物業(yè)管理論文
現(xiàn)如今，大家都不可避免地會接觸到論文吧，通過論文寫作可以提高我們綜合運用所學(xué)知識的能力。相信許多人會覺得論文很難寫吧，以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理論文1
摘要：為了使物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作走向科學(xué)化，信息化，提高物業(yè)管理的水平和效率，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。該文設(shè)計了智能化物業(yè)管理系統(tǒng)。在對物業(yè)管理人員和業(yè)主業(yè)務(wù)需求分析基礎(chǔ)上，采用了B/S結(jié)構(gòu)和S2SH框架進行開發(fā)，把系統(tǒng)劃分為小區(qū)信息管理，業(yè)主管理，資產(chǎn)管理，費用管理，系統(tǒng)管理，設(shè)備維修管理六個功能模塊，并對數(shù)據(jù)庫進行設(shè)計。
關(guān)鍵詞：信息管理；S2SH；B/S
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，人們對房產(chǎn)消費觀念也在發(fā)生變化。如果說房產(chǎn)位置、建筑質(zhì)量是評價一個房地產(chǎn)項目優(yōu)勢的硬件指標(biāo)，那么物業(yè)管理則是人們追求更高層次生活品味的一個重要方向。物業(yè)管理作為一種新型的服務(wù)行業(yè)[1]，不僅是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，同時也是塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度，使得品牌物業(yè)增值，保值的最有效手段。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理環(huán)節(jié)較為落后，但隨著全球信息化進程加快，以及房地產(chǎn)現(xiàn)代化的建設(shè)，一套功能完善的物業(yè)管理系統(tǒng)尤為重要。文中所探究的智能化物業(yè)信息管理系統(tǒng)是一套優(yōu)化流程為基礎(chǔ)的軟件系統(tǒng)，允許小區(qū)物業(yè)管理人員進入系統(tǒng)對相關(guān)業(yè)務(wù)進行相應(yīng)的處理，實現(xiàn)整個業(yè)務(wù)流程的自動化，同時系統(tǒng)允許業(yè)主進入系統(tǒng)查看相關(guān)信息，申請辦理相關(guān)的維修業(yè)務(wù)等等。本系統(tǒng)在滿足不同用戶的需求上，規(guī)范了物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平，使物業(yè)更好的服務(wù)業(yè)主，從而促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
1相關(guān)技術(shù)
1.1B/S結(jié)構(gòu)
B/S結(jié)構(gòu)（Browser/Server）結(jié)構(gòu)就是瀏覽器和服務(wù)器結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是對C/S（Client/Server）結(jié)構(gòu)的一種改進，是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)而興起的一種網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)模式[2]。WEB瀏覽器是客戶端最主要的應(yīng)用軟件，需要在客戶端安裝一個瀏覽器，然后數(shù)據(jù)庫安裝在服務(wù)器上，這樣就可以利用瀏覽器通過服務(wù)器同數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)交互。在這種結(jié)構(gòu)下，用戶工作界面通過瀏覽器來實現(xiàn)，僅少部分事務(wù)邏輯在前端也就是Browser實現(xiàn)，主要事務(wù)邏輯都在服務(wù)器端server實現(xiàn)，大大簡化了客戶端載荷，減輕了系統(tǒng)維護與升級的成本和工作量，降低了總體的成本。
1.2S2SH框架
S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的結(jié)合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的體系結(jié)構(gòu)中，Structs2框架一般主要基于表現(xiàn)層，直接面向用戶，響應(yīng)用戶的請求，并向用戶提供其所需要數(shù)據(jù)；Hibernate框架用于數(shù)據(jù)持久層，負責(zé)數(shù)據(jù)的持久化功能；Spring是一個輕量級控制反轉(zhuǎn)（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。主流的S2SH技術(shù)構(gòu)架，相對于舊的系統(tǒng)有諸多優(yōu)勢：良好的可維護性；良好的可擴展性；優(yōu)秀的解耦性；典型的三層構(gòu)架體現(xiàn)MVC（模型Model，視圖View和控制）思想，可以讓開發(fā)人員減輕重新建立解決復(fù)雜問題方案的負擔(dān)和精力。便于敏捷開發(fā)出新的需求，降低開發(fā)時間成本[3—4]。
1.3小結(jié)
本項目技術(shù)上首先采用面向方面的編程對物業(yè)管理業(yè)務(wù)過程中各業(yè)務(wù)邏輯進行隔離，完成對象的初始化及管理工作，降低各部分之間的耦合度，提高程序的可重用性，進一步提高開發(fā)的效率和維護擴展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的對象關(guān)系映射技術(shù)完成不同類型系統(tǒng)的數(shù)據(jù)之間的轉(zhuǎn)換，特別是物業(yè)管理業(yè)務(wù)中各對象之間的虛擬映射關(guān)系以及數(shù)據(jù)的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技術(shù)不僅完成客戶端與服務(wù)器端的數(shù)據(jù)傳輸，還要完成物流業(yè)務(wù)具體的邏輯過程。所以，智能化物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)以J2EE開發(fā)框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）為核心技術(shù)框架，客戶端利用Ajax技術(shù)創(chuàng)建快速動態(tài)的交互式網(wǎng)頁應(yīng)用，力求在后臺與服務(wù)器進行少量數(shù)據(jù)交換即可以使網(wǎng)頁實現(xiàn)異步更新。用戶在不重新加載整個網(wǎng)頁的情況下，對網(wǎng)頁的某部分進行更新，從而提高用戶體驗。
2系統(tǒng)總體設(shè)計
2.1需求分析
通過對物業(yè)管理行業(yè)特點的分析、調(diào)研、整合，以及根據(jù)實際的業(yè)務(wù)需求，智能化物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)該具有以下功能：1）能夠?qū)怯�、車位等物業(yè)資源進行全面的管理；2）能夠?qū)I(yè)主的信息檔案、投訴、維修等事項進行管理；3）能夠以各種方式完成業(yè)主的繳費業(yè)務(wù)，對收費結(jié)果拖欠情況進行統(tǒng)計并加以保存；4）方便不同的用戶登陸系統(tǒng)有不同的功能使用權(quán)限。
2.2系統(tǒng)功能模塊設(shè)計
本系統(tǒng)的主要使用者是物業(yè)管理人員和業(yè)主。通過對系統(tǒng)功能的分析整合把智能化物業(yè)管理系統(tǒng)分為六個模塊，分別是小區(qū)信息管理，業(yè)主管理，資產(chǎn)管理，設(shè)備設(shè)施管理，費用管理以及系統(tǒng)管理。
2.3數(shù)據(jù)庫模型設(shè)計
用于數(shù)據(jù)庫模型設(shè)計的最直接的方法是E—R圖（實體—關(guān)系圖），主要是用于描述系統(tǒng)的數(shù)據(jù)關(guān)系，一般這個模型是面向問題的`，可以按照用戶的觀點對數(shù)據(jù)建立模型，與軟件系統(tǒng)中的實現(xiàn)方法沒有關(guān)系[6]。根據(jù)物業(yè)管理系統(tǒng)的軟件需求描述和功能分析，找出其中各個實體以及各實體的相關(guān)屬性，設(shè)計出實體間的關(guān)系圖，為了能夠清晰地看出實體之間的關(guān)系，在此處給出一個實體的屬性，其他省去。
3結(jié)束語
通過對物業(yè)管理這種新型服務(wù)行業(yè)的深入調(diào)研和分析，設(shè)計了智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，在滿足物業(yè)管理需求的基礎(chǔ)之上，使物業(yè)管理向著市場化、規(guī)模化、信息化、專業(yè)化發(fā)展，從而使管理信息得到有效的集中，大大減少數(shù)據(jù)的冗余，確保數(shù)據(jù)的準確性和及時性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文2
摘要：自從《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》發(fā)布，提出我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。該政策一經(jīng)發(fā)布，便引發(fā)社會各界熱議，各路新聞不斷，社會各界以及業(yè)主呼聲褒貶不一�！段餀�(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”�！敖ㄖ䥇^(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”�！敖ㄖ䥇^(qū)域內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。未來將如何，作為物業(yè)管理的從業(yè)人員，對此問題略有一些看法。
關(guān)鍵詞：道路公共化；社區(qū)；物業(yè)管理
1小區(qū)道路公共化的概念
讓園區(qū)道路公共化，推廣街區(qū)制，對社區(qū)發(fā)展有促進作用。園區(qū)道路公共化，特殊路段會成為交通擁堵時的臨時通道（例如主干道直行堵車，車流會涌入附近小區(qū)進行繞行通過）解決了市區(qū)主干道堵車問題。園區(qū)內(nèi)的道路，以往都是只使用于園區(qū)內(nèi)業(yè)主行駛車輛泊車、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化以后，徹底變成全民共有，只是將原本法律上規(guī)定的全體業(yè)主所有的區(qū)域，改變成全民所有的區(qū)域，雖然土地歸國家所有，但是使用權(quán)還在民眾，讓道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合社會主義核心發(fā)展的方向，對社區(qū)發(fā)展亦有促進的作用。
2小區(qū)道路公共化對物業(yè)管理的'作用
許多人認為，小區(qū)道路公共化，物業(yè)公司的工作會慢慢減少，未來的時間內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)會逐漸的退出歷史舞臺，其實這種說法是完全沒有科學(xué)依據(jù)及現(xiàn)實依據(jù)的。道路公共化，實現(xiàn)城市街區(qū)制，推進社會發(fā)展，變革都有利弊，但是優(yōu)勢大于劣勢。小區(qū)道路公共化，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有一定的推動作用。
2.1劃定產(chǎn)權(quán)，明確工作內(nèi)容
小區(qū)內(nèi)道路及綠地一旦國有化，不但歸屬權(quán)產(chǎn)生糾紛，如果法律規(guī)定不嚴謹，管理界線會模糊不清。在實行新政前，政府部門會對《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)要重新修訂，將產(chǎn)權(quán)歸屬劃定清晰，各行管部門應(yīng)負責(zé)哪些方面，物業(yè)公司應(yīng)該負責(zé)哪些工作，各負其責(zé)，更有利于物業(yè)公司的工作，共同促進社會發(fā)展進步。
2.2提高安全管理水平
原本封閉式管理的小區(qū)，要面向社會各式行人及車輛進行放行通過，開放后的園區(qū)，增加了不同程度的不穩(wěn)定因素，對于物業(yè)公司的日常管理工作以及對園區(qū)以外的車輛及陌生人員管理，不但會引起業(yè)主對居住環(huán)境安全問題產(chǎn)生質(zhì)疑，也會加重物業(yè)日常管理成本和精力。但是國家既然出臺政策，必定會制定相對應(yīng)的策略來應(yīng)對各種不利因素。原有園區(qū)物業(yè)自管的路段已劃歸市政管轄，政府部門加大力度對管轄路段進行治安等巡視，加大城市警備力量，街區(qū)投入更多的監(jiān)控設(shè)施實施科技安防，促進小區(qū)安防管理等工作。由政府給予物業(yè)管理企業(yè)補助增加園區(qū)保安巡邏力度，人防和技防相結(jié)合，打造平安街區(qū)。
2.3提高道路的使用壽命
已建成的小區(qū)道路并未考慮到道路通行能力，及繁重的車流對路面使用年限的影響，僅考慮日常小區(qū)內(nèi)車量流通及住宅業(yè)戶居住密度的配比使用。將以往市政主干道車輛轉(zhuǎn)移到園區(qū)公共道路上，無疑加重小區(qū)內(nèi)道路的負符，道路通行車輛及能力加大，對道路的使用年限及破損承度均是一個嚴重的考驗。目前已建成的園區(qū)道路多則十年，少則三五年即需要翻新修復(fù)或重新鋪設(shè)，以往道路損壞后，僅憑業(yè)主繳納的大修基金以及物業(yè)管理企業(yè)日常的投入進行養(yǎng)護，也是杯水車薪無能為力。在實行街區(qū)制之前，政府部門會對老舊街區(qū)道路及周邊進行改造拓寬，達到日常使用的標(biāo)準，所有道路維修政府化，解決老舊小區(qū)道路破損問題，由物業(yè)管理企業(yè)對后期使用過程中進行維修養(yǎng)護，保證道路的正常使用，進一步實施小區(qū)道路共有化進程，這樣一來，對于管理老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)來說無疑是一件好事。
2.4緩解停車壓力
小區(qū)道路共有，園區(qū)道路停車更便捷，加大停車壓力，加上園區(qū)外來車輛可以停車，可能會導(dǎo)致附近園區(qū)業(yè)主車輛無處停放的現(xiàn)象，有“家”不能回。目前規(guī)模稍大一些的小區(qū)，為了滿足業(yè)主的停車需求，道路兩邊停車劃線，物業(yè)公司適當(dāng)收取部分管理費用，作為日常管理、清潔及劃線等費用支出，提供停車的僅僅是針對園區(qū)的業(yè)主，一般提供免費泊車較多，無法收取停車管理費用。小區(qū)道路共有化以后，政府相關(guān)部門會出臺車輛采購，停車管理等相應(yīng)的政策，北京等地區(qū)采取購車搖號，將來可能購車先購車位，沒有固定停車位不參與搖號，適當(dāng)?shù)臏p少了購車人群，減輕了停車壓力。誰停車誰交費，無論在停車場，還是園區(qū)市政路，所有車輛統(tǒng)一收費標(biāo)準，統(tǒng)一收費，徹底解決停車收費難的問題，再加上停車管理成為社會政策法規(guī)，物業(yè)管理涉及到園區(qū)停車工作更好展開。
2.5改善環(huán)境
園區(qū)道路公共化，擴建改造路面后，原有業(yè)主共有的綠地等部分，可能會縮小，園區(qū)綠植覆蓋率會下降，園區(qū)整體的環(huán)境、空氣質(zhì)量，以及行人安全、環(huán)境衛(wèi)生、噪聲污染等方案或多或少都會有影響。政府部門會結(jié)合現(xiàn)狀，對市政道路兩旁進行適當(dāng)改建，綠化等會陸續(xù)劃到市政建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計街邊綠化景觀，小區(qū)路面以下管道井等配套設(shè)施完善，由物業(yè)公司進行后續(xù)的管理。
3結(jié)束語
綜上所述，小區(qū)道路公共化，將成為物業(yè)行業(yè)向更深更強大發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點。未來的物業(yè)行業(yè)，將以區(qū)域化不斷的發(fā)展，大魚吃小魚，優(yōu)勝劣汰將不可逆轉(zhuǎn)，而區(qū)域化的物業(yè)管理企業(yè)更將變成政府管理的神經(jīng)末稍，不僅負責(zé)秩序維護、停車管理費收繳、衛(wèi)生清理等日常的物業(yè)服務(wù)工作，對目前區(qū)域內(nèi)居民及委員會負責(zé)的政策法律法規(guī)宣傳貫徹、業(yè)戶信息登記聯(lián)網(wǎng)、各種便民繳費等服務(wù)兼顧部分職能。推進物業(yè)管理與政府職能部門合并，讓社區(qū)工作范圍與物業(yè)服務(wù)范圍相關(guān)或相似的工作交叉合并，重復(fù)的工作不再重復(fù)去做，節(jié)約社會資源。小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費繳費業(yè)務(wù)，也將逐步實現(xiàn)刷卡制，就像新生嬰兒落戶口一樣，即所有新建成小區(qū)，在業(yè)主收鑰匙時，辦理物業(yè)費繳費卡（或和水卡電卡繳費一卡通合并），物業(yè)費預(yù)存一年，到期自助繳納，與水卡電卡使用方法一致，如此一來，不但保護大多數(shù)人的合法利益，更加便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。促和諧，促發(fā)展，社會在進步，道路公共化只是一個開始，園區(qū)建設(shè)會朝著更加人性化，平等化，公開化，便民化發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也將越來越備受重視，發(fā)展前景更加樂觀。
物業(yè)管理論文3
[摘要]物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業(yè)管理行業(yè)未進入真正的市場化。目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒有清晰的定局，市場處于動態(tài)的劇變之中，在一段時間內(nèi)，新的市場機會會不斷出現(xiàn)，如果中小物業(yè)公司采用合適的經(jīng)營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
一、物業(yè)管理行業(yè)的市場現(xiàn)狀分析
深圳的物業(yè)管理在全國處于領(lǐng)先地位，其行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀在物業(yè)管理行業(yè)中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區(qū)的物業(yè)管理的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀。
縱觀深圳的物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個依靠大房地產(chǎn)公司成長起來的大物業(yè)公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發(fā)公司開發(fā)的大部分樓盤，同時在國內(nèi)東一個西一個地占領(lǐng)著一些類似的樓盤；數(shù)百個中小物業(yè)公司溫順地守著其依靠的中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，對非屬本開發(fā)公司開發(fā)的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本來，任何一個行業(yè)的情形都會與此相似，處于風(fēng)口浪尖，能呼風(fēng)喚雨的公司只有少數(shù)的幾個，大多數(shù)中小公司都是默默無聞?wù)�，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開始并不是作為一個原生行業(yè)誕生，而是作為房地產(chǎn)行業(yè)的緣生行業(yè)或延展行業(yè)誕生，甚至可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的寄生行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業(yè)管理行業(yè)未進入真正的市場化。
具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、物業(yè)管理公司的大與小，強與弱的區(qū)別，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司的大與小，強與弱所決定的。物業(yè)管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒有完全的物業(yè)管理行業(yè)的市場背景。
2、物業(yè)管理公司的品牌，其實質(zhì)是開發(fā)公司的品牌在支撐。如果認為不是的`話，我們可以想象一些著名的物業(yè)管理公司如果其背后的開發(fā)公司倒閉了，它的情形會是怎么樣。當(dāng)然不排除已有極少數(shù)的物業(yè)公司正逐漸走出開發(fā)公司的影子。
3、物業(yè)公司所服務(wù)的客戶（業(yè)主），開始選擇時主要是選擇開發(fā)公司，而非物業(yè)公司，也即物業(yè)公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業(yè)公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特征。
4、再有，從一些在全國范圍內(nèi)攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂于表現(xiàn)的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理服務(wù)特色及其品牌的內(nèi)涵。如果不是出于商業(yè)機密的話，大致是因為“物業(yè)管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，而主要來自其“大”和“強”的優(yōu)勢。
從以上的這些情形可以看出，物業(yè)管理行業(yè)還沒有制訂真正屬于自己的游戲規(guī)則，現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)奉行的是房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，而非作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)的游戲規(guī)則，其原因是物業(yè)管理行業(yè)未能做到真正完全的市場化。
但不管怎樣，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下，行業(yè)將制訂屬于自己的游戲規(guī)則，物業(yè)管理公司將奉行這種游戲規(guī)則。而目前，在游戲規(guī)則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個物業(yè)管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，機會亦等同。在機會等同的情況下，優(yōu)勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優(yōu)勢都是相對的，大公司有大公司的優(yōu)勢，小公司有小公司的優(yōu)勢，很難說誰的優(yōu)勢更具有競爭力。這樣，優(yōu)勢也只是一個理論上勝出的“假設(shè)”，是一支握在手中的上上簽，而非實際上的真正把握，在結(jié)果產(chǎn)生之前，沒有真正的勝利者。
在新規(guī)則下的大公司與小公司處于均勢，中小物業(yè)管理公司的希望正在于此。如果中小物業(yè)公司采取恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營策略，則完全可以經(jīng)過幾輪行業(yè)洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。
二、中小物業(yè)公司的經(jīng)營策略
根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的以十所述的市場現(xiàn)狀，中小物業(yè)管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所依賴的開發(fā)公司求得生存，相反，中小物業(yè)管理公司在行業(yè)市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經(jīng)營策略，完全有可能從小到大。
中小物業(yè)管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優(yōu)勢。
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在完全市場化的環(huán)境下，物業(yè)管理公司的核心競爭力，最終取決于其經(jīng)營管理的基本功。基本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。
理清物業(yè)公司與開發(fā)公司的關(guān)系，建立合理的體制。物業(yè)公司與開發(fā)公司的關(guān)系不清，從根本上制約了物業(yè)公司的發(fā)展，有不少人認為，理清二者關(guān)系的主體是開發(fā)公司，其實從物業(yè)管理公司經(jīng)營的角度來看，理清二者關(guān)系的主體應(yīng)在物業(yè)管理公司。中小物業(yè)管理公司往往與開發(fā)公司的關(guān)系很密切，更易于與開發(fā)公司溝通協(xié)商，應(yīng)主動推動二者脫離的進程，確立物業(yè)管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業(yè)公司發(fā)展的體制。
加強專業(yè)化建設(shè)。中小物業(yè)管理公司應(yīng)在安全管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、社區(qū)文化等各方面切切實實地加強專業(yè)化建設(shè)，在自己的領(lǐng)域內(nèi)成為各方面的專家。
抓好管理處的經(jīng)營。中小物業(yè)管理公司轄下一般只有幾個管理處，數(shù)目不多，應(yīng)立足于管理處的經(jīng)營，將每個管理處經(jīng)營成精品。要將管理處經(jīng)營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務(wù)。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個獨立經(jīng)營的“分公司”來經(jīng)營，這個“分公司”要自主經(jīng)營，自負盈虧，在總公司的指導(dǎo)原則下，建立完備的管理機制和向業(yè)主提供靈活的、富有特色的服務(wù)。同時，管理處要大力培養(yǎng)人才，為公司的進一步發(fā)展壯大提供必要的人才儲備。
在目前大的物業(yè)公司抬頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往忽視了基礎(chǔ)建設(shè)，而這正是中小物業(yè)公司的機會所在，中小物業(yè)公司因為小，所以更容易把基礎(chǔ)打得更扎實，更容易鑄就精品。
�。ǘ└拍铑I(lǐng)先
中小物業(yè)公司因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎(chǔ)上，提出一些新的經(jīng)營概念，以新的經(jīng)營概念在行業(yè)中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業(yè)公司所持的經(jīng)營理念和執(zhí)行的路線，未必就代表了物業(yè)公司經(jīng)營的真理。大的物業(yè)公司在一個經(jīng)營概念的形成、實施、到總結(jié)而成整個公司的經(jīng)營指導(dǎo)方針，往往是一個相當(dāng)漫長的過程，經(jīng)營的效果如何，經(jīng)營方針對與錯，要經(jīng)過長時間的驗證，如果中途要發(fā)生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業(yè)公司包袱非常小，要采用一種新的經(jīng)營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對新的經(jīng)營方法作嘗試的機制和環(huán)境，更有利于公司的成長。中小物業(yè)公司應(yīng)該發(fā)揮這種優(yōu)勢，大膽嘗試一些新的經(jīng)營思路，形成自己的經(jīng)營特色。
�。ㄈ┓⻊�(wù)領(lǐng)先
服務(wù)領(lǐng)先，這是中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業(yè)公司管理的小區(qū)本身就比較小，對業(yè)主的情況掌握得非常清楚，與業(yè)主接觸很近很多，完全可以提供“一對一”式的個性化服務(wù)。有了“一對一”的條件，就可以根據(jù)業(yè)主的情況提供量身定做的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司不但擔(dān)當(dāng)了小區(qū)公共管理者的角色，還擔(dān)當(dāng)了業(yè)主的生活顧問和生活管家。中小物業(yè)公司通過提供這種貼身的服務(wù)，將與業(yè)主的關(guān)系拉得很近，而業(yè)主也將物業(yè)公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務(wù)如果達到了這種層次，則中小物業(yè)公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當(dāng)大的物業(yè)公司手握大量資金，動用多種高層關(guān)系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候，正是中小物業(yè)公司在服務(wù)方面苦練內(nèi)功的大好時機。
�。ㄋ模M向聯(lián)合，資源共享
與大公司依靠實力的市場擴張力相反，中小物業(yè)公司往往處境孤立，經(jīng)濟實力不足，人際關(guān)系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業(yè)中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業(yè)公司的聲音，他們完全被一些較大的物業(yè)公司遮住了。這種情況下，中小物業(yè)公司應(yīng)橫向聯(lián)合起來，組成關(guān)系聯(lián)盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經(jīng)驗共享、方法共享、供應(yīng)商共享等。共享資源后的中小物業(yè)公司可以形成一個“虛擬的大物業(yè)公司”，在一定程度上可以與大的物業(yè)公司競爭。
（五）創(chuàng)造模式品牌
一個企業(yè)的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業(yè)采用的經(jīng)營模式的獨特性，如麥當(dāng)勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業(yè)公司在實力不如人的情況下，單靠其經(jīng)濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創(chuàng)造模式品牌。可以這樣創(chuàng)造模式品牌；幾個中小物業(yè)公司聯(lián)合起來，共同開發(fā)創(chuàng)造一種具有鮮明特色的物業(yè)管理服務(wù)模式，并采取相應(yīng)的措施將模式的內(nèi)容和特征固定下來，然后在各中小物業(yè)公司所管轄的小區(qū)推廣開去，采用相同的ci策劃和形象推廣，在小區(qū)內(nèi)打出“本小區(qū)采用某某模式進行管理”，“本小區(qū)被授權(quán)采用某某模式管理”等標(biāo)語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業(yè)管理服務(wù)模式的品牌。各中小物業(yè)公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。
縱然，中小物業(yè)公司可以憑著以上的一些策略增強自身的競爭力，但問題是，大的物業(yè)公司始終控制著市場和搶奪著新的客戶，中小物業(yè)公司如何從這些強者手中搶過客戶呢？如果做不到這一步，中小企業(yè)花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析采用以上策略后中小物業(yè)公司得以發(fā)展壯大的機會：
首先是中小物業(yè)公司經(jīng)過努力，夯實了管理和服務(wù)的基礎(chǔ)，已塑造了一個比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨著市場化的進一步深入，開發(fā)商與物業(yè)公司將進一步分離，將改變物業(yè)公司的競爭優(yōu)勢依靠開發(fā)公司規(guī)模的格局，從而釋出新的市場空間；第三，一些中小物業(yè)公司的物管水平跟不上市場的要求，他們將從市場中退出，又為那些致力提高的中小物業(yè)公司創(chuàng)造了新的市場機會；第四，經(jīng)過市場化的幾番洗牌，一些經(jīng)營不善的大物業(yè)公司將會衰落，又為中小物業(yè)公司釋出新的市場機會。
總之，目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒有清晰的定局，市場處于動態(tài)的劇變之中，在一段時間內(nèi)，新的市場機會會不斷出現(xiàn)，如果中小物業(yè)公司采用合適的經(jīng)營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
物業(yè)管理論文4
摘要：隨著社會快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區(qū)化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對社區(qū)的管理有了更高的要求。各個地區(qū)的物業(yè)公司為了更好地提高對社區(qū)的管理，進行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統(tǒng)引入到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，較好地提高了社區(qū)化物業(yè)管理的科學(xué)性和準確性，使物業(yè)社區(qū)管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用展開探析。
關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng)；社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)
1前言
隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們各項物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環(huán)境的要求也越來越高，人們逐漸從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市中，在城市社區(qū)中進行居住，同時人們對小區(qū)物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理中存在著諸多的問題，已經(jīng)不能夠滿足人們對社區(qū)化物業(yè)管理的需求，并且，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區(qū)化物業(yè)管理進行創(chuàng)新管理模式已經(jīng)是勢在必行了。通過對社區(qū)化物業(yè)管理制度進行深入研究，使社區(qū)的物業(yè)管理更加現(xiàn)代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統(tǒng)中包含著非常多的'內(nèi)容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。
2物業(yè)管理信息系統(tǒng)的局限性
隨著社會的快速發(fā)展，城市化建設(shè)進程不斷加快，人們對社區(qū)物業(yè)管理有了新的要求，社區(qū)化物業(yè)管理方式也越來越復(fù)雜，特別是社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施擺放，以及社區(qū)地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現(xiàn)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的安全管理和相關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理都出現(xiàn)了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進行。這些問題都造成了社區(qū)化物業(yè)管理存在著一定的難度。而社區(qū)化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統(tǒng)進行完善，傳統(tǒng)的社區(qū)化物業(yè)管理不能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過借助地理信息系統(tǒng)各種CAD軟件進行圖形的構(gòu)建，能夠較好地克服傳統(tǒng)物業(yè)管理中存在的局限性。
3地理信息系統(tǒng)
3.1地理信息系統(tǒng)的定義。地理信息系統(tǒng)的英文名字是GeographicInformationSystem，簡稱GIS。地理信息系統(tǒng)是進行地理信息處理的一個系統(tǒng)，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡稱為空間信息。3.2地理信息系統(tǒng)的功能。地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的空間數(shù)據(jù)進行實施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統(tǒng)中，供社區(qū)物業(yè)管理人員觀看。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)⒌厍蚩臻g中的任何數(shù)據(jù)進行一系列的處理，不僅是數(shù)字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統(tǒng)進行綜合性的分析和數(shù)據(jù)的存儲，然后將空間實體之間的存在關(guān)系進行深入的分析和研究。地理信息系統(tǒng)能夠幫助社區(qū)化物業(yè)管理進行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個方面的空間信息的收集和處理，方便社區(qū)物業(yè)進行管理。
4地理信息系統(tǒng)在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用
傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)對空間數(shù)據(jù)的處理都是采用二維數(shù)據(jù)庫進行的，采用這種方式進行的空間信息處理不能夠?qū)崿F(xiàn)信息的可視化，然而，通過地理信息系統(tǒng)能夠較好地改善這一點。然而在當(dāng)前的社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現(xiàn)，很多的圖形信息如果借助二維數(shù)據(jù)庫進行處理，將不能夠?qū)崿F(xiàn)圖形的可視化，因此，通過地理信息系統(tǒng)，可建立一個更加實用、安全的物業(yè)信息系統(tǒng)的管理。4.1地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)地下管線的埋設(shè)和維修都進行完善。特別是隨著社區(qū)地下管線的建設(shè)越來越復(fù)雜，地下管線的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線進行埋設(shè)和維修，就會導(dǎo)致很多不必要的損失，使社區(qū)居民不能夠進行正常的生活。因此，社區(qū)物業(yè)管理中引入地理信息系統(tǒng)，可較好地解決這一點。4.2地理信息系統(tǒng)還能夠?qū)⑸鐓^(qū)大樓內(nèi)部的管線進行合理的安排，并通過地理信息系統(tǒng)實現(xiàn)較好的管理。4.3地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)化管理當(dāng)中，能夠使社區(qū)中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對車輛的管理、設(shè)備的自控等很多安全方面問題的管理，同時，對于社區(qū)中出現(xiàn)的一些偷盜事件也能夠及時發(fā)現(xiàn)并進行處理。4.4能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的每個單元住戶的情況進行了解，將相關(guān)的配套設(shè)施以及住戶進行繳費的情況都能夠進行管理。4.5地理信息系統(tǒng)能夠為社區(qū)管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區(qū)管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業(yè)管理系統(tǒng)是當(dāng)前社區(qū)中的一項非常重要的內(nèi)容，通過地理信息系統(tǒng)的科技優(yōu)勢，實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)空間信息的強化管理，更好地提高社區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個更加舒適、美好的生活環(huán)境。
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物業(yè)管理論文5
1.電力企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
專業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務(wù)有序進行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團隊組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調(diào)配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學(xué)歷低、年齡大、專業(yè)知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進行職工的素質(zhì)培訓(xùn)。如此導(dǎo)致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業(yè)經(jīng)濟市場化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責(zé)的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴格按照規(guī)定收費。一旦業(yè)主委員會反映此類問題并進行阻止，物業(yè)費用即會變?yōu)槠髽I(yè)潛在補貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費用一碗水端平，消除亂收費現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個問題除會導(dǎo)致團隊整體素質(zhì)偏低外，對管理條例的理解和執(zhí)行也會造成障礙。加之目前我國現(xiàn)行的物業(yè)管理條例存在細則漏洞，權(quán)利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細致權(quán)威的物業(yè)管理法則也沒有出臺跡象，導(dǎo)致企業(yè)物業(yè)管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調(diào)查。在矛盾顯露出來時就通過業(yè)主代表會來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴大業(yè)主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費的停車場地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會維護自身權(quán)益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報就能動工建設(shè)。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應(yīng)負有責(zé)任，對業(yè)主的日常生活、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)應(yīng)悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業(yè)并沒有感受到市場經(jīng)濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權(quán)所有人之上。如此一來，客服與客戶的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導(dǎo)和員工的關(guān)系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對小區(qū)進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個權(quán)威的監(jiān)管機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)公司進行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司亂收費、消極服務(wù)。
2.電力企業(yè)物業(yè)管理改進對策
2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)將自己當(dāng)做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標(biāo)，盡職盡責(zé)地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓(xùn)步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團隊的專業(yè)素質(zhì)，形成專業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進權(quán)威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓(xùn)，使他們從意識上和專業(yè)上認識到自己的.不足。在用人上應(yīng)鼓勵擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對員工進行培訓(xùn)管理。當(dāng)員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的質(zhì)量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經(jīng)濟的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應(yīng)以電力企業(yè)這一強大平臺做基礎(chǔ)，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場競爭力的自主經(jīng)營企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應(yīng)擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責(zé)，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務(wù)社會化、人性化。同時應(yīng)該建立企業(yè)文化，增強企業(yè)員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現(xiàn)象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場經(jīng)濟的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)管部門，建立相關(guān)管理體制并嚴格執(zhí)行，對物業(yè)服務(wù)公司進行日常監(jiān)督，也對其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。
3.結(jié)語
市場經(jīng)濟已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠，其物業(yè)管理公司也必須做好轉(zhuǎn)變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。
物業(yè)管理論文6
摘要：本文在對當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，對封閉的小區(qū)物業(yè)管理與開放式的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)進行了比較，分析其中的利與弊，發(fā)現(xiàn)小區(qū)開放背景下對物業(yè)管理更具有積極意義和發(fā)展前途。結(jié)合小區(qū)實際情況，明確了小區(qū)在開放背景下物業(yè)管理的發(fā)展方向和具體的實施模式，即：通過政府相關(guān)政策，以及市場情況和信息宣傳等方面進行轉(zhuǎn)型和優(yōu)化，提高當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型和升級，提高小區(qū)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，在小區(qū)居民中營造良好的口碑，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
關(guān)鍵詞：小區(qū)；開放背景；物業(yè)管理；服務(wù)模式；轉(zhuǎn)型
0引言
在國家“加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作”政策中，對小區(qū)物業(yè)管理有著明確的指示，即：在新建住宅區(qū)域推廣街區(qū)制度，將原有的封閉式住宅小區(qū)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂虚_放背景的小區(qū)。這一政策對不少小區(qū)有著直接的影響，同時也對很多小區(qū)的物業(yè)管理造成很大的影響。轉(zhuǎn)變原有的小區(qū)物業(yè)管理模式就成了當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理部門所面臨的主要問題，本文對小區(qū)開放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式轉(zhuǎn)型進行了研究，對原本的.小區(qū)管理服務(wù)模式進行升級和轉(zhuǎn)變進行了探析。
1當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和狀態(tài)
在國家相關(guān)政策推廣之前，居民居住的多是封閉式小區(qū)，封閉式小區(qū)多具有公共設(shè)施不夠全面，或者居住小區(qū)距離公共設(shè)施距離較遠，居民日常生活不是很方便或是小區(qū)的地理位置偏僻，人流量不夠大，有著安全隱患。在早期，我國對小區(qū)的物業(yè)管理理念比較模糊，多是由街道辦事處來對當(dāng)?shù)貐^(qū)域的小區(qū)進行管理。這種方式在很大程度上影響了小區(qū)的管理效率和加大了街道辦事處工作人員的工作量。隨著社會發(fā)展和對國外先進物業(yè)管理理念的學(xué)習(xí)，我國房地產(chǎn)商也逐漸實行了物業(yè)管理服務(wù)自主管理小區(qū)，提高居民的生活質(zhì)量。例如萬科地產(chǎn)所推行的睿服務(wù)物業(yè)管理系統(tǒng)，不僅提高了小區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量，同時也通過物業(yè)管理服務(wù)塑造了自身良好的企業(yè)形象。在當(dāng)前，封閉式小區(qū)物業(yè)管理方面面臨著許多問題。一是封閉式小區(qū)的地理位置比較特殊，很多封閉式小區(qū)修建時間比較早，而且修建地區(qū)比較集中，在交通高峰期，小區(qū)的人員流動會造成街道的擁堵，不利于城市交通建設(shè)規(guī)劃。二是不能充分使用當(dāng)?shù)氐墓操Y源，封閉式小區(qū)周圍不具有大型超市等公共設(shè)施和資源，對居民生活造成了極大的不變。同時封閉式小區(qū)的地理位置也不符合當(dāng)前城市的建設(shè)要求，阻礙了城市現(xiàn)代化建設(shè)腳步的發(fā)展。三是社區(qū)的活力不足，封閉式小區(qū)外來人員流動較少，沒有足夠的社區(qū)活力，不能充分的使社區(qū)居民感受到社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的溫暖和居民之間的集體認知感。
2小區(qū)開放和物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變方向
小區(qū)開放是當(dāng)前社會城市建設(shè)的主要方向，開放式小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理模式轉(zhuǎn)型是當(dāng)前小區(qū)物業(yè)服務(wù)面臨的主要問題，在轉(zhuǎn)型過程中有著很多的轉(zhuǎn)型措施。一是政府參與小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，可以通過當(dāng)?shù)卣男麄鳎屝^(qū)居民更加容易地接受物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。二是可以通過市場經(jīng)濟來轉(zhuǎn)變當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)模式。通過市場資源的供給和調(diào)配，來保證開放式小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。三是向具有專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變，通過學(xué)習(xí)國際先進的物業(yè)管理服務(wù)理念，讓開放式小區(qū)的物業(yè)管理更具有專業(yè)性。通過在管理過程中的實踐，加強小區(qū)的綠化，安保和公共設(shè)施的維護等，讓物業(yè)管理服務(wù)更加具有專業(yè)性。四是要堅持進行信息化的轉(zhuǎn)型模式。當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，開放式小區(qū)的物業(yè)管理也要與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展緊密聯(lián)合，通過互聯(lián)網(wǎng)信息的快速傳遞和互聯(lián)網(wǎng)軟件的高速發(fā)展，可以設(shè)計相對應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，通過計算機技術(shù)實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)模式。同時也可以通過互聯(lián)網(wǎng)對小區(qū)的物業(yè)管理進行宣傳，提高小區(qū)居民的滿意度。
3結(jié)語
在當(dāng)前國家城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的要求下，小區(qū)要適應(yīng)開放式的管理背景，對原有物業(yè)管理服務(wù)模式進行轉(zhuǎn)變和升級，提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平。在開放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式要具有以下幾種特性。一是要具有創(chuàng)新性，能夠在物業(yè)服務(wù)和管理方面進行創(chuàng)新發(fā)展，提出創(chuàng)新理念，更好的服務(wù)于小區(qū)的居民，打造一個積極健康小區(qū)。二是緩解當(dāng)前居民對小區(qū)背景的不適應(yīng)性，及時與小區(qū)居民進行溝通和調(diào)整緩解居民情緒。三是在開放背景下小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式轉(zhuǎn)變過程中，要嚴格要求小區(qū)管理標(biāo)準，不應(yīng)該因為服務(wù)模式轉(zhuǎn)變而降低小區(qū)物業(yè)的管理質(zhì)量。四是可以結(jié)合當(dāng)?shù)卣恼咧С郑涌扉_放背景下小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型速度。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文7
【摘要】隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，物業(yè)管理業(yè)在我國迅速發(fā)展，并日益成為一種不可忽視的社會管理和綜合治理力量。本文簡要分析了我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點，即:物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快，物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范，促進人們住房觀念的轉(zhuǎn)變;探討了當(dāng)前我國比較普遍的“建管一體化”、由當(dāng)?shù)胤抗懿块T或本單位自主管理、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司等三種物業(yè)管理模式，并就如何物業(yè)管理模式探索與創(chuàng)新提出了六方面建議:一是要積極轉(zhuǎn)變思想觀念，提高對物業(yè)管理的認識;二是要加強政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任;三是要健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平;四是要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，積極推進居民小區(qū)的自治管理;五是要加速引進競爭機制，培育物業(yè)管理市場;六是要大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;模式;創(chuàng)新
近幾年，隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展，越來越受到各級政府部門的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。
一、我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和特點
(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快
經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時間里，物業(yè)管理企業(yè)從20xx年的314個增加到20xx年的3517個，增長了10倍。20xx年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢。
(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展
新世紀以來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場的物業(yè)服務(wù)到機關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場、醫(yī)院、學(xué)校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范
近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級職能部門不斷加強對物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實施，對規(guī)范物業(yè)管理行為，推進物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是20xx年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使整個物業(yè)管理行業(yè)在原來規(guī)范運作的基礎(chǔ)上又上了一個臺階。
(四)物業(yè)管理促進了人們住房觀念的轉(zhuǎn)變
對住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，確實給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業(yè)管理越來越受到更多人的接受和認可，物業(yè)管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。
二、我國物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析
不同類型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國運用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開發(fā)商對房地產(chǎn)項目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場優(yōu)勢，實現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營活動的有機結(jié)合;又能夠通過實現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽與品牌，進而不斷提升物業(yè)本身的社會經(jīng)濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產(chǎn)生更好的社會經(jīng)濟效益，反過來又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機制。物業(yè)企業(yè)全國前三強的綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司和萬科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向本單位有關(guān)部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營、市場化服務(wù)、社會化管理的現(xiàn)代物管新機制。
(三)按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。它具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)的報酬。這種模式的優(yōu)點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務(wù)對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業(yè)化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經(jīng)濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營服務(wù)意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營困難，處于非贏利狀態(tài)。
三、加強現(xiàn)代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng)新
(一)進一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對物業(yè)管理的認識
對物業(yè)管理問題定位要有一個新的認識，物業(yè)管理不僅是一個新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會都應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
(二)加強政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任
政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進行監(jiān)管的同時，也應(yīng)該加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。例如:現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的'，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權(quán)力。
(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，積極推進小區(qū)內(nèi)部的自治管理
國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)決定的對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。“業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生”�！皹I(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業(yè)主管部門應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會的組建工作，并加以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)委會，應(yīng)積極地去履行自己的職責(zé)，在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護業(yè)主權(quán)益等方面發(fā)揮重要作用。
(五)加速引進競爭機制，培育物業(yè)管理市場
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營，實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對物業(yè)管理公司實行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外，應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于20xx年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團內(nèi)部。20xx年走向市場化，經(jīng)營方向上術(shù)有專攻，以企業(yè)、機關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬平方米，服務(wù)的客戶有副省級國家機關(guān)大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平
物管公司及相關(guān)部門應(yīng)加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，著力培養(yǎng)服務(wù)意識及經(jīng)營意識。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個性服務(wù)等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實轉(zhuǎn)變思想觀念，強化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國外或發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，抓好培訓(xùn)，如物管行業(yè)市場化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座等，還注重思想作風(fēng)、遵紀守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對于管理人員，還注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，進一步加大對物管人才的培訓(xùn)力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理要堅持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實實現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時候會為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動，業(yè)主上班時把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個部門體驗學(xué)習(xí)，比如帶到綠化部門去學(xué)習(xí)種花種草，以及學(xué)習(xí)一些書本上學(xué)不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會每隔3-4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會，多渠道吸納專業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進、服務(wù)技能高超、運作效率高的物管隊伍。
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物業(yè)管理論文9
摘要：大數(shù)據(jù)給人們的生活帶來了重大影響，同時也影響著現(xiàn)代管理系統(tǒng)的發(fā)展，大數(shù)據(jù)這一新興技術(shù)和方法給管理系統(tǒng)的創(chuàng)新、應(yīng)用開辟了新視角，對管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理流程和相關(guān)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了積極的推動作用。本文通過分析在當(dāng)今大數(shù)據(jù)環(huán)境下小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的創(chuàng)新應(yīng)用，探討了小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)開發(fā)的實踐。
關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù);小區(qū)物業(yè)管理;系統(tǒng)開發(fā)應(yīng)用
進入21世紀，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居住條件的改善，我國的物業(yè)管理經(jīng)歷了從萌芽出現(xiàn)到起步成長的關(guān)鍵時期，以居住小區(qū)為單位的物業(yè)管理發(fā)展起來并成為人們居住方式的主流，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是隨著市場的需求應(yīng)運而生的。人們生活模式在逐步社區(qū)化，而物業(yè)管理作為整個小區(qū)生活最統(tǒng)一的實體進出口是未來社區(qū)生活的紐帶，目前國內(nèi)大型房地產(chǎn)公司都在逐步轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)公司向互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)服務(wù)公司轉(zhuǎn)型，物業(yè)也從基礎(chǔ)的物業(yè)收繳費管理向小區(qū)生活增值服務(wù)轉(zhuǎn)型，所以為了推進物業(yè)公司向增值方向轉(zhuǎn)型我們做了這個大數(shù)據(jù)下的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)是某銀行為了提高開戶和代收費業(yè)務(wù)而開發(fā)的項目。同時開發(fā)此系統(tǒng)是為了通過物業(yè)公司作為小區(qū)入口而帶來的社區(qū)金融的發(fā)展轉(zhuǎn)型。
一、背景
目前在小區(qū)的物業(yè)管理中，對于規(guī)模較小的物業(yè)管理公司來說，仍然可以采用傳統(tǒng)的手工管理模式，這足以滿足日常管理工作的需要。然而，若想為業(yè)主提供更好更便捷的服務(wù)，在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須想辦法提高工作效率，這成為一個物業(yè)管理公司想要做大做強所必須考慮的重要問題。小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是在計算機操作的輔助下，為物業(yè)管理者和小區(qū)的業(yè)主提供更方便快捷的物業(yè)服務(wù)而開發(fā)的系統(tǒng)。在必要的數(shù)據(jù)分析及對物業(yè)管理工作的具體流程和日常業(yè)務(wù)分析的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng),為物業(yè)管理工作帶來了越來越大的收益。因此，開發(fā)一個適于現(xiàn)狀的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，是具有非常重要的現(xiàn)實意義的。
二、系統(tǒng)設(shè)計
該小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是采用B/S框架來進行構(gòu)建并基于J2EE平臺進行設(shè)計和實現(xiàn)的，后臺數(shù)據(jù)庫采用SQLServer20xx數(shù)據(jù)庫，配合云服務(wù)器實現(xiàn)物業(yè)管理的輕量級應(yīng)用，且提供移動端APP應(yīng)用。
三、系統(tǒng)設(shè)計技術(shù)可行性分析
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是基于J2EE平臺進行設(shè)計和實現(xiàn)的，J2EE平臺與其他開發(fā)平臺相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技術(shù)內(nèi)容都是成熟技術(shù)，在無需采用新興技術(shù)的情況下不會出現(xiàn)需要攻克的技術(shù)難題。同時后臺數(shù)據(jù)庫采用SQLServer20xx數(shù)據(jù)庫，J2EE+SQLServer20xx的開發(fā)組合已被多年應(yīng)用于許多B/S系統(tǒng)的開發(fā)中，被證明是可行的；同時小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)并不存在新穎的技術(shù)，多是整個小區(qū)物業(yè)管理中數(shù)據(jù)表之間的`關(guān)聯(lián)設(shè)計，根據(jù)上述分析可以知道，用當(dāng)前技術(shù)可成功實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
四、系統(tǒng)功能模塊設(shè)計
這個物業(yè)系統(tǒng)的功能范圍主要包括涉及物業(yè)管理的“四個管理+一個服務(wù)”平臺業(yè)務(wù)模塊。其中平臺模塊包括：首頁展示、房產(chǎn)管理、客戶管理、客戶服務(wù)、收費管理、財務(wù)管理、人事管理和系統(tǒng)設(shè)置；系統(tǒng)模塊包括：高級搜索、添加、編輯、刪除、批量添加、批量導(dǎo)出、審核、權(quán)限等。在平臺使用中，房產(chǎn)、客戶、費用、財務(wù)、人事應(yīng)具有很強的邏輯順序，平臺應(yīng)按照這種強邏輯關(guān)系進行流程設(shè)置。其中平臺模塊各部分的功能簡介如下。1.房產(chǎn)管理模塊完成小區(qū)資產(chǎn)管理中的從小區(qū)管理申請到對應(yīng)每個房間/車位等固定資源管理的整個關(guān)聯(lián)架構(gòu)的添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。房產(chǎn)管理模塊包括五個子功能：樓盤申請管理、樓盤管理、樓棟管理、房間檔案和車位檔案。2.客戶管理模塊完成小區(qū)中業(yè)主檔案的建立以及業(yè)主與物業(yè)資產(chǎn)的對應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，并對用戶信息進行認證審核，保障后續(xù)費用的正確性；針對業(yè)主檔案進行添加、搜索、編輯、刪除、下載批量模板、批量添加、審核、查看等操作。客戶管理模塊包括兩個子功能：業(yè)主檔案和業(yè)主認證審核。3.客戶服務(wù)模塊客戶服務(wù)模塊是針對客戶提供的各類生活服務(wù)，包括基本的物業(yè)相關(guān)服務(wù)和生活便捷服務(wù)兩大類；系統(tǒng)針對客戶服務(wù)進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。客戶服務(wù)模塊包括四個子功能：物業(yè)報修、增值服務(wù)、投訴建議和小區(qū)公告。4.收費管理模塊收費管理模塊是平臺系統(tǒng)中最核心的功能，對物業(yè)公司負責(zé)的小區(qū)內(nèi)各項收費條目進行設(shè)置與管理；通過各項費用管理與前面對應(yīng)的客戶和資產(chǎn)進行關(guān)聯(lián)，完成小區(qū)內(nèi)費用的管理操作。系統(tǒng)針對各種費用管理信息進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看、批量添加、生成模板、批量導(dǎo)入等操作。收費管理模塊包括五個子功能：收費項目設(shè)置、固定費用管理、周期性費用管理、臨時費用管理和租金費用管理。5.財務(wù)管理模塊財務(wù)管理模塊也是平臺系統(tǒng)中最核心的功能，對物業(yè)公司負責(zé)的小區(qū)內(nèi)各項費用條目進行設(shè)置與管理；通過對各項費用類型的財務(wù)管理，整理和分析物業(yè)公司在該小區(qū)的運營財務(wù)情況。系統(tǒng)針對各種財務(wù)信息進行操作。財務(wù)管理模塊包括五個子功能：收費、費用預(yù)繳、收費查詢、欠費管理和財務(wù)統(tǒng)計。6.人事管理人事管理主要包括物業(yè)公司人員基本信息和職能分配，方便物業(yè)公司統(tǒng)一人員信息管理和增值客戶服務(wù)中職能工作分派，并依據(jù)不同的職能工作分配不同的平臺操作權(quán)限崗位，滿足不同的權(quán)限崗位人員對系統(tǒng)的具體操作。7.系統(tǒng)設(shè)置系統(tǒng)設(shè)置指只有一項功能即修改密碼。
五、系統(tǒng)實現(xiàn)
該小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)最終功能整體實現(xiàn)包括三個部分：數(shù)據(jù)存儲的云服務(wù)器、物業(yè)公司物業(yè)管理系統(tǒng)和用戶移動端APP。
六、小結(jié)
結(jié)合以上各部分功能，這個系統(tǒng)基本可滿足當(dāng)今社會物業(yè)管理公司新形態(tài)下的管理需求。若要進一步完善系統(tǒng)形成社區(qū)生態(tài)圈，可讓各小區(qū)充分借助物業(yè)管理職能，提供移動小區(qū)周邊生活服務(wù)包括住戶生活密切相關(guān)的吃住行游購娛各項實體功能需求，即餐廳、酒店、醫(yī)院、交通、娛樂等諸多領(lǐng)域，針對住戶每一個社區(qū)的生活活動形成海量信息，基于大數(shù)據(jù)對小區(qū)內(nèi)業(yè)主進行增值服務(wù)和精準營銷，提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量以及業(yè)主滿意度，面向未來打造業(yè)主、商戶和物業(yè)三者之間全新的社區(qū)生態(tài)圈。
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物業(yè)管理論文10
一、物業(yè)管理工作中存在的問題
(一)不能準確的掌握市場的發(fā)展方向
一個企業(yè)要想不斷的適應(yīng)市場的發(fā)展，就要制定符合市場發(fā)展的經(jīng)營和管理模式。物業(yè)管理企業(yè)作為一種服務(wù)性的企業(yè)，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場中的位置，才能得到發(fā)展。但從現(xiàn)階段我國物業(yè)管理公司的發(fā)展來看，很多公司都嚴重的忽略了市場定位的重要性。物業(yè)管理分為消費和投資兩個方面，在對內(nèi)地居民住房推出時的投資存在不合理性，這為企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展帶來不利的影響。我國的物業(yè)管理引用了國外的很多先進商業(yè)住房管理模式，但事實上這些管理模式不適合我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，因為我國多數(shù)的住房都是居住性質(zhì)的，所以引用商業(yè)住房的管理模式，是不符合市場的發(fā)展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企業(yè)的發(fā)展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當(dāng)大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業(yè)企業(yè)要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服務(wù)效率來實現(xiàn)。受傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式的影響，我國很多的物業(yè)管理公司存在機構(gòu)設(shè)置不科學(xué)、人員分配不合理、管理程序不規(guī)范等問題，導(dǎo)致公司的人力、物力、財力成本不斷增加，給公司帶來了嚴重的經(jīng)濟負擔(dān)。
二、如何更好的解決物業(yè)管理商業(yè)化過程中的問題
(一)樹立正確的管理理念
物業(yè)管理公司在經(jīng)營的過程中，要樹立正確的管理理念，明確公司的性質(zhì)，將企業(yè)自身的價值、管理人員的服務(wù)和業(yè)主應(yīng)得的利益三者緊密的聯(lián)系起來，然后制定有利于提高競爭力和促進可持續(xù)發(fā)展的措施，并不斷的進行完善，通過完善服務(wù)的內(nèi)容和過程，來提高業(yè)主的滿意度，提高企業(yè)的信譽，樹立良好的企業(yè)形象。企業(yè)要想滿足業(yè)主的需求，并能得到業(yè)主的肯定，就要規(guī)范業(yè)務(wù)流程，包括:服務(wù)制定、服務(wù)傳遞、服務(wù)實施等，并按照相應(yīng)的規(guī)定不斷的加強管理的質(zhì)量，得到業(yè)主的信任，從而提高企業(yè)的市場競爭力，可以使企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。物業(yè)管理公司要以提高業(yè)主的滿意度為目標(biāo)，為業(yè)主提供特殊服務(wù)、專項服務(wù)，并提高服務(wù)的質(zhì)量，深入群眾進行系統(tǒng)的調(diào)差，充分掌握業(yè)主的需求情況，然后針對業(yè)主的要求，設(shè)計出符合標(biāo)準的服務(wù)類型，大膽創(chuàng)新業(yè)務(wù)管理的品牌，贏得業(yè)主的信任，從而促進企業(yè)的高速發(fā)展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企業(yè)管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業(yè)的資金正常運行，促進企業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。當(dāng)業(yè)主入住簽訂業(yè)務(wù)管理合同時，可以用合理運用目標(biāo)成本的管理辦法，對公司的成本進行科學(xué)、合理的控制。物業(yè)管理過程中對成本的控制是非常必要的，對促進公司的發(fā)展有推動作用，在這過程中，管理人員要加強成本管理的力度，提高工作人員的成本意識，提高工作人員的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的`服務(wù)就是讓業(yè)主享受到超值的服務(wù)，但這一服務(wù)過程不能靠增加成本來實現(xiàn)，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時，保證服務(wù)的質(zhì)量。業(yè)務(wù)管理部門要對成本進行預(yù)算，然后根據(jù)市場的實際情況，制定科學(xué)的成本控制制度，通過制度控制可以有效的節(jié)省成本。
(三)遵循市場的發(fā)展原則
物業(yè)管理重在服務(wù)，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務(wù)擺在首位，堅持業(yè)務(wù)至上的原則，因為只有不斷的滿足業(yè)主的需求，提高服務(wù)的質(zhì)量，才能促進企業(yè)的發(fā)展。其次，要注重社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最后，規(guī)范管理模式，制定相應(yīng)的管理制度，并將這一制度落到實處，設(shè)計業(yè)主需要的服務(wù)類型，提高競爭力。
(四)開展多種經(jīng)營管理模式
根據(jù)現(xiàn)代社會的發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理模式已不能滿足需求，所以業(yè)務(wù)企業(yè)要創(chuàng)新管理模式，完善公司的管理工具，引進先進的管理手段，用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)提高管理的效率和質(zhì)量，從而提高企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。
三、結(jié)束語
總之，物業(yè)管理公司作為后起的一個行業(yè)，要想滿足社會日益增長的需求，就要不斷的走向商業(yè)化。物業(yè)管理公司要不斷的提高服務(wù)意識，完善管理措施和服務(wù)設(shè)備，樹立正確的服務(wù)理念，從而提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，提高競爭能力。
物業(yè)管理論文11
摘要:本文通過分析物業(yè)管理理論與實務(wù)在工程管理專業(yè)中的專業(yè)定位,得出了對該課程建設(shè)方面的一些觀點。同時對如何在教學(xué)中突出實踐教學(xué)和改進教學(xué)方法作了具體的闡述。以期對我國高等學(xué)校的物業(yè)管理教學(xué)改革提供一些參考和借鑒。
關(guān)鍵詞:課程定位 教學(xué)理念 實踐教學(xué)
《物業(yè)管理理論與實務(wù)》是工程管理專業(yè)必開的一門專業(yè)課。該課程在教學(xué)內(nèi)容上包含了物業(yè)管理的概念及其相關(guān)理論同時還涵蓋了物業(yè)管理各個階段、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)應(yīng)具備的基本知識和操作技能。掌握這些物業(yè)管理業(yè)務(wù)的基本知識和操作技能,是物業(yè)管理專業(yè)崗位群所應(yīng)必備的基本理論素質(zhì)和專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì),是從事物業(yè)管理工作的先決條件。通過幾年來對物業(yè)管理專業(yè)在教學(xué)理論方面的研究,結(jié)合教學(xué)實踐體會和總結(jié),筆者認為物業(yè)管理理論與實務(wù)的課程建設(shè),應(yīng)從以下幾個方面進行改革。
一、確立課程定位,明確課程教學(xué)目標(biāo)
《物業(yè)管理理論與實務(wù)》作為工程管理的專業(yè)課程體系中的一門專業(yè)課程,對于工程管理專業(yè)建設(shè)有完善和補充的作用,對于學(xué)生認識、了解物業(yè)管理行業(yè)的概況和發(fā)展,明確今后的發(fā)展方向起到導(dǎo)向的作用。因此,本課程作為工程管理專業(yè)的一門專業(yè)基礎(chǔ)課程具有重要的地位,其專業(yè)課程體系定位應(yīng)該是工程管理專業(yè)的一門核心專業(yè)課程。
《物業(yè)管理理論與實務(wù)》作為工程管理專業(yè)的一門核心專業(yè)課程,在課程內(nèi)容上涵蓋了物業(yè)管理的全過程,其課程教學(xué)目標(biāo)應(yīng)該明確為:全面介紹物業(yè)管理的本質(zhì)和內(nèi)容及其物業(yè)管理工作各個階段的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容和業(yè)務(wù)處理程序。在知識、技能的傳授上根據(jù)核心專業(yè)課程的定位,兼顧“有主有次、有所側(cè)重”基本原則,把培養(yǎng)學(xué)生專業(yè)認識、提高“有所側(cè)重”的專業(yè)知識和技能作為課程目標(biāo)。本課程在內(nèi)容上廣泛涉及了物業(yè)管理的.基本概念和內(nèi)容,相關(guān)理論及其物業(yè)管理的全過程。其中理論性內(nèi)容由于在前面的一些課程中已經(jīng)學(xué)習(xí)和多次提及,便被確定為本課程的“次”,不是“側(cè)重”講授的重點;具體的實務(wù)是本課程的重點也就是“主”是本課程“側(cè)重”講解的內(nèi)容,通過這樣的課堂處理,使學(xué)生既能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有一個概括性的認識和了解,也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項目,所應(yīng)了解掌握的基本知識和操作技能,對于培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)認識有著積極的作用。
二、明確課程難點,更新教學(xué)理念和方法
本課程具有知識點多、知識關(guān)聯(lián)面廣、實踐性強等特點。在學(xué)生方面,由于生活實踐經(jīng)驗缺乏,感性認識不足,知識面狹窄等原因,對課程內(nèi)容的接受困難較多,同時傳統(tǒng)的教學(xué)方法也很難吸引學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,造成教學(xué)效果不是很理想,成為課程學(xué)習(xí)和教學(xué)的難點。為此,應(yīng)從增強教學(xué)的直觀形象、現(xiàn)場氛圍入手,針對課程的特點和難點。在教學(xué)手段和方法上,為強化學(xué)生實踐技能培養(yǎng),要強調(diào)“情景逼近式”教學(xué)模式,突出現(xiàn)場作業(yè)環(huán)境,以促進學(xué)生職業(yè)崗位能力的提高。具體講有以下幾種方法。
1. 情景法。情景法是根據(jù)課程需要的情景,應(yīng)用多媒體設(shè)備等輔助手段再現(xiàn)課程所描繪的情景表象,使學(xué)生如聞其聲,如見其人,仿佛置身其間,如臨其境;師生就在此情此景之中進行著的一種情景交融的教學(xué)活動。在專業(yè)課程的學(xué)習(xí)時,由于很多場景和事物是學(xué)生沒看到過或者是平時沒有留意的,所以可以借助輔助教學(xué)設(shè)備描繪容易聯(lián)想到的場景,使學(xué)生能夠較感性地、直觀的掌握相關(guān)理論知識點。
2. 興趣法。興趣法就是以學(xué)生感興趣的事物為切入點結(jié)合課程相關(guān)知識并加以引導(dǎo)和啟發(fā),培養(yǎng)學(xué)生對問題的思考、自學(xué)能力,進而使學(xué)生對所學(xué)課程產(chǎn)生濃厚的興趣。興趣是學(xué)會、學(xué)好專業(yè)技能的一個重要前提,平時在教學(xué)中應(yīng)該注重培養(yǎng)、鼓勵學(xué)生對新知識的探求欲。但是,使用該方法時應(yīng)該注意學(xué)生的個體差異,教師應(yīng)該在教學(xué)中多和學(xué)生溝通,了解學(xué)生興趣點是什么,隨時關(guān)注學(xué)生的學(xué)習(xí)情況和思想動態(tài),有針對性的對不同學(xué)生采用不同的興趣切入點。
此外在教學(xué)中,還應(yīng)廣泛地運用啟發(fā)式教學(xué)、案例討論、現(xiàn)場示范模仿、項目訓(xùn)練法、錄像演示、多媒體課件等多種教學(xué)手段和方法,內(nèi)容、形式豐富,形象逼真,職業(yè)現(xiàn)場環(huán)境感強,能夠充分調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動性,雙邊活動活躍,互動性強,有利于職業(yè)崗位能力培養(yǎng),教學(xué)效果好。
同時要將技能培養(yǎng)、創(chuàng)新思維的教學(xué)理念貫穿教學(xué)的全過程,充分利用學(xué)生的課余時間,開展、鼓勵各類有利于學(xué)生技能培養(yǎng)、創(chuàng)新思維的活動。鼓勵學(xué)生利用課余時間以不同的方式參與校企合作單位的企業(yè)活動,增加實踐經(jīng)驗的積累,提高動手能力;指導(dǎo)學(xué)生參加大學(xué)生科研活動,參與實驗室建設(shè),提高學(xué)生的創(chuàng)新能力。
三、在課堂教學(xué)的基礎(chǔ)上加強和改革實踐性教學(xué)內(nèi)容和方法
這一點的實現(xiàn)要堅持課堂教學(xué)與實踐教學(xué)并重的兩條腿走路原則。隨著對物業(yè)管理行業(yè)認識的持續(xù)加深,對課程教學(xué)內(nèi)容的認識不斷提高,課堂教學(xué)環(huán)節(jié)通過教學(xué)實踐和不斷深入的校企合作,應(yīng)從原有的僅重理論素養(yǎng)的培養(yǎng),逐漸轉(zhuǎn)變到對學(xué)生理論素養(yǎng)與技能培養(yǎng)的并重。不僅課堂教學(xué)的內(nèi)容側(cè)重到“實務(wù)”上。同時加強實踐教學(xué)環(huán)節(jié),通過實踐教學(xué)彌補課堂教學(xué)的局限和不足。
實踐教學(xué)環(huán)節(jié),應(yīng)明確實踐教學(xué)設(shè)計思想:以“能力培養(yǎng)”為中心建立課程實踐教學(xué)模式,通過校內(nèi)外實習(xí)基地建設(shè),構(gòu)建現(xiàn)場教學(xué)、專項實訓(xùn)、認識實習(xí)三個實踐教學(xué)模塊,形成邊理論邊實踐、理論與實踐緊密關(guān)聯(lián)的課程教學(xué)模式,做到理論教學(xué)與實踐教學(xué)的全程有效銜接,全面促進學(xué)生綜合素質(zhì)和動手能力的培養(yǎng),提高教學(xué)質(zhì)量。為保證實踐教學(xué)設(shè)計思想的實現(xiàn),應(yīng)采取以下措施:
首先,構(gòu)建現(xiàn)場教學(xué)、專項實訓(xùn)、認識實習(xí)三個實踐教學(xué)模塊,強化實踐教學(xué)的綜合性、關(guān)聯(lián)性�，F(xiàn)場教學(xué)時間較短、安排分散,適合于某一專項業(yè)務(wù)的觀察了解;專項實訓(xùn)時間集中、內(nèi)容專一,適合于對某一專項業(yè)務(wù)的扎實掌握;認識實習(xí)周期較長、綜合性強,適合于對物業(yè)管理全過程的整體把握,尤其對各項業(yè)務(wù)相互之間的關(guān)聯(lián)性的深入認識極有幫助。三個模塊有機配合,能夠?qū)崿F(xiàn)邊理論邊實踐、理論與實踐緊密關(guān)聯(lián)的課程教學(xué)模式,對學(xué)生綜合素質(zhì)和技能培養(yǎng)十分有益。其次,制訂完善的實踐教學(xué)大綱,明確考核標(biāo)準。根據(jù)本課程的實踐教學(xué)模塊,編制了實踐教學(xué)大綱,明確了各模塊的實踐內(nèi)容和考核標(biāo)準,以保證實踐教學(xué)的質(zhì)量。第三,堅持校企合作,建立校內(nèi)外實習(xí)基地,保證實踐教學(xué)的真正落實。第四,重視校內(nèi)實習(xí)基地建設(shè)。
四、改革考核體系,促進課程建設(shè)
課程建設(shè)的目的是為了促進專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn),人才的考核需要科學(xué)的考評體系。這一考評體系應(yīng)該與行業(yè)用人考核標(biāo)準相一致�？荚u體系上重視與行業(yè)用人標(biāo)準的一致,改變傳統(tǒng)的試卷考試模式,可以通過現(xiàn)場模擬,案例分析等具體內(nèi)容作為考核標(biāo)準,改變傳統(tǒng)考試缺乏靈活性的弊端�？傊鸩矫�、建立科學(xué)的評價標(biāo)準,使之能夠真實地檢測學(xué)生的能力水平,而不僅僅是對知識的掌握。
上面觀點只是本人在多年的教學(xué)實踐中的一點體會和心得,畢竟物業(yè)管理是一門實踐性很強的學(xué)科,只有不斷的改進教學(xué)方法和手段,更新教學(xué)理念才能讓學(xué)生在學(xué)習(xí)中樂于接受,自主學(xué)習(xí)不斷提高自身的理論水平和專業(yè)技能,為以后的工作打下良好的基礎(chǔ)。
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物業(yè)管理論文12
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學(xué)模式的運行，以此推動物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實踐教學(xué)
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強技能訓(xùn)練，提高實踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對能夠獨當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強、實踐性強的特點，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實踐與理論的結(jié)合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)
為增強學(xué)生實踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動性，調(diào)動學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟活動仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類專業(yè)的實踐教學(xué)場所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟活動風(fēng)險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實踐場所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的`聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動參與到公司運作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個教學(xué)過程中，要注意三點：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過程中，由于知識結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動所需要的社會行為能力(強調(diào)對社會的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創(chuàng)造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標(biāo)準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進行價值觀教育至關(guān)重要，這會對他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級展開對價值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強的學(xué)習(xí)能力，對提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績，增強大學(xué)生的社會適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時代的到來，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進步同步。
(4)社會適應(yīng)能力。適應(yīng)社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理論文13
隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，越來越多的業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理也越來越多的被人們關(guān)注。然而，近年來，業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴也越來越多，去年更名列國內(nèi)投訴重點之一。
從事物業(yè)行業(yè)多年，也接待和見到過許多業(yè)主的投訴，分析這些投訴，有些投訴確屬物業(yè)公司處理某些事情不到位，但很大一部分投訴反映的問題都不在物業(yè)公司職責(zé)范疇之內(nèi)，造成這種情況的原因主要有兩方面，一方面是由于部分物業(yè)管理公司沒有樹立起現(xiàn)代物業(yè)管理觀念，沒有品牌化管理意識，服務(wù)工作不到位的；另一方面，由于業(yè)主對物業(yè)管理的認識存在誤區(qū)。
如果物業(yè)管理公司和業(yè)主都走出物業(yè)管理的認識誤區(qū)，矛盾和糾紛自然就會減少。筆者已寫過關(guān)于物業(yè)企業(yè)品牌化的文章，詳見《物業(yè)管理呼喚品牌化》，在此主要談一談業(yè)主對物業(yè)管理的一些誤區(qū)。
物業(yè)管理企業(yè)不是地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)部門物業(yè)管理跟地產(chǎn)開發(fā)本來是兩個獨立的企業(yè)，但由于現(xiàn)在許多物業(yè)管理公司是開發(fā)商自己組建，管理上聽命于開發(fā)商，經(jīng)濟上依靠開發(fā)商，加之售房廣告的宣傳誤導(dǎo)，致使很多市民認為物業(yè)管理是開發(fā)商提供的售后服務(wù)，現(xiàn)在做的比較大的地產(chǎn)公司，萬科、恒大、中海等等大型房企都有下屬的物業(yè)公司，其開發(fā)的樓盤也基本由自己的物業(yè)公司管理。
房屋也是商品，在交付業(yè)主之后肯定存在售后問題，目前很多開發(fā)商都提供精裝修房，而這些精裝修房都屬于批量裝修，相對于毛坯房肯定會存在很多裝修質(zhì)量問題。業(yè)主收樓之后發(fā)現(xiàn)問題就需要地產(chǎn)商對房屋進行維保修，涉及到維保修問題業(yè)主只能跟物業(yè)公司反映，所以業(yè)主也就自然而然的認為，物業(yè)公司就是維保修的直接責(zé)任部門，從而認為物業(yè)公司是開發(fā)商的售后服務(wù)。另外，開發(fā)商“重視建房銷售，輕視物業(yè)管理”的現(xiàn)象比較嚴重，質(zhì)量不高的服務(wù)引起了業(yè)主的不滿。事實上，物業(yè)管理并不是開發(fā)商提供的售后服務(wù)。
對于小區(qū)物業(yè)來講，小區(qū)內(nèi)存在著一部分不能由個別業(yè)主單獨管理、使用的共有物業(yè)。而這部分物業(yè)也需要進行經(jīng)常的管理、維護，從而確保其正常使用。對這部分物業(yè)，由全體業(yè)主共同進行管理和使用，物業(yè)管理也是適應(yīng)這個需求而產(chǎn)生的。
從樓盤交付到業(yè)主委員會成立之前，考慮到業(yè)主還未全部入住并組成有效自治組織，國家有關(guān)法規(guī)要求由開發(fā)商按規(guī)定程序選聘物業(yè)管理公司對園區(qū)實施前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會成立后，則由全體業(yè)主通過業(yè)主大會的形式選聘物業(yè)管理公司對園區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的各項物業(yè)管理服務(wù)，與開發(fā)商提供的諸如房屋質(zhì)量保修等售后服務(wù)，有著本質(zhì)的區(qū)別。 業(yè)主任何事情都以拒交物業(yè)管理費要挾物業(yè)管理費的構(gòu)成很多，物業(yè)公司都有具體規(guī)定，一般由以下項目構(gòu)成：
(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施物業(yè)理費等；
(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；
(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出；
(5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出；
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；
(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用；
(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用；
(10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用；
(11)節(jié)日裝飾的費用；
(12)管理者酬金；
(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用；
(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用；
(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。
近年來，因業(yè)主拒交物業(yè)管理費引起的矛盾糾紛逐年增多，有些業(yè)主不滿意物業(yè)管理服務(wù)就拒交服務(wù)費，有些業(yè)主認為家里存在裝修質(zhì)量問題也拒交物業(yè)管理費等等，認為這是維護自身合法權(quán)益的正當(dāng)手段，致使物管公司收費率低，從而出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至虧損。物管公司為了改善生產(chǎn)經(jīng)營狀況，保證公司能有盈利空間，只好減少工作人員，降低服務(wù)標(biāo)準，從而踏入惡性循環(huán)的怪圈。 盡管物業(yè)管理已被大家所認識，但是很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，拒交管理服務(wù)費，這是錯誤的。業(yè)主在享受物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時，必須履行支付服務(wù)費的義務(wù)。想要享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)水平，就得繳納合理的物業(yè)管理費用。
大事小事全找物業(yè)
雖然優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)需要時時響應(yīng)業(yè)主的需要，為業(yè)主排憂解難，屬于物業(yè)公司工作范疇的，必須出面解決，做到業(yè)主滿意，不是物業(yè)服務(wù)范疇之內(nèi)，也盡力幫助業(yè)主。但是并不代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是萬能的，包辦業(yè)主的所有問題。 據(jù)了解，有些業(yè)主對物業(yè)管理的管理服務(wù)范圍認識不清，小區(qū)有業(yè)主私放鞭炮要物業(yè)管理公司強行制止，鄰居家的寵物太吵要物業(yè)管理公司解決，房屋質(zhì)量問題要求物業(yè)公司解決，否則就認為物業(yè)管理公司服務(wù)不周。
實際上，物業(yè)管理公司終究是企業(yè)，它只能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約，對小區(qū)內(nèi)的共有物業(yè)和業(yè)主損害公共利益的行為實施管理，為業(yè)主提供約定的有償服務(wù)，不可能擁有管理小區(qū)以外的物業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系以及提供房屋質(zhì)量保修的廣泛權(quán)力，更沒有強制管理權(quán)，往往處于一個溝通協(xié)調(diào)的位置。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行的，而合同以外的一切，業(yè)主享有自治權(quán)，物管公司無權(quán)過問，就算需要物業(yè)公司協(xié)助出面解決，物業(yè)公司也只能本著協(xié)調(diào)的原則，按照物業(yè)管理約定協(xié)商解決。 物業(yè)管理工作人員不是業(yè)主的保姆
中國物業(yè)管理發(fā)展才三十年，過去大家認為物業(yè)就是看門的大爺，掃地的阿姨，站崗的保安，而不了解物業(yè)管理也是一門學(xué)門，不了解物業(yè)管理其他的方方面面。
有些業(yè)主把物管公司與管家、保姆、鐘點工等作簡單的類比，認為業(yè)主居于主導(dǎo)地位，言行上極易與物管公司發(fā)生矛盾沖突。更有業(yè)主直接認為是他們繳納的物業(yè)管理費提供物業(yè)管理工作人員的工資，所以凌架于物業(yè)工作人員之上，凌駕于物管公司之上，實際上，業(yè)主與物管公司的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，兩者沒有主次、高低之分，物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的委托合同為業(yè)主提供服務(wù)，合同期滿后，如果業(yè)主對物管公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會請其他公司；同時如果物管公司的服務(wù)難以展開或無利可圖，選擇撤場。 從上海各區(qū)縣房管部門掌握的情況來看，從20xx年迄今，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出管理的小區(qū)約有220個。一些物業(yè)企業(yè)還陷入“虧損---降低成本---服務(wù)質(zhì)量下降---居民不滿---物業(yè)費調(diào)價難---虧損”的怪圈。
“10年間，成本增加了兩倍，但物業(yè)費卻不調(diào)整，這樣的虧本生意，怎么做？”《瞭望東方周刊》記者近期就物業(yè)服務(wù)業(yè)進行的調(diào)研中，聽到不少物業(yè)公司的抱怨。
從記者調(diào)研情況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業(yè)企業(yè)普遍面臨的營收困境。但另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的'快速發(fā)展、存量房市場的逐漸增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的潛力也逐漸顯示出來。
上海：物業(yè)企業(yè)現(xiàn)“普虧”作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場最發(fā)達的地區(qū)，上海的物業(yè)服務(wù)市場在全國具有代表性。目前，上海共有住宅小區(qū)10800多個，建筑面積約5億平方米。其中，商品房住宅小區(qū)5500余個，售后房住宅小區(qū)近5300個。
根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，上海住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費有三種定價形式：一是售后房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行政府定價。根據(jù)1996年確定的有關(guān)標(biāo)準，多層住宅管理費每戶每月4.5~7.5元，高層住宅每戶每月5~10元，其他還包括水泵運行費、保潔保安服務(wù)費等。二是普通商品住宅執(zhí)行政府指導(dǎo)價。根據(jù)20xx年的有關(guān)辦法，住宅物業(yè)服務(wù)項目分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行等五項，收費標(biāo)準分五級并設(shè)立最高收費標(biāo)準，按照房屋建筑面積計費。三是別墅等高檔住宅小區(qū)執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，運行多年、執(zhí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)已出現(xiàn)較普遍的成本倒掛。虹口區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)負責(zé)人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業(yè)費近10年沒有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費、服裝費、社�；鸬燃悠饋砉�3300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。景瑞物業(yè)一度有“撤盤”的打算。
知名的萬科物業(yè)也面臨同樣困難。上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司目前管理著上海30多個小區(qū)，絕大部分是萬科自己開發(fā)的項目。20xx年，公司實現(xiàn)了800多萬元的盈利，但總經(jīng)理黃圣告訴本刊記者：“去年物業(yè)主營實際上虧了900多萬元。公司能盈利，主要是靠萬科地產(chǎn)公司給予的物管費價差補貼和品牌支持費，以及其他一些多元化經(jīng)營。”
他說，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一線職工的流失率達到80%左右，“現(xiàn)在做物業(yè)確實比較困難”。售后房小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營更是入不敷出。
萬科物業(yè)副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業(yè)“被開發(fā)商欺負”而不得不承受的額外成本。他說：“譬如說一個10萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商開了4個門。對于開發(fā)商來說，多開幾個門沒有太大的關(guān)系，但對于物業(yè)服務(wù)公司來說，每多開一個門，物業(yè)服務(wù)公司就要多配置好幾個秩序維護員來站崗值勤，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年的人工成本可能就要多出來十多萬元，而且小區(qū)秩序維護工作的難度也相對大了很多�！�
物業(yè)管理論文14
隨著社會的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)為高端商業(yè)樓宇服務(wù)花費的成本越來越高，物業(yè)企業(yè)發(fā)展負擔(dān)越來越重，成本的提高讓物業(yè)企業(yè)的運營難上加難，一些企業(yè)能否生存下去都不能確定。服務(wù)成本上升導(dǎo)致企業(yè)運營負擔(dān)加重，規(guī)模相對較小的企業(yè)承受不了逐漸上升的運營成本，宣布退出不盈利的盤，甚至有些企業(yè)即將退出物業(yè)行業(yè)。本文針對這些問題，從物業(yè)管理成本這一角度入手，提出合理的意見和措施。
1商業(yè)物業(yè)服務(wù)成本上升的原因
高端商業(yè)樓宇不同于其它樓宇，它的管理具體特點是樓盤整體建筑面積大，建筑內(nèi)設(shè)備繁雜，樓宇內(nèi)空間范圍大，公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗大，樓內(nèi)人流多，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量更加關(guān)注。很多企業(yè)不能適應(yīng)這些商業(yè)樓宇管理的特殊性，不能很好的為他們提供服務(wù)，失去管理對象，物業(yè)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。共有四個方面的原因?qū)е挛飿I(yè)企業(yè)服務(wù)成本上升，首先，員工底薪和保險費用的上升增加企業(yè)用工成本；其次，企業(yè)運營離不開能源資源，能源資源的價格一路上漲，企業(yè)運營成本自然上升；再次，樓內(nèi)設(shè)備維修費、保養(yǎng)費、專項服務(wù)外包費都在逐年提高；最后，國家對商業(yè)樓宇物業(yè)行業(yè)的要求提高，制定相關(guān)制度、安全技術(shù)標(biāo)準來監(jiān)督物業(yè)行業(yè)，促使物業(yè)企業(yè)需要付出高成本來維修設(shè)備等。物業(yè)企業(yè)需要從根本上解決物業(yè)服務(wù)費用高的問題，僅僅采取傳統(tǒng)的減開支，提供不合格服務(wù)的方式來降低成本是擺脫不了眼前的困局。所以說，物業(yè)企業(yè)必須要推陳出新來維持生存，以先進的物業(yè)管理手段和物業(yè)管理信息技術(shù)代替?zhèn)鹘y(tǒng)陳舊的企業(yè)經(jīng)營模式，從以勞動力為主，技術(shù)操作要求低的企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿呖萍既瞬艦橹�，技術(shù)操作要求高的企業(yè)。
2高端商業(yè)物業(yè)企業(yè)成本管理的有效措施
�。�1）合理控制能源開支
物業(yè)企業(yè)要控制管理成本，最大化控制企業(yè)財務(wù)成本是重中之重。比如切實實行先進管理體系的企業(yè)，在具體管理過程中設(shè)定了增加收入節(jié)約支出的指標(biāo)，對工作進行量化考核，這些措施都很好的改善管理成本高的現(xiàn)狀。在物業(yè)管理中做好節(jié)能減排，就要運用嚴謹?shù)墓芾矸椒�，事情發(fā)生之前設(shè)定目標(biāo)，發(fā)生時有效控制，發(fā)生之后進行量化考核。物業(yè)企業(yè)可以采取措施降低用電功率，從而達到節(jié)約電費的目的。
�。�2）由勞動密集向知識密集轉(zhuǎn)換
就中國現(xiàn)狀，人工基本工資上調(diào)，人力成本提高，但物業(yè)企業(yè)仍以勞動力為主，技術(shù)操作為輔，這導(dǎo)致企業(yè)生存壓力很大。企業(yè)完全可以采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣頊p少對人力的依賴，從而降低人工成本，比如運用現(xiàn)代先進管理技術(shù)，優(yōu)化管理質(zhì)量。一般的高端商業(yè)樓宇都擁有停車場所，即使有管理人員維持秩序，也會出現(xiàn)不按規(guī)定停放車輛，不按順序進出車庫，不能順利繳納停車費的情況。針對這些問題，物業(yè)企業(yè)研究停車庫的現(xiàn)狀，多方面分析考察，使用電子收費系統(tǒng)。在停車庫經(jīng)常發(fā)生營運車長時間占位的情況，物業(yè)企業(yè)為保護客戶利益對外來車輛借道穿行。解決了停車場的問題，商業(yè)企業(yè)的業(yè)主能夠充分感受到物業(yè)企業(yè)對他們周到的服務(wù)，對物業(yè)企業(yè)所作出的努力充分肯定，物業(yè)企業(yè)有了良好的口碑。利用電子收費系統(tǒng)，優(yōu)化商廈停車地點的管理系統(tǒng)，能夠減少管理人員數(shù)量，降低人工成本。另外，為了讓維持停車地點秩序的管理員更高效率的實施管理，物業(yè)企業(yè)可以為商業(yè)大廈安裝先進的電子巡更系統(tǒng)。這一措施既造福企業(yè)又方便管理人員，企業(yè)有了電子巡更系統(tǒng)之后，就不需要過多的人員來巡視停車地點，降低了人工成本，且留存員工都具有很高的使用價值，員工有了電子巡更系統(tǒng)之后，大大精簡工作，保質(zhì)保量的完成工作。
�。�3）內(nèi)部培訓(xùn)上崗降低人工成本
物業(yè)企業(yè)通過人才招聘市場來聘任掌握新管理技術(shù)的人員需要付出高昂的代價，物業(yè)企業(yè)本身員工工資普遍不高，這樣的話企業(yè)壓力太大，企業(yè)可以結(jié)合自身實際情況，按照崗位特點培養(yǎng)吸收合格的員工�？紤]合理招聘培養(yǎng)新人才的同時，要對企業(yè)原有員工合理配置，讓各個崗位的人員都能夠人盡其職，這樣企業(yè)短時間內(nèi)減少人工支出，長期考慮也會控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培訓(xùn)企業(yè)內(nèi)部員工。就目前企業(yè)現(xiàn)狀來說，物業(yè)企業(yè)要對全體員工都進行培訓(xùn)，制定培訓(xùn)計劃，有規(guī)律的進行培訓(xùn)，合理安排培訓(xùn)內(nèi)容，對各個崗位的員工區(qū)別對待，針對性考核，錄用通過考核的員工為企業(yè)服務(wù)。與此同時，要讓員工邊培訓(xùn)邊鞏固培訓(xùn)內(nèi)容，通過調(diào)查問卷的方式考察員工。一些與崗位相關(guān)的職稱培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)都能提高員工專業(yè)素質(zhì)。比如獲得全國注冊物業(yè)管理師職稱的員工就比沒有該職稱的員工更具有專業(yè)素養(yǎng)。公司內(nèi)部培訓(xùn)員工的好處很多，既省了吸收外來專業(yè)人才的成本，又加強了企業(yè)內(nèi)部員工的工作能力，讓整個企業(yè)的員工都具有超強的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，為公司更好的服務(wù)。
（4）合理配置員工充分利用已有資源
通過合理整合人員，將各個崗位的員工分工組合，每個員工都具有較高的技能，能獨當(dāng)一面，不但擁有本職工作的技能，還能精通其他工作的技能，一個即擁有修理技能又能做電工的工作的員工將快速有效率的完成工作，為公司降低人工成本。一個具有高技能、高素質(zhì)的維修工，可以通過自己的努力，維修一些已經(jīng)下線的設(shè)備，即使沒有了符合設(shè)備的配件，也可以完成維修工作，這為企業(yè)節(jié)省了購買新設(shè)備的`費用。高技能的維修人員還可以挑戰(zhàn)外包項目，把原本需要花錢請其他單位幫忙維修保養(yǎng)的項目自己想辦法去做，長此以往，維修工人的維修技術(shù)將得到很大的提高，也給企業(yè)節(jié)省不少外包項目的需支付的錢。
（5）利用附加服務(wù)為企業(yè)增收入
物業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入來源就是物業(yè)服務(wù)費，企業(yè)通過提供各方面的增值服務(wù)來增加收入也不失為一個高明的收入來源。一般物業(yè)公司服務(wù)的對象是高端商業(yè)大廈，而這些大型商業(yè)樓的停車場所和廣場都沒有充分利用起來，我們管理大廈的物業(yè)企業(yè)就可以抓住契機，充分挖掘未利用的資源，為管理者增加額外收入。經(jīng)過協(xié)調(diào)找尋，有公交公司愿意租用我們夜晚閑置的停車場所，給我們支付租金，如此一來，不但白天為商廈的客戶服務(wù)收取服務(wù)費，而且晚上能夠收取停車場租金，企業(yè)有了雙份收入。
�。�6）以人為本，以質(zhì)為先
只有擁有信譽，有良好的社會口碑的物業(yè)企業(yè)才能夠在社會眾多企業(yè)中生存下來，所以企業(yè)不能只在乎眼前收益，不在乎長遠發(fā)展。物業(yè)管理公司要時刻關(guān)注國內(nèi)物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢，從企業(yè)長遠考慮，優(yōu)先把握市場動向，占領(lǐng)物業(yè)管理市場的制高點。物業(yè)公司要時刻培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，好的服務(wù)質(zhì)量能讓公司擁有好口碑、好形象，為大眾多接受。能夠提升公司競爭力，越來越強大。公司要把員工放在第一位，讓員工能夠充滿信心的投入到工作中，積極樂觀面對工作，工作過程中相互合作，團結(jié)一心。一群高素質(zhì)、高技能、好品行的員工是物業(yè)公司持續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。就物業(yè)公司而言，主要資源就是人才，公司的重點就是培養(yǎng)一批專業(yè)的物業(yè)公司員工。通過形成本公司特有的企業(yè)文化，吸引優(yōu)秀人才為公司服務(wù)，成為一個值得全體員工共同努力拼搏為之奮斗的公司。高福利和有規(guī)范制度氛圍的企業(yè)會受到所有職工的喜歡，一個能給員工工作與生活提供平臺的公司更加會讓員工當(dāng)做家一樣的愛護，他們也愿意充分發(fā)揮自己的技能為公司服務(wù)。
3結(jié)語
另外，公司員工還可以為客戶提供多重服務(wù)，比如維護秩序的工作人員在進行本職工作的同時可以主動幫客戶倒垃圾，可以辨別外來人員與本樓人員，類似這樣的服務(wù)我們在企業(yè)發(fā)展過程中可以多挖掘一些。在以后公司發(fā)展過程中探索新思路將不會間斷。物業(yè)企業(yè)為增加客戶對我們的信任，可以將收支透明化，隨時與客戶溝通，以便于未來更改物業(yè)服務(wù)費的時候得到客戶的支持。
物業(yè)管理論文15
我國物業(yè)管理經(jīng)過20多年的探索和實踐，目前進入市場化、規(guī)范化、法制化發(fā)展的新時期。隨著國家對物業(yè)管理的不斷改進，我國的物業(yè)管理逐步走向正軌，并涌現(xiàn)出一批大型物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理活動主題也趨于理性和成熟。物業(yè)人員的素質(zhì)在逐年提升。
一、物業(yè)管理專業(yè)人員的英語需求分析
經(jīng)濟全球化進程的加速推進，國際交流日益廣泛，使得物業(yè)管理越來越多地面向國際。與此同時，中國經(jīng)濟的發(fā)展吸引越來越多的外國人來華居住，外資企業(yè)也隨之入駐中國。然而，物業(yè)管理專業(yè)人員的對外交流能力沒有跟上時代發(fā)展的步伐，主要體現(xiàn)為從業(yè)人員英語應(yīng)用能力不強，能夠滿足專業(yè)知識和英語水平同步發(fā)展的人員少之又少。在日常的物業(yè)管理工作中如何更有效地與外籍業(yè)主溝通交流成了一個急需解決的問題。從物業(yè)管理人員的工作職責(zé)要求來看，他們的英語需求可以分為以下幾點。
1.日常聽說的交流需求
物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生，剛步入職場時多數(shù)從事物業(yè)客戶服務(wù)工作。他們需要了解業(yè)主的日常需求，傾聽并處理業(yè)主的投訴，向業(yè)主解釋說明物業(yè)管理規(guī)定等。他們需要與業(yè)主進行有效的溝通。英語日常聽說交流的能力直接影響到從業(yè)人員與外籍業(yè)主進行溝通的效果。
2.正式公函英文寫作需求
隨著中國國際化程度的推進，中英雙語的要求日益突出。物業(yè)日常管理文件也不例外。公司簡介、公告、通知、郵件、廣告、租賃合同、申請等公務(wù)文書的寫作不僅考察物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生的漢語水平，同時也要求其具備相應(yīng)的英文寫作水平。他們經(jīng)過一段時間的經(jīng)驗積累和鍛煉后，可以晉升為主管、項目經(jīng)理等職位，這對其英文公函寫作能力的要求會更高。
3.專業(yè)詞匯需求
物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生應(yīng)掌握一定的建筑知識，了解房屋構(gòu)造和常用的建筑材料和制品，熟悉常見的房屋設(shè)備;能看懂建筑施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖，水、暖、電施工圖，能繪制地形圖、房屋的總體平面圖和房屋的分層平面圖等；掌握各種設(shè)備設(shè)施的安全使用方法，具有排除一般設(shè)備設(shè)施故障的能力和組織修繕和保養(yǎng)設(shè)備的能力。在有外籍業(yè)主入住的物業(yè)，從業(yè)人員只掌握漢語的專業(yè)詞匯是不夠的。為了能夠給業(yè)主提供更經(jīng)濟有效的服務(wù)，以上專業(yè)內(nèi)容的英文專業(yè)詞匯也應(yīng)成為物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的必修內(nèi)容。
4.專業(yè)維修人員與業(yè)主間的翻譯橋梁需求
在業(yè)主需要專業(yè)維修人員的時候，作為管理服務(wù)人員，應(yīng)該能夠架起業(yè)主與專業(yè)維修人員之間交流的橋梁，尤其是在外籍業(yè)主與專業(yè)維修人員交流時，物業(yè)管理人員應(yīng)該能夠提供一定的翻譯服務(wù)。
二、物業(yè)管理專業(yè)英語課程現(xiàn)狀
物業(yè)管理專業(yè)英語目前是一門專業(yè)必修課，安排在大學(xué)的第五個學(xué)期。共32學(xué)時，2學(xué)分。但是專業(yè)英語的教學(xué)效果不理想，學(xué)生學(xué)習(xí)效果不好。問題主要體現(xiàn)在學(xué)生學(xué)和教師教兩個層面，四個方面。
1.學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高
興趣是最好的老師，學(xué)生是學(xué)習(xí)的主體。如果他們從主觀上排斥一門課程，那么這門課程無論如何都不可能進行得完美。很多學(xué)生經(jīng)過多年英語的“折磨”，對英語有很大的抵觸感甚至是挫敗感。在終于告別了大學(xué)英語之后，又迎來了更為“枯燥”的專業(yè)英語，因此，如何在主觀上讓學(xué)生轉(zhuǎn)變對專業(yè)英語的排斥感是老師應(yīng)重點思考的問題。
2.學(xué)生的學(xué)習(xí)方法不合適
學(xué)生為什么經(jīng)過了十多年的英語學(xué)習(xí)仍然感覺自己的英語不行，挫敗感十足？其中很重要的一個原因是學(xué)生還沒有找到適合自己的英語學(xué)習(xí)方法和策略。老師應(yīng)該利用最后一個學(xué)期的英語課程，盡可能地幫助他們調(diào)整，以便他們在日后的終身學(xué)習(xí)中能夠更好地獲益。
3.教學(xué)內(nèi)容泛泛、重點不突出
針對物業(yè)管理專業(yè)的英語內(nèi)容很多，而學(xué)時很少。目前的物業(yè)管理專業(yè)英語的本科課程涉獵的內(nèi)容廣泛，但是每一項的深度都不夠，學(xué)生覺得云里霧里的飄一陣后，課程就結(jié)束了。因此教師如何在有限的時間內(nèi)，選取最適合學(xué)生的教學(xué)內(nèi)容進行深入的探討是對教師的一大考驗。
4.教師教學(xué)方法單一、考核方法單一
目前的專業(yè)英語教學(xué)多以翻譯課文、講解單詞、做課后練習(xí)為主。教師一言堂的情況比較突出。學(xué)生被動地學(xué)，感覺記住幾個專業(yè)詞匯，專業(yè)英語就算過關(guān)了。期末的考試以詞匯、閱讀和翻譯為主。形式單一，不利于調(diào)動學(xué)生的積極性和主動性。
三、物業(yè)管理專業(yè)英語課程改革
專業(yè)英語是基礎(chǔ)英語的后續(xù)課程。學(xué)生應(yīng)在基礎(chǔ)英語的基礎(chǔ)上，加強以職業(yè)需求為內(nèi)容的日�？谡Z、聽力、寫作和翻譯的訓(xùn)練。針對以上的問題，筆者對物業(yè)管理專業(yè)英語課程改革的建議如下。
1.調(diào)整教學(xué)目標(biāo)
物業(yè)管理專業(yè)英語的教學(xué)應(yīng)樹立服務(wù)于學(xué)生職業(yè)規(guī)劃的思想。大學(xué)本科學(xué)生的專業(yè)知識比較牢固，專業(yè)英語課程教學(xué)目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)圍繞專業(yè)要求，服務(wù)于專業(yè)發(fā)展的需求，體現(xiàn)語言學(xué)習(xí)的工具特點，讓學(xué)生學(xué)到的知識可以應(yīng)用于以后的實際工作，并能滿足于交際的'需要。
2.選擇教學(xué)內(nèi)容
針對物業(yè)管理專業(yè)的英語內(nèi)容很多，但目前還沒有適合本科學(xué)生的規(guī)劃教材。教師要從眾多的職業(yè)英語教材中選取既適應(yīng)職業(yè)需求又適合本校本科學(xué)生英語水平的內(nèi)容實屬不易。教學(xué)內(nèi)容的選取既要有深度，又要有實用性，這是對教師水平的考驗。稍有懈怠，就會出現(xiàn)偏差。教師可根據(jù)學(xué)生就業(yè)需求分模塊組織教學(xué)。如客戶服務(wù)模塊、物業(yè)公司運營模塊、物業(yè)人員管理模塊、專業(yè)技術(shù)指標(biāo)模塊等。
3.豐富教學(xué)方法
本科學(xué)生在大學(xué)英語階段應(yīng)該具備大學(xué)英語四級的英語水平，具備基本的聽說讀寫的能力。專業(yè)英語階段應(yīng)該進行強化訓(xùn)練。閱讀的訓(xùn)練可以采用以內(nèi)容為依托的英語教學(xué)方法。運用交際法進行專項的聽說訓(xùn)練、運用任務(wù)教學(xué)法進行寫作強化訓(xùn)練。教師應(yīng)根據(jù)學(xué)生的特點選用適當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法，以培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣為前提，調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的主動性，強化其自主學(xué)習(xí)的能力。教師要根據(jù)學(xué)生的特點指導(dǎo)其調(diào)整學(xué)習(xí)方法和策略。
4.改變考核方式
將形成性評價和終結(jié)性評價有機結(jié)合起來，調(diào)動學(xué)生積極性和參與性。形成性評價可包括學(xué)生的課堂參與情況、小組任務(wù)展示情況、隨堂測驗情況、出勤率等。其中隨堂測驗可以由展示的小組組織出題、考試和判卷，從而檢驗其他同學(xué)對本小組所展示內(nèi)容的理解狀況，使每個學(xué)生都能參與到活動中去。終結(jié)性評價由期末的口語考試、聽力考試、寫作考試和閱讀考試組成。分項進行，分項記錄成績。通過考核方式的改變，使學(xué)生改變期末突擊的狀況，讓英語學(xué)習(xí)常態(tài)化，持續(xù)化。
四、小結(jié)
物業(yè)管理專業(yè)英語是物業(yè)管理專業(yè)本科學(xué)生進一步提高其英語綜合應(yīng)用能力的必修課。教師應(yīng)充分利用有限的學(xué)時，為學(xué)生量身打造適合他們的強化訓(xùn)練，提高學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)競爭力，為其更好地適應(yīng)今后的工作掃除障礙。
作者：楊欣瑤
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