房地產(chǎn)市場形勢中需要把握的幾個關(guān)鍵點論文
近年來，各界對房地產(chǎn)市場形勢的判斷一直存在較大分歧。分歧的背后實際上反映出不同分析者在觀察角度、觀察周期、分析方法和對市場波動原因的認識等方而存在一定差異。因此，準確把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和波動背后的原因，并據(jù)此建立相應(yīng)的監(jiān)測指標體系，將有助于提高對房地產(chǎn)市場形勢分析判斷的準確性。
準確把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段
從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，基本都經(jīng)歷過快速發(fā)展階段，也都有過市場運行比較平衡的時期，一些經(jīng)濟體還經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。在不同的發(fā)展階段，房價漲幅、房地產(chǎn)投資增速、新建住房規(guī)模等常用指標會呈現(xiàn)不同的特征。總體來說，在快速發(fā)展階段，房價、投資和新建住房等主要指標增速都較快，但到了平穩(wěn)發(fā)展階段后，房價和投資漲幅一般會回落，新建住房量將下降。因此，分析、判斷和預(yù)測房地產(chǎn)市場形勢，不能簡單根據(jù)房價、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常，而應(yīng)首先把握房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段，將對各項指標的分析同房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段結(jié)合起來。比如，在快速發(fā)展階段，房價通常漲幅較高，但只要房價漲幅不高于收入漲幅，并不會出現(xiàn)房價泡沫風(fēng)險。但到了平穩(wěn)發(fā)展階段，如果房價繼續(xù)保持較高漲幅，且房價漲幅明顯超過收入漲幅，則會催生房價泡沫風(fēng)險。可見，在觀察房地產(chǎn)市場形勢時，只有準確把握不同發(fā)展階段的特征，并在對發(fā)展階段作出準確判斷的基礎(chǔ)上，才可能對房地產(chǎn)市場的主要運行指標是否正常作出判斷，也才可能在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動時，對房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)、趨勢、持續(xù)時間和影響程度等作出更為準確的判斷。
準確把握市場波動的原因
房地產(chǎn)市場的波動受多種因素影響，比如，人口的增加、居民收入的提高都會帶動市場需求的增加，購房首付和貸款利率的下調(diào)會提高居民的購買能力，供給的增加或減少則可能造成市場的過剩或供不應(yīng)求。從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場的波動可能是單個因素造成的，也可能是多個因素同時在發(fā)揮作用。而影響的原因不同，對高層的影響程度、范圍和持續(xù)時間也會存在較大差異，比如:人口總量和結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場的影響持續(xù)時間長，并通常決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期趨勢;而居民收入增長情況基本決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的中期趨勢;住房金融政策、土地政策等政策因素的調(diào)整則通常是房地產(chǎn)市場短期波動的主要因素。而一旦影響房地產(chǎn)市場的長期因素、中期因素和短期因素出現(xiàn)疊加的情況，則市場通常會出現(xiàn)持續(xù)時間較長的新趨勢。因此，對房地產(chǎn)市場形勢進行分析和判斷，還必須認清造成市場波動的主要原因，分清是由短期的政策調(diào)整造成的市場波動，還是受中長期的人口總量和結(jié)構(gòu)變化等因素影響的結(jié)果，在此基礎(chǔ)上再對市場未來發(fā)展趨勢作出判斷。
建立監(jiān)測指標體系
房地產(chǎn)市場的變化是多種因素綜合作用的結(jié)果，對房地產(chǎn)市場形勢和未來趨勢的判斷需要統(tǒng)籌考慮各種因素的影響。因此，需要從影響房地產(chǎn)市場波動的主要因素出發(fā)，建立房地產(chǎn)市場的`監(jiān)測指標體系，并據(jù)此判斷房地產(chǎn)市場的運行狀況和未來趨勢。
一是要建立判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的監(jiān)測指標。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段不同，運行特征不同，因此需要建立能夠判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的監(jiān)測指標。從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，戶均套數(shù)比是判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展階段最好的指標。需要指出的是，監(jiān)測戶均套數(shù)比需要考慮人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢。如果處在人口快速增長期，人口的快速增長將會改變戶均套數(shù)比情況。家庭小型化趨勢加快，也會對戶均套數(shù)比產(chǎn)生影響。
二是對房地產(chǎn)需求狀況進行監(jiān)測。市場需求狀況主要取決于購房人的數(shù)量和支付能力。監(jiān)測購房人口數(shù)量關(guān)鍵是要把握人口總量和結(jié)構(gòu)變動趨勢，特別是20-34歲以及35-64歲兩個年齡段人口的變動趨勢。購房人的購房能力主要取決于其收入狀況和住房金融政策。由于居民收入增長情況與經(jīng)濟增長狀況高度相關(guān)，因此需要將經(jīng)濟增長情況和居民收入增長狀況納入監(jiān)測指標。由于住房金融政策特別是首付和貸款利率政策的調(diào)整會直接影響購房人的支付能力，需要對首付和貸款利率變化情況進行監(jiān)測。
三是對房地產(chǎn)市場供給情況進行監(jiān)測。房地產(chǎn)市場未來供給趨勢主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地情況和資金狀況，宜重點監(jiān)測這兩類指標的變化。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的存量土地和新增土地狀況進行監(jiān)測，可以推斷未來房地產(chǎn)市場供給的潛力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，未來增加房地產(chǎn)開發(fā)投資的可能性就大，資金鏈緊張，就會壓縮后續(xù)投資。因此要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況進行監(jiān)測。
四是對市場運行情況進行監(jiān)測。對市場運行情況進行監(jiān)測重點是防范可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險，主要包括對市場房價進行監(jiān)測預(yù)警、對供求狀況進行監(jiān)測預(yù)警、對流動性風(fēng)險情況進行監(jiān)測預(yù)警。可選擇房價及其漲幅、租金價格及其漲幅作為監(jiān)測指標，并采用房價收入比、房價租金比和住房可支付性指數(shù)三類指標作為判斷房價合理水平的預(yù)警指標。
五是監(jiān)測房地產(chǎn)市場相關(guān)政策變化情況。房地產(chǎn)市場受相關(guān)政策影響較大，比如，住房金融政策收緊，購房需求和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求都會受到較大影響。因此，需要對金融政策、土地政策和稅收政策等的變化情況進行監(jiān)測。
需要指出的是，在利用監(jiān)測指標對市場形勢進行分析判斷時，首先需要檢驗監(jiān)測指標的有效性，所利用的監(jiān)測指標只有很好地解釋過去市場的波動，并在過去的預(yù)測中取得較好效果，才可能成為對房地產(chǎn)市場形勢進行分析判斷的重要依據(jù)。同時，對房價收入比、住房可支付性指數(shù)等國際上常用的指標，也要準確把握其內(nèi)涵，而不宜簡單地“移植”使用。
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