商業招商計劃書（精選14篇）

　　日子在彈指一揮間就毫無聲息的流逝，我們又將接觸新的知識，學習新的技能，積累新的經驗，該為接下來的學習制定一個計劃了。擬起計劃來就毫無頭緒？以下是小編為大家整理的商業招商計劃書，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

　　商業招商計劃書 1

　　一、商業概況

　　某項目2層為L形沿街商業區，商業總建面約占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墻結構，主要柱距6.3—8米，層高4.2米。

　　二、商業缺口

　　中大型超市（500—1000㎡）、特色餐飲（500㎡）、醫療門診（300㎡）、銀行（500㎡）、家居裝飾等配套性商業服務。

　　本項目商業處在一個優良的競爭格局中，地理位置優越、規模大、集中化，交通路網環境等外部因素為其定位了一個高起點、高標準、綜合性的發展方向。

　　三、商業定位

　　3萬平米的`時尚街區是濱江新區目前唯一具有規模性、集中性的商業集聚地。匯聚餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性的購物中心，打造生活、文化為一體功能齊全的一站式商業街。

　　四、租售價格定位

　　根據周邊同等項目比較：

　　本項目商業租金定位

　　一層：30元/㎡/月

　　二層：20元/㎡/月

　　負一層：10元/㎡/月

　　備注：以上為實際成交價，按建筑面積計算。

　　本項目商業售價定位

　　一層：均價6500元/㎡

　　二層：均價4000元/㎡

　　五、招商對象及招商策略

　　1、招商對象

　　負一層：

　　物流倉儲、冷速凍庫、凈菜超市、家居裝飾、培訓班、幼兒園等社區配套服務

　　一層：

　　銀行、超市、藥店、門診、郵政、快遞等社區便民服務

　　二層：

　　美容美體、特色餐飲、私房菜館、教育培訓、娛樂、創業辦公

　　2、招商策略

　　總策略走出去、請進來，建立直復式的招商網絡，以流動招商為主、現場招商為輔。

　　先推二層商業，招租不低于80%，先租后售，方便價格提升，同時物有所值、物超所值，其二，銷售周期縮短。

　　一層商業招租不超過20%，主要為超市、銀行、醫療門診，其他80%為銷售，快速回籠資金，20%已租為開發商自己持有，抵押貸款。 負一層招商主要為配套倉儲、物流、快遞、凍庫等。

　　六、招商媒體策略

　　1、媒體選擇

　　適用的底商招商推廣的媒體均有各自的優點和缺點，我們將根據各大媒體的優劣分析，針對每個推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。

　　2、各大媒體的優點、缺點分析；

　　3、媒體組合

　　七、招商物料準備

　　1、招商手冊/單頁

　　2、租賃協議、銷售協議

　　3、商業平面布局圖

　　商業招商計劃書 2

　　第一部：招商原則和準備過程

　　招商目標的選擇

　　企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：

　　（一）項目自身的市場定位；

　　（二）項目所在地的消費狀況；

　　（三）商和發展商的自身資金情況；

　　（四）擬引進商家的市場定位、發展戰略。

　　招商原則的確定

　　招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。

　　（一）招商談判的特點

　　1、談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性

　　商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。

　　2、談判條件的原則性與靈活性

　　項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。

　　3、談判口徑的一致性

　　在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

　　（二）招商談判的原則

　　根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：

　　1、堅持平等互利的原則

　　2、平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

　　3、堅持信用原則

　　信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現真誠合作的精神。

　　4、堅持相容原則

　　相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。

　　招商談判的準備

　　所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：

　　（一）招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：

　　1、通過鉆石地段選擇項目選址的`正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。

　　2、通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。

　　3、招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。

　　4、第一承租戶的選擇確保租金的來源。

　　5、第二需要保證購物中心的商品種類的完整性。

　　6、第三需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。

　　（二）準備談判的依據

　　1、明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；

　　2、規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；

　　3、選定談判方式；

　　4、確定談判期限。

　　（三）組成談判小組

　　1、挑選談判小組的成員；

　　2、制定談判計劃；

　　3、確定談判小組的領導人員。

　　第二部：確定招商方式與渠道

　　商業物業項目招商的方式

　　1、項目洽談會。

　　項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。

　　2、項目發布會

　　項目發布會是招商經常采用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。

　　3、經濟技術合作交流會

　　經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。

　　4、投資研討會

　　投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。

　　5、登門拜訪

　　登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

　　第三部：制訂談判策略

　　明確談判目的

　　招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。

　　在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標后，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。

　　招商洽談的目標可以分為三個等級：

　　第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；

　　第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；

　　第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。

　　招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。

　　在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。

　　商業招商計劃書 4

　　一、招商的目的及流程：

　　（一）招商主要的目的：

　　快速回籠資金，緩解壓力

　　快速建立營銷網絡，占領市場

　　鍛煉隊伍，總結經驗，提煉市場運作模式

　　（二）招商的流程：

　　組建招商工作組→整體招商方案設計→建立信息庫（數據庫）→廣告創意媒體選擇發布→1次信息處理（來函來電）→工作信息處理（書面回復）→發出會議邀請→召開招商會議（簽約）→督促履約→款到發貨→檔案移交（招商人員轉給協商人員）→協銷、督導工作開始

　　二、 招商應注意的6個因素

　　（一）確定招商目標定位

　　招商第一步就是要做好自我定位，搞明白我是誰，我為誰，我能做到什么。

　　1．產品定位

　　見策略篇和內容篇

　　2．資金定位

　　綠金有多少錢又準備拿多少錢攀親，是關鍵，關系前期招商和后期招商連續，要量力而行，而不是人有多大膽地有多大產，希望能夠持續而穩定地進行招商。因此需要同財務部門進行密切配合，對招商預算在先，因此根據內容需要擬定一個招商預算表

　　3．網絡定位 ：

　　我們所拓展的通路網絡是單招省級經銷商還是地、市、縣級經銷商一起招，經銷商是越大越好還是適可最好，是全面開花還是重點精確打擊。

　　我個人認為應該采取小區域范圍內招商：以縣作為最大招商面積，允許有實力的經銷商包攬幾個縣。經銷商著重選擇發展型中小經銷商，因為他們在擁有一定資金的前提下，對公司產品的認同度非常高。

　　（二）掌控招商關鍵環節

　　招商是項系統復雜的大工程，事項多、時期長、投資大，核心強化的是細節。細節包括：

　　招商目標定位

　　經銷商標準確定

　　評選經銷商策略

　　邀約步驟

　　招商掌控（包括投資、終端、服務等掌控）

　　招商培訓輔導

　　招商政策

　　招商書制定公布

　　合同權利義務、簽約規范

　　招商會籌辦

　　媒體廣告計劃

　　招商費用預算

　　利潤分配統籌（人員激勵）

　　經銷商手冊匯編

　　單位時間鋪貨率

　　目標銷售量

　　串貨管理

　　欠賬追款方法

　　違約處理

　　風險規避機制等

　　這些招商細節必須準備就緒，缺一不可，滯后也不行，且必須了然于胸，隨時掌控。

　　（三）打造招商執行力

　　描繪再美好的招商理想，制定再完美的招商細節，如果沒有完善有效的執行力，就如空中樓閣，無從談起。從一定角度而言，執行力是綠金招商最大的軟肋。執行力的核心強化言必行，行必果，推行招商負責制，目標到位，責任到人，誰的擔子由誰挑，層層分解，層層落實，慢一步怎么辦，少一步怎么辦，錯了又怎么辦，要令行禁止，使執行充分有效，招商才能結出碩果。

　　打造招商執行力的另一個關鍵配套措施是構筑服務于經銷商的手把手教模式，即營銷專家輔導模式并提供操作方案，因為目前眾多的農資經銷商普遍對市場營銷無概念，對專業培訓和講座非常認同：

　　二批商怎么拉動

　　農民怎么引

　　促銷怎么推

　　渠道怎么護

　　串貨怎么控

　　使經銷商有了信心，整個代理產品才能聯動起來。招商執行力最忌剃頭擔子一頭熱，而必須廠商兩手硬，才是招商的硬道理。

　　（四）厘定經銷商標準

　　招商就如找對象談戀愛結婚生子，非常重要。經銷商的'厘定擇用，關系到后期招商政策的制定執行、分銷網點覆蓋目標市場的密度、銷售目標業績，乃至今后的經銷商輔導與支援、激勵、控制等工作的進展。通常經銷商厘定主要內容有：經銷商原則、選擇條件、判斷標準以及經銷商調查、評定與甄別等。

　　（五）規避招商風險

　　招商是項復雜的系統工程，從招商之始，機會與挑戰，成功與失敗就交織并存。一個精明的廠家招商伊始，就應未雨綢繆，及早應對，建立招商風險預警機制，防患于未然，而不是亡羊補牢。招商風險主要有：產出比嚴重失衡、儲備資金匱乏、新產品受歡迎率低、倒流串貨、賴賬欠款、經銷權爭議、商家怠工、不可抗拒事實以及其他合同預見的風險等。

　　創建規避招商風險機制就要針對招商風險中的具體問題因時（地）制宜，對癥下藥。規避招商風險還特別強調后招商。一些廠家往往急功近利，想一口吃成胖子，為一時失利所嚇倒，就草草散架，在快到項目成功臨界點時功虧一簣。因此后招商主旨是毅力、恒心、評估、修繕，修正前期招商失誤，繼續推進招商。

　　（六）寫好招商書

　　佛靠金裝，人靠衣裝。招商書是綠金一個對外信息窗口，代表綠金的形象，寫好招商書，是成功招商的又一前提。招商書不空談、不粗糙，講求實效、專業對口。

　　三、招商的對象

　　針對行業內和行業外同時招商，行業內的叫經銷商，行業外的叫代理商；經銷商主要走銷量，代理商主要建網絡。下面將經銷商和代理商的差異列表：

　　序號 比較內容 經銷商 代理商

　　機構性質 擁有合法經營資格的綠金 可以是綠金，也可以是個人

　　取酬方式 賺取進銷差價（經營利潤） 賺取傭金（工資或提成等）

　　負責經營的品種 多品種、多品牌經營 一般不經營競爭品牌

　　對商品的擁有權 擁有商品的所有權 不擁有商品的所有權

　　經營自主性 自主經營 受供貨商指導和限制

　　對供貨商的付款方式 貨款兩清、賒銷、代銷等 售后回款

　　招商簽約時付給供貨商的資金性質 貨款或保證金（若是貨款，則可以不保證退貨） 保證金

　　開辟市場的前期投入（廣告費、促銷費等） 經銷商、供貨商都可能負擔，或按比例分擔 由供貨商負擔（尤指廣告費，代理商自愿負擔除外）

　　對經營的品牌所承擔的責任 貿易特征明顯，利潤至上，對品牌責任心較小 除賺取傭金外，還需承擔樹立和維護品牌的責任

　　供貨商對其考核指標 銷售量 市場質量和銷售額

　　商業招商計劃書 5

　　淘寶商城作為目前天津乃至國內后發優勢的經營項目以其物美價廉的物品而備受廣大消費群體認可，現階段基本確定了以外貿服裝，精品飾物市場為主體的設計與規劃。

　　為使項目的整體開發獲得成功，它的形象樹立，品牌塑造，商業規劃，商家引進，后期商業運營管理和商鋪租賃銷售等，是項目運營接下來亟待思考解決，并認真執行的關鍵所在。

　　第一部分 項目運營總體方案要點

　　一、項目的宗旨、意義

　　在流通產業中，零售商業的發達程度是衡量一座城市區域市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領域關鍵環節。

　　服裝業是世界性的永久不衰的朝陽產業隨著時代的發展和人們審美觀念的變革，服裝在人們生活中的重要位置愈加顯著，五彩繽紛的服裝早已成為展示城市風采的流動風景，衣著水平往往是衡量一個國家文明程度與人民生活質量的重要標志。毫不夸張的說，服裝是一個城市的“名片”，更是一個國家活力與希望的象征。

　　服裝零售是流通產業中的重要課題，服裝零售業的興旺發達有利于降低消費者成本，有利于服裝產業發展，有利于培育服裝品牌。

　　天津市的服裝零售產業立足濱江道大胡同地區面向全市，在全市的服裝市場格局中具有舉足輕重的地位。然而長期以來零散小店遍布大街小巷質量參差不齊，消費者得不到信譽保障，沒有良好的管理及定位。淘寶商城處于南開區中心位置附近大學、寫字樓、IT商城、居民區密集人流集中但缺乏服裝百貨零售區域，對于彌補商城的區域不平衡，填補了南開區服裝百貨零售產業空白。

　　淘寶商城鋪位超過60個，可安排就業人員近2-3百人，這對于在經濟形勢嚴峻，失業人員增多形勢下緩解政府安排就業人員壓力具有積極意義。同時進一步促進民營經濟發展，扶持服裝百貨零售產業和流通業發展。

　　二、淘寶商城運營要點

　　1.充分發揮地域的優勢，形成清晰的商業定位。鮮明特色和獨特個性是企業可持續發展的重要手段，必須在塑造經營特色上尋求新的突破，才能形成自身獨有的優勢和永恒競爭力。創建“淘寶”文化，用三創精神（創業、創新、創顧客價值）武裝企業員工的頭腦。

　　2.服裝文化是活力源泉，市場需求是服裝市場發展的基本動力，那么服裝文化的.不斷創新與傳播才是服裝市場生生不息的火力。

　　3.連鎖經營是現代商城的必由之路，信息化與知識管理手段是連鎖經營管理的關鍵。我們要把“淘寶商城”做成品牌市場，面向全市發展連鎖加盟店，變產業經營為產業經濟與資本運營結合的經營模式。產業經營是資本經營的物質基礎和前提條件，資本經營是產業經營的深化延伸和必需手段，把握原則：純粹的產業經營過于單一，難以取的超常規發展，而純粹的資本經營又過于冒險，難以形成穩固的實業基礎，甚至形成泡沫經濟。成功策略應當是產業資本與金融資本相結合、產業經營與資本經營互動，形成產業經營—資本經營—產業經營的良性循環。

　　4.引導入場的服裝零售企業用高新技術武裝服裝百貨產業，創造多元化的服裝文化，不斷滿足客戶個性化需求。現代服裝業渴求在更高的平臺上“華山論劍”。21世紀商業是大市嘗大流通、大繁榮的融合、統一。現代商業不僅是商業和服務業的統一，更是數量商業和服務商業的統一。適應現代服裝業急切渴望和呼喚在更大的舞臺、更靚的空間、更優的環境、更佳的氛圍里華山論劍的市場需求。

　　三、淘寶商城的經營策略要點

　　1.“放水養魚”政策。“淘寶”的經營策略，是一種雙贏的策略，即“放手養魚”的抵租金政策，允許二手租金與商場租金之間存在巨大的剪刀差即“蓄水養魚”的政策。鋪位租賃權有較高的轉讓費，以保證商家在“淘寶商城”搞經營能得到較高的回報，獲得穩定的、持續的發展，反過來又促進市場持續穩定的健康發展，共同把市場做大做強。

　　2.低價格策略，淘寶商城的價格一定要低于白堤路家樂福附近、海光寺附近、八里臺附近、鞍山道周邊地區等其它地方商城店鋪的價格。

　　3.多變化創新策略。款式新、變化快。在淘寶商城，服裝更新能力要相當強。經營者要做到平均每周推出新裝新款。

　　4.經營服務檔次不斷提高。要推出外貿精品與時尚齊步，盡快產生品牌效應。“淘寶商城”定位在精品與時尚并駕的商城，在全方位服務上造人氣，聚財氣（逐步引入銀行聯名卡、POS終端、自動查詢系統、IP電話、寬帶、網站建設等）。

　　基于對淘寶商城現有各種要素綜合平衡和判斷，目前擬定位在：集外貿精品服裝、小百貨、個性飾品銷售為一體的具有區域優勢的專業服裝百貨市場。這是可行的，是現實的，有前途的。

　　5.首先要不遺余力地“造市”，把“市”做大。搭起一個“大舞臺”，經營者去“表演”。創造市場引導市場，力爭創建自己的媒體陣地。 淘寶商城網站，按照現代物流思想優化業務流程。實現傳統的管理模式、經營模式向現代化的管理模式、經營模式的根本轉變·高頻率的信息發射平臺·商務管理工具·產品三維展示技術的應用；

　　四、淘寶商城的總體規劃要點

　　商業總體規劃

　　時尚服裝城：時尚、前衛、個性主題城，統一裝修、統一管理。主要經營“流行服裝、鞋類、皮具、飾品等個性小店。

　　業態規劃的思路：

　　根據項目本身的建筑形態集體量進行規劃

　　根據業態之間的相互補充、影響的因果鏈進行業態優化

　　根據項目的地段及城市規劃特點進行業態組合

　　按市場的規律以及市場調查結果進行業態的選擇

　　依據商家的要求及消費者的消費習慣與意識為業態規劃基礎

　　根據項目的開發運營策略進行總體規劃

　　業態的整體定位說明

　　從前到后依次進行業態整合及優化，以提升項目人氣，拉動市場消費，塑造項目品牌為主。

　　第二部分 淘寶商城招商策略

　　招商是商城投資收益的實現形式，一個商城投資項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標。因而，對于商城投資商來說，掌握商城的招商特點有利于商城項目的運作成功。招商的成敗關系到項目是否可以順利開業，優質的主力商戶是商場長久發展的中流砥柱。隨著商城的發展，招商將會扮演很重要的角色。一個商城投資的真正成功是商場日后持續經營的長久旺盛，而統一招商就是為以后經營的興旺奠定堅實的基石。

　　要積極地為本項目尋求最佳的盈利模式與整體招商實戰策略，力爭使本項目實現經濟效益、品牌效益與社會效益“三贏”，以及將項目持續做旺，實現盈利的持久化與最大化。

　　在這樣一個充滿機遇和風險的環境下，本項目必須采用差異化策略，運用與眾不同的實戰戰略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的為啥中才能沖出一條血路，早日達到本項目的招商目標，確保項目的順利開業。

　　商業招商計劃書 6

　　一、計劃明年的招商工作目標初步為以下幾點：

　　1、提升自己的業務水平，多學習，多與本部門人員交流，探討相關的招商知識及部門工作;

　　2、與同行業人員多交流，探討摸索，創新招商知識;

　　3、了解相關信息及時與領導及其他部門溝通，大家一起探討，從而結合本部門實際工作進一步改進;

　　二、盡可能多的增加預備客戶資源

　　1、真誠禮貌的接待好上門的有意向客戶及考察團體。

　　2、到臺商聚集的城市收集客戶資源，學習別人的成功招商案例，吸取別人失敗的教訓，從而成就自己的工作。

　　3、通過與客戶間經常性的聯絡互動，及時了解行業的相關動態。

　　三、穩固目前現有臺商，同時引進其他主流品牌廠家

　　1、眼睛不能僅僅放在新的投資上，也要服務好已有企業廠商，逢年過節為他們送去我們的問候，積極解決他們的企業實際問題，讓他們有到家一般的感覺。

　　2、結合部門實際情況，更多的`了解及引進其他有意向或主流品牌廠商，盡可能穩定目前現有的企業廠商，同時形成穩定的發展態勢。

　　3、相關工作及時與領導及相關部門之間取得溝通，確保工作無誤。

　　四、積極的去推廣本市開發區，使其能被更多的臺商所熟知

　　1、抓住一切可以和臺商企業交流溝通的機會，讓他們了解德州經濟開發區，向他們介紹現行的多項優惠政策。

　　2、市里或區里有什么活動項目，及時的、盡可能的聯系自己所知道的所有臺商，邀請他們來開發區實地考察。在新的一年里，積極主動的開展招商工作，使自己的業務能力得到更多的鍛煉和提升，也使自己的工作能有更多的優秀成績。

　　通過工作計劃的實施，切實的提高工作效率，發揮個人的主觀能動性，高標準要求自己，爭取為臺辦招商工作的開展貢獻自己的力量。

　　商業招商計劃書 7

　　一、招商原則

　　根據本次招商的策略制定相關談判原則及操作規程。

　　二、招商策略

　　依靠原有品牌在市場的造成的強大勢能，輕松贏得經銷商的信賴。

　　樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。

　　嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。

　　店鋪采取定價租賃制，并采取高端價位。

　　店鋪招商策略打破以往只是招商為目的的墨守成規的局面。

　　與政府有關部門合作，打出公益事業牌，并與此同時設立定期的文化藝演活動。

　　三、品牌形象定位

　　鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段提升天河城廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。

　　四、基本實施方案

　　定位的基本依據

　　①品牌形象決定原則

　　天河城在歷年的經營模式與商業策略中形成了固有的品牌形象，這是其它商場所不能輕易改變的事實，但在穩定的形象地位中，還要善于挖掘與改變，隨著社會的前進，潮流的更新，不斷調整經營方式，使其始終保留“年輕化、時尚化、高檔化”的定位，做現代購物中心的楷模。

　　②互補原則

　　在現有的天河城購物中心內，已有的產品以高質量、高服務標準來穩定顧客；不斷推陳出新，打造購物商城新概念，為廣州人打造高質量的生活方式。

　　③業態演變原則

　　傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規模也將趕超購物的規模。

　　④商圈擴大原則

　　因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個天河城附近區域，擴大服務半徑和商圈，吸引更多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。

　　商業活動（略）

　　五、商城布局

　　天河城ＭＡＬＬ定位為高檔商業中心，招商客戶群為：

　　1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；

　　2、國際連鎖集團。

　　1、主營項目

　　地下一層：高檔超市休閑系列。

　　一、二層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。

　　高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。

　　高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。

　　兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。

　　三、四層：手機、家電及高科技產品。

　　五層：餐飲。

　　六層：娛樂休閑。

　　2、配套項目

　　A、家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。

　　B、肯德基、日本壽司、茶葉店、酒吧。

　　六、人員配備計劃：

　　1、招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

　　2、大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

　　3、區域協銷經理若干，主要職責是協助開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。

　　4、商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。

　　5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

　　招商隊伍組建之后，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：

　　1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

　　2、溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。

　　3、招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。

　　4、招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。

　　招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的`準備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。

　　從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從“求租者”打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引“求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。

　　招商中與“求租者”接觸的整個程序，一般如下：

　　第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、準備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議并簽約-督促履約-收款發貨。

　　在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區實力較強或行業內經營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關于招商情況和產品信息，并根據“求租者”表現的誠意，發去部分“該求租者”重點關注的內容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。

　　對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。

　　面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。

　　1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除后顧之憂。

　　2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。

　　3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發展的基礎。

　　4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。

　　5、有利益：

　　商業招商計劃書 8

　　一、商業概況

　　某項目2層為L形沿街商業區，商業總建面約占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墻結構，主要柱距6.3—8米，層高4.2米。

　　二、商業缺口

　　中大型超市（500—1000㎡）、特色餐飲（500㎡）、醫療門診（300㎡）、銀行（500㎡）、家居裝飾等配套性商業服務。

　　本項目商業處在一個優良的競爭格局中，地理位置優越、規模大、集中化，交通路網環境等外部因素為其定位了一個高起點、高標準、綜合性的發展方向。

　　三、商業定位

　　3萬平米的`時尚街區是濱江新區目前唯一具有規模性、集中性的商業集聚地。匯聚餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性的購物中心，打造生活、文化為一體功能齊全的一站式商業街。

　　四、租售價格定位

　　根據周邊同等項目比較：

　　本項目商業租金定位

　　一層：30元/㎡ /月

　　二層：20元/㎡/月

　　負一層：10元/㎡/月

　　備注：以上為實際成交價，按建筑面積計算。

　　本項目商業售價定位

　　一層：均價6500元/㎡

　　二層：均價4000元/㎡

　　五、招商對象及招商策略

　　1、招商對象

　　負一層：

　　物流倉儲、冷速凍庫、凈菜超市、家居裝飾、培訓班、幼兒園等社區配套服務

　　一層：

　　銀行、超市、藥店、門診、郵政、快遞等社區便民服務

　　二層：

　　美容美體、特色餐飲、私房菜館、教育培訓、娛樂、創業辦公

　　2、招商策略

　　總策略走出去、請進來，建立直復式的招商網絡，以流動招商為主、現場招商為輔。

　　先推二層商業，招租不低于80%，先租后售，方便價格提升，同時物有所值、物超所值，其二，銷售周期縮短。

　　一層商業招租不超過20%，主要為超市、銀行、醫療門診，其他80%為銷售，快速回籠資金，20%已租為開發商自己持有，抵押貸款。 負一層招商主要為配套倉儲、物流、快遞、凍庫等。

　　六、招商媒體策略

　　1、媒體選擇

　　適用的底商招商推廣的媒體均有各自的優點和缺點，我們將根據各大媒體的優劣分析，針對每個推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。

　　2、各大媒體的優點、缺點分析；

　　3、媒體組合

　　七、招商物料準備

　　1、招商手冊/單頁

　　2、租賃協議、銷售協議

　　3、商業平面布局圖

　　商業招商計劃書 9

　　一、總體思路

　　按照市委市政府科學發展總體戰略，牢牢抓住國家政策機遇，發揮我市區位優勢、旅游資源優勢和特色農產品資源優勢，以休閑農業、現代果業和現代養殖業為重點，以引進旅游服務項目、標準化基地建設項目和農產品深加工項目為著力點，以引進大項目、高科技項目和外資項目為主攻方向，堅持“引進來”和“走出去”相結合，加大農業招商引資力度，努力實現農業招商引資工作的新突破。

　　二、工作目標

　　通過實施招商引資，加快發展休閑農業，加強農業基礎設施建設，擴大現代農業標準化生產基地規模，增加對農業農村的投入，加快新農村建設步伐。20xx年的招商工作重點是：爭取年內談成1個總投資約7億元的大型商貿服務項目，引進1個總投資約1000萬元的畜牧養殖項目，1—2個總投資不低于1000萬元的標準化生產基地建設項目或農產品深加工項目。20xx年爭取農業項目和扶持資金重點是：省現代農業生產發展資金—蘋果產業項目，擬爭取省級財政資金600萬元。省生態農業與農村新能源示范縣建設項目，擬爭取省級財政資金300萬元。省級以上農業產業化龍頭企業貸款貼息項目，擬爭取省級貸款貼息資金200萬元。

　　三、重點招商項目和建設內容

　　（一）金穗廣場項目。由濟南瑞陽實業有限公司與宏祥貿易有限公司合資開發建設。項目建設地點是原市種子公司和裕華汽修廠，建設計劃是將包括原種子公司土地以及向東至裕華汽修廠的土地整宗連片開發，建設大型商貿城（銀座集團股份有限公司的連鎖超市）和休閑娛樂廣場，計劃總投資7.2億元，其中，一期投資資金3.4億元，二期投入資金3.8億元。爭取20xx年上半年簽訂合作協議，下半年完成相關手續辦理和地表清遷工作，并開始一期工程建設。

　　（二）寶益德生物肥項目。利用我市的'港口資源優勢，依托和圣農業新技術開發有限公司的生物有機肥加工項目，與馬來西亞嘉華國際有限公司、寶益德（馬）有限公司合作，引進馬來西亞的資金、設備和技術，利用馬來西亞豐富的棕櫚仁粕（生產棕櫚油的副產品）資源，通過生物菌種發酵生產優質生物有機肥料。項目建設地點是大辛店鎮和圣公司生物肥廠，計劃總投資2000萬美元（包括技術和設備投資），爭取20xx年下半年簽訂合作協議，年底開工建設。

　　（三）加農養殖公司項目。通過昊林果蔬有限公司引薦客商，建設200頭種豬和5000頭生豬養殖場。項目建設地點初定為大辛店鎮母官都村，建設內容主要包括生豬養殖場和生態農業種植基地，預計建設面積500畝，計劃總投資2000萬元，已經達成初步合作協議，計劃20xx年初開工建設，年前建成生豬養殖場。

　　（四）現代蘋果種植基地項目。通過果品經銷總公司引薦，采取農超對接的方式，由華潤萬家連鎖超市推薦合作伙伴，投資建設現代蘋果種植基地，待達產后蘋果直供華潤萬家超市。項目建設地點初定在北溝鎮徐家集片附近，建設現代矮砧集約栽培蘋果種植基地500畝以上，計劃總投資1000萬元，爭取上半年達成合作意向，邀請客商來蓬考察，下半年簽訂合作協議，年前開工建設。

　　四、外出招商時間安排

　　（一）20xx年1月，到濟南省農業廳產業化處、生態處、規劃處和省果茶站，匯報20xx年工作計劃和項目建設思路，爭取各處支持，引進蘋果產業、生態農業和龍頭企業貸款貼息等項目和其他農業項目。

　　（二）20xx年4月，到濟南，與濟南瑞陽實業有限公司負責人會談金穗廣場項目，爭取達成合作意向，簽訂合資協議，推動項目早日開工建設。

　　（三）20xx年6月或7月，到馬來西亞，與xx國際有限公司、寶益德（馬）有限公司會談生物肥項目，落實合資方式，簽訂合作協議，并邀請客商來蓬考察，爭取早日開工建設。

　　五、具體推進措施

　　（一）加強組織領導。將招商引資工作作為全年全局各項工作的重中之重，成立農業局招商引資工作小組，由一把手任組長，局黨委成員和局屬各單位負責人為成員，加強組織領導，加大督導力度，切實增強工作緊迫感、責任感和使命感，全力以赴做好招商引資工作。

　　（二）落實責任目標。對照全市招商任務分解情況，層層分解落實招商引資工作任務，采取定目標、定責任、定時限、定效果的方式，形成一個項目、一名責任領導、一支工作隊伍、一個推進方案、一套考核辦法的長效工作機制。

　　（三）突出優勢產業。圍繞我市蘋果產業、葡萄與葡萄酒產業、畜牧養殖加工業和水產品加工業四大農業主導產業，發揮產業關聯和配套支撐優勢，進一步細化招商措施，在項目投資導向與本地產業發展的結合點上尋找機會、搶抓機遇，有的放矢地開展工作。

　　商業招商計劃書 10

　　一、基本情況

　　（一）招商引資

　　1—6月份，全區共簽訂招商引資合資合作項目45個，合同利用外資17.66億元；實際到位外資10.02億元，占年度計劃目標的52.74%；固定資產投資7.64億元，占年度計劃目標的52.69%。上半年全區新批外資項目1個，合同利用境外資金480萬美元，占年度計劃目標的16%；實際利用境外資金630萬美元，占年度計劃目標的46.7%，其中608萬美元有待商務部的確認。

　　（二）對外經貿

　　據海關統計，1—5月份全區完成外貿進出口1183萬美元，占年度計劃目標的45.5%，同比增長83.1%；其中出口完成781萬美元，占年度計劃目標的31.5%，同比增長23.2%；進口完成402萬美元，占年度計劃目標的335%，同比增長3250%。外派勞務完成29人次，占年度計劃目標的58%，同比增長30%；完成海外營業額47萬美元，占年度計劃的53.4%，同比增長17%。

　　預計1—6月份，全區共可完成外貿進出口1310萬美元，占年度計劃目標的50.4%，其中出口可完成923萬美元，占年度計劃目標的38.5%。

　　（三）運行特點

　　1、大項目比重明顯增加。在今年以來引薦的項目中，1000萬元以上工業項目有36個，其中超過5000萬元項目4個，億元以上項目3個，分別占全部項目的57.78%、8.9%和6.7%。

　　2、項目轉化速度明顯加快。今年引薦申豐水泥、華泰染織、偉力三期工程、春光織造等39個項目開工建設，天龍針織、豐源金屬制品、中達運輸等8個項目已投產運營，開工率和投產率分別達到86.7%和17.8%，達到歷年最好水平。

　　3、各類招商和貿易活動成效顯著。今年以來，我區先后自行組織和參加上級在杭州、香港、西安、濟南和棗莊等地舉辦的各類招商和貿易活動9次，均取得了顯著成效。其中，在杭州招商會上，邀請到會客商56人，其中境外客商12人，洽談簽約項目21個，合同（協議）利用市外資金9.2億元，超億元項目3個，即江蘇鵬飛集團投資1.2億元的機械加工項目正在進行設備的安裝調試，馬來西亞客商投資1.2億元的刺繡加工項目和中錦實業投資1億元的電子芯片項目已完成廠房規劃設計，馬上將動工興建。

　　4、小分隊外出招商得到強化。為進一步充分發揮小分隊招商的優勢，調動小分隊招商的積極性，區政府制定了《區直招商引資小分隊管理辦法》，從小分隊的組成、職責、經費、任務到管理、考核和獎懲都作了明確規定。我區多次大型招商活動之所以取得較大成果，均與會前小分隊的活動密不可分。

　　5、外貿進出口大幅度增長。今年1—5月份我區進出口較去年同比增長83.1%，外貿出口龍頭企業作用充分顯現；進口是去年同期的32.5倍，增長速度為歷年之最，我區對外開放水平進一步增強。

　　6、利用境外資金進展緩慢。由于國家對利用境外資金采取了新的統計方法，審核程序更加嚴格，而外商多不常駐我區，不能及時提供上報所需資料，致使我區利用境外資金工作進展緩慢。

　　二、主要工作措施

　　（一）明確目標，強化措施

　　為確保全年招商引資和對外經貿工作目標的完成，首先，局黨組在年初就在市里下達任務目標的基礎上，結合我區實際，確立了年度工作計劃，全年計劃完成合同外資額46.16億元，其中合同利用境外資金3800萬美元；到位外資額25.68億元，其中，固定資產投資19.26億元，實際利用境外資金2230萬美元；全區完成進出口總額2600萬美元，其中出口2480萬美元，進口120萬美元。同時，將任務目標層層分解，下達到各鎮（街）、區直各部門、各企事業單位，并制定了外出招商和貿易洽談活動計劃。

　　其次，組織召開了全區對外開放和招商引資總結表彰大會，總結了2004年度的招商引資和對外經貿工作，表彰了取得顯著成績的'24個單位和72名先進個人，對82個項目兌現資金358.3萬元，其中區級項目14個，獎金197.1萬元。同時，安排部署了今年的招商引資和對外經貿工作。

　　三是先后起草了《開發區大項目建設工作的意見》等文件，被區委、區政府采納并下發，對我區大項目的引進和建設起到了巨大的推動作用。同時，重新整理、規范了我區的《優惠政策》、《獎勵辦法》和《鼓勵企業擴大外貿出口創匯優惠政策》等，編制了新的中英文版《投資指南》和中韓文版《投資指南》，使招商引資和對外經貿政策措施不斷充實完善。

　　（二）履行職能，創新工作

　　一是加強項目庫建設。今年，我們以促進產業結構調整優化為目標，圍繞利用外資提升改造傳統支柱產業，開發引進新材料、生物醫藥、電子信息、高科技農業等高新技術產業，篩選出63個項目，重新編印了《項目冊》。

　　二是突出小分隊招商。今年，區委、區政府決定，我區除參加上級舉辦的各類投資貿易洽談活動外，一般不再舉辦大型招商活動。因此，為充分發揮招商小分隊機動靈活、針對性強、成本低的優勢，我們在編印了包括日本、韓國和國內發達地區近540名客商的《嶧城區重點客商名錄》和《外商關心的熱點問題答復》的基礎上，對全區招商小分隊組成人員進行了輔導、培訓，以使他們盡快奔赴目標區域，瞄準重點客商，主動出擊，具體洽談，落實項目。

　　三是積極采用其他有效的招商方式。在堅持和改進全民招商和政府組團招商的基礎上，靈活采用網上招商、以商招商、產業鏈招商和中介委托招商等形勢，提高了招商效率，增強了招商效果。

　　四是精心組織各項活動。對每次招商和貿易活動，我們都超前謀劃、精心組織、認真籌備、落實活動的每一個環節，確保了每次活動的圓滿成功。

　　五是加強對簽約項目的督導、調度。今年以來，我們加強了對簽約項目的督導和調度力度，督促項目單位盯緊、粘住、靠上外商，在提供優質服務的基礎上，促使項目盡快轉化，提高了項目的開工率和投產率。同時，我們加強了對外商投資企業和外貿進出口企業的調查、研究，幫助企業（項目）解決在生產和建設過程中遇到的困難和問題，加快在建項目建設進度，促其盡快投產運營，促使企業加強管理、提高效益，不斷發展壯大。

　　六是切實做好統計上報工作。對各鎮（街）、區直各部門、各企事業單位的招商引資和外經貿工作進展情況，我們采取了“月調度、季通報”制度，在備齊各種數據、資料及時上報的同時，我們對今年以來新簽約項目實行月調度項目進度的方式，及時掌握項目建設情況，以便采取相應的措施，促使項目盡快轉化。

　　（三）加強管理，強化服務

　　一是結合保持共產黨員先進性教育活動，在機關內部掀起了學習熱潮。通過學習“三個代表”重要思想、黨的十六大、十六屆三中、四中全會精神等，提高了全體人員，尤其是黨員的政治覺悟。在學習中堅持理論聯系實際，堅持以學習促進工作，堅持邊學習、邊整改等一系列措施，提高了本單位的整體政治素質和工作熱情。

　　二是機關作風得到進一步改善。今年上半年，局黨組根據實際工作需要，對班子成員分工進行了調整，重新修訂了《機關內部管理規定》，提高了工作效率。服務承諾制、首問負責制、限時辦結制等制度得到不斷完善和全面落實。同時，外商投訴中心積極為外商服務，上半年接到外商投訴案件1起，經過工作人員的努力，保護了外商的利益，受到了外商的好評，促進了我區經濟發展環境的進一步好轉。

　　三是繼續實行班子成員幫包企業（項目）責任制。今年，在對班子成員進行分工調整的同時，明確了7名班子成員幫包8家企業（項目）責任制。他們采取定期或不定期的方式，到企業進行現場調研、指導，幫助、協調解決企業（項目）在生產、經營和建設過程中遇到的難題。佳龍陶瓷項目由于外商不能派員籌建，而委托我局負責籌建，我局派一名專職科級領導具體負責，該同時始終蹲在工地，不分節假日、星期天，為該項目的建設奔波，促進了該項目的建設。

　　四是各項工作均取得較好成績。今年以來，機關內部安全生產、計劃生育、信息調研、人事勞資、檔案管理等工作均有了新起色，尤其是計劃生育工作，明確了1名計生專干，對機關育齡婦女全部納入檔案管理，并對男職工配偶情況進行了統計。同時還出臺了相關的政策、措施，使我局的計劃生育管理工作邁上了新臺階。

　　三、存在的問題和不足

　　今年上半年，我單位各項工作雖然取得了較好成績，但距區委、區政府領導的要求和與其他兄弟單位相比，還存在一些差距和問題。

　　一是招商引資項目中大項目、高科技項目、利用境外資金項目少；

　　二是外貿出口企業少、產品單一，產品檔次、科技含量和附加值低；

　　三是利用境外資金進展較慢，利用境外資金水平低；

　　四是項目轉化慢，建設周期長；

　　五是機關內部管理還有待進一步規范，工作人員素質也需進一步提高等等。以上這些問題和差距，我們在今后的工作中將盡快制定出切實可行的措施進行整改。

　　四、下半年工作打算

　　（一）組織籌備好赴外招商活動

　　目前，我區赴韓國、澳大利亞招商活動已基本準備就緒，同時，還將組織好赴美國、臺灣等地的投資貿易活動。另外，我們將精心組織好第六屆棗洽會的前期工作，做好客商邀請、會務籌備、資料準備等工作。

　　（二）督促、指導小分隊外出招商

　　在督促、指導小分隊赴各地的同時，為他們提供所需資料，并對其工作情況進行督導、調度，促其能夠做到有的放矢、滿載而歸，為嶧城的經濟發展作出新的貢獻。

　　（三）督導調度已簽約項目進展情況

　　對今年以來簽約的項目進行督導、調度，加快項目轉化速度，促使意向轉化為協議，協議轉化為合同，合同盡快落地建設，在建項目盡快投產運營，已投產項目不斷增資擴股、發展壯大。

　　（四）加強對外商投資企業和外貿進出口企業的調查、研究。

　　對外商在生產生活中遇到的問題，及時給予幫助，盡快予以解決，切實為外商搞好服務，營造良好的經濟發展環境。同時，加強外商投訴中心的作用，切實為外商解決難題。

　　（五）做好項目資料的收集、整理和上報

　　進一步做好招商引資項目，特別是利用境外資金上報所需資料的收集、整理和上報工作，按照“月調度、季通報”制度，明確上報所需資料的標準，特別是利用境外資金資料要達到商務部的要求，確保全年招商引資和外經貿工作各項目標的完成。

　　（六）嚴格考核認定和獎懲兌現

　　年底，我們將嚴格按照《考核認定辦法》的要求，對照標準嚴格審核項目資料，認真查看項目現場。同時，按照《獎勵辦法》建議區委、區政府對其進行獎懲兌現。

　　商業招商計劃書 11

　　一、項目介紹：

　　溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

　　二、產品定位優勢：

　　溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。

　　三、交通概況：

　　本處于西環路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。

　　四、SWOT分析：

　　1、S——優勢

　　(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。

　　(2)交通——項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

　　(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業，20xx年消費者信得過企業。

　　(4)物業——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。

　　(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。

　　(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

　　2、W——劣勢

　　(1)由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

　　(2)句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

　　(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

　　(4)項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。

　　3、O——機會

　　(1)經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

　　(2)政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

　　(3)市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。

　　(4)區域發展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的'經濟適用房，加大了本區域的人流量。

　　(5)現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

　　4、T——威脅

　　(1)國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

　　(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

　　(3)國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。

　　(4)招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。

　　(6)商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

　　五、崗位職責：

　　(一)、部門本職：

　　1、組織及負責整個商城的招商工作：市場調查、市場分析、項目定位、信息收集、反饋信息、商品結構調整、組織各種促銷及展銷活動;

　　2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。

　　(二)、主要職能：

　　1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃;

　　2、業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展;

　　3、規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理制度;

　　4、檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核;

　　5、資料管理：對本部資料進行管理;

　　6、工作協調：協調與公司各部門的關系;

　　7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作;

　　8、工作報告：向總經理提交部門工作報告;

　　(三)、管理范圍：

　　部門本職所管理業務范圍。

　　(四)、工作要求：

　　1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作;

　　2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;

　　3、將以顧客服務為中心作為工作原則，高質量完成好本職工作，促進公司整體管理服務水平的提高;

　　4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。

　　商業招商計劃書 12

　　一、考核內容

　　（一）工業項目：

　　新辦獨資、合資企業，在考核期內固定資產（包括出讓土地、廠房、設備及配套設施，下同）投入達到200萬元以上的；以增資擴股、股份轉讓或以兼并收購方式盤活現有企業，且在考核期內新增固定資產投入達到200萬元以上的。

　　（二）農業項目：

　　引進從事農業種植和養殖業的，在考核期內固定資產投入達到100萬元以上的（各級政府投入除外）。

　　（三）第三產業項目：

　　引進旅游、商貿、服務等第三產業項目（房地產項目除外），在考核期內單個項目固定資產投入達到500萬元以上的（各級政府投入除外）。

　　（四）金融部門：

　　發放半年期以上的貸款，當年貸款增量達到500萬元以上的。

　　二、獎勵標準

　　（一）招商引資中介人的獎勵標準：

　　工業項目按固定資產投資總額的2‰給予獎勵，其它項目按1‰給予獎勵。

　　（二）鄉鎮辦區和市直部門招商引資的獎勵標準：對招商引資計劃目標在5000萬元以上并完成計劃的，給予招商引資額1‰的獎勵；對招商引資計劃目標在5000萬元以下并完成計劃的，給予招商引資額0.5‰的獎勵；超額完成任務的，對超額部分給予2‰的`獎勵；未下達招商引資計劃目標但有招商引資額的單位，給予招商引資額0.5‰的獎勵。

　　（三）引進貿易企業和爭取國家無償項目資金的獎勵辦法另行確定。

　　（四）金融部門新增貸款的獎勵標準：按當年貸款增量的0.5‰予以獎勵。

　　三、約束措施

　　（一）對未完成招商引資計劃目標的責任單位進行通報批評，其單位“一把手”年度考核不能評為優秀等次。連續三年未完成計劃目標的，調整主要負責人工作崗位。

　　（二）對本級財政預算單位未完成招商引資計劃目標的，調減其下年度預算經費0.5%；完成數未過半的，調減其下年度預算經費1%；完成數為零的，調減其下年度預算經費2%。

　　（三）垂管單位招商引資計劃目標的完成情況，向其上級主管部門通報。連續三年未完成計劃目標的，建議其上級主管部門調整主要負責人。

　　（四）對沒有成立招商引資工作專班，沒有招商引資措施，沒有認真開展招商引資工作，招商引資項目為零的計劃目標單位，除執行上述約束措施外，由市監察局對其單位主要負責人誡勉談話。

　　四、考核方法

　　（一）招商引資實行年度考核，截止時間為每年月底。

　　（二）由市招商局牽頭，組織市統計局、市績考辦、市監察局成立考核專班。考核專班要堅持實事求是原則，并將考核情況報市政府審定。

　　（三）各招商引資責任單位要提供被考核項目的協議書、法人代表身份證、營業執照副本復印件和固定資產投資的相關合同和付款憑證。新增貸款項目由市金融辦提供考核情況。

　　商業招商計劃書 13

　　一、招商引資主要工作開展情況

　　（一）完善工作體制機制

　　一是健全工作機制。成立由團主要領導任組長，團場副職領導副組長，經發辦牽頭，有關部門為成員的招商引資工作領導小組，建立周調度、月總結和項目聯絡員制度，全面負責招商引資工作的推介、謀劃、對接、審批和跟蹤服務。

　　二是實施產業鏈招商。圍繞團場農副產品優勢資源，重點開展棉紡，農產品冷鏈、加工、儲運等方面招商引資，以延伸產業鏈、提升附加值。

　　三是優化招商服務。認真落實兵師招商引資工作部署，堅持“招商引資是第一要事，用第一要事保障發展第一要務”的方針，秉承“營商環境是發展第一競爭力”的意識，不斷優化投資環境，科學謀劃項目，及時外出拜訪企業，熱情接待企業咨詢回訪，加快項目審批辦結進度，有力推進項目落地落實，服務到一線、辦公在現場，幫助企業解決好實際困難，讓企業有更多歸屬感。

　　四是擴大招商渠道。利用大數據、網絡、多媒體、視頻推介等方式加大宣傳力度，開發利用有效資源，推進“以企引資、以民引資、以商招商”，營造全團黨員干部群眾、各行各業參與招商，社會各界積極招商的社會氛圍。

　　（二）抓好招商引資項目

　　一是抓好項目建設。在建項目4個，投資總額0.88億元，形成實物量投資0.49億元，其中已入庫項目4個，投資額0.88億元，形成實物量投資0.49億元。入庫項目中，新建項目1個，同比增加1個，投資額0.3億元，形成實物量投資0.1億元。

　　二是推進項目洽談。上半年外出精準對接企業14家，洽談項目13個，簽約項目9個，計劃總投資5.47億元，涵蓋工業、農業、農副產品加工等多個領域，其中億元以上項目1個，主要是新建（軋花、種籽、肥料、蛋白加工車間）綜合建設項目。截止本月，新簽約已落地項目3個，形成實物量投資0.1億元，項目履約率100%。當前重點跟進促簽約項目3個，分別是投資1億元農產品儲運、保鮮、物流項目，0.6億元的商業服務樓建設項目，投資0.2億元的加油、加氣綜合服務站建設項目。

　　三是做好項目儲備。今年以來深挖潛力，重點謀劃招商引資項目13個，總投資7.65億元，其中一產項目3個，投資額1.68億元，占總量22.0%；二產項目7個，投資額4.77億元，占總量62.4%；三產項目3個，投資額1.2億元，占總量15.7%。針對本團經濟特點，計劃開展農業農機和農副產品加工產業鏈招商，將前往山東、浙江、廣東等地區開展專題推介。

　　（三）加強招商隊伍建設

　　一是制定《20XX年招商引資工作實施方案》，明確任務目標，劃出專項經費，為招商活動及項目服務提供資金保障。

　　二是吸納懂經濟、會管理、善溝通、具有開拓意識的機關事業單位成員充實招商引資工作領導小組，形成優勢互補、協調配合，具有較強凝聚力、戰斗力的招商隊伍。

　　三是建立項目聯絡人制度，對引進的每一個項目確定1名對接責任人。每周召開1次工作例會，研究新情況、解決新問題。

　　二、存在的主要問題

　　（一）招商方法和手段還不夠，多以傳統方式進行招商活動。招商信息多是領導、朋友介紹和客商找上門的，沒有建立起有效的'信息網。

　　（二）團場自主為項目配套能力不強，正常“七通一平”都缺乏資金滿足項目需求。

　　（三）項目儲備還不足，服務意識不強。今年多是新洽談簽約的項目，前期手續辦理緩慢，而且只是給予項目單位進行指導，沒有做到貼身服務、親自為項目單位跑手續，造成項目一直未落地見效。

　　（四）部分企業有投資意愿，但資金未到位，項目一直未落地見效，導致今年不能按原計劃完成任務。如：商服樓項目資金遲遲未到位，無法完成資產購置；物流園項目涉及原有項目手續不全，原有企業破產等因素推進緩慢。上述兩個項目已從我團項目庫中刪除，但仍會繼續跟蹤項目，爭取有新突破。飼料加工項目也是因為資金不到位，未取得土地使用權，造成項目停滯。

　　三、下一步工作計劃

　　（一）堅持學習經濟、產業優惠政策，增強招商引資小組成員的政策水平、業務素質和服務能力。

　　（二）充分發揮獨特的區位優勢，重點促進商貿倉儲物流項目盡快落地見效。

　　商業招商計劃書 14

　　一、組織領導

　　為確保20xx年駐點招商工作取得實效，成立市駐點招商工作領導小組，負責開展駐點招商工作任務。

　　組長：

　　副組長：

　　馬xx市經濟技術合作局局長

　　成員單位：市經濟技術合作局，經濟技術開發區、興慶區、金鳳區、西夏區、永寧縣、賀蘭縣、靈武市經合局。

　　協助單位：發改委（金融辦）、市工信局、市科技局、市國土局、市農牧局、市商務局、市規劃局、市旅游局、市工商聯，市政府駐北京辦事處、市政府駐上海辦事處、市政府駐深圳辦事處。

　　二、駐點招商人員

　　駐點招商小分隊由領導小組確定一名處級干部帶隊，各招商主體單位分別選派1—2名專職招商人員組建駐點招商小分隊各單位招商小組成員一經確定，不得隨意更換，駐點招商小分隊人員全年駐點不少于5次，每次不少于10天。

　　三、駐點招商區域

　　各招商主體單位于20xx年2月15日將駐點招商計劃（包駐點地區、駐點城市、工作計劃）上報市經合局。各招商主體單位駐點招商計劃一經確定，應在20天內開展工作。各招商主體單位駐點招商區域應根據各自的產業定位和園區特色確定重點駐點招商地區，原則上一個區域駐一個單位。市經合局對口區域分配如下：

　　1、長三角地區駐點對口單位：市經合局合作處

　　2、珠三角地區駐點對口單位：市經合局綜合處

　　3、京津唐地區駐點對口單位：市經合局項目處

　　4、成渝經濟區駐點對口單位：市經合局辦公室

　　四、主要工作任務及職責

　　各駐點招商小分隊要緊緊圍繞我市產業發展的重點領域和各轄區優勢特色產業，廣泛聯系、扎實工作，全面完成各項任務。

　　1、在駐點地區通過當地經合局、商會和其它相關組織、部門及其它關系，與社會、企業廣泛聯系，積極聯絡對優勢產業具有投資意向的客商和企業。

　　2、努力提高市在駐點招商區域的影響力，做好市優惠政策、產業資源優勢的宣傳工作，積極對外推介招商項目。

　　3、認真調查研究、收集整理、匯報駐地及周邊地區經濟發展動態、投資導向和各種招商項目信息，并及時向市經合局反饋情況。

　　4、每次駐點拜訪企業不少于5—10家，要達成一定數量的合作意向或完成本單位的部分招商任務。

　　5、各縣（市）區、開發區的駐點招商小分隊向市經合局集中反饋獲取的不符合自身產業定位的投資項目信息，必須上報市經合局備案，市經合局綜合平衡整理后推薦到符合落戶條件的市內其它地區。

　　6、每次駐點結束后5天內向自治區招商局及市經合局遞交書面工作情況匯報，包括駐點地區有價值的`經濟發展動態、投資導向及項目信息（工作情況匯報中要寫清拜訪客商姓名、單位、地址、職務和聯系方式以及企業的經營范圍，有無外出投資意向等），并提出下次對接工作意見。

　　7、完成市委、市政府，派出單位和市經合局交辦的其它工作。

　　五、工作要求

　　1、各駐點招商單位要提高思想重視程度，認真組織，選拔業務熟、素質高的精兵強將開展駐點招商工作。

　　2、各招商主體要盡快緊密結合產業發展規劃、園區發展定位、龍頭企業產業鏈，組織策劃一批對接度較強的大項目、好項目。每個縣（市）區項目庫必須有30個以上項目，編訂一本項目冊，每個項目有一本項目建議書或可研報告，以提高駐點招商對接成功率。

　　3、各駐點招商小分隊要緊緊圍繞我市“十二五規劃”產業發展的重點領域和各轄區優勢特色產業開展廣泛的對外聯系推介，促使我市優勢特色產業發展壯大。

　　4、各駐點招商小分隊在駐點招商過程中要互通信息，客商資源共享，投資項目要符合優勢產業和園區定位，避免惡性競爭，形成全市招商一盤棋。

　　商業招商計劃書 15

　　一、本項目招商計劃書市調工作

　　市場調查時收集基礎數據的過程。基礎數據的收集對于項目分析十分重要，是一切研究的基礎。市調信息收集的準確、全面與否，將直接關系到我們后續對項目的商業定位、業態規劃、銷售招商等工作的質量。

　　我司在營運方面是專業的地產咨詢顧問及管理專家，所以我們只要進入某一城市地產市場，就一直保持著對該城市信息的嚴密追蹤。同時，我們也擁有強大的市場信息數據庫，并且在以往的市調過程中，摸索出了城市印象法、相對高度法、連續跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調工作方法，依次作為我們市調工作的保證。

　　對于貴司項目具體情況而言，其市調工作主要包括以下幾個方面：

　　1、項目招商計劃書調查目的

　　這是一個為什么要調查的問題，調查的目的是我們對于這個地區有了一些定論之后確定的，也就是說，只有在項目有了一個或若干個假設后，調查才能有的放矢，商業定位及業態規劃才能達到高度準確性。特別是貴司項目所處的商業中心地段，更要有一個基本客戶群的實際情況，我們將調查目標確定為濟源市及其周邊區域大型商業綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司"xx商業步行街"項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。

　　2、項目招商計劃書調查方法

　　這是一個如何調查的問題，調查方法有多種。針對競爭項目的調查方法有"神秘顧問法"、同業討論法；針對客戶群的調查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調查方法有案例分析法等。我們將會把案例分析法作為一個重點調查方法來繼續，并根據現實情況選擇適當的調查方法。

　　3、項目招商計劃書預定客戶群選擇

　　這是一個調查范圍的問題。在此項目所在的競爭項目相對地區，對客戶群的調查是最關鍵的。在對客戶群調查之前，必須先確定我們的初步目標客戶群，以及最有效的調查對象來源，以使調查的有效程度及準確性達到最高。

　　二、地段分析

　　1、區域地段的過去與現狀

　　區域地段的過去與現狀分析，將包括區域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。由于貴司項目所處地段為濟源市的商業中心，使得在此項目的運作過程中，針對此地段分析尤為重要。

　　其中，主要內容包括：

　　（1）宏觀地段分析

　　（2）中觀地段分析

　　（3）微觀地段分析

　　（4）城市印象分析

　　（5）交通環境分析

　　2、未來在城市結構中的位置

　　項目區域自身的發展和變革、政府的政策傾斜、基礎設施的建設、人口的遷移、區域中的突發時間等，都會影響到"河南濟源凱旋商業步行街"的項目區域未來在城市中的位置，從而決定項目區域的房地產市場的發展趨勢。就目前而言，尤其要對項目區域的交通狀況、環境狀況改造所帶來的此區域市場變化加以分析。

　　項目招商計劃書中主要內容包括：

　　（1）項目區域在未來城市結構中的變遷

　　（2）項目區域在未來城市結構中的地位

　　（3）區域更新改造對項目區域長短期影響

　　三、項目招商計劃書項目區域市場分析

　　1、項目招商計劃書中市場形勢分析

　　區域房地產形勢，是由區域的過去與現狀，以及區域未來在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷售量、價位、產品品質、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現。

　　項目招商計劃書其中的主要內容包括：

　　（1）相關物業市場供應分析

　　（2）相關物業市場需求分析

　　（3）現有競爭項目分析

　　（4）潛在競爭項目分析

　　（5）市場空間分析

　　四、項目招商計劃書中市場定位工作

　　1、項目招商計劃書中客戶群定位

　　根據上述市場調查結果，確定項目地區的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項目的目標客戶群定位。

　　項目招商計劃書中主要內容包括：

　　（1）區域客戶群分析

　　（2）目標客戶群分析

　　2、項目招商計劃書中亞客戶群定位

　　不同的商業需求動機可能是不同的，尤其對于客戶群構成相對復雜的貴司項目更是如此。這就需要我們進行亞客戶群即目標客戶群的細分，根據各類客戶在經營目的、經濟狀況、行業、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進行詳細論述。只有客戶群進一步分成不同動機的亞客戶群，才能夠根據他們各自的經營行為，制定出相應的市場定位與廣告策略。

　　項目招商計劃書中主要內容包括：

　　（1）亞客戶群定位

　　（2）亞客戶群類群分析

　　（3）亞客戶群經營行為分析

　　3、項目招商計劃書中產品定位

　　由目標客戶群的需求動機分析得出項目產品定位。上述客戶群的多種需求動機將反映在產品偏好上，具體體現為規劃形式、單體形式、配套設施、環境塑造、建筑外觀風格等。產品定位就是客戶需求與產品設計之間的推導過程。

　　項目招商計劃書中主要內容包括：

　　（1）商業規劃概念

　　（2）產品概念

　　（3）物業風格建議

　　（4）設施配套建議

　　（5）環境特征建議

　　（6）租售價格定位建議

　　五、項目招商計劃書中租售策略建議

　　結合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業投資順序、規模、產品定位以及價格策略。

　　項目招商計劃書中主要內容包括：

　　（1）租售模式建議

　　（2）租售程序建議

　　第二階段商業概念設計

　　一、項目招商計劃書中商業概念設計

　　1、總體商業規劃概念設計：以平面圖的形式將總體商業規劃的設計概念表達清楚，并配以適當的文字說明（需發展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規劃要求、現狀道路和規劃道路）；

　　2、空間結構分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產品的內部空間和外部空間表達清楚，并配以適當的文字說明；

　　3、人流動線分析圖：以平面圖的'形式表達商業街區規劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業組合；

　　4、外觀環境特色分析圖：以平面圖的形式標明地塊的現狀、項目處和環境將未來能實現的景觀，并分析產品四置外向的特色景觀；

　　5、產品概念設計特色建議：針對設計及建筑產品本身的功能、外觀、結構、設施裝修用料等提供設計概念，并對建筑的外觀設計特別提供特色要求，以增強建筑物之時代感及風格；

　　6、概念設計輔助資料：提供我司積累的相關設計資料，包括許多輔的圖片和文字；

　　7、商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區的建議圖上；

　　8、設計工作會議：由投資商召集，與設計單位一起，將概念設計最終落實為設計圖紙；

　　9、方案評審：根據貴司項目之實際需要，對貴司聘請設計公司所作之方案，進行審核評定，并出具相應評審意見，以供貴司作為方案修訂之參考。

　　二、項目招商計劃書中招商策劃

　　以下內容是指我們為貴司項目招商推廣出具報告的具體內容。在經濟可行性原則的基礎上，并針對貴司項目的財務安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：

　　1、項目招商計劃書中整體市場招商策略定位

　　由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。商業行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。

　　其中，主要內容包括：

　　（1）招商及銷售總體計劃建議

　　（2）招商及銷售策略計劃建議

　　（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設計、安排及執行則由專業公司提供，不含在標本工作安排內）

　　2、項目招商計劃書中定價策略

　　對于房地產項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。

　　其中，主要內容包括：

　　（1）分階段價格策略

　　（2）項目平均定價

　　（3）競爭性價格策略

　　這是針對周邊地區相關的競爭項目，制定出的相關競爭性策略，以使得我們項目在市場競爭中，能夠儲備好相應的應變預案。

　　其中，主要內容包括：

　　（1）競爭對手策略分析

　　（2）項目競爭優劣勢分析

　　第三階段商場物業、設施管理前期介入

　　一、項目招商計劃書中服務范圍

　　（一）前期管理籌備工作

　　1.協助發展商建筑施工單位對各項設施、設備智能化管理、節能等提供專業意見。

　　2.提供各排水系統布置和預理參考建議。

　　3.提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。

　　4.提供給水系統布置及公共區域清潔用水設置建議。

　　5.提供消防系統設施布置建議。

　　6.草擬管理公約、出售與出租條件，方便發展商出租物業時對各類管理文件妥當齊全。

　　7.配合銷售部門訂定物業管理收費標準。

　　8.制定物業驗收、移交、交付使用程序。

　　9.擬定及籌組項目之物業管理中心，制訂各類物業管理規章制度。

　　10.核查設備安裝、調試運行情況，并指導物業管理工程人員收集、整理有關數據。

　　11.委派專業職員出席發展商組織的研究或協調會議并提供物業管理意見。

　　12.制定智能化管理項目，并提出智能化設備安裝的各項意見及建議。

　　二、項目招商計劃書中服務內容

　　（一）行政人事

　　1.籌建管理中心

　　2.制定招聘計劃，參與員工選聘。

　　3.制定管理費預算。

　　4.制定樓宇交付使用的各項流程。

　　5.制定員工守則、崗位制度、工作細則及勞動合同。

　　6.制定各部門管理制度、各項表格。

　　7.制定員工上崗培訓計劃。

　　8.對各部門員工進行上崗培訓。

　　9.定期檢討人員架構、薪酬建議及員工福利，及時作出適當調整。

　　（二）項目招商計劃書中財務

　　1.制定財務制度。

　　2.監管財務各項工作，并就工作作出意見及建議。

　　3.定期制定各項預算支出。

　　4.定期作好各項稅務安排。

　　（三）項目招商計劃書中工程

　　1.我們將協助管理中心防止停電、火警，設備失靈或發生故障等情況出現。

　　2.我們有多名具備綜合技能的技術人員，24小時隨時候命，為客戶提供服務。

　　（四）項目招商計劃書中與租戶的關系

　　1.我們將協助管理中心定期與業主聯絡主對租戶的要求或建議作出及時的回復，以達到與租戶間的良好關系。

　　2.我們將協助管理中心與各租戶商討對項目的各項保險

　　3.我們將協助管理中心跟進投訴及作出調查，以確保投訴事項得到適當的處理。

　　4.我們將協助管理中心跟進投訴及作出調查，以確保收集租戶對管理上的意見。

　　5.本公司通過定期巡察及召開會議，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。

　　三、項目招商計劃書中顧問工作時間與顧問工作費用

　　（一）顧問工作時間

　　根據貴司項目的實際情況，我們工作范圍將分三部分進行，具體工作時間表將按貴司之項目進度另行訂定：

　　（二）顧問工作費用

　　1、市場分析與定位（包括制定市場調查報告及相關費用）：人民幣xx萬元整（RMB）。

　　2、商業策劃顧問費為人民幣xx萬元整（RMB），服務期暫定為半年。

　　3、招商傭金：按相等于出租面積x個月租金之金額計算。

　　4、商場物業設施管理前期介入服務費:每月人民幣xx萬元整（RM），服務期暫定為x個月。

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