于節能標
(2)單體設計
1)采用簡潔規整的體形，避免過多的凹凸變化，盡量縮小體形系數。
2)組織良好的穿堂風。盡量使每戶或每室均有兩個朝向可開門窗采光通風，有利于夏季降溫，降低空調能耗。
3)適當控制窗墻面積比，使窗墻面積比盡量滿足節能標準的規定，特別使東、西向外墻，宜少開窗或開小窗、不開窗。
4)適當架空底層，以利于小區通風，降低小區溫度，降低能耗。
(3)圍護結構的保溫隔熱設計
(二)節電設計
(三)結構節能措施
(四)給排水節能措施
(五)暖通節能措施
(六)天然氣節能措施
(七)節水措施
三、節能管理措施
(一)管理組織和制度
(二)能源計量
(三)能源計量設備配置
第三節 項目節能綜合評價
第四節 特殊環境影響
第九章 項目預計投資估算及資金籌措
第一節 估算范圍
本項目建設投資估算范圍包括：建筑工程費、裝飾工程費、設備購置費和安裝工程費等。
第二節 估算依據
根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。
但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。
主要依據：
1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》
2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。
3、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。
4、項目投資相關數據資料。
第三節 項目總投資估算
第十章 項目的社會效益分析
第一節 項目實施對社會效應的影響
該項目對促進社會公平與正義，維護社會穩定，促進區域經濟社會協調、可持續發展和社會主義小康社會建設，促進和諧社會建設，具有重要的現實意義和深遠的歷史意義，有利于提高居民家庭群體的生活質量，對促進區域經濟社會發展具有重要現實意義。
通過本項目建設，改善了城鎮居民居住條件，滿足了小區內群眾對住宅的實際需求，對于建設和諧城市，為當地經濟發展和社會穩定提供有力的保障。對改善生態環境、提高人民群眾生活質量、樹立城市形象都將有著明顯的積極作用，社會效益明顯。
搞好城市環境建設，改善居民住房條件，實現人與自然的和諧，是建設和諧社會客觀要求。該項目通過改善人居環境，為社會公眾提供良好的公共產品和公共服務，是社會進步的體現，應受到社會各界的廣泛關注和支持。
第二節 互適性分析
第十一章 項目風險分析及控制措施
第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范
一、工程風險及防范
在項目的建設過程中，配套系統及設施價格的變動，將造成項目投資的變動;同時承包商的選擇和施工可能帶來一定的工程質量缺陷或工期的延誤。
防范措施：
做好項目的前期決策論證工作，采用市場公開招標的方式選擇承包商，實施質量監督管理，嚴把質量關，同時在保證施工質量的前提下，盡量節約成本，加快施工進度。建議由管委會監督、相關部門參加，就項目的建設和運營達成一致意見。
二、運作風險及防范
第二節 項目本身潛在的風險及防范
一、財務風險及防范
二、不可抗力風險分析及控制
第十二章 可行性研究結論及建議
第一節 可行性研究結論
一、項目資金安排合理
二、項目建設條件及方案
三、社會效益
第二節 可行性研究建議
小區項目可行性研究報告4
第一章總論
1.1 項目概況
1.1.1、項目名稱：某生活小區改造工程
1.1.2承辦單位：
法定代表人：
注冊資金：
地址：
電話：
1.2承辦單位簡介
xxxx是以房地產為龍頭、以高新科技為依托，集商貿、工業、科技、餐飲、娛樂、服裝于一體，走綜合發展道路的大型企業集團，現有資產總額近億元，員工近千人，其中管理人員80多人，管理人員中大專以上學歷及各類中高級以上學歷及各類中高級以上技術職稱人員占95%以上，在公司完善的組織結構及企業訪華下形成了一個富于創新、勇于奮進、充滿活力的團隊。
公司成立以來，已有多名從事房地產開發的資深人士加盟，形成了一個強有力的開發團隊，從項目策劃、規劃設計、工程管理、市場營銷、物業管理等環節均由業界精英進行動作。
xxxxx以“人為本、業為重、和為貴”的企業精神和“投資發展經濟、回報社會大眾”的經營理念，優化組合企業和社會資源，以雄厚的經濟實力和高素質的人才隊伍及超前的思維，使企業經營不斷發展，組成不斷擴大，以良好的企業形象贏得了廣泛雄厚的社會基礎和良好的口碑。
公司積極響應政府號召，投身某市的城市建設和改造，投資開發的5萬平方米美佳樂超市及綜合商業樓，得到了良好的社會效益及經濟效益。
xxxxx在創造自身經濟效益的同時，不斷以各種形式回報社會，并不斷以創新和超前的意識順應社會發展潮流，適應市場發展規律，并沿著企業集團化、管理科學化、經營多元化、產業科技化的道路蓬勃發展，以嶄新的面貌創造二十一世紀的輝煌。
本著互惠互利、優勢互補、共同發展的原則，經過友好協商，與某市的常山房地產開發有限公司達成協議，由對某生活小區進行整體改造。
1.3、項目擬建地點
本項目擬建地點位于某市中山路以北，廣安街西。
1.4可行性研究報告編制單位概況：
編制單位：xxxxx
咨詢證書編號：
法人代表：
法定地址：
電話：
1.5 編制依據、編制原則、編制工作概況和研究范圍
1.5.1 編制依據
（1）市政“關于加快舊城改造的實施意見”
（2）某市2010年總體規劃
（3）某市發改委關于市xxxxx開發有限公司某生活區改造項目建議書的批復,市計投(2003)352號文
（4）某市規劃局2003年7月28日《規劃條件通知書》。
（5）某市規劃局2005年3月4日批準的《總平面規劃圖》
（6）國家計委《建設項目經濟評價方法與參數》
（7）建設部《房地產開發項目經濟評價方法》
（8）項目場址地形圖及有關其它基礎數據資料。
（9）建設單位委托書
1.5.2 編制原則
（1）依據某市總體規劃，嚴格遵守國家現行的有關規范和法規及省市有關政策進行編制和規劃。
（2）本著科學規劃、合理布局，設計先進，節省投資的原則。
（3）積極采用新技術、新材料，充分利用區域和規模優勢，創造既有現代風格和又有濃郁商業氣息的住宅、辦公、商業小區。
1.5.3可行性研究報告編制工作概況
受建設單位委托，我院組成可行性研究報告“項目組”，同建設單位有關人員進行了座談與交流，建設單位有關人員提出了運作構思，并提供了本項目的相關資料及文件，我院項目組在認真調查、統計、分析、研究的基礎上，編制了本可行性研究報告。
1.5.4 可行性研究報告的研究范圍
依據該項目建設特點，對項目建設的必要性，建設規模、建設選址、總圖布臵、建筑方案、環保與節能、投資估算及資金籌措、財務分析等內容進行了全面系統的研究和測算
1.6 建設規模
1.6.1 建設總用地：128000m2
1.6.2 總建筑面積：518799 m2
其中：地上建筑面積：428799m2，地下90000 m2
總居住戶數2750戶
總居住人口9625人
1.7研究結論
經計算，本項目：
估算總投資10.94億元人民幣
總收入14.468億元人民幣
投資利潤率為（稅后）17.06%
投資利稅率為（稅后）33.16%
財務內部收益率（稅后）17.75%
財務凈現值（Ic=15%，稅后）2255萬元
投資回收期（稅后）3.69年（含建設期3年）
盈虧平衡點（BEP）75.99%
以上指標表明，本項目具有較強的盈利能力和一定的抗風險能力
結論：本項目符合某市城市總體規劃，建筑設計滿足使用者對居住、辦公和商務活動的要求。本項目的建設對于加快我市舊城改造步伐、樹立省會優美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經濟意義和重要的社會效益。綜上所述，本項目是可行的。
第二章項目建設的背景與必要性
2.1、項目背景：
近年來，隨著國家陸續出臺了一系列旨在啟動房地產業發展的優惠、鼓勵政策，我國房地產業在經過幾年盤整后，得以重新活躍起來，進入相對理性、穩定健康快速的發展埋藏，房地產業對整個國民經濟發展的貢獻和輻射作用明顯提高和加強，對抖動內需、擴大消費、安排就業、保持國民經濟健康、穩定、快速發展起到了不
可替代的重要作用，已成為重要的支柱產業。
任何產業的高速發展均是由其市場需求所致，房地產業的快速發展適應了我國住房制度改革的要求和城鎮居民巨大的住房需求。據國家國民經濟景氣指數監測中心調查分析，近年來，我國房地產業景氣指數一直處在較高水平。
近年來，我國人民居住條件得到較大改善，城鎮居民人均住房建筑面積已達20㎡。但和經濟發達國家的住房善以及人民群眾日益增長的住房要求比較，仍有較大關中。目前，甸人民生活水平正在向小康階段過渡，隨著福利分房壽終正寢、人民經濟收入不斷提高，在解決衣食問題后，個人購房已成為人們首選的消費行為。根據專家預測，隨著甸城市化進程的加快、城鎮居民改善居住條件需求不斷增長，未來十年我國房地產業仍將保持穩定、健康、快速的發展勢頭，產業前景看好。
某市做為省會，是全省政治、經濟、文化、教育中心。近年來，市委、市政府非常重視改善市民的居住條件和舊城改造工作，為此出臺了一系列相互配套的優惠政策，極大地促進了我市房地產業發展和舊城改造工作。自95年以來逐年加大住宅建設的投資規模。改革開發以來，全市新建住宅1700多萬，使全市住宅面積達3000多萬，戶均住房使用面積從1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相應提高，全市人民的住房善明顯改善。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼打通和拓寬了市區內多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關居民住宅，使市區交通擁護狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節點附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成為市區景觀的新亮點；市政管網改造加快，改善了市政公用工程供應配套條件。
但是，由于我市建市時間短，歷史欠賬多，加之人口增長和城市發展的因素，舊城改造步伐與城市發展比相對遲緩：一邊是布局錯落有致、具有時代個性、外觀亮麗的高樓大廈和寬闊平坦、環境優美的城市主干道；一邊是布局零亂、道路狹窄不平、市政配套條件差、房屋低矮破舊的老居民區。兩者形成鮮明對比，極不協調，與老城區在市區所外的區位極不相稱。項目場址區域是其中較典型的例子。
某生活小區地處城市中心，始建于上世紀50年代，整個小區布局混雜，建筑物年久失修，許多服務配套設施陳舊不堪，已不能適應居民的生活需要，且區域內居住環境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協調，嚴重影響城市面貌和城市品位的提高，對其進行改造已迫在眉捷。
為合理利用城市土地、優化城市空間布局、落實城市規劃、改善人民群眾的生活環境和居住條件、提升城市形象、加快城市現代化進程、拉動經濟增長、失去城市經濟發展和社會進步，本著優勢互補、互惠互利、共同發展的精神，經友好協商，與某市的常山房地產開發有限公司達成協議，由對某生活小區進行整體改造。
2.2項目建設的必要性
2.2.1項目建設是加快舊城改造步伐的需要
項目場址現有建筑大部分為上世紀五十年代建設的居民住宅樓，大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項目場址周邊舊城改造，場址上現有建筑將與周邊城市改造后城區面貌極不協調，將越來越不能適應城市規劃和發展的要求，因此急需進行相應的改造。
土地是不可再生的寶貴資源，節約土地是我國的基本國策。在寸土寸金的舊城區，節約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。項目擬選場址占地面積約13.8公頃，根據摸底調查，目前，場址上住宅建筑面積約7.3萬平米，居住2424戶，人口約8400人。經過改造后，住宅面積將達到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保證回遷安臵的基礎上，依托場址區位優勢，利用臨廣安街、中山路、談南路的地段建設34.77萬平米(地上)的大型商務中心，這樣使土地資源得到合理配臵，土地的利用率也大大提高。
2.2.2項目建設是改善當地居民的需要
項目建成后，將使當地居民走出低矮破舊、陰暗潮濕的危舊住宅樓房，搬進環境優美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。
2.3項目發展概況
某生活小區改造工程是在進行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對該項目的前期工作極為重視。近一年來，多次組織有關人員對外地各類不同建筑風格的居民小區進行實地考察和比較，博采眾長，以期該項目建成與場址地段相稱的我市一流的住宅區和商務區；對場址原民宅情況進行了全面詳細的摸底；與常山紡織集團就某生活區整體發生達成協議；與市有關部門進行了協商和溝通；對場址市政配套條件進行了初步了解；現已委托有關設計單位編制規劃方案。項目前期工作已全面展開。
第三章市場預測與建設規模
3.1市場預測
本項目主導產品由商品住宅和商務樓兩部分組成，以下就兩部分分別進行市場預測。
3.1.1商品住宅
⑴、總體形勢
隨著經濟收入的逐步提高，物質文化生活條件的不斷改善，我市居民生活水平已基本實現由溫飽型向小康型的轉變。隨著福利分房壽終正寢，在解決衣、食問題后，個人購房已成為人們首選的消費行為，進入普通百姓的消費日程。目前我國城鎮居民人均居住面積約20㎡，據資料顯示，在上世紀90年代初，發達國家人均住房建筑面積分別是美國60㎡、英國38㎡、法國37㎡、日本31㎡。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30㎡之前，人均國內生產總值在800至3000美元時，住房會保持較旺盛的需求，我國房地產業正處在這樣的時期。根據專家預測，未來十年我國房地產市場容量約為60億㎡，其中提高居住水平、改善居住條件需20億㎡；城市化進程加快，城鎮人口增加約需30億㎡；自然折舊，更新住房約需10億㎡。隨著居民經濟收入的進一步提高以及各種啟動房地產市場的配套政策和措施(如：商業銀行對個人購房實行抵押貸款規模逐年加大，住房公積金貸款，住房貨幣化分配，住房二、三級市場的啟動等)的實施，將進一步提高個人購房能力，使潛在需求轉為現實消費，住房消費市場總體上看前景良好。另一方面，近年來我市房地產業的快速發展，有效地改善了居民居住條件，居民住房已由短缺過渡到生存型，正在向舒適型轉變。住房消費市場逐漸成熟，購房者的消費行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環境優美，配套設施和功能齊全，物業服務周到等，商業住宅正在由以價格為主要競爭手段向在品牌、規劃設計、物業管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開競爭轉變。開發商只有順應這一市場變化趨勢，才能贏得市場。
⑵、我市房地產市場發展趨勢
A、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規模大、環境優美、戶型合理、配套完善、功能齊全、物業管理水平高的小區項目均受到購房者青睞，有的甚至出現熱銷。
B、隨著經濟收入的提高，住房貨幣化分配進程的加快，住房
二、三級市場的啟動，商業銀行抵押貨款逐年增加以及公積金貨款的實施等，因對原有住房地段、戶型、環境面積、配套條件等不滿，需臵換新房者逐年成倍增長，有力地促進房地產市場遞次結構的形成，進而促進商品房一級市場的活躍；隨著我市城市化步伐的加快，戶籍制度的改革，進市人口也將逐步增長。上述兩大住房消費群體構成我市房地產市場的主體。
C、今年我市商品房價格與去年同期上漲約2.5%，亦說明我市房地產市場較為活躍。
⑶、市場定位
由于項目地處市區中心區域，占地規模較大，開發成本相對較高，因此本項目適宜定位在高品質、中高價位的開發檔次上，以大規模開發降低成本，以優秀的人性人設計，營造新建筑風格和五星級居住環境，著力創造比較優勢，通過賣點制造和兌現，對石家莊舊城改造和房地產業起到積極的示范和帶動作用。項目的商品住宅主要面向市區賣舊買新臵換型購房群體及新入市、新組建家庭。
⑷、市場機會點分析
A、石家莊房地產業整體發展水平較低，因此項目有較大的操作空間和贏取競爭優勢的機會。
B、目前規模較大、環境優美、配套完善的住宅項目頗受購房者青睞，是本項目可利用的市場機會點。
C、小高層、高層住宅逐漸被市場接受，但供應量有限，且現有供應不具備太強的競爭優勢，是本項目的又一市場機會點。
3.1.2商務樓部分
隨著我國社會主義市場經濟的建立和逐步完善，我國經濟將呈現出以國有經濟為主導，多種經濟類型關存，相互促進，共同發展的局面，第三產業將得到迅猛發展。具體說各種社會中介組織和機構將如雨后春筍篷勃發展，無論其規模和數量都將得到空前的增長。某市能適應形勢的發展，因此，本項目的建設將有效地緩解這一矛盾，為我市各類社會服務，中介機構的發展提供必要的硬件設施，項目市場前景非常廣闊。
另一方面，隨著世界經濟一體化步伐的加快，我國對外開放的嘗試和廣度將出現空前的提高，對外交往將日益頻繁，各種國社會服務中介機構、商務機構將進入我國，項目的建設將為國外的機構進駐我市，發展事業，提供到理想的辦公場所，具有廣闊的市場前景。
項目場址所處區域是我市規劃的中央商務區，業已形成大型商務區的雛形，隨著本項目及周邊項目的實施，將有力促進我市CBD 的形成，其對商務活動的聚集效應將得到充分釋放，因此區位優勢十分明顯。
本項目以寫字辦公為主，相應配臵：商務、會議、餐飲、康樂健身、會展、接待、生活服務等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務內容。使本項目具有明顯競爭優勢，有利于吸引國內各類機構和組織進駐。
綜上所述，本項目將以合理的市場定位，完善的服務功能，獨特的區位優勢，合理的價位，一流的物業管理為廣大國內外客商所青睞，本項目市場前景良好。
總用地面積12.8ha
總建筑面積518799平方米
其中：地上：428799平方米
地下：90000平方米總建筑面積中：
A.住宅建筑面積67700平方米
B.公建建筑面積13400平方米
C.地下車庫35000平方米
D.商務建筑面積347699平方米
住宅總戶數2750戶
居住總人口9625人
第四章建設場址與建設條件
4.1建設場址
4.1.1場地概況
項目場址位于青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內。場址現為某生活小區，該小區始建于上世紀五十年代，大部分樓房已成為危房，現有建筑中居民住宅約7.3萬平方米，居住戶數為2424戶，另有其它配套設施約2.8萬平方米，需拆遷。場址地處城區中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活服務設施完善，是理想的居住用地。項目場址周邊已具有城市中央商務的雛形，本項目設臵商務功能奠定了良好的基礎。項目場址具有極強的區位優勢。交通，健全配套的基礎設施，整潔優美的城市環境，靚麗現代的多風格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的商貿氛圍，已顯露了現代化都市的風采。
4.1.2 自然條件及地質狀況
（1）、氣象條件
某市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。
全年平均氣溫：13℃
極端最高氣溫：42.7℃
極端最低氣溫:-26.5℃
全年平均降水量:458.6㎜
日最大降水量:280.2㎜
一小時最大降水量:92.9㎜
最大積雪深度:190㎜
冬季西北風，夏季東南風
全年平均風速：1.8m/s
全年日照時數：2737.8h
最大凍土深度：540㎜
全年雷暴日數：31.5天
冬季大氣壓力：763㎜hg
夏季大氣壓力：747㎜hg
（2）、水文工程地質條件
本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀沖洪積粉土，粉質粘土及細、中砂土，地下水位較深。本場地工程地質條件單一，無不良地質現象存在，地基承載力標準值為130-160kpa。
（3）、地震烈度
據國家地震局1990年頒布的《中國地震烈度區劃圖》，某市處于7度地震設防區。依據中國地震局制定，由國家質量技術監督局發布的《中國地震動參數區劃圖》（GB18306-2001），本項目設計基本地震加速度為0.10g（第一組）。
4.2 建設條件
4.2.1 供電
本項目設計用電容量23030KW，從市電業局廣安街、青園街供電線路各引一路10KV電源到本項目開閉所。
4.2.2 供排水
供水由市政給水管網供給。本項目設計用水量5014m3 /日（含中水1637 m3）。
排水采用雨污分流制，排入青園街、廣安大街、中山路、談南路市政污水管網，日排水量4513 m3。
4.2.3 供熱
本項目熱源為集中供熱，由市政集中供熱管道引入本項目換熱站。總采暖熱負荷為31000KW。
4.2.4煤氣
由市政煤氣管網引入本項目煤氣調壓站后，送至用戶。
4.2.5 通信、電視
自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。
4.2.6 以上資源供給已經得到各有關部門保證供應的承諾，詳見附件。
第五章土地綜合利用
5.1 土地利用依據
5.1.1國土資源部第7號令《建設項目用地預審管理辦法》
5.2.2某市土地利用總體規劃（1997－2010年）
5.2 土地利用原則
整個項目建設要遵循布局合理、減少浪費、兼顧生態、可持續發展的土地利用原則。
5.3 項目選址情況
本項目位于某市青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內。具體位臵見場區區域位臵圖。
5.4 土地綜合利用情況
本項目屬舊城改造項目，本項目用地性質以住宅（公寓）為主，附建部分辦公、商業。
5.5 用地規模及土地使用參數
總占地面積12.8公頃
總建筑面積518799萬平方米
綠地率住宅區35.7%
商務區31.2%
容積率住宅區1.58
商務區4.49
第六章工程技術方案
6.1、總平面布局與功能劃分
6.1.1、總平面布臵原則：
（1）、以全市總體規劃為設計依據。
（2）、滿足使用功能的要求，并結合實地自然狀況合理布臵。
（3）、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。
（4）、功能分區合理，各區之間有機結合，充分利用土地。
6.1.2、總平面布臵概述：
（1）、基本分區：場區西北及北側為居住區，東北為辦公區，東、西南為公寓區，場區中心為社區公建和農貿市場。
（2）、出入口：本項目在青園街、談南路、廣安街設臵車行出入口。在廣安街和中山路設臵步行出入口。在沿街超過150米的建筑物設臵消防通道。
（3）、道路：場區內主要道路寬15米，其余道路寬度8～4米。
（4）、綠化: 本項目共設集中綠地42000平方米。
（5）、停車位: 本項目共設2305個汽車停車位，其中地上停車位185個，地下停車位2120個。住宅設地下自行車庫。
6.2、建筑設計：
6.2.1、建筑設計原則：建筑設計以經濟、節能、適用、兼顧美觀為原則，建筑設計在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路。
小區項目可行性研究報告5
一、項目名稱：青原區鄧家片區老舊小區改造項目。
二、項目單位：吉安市青原區河東街道辦事處。
三、項目建設地點：吉安市青原區鄧家社區。
四、項目建設內容及規模：改造小區包括多元小區、人防小區、天礦小區和米東小區四個老舊小區，均建成于2000年以前。具體改造內容規模如下：
1、多元小區：共2棟36戶，總建筑面積4000㎡，于1995年建成。主要改造內容：雨水管HDPE 雙壁波紋管DN200型51米，HDPE雙壁波紋管DN400型244米，雨水井6座，檢查井10套；污水管UPVC管DN150型76米，HDPE雙壁 波紋管DN200型10米，HDPE雙壁波紋管DN300型206米；檢查井11套，化糞池5座，隔油池4座；更換樓道窗戶10扇，樓道墻面粉刷1548 平方米，木質扶手刷漆210米，新增空調機位38個，拆除防盜網違章搭建341平方米，拆除路面540米，路面白改黑440米，路面修復582米，吸水磚 鋪裝58米，新增小區銘牌7個，垃圾分類點8個，壁燈5套，橋架250.6米等。
2、人防小區：共2棟48戶，總建筑面積6000㎡，于1995年建成。主要改造內容：雨水管HDPE 雙壁波紋管DN200型48米，HDPE雙壁波紋管DN400型86米，雨水井5座，檢查井5套；污水管UPVC管DN150型56米，HDPE雙壁波紋 管DN200型8米，HDPE雙壁波紋管DN300型86米；檢查井5套，化糞池4座，隔油池4座；樓道墻面粉刷1310平方米，木質扶手刷漆168米， 新增空調機位23個，拆除防盜網違章搭建506平方米，拆除路面200米，路面白改黑750米，路面修復210米，新增鐵藝門1扇，小區銘牌7個，垃圾分 類點8個，壁燈4套，橋架256米等。
3、天礦小區：共1棟48戶，總建筑面積6000㎡，于1999年建成。主要改造內容：雨水管HDPE 雙壁波紋管DN200型29米，HDPE雙壁波紋管DN400型81米，雨水井3座，檢查井3套；污水管UPVC管DN150型48米，HDPE雙壁波紋 管DN200型8米，HDPE雙壁波紋管DN300型77米；檢查井3套，化糞池4座；更換樓道窗戶10扇，樓道墻面粉刷1238平方米，木質扶手刷漆 168米，新增空調機位10個，拆除防盜網違章搭建309平方米，拆除路面166米，路面白改黑315米，路面修復234米，新增鐵藝門1扇，小區銘牌6 個，垃圾分類點4個，壁燈4套，成品座椅6個，健身器材6個，橋架174米等。
4、米東小區：共5棟150戶，總建筑面積18000㎡，于1995年建成。主要改造內容：雨水管HDPE 雙壁波紋管DN200型199米，HDPE雙壁波紋管DN400型465米，雨水井21座，檢查井25套；污水管UPVC管DN150型312 米，HDPE雙壁波紋管DN200型52米，HDPE雙壁波紋管DN300型472米；檢查井27套，化糞池5座，隔油池1座；更換樓道窗戶10扇，樓道 墻面粉刷2514平方米，木質扶手刷漆336米，新增空調機位62個，拆除防盜網違章搭建918平方米，拆除路面10米，路面白改黑2185米，路面修復 1250米，吸水磚鋪裝270米，新增樹池3個，鐵藝門1扇，小區銘牌13個，垃圾分類點20個，壁燈4套，成品座椅4 個，健身器材8個，橋架572米，充電棚54米等。
五、項目投資及資金來源：項目建安工程投資為547萬元。建設資金來源為申請上級補助和財政配套。
六、項目建設工期：11個月。
七、項目建設應按照青原區環境保護局提出的環保意見，同步做好環境保護工作。
八、項目建設應按照國家有關規定進行工程公開招投標，實行工程監理，加強項目管理。
九、如對批復的建設地點、建設規模、主要建設內容等進行調整，請按照有關規定，對變更的用地、規劃等前置條件履行報批手續后，向我委提出調整申請。
十、請項目單位依據相關法規，完善項目前期手續，爭取早日動工，發揮投資效益。
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