養老院可行性報告

時間：2024-06-24 08:36:54 可行性報告我要投稿

(熱門)養老院可行性報告

　　在不斷進步的時代，我們使用報告的情況越來越多，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。其實寫報告并沒有想象中那么難，以下是小編整理的養老院可行性報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

(熱門)養老院可行性報告

養老院可行性報告1

　　深圳地區某養老機構項目可行性計劃書現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

　　一、辦院可行性分析

　　養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

　　就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

　　一、從市場角度

　　深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。從區域角度來看，——區和——區養老機構相對密集，市南老城區和——路東部人口居住密集區、——新區存在養老機構床位上的不足。

　　二、目前深圳市內養老機構發展評價

　　深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：

　　1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。

　　辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

　　2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

　　二、收支情況分析（以50張床位，四人間養老院為例）

　　一、開辦養老機構前期投入

　　1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

　　2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

　　3、基本設施配備。

　　a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。

　　b) 床上用品700×50=35000元

　　c) 室內每人一個圈椅200×50=10000

　　d) 電視每房間一個1000×15=15000

　　e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

　　f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

　　g) 洗衣設備，預算2000元。

　　h) 洗澡設備，預算5000元。

　　i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。

　　4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。

　　以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

　　二、養老機構年度運營投入

　　1、員工工資。

　　院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

　　副院長兼采購1人計2000×12=24000元

　　護理員5人計1000×12×5=60000元

　　廚師2人計1200×12×2=26400元

　　以上共計9人計158400元。

　　2、伙食費成本300×50×12=180000元。

　　3、水電費400×50=20000元

　　4、取暖費700平米×20=14000元

　　5、辦公費用600×12=7200元

　　6、設備耗材、維護等2000元

　　7、租金10萬元。

　　以上投入合計482000元。

　　三、養老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費）

　　1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

　　2、服務費200×12×50×80%=96000元

　　3、餐費260×12×50×80%=124800元

　　3、水電費20×12×50×80%=9600元

　　4、取暖費80×3×50×80%=9600元

　　以上收入計336000元

　　四、經營評估

　　1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

　　2、可期達到全年平均80%的.床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

　　3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

　　三、開辦養老機構相關手續

　　一、開辦養老機構應具備的條件

　　（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

　　（二）有規范的名稱；

　　（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

　　（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；

　　（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

　　二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

　　（一）開辦組織或個人的身份證明；

　　（二）機構章程；

　　（三）資金狀況證明；

　　（四）場所證明；

　　（五）消防安全、衛生防疫證明；

　　（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

　　三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

　　1、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

　　2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

　　3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：

　　（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

　　（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

　　（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

　　四、養老機構享受優惠和社會資源利用

　　1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

　　2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

　　3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

　　4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

養老院可行性報告2

　　現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即使如此，養老機構開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。所以，在開辦養老院之前要做個詳細的養老院可行性報告，做到心中有數。

　　一、辦院可行性分析

　　養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

　　盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

　　辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

　　下面拿深圳市作為例子，就深圳養老院現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

　　一、從市場角度

　　深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對 65 歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口 1200 萬，其中老年人口占到 102 萬，占到 9%多。全市現擁有養老機構 86家，床位共計 3500 余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

　　二、目前深圳市內養老機構發展評價

　　深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：

　　1 、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用 800 元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

　　2 、百床以上收費在 1000 元左右的養老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

　　3 、 30 張床位至 100 張床位之間的`中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。 4 、30 張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

　　二、收支情況分析（以 50 張床位，四人間養老院為例）

　　一、開辦養老機構前期投入

　　1 、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在 200元/床/月以下（通常收費床位費為 200 元-600 元），例：50 張床位的養老機構總建筑面積在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 萬以下。

　　2 、房屋改造和簡單裝修費用，約投入 6 萬元。 3 、基本設施配備。

　　a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 800 元×50=40000元。 b) 床上用品 700×50=35000 元

　　c) 室內每人一個圈椅 200×50=10000 d) 電視每房間一個 1000×15=15000

　　e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌 2 個，健身器材 2 件，預算約 10000 元。 f) 餐飲設施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在 8000 元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

　　g) 洗衣設備，預算 2000 元。 h) 洗澡設備，預算 5000 元。

　　i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入 280000元。

　　4 、開業儀式和相關宣傳費用，約 20000 元。

　　以上租金+裝修+設施+宣傳=300000 元

　　二、養老機構年度運營投入

　　1 、員工工資。

　　院長（兼會計）1 人計 4000×12=48000 元副院長兼采購 1 人計 2000×12=24000 元

　　護理員 5 人計 1000×12×5=60000 元廚師 2 人計 1200×12×2=26400 元

　　以上共計 9 人計 158400 元。 2 、伙食費成本 300×50×12=180000 元。

　　3 、水電費 400×50=20000 元 4 、取暖費 700 平米×20=14000 元

　　5 、辦公費用 600×12=7200 元 6 、設備耗材、維護等 2000 元

　　7 、租金 10 萬元。

　　以上投入合計 482000 元。

　　三、養老機構收入預測（按 80%床位利用率，680 元收費）

　　1 、床位費四人間 200×12×50×80%=96000 元。 2 、服務費 200×12×50×80%=96000 元

　　3 、餐費 260×12×50×80%=124800 元 3 、水電費 20×12×50×80%=9600 元

　　4 、取暖費 80×3 ×50×80%=9600 元

　　以上收入計 336000 元

　　四、經營評估

　　1 、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率 55% 。

　　2 、可期達到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 萬元的資產折舊，5000 元意外損耗，保守收入 280000 元。

　　3 、每位老人入住時收取 5000 元意外保證金，可暫收付 200000元，可 60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

　　三、開辦養老機構相關手續

　　（另見：十六步詳解如何申辦養老院登記證書）

　　一、開辦養老機構應具備的條件

　　（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

　　（二）有規范的名稱；（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

　　（四）有相應的資金（前期投入約 1 萬元/床）；（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

　　二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

　　（一）開辦組織或個人的身份證明；

　　（二）機構章程；（三）資金狀況證明；

　　（四）場所證明；（五）消防安全、衛生防疫證明；

　　（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

　　三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

　　1 、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起 20 日內。 2 、核準開辦養老院的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

　　3 、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

　　（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

　　四、養老機構享受優惠和社會資源利用

　　1 、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

　　2 、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

　　3 、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

　　4 、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

　　我們還會繼續為大家整理一些養老院可行性報告的具體案例，請您關注！（待續）

養老院可行性報告3

　　第一部分養老院項目總論

　　總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、養老院項目背景

　　(一)項目名稱

　　(二)項目的承辦單位

　　(三)承擔可行性研究工作的單位情況

　　(四)項目的主管部門

　　(五)項目建設內容、規模、目標

　　(六)項目建設地點

　　二、項目可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

　　(一)項目產品市場前景

　　(二)項目原料供應問題

　　(三)項目政策保障問題

　　(四)項目資金保障問題

　　(五)項目組織保障問題

　　(六)項目技術保障問題

　　(七)項目人力保障問題

　　(八)項目風險控制問題

　　(九)項目財務效益結論

　　項目總投資萬元，其中建設投資萬元(其中土建工程費萬元、設備購置及安裝調試費萬元、土地購置及整理費萬元、工程建設其他費用萬元、基本預備費萬元、漲價預備費萬元)，鋪底流動資金萬元。項目所需投入總資金萬元。

　　項目建成后，年營業收入萬元，年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元，投資利潤率，投資利稅率，銷售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內部收益率，盈虧平衡點，年稅金總額萬元。

　　(十)項目社會效益結論

　　(十一)項目可行性綜合評價

　　三、主要技術經濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

　　第二部分養老院項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

　　一、養老院項目建設背景

　　(一)項目政策層面發起背景

　　1、國家或行業發展規劃

　　2、產業政策

　　3、技術政策

　　(二)項目市場層面發起背景

　　1、市場發展階段、趨勢、特點

　　2、市場發展前景

　　(三)項目發起人以及發起緣由

　　1、公司在技術方面的積累

　　2、公司在市場方面的積累

　　3、……

　　(四)……

　　二、養老院項目建設必要性

　　(一)產業發展的要求

　　(二)市場發展的要求

　　(三)企業發展的要求

　　三、養老院項目建設可行性

　　(一)經濟可行性

　　(二)政策可行性

　　(三)技術可行性

　　(四)模式可行性

　　(五)組織和人力資源可行性

　　第三部分養老院項目市場需求分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

　　一、XX市場前景(重點)

　　二、XX市場容量(重點)

　　三、XX市場競爭格局

　　四、XX價格現狀及預測

　　五、XX市場主要原材料供應

　　第四部分養老院項目產品規劃方案

　　一、養老院項目產品產能規劃方案

　　二、養老院項目產品工藝規劃方案

　　(一)工藝設備選型

　　(二)工藝說明

　　(三)工藝流程

　　三、養老院項目產品營銷規劃方案

　　(一)營銷戰略規劃

　　(二)營銷模式

　　在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經銷人代銷及代銷人情況分析

　　(三)促銷策略

　　……

　　第五部分養老院項目建設地與土建總規

　　一、養老院項目建設地

　　(一)養老院項目建設地地理位置

　　(二)養老院項目建設地自然情況

　　(三)養老院項目建設地資源情況

　　(四)養老院項目建設地經濟情況

　　(五)養老院項目建設地人口情況

　　二、養老院項目土建總規

　　(一)項目廠址及廠房建設

　　1、廠址

　　2、廠房建設內容

　　3、廠房建設造價

　　(二)土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　　(1)場址地形條件

　　(2)豎向布置方案

　　(3)場地標高及土石方工程量

　　3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況

　　4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)

　　5、總平面布置主要指標表

　　(三)場內外運輸

　　1、場外運輸量及運輸方式

　　2、場內運輸量及運輸方式

　　3、場內運輸設施及設備

　　(四)項目土建及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內容

　　(五)項目土建及配套工程造價

　　(六)項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分養老院項目環保、節能與勞動安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

　　一、養老院項目環境保護

　　(一)項目環境保護設計依據

　　(二)項目環境保護措施

　　(三)項目環境保護評價

　　二、養老院項目資源利用及能耗分析

　　(一)項目資源利用及能耗標準

　　(二)項目資源利用及能耗分析

　　三、養老院項目節能方案

　　(一)項目節能設計依據

　　(二)項目節能分析

　　四、養老院項目消防方案

　　(一)項目消防設計依據

　　(二)項目消防措施

　　(三)火災報警系統

　　(四)滅火系統

　　(五)消防知識教育

　　五、養老院項目勞動安全衛生方案

　　(一)項目勞動安全設計依據

　　(二)項目勞動安全保護措施

　　第七部分養老院項目組織和勞動定員

　　在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

　　一、養老院項目組織

　　(一)組織形式

　　(二)工作制度

　　二、養老院項目勞動定員和人員培訓

　　(一)勞動定員

　　(二)年總工資和職工年平均工資估算

　　(三)人員培訓及費用估算

　　第八部分養老院項目實施進度安排

　　項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

　　一、養老院項目實施的各階段

　　(一)建立項目實施管理機構

　　(二)資金籌集安排

　　(三)技術獲得與轉讓

　　(四)勘察設計和設備訂貨

　　(五)施工準備

　　(六)施工和生產準備

　　(七)竣工驗收

　　二、養老院項目實施進度表

　　三、XX劑項目實施費用

　　(一)建設單位管理費

　　(二)生產籌備費

　　(三)生產職工培訓費

　　(四)辦公和生活家具購置費

　　(五)其他應支出的費用

　　第九部分養老院項目財務評價分析

　　一、養老院項目總投資估算

　　二、養老院項目資金籌措

　　一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：

　　(一)資金來源

　　(二)項目籌資方案

　　三、養老院項目投資使用計劃

　　(一)投資使用計劃

　　(二)借款償還計劃

　　四、項目財務評價說明&財務測算假定

　　(一)計算依據及相關說明

　　(二)項目測算基本設定

　　五、養老院項目總成本費用估算

　　(一)直接成本

　　(二)工資及福利費用

　　(三)折舊及攤銷

　　(四)工資及福利費用

　　(五)修理費

　　(六)財務費用

　　(七)其他費用

　　(八)財務費用

　　(九)總成本費用

　　六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　(一)銷售收入

　　(二)銷售稅金及附加

　　(三)增值稅

　　(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現金流估算

　　(一)項目投資現金流估算

　　養老院項目投資現金流估算

　　圖：養老院項目投資現金流估算

　　(二)項目資本金現金流估算

　　項目資本金現金流估算

　　圖：養老院項目現金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　　(一)盈虧平衡分析

　　(二)敏感性分析

　　第十部分養老院項目財務效益、經濟和社會效益評價

　　在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性報告中財務、經濟與社會效益評價的`主要內容做一概要說明

　　一、財務評價

　　財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數--財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

　　(一)財務凈現值

　　財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。

　　如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。

　　(二)財務內部收益率(FIRR)

　　財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

　　財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

　　(三)投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：

　　(l)計算公式

　　動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

　　(2)評價準則

　　1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;

　　2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。

　　(四)項目投資收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

　　ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。

　　(五)項目投資利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。

　　(六)項目資本金凈利潤率(ROE)

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

　　(七)項目測算核心指標匯總表

　　二、國民經濟評價

　　國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。

　　三、社會效益和社會影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

　　第十一部分養老院項目風險分析及風險防控

　　一、建設風險分析及防控措施

　　二、法律政策風險及防控措施

　　三、市場風險及防控措施

　　四、籌資風險及防控措施

　　五、其他相關粉線及防控措施

　　第十二部分養老院項目可行性研究結論與建議

　　一、結論與建議

　　根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見

　　2、對主要的對比方案進行說明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

　　4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

　　5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

　　6、可行性研究中主要爭議問題的結論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。

　　1、項目建議書(初步可行性報告)

　　2、項目立項批文

　　3、廠址選擇報告書

　　4、資源勘探報告

　　5、貸款意向書

　　6、環境影響報告

　　7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告

　　8、需要的市場預測報告

　　9、引進技術項目的考察報告

　　10、引進外資的名類協議文件

　　11、其他主要對比方案說明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、廠址地形或位置圖(設有等高線)

　　2、總平面布置方案圖(設有標高)

　　3、工藝流程圖

　　4、主要車間布置方案簡圖

　　5、其它

養老院可行性報告4

　　第一章、養老院項目概述

　　作為一個新興行業，老齡產業所涉及的領域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養老服務業、老年衛生保健業到老年文化娛樂業、老年金融保險業等十余個門類，具有相當的想象力。異常地，按照國際通行的5%老年人進入機構養老的標準，20xx年我國有650萬個床位空缺。此外，目前全國取得養老護理職業資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業投資供給良好的機遇。計算機技術的發展，讓養老院管理軟件橫空出世，技術與人力的結合，讓養老產業更加蓬勃發展。

　　第二章、養老方式存在問題分析

　　1.農村老人無養老保險和醫療保險。

　　我國社會保障體系主要覆蓋城鎮就業者，而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農村，要解決我國養老問題，難度最大的當屬農村老年人口養老問題。城鎮養老和醫療保險快速發展，農村養老和醫療保險進展緩慢，農村團體經濟的消失，此刻農村的孤寡老人，無依無靠的老人，他們的生活面臨著十分艱難的境地。

　　2.養老金太少，社會保障制度不完善。

　　此刻大多數60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志，絕大多數已經進入古稀之年了，可是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養老院太少且收費過高，一般的退休工人根本住不起，并且我們的醫療保險存在嚴重不足，養老金水平太低，社會保障制度不完善。

　　3.空巢引發的老年人身心問題。

　　空巢老人最容易感覺孤獨、寂寞。昔日工作繁忙，子女繞膝。而今子女離巢，自我退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬，喪偶、喪友、生病等，老人當然會產生寂寞、孤獨的心境。寂寞孤獨最易導致心理變異，產生諸如情緒低落不穩、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問題，嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。

　　4.養老院太少。

　　目前，中國現有的各類養老機構，大部分條件簡陋，缺少完備的服務設施，即便如此，各類老年社會福利機構養老床位也僅有120xx萬張，平均每千名老人占有床位僅有816張，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50至70張的`水平相差甚遠。應對人口的老齡化及養老中存在的諸多問題，傳統養老方式已不能適應老齡化社會的要求，我們必須采取有效的應對措施。

　　第三章、項目開發的必要性分析

　　一、解決老齡化社會問題的需要：

　　據世界衛生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數到達10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著設個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上，標志著這個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即沒4個人中就有一位老人;又預測我國65歲以上老年人數將從20xx年的億(占總人口的%)增加到20xx年的億(占總人口的%)，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。

　　二、構建和諧社會的需要：

　　黨中央、國務院發出構建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建設“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統，新建的航空港區敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等供給了一個“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅僅使老年人晚年生活豐富多彩、歡樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體供給一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構建和諧社會起到積極地促進作用。

　　三、加快社會福利事業發展的需要：

　　鄭州航空港區敬老院項目實施后，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環境較差等這一狀況，將擴大收養、收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境，切實解決鄭州市港區弱勢群體生活困難，充分發揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨。作為我區一所規模較大的綜合性社會福利結構，將在社會保障體系中發揮較為重要的作用。

　　第四章、養老方式的發展方向

　　一、加強養老道德宣傳，完善養老法律法規體系，鞏固家庭養老方式盡管社會養老和社區養老模式在現代社會中具有獨特的比較優勢，單純的家庭養老將會在未來的歲月中慢慢淡出歷史舞臺，可是在目前不發達的社會經濟發展水平下，在社區養老剛剛起步的情景下，家庭養老在具有深厚歷史傳統底蘊的中國仍將會在當前和今后相當長的一段歲月中繼續發揮著巨大的功能和作用。這就要求，一方面，國家要利用各種媒體宣傳人口老齡化的趨勢、特點以及面臨的挑戰，動員全社會參與到安老敬老養老的安老戰略中;另一方面，1996年頒布的《老年人權益保障法》中規定“享受子女及其他依法由贍養義務的經濟上供養、生活上照料、精神上慰藉以及在患病時供給醫療費用和護理的權利”，可是，在許多方面還沒有具體的實施細則，尚須相應的法律、法規予以完善化、具體化及可操作化。

　　二、繼續支持養老機構的建設和發展，充分發揮其支撐作用失能半失能老人的很多存在，經過家庭或社區養老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務，而機構養老是實現養老的較有發展潛力的途徑，它在滿足養老的連續性、專業性、及時性方面，異常是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面，發揮著不可替代的作用。機構養老在保證其服務規范化、標準化的前提下應當向以下兩個方向發展：一方面，政府應當繼續加大對公辦養老機構的投資，重點保證“三無”、“五保”及低收入的高齡、失能等養老困難老年人的服務需求;另一方面，部分經營性的養老機構遵循市場化原則，能夠向高端發展，走高價的發展之路，滿足部分老年人的高端需求。

　　三、采取多種措施促進實現社區居家養老模式的最終目標家庭養老功能日益弱化、機構養老發展不足，而社區居家養老融合了家庭養老和機構養老的優勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨著社區在公共服務供給中扮演著越來越重要的主角，我國政府也認識到了養老服務供給應當在社區服務中占有重要地位，因而我國開始大力鼓勵發展社區居家養老服務。所以，社區居家養老模式代表著我國養老模式的發展方向。關于社區居家養老需要明確以下幾點：

　　第一，明確政府在居家養老服務體系中的主體職責地位，整合社區資源，使原本是閑置的資源或未充分利用的資源在社區居家養老服務中得到充分利用。

　　第二，目前，社區居家養老的服務對象主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人。在城市，增加托老設施網點，增強社區養老服務本事，同時經過倡議、引導志愿活動及建立勞務儲蓄制度等方式，動員各類人群參與社區養老服務。在農村，首先以鄉鎮敬老院為基礎，建設日間照料和短期托養的養老床位，逐步向區域性養老服務中心轉變。有條件的農村社區，可探索建設社區老年日間照料服務設施，向留守老年人及其他有需要的老年人供給日間照料、短期托養、配餐等服務。

養老院可行性報告5

　　隨著人口老齡化的加速和社會經濟的發展，養老院項目成為了備受關注的話題。這個項目在許多國家已經得到了充分的重視和實施，因為它涉及到了社會福利、醫療保障和城市規劃等多個領域。本文將從市場需求、政策支持、投資回報、風險控制等方面分析養老院項目的可行性，以期為相關方提供參考和決策支持。

　　一、市場需求

　　隨著人口老齡化程度的提高，養老服務需求日益增長。根據調查，我國60歲及以上老年人口已經超過2.5億，其中大部分老人都需要良好的養老服務。然而目前養老機構數量不足，且質量參差不齊，無法滿足老年群體的多樣化需求。因此，建設現代化、專業化的養老院成為了當前的迫切需求，市場潛力巨大。

　　二、政策支持

　　國家對養老事業的支持力度不斷增加，出臺了一系列支持政策，鼓勵民間資本參與養老產業的投資和建設。比如稅收優惠政策、土地政策傾斜、金融扶持措施等，為養老院項目的發展提供了良好的政策環境和支持保障。

　　三、投資回報

　　養老產業屬于社會民生服務業，具有穩定、長期的特點。而且隨著老齡化程度的不斷提高，養老服務的市場需求將會不斷擴大，為投資者帶來可觀的'回報。另外，現代科技的引入也使得養老服務更加智能化，節約成本的同時提升了服務品質，有效提高了投資回報率。

　　四、風險控制

　　養老院項目也面臨著一定的風險，比如運營風險、政策風險、市場競爭風險等。為了有效控制這些風險，投資者可以采取多種手段，比如加強管理團隊建設、提高服務質量、尋求政府支持、做好市場調研等，從而降低風險并提高項目的成功率。

　　綜上所述，養老院項目具有良好的發展前景和巨大的市場潛力。但在規劃和實施項目時，需要充分考慮市場需求、政策支持、投資回報和風險控制等因素，制定全面可行的發展策略和規劃方案，從而確保項目的順利實施和長期穩健發展。相信在政府、社會各界的共同努力下，養老院項目將為社會提供更加專業化、人性化的養老服務，為建設和諧社會做出積極貢獻。

養老院可行性報告6

　　一、概況

　　1、項目概況

　　2、報告范圍

　　二、項目建設規模及建設內容

　　1、項目建設規模

　　2、項目建設內容

　　三、項目市場分析及市場定位（采用SWOT分析方法）

　　1、市場分析

　　2、市場定位

　　四、項目選址及建設條件

　　1、項目選址

　　2、建設條件

　　五、項目環境保護、安全衛生、消防及節能

　　1、環境保護

　　2、安全衛生

　　3、消防

　　4、節能

　　六、項目投資估計和資金籌措

　　七、項目風險分析

　　1、項目風險分析

　　2、項目風險回避

　　八、結論

　　九、參考文獻

　　一、概況

　　1、項目概況

　　利用現有的20畝土地，在奉賢區建立一所現代化的、規范標準的養老院，擴大企業的營收渠道和社會形象力，同時作為福利項目也為奉賢區的老人提供一個可以安適養老的環境，盡企業的社會義務。養老問題是當下一個重要的討論話題，如何做好養老院的建設、服務、醫療保健、財務效益等，是我們所要重點考慮的問題。通過對現有養老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經驗來對此項目的建設做出指導

　　2、報告范圍

　　通過對現有市場狀況的分析，當下國情與民眾需求的認識，并結合已有資本和目標，論述在奉賢建立養老院的各個方面的可行程度。同時探討建設規模、建設地址、環境保護、安全衛生、消防及節能、市場定位、效益與風險等多方位內容。為企業是否將資源投入到養老院的建設中，如何確保經營中的利益并規避風險提供理論準備與指導。其中特別注重SWOT分析法的指導意義。

　　二、項目建設規模及建設內容

　　1、項目建設規模

　　項目所在地定于上海市奉賢區，投入土地總計20畝，資金充裕。初步計劃建設成一個布局合理，各項功能設施齊全的養老社區，住宿公寓配套醫療室、保健室、老年活動室等設施，并且強調綠化建設，園區內衛生條件達到國家標準，空氣質量良好，盡可能使老年人養老生活舒適、安逸。

　　2、項目建設內容

　　（1）、多層公寓

　　養老院多層公寓的總建筑面積約5000平米，建筑樣式為磚混（或框架）結構，采用條形排布，以六層為主，配有電梯。公共走廊寬敞、明亮，方便人員進出，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，保證有較好的采光性。整個養老院充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統。綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠、推窗見景的景觀效果。

　　（2）、醫療室

　　建筑面積約1000平方米，養老院的醫療室建成雙層建筑，各主要科室齊全，另有急救處與觀察處。醫療室要配備常規診療與保健器械，并時刻有醫生值班。

　　（3）、活動室

　　建筑面積約1000平方米，雙層結構，主要配備**室、乒乓球室和戲劇室和電影院等。；

　　（4）、接待室、會議室、辦公室

　　建筑面積約1000平方米。

　　（5）、其他公共設施

　　總建筑面積約4000平方米，包括公共餐廳、車庫、景觀綠化、老年人晨練運動器械和其他安全設施等。

　　（6）、物業管理

　　養老院實行封閉式現代化物業管理。

　　供電系統：采用雙路供電，采用高級安全插座；

　　通訊系統：每間都設置電話插口及網絡接口；

　　電視系統：每間設置工控閉路電視及衛星電視；

　　護理系統：公寓每層都有護理人員值班，老人有何問題隨叫隨到，第一時間幫助老人排憂解難。

　　安保系統：周邊采用圍墻和景觀綠化將養老院和外界隔開，同時有保安定期巡邏；

　　三、項目市場分析及市場定位

　　1、市場分析

　　（1）、我國養老院養老的背景

　　當前，我國老齡化進入快速發展階段，據民政部門的'權威信息顯示，我國老年人口將年均增長800萬到900萬人，到20xx年，老年人口將達到2.48億，較當前增長1個億。預計到20xx年進入重度老齡化階段，老年人口將達

　　到4.37億，約占全國總人口的30%。也就是說，到本世紀中葉，我國將進入中等發達國家行列，那時，中國人口的13都將是老年人。如今正處于老齡化社會的加速發展階段，并呈現出老齡化規模大、速度快、區域發展不平衡、老齡化超前于現代化等特點，這都使得我國的養老事業成為新世紀國家發展的一個巨大挑戰。

　　此外由于我國特殊的生育政策，上世紀90年代初，我國每10個年輕人養1一個老人，而現在越來越多的家庭將出現4個老年人、一對夫婦和1個孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養老傳統模式受到極大的挑戰，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔養老的重擔，養老問題將更多的求助于社會。因此社會養老越來越受到重視。作為社會養老方式之一的養老院養老更是由于其專業化、人文化滿足了老年人對于生活照料、護理康復和精神關愛等方面的需求，因此受到了人們的熱捧。

　　（2）、我國養老院養老面臨的困境

　　正是由于以上原因，從目前的情況來看，我國老人到養老院養老是一個發展的趨勢，但目前也存在著很多的問題。

　　①、我國公辦養老院供不應求、護理人員缺口大

　　據保守估計，目前我國養老院的床位缺口數量在300萬以上，但與此日益嚴重的老齡化現象相對應的則是養老護理人員不論是規模還是專業水平都不能適應這種嚴峻的現實。目前我國最少需要1000萬名養老護理人員。養老護理員短缺已經成為制約養老服務業可持續發展的重要因素，民辦養老院的護理員多為城市下崗職工或農村無業的“4050”人員，文化程度不高，絕大多數缺乏養老護理基本常識，僅靠經驗來完成日常工作，無法保證服務的專業性。全國100多萬養老護理專門服務人員中，持有國家養老護理職業證書的人員不到3萬人，只占3%左右，由于待遇差、社會地位低、勞動強度大，護理人員流失嚴重。改善養老護理隊伍福利待遇，實現年輕化、知識化、專業化成為亟待解決的問題。

　　現在很多地方存在著公辦養老院“一串難求”和排隊等床的現象，這主要是因為公辦養老院有著天然優勢，從地理位置上來看，它們往往在市中心且靠近居住區，醫療、交通等配套設施齊全，更大的優勢在于公辦養老院收費很低，所以廣受歡迎。

　　②、民辦養老院發展受阻

　　在我國，養老機構仍然以公辦為主，民辦養老機構則發展滯緩。這是由多方面的原因所導致的

　　目前，我國民辦養老院的發展面臨著如下問題：

　　I、資金短缺。

　　這是最大的困難。按現行制度設計，養老院大多數為民辦非企業單位，執行《民間非營利組織會計制度》，其基本特征是不以營利為目的，資源提供著不取得經濟回報，不享有該組織的所有權。由此不難看出，養老服務機構的公益性質是明確無誤的。也應為如此，其社會融資受到限制，我國《物權法》規定，社會公益設施不得抵押。中國人民銀行《帶框通則》對民辦非企業單位作為貸款人的主體資格至今沒有明確界定，各商業銀行依照各自理解決定貸款條件。而依據養老機構的性質和目前經營狀況，其社會融資的渠道就受到了限制。

　　II、民辦養老院負擔重。

　　國家規定的免征所得稅、營業稅和車船使用稅，以及水、電、氣、暖等鼓勵性優惠政策長期難以得到落實，導致民辦養老院負擔較重。民辦養老院屬于非營利性的民辦非企業單位，早在20xx年，國務院辦公廳就轉發了《關于加快實現社會福利社會化的意見》，要求在用地、用電、用水、電話等方面給予優惠政策，但這些政策很多都未得到有效落實。比如，沒有統一的稅收政策，稅務部門將有的民辦養老院作為企業來對待；規定民辦養老院的水電費按民用價格標準，但有的民辦養老院由于租的是工廠閑置的房子，水電費按工業價格標準收取，承諾的床位補貼不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民辦養老院的優惠政策形同虛設。

養老院可行性報告7

　　前言

　　隨著社會主義經濟發展，人民生活水平的不斷提高，人口增長率逐步趨緩，我國已經逐步步入老齡化社會，上海市早在19xx年已經開始進入老齡化地區，社會人口老齡化和老年事業已經引起各級人民政府的高度重視，國家民政部已將老年工程作為社會管理的主要資料，出臺了許多扶持、鼓勵政策，上海市人民政府也制定了上海市老年事業發展"九五"計劃和20xx年遠景目標，并頒布了上海市養老機構管理辦法，支持和鼓勵社會企業、團體和個人興辦社區服務和社會福利事業。

　　目前，上海市的老年人已到達250萬人左右，占上海市總人口的18%左右，老年人人口增長速度是人口增長速度的6倍多，這對于獨生子女型家庭贍養老人的困難逐漸增大，老年人在經濟供養、生活照料、精神慰籍等方面也遇到不少困難與問題，盡快增加老年人福利設施，擴大社會化養老服務范圍是個迫切需要解決的社會性課題，可是由于種種原因，目前我國能進入社會養老機構的老年人只占老年人總數的極小一部分，許多老年人是上海這樣經濟發達地區，老年人經濟條件優越，但因受社會養老設施的限制，而無法進入專業機構頤養天年。所以，那里面蘊藏著極大的發展空間和良好的經濟效益。

　　一、經營理念與服務宗旨

　　上海擎威企業投資管理有限公司作為上海一家服務型企業有意向規劃和建立一所民營高起點、環境美、設施全、服務優、管理科學的老年居家樂園，我們遵循著服務至上，溫馨健康的經營理念，使每一位入駐的老年人能老有所養、老有所醫、老有所樂、老有所為，讓養老院的.服務與人性化管理滲透到老年人的方方面面，使每位老年人在此養年勝過家里，讓每位老年人過上心境舒暢、生活溫馨、健康長壽的晚年生活，并為我國的老年人事業作出必須貢獻。

　　按照國家民政部要求，根據國家法律法規，民營養老院將制訂各項管理規章制度和崗位服務貴任制，制訂各項嚴格服務質量標準和工作準則。

　　參照國外舉辦養老院的成功經驗，我們結合上海老年人的特點與規律，對全休員工實行嚴格的崗位培訓和業務技術學習。是關于老年人的飲食、起居、保健、心理等方面進行有針對性的指導與培訓，同時引進國外養老院的先進管理經驗，聘請一些國內外養老方面的專家到院內進行指導、交流，促進本項目到達的社會效益與經濟效益的同步增長與飛躍。

　　二、組織機構

　　養老院將組建董事會、監事會以及經營管理班子，并實行董事會領導下的總經理負責制，各股東單位將推選出董事、監事、選聘總經理，下設辦公室、財務部、人事部、外聯部、設施運行部、后勤保障部、醫療部、康復中心、營養中心等職能部門，這些部門將根據養老院的特點，進行設置與分工。

　　各類管理、醫務、護理及工程技術人員除了專業性很強的崗位人員實行引進外，其余員工全部實行向社會公開招聘、擇優錄用的原則。根據養老院入駐人員的變化，實行人員動態管理，同時研究引進高級專業人員。

　　三、建設規模及基本人員配置

　　主要成立養老院辦法為郊區一些較小規模二等乙級醫院及適合開設養老院場所進行租賃或入股改制后進行改擴建。

　　一期規模可研究擁有200-500個床位的建設規模，其中能夠研究家庭式養老套間20間-50間，床位40-100個，占總床位的20%左右；特護套間10間-25間，床位10-25個，占總床位5%左右；標準房50間-100間，床位100-200個，占總床位45%左右；康復房15間-45間，每間房床位3個到4個，總計床位60個-170個左右，占總床位30%左右。

　　醫療及護理人員配置：基本床位數100個

　　臨床人員：醫師6人護士16人-24人

　　護工50人左右（外包或自我培養）

　　藥房1人-2人，公務員2人外包

　　輔助科室：心電圖2人B超外包，放射外包，檢驗外包，公務員2人外包

　　后勤部門：營養師2人，廚房人員5人（含廚師2人，勤雜工3人）

　　四、投資成本估算

　　目前根據擬建的建設規摸，我養老院規劃研究第一期床位安排200人-500人不等，管理人員、護理員、營養師、醫師及各種工種技工外，約200人左右，護工等人員需外聘約150人左右。

　　五、經濟效益測算

　　按照養老院的床位與分類的情景，根據現行社會養老院收費標準做一個統計來測算收費標準：

　　注：按照標準養老院收費模式計算收入，另可適當收取特護治療及特殊伙食費用等

　　其他效益：

　　（一）政策財政補貼：政策依據如下：

　　1、各區財政局、發改委、民政局參照20xx年11月14日《浦東新區進一步促進養老服務事業發展的財政意見實施細則》，對于新建床位每個床位5，000~30，000元“建設費補貼”。

　　2、參照20xx年11月14日《浦東新區進一步促進養老服務事業發展的財政意見》，社會辦養老機構新建和改擴建，床位數在150張以上的，給與3年的貼息。

　　3、根據上海市民政局、上海市發展和改革委員會、上海市財政

　　局、上海市老和社會保障局下發滬民福發（20xx年）5號文件，規定給予“養老服務補貼”每位從200元／月的基礎上調到300元／月。

　　4、根據《上海老年權益保護法》、《醫療保障法》，如遇大病，醫保報銷方面國家衛生局按上、下半年醫保各可報銷10，000元。

　　（二）項目的社會效益（產業附加值）：

　　本院養老人員及其家屬朋友，他們的需求將培育出衣、食、住、行以及生老病死這一個較大的社會生態鏈和產業鏈。

　　他們的眾多的需求將推動養老產業的發展，本院將采用科普教育，老年應用商品作為導向，開展老年產業相關的廠商、產地、供應商有機鏈接。

　　成立老年科技教育館，到達科普宣傳導醫、導藥、導物的目的；“三導商品”每家廠商每年交付展位費含廣告刊物費。成立老年旅游服務社。

　　成立老年養老房產咨詢服務社。

　　成立老年婚慶、壽慶、終極一條龍服務社。

　　成立招待所接待家屬、親朋好友。

　　開展老年專項義贈、義賣、贊助活動。

　　開展老人常見疾病的預防和老人健康保健活動、開展老人法律援助活動、修改政府關愛老年政策的信息刊物（含廣告收入）。本項目產生的社會效益：

　　本院將打造老年事業的愛心傳播基地。

　　本院將有序發展志愿者聯盟協會，讓關愛老年人的熱心人團結起來共同輔助公益事業的良性發展。

　　組織社會力量，共同參與，促進上海老年產業的健康發展，并成立相關的關愛基金會。

　　組織社會力量，共同參與、發展醫護型的養老院事業。

　　常年組織老年產業行業論壇、讓老年產業的發展得到社會的贊同，民眾的認可。

　　綜述

　　根據以上各項投資與成本估算，本項目一期投資約4500萬元，每年但床位費收入預計1500余萬元，扣除每年各項費用開支1000余萬元，收支相抵可結余500萬元，但只靠床位費收支部分即可到達年收益11%。如果精算各項其他現實項目收益，預計年收益率將超過25%-30%并享受國家政策及稅收優惠。收支相抵部分將被用于發展基金。經測算，本養老院的運行成本基本能做到平衡。所以，本項目的投資開發與實施具有較好的經濟效益及社會效益。

養老院可行性報告8

　　要加強老齡工作，努力使全民老有所養推動建設和諧社會。一個地區老年事業的發展可以體現該地區政府執政理念的先進性，可以提升政府以人為本的良好形象，還可以向國際社會展示良好的國際形象。按照國際標準，當一個國家和地區65歲以上人口占總人口比例的7%，或60歲以上人口占總人口的10%以上時即為老齡化社會。

　　據有關資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家。六十歲以上老人約為1.45億，占我國總人口比例的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長，我國進入老齡社會已是不爭的事實。截至去年年底我縣60歲以上老人已達14.57萬人，占我縣人口比重的14.5%。

　　已遠遠高出全國比例的3.3%，從人口結構上看老年人口數量的巨大和高齡人數的增加，明顯證明了我縣已提前十年進入老年型大縣。因此應對老齡化提前到來的挑戰，是當務之急重中之重，是關系國計民生和區域經濟發展的大事.我縣歷來很重視老齡事業的發展，但隨著生活水平的提高，傳統的幾代同堂已逐步解體，老少分住家庭小型化已成為必然趨勢。自我國七十年代中期實行計劃生育以來，三口之家現已成為社會主力家庭結構。

　　許多獨生子女成家后所面臨的是：每對中年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下，需要照顧四個老人一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加上老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題。再者，我縣“三無”“五保”“孤兒"人員近萬人，集中供養率不到4%，我縣民營養老機構尚處于空白。綜上種種，為老齡事業發展帶來了新的課題，愈發使我縣養老服務供求矛盾突出。

　　一：項目名稱：莒南陽光養老綜合服務中心

　　承辦人：嚴汝乾項目性質：籌辦服務中心地址：未定

　　二：項目建設的必要性

　　1：解決老齡化社會問題的需要，隨著人口老齡化的來臨，老人問題已成為世界問題，同樣是我國面臨的一個重要問題。我縣已遠遠高出全國老齡平均標準，因此籌辦養老服務中心，是解決我縣老齡化社會為題的需要。

　　2：構建和諧社會的需要。黨中央、國務院發出了構建和諧社會的號召，縣委、政府也提出建設“和諧”要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優良傳統，籌辦養老服務中心，將為我縣老人創造一個“老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂，老有所學”的好去處，體現全民敬老愛老的良好社會氛圍。不僅使我縣的老年人的晚年生活豐富多彩，快樂幸福，也為我縣困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，讓他們在這個充滿愛的大家庭里健康快樂地生活。這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。

　　3：加快我縣社會福利事業發展的需要。養老服務中心成立后，將徹底改變原有敬老院設備陳舊，環境較差等這一現狀，將擴大收養收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境，切實改善我縣弱勢群體生活困難，充分發揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨。將會為我縣社會保障體系發揮重要作用。

　　4：項目實施后會有良好的社會效益。養老服務中心成立后，可以滿足我縣社會養老市場的需求，同時也為社會家庭排憂解難，再次可以增加就業機會和就業崗位。這是一個民心工程，也是一個德政工程。

　　三：陽光養老綜合服務中心中心經營計劃

　　鼓勵扶持社會力量興辦養老機構，實現投資主體的多元化，是發展老年人社會福利事業的必由之路。近年來縣委、政府高度重視社會福利事業的建設，各鄉鎮都建有敬老院。每年都有專項資金支持撥付，使全縣敬老院等福利事業得到了較快的發展。但由于各鄉鎮經濟基礎薄弱，地方財政困難，致使一些敬老院設施配套不完善，，比如醫療、娛樂、康復治療等硬件跟不上無法滿足當前五保老人的需要，不能適應新形勢下的發展要求，導致入院率低，甚至有些老人不愿入院就住。造成資源閑置浪費，利用率低。

　　增強公辦養老機構的服務質量和管理水平，更好的保障在院老人的合法權益，達到“五有”標準，踐行中央制定的老齡工作方針政策，更好地為老人提供及時、全面的服務，離不開改革的深入推進和運行機制的深刻調整。將公有養老機構尤其是現有管理不規范，服務水平差的機構，委托給社會力量來管理和運營，將會盤活公辦養老機構的存量，使原有資源得到更好的利用和發展，為養老服務事業注入蓬勃的生機和活力。

　　公辦民營需要堅持的原則：首先，實行公辦民營，必須以政府為主導，保障“五保”“三無”老人的供養。其次，實行公辦民營，必須保證經營者的自主經營，自負盈虧，管辦分離，以實行法人實體化管理，建設市場化運行機制，改革內部管理，用工和分配制度。第三，實行公辦私營，必須保證以服務養服務，全面對社會開放，發揮示范作用。

　　具體操作方法：1 、依托原有鄉鎮街道敬老院，創新敬老院傳統管理模式，實施民營資本對敬老院的投資、經營、管理模式。建立公辦民營的內部管理機制，在體制上實行“一個機構兩塊牌子”誰投資誰管理，誰受益的原則。確立把現有敬老院建設成為，當地政府機構養老的基地和示范點，滿足農村、城鎮老人及子女就近就便的`自費養老需求，把敬老院作為養老服務產業鏈中的重要一環加以發展，使其成為市場屬性和福利屬性同在、經濟效益和社會效益并存的社會化養老機構。

　　2、理順好權屬關系，明確各方職責。明確責、權、利關系，敬老院原有硬件建設投入，歸服務中心負責，歸敬老院所有。新投入部分的所有權歸服務中心所有。服務中心擴大規模增加床位，符合政策條件的應該享受優惠待遇。服務中心托管敬老院后，必須切實做好“五保”“三無”老人的接收和服務工作。對有閑置床位的可以自主定價，招收社會老人入住和開展有償支持居家養老服務，滿足社會老人的養老服務需求。

　　3、實行分類管理，提供多元服務。A、根據服務對象類別，建立專業化養老機構。在服務中心的總框架下根據實際情況，打破地域限制，統一布局，設立不同服務內容的專業化養老服務機構。如、臥床護理院，精神障礙老人院，臨終安樂院等特殊養老服務機構。實行全日制專業資格人員專業化管理，體現對各類老人不同需求的尊重。

　　B、在自愿的基礎上，允許老人在服務中心內和各分院之間合理流動。對入住老人少規模相對小的分院允許跨區域調整到其他分院，合理統籌資源，實行統一管理。

　　C、合理調配和利用人力資源，對以自理老人為主的分院，住滿五十名服務對象的，服務中心配備一名全日制專職醫護人員，為服務對象提供醫療保健服務。護理人員必須具備一定的護理知識，實行上崗前培訓制度，(服務中心自建老年護理及殘疾人就業家政服務培訓中心)取得上崗證后由中心統一調配。

　　D、落實各項保障，建立長效運營機制。確立“五保”“三無”老人的長效供養機制、供養標準，以及醫保。確保“五保三無”老人免費參加新農合，納入大病醫護救助，并實行零起步救助。從根本上解決老人的就醫問題。

　　E、實行托管后，由個鄉鎮按規定落實配套資金，再統一劃撥給服務中心或各所轄分院。

　　F、托管合同期限，不能低于五年。以免影響中心對敬老院的長期發展規劃，及硬件設施投入的力度。以利于中心進行中長期發展規劃實施，促進養老服務產業的健康持續發展。

　　四：投資預算和資金籌措：

　　陽光養老綜合服務中心三年預計投資額為300萬元，其中前期投資用于房屋租賃規劃改造、綠化供暖120萬元：醫療、健身設備及安裝費80萬元，生活用品床具被褥等30萬元，有線電視通訊設備娛樂器材等20萬元：養殖場種植園50萬元。資金籌措，陽光養老綜合服務中心自籌資金150萬元，申請上級部門資、補、助或協助貸款150萬元。

　　五：效益分析

　　服務中心擬建床位200張，按年入住率70%計算，按自理老人每月六百元計算，預計可收入100萬元左右，家政服務、培訓等可收入十萬元左右，種植園，養殖場預計收入20萬元左右。年收入130萬元。費用：員工工資30人，40萬元，低值易耗品水電費廚房成本40萬元，管理費辦公費8萬元，房屋租賃費12萬元，年費用105萬元，年實現利潤25萬元。十二年可收回全部成本。

養老院可行性報告9

　　在中國，老齡事業是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務事業，是非贏利性的。本報告中的“養老產業”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標，向老年人提供商品和服務的相關民間營利事業活動的總稱。

　　到20xx年底，中國65歲以上老人所占比例已經達到9.1%，超過世界平均水平。養老產業所產生的巨大經濟效益正在吸引著全球的目光。隨著經濟的發展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養老正在突破傳統家庭養老模式，形成家庭、社區、市場化養老并存的局面，出現了異地養老、以房養老、“侯鳥式”養老以及生態養老等新模式。養老產業開始走出一條與國際經驗接軌的社會化、市場化的道路。

　　養老產業具有產業鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業具有帶動效應。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫療衛生、休閑保健、托管托養、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。當前我國老年消費市場開發仍處于初級階段，養老服務產品的供給不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內市場來看，養老產業尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發。

　　“十二五”時期，我國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，總數將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進程將加快，社會養老保障和養老服務需求將大量增加。未來5-10年間，中國養老產業發展潛力巨大。

　　不確定性分析

　　養老院項目財務評價分析

　　養老院項目總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　咨詢有限公司專業編寫下列類型的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告具體包括：

　　1. 用于報送國家發改委立項、核準或備案的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告。

　　2. 用于銀行貸款的可行性研究報告、項目建議書、資金申請報告。

　　3. 用于融資、對外招商合作的可行性研究報告。

　　4. 用于申請國家政策資金的可行性研究報告。

　　5. 用于IPO上市募投的可行性研究報告。

　　6. 用于園區評價定級的立項報告及可行性研究報告。

　　7. 用于企業工程建設指導的可行性研究報告。

　　8. 用于企業申請政府補貼的可行性研究報告

　　我們具有國家發改委頒發的甲級工程咨詢資質證書，擁有一支專業、經驗豐富的項目投融資咨詢團隊。同時我們還具有豐富的項目可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告、資金申請報告及商業計劃書項目經驗。

　　年齡結構

　　如圖1所示：在調查到的`100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，占29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要別人的照料，敬老院在這些方面彌補了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區養老設施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中高齡老年人。表1 敬老院老人基本狀況（略） 2、受教育程度 (略) 3、婚姻狀

　　況(略) 4、家庭子女狀況(略) 5、工作單位性質(略) （二）經濟狀況(略)圖2 敬老院老人經濟狀況（圖略）（三）身體狀況(略) 這次調查到的老人當中，有10％的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要別人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨外出，但可以一個人自理居家生活（如圖3（略））。圖3 敬老院老人身體狀況但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，(略)。（四）來敬老院的原因(略)（如圖4）（圖略）（五）對敬老院的評價(略)表2 老人對敬老院的評價（圖略）

養老院可行性報告10

　　公司領導，關于籌建養老院一事經過開發部的調查和搜集資料，已把具體事宜擬成如下報告，請定奪。

　　一、從市場角度

　　是個適合老年人養老的的城市。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到養老。目前人口1350萬其中老年人口占到234萬，占到18.83%多。全市現擁有養老機構1080余家共計

　　4.68萬余張，剛剛達到老年人口百分之二，應該還有很大的發展空間。

　　二、目前市內養老機構發展考察

　　市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，

　　1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設齊全。

　　2、百床以上收費在1300元左右的養老機構，在市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的.首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統復施達到降低服務成本的目的。經我公司實地考察并開會商討，認為開發籌建養老中心的方案可行，不僅能為市的社會福利事業做出貢獻，此項目也有很大的發展空間。請定奪。關于打熱水井的問題，

　　我部門已經咨詢過工程勘察研究院，地熱勘查院高級工程師教授。得知如要打井，前期需投入15-20萬資金做專家論證會，會后會有詳細的報告和勘查結果來證實是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風險，請定奪。

養老院可行性報告11

　　第一部分康復養老院行業投資市場分析

　　一、中國康復養老服務市場發展狀況分析4

　　（一）中國康復養老服務發展趨勢解析4

　　（二）中國康復養老院基本標準解讀 6

　　二、大慶市康復養老院需求狀況及市場環境分析7

　　（一）大慶市老年人康復養老需求分析7

　　1、人口老齡化特點分析 7

　　2、老年疾病譜變化分析 8

　　（二）大慶市老年人康復養老市場環境分析8

　　1、市場重點區域競爭格局分析8

　　2、建院擬選址---創業城區域優勢分析9 第二部分大慶市**康復養老院建設規劃

　　一、組建方案10

　　（一）項目建設條件10

　　1、項目選址 10

　　2、組建條件 10

　　3、組建基礎 10

　　4、房屋基建標準 10

　　（二）開設服務項目11

　　（三）設置科室部門11

　　（四）組織、定員情況12

　　（五）主要建設內容12

　　（六）投資估算及資金籌措15 第三部分效益分析及項目結論

　　一、經濟效益分析17

　　二、社會效益分析18

　　三、項目結論19 第四部分康復養老院平面規劃圖

　　第一部分康復養老院行業投資市場分析

　　一、中國康復養老服務市場發展狀況分析

　　（一）中國康復養老服務發展趨勢解析

　　21世紀是人口老齡化的時代。目前，世界上所有發達國家都已經進入老齡社會，許多發展中國家正在或即將進入老齡社會。1999年，中國進入了老齡社會，是較早進入老齡社會的發展中國家之一。中國是世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之

　　一。目前，中國已有21個省(區、市)成為人口老年型地區。大慶市亦在其列。

　　康復醫學起始于第二次世界大戰之后，原以殘疾人為主要服務對象。現代康復醫學是近半個世紀來蓬勃發展起來的，它的發展是人類醫學事業發展的必然趨勢，也是現代科學技術進步的結果。目前我國60歲以上老年人已達1.78億，占總人口的13.26%，約9000萬老年人有康復需求。中國老年人疾病譜的變化及慢性病患病率增加，使得其對康復醫療服務有巨大的需求。

　　但是，我國社會養老服務體系建設仍然處于起步階段，還存在著與新形勢、新任務、新需求不相適應的問題，主要表現在：缺乏統籌規劃，體系建設缺乏整體性和連續性；社區養老服務和養老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出；設施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫療康復、精神慰藉等多方面服務；布局不合理，區域之間、城

　　鄉之間發展不平衡；政府投入不足，民間投資規模有限；服務隊伍專業化程度不高，行業發展缺乏后勁；國家出臺的優惠政策落實不到位；服務規范、行業自律和市場監管有待加強等。這里可以看出我國的康復和養老服務是分離的，養老、康復各行其是，二者并未有效結合。國家鼓勵有條件的大中型醫療機構開設老年病專科或老年病門診，積極為老年人提供專項服務。根據區域衛生規劃，建立能夠提供老年病防治、老年康復和臨終關懷等服務的醫療衛生服務機構。鼓勵加快建設城市社區衛生服務體系，推動各地把老年醫療保健納入社區衛生工作重點，努力為老年人提供安全、有效、便捷、經濟的`衛生服務。各地積極引導基層醫療衛生機構向社區衛生服務機構轉型，開展老年保健、醫療護理和康復等服務。基層醫療機構根據老年人的特殊需求，提供家庭出診、家庭護理、日間觀察、臨終關懷等服務。

　　如果把醫療衛生行業作為一個產業來看，老年康復養老服務就是這個產業中的一個重要組成部分。老年康復和養老服務在某種程度上是融合的。新醫改后，社會資金流動必然大量進入老年康復養老服務市場，市場競爭會越來越激烈。所以，我們要打破原有思維方式，用現代醫學模式和人性化服務的新觀念，來分析我們所處的市場競爭狀態，思考應該采用怎樣的方式才能有優勢贏得“顧客”：

　　就是將居家、養老、專業康復醫療服務集于一體，使醫院的建筑設施發生根本性的改變，把居家、養老、專業康復融合在一起，不改變傳統的養老觀念，老人有自己的房屋，過年過節，親人仍然可以陪同，但是，科學便利的配備有專業康復醫療養老服務。

　　（二）中國康復養老院基本標準解讀

　　1、床位：

　　住院床位總數100張以上。

　　2、科室設置：

　　2.1臨床科室：至少設有兩個療區、至少設有傳統康復醫學室、體療室；

　　2.2醫技科室：至少設有藥房、化驗室、X光室、心電圖室、超聲波室、理療室；消毒供應室。

　　3、人員：

　　3.1 每床至少配備0.5名工作人員；

　　3.2 床至少配備衛生技術人員0.3名；

　　3.3 至少有12名護士；

　　3.4至少有6名具有主治醫師以上職稱的醫師，其中具有副主任醫師以上職稱的醫師不少于2名；

　　3.5 各主要科室至少有1名主治醫師以上職稱的醫師。

　　4、房屋：

　　4.1平均每床建筑面積45平方米以上；

　　4.2 病房每床凈使用面積不低于6平方米；

　　4.3每床占地面積不低于250平方米；

　　4.4 綠化面積不少于可綠化面積的80%。

　　5、設備：

　　5.1 基本設備：

養老院可行性報告12

　　1、人口老齡化現狀調查

　　人口老齡化是指老年人口在總人口中的比重不斷上升的動態過程，也是指人口年齡不斷增加的人口現象。其簡單表現形式是"老年比"上升，按照國際標準，60歲以上老年人口占總人口比重達成10%以上，或65歲以上老年人口比重7％以上，就屬于"老年型人口"，或叫做"老齡化社會"。

　　老年人已構成一個有醫療保健和活動場所等特殊需要的單獨群體。日本為此已開辦了老人學校，美國也出現了一種新機構，叫“托老所”，有“全托”也有“半托”。

　　中國不僅僅是一個人口大國，同時也是一個老年人口大國，中國不僅僅是一個頭號人口大國，同是也是一個頭號老年人口大國，老年人口相當于全世界人口總數的15，也就是說，5個老年中就有一個中國老人。由于中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％。隨著中國人口老齡化和經濟的快速發展，以及老年人對高質量養老生活的需求，適合不一樣需求層次的養老方式脫穎而出，其中老年公寓養老逐漸成為能夠滿足中高經濟實力老年人養老的一種方式。

　　2、人口老齡化成因分析

　　據美國人口理事會日前發表的《家庭聚集》研究報告認為，20年來人們對"家庭由母親和孩子組成"父親承擔供養職責"、"母親從感情上照看孩子"、"家庭是穩定的社會單元"等傳統看法在發生變化。世界各國的家庭在其構成、結構和功能方面正在呈現新的變化趨勢。由于家庭能和傳統觀念的變化，給家庭結構也帶來變化，表此刻家庭規模變小和家庭居住人口變少，開始出現大批單親家庭。傳統的大家庭在逐步解體，老年夫婦家庭在逐年增多。無論是發達國家還是發展中國家，都能夠說是一種普遍的現象。中國家庭結構和家庭人口規模也正在向著小型化的趨勢發展，主要原因有以下幾方面：

　　傳統觀念的更新：我國幾千年來"養兒防老"的傳統觀念，已被當代年輕人打破，他（她）們因拼搏于事業的需要；或怕生孩子會感情轉移失去浪漫情調；還有的從研究經濟因素出發，他們自愿放棄生育孩子的念頭；如此種種致使婦女婚齡和生育第一胎的年齡提高，導致新家庭的構成推進，甚至出現不育夫婦總數逐年增加。

　　經濟依附性削弱：隨著社會的發展提高，異常是青年人就業率不斷提高，他們不再需要父母撫養；對于離退要老年人來說，有老齡退休金收入，他們也不必依靠子女瞻養。年青人那種愿意脫離父母，要求獨立生活的強烈心理，老年人那種不愿為子女再承擔家務，以求清閑安靜的晚年心理，倘若不是住房困難，子女和老年人都愿意分開居住。

　　由于老年人是整整一個年齡層，其身體素質、文化素質、健康狀況以及繼續工作的愿望等，都有較大差異。應當承認，在現實生活中，不一樣輩分的人在觀念、愛好、性格、興趣以及價值觀等諸多方面都存在差異；老年人思想保守與年青人開放而富于夢想的思想差異；老年人刻板傳統與年青人執著追求現代生活方式的差異等等，往往致使兩代人在家庭中不易融洽，導致更多的老年人與自我的子女分開居住。高齡老年人增長速度加快，他們生活自理能

　　力日益減弱，特殊勞務的需求必然上升。但家庭規模卻又在縮小，家庭向小型化方向發展，極大的削弱了傳統的家庭養老功能。今后，家庭侍奉和社區服務如何配合，將是值得研究的重要課題。

　　3、老年人居住的特點：

　　1992年，聯合國第一線7次大會經過的4671、4694、和48106號決議被認為是為20xx年全球解決人口老齡化問題方面的奮斗目標。目標的宗旨是支持人口老齡化總是方面的事業，為老年人創造施展才能的環境，并關心和解決所遇到的問題。到20xx年，其中解決老齡問題方面目標之一，就是住房與生活環境問題。為能解決好這個問題，應對老年人居住行為進行分析。

　　（1）生活時間待征：老齡人由于從工作崗位下來，生活空余時間的比率增大，所以要求社會能夠供給更多的余暇活動資料和供關展活動的室內外空間。

　　（2）活動空間特征：老齡人由于年齡和生理因素的制約，從事的各項活動主要是在家庭住房或臨近的社區公共活動空間環境中進行。

　　（3）生理、心理待征：老齡人與嬰、幼、少、青、壯年都有不一樣，他們既需要安寧，又害怕寂寞孤獨，愈近暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加強烈，期望獨居但又期望有依存性和安全感。

　　隨著人口老齡化，高齡老人日益增多，三世健在的家庭比例很大，家庭的代際人口結構呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭贍養老人的功能弱化，急需發揮社會養老功能，以彌補家庭養老功能的不足。

　　4、養老模式探討

　　如何解決老齡居住環境問題，首先應當深入研究養老的模式。

　　中國是儒學文化圈內的國家、尊老、敬老、養老是中華民族的傳統美德，老人愛子孫、子孫敬長輩、扶老愛幼，相依為樂的家庭養老是能夠實現經濟供養、生活照料、精神慰籍的最好形式，仍是作為我國傳統養老的主要模式，大力倡導，并予以加強。

　　養老社會化觀點：認為在開放的現代化社會里，那種傳統養老方式正受到嚴峻的挑戰，越來越多的兒女為了前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨，需要陪伴照料的渴望就愈加強烈。讓老人生活于集護理、康復和娛樂為一體多功能現代化老人院，是一條兩全齊美出路，養老方式向社會化的方式演變以成為發展的必然趨勢。經過社會養老院實現："五個老有"的目標，即老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂。以減少老人的孤獨感、失落感、遺棄感。

　　5、養老院應當具備的特點

　　老人問題是社會生活中一個新問題。老年人生活的變化，主要是生活重心發生轉移；即由工作區轉向生活區，由家庭外轉向家庭內；工作時間轉為閑暇時間；物質方面需要社會、鄰里的關照，期望供給方便的社會服務；精神生活方面往往有寂寞和孤獨感。所以規劃設計上應當研究：

　　（1）創造"老有所養"的家庭或社會養老居住環境；

　　（2）供給老人鄰里交往的空間；

　　（3）設立"老有所醫"的醫療設施和社會服務網絡體系；

　　（4）創造："老有所為"繼續發揮余勢的條件；

　　（5）安排："老有所學、老有所樂"的學習、鍛煉和文化娛樂的資料與場所。

　　特點一：老年公寓能為中高經濟實力的老年人供給個性化的居住條件和人性化的服務資料。在北京、上海、廣州等經濟發達的大城市，存在著一批占當地老年人口總數將近6%以上的中高收入老年群體，他們認為此刻的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平方面都不能滿足他們日益提高的養老需求，所以他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模式——老年公寓。

　　老年公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。老年公寓與敬老院、福利院不一樣，不是用來收養無經濟的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬于國家或團體創辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦并按企業化經營管理的老年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優美的環境。入住的老人可根據自我的.經濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務檔次。

　　由于老年公寓供給給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務資料，所以其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫院式的養老病房，同時由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要供給多種生活必備設施（如購物場所、銀行、郵局、醫院等設施）和娛樂鍛煉的配套設施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學等），人性化的社區服務包括社區物業服務、社區家政服務、社區醫療服務及社區娛樂服務。所以一般房地產開發商的“蓋樓賣房”和普通養老機構的出租床位，服務資料單一的“旅店式”運營模式不適合老年公寓的正常經營。

　　特點二：老年公寓屬于商業房地產范疇，具有“福利性事業、市場化經營”的特點。我國人口眾多，經濟發展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關注并解決社會“低保”、“五保”等處于弱勢的老年人群的養老問題，而對中高收入人群養老生活關注的較少，僅有一些粗放的政策，并且在現實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養老和社會化投資并企業化經營的房地產開發的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優惠，對于具有社會化養老性質的老年公寓，開發商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運營需應遵循市場規律，走“福利性事業、市場化經營”的道路。

　　特點三：老年公寓項目相對于一般房地產項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不一樣于一般房地產項目，它不僅僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地

　　產項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都經過住宅銷售實現房地產開發的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式，采取滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要經過經營來實現收回投資，所以老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。如實行對現有設施能過改建方式進行，可較大節儉成本的支出。

　　老年公寓運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年公寓的經營成敗，所以老年公寓的市場定位應當遵循兼顧老年人養老與公建設施共享的“二路出擊”原則。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年公寓設備、設施、服務等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫者等群體）。

　　老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區服務。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設施、高水平的社區服務存在矛盾，所以其公建設施和服務資源在充分滿足社區內老年人需求的同時向公眾供給服務，這樣一方面能夠實現長期以低廉的價格向社區內的老年人供給高品質的服務，另一方面能夠最大限度地發揮公建設施和服務資源的效能。

　　為老年人供給養老服務的同時根據項目所處地理位置，因地制宜地開發利用當地的特色資源規劃公建設施。如在旅游區域內，就應當發揮旅游資源優勢，在為老年人供給特色服務的同時對游客供給住宿、娛樂等服務，這樣一方面減少老年公寓作為老年社區的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會，減輕他們已經脫離社會的心理感受，另一方面能夠增加社區的收入，維持其正常經營，從而為老年人供給更的養老生活環境。

　　銷售方式為出租房屋使用權及產權酒店方式銷售房間（產權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）形式。

　　不一樣消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的使用主體是老年人，但其消費主體能夠是老年人也能夠是中年人。不一樣消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養老、為投資房地產及二者兼而有之的，靈活的銷售方式能夠滿足不一樣人群的消費需求，同時有利于開發商的資金回籠。

　　銷售方式適應老年公寓市場定位及多元化發展的要求。出租房屋使用權方式最為靈活，它能夠根據當地消費者的消費觀念，創造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發商經營的租賃方式；產權酒店的銷售方式適合老年公寓的養老、旅游服務模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時能夠使開發商快速回籠資金，另一方面能夠使開發商繼續擁有老年公寓的經營權，從而有利于堅持老年公寓的經營方向。

　　老年公寓為老年人供給高品質的養老生活，一方面它供給適合老年人居住的住宅環境，另一方面供給完善周到的人性化的社區服務，這是老年公寓差異化經營的必備條件。老年公寓的社區服務水平能夠分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓到達為老年人供給安全、便利的服務資料，完備層級是老年公寓為老年人供給尊重人性的規范的服務水平，完善層級是老年公寓開發具有前瞻性服務項目構成與其他同類型的養老機構差異化經營的基礎。

　　總之，老年公寓開發為中高經濟實力的老年人供給了高品質的養老方式，在我國屬于新

　　鮮事物，老年公寓的特點導致其運營模式具備創新性、復雜性，所以要結合我國老年人的需求特點和國外老年公寓的運營經驗，從市場定位、銷售方式、社區服務方面探索適合老年公寓“福利性事業、商業化”特點的運營模式。

　　6、養老院選址大連的優勢：

　　大連地理位置得天獨厚的優越性，中國最適宜居住的城市，為外地游客供給了一個養老度假的絕佳之所。大連市政府對大連旅游養老項目的發展在各方面也十分重視。，異地養老在我國已具備了可行性：一是由于人們思想觀念的轉變，許多老人產生了“趁身體還能夠，到外面走走看看”的愿望；二是隨著人們生活水平的提高，一些老人自我或子女具備了必須的經濟本事和異地養老消費本事；三是各地養老機構的數量及規模、服務水平及設施都有了顯著的提高，能夠為老人供給較好的甚至個性化的服務。

　　7，項目的初步設想：

　　(1)引進日本先進的養老設施及管理;

　　(2)在經營上，按比例安排日本老人來連旅游養老;

　　8，項目選址:

　　9，投資比例;

　　10，經營規劃:

　　11，項目回收展望:

養老院可行性報告13

　　要加強老齡工作，努力使全民老有所養推動建設和諧社會。一個地區老年事業的發展能夠體現該地區政府執政理念的先進性，能夠提升政府以人為本的良好形象，還能夠向國際社會展示良好的國際形象。按照國際標準，當一個國家和地區65歲以上人口占總人口比例的7%，或60歲以上人口占總人口的10%以上時即為老齡化社會。

　　據有關資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家。六十歲以上老人約為億，占我國總人口比例的%，并且這個數字每年都在以3%的速度增長，我國進入老齡社會已是不爭的事實。截至去年年底我縣60歲以上老人已達萬人，占我縣人口比重的%。

　　已遠遠高出全國比例的%，從人口結構上看老年人口數量的巨大和高齡人數的增加，明顯證明了我縣已提前十年進入老年型大縣。所以應對老齡化提前到來的挑戰，是當務之急重中之重，是關系國計民生和區域經濟發展的大事.我縣歷來很重視老齡事業的發展，但隨著生活水平的提高，傳統的幾代同堂已逐步解體，老少分住家庭小型化已成為必然趨勢。自我國七十年代中期實行計劃生育以來，三口之家現已成為社會主力家庭結構。

　　一：項目名稱：

　　莒南陽光養老綜合服務中心

　　承辦人：嚴x乾

　　項目性質：籌辦

　　服務中心地址：未定

　　二：項目建設的必要性

　　1：解決老齡化社會問題的需要，隨著人口老齡化的來臨，老人問題已成為世界問題，同樣是我國面臨的一個重要問題。我縣已遠遠高出全國老齡平均標準，所以籌辦養老服務中心，是解決我縣老齡化社會為題的需要。

　　2：構建和諧社會的需要。黨中央、國務院發出了構建和諧社會的號召，縣委、政府也提出建設“和諧”要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優良傳統，籌辦養老服務中心，將為我縣老人創造一個“老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂，老有所學”的好去處，體現全民敬老愛老的良好社會氛圍。不僅僅使我縣的老年人的晚年生活豐富多彩，歡樂幸福，也為我縣困難弱勢群體供給一個溫暖幸福的大家庭，讓他們在這個充滿愛的大家庭里健康歡樂地生活。這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。

　　4：項目實施后會有良好的社會效益。養老服務中心成立后，能夠滿足我縣社會養老市場的需求，同時也為社會家庭排憂解難，再次能夠增加就業機會和就業崗位。這是一個民心工程，也是一個德政工程。

　　三：陽光養老綜合服務中心中心經營計劃

　　增強公辦養老機構的服務質量和管理水平，更好的保障在院老人的合法權益，到達“五有”標準，踐行中央制定的老齡工作方針政策，更好地為老人供給及時、全面的服務，離不開改革的深入推進和運行機制的深刻調整。將公有養老機構尤其是現有管理不規范，服務水平差的機構，委托給社會力量來管理和運營，將會盤活公辦養老機構的存量，使原有資源得到更好的利用和發展，為養老服務事業注入蓬勃的生機和活力。

　　公辦民營需要堅持的原則：首先，實行公辦民營，必須以政府為主導，保障“五保”“三無”老人的供養。其次，實行公辦民營，必須保證經營者的自主經營，自負盈虧，管辦分離，以實行法人實體化管理，建設市場化運行機制，改革內部管理，用工和分配制度。第三，實行公辦私營，必須保證以服務養服務，全應對社會開放，發揮示范作用。

　　具體操作方法：

　　1、依托原有鄉鎮街道敬老院，創新敬老院傳統管理模式，實施民營資本對敬老院的投資、經營、管理模式。建立公辦民營的內部管理機制，在體制上實行“一個機構兩塊牌子”誰投資誰管理，誰受益的原則。確立把現有敬老院建設成為，當地政府機構養老的基地和示范點，滿足農村、城鎮老人及子女就近就便的.自費養老需求，把敬老院作為養老服務產業鏈中的重要一環加以發展，使其成為市場屬性和福利屬性同在、經濟效益和社會效益并存的社會化養老機構。

　　2、理順好權屬關系，明確各方職責。明確責、權、利關系，敬老院原有硬件建設投入，歸服務中心負責，歸敬老院所有。新投入部分的所有權歸服務中心所有。服務中心擴大規模增加床位，貼合政策條件的應當享受優惠待遇。服務中心托管敬老院后，必須切實做好“五保”“三無”老人的接收和服務工作。對有閑置床位的能夠自主定價，招收社會老人入住和開展有償支持居家養老服務，滿足社會老人的養老服務需求。

　　3、實行分類管理，供給多元服務。

　　A、根據服務對象類別，建立專業化養老機構。在服務中心的總框架下根據實際情景，打破地域限制，統一布局，設立不一樣服務資料的專業化養老服務機構。如、臥床護理院，精神障礙老人院，臨終安樂院等特殊養老服務機構。實行全日制專業資格人員專業化管理，體現對各類老人不一樣需求的尊重。

　　C、合理調配和利用人力資源，對以自理老人為主的分院，住滿五十名服務對象的，服務中心配備一名全日制專職醫護人員，為服務對象供給醫療保健服務。護理人員必須具備必須的護理知識，實行上崗前培訓制度，(服務中心自建老年護理及殘疾人就業家政服務培訓中心)取得上崗證后由中心統一調配。

　　E、實行托管后，由個鄉鎮按規定落實配套資金，再統一劃撥給服務中心或各所轄分院。

　　四：投資預算和資金籌措：

　　五：效益分析

養老院可行性報告14

　　第一章、養老院項目概述

　　作為一個新興行業，老齡產業所涉及的領域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養老服務業、老年衛生保健業到老年文化娛樂業、老年金融保險業等十余個門類，具有相當的想象力。特別地，按照國際通行的5%老年人進入機構養老的標準，20xx年我國有650萬個床位空缺。

　　此外，目前全國取得養老護理職業資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業投資提供良好的機遇。計算機技術的發展，讓養老院管理軟件橫空出世，技術與人力的結合，讓養老產業更加蓬勃發展。第二章、養老方式存在問題分析

　　1.農村老人無養老保險和醫療保險。

　　我國社會保障體系主要覆蓋城鎮就業者,而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農村,要解決我國養老問題,難度最大的當屬農村老年人口養老問題。城鎮養老和醫療保險快速發展,農村養老和醫療保險進展緩慢,農村集體經濟的消失,現在農村的孤寡老人,無依無靠的老人,他們的生活面臨著非常艱難的境地。

　　2.養老金太少,社會保障制度不完善。

　　現在大多數60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志,絕大多數已經進入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養老院太少且收費過高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫療保險存在嚴重不足,養老金水平太低,社會保障制度不完善。

　　3.空巢引發的老年人身心問題。

　　空巢老人最容易感覺孤獨、寂寞。昔日工作繁忙,子女繞膝。而今子女離巢,自己退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬,喪偶、喪友、生病等,老人當然會產生寂寞、孤獨的心情。寂寞孤獨最易導致心理變異,產生諸如情緒低落不穩、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問題,嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。

　　4.養老院太少。

　　目前,中國現有的各類養老機構,大部分條件簡陋,缺少完備的服務設施,即便如此,各類老年社會福利機構養老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50至70張的水平相差甚遠。面對人口的老齡化及養老中存在的諸多問題,傳統養老方式已不能適應老齡化社會的要求,我們必須采取有效的應對措施。

　　第二章、項目開發的必要性分析一、解決老齡化社會問題的需要：

　　據世界衛生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數達到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著設個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上，標志著這個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。

　　到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即沒4個人中就有一位老人;又預測我國65歲以上老年人數將從20xx年的0.94億(占總人口的7.3%)增加到20xx年的3.34億(占總人口的22.6%)，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。

　　隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。

　　一、構建和諧社會的`需要：

　　黨中央、國務院發出構建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建設“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統，新建的航空港區敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構建和諧社會起到積極地促進作用。

　　二、加快社會福利事業發展的需要：

第四章、養老方式的發展方向

　　一、加強養老道德宣傳，完善養老法律法規體系,鞏固家庭養老方式盡管社會養老和社區養老模式在現代社會中具有獨特的比較優勢,單純的家庭養老將會在未來的歲月中慢慢淡出歷史舞臺,但是在目前不發達的社會經濟發展水平下,在社區養老剛剛起步的情況下，家庭養老在具有深厚歷史傳統底蘊的中國仍將會在當前和今后相當長的一段歲月中繼續發揮著巨大的功能和作用。

　　這就要求，一方面，國家要利用各種媒體宣傳人口老齡化的趨勢、特點以及面臨的挑戰，動員全社會參與到安老敬老養老的安老戰略中;另一方面，1996年頒布的《老年人權益保障法》中規定“享受子女及其他依法由贍養義務的經濟上供養、生活上照料、精神上慰藉以及在患病時提供醫療費用和護理的權利”，但是，在許多方面還沒有具體的實施細則，尚須相應的法律、法規予以完善化、具體化及可操作化。

　　二、繼續支持養老機構的建設和發展，充分發揮其支撐作用失能半失能老人的大量存在，通過家庭或社區養老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務，而機構養老是實現優質養老的較有發展潛力的途徑,它在滿足養老的連續性、專業性、及時性方面,特別是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面,發揮著不可替代的作用。

　　機構養老在保證其服務規范化、標準化的前提下應該向以下兩個方向發展：一方面，政府應該繼續加大對公辦養老機構的投資，重點保證“三無”、“五保”及低收入的高齡、失能等養老困難老年人的服務需求;另一方面，部分經營性的養老機構遵循市場化原則，可以向高端發展，走優質高價的發展之路，滿足部分老年人的高端需求。

　　三、采取多種措施促進實現社區居家養老模式的最終目標家庭養老功能日益弱化、機構養老發展不足,而社區居家養老融合了家庭養老和機構養老的優勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨著社區在公共服務供給中扮演著越來越重要的角色,我國政府也認識到了養老服務供給應該在社區服務中占有重要地位,因而我國開始大力鼓勵發展社區居家養老服務。因此，社區居家養老模式代表著我國養老模式的發展方向。關于社區居家養老需要明確以下幾點：

　　第一，明確政府在居家養老服務體系中的主體責任地位，整合社區資源,使原本是閑置的資源或未充分利用的資源在社區居家養老服務中得到充分利用。

　　第二，目前，社區居家養老的服務對象主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人。在城市，增加托老設施網點，增強社區養老服務能力，同時通過倡議、引導志愿活動及建立勞務儲蓄制度等方式，動員各類人群參與社區養老服務。

　　在農村，首先以鄉鎮敬老院為基礎，建設日間照料和短期托養的養老床位，逐步向區域性養老服務中心轉變。有條件的農村社區，可探索建設社區老年日間照料服務設施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養、配餐等服務。

養老院可行性報告15

　　一、我國老年人情況分析和養老床位：

　　據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從20xx年到20xx年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；20xx年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到20xx年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

　　全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

　　二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

　　石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

　　我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

　　三、幾種養老形式的介紹：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

　　家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的'養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

　　四、高標準的老年公寓都包括什么：

　　高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要采用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

　　五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：

　　房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

　　六、投資10000平米老年公寓的分析：

　　投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在20xx萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。20xx/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

　　七、老年公寓的宣傳：

　　做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政

　　府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

　　八、經營思路：

　　一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

　　九、項目立項社會背景：

　　不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

　　十、綜合考慮：

　　我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。十一、提高老年公寓效益的對策思路：

　　理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。

　　十二、八面來風：

　　杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從20xx年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在20xx年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，20xx年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

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