存量房評(píng)估試題含答案

　　存量房評(píng)估試題

　　一、填空題

　　1、納稅人對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)出具的核定計(jì)稅價(jià)格有異議的，須在 30日內(nèi)填寫(xiě)《存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理申請(qǐng)表》，書(shū)面陳述申請(qǐng)理由并提交真實(shí)、合法、有效證明材料。

　　2、納稅人對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)后認(rèn)定的計(jì)稅價(jià)格仍有異議的，可委托存量房交易計(jì)稅價(jià)格參照評(píng)估機(jī)構(gòu)或者涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由 委托方承擔(dān)。

　　3、國(guó)家稅務(wù)總局要求，要逐步縮小存量房評(píng)估值與市場(chǎng)價(jià)格之間的差距，在條件允許時(shí)應(yīng)取消下浮比例。我省統(tǒng)一規(guī)定，自2015年1月1日起，存量房交易價(jià)格評(píng)估值下浮比例調(diào)整為 10% 。

　　4、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》規(guī)定，評(píng)估方法原則上應(yīng)首先使用市場(chǎng)法的間接比較法 。

　　5、房地產(chǎn)估價(jià)基本方法有 市場(chǎng)法、收益法和成本法。

　　6、納稅人對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)出具的核定計(jì)稅價(jià)格有異議的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在接到納稅人書(shū)面異議申請(qǐng)5 個(gè)工作日內(nèi)安排兩名或兩名以上稅務(wù)人員進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。

　　7、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)于調(diào)查核實(shí)或收到評(píng)估機(jī)構(gòu)、涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后 7 個(gè)工作日內(nèi)作出異議處理決定，并下達(dá)《存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理決定書(shū)》。

　　二、判斷題

　　1、從理論依據(jù)上看，市場(chǎng)法基于預(yù)期原理。（× ）

　　【解析】：市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　2、市場(chǎng)法可分為直接比較法和間接比較法。（√ ）

　　3、房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和利益的結(jié)合體。（× ）

　　【解析】：房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

　　4、在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，可以選取距估價(jià)時(shí)點(diǎn)1年以上的.類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例做可比實(shí)例。（× ）

　　【解析】：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用。

　　5、間接比較法是將待評(píng)估房地產(chǎn)與事先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較來(lái)求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。（√ ）

　　6、在成本法估價(jià)中，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成本。（× ）

　　【解析】：評(píng)估的是客觀成本。

　　7、在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。（×）

　　【解析】：房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體，房地產(chǎn)估價(jià)包括了無(wú)形資產(chǎn)等權(quán)益價(jià)值。

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)既能提供價(jià)值意見(jiàn)，也可以作為價(jià)格保證。（×）

　　【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。

　　9、一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)評(píng)估。（√）

　　10、在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值也是唯一的。（×）

　　【解析】：在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。

　　11、我省統(tǒng)一規(guī)定，存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為每年的1月1日。（ √ ）

　　12、快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“公平交易”下的價(jià)值。（×）

　　【解析】：快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)”下的價(jià)值。

　　13、同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系一般為：出租人權(quán)益價(jià)值= 無(wú)租約限制價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。（×）

　　【解析】：無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。

　　三、單選題

　　1、下列不適合用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)是( A)

　　A、非標(biāo)準(zhǔn)廠房B、普通商品住房 C、寫(xiě)字樓D、商鋪

　　2、運(yùn)用直接比較法估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)選擇（ C ）個(gè)可比實(shí)例。

　　A、1-2 B、20-50 C、3-10 D、100以上

　　3、某房地產(chǎn)項(xiàng)目，共有2棟寫(xiě)字樓，總占地2萬(wàn)平方米，其中一棟樓的建筑面積為3萬(wàn)平方米，另一棟的建筑面積為7萬(wàn)平方米，則此房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率是（A ）

　　A、5B、3.5C、1.5D、 0.2

　　4、采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)得出四個(gè)估價(jià)結(jié)果，分別為每平方米220元、230元、240元、280元。若用中位數(shù)法求取其比準(zhǔn)價(jià)值，則為每平方米（ C ）元。

　　A、230 B、242.5 C、235 D、240

　　5、從賣(mài)方角度看，成本法理論依據(jù)為（ A ）。

　　A、成本費(fèi)用價(jià)值論 B、替代原理 C、效用價(jià)值論D、預(yù)期原理

　　6、估價(jià)上折舊注重的是（D ）

　　A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

　　B.原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收

　　C.重置價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收

　　D.價(jià)值的減價(jià)修正

　　7、國(guó)家稅務(wù)總局文件規(guī)定，當(dāng)本地房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比變動(dòng)幅度累計(jì)超過(guò)（ B ）時(shí)，應(yīng)對(duì)評(píng)估模型進(jìn)行調(diào)整。

　　A、3% B、5%

　　C、8% D、10%

　　8、省局規(guī)定，存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)評(píng)估分區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)房、修正系數(shù)等調(diào)整工作應(yīng)當(dāng)在每年的（B）前完成。

　　A、1月1日 B、3月1日

　　C、6月1日 D、7月1日

　　9、某宗房地產(chǎn)2009年6月的價(jià)格為18000元/m2，已知該宗房地產(chǎn)

　　所在地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)2009年6月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2008年1月為100)。該宗房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（ A ）。

　　A、23022 B、17658

　　C、20722 D、20000

　　10、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格2325元/㎡,。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。（ C ）

　　A、2372 B、2447

　　C、2500 D、2642

　　11、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（ C ）。

　　A、43.2％ B、50％

　　C、56.8％ D、70％

　　12、下列屬于運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是（ B ）。

　　①選取可比實(shí)例；②搜集交易實(shí)例；③建立比較基準(zhǔn)；④市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑤交易情況修正；⑥房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　A、①②③④⑤⑥⑦ B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦ D、②①③④⑤⑥⑦

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