農(nóng)村住宅調(diào)研報告

　　在當(dāng)下社會，需要使用報告的情況越來越多，不同的報告內(nèi)容同樣也是不同的。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編幫大家整理的農(nóng)村住宅調(diào)研報告（精選11篇），希望能夠幫助到大家。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告1

　　一、現(xiàn)狀與問題

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)遵化鄉(xiāng)村，有在原宅基地上擴建的；有在承包土地上新建的；有將承包地換給他人建房的；有給已出嫁女兒建房的；有給戶口已遷到城鎮(zhèn)就業(yè)者建房的；有在本村購房的居住。造成目前農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。從現(xiàn)狀看主要有以下幾種：

　　（一）大宅院現(xiàn)象。農(nóng)宅逐步擴大，占地面積已是批準(zhǔn)使用面積的2—3倍，并有難以控制的態(tài)勢，尤其是遠離市區(qū)的劉備寨、平安城等鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，戶均占地0.6畝左右，高的近0.9畝。據(jù)了解，xx市出臺了“超出農(nóng)宅批準(zhǔn)面積部分抵頂承包地或口糧地”的減負政策。從此，承包地和口糧地逐步的進入了宅院，宅院從最初的3分變成了現(xiàn)在的6—9分。部分居村邊的農(nóng)戶干脆把所有的口糧地全部圈入院內(nèi)，是方便了群眾生產(chǎn)生活，減輕了農(nóng)民負擔(dān)，但大面積的耕地被占，超批準(zhǔn)面積建住宅等違法占地行為逐步的合法化，形成了難以控制的圈占風(fēng)，給土地管理工作帶來了無窮無盡的后患和惡果。

　　（二）未經(jīng)批準(zhǔn)建住宅、未批先建、批一建二、超批準(zhǔn)面積等違法建住宅問題嚴(yán)重。部分由于指標(biāo)問題未批先建；部分由于建房戶與村委會關(guān)系緊張，不予通過和上報，最后未批先建；部分仰仗與上級政府、村委會等關(guān)系超批準(zhǔn)面積建住宅，甚至批一建二，尤其是村兩委換屆選舉期間，部分想當(dāng)村主任、村書記的人，以宅基地許愿、承諾，私批私放宅基地，造成大量違法建住宅現(xiàn)象。

　　（三）無規(guī)劃建住宅現(xiàn)象。走進村鎮(zhèn)不是整齊劃一的新村，而是與文明生態(tài)相勃的無規(guī)劃農(nóng)雜大院。鄉(xiāng)鎮(zhèn)村規(guī)劃嚴(yán)重滯后，部分村是前20年的規(guī)劃，相當(dāng)村沒有規(guī)劃。建住宅只需建房戶自己選址，自行放線建設(shè)，那里有地、那里好就在那里。農(nóng)村宅基地管理弱化，相關(guān)部門職責(zé)不清，村兩委失職或亂放，是造成私搭亂建農(nóng)房現(xiàn)象嚴(yán)重、宅基地混亂的又一個重要原因。

　　（四）建住宅安置問題嚴(yán)重。聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制實行后，為鼓勵農(nóng)民加強農(nóng)田經(jīng)營管理，國家推出經(jīng)營使用權(quán)30年不變政策。決大多數(shù)村當(dāng)時將全部土地按現(xiàn)有人口予以了分包（沒有預(yù)留地），并簽定了30年不變的經(jīng)營合同。雖著村民生老病死、遷出遷入，二十余年后農(nóng)村人口變化發(fā)生了根本性變化，過去十余口的家庭現(xiàn)存５人左右，原來的三口之家現(xiàn)已子孫滿堂。按照宅基地審批條件，宅基地是雖批了，但無處安置建房已是司空見慣。合適的地方是別人的承包地，被圈入了他人宅院。據(jù)手持批文無地建房群眾反映：“兌換地塊太難了，遠處村外1畝也換不出村邊的２分地，甚至要花大價錢去買，每處高達6—9萬元。去自己的承包地吧，離村太遠，聽說還違反土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，我們真是走投無路了，批了2年了就是沒地方，找了政府幾次了，至今也沒有解決”。

　　（五）宅基地糾紛案件頻發(fā)。有歷史的、有現(xiàn)實的；有客觀的、有主觀的；有積怨斗氣的、有胡攪蠻纏的……但是，其主要表現(xiàn)有侵犯權(quán)益、界址不清、遺產(chǎn)歸屬、私自買賣、擅自批劃和實施舊村調(diào)整改造規(guī)劃不徹底、不公正等六大類，尤其是隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的深入開展，農(nóng)村各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，以土地整理為目的的舊村改造、居民點搬遷等相繼實施，社會對土地的需求日益增多，由此也引發(fā)了土地權(quán)屬爭議的明顯上升，尤其是農(nóng)村宅基地糾紛表現(xiàn)更為突出。

　　二、思考和建議

　　1、加大法制宣傳和教育力度。各級政府和有關(guān)部門要運用多種形式對農(nóng)村居民加強村鎮(zhèn)規(guī)劃的宣傳，教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃，自覺遵紀(jì)守法，依法保護自身權(quán)益。

　　2、加速文明生態(tài)村建設(shè)。進一步落實農(nóng)村小城鎮(zhèn)規(guī)劃，嚴(yán)格按規(guī)劃實施村鎮(zhèn)建設(shè)。國土、規(guī)劃等職能部門應(yīng)加強對農(nóng)村宅基地的審批和規(guī)劃管理。進一步加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所對村鎮(zhèn)宅基地的管理，在強化規(guī)劃管理的同時，建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡(luò)，理順人戶分離關(guān)系，防止有人多處批地，多頭建房，堅決剎住違規(guī)占地建房之風(fēng)。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權(quán)。堅持規(guī)劃先行，著力推進農(nóng)村環(huán)境整治、舊村改造、新村建設(shè)。

　　3、取消“超出農(nóng)宅批準(zhǔn)面積部分抵頂承包地或口糧地”減負土政策，建立土地有償使用制度。對超出農(nóng)宅批準(zhǔn)面積部分的土地的實行有償使用，并適當(dāng)提高使用價款，徹底遏止宅基地圈占風(fēng)，從根本上控制大宅院現(xiàn)象。

　　4、加大對違法建住宅、非法批準(zhǔn)建住宅行為的打擊力度。嚴(yán)肅查處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩委干部利用宅基地賄選行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理，提請組織部門取消其參選資格，并追究其行賄責(zé)任；同時，進一步加大對未批先建、超批準(zhǔn)面積、批一建二等違法建住宅尤其是未經(jīng)批準(zhǔn)和批一建二建住宅行為的打擊力度，該移交移交、該拆除的堅決拆除，徹底打消其僥幸、觀望心里，遏制違法建住宅。

　　4、加強調(diào)研，總結(jié)經(jīng)驗，完善相關(guān)政策。建議市委、市政府組織相關(guān)部門進行一次農(nóng)村農(nóng)宅管理課題工作調(diào)研，深入農(nóng)村，從土地承包、農(nóng)村人口、宅基用地審批與安置、生活保障、農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展等方面解剖分析，科學(xué)的制定新農(nóng)村建設(shè)五年、十年建設(shè)規(guī)劃，完善、調(diào)整相關(guān)惠民減負政策制度，推動工作開展，保持農(nóng)村穩(wěn)定，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展。

　　4、加強對農(nóng)村宅基地糾紛調(diào)解的方法與技巧的研究。要掌握馬列主義的立場、觀點和解決糾紛的必備業(yè)務(wù)知識，更要講究恰當(dāng)?shù)恼{(diào)解方法與技巧。要在日常工作中刻苦實踐，勇于探索，不斷創(chuàng)新，總結(jié)出更多、更有效的方法，扎實做好新時期農(nóng)村宅基地糾紛的調(diào)解工作。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告2

　　倪牌坊村位于丁嘴鎮(zhèn)西南部，東與本鎮(zhèn)岔河村交界，南臨陸塘河，西與大興鎮(zhèn)交界，北與大興鎮(zhèn)高圩村交界，位置優(yōu)越，交通便捷。全村區(qū)域面積2.1平方公里，轄6個自然村，11個村民小組，567個家庭住戶，總?cè)丝?069人。

　　通過逐戶走訪排查的形式排查，長期居住有343戶，占60.49%（其中長期居住的房屋中18.07%為1—2人居住）；短暫居住有38戶，占6.7%；長期無人居住186戶，占32.81%。上述數(shù)據(jù)反映，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有將近五分之二的房屋半年及以上時間無人居住管理，房屋利用率呈現(xiàn)較低水平。另一方面，占78.72%村民表示所居住的農(nóng)村環(huán)境有待改進，主要體現(xiàn)在住房條件、農(nóng)村飲用水和交通方面。

　　在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)二組共有98戶人家，其中僅有57戶有人長期居住，占58%，有將近一半房屋長期無人居住或不定期短暫居住。倪大爺就是其中之一，今年82歲，自己有兩個兒子都在城里買了房子，老伴前不久剛剛過世，平常到兩個兒子家輪流居住。由于家里還有一畝多土地，趕上農(nóng)忙時會回來收割，平常回來的很少。由于長期無人居住，倪大爺家的房子周圍雜草叢生，屋前的房檐上的瓦被貓趴得已開始漏雨，墻角處清晰可見半米長的裂口。從這一點可以看出來，大部分無人居住的原因，不是出去務(wù)工沒有時間回來，就是孩子在城里有房子，與孩子一起居住。

　　通過對長期無人居住或不定期短暫居住的房屋所有者的了解，大部分村民希望有關(guān)部門能優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置，把閑置房屋的土地進行流轉(zhuǎn)。發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè)，吸引更多本村勞動力，提高村民經(jīng)濟收入，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展形式的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。”

　　就如何解決上述問題提出如下意見或建議：

　　一、改造農(nóng)村閑置房，開辟公共文化服務(wù)場所。建議加大對閑置房改造的資金投入，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，對閑置房進行重新規(guī)劃，重新改造，合理利用。充分利用閑置房，大力興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，建立老年活動中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農(nóng)民提升農(nóng)村精神文化水平提供配套設(shè)施，從而活躍農(nóng)村群眾文化生活。

　　二、創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度，解決貧困戶住房問題。宅基地上的房屋是宅基地使用權(quán)人投資建造，是宅基地使用權(quán)人的私有財產(chǎn)。農(nóng)房如果長期閑置無人維護，會逐漸破爛，但要賣掉并不容易。與此同時，部分貧困農(nóng)民又無力建新房，存在住房不安全問題。因此，不妨花較少投資幫助貧困戶解決燃眉之急，也可通過補助少量資金鼓勵危房改造對象購買安全流轉(zhuǎn)房，這既解決了貧困戶的住房問題，改善生活生產(chǎn)條件，又盤活了農(nóng)村閑置房，更節(jié)約了農(nóng)村新建房占用耕地，使農(nóng)村富裕戶的閑置資產(chǎn)得到充分利用，充分發(fā)揮效益。

　　三、以經(jīng)營理念盤活閑置房。企業(yè)用地難是目前招商引資工作中的瓶頸之一，可以將農(nóng)村閑置房屋改造成生產(chǎn)加工車間，引導(dǎo)企業(yè)將生產(chǎn)車間搬到農(nóng)村。這樣既可緩解用地難題，又盤活了農(nóng)村閑置資源、增加集體和村民收入，還解決了企業(yè)用工難和農(nóng)民就業(yè)難的問題，實現(xiàn)了多方共贏。

　　四、發(fā)展特色旅游經(jīng)濟。近年來，農(nóng)業(yè)旅游蓬勃興起，農(nóng)村的各種要素被盤活，其中包括農(nóng)民的閑置房屋。隨著城市化進程的快速推進，生活在鋼筋水泥叢中的都市人更加向往田園牧歌式的生活。一些有識之士抓住都市人的這一心理需求，積極開發(fā)農(nóng)村豐富的資源，利用農(nóng)村閑置房屋租金成本較低、人力成本相對便宜等優(yōu)勢，把農(nóng)民的閑置房租賃下來后改造成為鄉(xiāng)村酒店，并發(fā)展特色種養(yǎng)殖業(yè)，做鄉(xiāng)村觀光農(nóng)業(yè)，取得了可觀的經(jīng)濟效益。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告3

　　科學(xué)推進農(nóng)村住房建設(shè)是我省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、提升農(nóng)民生活品質(zhì)，推進城市化進程的重要抓手。近年來，鎮(zhèn)海區(qū)按照城鄉(xiāng)一體化和集約節(jié)約利用土地的要求，加快推進農(nóng)村住房集中建設(shè)，取得了一定成效，具有借鑒意義。

　　一、鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村住房集中建設(shè)的主要做法

　　根據(jù)寧波、市政府《關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進農(nóng)村住房制度改革試點的實施意見》（甬政辦發(fā)（20xx）107號）和《關(guān)于推進農(nóng)村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨（20xx）7號），鎮(zhèn)海區(qū)制定出臺了《鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村新型居住區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快農(nóng)村住房集中建設(shè)的實施意見》等配套政策，先后編制實施二輪《鎮(zhèn)海區(qū)域村莊布局規(guī)劃》方案，將區(qū)域村莊布局結(jié)構(gòu)確定為“20xx”形態(tài)，即在生態(tài)帶內(nèi)保留改造20個村民集居點，在城市規(guī)劃建設(shè)用地及備用地上建設(shè)16個集中居住區(qū)。同時結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編，深化和完善原有村莊建設(shè)性詳規(guī)，做到“二規(guī)合一”，使規(guī)劃落地。目前16個集中居住區(qū)，已有13個居住區(qū)完成建設(shè)規(guī)劃編制，20個村民集居點中，清水湖等10個集居點已完成建設(shè)性規(guī)劃編制。“20xx”工程全部完成后，可節(jié)約土地400公頃。

　　根據(jù)不同村的具體情況和特點，鎮(zhèn)海區(qū)在實踐中摸索了幾種不同建設(shè)模式。

　　1、整體拆建。對于城中村、園中村、城郊村和規(guī)劃撤并拆遷村，主要實施拆舊建新，建設(shè)多層或高層住宅，實施社區(qū)化管理。如調(diào)研組實地考察的蛟川街道“銀鳳曉月”安置區(qū)，該項目是為適應(yīng)舟山連島大橋、寧波繞城高速公路等重點工程建設(shè)和城市化加快推進的需要建設(shè)的，按照城市社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，總投資10億元、建筑面積30萬㎡，安置15個自然村1070余戶拆遷戶和住房困難戶，可節(jié)約用地122.66畝。

　　2、集中改建。針對居住比較分散、宅基地占地面積偏大、整理和開發(fā)具有一定潛力的規(guī)劃保留村，主要是拆并整合空殼自然村、小型自然村，按照農(nóng)村社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進行集中改建，鼓勵建設(shè)多層住宅，因地制宜建設(shè)多戶聯(lián)排，嚴(yán)格控制單家獨院，逐步實現(xiàn)人口集聚。如正在建設(shè)中的清水湖村民集居點，將村莊改造與宅基地整理相結(jié)合，探索成本價購新拆舊，實行集體土地住宅就地集中安置，把13個自然村逐步拆并整合為一個中心村，可節(jié)約土地100畝。

　　3、特色創(chuàng)建。針對一些具有歷史文化內(nèi)涵的村莊，注重傳承歷史文脈，挖掘和開發(fā)鄉(xiāng)村自然和人文特色，巧借田園風(fēng)光，塑造山水美景，建設(shè)具有地域文化特征和個性風(fēng)格的特色鄉(xiāng)村。如澥浦鎮(zhèn)十七房村按照鄭氏十七房景區(qū)開發(fā)建設(shè)需要，注重保護文化遺存和生態(tài)環(huán)境，實施既有多戶聯(lián)排、又有多層住宅的集居區(qū)建設(shè)，較好地解決了鄭氏十七房建設(shè)拆遷戶和住房困難戶的住房安置和村莊遷建等問題。

　　二、農(nóng)村住房集中建設(shè)的主要成效

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，通過四年多的農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設(shè)，鎮(zhèn)海區(qū)新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化工作取得了明顯的成效。

　　1、農(nóng)村環(huán)境面貌和農(nóng)民居住條件有較大改善，群眾建房難和居住環(huán)境差等問題得到初步解決。

　　2、土地節(jié)約集約利用成效顯現(xiàn)。全區(qū)農(nóng)村集中居住區(qū)人均用地控制在50—60平方米，村民集居點人均用地控制在90—110平方米，“20xx”工程全部建成后，較好解決了農(nóng)村宅基地粗放式利用和農(nóng)民居住點布局分散、規(guī)模較小的問題。

　　3、公共服務(wù)條件提升。農(nóng)村集中居住區(qū)一次規(guī)劃，分期實施，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參照城市居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，同時統(tǒng)籌考慮公共服務(wù)和社區(qū)管理工作，推進“一站式”基本公共服務(wù)，使農(nóng)民過上“城里人”生活，農(nóng)村新社區(qū)文明程度整體提高。

　　4、農(nóng)民財產(chǎn)性收入大幅增長。農(nóng)民拆建安置后，一套集體土地性質(zhì)的舊房，可置換2—3套有完全產(chǎn)權(quán)的等面積新房，可增加財產(chǎn)100—200萬元，使農(nóng)戶得到了實惠。

　　三、鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村住房建設(shè)可供借鑒的經(jīng)驗

　　在全省各地農(nóng)村住房建設(shè)推進中，不約而同碰到土地、資金等各類問題：

　　一是土地、資金等要素制約。20xx年是新一輪土地利用規(guī)劃實施的第一年，用地供需矛盾突出，直接影響農(nóng)村住房建設(shè)用地保障。同時，受國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控影響，融資難度不斷加大。

　　二是總體推進不平衡。區(qū)位條件好、項目帶動型的集中居住區(qū)，推進較快；地域偏遠、自籌平衡的項目，受資金影響推進積極性不高。

　　三是征地拆遷難度不斷增大。部分區(qū)塊無法實現(xiàn)“清零”目標(biāo)，延緩了項目建設(shè)進度。針對工作中遇到的矛盾和問題，鎮(zhèn)海區(qū)在解決“誰來建”、“地哪來”、“錢哪來”等方面的做法，具有操作性、可借鑒性。

　　1、要解決“誰來建”問題，需做到多方聯(lián)動建設(shè)。

　　鎮(zhèn)海區(qū)在農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設(shè)中，推進速度較快，主要得益于建立了鎮(zhèn)（街道）、村和社會等多方力量共同推進的開發(fā)建設(shè)體制。

　　一是以鎮(zhèn)（街道）為主體實施開發(fā)建設(shè)。由各鎮(zhèn)（街道）成立協(xié)調(diào)小組，負責(zé)本區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設(shè)，并成立農(nóng)房集中建設(shè)投資公司，負責(zé)項目籌資、建設(shè)和管理。如九龍湖鎮(zhèn)成立了投資開發(fā)公司，負責(zé)“九龍新天地”集中居住區(qū)項目開發(fā)建設(shè)，總投資7.47億元，用地面積16.05萬㎡，建筑面積29.38萬㎡，兩年內(nèi)拆除勤山、河山、鴻岙橋3個自然村，拆遷安置農(nóng)戶877戶，整理盤活宅基地239畝。

　　二是以行政村為主體實施開發(fā)建設(shè)。需經(jīng)區(qū)農(nóng)村新型居住區(qū)建設(shè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組辦公室批準(zhǔn)，如駱駝街道清水湖村集中居住點建設(shè)就采用這樣模式。

　　三是以社會力量為主體實施開發(fā)建設(shè)。吸引區(qū)內(nèi)一些實力資金雄厚的企業(yè)參與農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設(shè)，如莊市街道吸引鎮(zhèn)海新城開發(fā)建設(shè)投資公司，開發(fā)建設(shè)建筑面積為36萬㎡、總房數(shù)為2600套的錦繡曙光集中居住區(qū)，主要用于安置莊市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)房集中改建拆遷戶和新城各開發(fā)區(qū)塊的拆遷戶。

　　2、要解決“地哪來”問題，需集約利用土地，拓展建設(shè)空間。

　　為切實保障農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設(shè)用地的落地，鎮(zhèn)海區(qū)通過多種方式落實農(nóng)房集中建設(shè)所需土地，不斷提高土地利用率。

　　一是通過規(guī)劃整合獲得土地。在區(qū)域村莊布局規(guī)劃調(diào)整和土地利用總體規(guī)劃修編中，對集中居住區(qū)和村民集居點周邊的零星土地進行合理歸并和整合，為農(nóng)房集中建設(shè)增加用地空間。

　　二是通過土地改性生成土地。根據(jù)城市化發(fā)展的需要，適時通過變更部分產(chǎn)業(yè)用地的土地利用性質(zhì)，由工業(yè)用地調(diào)整為農(nóng)村集中居住區(qū)用地，為農(nóng)房集中建設(shè)用地拓展了空間。

　　三是通過政策傾斜優(yōu)先供地。對農(nóng)房集中建設(shè)項目用地，在土地用地指標(biāo)分配中優(yōu)先予以保障。

　　3、要解決“錢哪來”問題，需堅持多方投入，創(chuàng)新籌資模式。

　　在農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設(shè)中，需采取多種渠道，解決開發(fā)建設(shè)資金的來源問題。鎮(zhèn)海區(qū)除通過銀行融資渠道，還創(chuàng)造性地通過BT代建，解決融資問題。“BT”代建，即由企業(yè)全額投資建設(shè)，政府在未來幾年內(nèi)分期分批回購，并支付一定額度的利息。鎮(zhèn)海區(qū)通過BT融資的農(nóng)房“兩改”資金已達12億元，蛟川街道的古塘麗景、銀鳳曉月、豐頤家園3個農(nóng)民集中居住區(qū)全采用這種模式，全部建成后可安置農(nóng)戶4000多戶、10000多人。

　　農(nóng)村住房建設(shè)的目的是形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化發(fā)展新格局，住房建設(shè)后，各級政府還需重視農(nóng)村社區(qū)建設(shè)、推進公共服務(wù)均等化和農(nóng)民集居后續(xù)問題的研究，切實提高農(nóng)民生活水平。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告4

　　堅決把學(xué)習(xí)實踐活動作為重大的政治任務(wù)、重要的發(fā)展機遇和強大的工作動力，全鄉(xiāng)上下以認(rèn)真負責(zé)的態(tài)度、改革創(chuàng)新的精神、求真務(wù)實的作風(fēng)，迅速行動、周密部署、突出特色，掀起了學(xué)習(xí)實踐活動高潮。

　　按照中央統(tǒng)一部署，從20xx年9月起，用一年半左右的時間，在全黨分三批開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動。這是中央深謀遠慮、審時度勢作出的重大戰(zhàn)略決策。xx鄉(xiāng)作為第三批學(xué)習(xí)實踐活動單位，堅決把學(xué)習(xí)實踐活動作為重大的政治任務(wù)、重要的發(fā)展機遇和強大的工作動力，全鄉(xiāng)上下以認(rèn)真負責(zé)的態(tài)度、改革創(chuàng)新的精神、求真務(wù)實的作風(fēng)，迅速行動、周密部署、突出特色，掀起了學(xué)習(xí)實踐活動高潮。

　　隨著土地用途管制制度及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，節(jié)約用地意識和耕地保護意識的不斷提高，各地嚴(yán)格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現(xiàn)有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進行舊村改造，積極推進新農(nóng)村建設(shè)。但是，農(nóng)村宅基地仍存在一些問題，現(xiàn)將新形勢下農(nóng)村宅基地的調(diào)查報告匯報如下：

　　一、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問題

　　農(nóng)村宅基地是從村集體所有的土地中采用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對宅基地中能自用，不能進入土地市場進行公開轉(zhuǎn)讓，也不能用于抵押或出租。但是，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，土地成為一種稀缺資源，尤其是大量工業(yè)的發(fā)展，促使農(nóng)村的宅基地悄然成為高額利潤的商品，進而使現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地治理制度引發(fā)許多問題。

　　1、農(nóng)村宅基地管理難度大。關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。目前我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)。近年來，一些地方雖然制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的.差異，宅基地管理效果差異很大。20xx年11月國土資源部雖出臺了《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)不健全，有關(guān)宅基地流轉(zhuǎn)及登記發(fā)證方面的規(guī)定滯后，缺乏可操作性，致使土地管理部門的管理難以到位，管理難度較大。

　　2、農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模難以控制。從全國農(nóng)村宅基地利用情況看，大部分地方宅基地只有在土地利用總體規(guī)劃上確定的數(shù)字規(guī)劃，沒有落實到具體村莊和地塊的點和面上，村莊布局規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃普遍缺乏，而且部門規(guī)劃也早已過了規(guī)劃期，規(guī)劃建設(shè)未能合理確定農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局和用地規(guī)模及調(diào)整范圍，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模在一定程度上的混亂。

　　3、村規(guī)劃建設(shè)如同虛設(shè)。雖然有些地方有村建設(shè)規(guī)劃，但由于涉及農(nóng)村宅基地置換、轉(zhuǎn)讓的問題，在劃分宅基地后，不能統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，不能形成“鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔”的社會主義新農(nóng)村。另外，由于各村貧富不均，在宅基地上的建筑物參差不齊，使得村建設(shè)規(guī)劃難以落實。

　　4、宅基地所有權(quán)不明確。在九十年代初期，宅基地的治理不規(guī)范，可以隨意買賣、劃撥以及轉(zhuǎn)讓，所以，一家有2處宅基地樓房是非常常見的。另外，農(nóng)村的宅基地實行的是終身繼續(xù)制，自己分戶獲得宅基地后，老的宅基地仍可使用，導(dǎo)致宅基地使用混亂，所有權(quán)不明確。

　　二、改善農(nóng)村宅基地治理的建議

　　1、要完善宅基地相關(guān)立法

　　宅基地相關(guān)立法不健全、規(guī)定不統(tǒng)一。針對這一問題，完善立法、增強地方性規(guī)章可操作性，可根據(jù)村民申請時家庭人口數(shù)劃定面積；明確規(guī)定宅基地占用耕地的相關(guān)審批手續(xù)；完善宅基地權(quán)益受損的司法救濟途徑；完善征地補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，切實保障被占地農(nóng)民的利益。完善宅基地立法，是保護國土資源的需要，更是維護廣大農(nóng)民切身利益，提高農(nóng)民物質(zhì)文化生活水平的保障。

　　2、編制科學(xué)合理的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃

　　加強農(nóng)村宅基地建設(shè)規(guī)劃，節(jié)約用地，保護耕地，應(yīng)科學(xué)合理的編制村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)區(qū)分具體的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及人口密集程度來制訂，人口密度較大且經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地區(qū)，應(yīng)適應(yīng)城鎮(zhèn)化建設(shè)需要，堅持集約化、合理用地原則。舊宅應(yīng)及時拆除，進行復(fù)墾，恢復(fù)置換為耕地，最大化的利用土地。嚴(yán)格控制宅基地規(guī)模，分批分次治理宅基地混亂現(xiàn)狀，有計劃地逐步改善農(nóng)村村民生活環(huán)境和村容村貌的整潔。

　　3、加強宅基地相關(guān)知識及法律法規(guī)的宣傳

　　不少村民提出建議，加大宅基地相關(guān)知識及法律法規(guī)的宣傳。在現(xiàn)有社會條件下，廣大農(nóng)村地區(qū)仍不具備日日讀報，天天上網(wǎng)的條件，他們既沒有充足的時間，也沒有多余的金錢。因此，行政機關(guān)理應(yīng)為村民了解相關(guān)法律法規(guī)及政策提供便利，具體到一定宣傳的方式，村村設(shè)宣傳欄，定時張貼相關(guān)法律法規(guī)及政府規(guī)章，定期更新，成立法律宣傳隊，流動下村宣傳。采取靈活的形式，可發(fā)放宣傳資料；播放相關(guān)多媒體資料；村委還可利用廣播、標(biāo)語、簡報等形式開展宣傳；利用農(nóng)閑時間，組織培訓(xùn)班，以立體、形象、豐富多彩的形式來開展普法宣傳。

　　4、基層國土治理部門要依法履職、加強治理

　　基層國土治理部門應(yīng)明確職權(quán)、加強治理、認(rèn)真履職，監(jiān)督和治理村民的宅基地使用情況。首先，審批程序應(yīng)簡化、完善，增加審批條件的透明的，提高工作效率，方便村民申請；明確收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。其次，推進村務(wù)公開，使國土部門的宅基地治理工作置于村民及社會的監(jiān)督之下，督促其嚴(yán)格依法辦事、公正治理，合理、平等地分配宅基地；及時處理閑置宅基地，限制宅基地使用權(quán)，控制宅基地用地規(guī)模。再次，國土部門應(yīng)提高工作人員素質(zhì)，講究工作方法，樹立便民意識、服務(wù)意識及廉潔性，嚴(yán)格按批準(zhǔn)面積實地丈量，定期深入農(nóng)村核查宅基地使用情況、完善登記制度，引導(dǎo)村民更好地利用宅基地。最后，加強對基層工作人員的監(jiān)督，建立相應(yīng)的獎懲機制，嚴(yán)厲處罰知法違法的工作人員，引導(dǎo)其依法辦事、執(zhí)法為民；同時在治理中吸納一般群眾的參與及監(jiān)督，定期聽取反饋意見，了解新情況新問題，不斷改進宅基地治理水平。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告5

　　根據(jù)政治理論課程的要求，我利用國慶假期，選擇自己的家鄉(xiāng)，開展了以“農(nóng)村住房建設(shè)”為主題的社會實踐調(diào)查活動。

　　首先，簡要介紹一下家鄉(xiāng)的基本情況。我的家鄉(xiāng)位于xx。根據(jù)黨組織提出的要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

　　1，家鄉(xiāng)的整體面貌有了較大地改善，但在建設(shè)新農(nóng)村的過程中也存在著很多問題。房屋是村民居住和進行日常活動的基本場所，有了錢，首先要蓋房，是中國農(nóng)民的傳統(tǒng)。住房在中國農(nóng)民的心中有著較重的地位，因而在新農(nóng)村建設(shè)中，正確地解決住房建設(shè)問題是重中之重。

　　農(nóng)村住房建設(shè)中的問題：

　　一、村莊布局相對散亂，舊村面貌有待改善。目前，農(nóng)村住宅由于分散建設(shè)，沒有形成一個整體的村莊形象。村莊四周新房林立，村內(nèi)破破爛爛，布局散亂，形成了“空心村”。舊村、空心村布局混亂，道路不暢，配套缺乏，衛(wèi)生較差，與新農(nóng)村建設(shè)極不相稱。新農(nóng)村建設(shè)面臨著“年年建新房，年年不見新農(nóng)村”的尷尬局面。

　　二、農(nóng)民正常建房需求量大，建房用地得不到保證。近年來為加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，對農(nóng)村私人建房用地從嚴(yán)審批，而相應(yīng)配套政策卻未及時跟上，導(dǎo)致一些符合建房條件的住房困難戶無法申請宅基地建房。而這些農(nóng)戶當(dāng)中許多又屬于無實力到集鎮(zhèn)和城區(qū)購房，迫于無奈在本來應(yīng)該拆除整理復(fù)耕的舊村莊內(nèi)，再次進行翻建加層，甚至未批先建，給村莊建設(shè)和宅基地整理復(fù)耕工作帶來極大的被動。

　　三、違章建筑勢頭難控，“一戶兩宅”情況普遍。近年來，雖然政府相關(guān)部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出。部分農(nóng)民違章搭建、擴建、翻建房屋，企盼在今后舊村改造、征地拆遷中得到更多的補償，從而使得違章建筑越來越多。同時，農(nóng)村建新不拆舊的情況十分普遍，部分農(nóng)民建了新房不拆舊房。

　　四、農(nóng)村建房用地困難，新農(nóng)村配套設(shè)施跟不上。在新農(nóng)村規(guī)劃點集中建造村民住宅，必然涉及農(nóng)戶之間宅基地調(diào)劑問題。由于群眾“戀土”心態(tài)較為嚴(yán)重，村民補償要求高等因素的存在，使得村民之間難以達成調(diào)劑共識，導(dǎo)致土地征用、調(diào)劑難以實施，農(nóng)民建房無法供地，無形中加大了村民建房的難度。部分村民借土地征用之機，對拆遷安置提出過分要求，不給滿足就不讓征地，阻礙建設(shè)，也是導(dǎo)致農(nóng)村建房用地困難的一個重要原因。新農(nóng)村的建設(shè)需要大量資金做好路、排、水、電等農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，建房后基礎(chǔ)設(shè)施配套不及時，提供配套后相應(yīng)設(shè)施不完善或檔次不高，這也一定程度上影響到農(nóng)民進入新農(nóng)村生活的意愿。

　　根據(jù)調(diào)查成果，結(jié)合老師的指導(dǎo)，我認(rèn)為，農(nóng)村住房建設(shè)作為加快新型城市化的重要載體，多層次推進農(nóng)村住房集聚建設(shè)和農(nóng)村人口集中居住的同時，應(yīng)不斷完善相關(guān)體系、機制。

　　特別是要加快完成以下五方面的工作：

　　一是鼓勵村莊整理，優(yōu)化資源利用。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標(biāo)，加大宅基地整理力度，盤活閑置建設(shè)用地。土地整理后增加的農(nóng)用地要全部用于農(nóng)民建房，把節(jié)約出來的土地收益主要用于農(nóng)民社保和小區(qū)配套、物業(yè)管理資金以及發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。

　　二是科學(xué)合理分配建房指標(biāo)，加大幫扶力度。年度用地指標(biāo)分配，優(yōu)先考慮并保證一定比例的指標(biāo)用于農(nóng)民住宅建設(shè)，切實解決農(nóng)民住宅建設(shè)難。對無力建房的困難戶、危房戶，可通過村集體統(tǒng)一調(diào)劑農(nóng)戶新建住宅后閑置的部分舊房，安置一批無力建房的無房戶、危房戶，確保其居住安全。

　　三是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，突破農(nóng)民住宅建設(shè)的規(guī)劃制約。要在現(xiàn)有村莊規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進一步優(yōu)化村莊規(guī)劃點布局。堅持長期性原則，為農(nóng)村住房改造建設(shè)和其他建設(shè)預(yù)留發(fā)展空間。堅持尊重農(nóng)民意愿原則，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村生產(chǎn)生活需要和公共服務(wù)配套，方便群眾的生活。在規(guī)劃中要充分考慮老年人公寓的建設(shè)。堅持同步規(guī)劃原則，在編制農(nóng)村新社區(qū)布點規(guī)劃的同時，抓好舊村改造利用規(guī)劃和宅基地整理復(fù)墾規(guī)劃，使新村建設(shè)、舊村改造和宅基地復(fù)墾工作得以統(tǒng)籌有序推進。堅持節(jié)約用地原則，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策法規(guī)，村莊規(guī)劃盡量不占或少占耕地，努力實現(xiàn)農(nóng)村住房建設(shè)新增用地與建設(shè)用地復(fù)墾土地總量平衡。

　　四是打造平安工程。堅持“憑圖施工、內(nèi)行人建房、憑合同審批”的工作要求，加強農(nóng)村建筑工匠的培訓(xùn)、加強施工隊伍和施工環(huán)節(jié)管理，將規(guī)劃區(qū)農(nóng)民住宅建設(shè)管理從土地使用審批、登記延伸到建筑施工管理。加強農(nóng)民建房法律法規(guī)政策宣傳，引導(dǎo)農(nóng)民科學(xué)建房，提高農(nóng)村房屋防災(zāi)能力。建立健全農(nóng)村建筑安全、工程質(zhì)量監(jiān)管的長效機制，加強對村鎮(zhèn)建筑工匠的培訓(xùn)和資質(zhì)管理，推行建筑許可證制度，堅持有圖施工、持證上崗、按圖施工，保證農(nóng)民住宅建設(shè)的安全與質(zhì)量。

　　五是加大建設(shè)社會主義新農(nóng)村的民主及法律監(jiān)督作用。避免打著新農(nóng)村建設(shè)的旗號，侵犯農(nóng)民的切身利益和破壞土地資源。依托舊村落的現(xiàn)有規(guī)模進行改造，因地制宜，不搞一刀切的發(fā)展模式。在新農(nóng)村建設(shè)的過程中，對于那些利用新農(nóng)村建設(shè)政策，破壞土地資源，大搞房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門和其他人員，堅決給以嚴(yán)厲的打擊。確保黨的農(nóng)村經(jīng)濟改革路線順利的進行下去。

　　最后，國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母�地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。新農(nóng)村住房建設(shè)問題的背后是深植于中國農(nóng)村的土地問題。在新農(nóng)村的建設(shè)過程中，切實貫徹相關(guān)法律法規(guī)，堅持黨的農(nóng)村經(jīng)濟改革路線，有利于改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，提升農(nóng)村建設(shè)水平；有利于優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，為城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展贏得空間；有利于改善群眾居住條件，提高群眾生活品質(zhì)，實現(xiàn)農(nóng)村跨越式發(fā)展。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告6

　　岔河村位于丁嘴鎮(zhèn)西南2.5公里處，全村陸地面積3平方公里，可耕地面積2380畝，主要以稻麥輪種為主。有11個村民小組、607戶、2400人。

　　通過逐戶走訪排查的形式排查，長期居住有430戶，占70.8%（其中長期居住的房屋中13.7%為1—2人居住）；短暫居住有59戶，占9.7%；長期無人居住117戶，占19.28%。上述數(shù)據(jù)反映，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有將近十分之三的房屋半年及以上時間無人居住管理，房屋利用率呈現(xiàn)較低水平。

　　房屋空置產(chǎn)生極大浪費，也導(dǎo)致多年來面向農(nóng)村的如危房改造、飲水、村村通、農(nóng)村沼氣等建筑工程投入效率低下。

　　農(nóng)村閑置房屋不但侵占大量耕地，讓耕地遭到了破壞，土地資源嚴(yán)重浪費，而且使村容村貌十分凌亂，惡化了農(nóng)村生活環(huán)境，干擾加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的進程，其危害不容忽視。

　　（一）農(nóng)村閑置房屋導(dǎo)致土地資源利用率偏低，不能達到地盡其用，產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟效益；一部分宅基地少的農(nóng)村居民為了解決住房困難問題，違法占用耕地建設(shè)住房，加劇了耕地短缺的矛盾。

　　（二）農(nóng)村閑置房屋大多存在安全隱患。因長期無人居住管理，農(nóng)村閑置房屋大多年久失修，荒草滿院，易倒塌，對人身安全構(gòu)成威脅，并成為村衛(wèi)生防疫的死角。同時，由于農(nóng)村閑置房屋大多遠離村民視線，不但成為偷盜行為的頻頻發(fā)生地，而且即使不法分子藏匿其中也令人難以知曉。長此以往，將會影響農(nóng)村的治安，增加農(nóng)村的不穩(wěn)定因素。

　　（三）農(nóng)村閑置房屋容易引發(fā)宅基糾紛。在大多數(shù)農(nóng)民心目中，宅基地屬于私有財產(chǎn)。如果宅基地占有不均，極易導(dǎo)致群眾為爭奪宅基地而發(fā)生矛盾糾紛，影響鄰里和諧和農(nóng)村穩(wěn)定。如一些農(nóng)戶建新房后不拆舊房、超占宅基，擾亂了農(nóng)村村莊的集體統(tǒng)一規(guī)劃；個別農(nóng)戶違規(guī)占有多處宅基，使一些確需宅基建新房的農(nóng)戶遲遲無法落實；一些閑置的舊房屋大多數(shù)屬于多戶人家一起居住，產(chǎn)權(quán)交叉不清，各家貧富不均，大家意見不一致，拆掉處理難度相當(dāng)大，解決起來比較棘手，也使宅基糾紛增加，造成鄰里關(guān)系不和睦和干群關(guān)系緊張。

　　（四）農(nóng)村閑置房屋阻礙了村莊的治理與發(fā)展。目前很多農(nóng)村閑置房屋斷壁殘垣、破敗無序，加上通往閑置房屋的道路大多坎坷不平，致使農(nóng)民行車難、交通不便，增加了自來水供給、有線電視等現(xiàn)代化配套設(shè)施建設(shè)的難度。由于大多數(shù)農(nóng)村的集體經(jīng)濟實力比較薄弱，對房屋的拆遷、土地歸整所需要的補償資金沒有能力支付，給村莊的統(tǒng)一規(guī)劃治理及新農(nóng)村建設(shè)帶來了極大的困難，嚴(yán)重影響了村莊的有序建設(shè)和健康發(fā)展。

　　農(nóng)村閑置房屋的危害顯而易見，如通過舊城改造、盤活存量土地、治理農(nóng)村閑置房屋等措施，在嚴(yán)格控制新增宅基地的同時，解決好農(nóng)村閑置房屋問題，對緩解用地矛盾，保護耕地資源，將起到十分積極的作用。對農(nóng)村閑置房屋盤活用活進行合理開發(fā)，應(yīng)從以下幾個方面入手：

　　一是適當(dāng)補償，鼓勵農(nóng)民拆除舊房。針對農(nóng)村居民新修房屋后仍保留原有舊房的普遍現(xiàn)象，鼓勵農(nóng)戶新修房屋后拆除舊房，并從兼顧各方利益出發(fā)，健全合理補償機制，對舊宅適當(dāng)補償。

　　二是整體規(guī)劃，對閑置房進行土地復(fù)墾。注意優(yōu)選復(fù)墾方案，應(yīng)最大可能選擇危舊房和房前屋后空閑地較多且較集中成片的地帶，以降低復(fù)墾成本，利于整體開發(fā)規(guī)劃。在宅基地土地整理復(fù)墾過程中，政策設(shè)計應(yīng)注重讓村集體和村民得到實惠，切實保護好農(nóng)民的合法權(quán)益及其宅基地部分增值收益。

　　三是改造閑置房，開辟公共文化服務(wù)場所。結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，對閑置房進行重新規(guī)劃，合理利用，大力興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，建立老年活動中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農(nóng)民提升農(nóng)村精神文化水平提供配套設(shè)施，從而活躍農(nóng)村群眾文化生活。四是創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度，解決貧困戶住房問題。政府可通過資金補助鼓勵危房改造對象購買安全流轉(zhuǎn)房，這樣既能解決貧困戶的住房問題，改善生活生產(chǎn)條件，又能使農(nóng)村富裕戶的閑置資產(chǎn)得到充分利用，充分發(fā)揮效益。

　　五是樹立經(jīng)營理念，盤活閑置房屋。引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變思想觀念，成為會經(jīng)營的新型農(nóng)民，將農(nóng)村閑置房屋改建租賃，用于企業(yè)生產(chǎn)加工、城鎮(zhèn)打工人員居住、發(fā)展農(nóng)家樂等，在取得經(jīng)濟效益的同時推動農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告7

　　近些年來我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護好本地區(qū)的社會穩(wěn)定，妥善處理此類糾紛，需要認(rèn)真探討。

　　一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況

　　1993年國家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市建委《關(guān)于加強南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的實施意見》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導(dǎo)向下，此項工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開始了此項工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續(xù)：

　　1、原南京市大廠區(qū)計劃經(jīng)濟委員會關(guān)于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設(shè)或貿(mào)易貨棧工程建設(shè)的立項報告的批復(fù)；

　　2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知單”；

　　3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨棧”的紅線圖；

　　4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證”。四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式。“委托建房協(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會享有土地的所有權(quán)，購房者享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過了工程質(zhì)量的驗收，并領(lǐng)取了建筑管理部門頒發(fā)的質(zhì)量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購房者，村委會均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”。四個村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達到一定的水平。

　　二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見

　　在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認(rèn)為，原告無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，“委托建房協(xié)議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書，被告即可付清余款。也有少數(shù)購房者并不主張委托建房協(xié)議無效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對此問題的認(rèn)識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：

　　1、認(rèn)為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而村委會不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，故應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效。

　　2、有條件的認(rèn)可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農(nóng)民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。

　　3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應(yīng)將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)與城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營混為一談。“委托建房協(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關(guān)的法定手續(xù)，取得了相應(yīng)的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應(yīng)的手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。

　　三、對此類案件的處理情況及原因分析

　　我院自20xx年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20xx年6月底已審結(jié)20余件，結(jié)案方式大都采判決形式，判決結(jié)果均認(rèn)定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔(dān)訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結(jié)的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對此類案件的焦點即“委托建房協(xié)議”的效力問題作有效認(rèn)定的理由如下：

　　1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門的審批，且有關(guān)政府部門具有相應(yīng)的職權(quán)，如大廠區(qū)土地管理局所批準(zhǔn)的9.8畝非耕地用于中心村工程建設(shè)就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權(quán)的規(guī)定。

　　2、本區(qū)集體土地建設(shè)的住宅樓在審批的程序上符合國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》的規(guī)定。

　　3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導(dǎo)的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)自應(yīng)遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來調(diào)整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。

　　4、假若認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結(jié)果，對3000多套房屋的購房者有關(guān)集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認(rèn)定委托建房協(xié)議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會穩(wěn)定，認(rèn)定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會財富的浪費。

　　5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會討價還價。另外，主張“委托建房協(xié)議”無效的內(nèi)在理由，是認(rèn)為我國現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，之所以限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是因為如果允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將會導(dǎo)致農(nóng)村耕地的大量流失；導(dǎo)致農(nóng)村廉價土地沖擊城市房地產(chǎn)市場。對這種理由，我們認(rèn)為限制土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個重要原因。

　　大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權(quán)，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權(quán)違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經(jīng)具備了保護耕地的法律基礎(chǔ)。如果土地用途制度得以有效實施，即使允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不會造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應(yīng)當(dāng)考慮這一情況。還有放開集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場，使政府減少大量的土地收益，但是，從長遠看允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于國家和社會利益。農(nóng)村集體土地如形成市場可以和城市土地市場并存競爭，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢。

　　近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場。梁慧星先生在《中國物權(quán)法草案建議稿》中就持此觀點。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認(rèn)為在現(xiàn)行法律框架下，對于小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)過程中的集體土地建住宅樓的效力認(rèn)定宜寬不宜嚴(yán)，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復(fù)，有土地使用審批、有建筑許可，且批準(zhǔn)部門是在其職權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)（包括事后補辦了有關(guān)手續(xù)）就應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，有些地方確實存在不規(guī)范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設(shè)步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設(shè)早期由于不規(guī)范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續(xù)，如果對“委托建房協(xié)議”作有效認(rèn)定會對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)起負面影響，法院審理時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效。基于上述理由，本院對這類案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認(rèn)定。這樣處理取得了良好的社會效果。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告8

　　建設(shè)社會主義新農(nóng)村，體現(xiàn)了社會主義制度的優(yōu)越性和我國改革開放三十年來的發(fā)展實力，既是黨中央讓廣大農(nóng)村老百姓享受經(jīng)濟發(fā)展成果的一項戰(zhàn)略舉措，又是落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會、加強黨的執(zhí)政潛力建設(shè)和先進性建設(shè)等理念在農(nóng)村工作中的集中體現(xiàn)，關(guān)系社會主義現(xiàn)代化建設(shè)全局、社會穩(wěn)定和黨的執(zhí)政地位。根據(jù)民權(quán)縣縣委組織部的統(tǒng)一部署，在林七鄉(xiāng)黨委政府的大力支持和指導(dǎo)下，于今年9月下旬透過走訪農(nóng)戶及查閱有關(guān)檔案資料等方式對xx村關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)方面進行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)狀況整理如下：

　　一、xx村新農(nóng)村建設(shè)的主要做法

　　(一)xx村概況

　　xx村座落在民權(quán)縣縣城的東北部，與縣城相連，距縣城22公里，距鎮(zhèn)政府所在地1公里，公路從村中穿過，地理條件優(yōu)越，全村總面積為13.5平方公里，轄8個自然村13村民小組，713戶人，全村可用耕地3024畝，水面面積50畝，2007年人均純收入4200元，村群眾經(jīng)濟收入達4.6萬元，全村共有65名黨員，設(shè)一個黨總支，二個黨支部，下設(shè)11個黨小組，村級組織健全。

　　(二)新農(nóng)村建設(shè)的主要做法

　　1、精心謀劃，科學(xué)制定新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。

　　按照“因地制宜，突出特色，群眾參與，科學(xué)編制，堅持標(biāo)準(zhǔn)，逐步到位”的原則，設(shè)定好新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃。

　　2、理清思路，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　利用x村地處城郊的地理優(yōu)勢，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強群眾資產(chǎn)的管理，著力抓好經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟和村級群眾經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。一是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和效益

　　農(nóng)業(yè)，促進農(nóng)民增收，用心引導(dǎo)村民發(fā)展優(yōu)質(zhì)糧食作物，大棚蔬菜、瘦肉型生豬等農(nóng)產(chǎn)品，并不斷擴大大棚蔬菜種植和家禽家畜養(yǎng)殖規(guī)模，如司莊、梅山、黃村、仰村八個村民小組利用毗鄰城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展蔬菜種植，建立了占地800畝的大棚蔬菜基地，為城區(qū)居民帶給新鮮蔬菜，菜農(nóng)收入穩(wěn)步提高。二是用心發(fā)展種植草莓、甘蔗基地400畝和農(nóng)村種類中介服務(wù)組織，扶優(yōu)做強農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展思路，帶動村民用心發(fā)展生產(chǎn)，增加收入。三是用心做好農(nóng)村富余勞動力的輸出工作，增加勞力經(jīng)濟收入。

　　3、整合資源，加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　x村堅持把廣大農(nóng)民群眾的根本利益作為建設(shè)社會主義新農(nóng)村的出發(fā)點和落腳點，從農(nóng)民生產(chǎn)生活中最緊迫的實際問題入手，應(yīng)對農(nóng)村行路難，飲水難，灌溉難、看病難等“熱點難點”實際問題，村兩委干部用心爭取上級政府和有關(guān)部門的大力支持，村民也自愿捐款，多渠道籌措資金，抓好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　4、建立機制，切實加強新農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)。

　　按照林七鄉(xiāng)黨委政府建設(shè)社會主義新農(nóng)村的要求，成立了新農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組，x村總支書記王繼思為組長、村委會主任王繼祥為副組長，兩委村干部為成員，村文書為信息報道員。并定期召開領(lǐng)導(dǎo)小組會議，專題研究新農(nóng)村建設(shè)工作，真正構(gòu)成了“市指導(dǎo)、縣組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主抓、村實施”的良好氛圍。

　　二、x村新農(nóng)村建設(shè)的一點成效

　　1、實事求是，量力而行。

　　從x村的實際出發(fā)，以求真務(wù)實的態(tài)度和真抓實干的工作作風(fēng)推進新農(nóng)村建設(shè)工作。制定新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)、任務(wù)和措施時，既按照新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求，又切合村情實際、切實可行，不增加農(nóng)民負擔(dān)，不做形象工程和脫離實際的政績工程。正確處理階段性目標(biāo)和長遠性目標(biāo)的關(guān)系，既量力而行，又盡力而為，打好基礎(chǔ)，分步實施。

　　2、整體推進，突出重點。

　　新農(nóng)村建設(shè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。x村下轄8個自然村，一方面既按照統(tǒng)一部署，統(tǒng)一規(guī)劃，整體推進；另一方面，又從解決好農(nóng)民關(guān)心的具體問題入手，找準(zhǔn)突破口，根據(jù)當(dāng)前的資源和工作力量，突出每個階段的工作重點，分步實施。

　　3、干群關(guān)系得到必須改善。

　　以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部下農(nóng)村入農(nóng)戶時，是“要錢要命”，而此刻是“送錢送物”。

　　三、x村新農(nóng)村建設(shè)存在的問題及啟示

　　1、徐村黨員干部和農(nóng)民中尚有較為嚴(yán)重的“等、靠、要”思想。

　　該村黨員干部雖然對新農(nóng)村建設(shè)的20字方針很清楚，但是說起如何結(jié)合實際推進工作，多數(shù)人卻表示要等上面布置；多數(shù)農(nóng)民也沒有把自己擺進去，表示“上面要干啥就干啥”。部分村干部認(rèn)為提不提新農(nóng)村建設(shè)，對抓建設(shè)促發(fā)展沒有區(qū)別。新農(nóng)村建設(shè)的一個重要方面就是以農(nóng)村為載體、以農(nóng)民為主體來進行的，這證明x村部分農(nóng)村黨員干部還存在思想不夠解放，不夠開拓性，創(chuàng)新性地去開展工作。如此看來，x村兩委領(lǐng)導(dǎo)班子尤其是村書記和村委會主任的素質(zhì)高低，必須程度上決定著該村新農(nóng)村建設(shè)行動的成敗。

　　2、農(nóng)村小型基礎(chǔ)設(shè)施投入少問題。

　　農(nóng)村稅費改革后，農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)實行一事一議制度，但由于各種原因，一事一議較難統(tǒng)一農(nóng)民的意見，使得農(nóng)村小型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為目前農(nóng)業(yè)投入方面的一個薄弱環(huán)節(jié)。

　　3、村民文化素質(zhì)不高，對科技應(yīng)用的不夠

　　實踐告訴我們，要想使農(nóng)民富起來，使他們成為新型農(nóng)民，不加大科教的投入力度，不注重農(nóng)村的衛(wèi)生事業(yè)、法制教育是不行的，沒有高素質(zhì)的有文化、懂科技、會經(jīng)營、善管理的農(nóng)民，增加農(nóng)民收入是十分困難的。因此，我認(rèn)為要實施“農(nóng)民知識化工程”，用5—10年的時間，建立培訓(xùn)示范基地，培養(yǎng)一些精通種植業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、畜牧特產(chǎn)業(yè)等技術(shù)能人，讓每一個農(nóng)戶至少要有一個懂技術(shù)的明白人，要以鄉(xiāng)、村為單位做好非農(nóng)業(yè)的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告9

　　本次對調(diào)查過程中農(nóng)民朋友反映最為強烈的問題作了必須的探討和分析，歸納起來有以下幾類：

　　1、農(nóng)田斷水頻繁，尤其是在干旱季節(jié)，更為嚴(yán)重。

　　2、公路等交通設(shè)施的建設(shè)不是很完善，農(nóng)民的出行很不方便。另外，由于公路等的不完善給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟也帶來了必須的影響。

　　3、農(nóng)產(chǎn)品的價格較低，農(nóng)產(chǎn)品給農(nóng)民帶來的收入甚微。雖然近年來農(nóng)產(chǎn)品的價格有所上揚，但是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料也在不停的上漲，與農(nóng)業(yè)》投資相比，農(nóng)產(chǎn)品的價格較為低迷，長此以往將對農(nóng)民不利。關(guān)于問題的分析根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府的基本狀況而言，由于在該地區(qū)設(shè)立的`.工廠和企業(yè)較少，所以稅收來源就不多了，另外又加之中央實施的稅費改革，對農(nóng)業(yè)稅的免除，政府的財政收入就存在必須的問題。農(nóng)產(chǎn)品的價格持續(xù)低迷的問題在全國的范圍內(nèi)都普遍存在，這主要是由于農(nóng)產(chǎn)品的供求關(guān)系所決定的。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口眾多，這勢必會導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品的供大于求的情形出現(xiàn)，從而出現(xiàn)“谷賤傷農(nóng)”。在市場經(jīng)濟體制下，作為地方政府如果采用宏觀調(diào)控的手段來解決這一問題的話，可能性不大，效果可能也不會很明顯，畢竟地方政府的管轄范圍有限，調(diào)控潛力也有限。對于貼合實際狀況的經(jīng)濟發(fā)展之路，有下列幾個：花大力氣招商引資對那些擁有豐富的資源的地區(qū)，農(nóng)民本能夠很好的利用這些資源來發(fā)家致富，但是由于資金不足，無力投資

　　而使得資源無法很好的開發(fā)，為了很好的開發(fā)利用這些資源，招商引資當(dāng)為首選。

　　另外，招商引資的另一個較大的項目是對農(nóng)產(chǎn)品的生加工等方面。該地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品在銷售的過程中幾乎沒有產(chǎn)生多大的附加值，然而，該地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)憂、產(chǎn)量佳，所以如果再對其進行生加工，則會有很大的潛力。政府應(yīng)當(dāng)制定必須的優(yōu)惠政策，力爭建立幾個龍頭企業(yè)，從而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。用心推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程用心推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，為農(nóng)民增收注入活力。

　　一是大力發(fā)展農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)開拓市場、引導(dǎo)生產(chǎn)、加工增值、為農(nóng)服務(wù)的作用。

　　要采取切實措施，加大對龍頭企業(yè)的扶持力度，并致力于組建農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)集團，增強龍頭企業(yè)的帶動潛力。

　　二是大力發(fā)展農(nóng)村合作經(jīng)濟組織。

　　我們要把大力發(fā)展農(nóng)村合作經(jīng)濟組織與提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平結(jié)合起來，用心引導(dǎo)，扶持農(nóng)村合作經(jīng)濟組織的健康發(fā)展。要以鼓勵引導(dǎo)廣大農(nóng)民開展產(chǎn)銷聯(lián)合，組建多種形式的技術(shù)協(xié)會、信息協(xié)會、流通協(xié)會為重點，透過這些市場中介組織引導(dǎo)農(nóng)民進入市場，實現(xiàn)千家萬戶小生產(chǎn)與千變?nèi)f化大市場的有效對接。加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)政府要適當(dāng)引導(dǎo)農(nóng)民加大對農(nóng)業(yè)的投入，盡快調(diào)整農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)、品種結(jié)構(gòu)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。要以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，依靠科技進步，立足資源優(yōu)勢，突出抓好品種、質(zhì)量的結(jié)構(gòu)調(diào)整，使農(nóng)業(yè)由市場決定產(chǎn)量、需求決定品種質(zhì)量的軌道上健康發(fā)展。同時也應(yīng)當(dāng)加大市場開拓力度，為農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。務(wù)必強化市場第一的觀念，下大氣力研究市場信息、市場動態(tài)、市場容量和供求關(guān)系，超前預(yù)測，科學(xué)分析，按照市場經(jīng)濟規(guī)律指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，利用時間差、地區(qū)差，擴大農(nóng)產(chǎn)品銷售半徑，擴大農(nóng)產(chǎn)品集散量。突出優(yōu)質(zhì)抓特色，狠抓調(diào)整促增效在市場經(jīng)濟的形勢下，有特色，才能有效參與市場競爭并立于不敗之地。發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，推進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，是新時期實現(xiàn)農(nóng)民增收的主要途徑。

　　(一)抓高效特色種植業(yè)。

　　(二)抓綠色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。發(fā)展壯大農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營隊伍發(fā)展壯大農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營隊伍，一個產(chǎn)業(yè)能不能持續(xù)持久活力，還得看產(chǎn)品的銷路是否暢通。農(nóng)業(yè)產(chǎn)品銷售要有超多的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人，政府要針對本地區(qū)的具體狀況，培養(yǎng)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人，擴大流通渠道。隨著農(nóng)產(chǎn)品的價格上升，政府有關(guān)部門要加強農(nóng)資市場管理，防止惡意哄抬農(nóng)資物價，使農(nóng)民增產(chǎn)不增收的現(xiàn)象防患于未然發(fā)展農(nóng)商經(jīng)濟合作社現(xiàn)階段，土地全部承包到戶，在土地不能大規(guī)模集約經(jīng)營的狀況下，另辟途徑，透過農(nóng)商合作社，關(guān)鍵要讓農(nóng)民參與和經(jīng)營，把一個個單一個體有組織的聯(lián)合起來，使某一特色產(chǎn)品構(gòu)成規(guī)模、在規(guī)模的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，才能盡量降低市場風(fēng)險，在產(chǎn)品競爭中立于不敗之地。蔬菜、、生豬、家禽、等都能夠透過合作形式構(gòu)成拳頭產(chǎn)品，在市場上占一席之地。只有到達產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化，才能進行農(nóng)產(chǎn)品深加工，培育品牌農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，另外，在某一產(chǎn)品到達必須規(guī)模、知名度后，政府要引導(dǎo)樹立名優(yōu)品牌，進行注冊保護，以品牌開辟市場、拓展銷路。總結(jié)農(nóng)村的繁榮，經(jīng)濟發(fā)展刻不容緩。“三農(nóng)”問題的核心在于“農(nóng)民增收”，這一重大問題引起了全社會的普遍關(guān)注，政府也作了超多的工作已改善農(nóng)民收入。我就本次的寒假社會實踐活動所調(diào)查的資料作了必須的總結(jié)和歸納，針對我地的實際狀況做出了發(fā)展經(jīng)濟的幾看法：

　　1、花大力氣招商引資；

　　2、用心推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程；

　　3、加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)；

　　4、突出優(yōu)質(zhì)抓特色，狠抓調(diào)整促增效；

　　5、發(fā)展壯大農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營隊伍；

　　6、發(fā)展農(nóng)商經(jīng)濟合作社；期望能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展盡一番力!

　　這次早已已結(jié)束，但它給我留下了許多思考，使我們這些讀圣賢書的人也開始關(guān)心窗外事。它時時刻刻提醒我，在生活著九億多農(nóng)民的廣大農(nóng)村中，還存在著許許多多這樣或那樣問題，經(jīng)濟還不夠發(fā)達，政治體制還不夠健全，十分需要我們這些大學(xué)生為祖國的繁榮昌盛，為人民生活水平的整體提高，為農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，盡自己應(yīng)盡的一份力，作出自己應(yīng)做的一份貢獻!

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告10

　　由于受土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃等諸多因素的限制，農(nóng)村建房問題已成為樟皇村的一個頑疾，一方面造成了農(nóng)民沒有土地建房，在一定程度上也助推了農(nóng)村違法用地蔓延。為此，今年以來，我村把加快農(nóng)民住房改造建設(shè)作為改善民生、推進新農(nóng)村建設(shè)的一項重要舉措，全力破解農(nóng)民建房難，取得了階段性成果。今年以來共拆除舊房、違章建筑27多間，審批房屋27套。本文就樟皇村農(nóng)村建房存在的主要問題，對農(nóng)村建房問題提出若干思考。

　　一、農(nóng)村建房存在的主要問題

　　1、建房審批手續(xù)繁瑣，時效較長

　　目前農(nóng)民建房的正常審批程序，一般是農(nóng)民先打建房申請報告給村里，由村里統(tǒng)一送到鎮(zhèn)(鄉(xiāng))、街道，再向國土資源部門領(lǐng)取農(nóng)戶建房審批表，而后又要先經(jīng)過規(guī)劃部門逐級審批，再經(jīng)國土資源管理部門審批，從建房用地申請到審批，少則幾個月，多則一兩年的時間，造成部分村民對建房審批產(chǎn)生不滿。

　　2、存在建設(shè)亂、違章建筑等現(xiàn)象

　　樟皇村居民點布局分散，沒有形成集中布局的勢態(tài)。農(nóng)民根據(jù)自己喜好，自行零散建設(shè)，建設(shè)無序，往往或呈“線性擴張”，村內(nèi)道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路臨街搭建生產(chǎn)性、經(jīng)營性用房比較普遍。雖然這幾年政府相關(guān)部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出，存在違法搭建、擅自加層等違法現(xiàn)象。

　　3、建房資金短缺突出

　　一是資金儲備不足。樟皇村農(nóng)民年均年收入約9000元，大部分農(nóng)民收入較單一，建房資金主要來源于打工收入。按目前農(nóng)村居民家庭收入計算，建好一幢房子，至少要花費農(nóng)民家庭10-15年的積蓄，對于一般家庭來說，用于建房資金儲備并不充分。二是資金保障困難。農(nóng)村建房也是一項面子工程，經(jīng)濟實力好的在造，條件差的借錢也在造，耗盡了積蓄，透支了生活。面子工程導(dǎo)致了很多“空心樓”、“爛尾房”的產(chǎn)生，有的新建房建了多年還是毛坯房。三是資金浪費嚴(yán)重。受迷信思想影響，怕周邊高出自家的房屋破壞了自家的風(fēng)水，鄰里之間相互攀比，遠離了建房的初衷，建造了超過使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二樓以上普遍長年空置。

　　4、影響社會和諧事件增多

　　一是鄰里糾紛增多。主要為：部分村民受迷信思想影響，常常與鄰里比臺階、爭柱頂?shù)母叩停�造成通風(fēng)采光等方面的不便，引起鄰里糾紛；部分村民為了占用道路等公用地而與鄰里糾紛不斷；還有不少因宅基地權(quán)屬問題而引發(fā)各種糾紛。二是干群關(guān)系緊張。在農(nóng)村宅基地審批過程中，存在著工作流程不透明，處理問題不公正現(xiàn)象，公共設(shè)施改造、投資計劃等項目缺乏監(jiān)督，村級財務(wù)支出公開不及時，不具體，不全面，導(dǎo)致群眾對干部不信任，從而造成干群關(guān)系緊張。三是安全隱患增多。農(nóng)村建房工程一般由當(dāng)?shù)厥┕り犖槌薪ǎ瑹o資質(zhì)、無圖紙、無完整安全設(shè)備的“三無型”施工隊是農(nóng)村住房建設(shè)的主力軍。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比較簡陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經(jīng)驗測算，建房、承包人和施工人員安全意識不強，安全防護措施不到位，導(dǎo)致在農(nóng)村建房中安全事故時有發(fā)生。

　　二、原因分析

　　1、土地供需矛盾突出

　　目前，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也相對比較迫切，加上上世紀(jì)八十年代出生的人口到了結(jié)婚高峰期，以致農(nóng)民建房需求相對比較集中。主要是國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少，使得農(nóng)村個人建房土地指標(biāo)分配不夠到位。

　　2、農(nóng)民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄

　　長期以來，農(nóng)民在興建房屋時往往僅滿足于“居有其屋”，對于房屋是否要規(guī)劃、設(shè)計、報建、驗收等，均未能有足夠的認(rèn)識，認(rèn)為“無所謂”。 又由于相關(guān)政策法規(guī)宣傳不夠，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的宣傳工作也未深入到農(nóng)村，農(nóng)民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄。

　　3、規(guī)劃布局缺乏銜接

　　由于土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃編制不同步，在編制規(guī)劃時又沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，導(dǎo)致許多村莊周邊沒有預(yù)留相應(yīng)的建設(shè)用地。兩個規(guī)劃不統(tǒng)一、不銜接，使許多農(nóng)民建房不能同時符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村莊規(guī)劃審批權(quán)在地方政府，調(diào)整相對容易。土地利用總體規(guī)劃用地布局的調(diào)整審批權(quán)在省政府，調(diào)整較難，如涉及基本農(nóng)田調(diào)整還要報國務(wù)院批準(zhǔn)，要調(diào)整就更難。新村選址涉及基本農(nóng)田無法調(diào)整，土地利用總體規(guī)劃劃定的建設(shè)用地農(nóng)民又不愿去，農(nóng)民建房受到很大制約。

　　4、規(guī)劃建設(shè)管理存在缺位現(xiàn)象

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體制改革以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建辦這一機構(gòu)被撤銷，一般僅僅是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會事務(wù)辦設(shè)1-2名城建干事，或者改制成鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心(屬于一種中介組織)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的城建部門，無人員、無經(jīng)費、無行政執(zhí)法權(quán)，而縣建設(shè)部門人員經(jīng)費有限，鞭長莫及，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃建設(shè)管理工作出現(xiàn)真空。

　　三、對策建議

　　(一)加強建房政策宣傳，合理規(guī)劃，節(jié)約土地使用

　　1、加大《土地法》的貫徹力度。土地是不可再生資源，既要合理開發(fā)利用，又要對當(dāng)耕地進行保護。結(jié)合《土地法》，對土地利用的總體規(guī)劃、占補平衡措施的實施、土地用途的管制、建設(shè)用地面積的控制、一戶一基的規(guī)范、宅基地審批的流程等方面，實行重點宣傳，做到土地管理的政策法規(guī)家喻戶曉。要按照“不走形式、不走過場”的要求，真正深入到農(nóng)村一線，與農(nóng)民面對面地開展法律宣傳活動，增進農(nóng)民對建房的報建、規(guī)劃、設(shè)計、驗收等程序的認(rèn)識，促使其真正重視自己房屋的法律權(quán)益、質(zhì)量安全等。發(fā)現(xiàn)有違法行為要及時制止，同時要嚴(yán)肅處理已經(jīng)發(fā)生違章建筑行為，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地行為。

　　2、科學(xué)合理制定建設(shè)規(guī)劃，破解土地制約因素。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，對村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地、空閑地、自留地進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計出堅固、節(jié)能、實用的新型住房，讓農(nóng)民朋友少折騰，少花冤枉錢，就能住上稱心如意的新房子。既改善農(nóng)民的住房條件，又騰出多余的宅基地進行復(fù)墾，有效節(jié)約耕地。

　　3、支持農(nóng)村“立改套”工程。“立改套”是對農(nóng)村住宅建設(shè)的創(chuàng)新，也是對農(nóng)村原有生活方式的改變。據(jù)測算，采用套房建設(shè)農(nóng)民小區(qū)，可節(jié)約1/3的安置用地。實行農(nóng)民住宅套式安置方式，推進農(nóng)村用地制度改革，無疑可以節(jié)約大量的土地資源，同時也有利于改變居住環(huán)境，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。

　　(二)拓寬農(nóng)村建房融資渠道，為農(nóng)村建房提供資金保障

　　1、金融機構(gòu)提供自建房抵押貸款支持。金融機構(gòu)給城市居民買房提供抵押貸款，也可以給農(nóng)民自建房提供貸款，以建好的新房做抵押，解決農(nóng)村自建房資金問題。農(nóng)民比城市居民更看重房產(chǎn)，對于借貸，他們會竭盡全力還貸，因此這類貸款的風(fēng)險極低。按一幢房子建筑造價20萬計算，他們需要借的錢也就是5-10萬，5年期需要每月還本息1000-2000元。對大多數(shù)農(nóng)村家庭來說，只要有年輕夫妻二人出去打工就可以承擔(dān)，把期限延長到10年、20年就更不是問題了。

　　2、土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)資產(chǎn)化。農(nóng)村把宅基地統(tǒng)一規(guī)劃，一部分歸農(nóng)民自己使用，一部分出售給需要者使用，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。城市居民通過購買農(nóng)村房產(chǎn)，將城市的資金引向農(nóng)村，把知識、文化、技術(shù)轉(zhuǎn)移來，促進農(nóng)村發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差別，真正實現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)。農(nóng)民擁有可升值空間的房產(chǎn)后，將會更加注重對生活環(huán)境的改造，農(nóng)村村居環(huán)境的改善，會帶動“農(nóng)家樂”、“觀光農(nóng)業(yè)”、“田園生活體驗”等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，會提高農(nóng)民收入，促進消費。

　　(三)健全農(nóng)村社會保障體系，解除后顧之憂

　　1、完善農(nóng)村醫(yī)療保險制度。目前農(nóng)民總體上的受益水平還不算高(2007年才近31%)，在籌資水平很低的時候，主要分擔(dān)農(nóng)民較大的疾病風(fēng)險，以“補大(住院)為主”。但隨著籌資水平不斷提高，就要解決“補小(門診)”的問題，增加對門診補償?shù)幕�金�?shù)量，提高農(nóng)民的受益水平。

　　2、開展政策性農(nóng)業(yè)保險。圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目標(biāo)，以保護災(zāi)后恢復(fù)生產(chǎn)能力為出發(fā)點，以補償受災(zāi)農(nóng)戶損失為途徑，采取“共保經(jīng)營”為主、“互保合作”等為輔的運行方式，推進政策性農(nóng)業(yè)保險。順應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求，完善農(nóng)業(yè)抗災(zāi)救災(zāi)風(fēng)險防范體系，確保參保農(nóng)戶災(zāi)后能迅速恢復(fù)生產(chǎn)，保障農(nóng)民荒年不荒收，促進新農(nóng)村建設(shè)。

　　(四)政府職能部門加強管理引導(dǎo)，建設(shè)和諧新農(nóng)村

　　1、推行農(nóng)村建房保險制度。鑒于農(nóng)村建房事故頻發(fā)，賠償較為困難的特點，推行農(nóng)村建房強制保險制度，建房戶或承包人必須為建筑工人投保意外險，以確保事故發(fā)生后能得到及時有效的經(jīng)濟賠償。

　　2、完善施工隊伍準(zhǔn)入制度。免費為農(nóng)民建房提供必要的技術(shù)指導(dǎo)，對建房施工隊伍進行必要的上崗培訓(xùn)，并進行考核，對不能通過者，不發(fā)給準(zhǔn)入證。規(guī)范農(nóng)村建房施工隊的資質(zhì)、施工人員的技術(shù)水準(zhǔn)、施工隊的施工設(shè)備，明確施工過程中的安全管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督及法律責(zé)任等。

　　3、科學(xué)引導(dǎo)建房，減少糾紛。破除封建迷信思想，提倡以人為本、以和為貴、遠親不如近鄰的新觀念，讓鄰里認(rèn)識只有和諧的睦鄰關(guān)系，才能真正方便生活。主管部門在審批建房時本著公平、公正、合理的原則，對相鄰方的權(quán)益通盤考慮，書面提醒不要侵害鄰里的權(quán)益。

　　4、發(fā)揚民主促管理，村務(wù)公開。對宅基地審批、基礎(chǔ)設(shè)施改造、村財政資金使用等重大事項做到公開、公平，發(fā)揚民主。及時全面地搞好村務(wù)公開，主動讓群眾參與監(jiān)督，使廣大農(nóng)民群眾真正擁有知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，自覺地投入到建設(shè)和諧新農(nóng)村中去。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報告11

　　一、全縣農(nóng)民建房主要特點

　　(一)農(nóng)民居住條件持續(xù)改善。改革開放以來，隨著農(nóng)民收入的增長和生活水平的提高，全縣農(nóng)民居住條件得到了極大改善。根據(jù)調(diào)查了解，全縣農(nóng)民人均住房面積已由改革開放前不足20平方米增加到現(xiàn)在的45平方米。馬坳鎮(zhèn)10082戶農(nóng)民、征村鄉(xiāng)4409戶農(nóng)民中，有90%以上的農(nóng)民都在改革開放后新建了住房，其中60%以上新建于近20年。同時，農(nóng)民建房品位也不斷提升。上世紀(jì)八十年代農(nóng)民建房以滿足生活基本需求為主，九十年代建房以居住改善為主。進入新世紀(jì)，農(nóng)戶建房已進入到居住和享受共發(fā)展的階段，越來越重視戶型設(shè)計、風(fēng)格品位、內(nèi)在質(zhì)量等，并投入大量的資金用于房屋的裝修，并逐步向庭院式、別墅式方向發(fā)展。近兩年，上杭鄉(xiāng)、馬坳鎮(zhèn)等部分村民新建住房都是二三層新式樓房，每棟花費資金都在20萬元以上。

　　(二)農(nóng)戶建房投資持續(xù)增長。根據(jù)縣農(nóng)調(diào)隊調(diào)查顯示，近年來，全縣農(nóng)民建房投資呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。2006年以來，全縣農(nóng)民建房投資連續(xù)4年保持兩位數(shù)的增長。據(jù)調(diào)查，征村鄉(xiāng)和馬坳鎮(zhèn)在近兩年，分別新建住房328戶、245戶，戶均投資近14萬元。農(nóng)村建房對于農(nóng)村拉動建材、家電等市場消費的作用十分明顯。較多農(nóng)戶在搬進新居后配置數(shù)字電視、冰箱、洗衣機、空調(diào)等家用電器，享受型消費在農(nóng)村已逐步發(fā)展。根據(jù)大橋鎮(zhèn)對當(dāng)前正在建房的農(nóng)戶調(diào)查，新建房投資裝修戶均在5萬元左右、配置家用電器和家具達3萬余元。

　　(三)農(nóng)民建房需求持續(xù)提升。隨著城鎮(zhèn)化進程和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的深入推進，農(nóng)民對改善居住條件的意愿明顯增強，許多上世紀(jì)九十年代建的簡易二層磚混結(jié)構(gòu)樓房都進入了翻建期。加上新農(nóng)村建設(shè)村莊改造、移民扶貧等實施，當(dāng)下農(nóng)村到處都有建新房、蓋新居的場景。今年，上杭鄉(xiāng)農(nóng)民新建房屋106棟，大橋鎮(zhèn)有176戶農(nóng)民申請新建住房，馬坳鎮(zhèn)今年申請建房的農(nóng)民有50多戶，還有860余戶建房于上世紀(jì)八十年代的村民有拆舊建新的想法。在農(nóng)民人均住房面積大為改善的情況下，提高住房品質(zhì)仍將成為我縣農(nóng)民今后建房的主要需求。

　　二、存在問題

　　(一)建房選址散亂。在宅基地調(diào)換和土地流轉(zhuǎn)不暢的情況下，加之長期以來規(guī)劃缺失，農(nóng)民建房隨意選址行為普遍存在。有的“追”公路建房，采取亂占責(zé)任田地、私自買賣集體土地等辦法，傍鄉(xiāng)村公路而建，甚至建在公路紅線內(nèi)；有的居民點布局零散，哪里地勢好、“風(fēng)水好”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“開天窗”建房等勢頭難以遏止；有的村莊呈“環(huán)狀擴張”，新房不斷向外圍延伸，四周新房林立，村內(nèi)破破爛爛，建新不拆舊，形成“空心村”。白嶺鎮(zhèn)在桃樹河綜合治理中，就有20多戶因侵占河堤建房被拆除，造成極大浪費。大橋鎮(zhèn)禮源村陳家大屋30多戶農(nóng)民，在村莊四周建新房后，老屋堂僅剩3戶住戶，大多空房已成破房、危房，卻無法拆除，象這類外新內(nèi)破的“空心村”，全縣到處都存在。建房選址散亂造成農(nóng)村廢棄地、閑置地及空置房屋不斷增多，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套難以到位，村容不整潔，“只見新房、不見新村”，或“只見新村，難有新貌”，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的進一步發(fā)展和農(nóng)民生活水平的提高。

　　(二)違建現(xiàn)象嚴(yán)重。由于管理缺位、監(jiān)管缺失，農(nóng)民違規(guī)違章建房現(xiàn)象比較突出。有的未批先建，不申請、不報批，不辦任何手續(xù)，偷建、搶建、突擊建行為大有人在。大橋鎮(zhèn)朱溪村和馬坳鎮(zhèn)十甲村因申請建房審批難，便紛紛不經(jīng)報批在柯龍線兩旁突擊建房，有的少批多建，多占超建。相關(guān)法律法規(guī)和縣里有關(guān)文件明確規(guī)定，農(nóng)民建房每戶占用非農(nóng)用耕地不得超過 200 平方米，占用原宅基地和村內(nèi)空閑地的不得超過180平方米，占用農(nóng)用地建房不得超過 120 平方米。但實際中普遍超標(biāo)，甚至出現(xiàn)“做三分田的房要占用一兩畝”現(xiàn)象。有的違法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大橋鎮(zhèn)墨田村在2006年有耕地1500畝，去年統(tǒng)計剩下1200畝，除少數(shù)拋荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽樹、三年拋荒、四年建房”，大橋鎮(zhèn)農(nóng)民的順口溜，形象地描述了農(nóng)村蠶食耕地建房的的現(xiàn)狀。有的“一戶多宅”，大橋鎮(zhèn)禮源村672戶農(nóng)民中，約有 65%村民擁有兩處以上宅基地。違法違章建房現(xiàn)象致使大量耕地被蠶食侵占，違反了國家土地政策法規(guī)，損害黨和政府在群眾中的形象。

　　(三)質(zhì)量參差不齊。前些年，縣規(guī)劃部門編制了《新型農(nóng)村住宅圖集》，并免費供農(nóng)民建房選擇，但受觀念、資金等因素影響，我縣農(nóng)民建房普遍樣式單一、戶型簡易，大多為磚混結(jié)構(gòu)的“火柴盒”式平頂房。加上農(nóng)民建房管理監(jiān)督相對滯后，缺乏技術(shù)指導(dǎo)，致使房屋結(jié)構(gòu)不盡合理，防災(zāi)抗震能力較弱。當(dāng)前，我縣農(nóng)民建房沒有實行施工許可制度，農(nóng)村個體工匠絕大部分是“土瓦匠”， 沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，建筑知識缺乏、質(zhì)量意識淡薄，施工過程中既無規(guī)范設(shè)計圖紙、也無質(zhì)量監(jiān)管程序，都是憑經(jīng)驗施工，造成施工質(zhì)量難以保障，建筑品位和檔次普遍較低下。

　　三、農(nóng)民建房管理難的主要原因

　　村莊建設(shè)規(guī)劃滯后。一是村莊建設(shè)缺規(guī)劃。各地鎮(zhèn)村干部和職能部門相關(guān)負責(zé)人均反映，由于絕大多數(shù)村莊沒有編制建設(shè)規(guī)劃，建在哪?哪里能建?哪里不能建?怎么樣建?村民無從知曉，建房無章可循，致使農(nóng)民建房隨心所欲，違規(guī)違章建房時有發(fā)生。二是現(xiàn)有規(guī)劃欠科學(xué)。2006年實施新農(nóng)村建設(shè)政策以來，縣委、縣政府曾啟動了以行政村為單元的新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃編制，但沒有完成。已修規(guī)劃編制由于沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，許多村莊周邊沒有預(yù)留建房用地；有的由于過度超前，不切合農(nóng)民從事生產(chǎn)生活實際而難以實施。同時，現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃雖經(jīng)過修編，但由于與村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃編制不同步，致使土地利用規(guī)劃情況與農(nóng)民建房用地需求矛盾時常突顯。土地利用總體規(guī)劃預(yù)留的建設(shè)用地，可能農(nóng)民不愿接受；符合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃且農(nóng)民又愿意建的，而土地利用總體規(guī)劃上卻為禁止建房的基本農(nóng)田。兩個“規(guī)劃”無法有效銜接，使規(guī)劃的引導(dǎo)作用并不明顯。三是規(guī)劃執(zhí)行落地難。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的村莊雖在新農(nóng)村建設(shè)中有規(guī)劃，而實際建設(shè)卻并不按規(guī)劃執(zhí)行。規(guī)劃掛在墻上成裝飾，喪失了在建設(shè)指導(dǎo)中的權(quán)威性。

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