有關(guān)防范房地產(chǎn)租賃合同范本的風(fēng)險(xiǎn)
一、出租物業(yè)的面積
對(duì)于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告作為合同附件。
對(duì)于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見于商場(chǎng)、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請(qǐng)一家中介測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)租賃面積進(jìn)行測(cè)量，并共同派代表參與測(cè)量的過程。在測(cè)量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測(cè)量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測(cè)量報(bào)告、測(cè)量圖表作為合同附件。
甲方將座落在本市_______區(qū)**縣_________路_____棟***新村______號(hào)***幢______室(部位)________的房屋(簡稱該房屋)出租給乙方。該房屋建筑面積、使用面積為________平方米，房屋類型為________，結(jié)構(gòu)為________，房屋用途為________。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示房地產(chǎn)權(quán)證，編號(hào)：________________，并已告知乙方該房屋已/未設(shè)定抵押。(詳見附件房地產(chǎn)權(quán)證)
租賃面積：以雙方共同指定的****中介測(cè)量機(jī)構(gòu)，實(shí)地測(cè)量的面積為最終確認(rèn)的租賃面積，為___________平方米(詳見附件：測(cè)量報(bào)告)，包括租賃物業(yè)的玻璃門、店面、租賃物業(yè)范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認(rèn)，本合同涉及需要以面積計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用(如租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)等)金額的，均按租賃面積計(jì)算，任何一方不得以建筑面積及/或套內(nèi)建筑面積對(duì)租賃面積提出異議。
二、出租物業(yè)的用途
對(duì)出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡單的法律常識(shí)在實(shí)踐中偶爾也會(huì)被忽視，這與主管部門疏于監(jiān)管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實(shí)踐中，我們?cè)鲇腥缦虑樾危?/p>
1、住宅變辦公。在住宅小區(qū)中，我們有時(shí)候突然會(huì)發(fā)現(xiàn)××公司的招牌，其中，從事對(duì)外貿(mào)易的公司在深圳較為多見。
2、廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的客戶向我們進(jìn)行法律咨詢，其告知出租人以工業(yè)廠房進(jìn)行餐飲招商，并公然宣稱不會(huì)遭到政府有關(guān)部門的查處，客戶為此按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)支付了租金、保證金及裝修費(fèi)用，后由于無法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經(jīng)明確寫明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。
3、工業(yè)變辦公。業(yè)內(nèi)皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃用地是工業(yè)類用地，根據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》(國土資發(fā)[XX]232號(hào))的相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。但我們?cè)跒榭蛻暨M(jìn)行盡職調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價(jià)格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。
4、高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來，國家鼓勵(lì)高科技產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起云涌，與此相對(duì)應(yīng)，我們會(huì)看到“高科技工業(yè)”出現(xiàn)在一些用地規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權(quán)證上。根據(jù)深圳市的相關(guān)法律規(guī)定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)需提供高科技項(xiàng)目或高科技企業(yè)認(rèn)證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認(rèn)證文件的為數(shù)甚少，非高科技項(xiàng)目或非高科技企業(yè)進(jìn)駐此類廠房的案例屢見不鮮。
作為律師，在發(fā)現(xiàn)客戶承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時(shí)候，應(yīng)作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，可以簡單歸結(jié)為兩個(gè)方面：一方面系民事責(zé)任的提示，用途違法將導(dǎo)致租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過錯(cuò)的情況分擔(dān)合同解除的后果;另一方面屬行政責(zé)任的提示，應(yīng)告知客戶用途違法將會(huì)導(dǎo)致政府有關(guān)部門的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果。
三、出租物業(yè)的交付條件
在租賃合同中簡單地約定出租物業(yè)的交付時(shí)間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以定分止?fàn)幍�，在租賃合同的交付條款中，出租物業(yè)的交付條件應(yīng)屬核心條款，其衍生出來的問題不僅涉及實(shí)際交付的時(shí)間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項(xiàng)押金的返還等問題。在出租物業(yè)的交付條件中，合同雙方都需滿足一定的要求。
對(duì)承租人而言，承租人應(yīng)付清租賃合同約定的在交付前應(yīng)支付的所有款項(xiàng)，包括但不限于保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修押金�！纪扑]條款3對(duì)出租人而言，出租人應(yīng)確保出租物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、物品處于正常運(yùn)行狀態(tài)，如有損壞，應(yīng)在約定期限內(nèi)修復(fù)或更換。
在合同雙方各自滿足上述交付條件后，我們通常會(huì)建議合同雙方簽署《交付確認(rèn)書》，以作為出租物業(yè)實(shí)際交付日期的確認(rèn)，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項(xiàng)押金的確認(rèn)，該等事實(shí)的確認(rèn)有助于避免合同雙方將來對(duì)租賃期限的起算、維修責(zé)任的分配等問題出現(xiàn)爭(zhēng)議。
在辦理出租物業(yè)的交接手續(xù)之前，乙方應(yīng)付清根據(jù)本協(xié)議規(guī)定乙方于出租物業(yè)實(shí)際交付日或此前應(yīng)支付的所有款項(xiàng)，否則甲方無義務(wù)將出租物業(yè)交付給乙方。甲方在全額收到該等支付后應(yīng)向乙方交付出租物業(yè)，雙方簽署出租物業(yè)交付確認(rèn)書，即視為甲方已按照本協(xié)議規(guī)定條件履行了將出租物業(yè)交付給乙方的義務(wù)。
甲方向乙方交付出租物業(yè)時(shí)，乙方與甲方(包括甲方所委托之本大廈物業(yè)管理人員)清查出租房屋及其附屬設(shè)施、裝飾材料、其它物品及大廈的公共設(shè)施，甲方保證大廈的電梯、消防保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來水系統(tǒng)、泵房等應(yīng)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。如有損壞，甲方應(yīng)在3日或乙方同意的其他期限內(nèi)積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢，在此基礎(chǔ)上雙方共同簽署交付確認(rèn)書。
四、扣率租金/提成租金
在商鋪或商場(chǎng)的租賃合同中，出租人往往不滿足于定期收取固定數(shù)額的租金，因此，所謂“扣率租金”或稱“提成租金”應(yīng)運(yùn)而生。在實(shí)踐中，根據(jù)出租人對(duì)承租人銷售情況的了解程度，可以有兩種條款設(shè)計(jì)：
對(duì)于出租人不了解承租人銷售情況的場(chǎng)合，出租人可要求承租人定期提供財(cái)務(wù)報(bào)表，并有權(quán)保留對(duì)承租人查賬及審計(jì)的權(quán)利。
對(duì)于出租人了解承租人銷售情況的場(chǎng)合，如出租人負(fù)責(zé)商場(chǎng)的統(tǒng)一收銀，出租人與承租人應(yīng)定期對(duì)銷售情況進(jìn)行核對(duì)和確認(rèn)，以免對(duì)提成租金的收取發(fā)生爭(zhēng)議。
乙方須在每月五號(hào)前支付當(dāng)月基本租金、管理費(fèi)和推廣費(fèi)。若按每月的月營業(yè)額計(jì)算的扣率租金高于基本租金的，則乙方須于下月支付基本租金時(shí)向甲方交納該月基本租金與扣率租金的差額部分。乙方同時(shí)向甲方作出如下承諾：
(1)乙方應(yīng)在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方確認(rèn)正確記載乙方上個(gè)月在承租場(chǎng)所內(nèi)整個(gè)月的營業(yè)額的書面財(cái)務(wù)報(bào)表;
(2)若乙方不提供或不實(shí)提供書面財(cái)務(wù)報(bào)表，甲方有權(quán)估算乙方上個(gè)月的營業(yè)額，乙方須按甲方估算的月營業(yè)額繳納扣率租金;
(3)乙方在其上一個(gè)財(cái)政年度完結(jié)及租賃期滿后三十天內(nèi)應(yīng)向甲方提供具備資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)租賃店鋪進(jìn)行審計(jì)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表(該年度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)真實(shí)及詳細(xì)地列出該店鋪在本財(cái)務(wù)年度內(nèi)各個(gè)月的財(cái)務(wù)資料及明細(xì))，費(fèi)用由乙方自行支付。在甲方收到并確認(rèn)上述年度財(cái)務(wù)報(bào)表后的十日內(nèi)，甲乙雙方須以現(xiàn)金付款的方式，對(duì)該財(cái)政年度的扣率租金，做出基于上述年度財(cái)務(wù)報(bào)表中所列的最終數(shù)字而需要做出的調(diào)整。相應(yīng)財(cái)政年度的月報(bào)表須以經(jīng)甲方收到并確認(rèn)的該財(cái)政年度的年度財(cái)務(wù)報(bào)表為準(zhǔn)，并做出相應(yīng)調(diào)整;
(4)任何情況下，甲方仍保留對(duì)乙方查賬的權(quán)利，包括甲方自行或聘請(qǐng)有資格的會(huì)計(jì)師、審計(jì)師對(duì)乙方經(jīng)營租賃物業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬薄、記賬憑證、原始憑證等進(jìn)行審查，費(fèi)用由甲方支付。但是，若查賬發(fā)現(xiàn)賬目不實(shí)，則費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并按實(shí)際查賬的結(jié)果計(jì)算扣率租金。乙方應(yīng)就甲方或甲方聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師、審計(jì)師查賬事宜提供充分的協(xié)助和合作。
承租人應(yīng)自開業(yè)日期或裝修期結(jié)束后第二天(以兩者中較晚的日期為準(zhǔn))起支付場(chǎng)地上這一家店鋪的凈銷售額的____%作為提成租金。出租人與承租人應(yīng)當(dāng)于每月***日對(duì)店鋪上一個(gè)月的銷售情況進(jìn)行核對(duì)和確認(rèn)。承租人應(yīng)基于前一季的財(cái)務(wù)報(bào)表(該財(cái)務(wù)報(bào)表由承租人根據(jù)其會(huì)計(jì)慣例制作)，于當(dāng)季的第一個(gè)月的第十五(15)日或之前交納前一季的提成租金。出租人應(yīng)于收到提成租金后二(2)個(gè)工作日內(nèi)向承租人提供合法房屋租賃發(fā)票。提成租金的年度調(diào)整應(yīng)當(dāng)在每個(gè)財(cái)政年度終結(jié)后的一百三十(130)日內(nèi)完成，且各方不需為此支付利息。提成租金的年度調(diào)整后，如承租人在該年度中收到的發(fā)票金額少于實(shí)際繳納的提成租金，則出租人應(yīng)補(bǔ)發(fā)發(fā)票。
五、維修程序的設(shè)定
在出租物業(yè)的使用過程中，最容易發(fā)生糾紛的當(dāng)屬出租物業(yè)的維修問題，且主要集中于因出租人未予維修及未及時(shí)維修而導(dǎo)致承租人無法使用出租物業(yè)或遭受損失的問題上。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，除了在結(jié)果上通過違約責(zé)任條款追究違約方的違約責(zé)任之外，我們更傾向于從程序上防止該等風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從另一個(gè)角度上看，這種程序上的條款設(shè)計(jì)，實(shí)際上是為了促使合同雙方在問題發(fā)生時(shí)進(jìn)行充分的溝通，以避免不必要的誤解以及糾紛和損失的擴(kuò)大。
乙方在使用租賃房地產(chǎn)過程中，如非因乙方過錯(cuò)，租賃房地產(chǎn)或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進(jìn)一步擴(kuò)大;如為緊急報(bào)修(指影響乙方工作、營運(yùn)安全的故障，如房屋大面積漏雨等情況)，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出緊急報(bào)修通知后四(4)小時(shí)內(nèi)前來維修;如為緊急報(bào)修以外的一般報(bào)修，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出報(bào)修通知后三(3)日內(nèi)前來維修。如甲方未在上述時(shí)間內(nèi)進(jìn)行處理，乙方有權(quán)自行或委托第三人進(jìn)行維修，相應(yīng)維修費(fèi)用和款項(xiàng)由甲方承擔(dān)，并由乙方從應(yīng)支付給甲方的租金中扣除。
六、優(yōu)先承租權(quán)
我們常見“優(yōu)先購買權(quán)”條款，卻不常見“優(yōu)先承租權(quán)”條款�！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)租賃合同書》第22條有類似“優(yōu)先承租權(quán)”條款，但對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的行使程序卻沒有進(jìn)行約定，這使得該等“優(yōu)先承租權(quán)”欠缺可操作性。從優(yōu)先承租權(quán)的可操作性上講，我們建議設(shè)計(jì)相關(guān)條款約定：在有第三人愿意以一定條件承租出租物業(yè)的時(shí)候，作為出租人，應(yīng)當(dāng)將該等條件書面通知承租人，并給予承租人合理的考慮期限;作為承租人，則應(yīng)當(dāng)在出租人指定期限內(nèi)對(duì)其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。
本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需繼續(xù)租用租賃房地產(chǎn)的，應(yīng)于租賃期屆滿之日前**個(gè)月向甲方提出續(xù)租要求;在同等條件下，乙方對(duì)租賃房地產(chǎn)有優(yōu)先承租權(quán)。在有第三人愿意以一定條件承租租賃房地產(chǎn)的時(shí)候，甲方應(yīng)當(dāng)將該等條件書面通知乙方;乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方通知后三日內(nèi)對(duì)其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。
七、向潛在承租人或買方展示出租物業(yè)
租期將至，若承租人不再繼續(xù)承租物業(yè)，則出租人為節(jié)約成本，很可能要求在租賃期限屆滿前一定時(shí)間內(nèi)，攜帶潛在的承租人參觀出租物業(yè)。另外，在出租人意欲出售出租物業(yè)的時(shí)候，往往也需要向潛在的買方展示出租物業(yè)。
對(duì)于上述兩種情形，我們認(rèn)為出租人的要求是合理的，承租人應(yīng)給予一定的配合，但出租人應(yīng)事先通知承租人，并不得影響承租人的正常使用。
在租賃期限屆滿前6個(gè)月內(nèi)，如果乙方尚未與甲方就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，則甲方只要向乙方提前發(fā)出書面通知，甲方有權(quán)陪同潛在的承租人或者買方參觀出租物業(yè)，但不得影響乙方的正常辦公。
在租賃期滿前三個(gè)月內(nèi)，甲方有權(quán)進(jìn)行重新招租的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括向未來的承租人展示租賃物業(yè)以及對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行合理和必要的檢查與維修等。乙方應(yīng)在租期屆滿前三個(gè)月內(nèi)，在獲事先通知的任何合理時(shí)間內(nèi)，無條件允許將在租期屆滿后承租或使用租賃物業(yè)的新的承租人或使用人勘察租賃物業(yè)及其各部分，甲方亦有權(quán)在租賃物業(yè)張貼招租告示。
八、承租人的自動(dòng)變更
我們接觸到的很多客戶，其作為承租人租賃出租物業(yè)的目的是設(shè)立公司或分支機(jī)構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的'注冊(cè)地址。在這種情況下，我們通常會(huì)將該實(shí)際情況據(jù)實(shí)告訴出租人，并幫助客戶在租賃合同中設(shè)計(jì)“承租人的自動(dòng)變更”條款，以免出租人屆時(shí)反口，不履行協(xié)助變更承租人的義務(wù)。如果沒有該等“承租人的自動(dòng)變更”條款，將來能否變更承租人則是出租人的權(quán)利，出租人往往會(huì)感覺增加其負(fù)擔(dān)而不愿提供協(xié)助。這勢(shì)必影響客戶租賃目的的實(shí)現(xiàn)，并增加客戶的負(fù)累。
鑒于乙方或其關(guān)聯(lián)公司擬在中國境內(nèi)新設(shè)公司(下稱“新公司”)，新公司英文名稱暫定為“**”;甲方同意：自新公司在中國合法設(shè)立之日，乙方在租賃合同及本協(xié)議項(xiàng)下的全部權(quán)利和義務(wù)均自動(dòng)轉(zhuǎn)由新公司享有及承擔(dān)，新公司自然成為租賃合同及本協(xié)議的主體(即“乙方”)及實(shí)際承租人，**與甲方的租賃關(guān)系同時(shí)終止，而無需另行簽訂協(xié)議。但新公司應(yīng)書面向甲方出具確認(rèn)函，確認(rèn)合約中所有約定同樣對(duì)新公司有效。如有關(guān)主管機(jī)關(guān)需要或新公司要求，甲方承諾將按合約的相同約定及同等條件，按剩余的租期與新公司重新簽訂合約，并辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)。
如甲方違反本條約定，視為違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還乙方租賃保證金，在甲方解除合約的情況下，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付相當(dāng)于所余租期(即初始租期或續(xù)租后的續(xù)租總期限中尚未履行的租期，不含免租期，下同)租金的違約金，并賠償乙方的裝修損失。
九、租賃合同的提前解除
在租賃期限較長的租賃合同中，客戶往往難以把握未來幾年后的市場(chǎng)變化，故而在租賃合同履行了一定時(shí)期之后，客戶很可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化改變經(jīng)營模式，為此，客戶寧愿支付一定的成本用以解除租賃合同的長期束縛。在這種情況下，如果沒有相應(yīng)的條款設(shè)計(jì)，就只有在事后依賴于合同雙方的談判，如果我們幫助客戶在租賃合同中作了相應(yīng)的條款設(shè)計(jì)，將來一旦發(fā)生客戶希望提前解除租賃合同的情形，該等條款會(huì)起到意想不到的效果。其結(jié)果即使不是最有效的，但至少是可預(yù)期的。
在租賃期限內(nèi)，原則上雙方均不得要求提前解除本合同。但在本合同簽訂之日起***年之后，如乙方要求提前解除合同的，需提前**個(gè)月以書面形式通知甲方，但應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于**倍的租賃期限最后一年的租金作為補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)履行本合同約定的合同終止后的相關(guān)義務(wù);如甲方要求提前解除合同的，需提前***個(gè)月以書面形式通知乙方，但應(yīng)退還承租保證金，并對(duì)乙方的裝修損失予以補(bǔ)償。
十、保證金的退還條件
一般而言，租賃合同解除后，承租人結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他應(yīng)付費(fèi)用后，出租人即可將保證金退還給承租人。但在某些特定的情況下，保證金的退還條件可相應(yīng)地予以增加。實(shí)踐中出現(xiàn)較多的情形為，承租人租賃出租物業(yè)的目的在于設(shè)立公司或分支機(jī)構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的注冊(cè)地址，一旦租賃合同解除，承租人必定要尋找新的辦公場(chǎng)所，并辦理新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的工商變更登記手續(xù)。那么，在這種情況下，合同雙方可以公平、合理地約定：將承租人辦理不再以出租物業(yè)為注冊(cè)地址的變更登記手續(xù)作為保證金的退還條件。
本協(xié)議終止后，如果(1)乙方在整個(gè)租賃期限和免租期內(nèi)遵守本協(xié)議(為避免疑問，應(yīng)包括thefifthsquare租戶裝修指南和thefifthsquare租戶手冊(cè))以及其他由甲方和/或物業(yè)管理公司不時(shí)制訂或修改的與公共區(qū)域、公共設(shè)施使用有關(guān)的規(guī)定，特別是已將出租物業(yè)恢復(fù)原狀并已交還，并(2)支付了一切應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費(fèi)和任何其他應(yīng)付費(fèi)用、違約金、損害賠償金，并完成不再以出租物業(yè)為注冊(cè)地址的變更登記手續(xù)，甲方應(yīng)在上述(1)(2)事項(xiàng)完成后的30工作日內(nèi)無息退還乙方所支付的保證金。
十一、承租人逾期歸還出租物業(yè)的違約責(zé)任
在租賃期限屆滿或租賃合同提前終止后，承租人除了結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用之外，還負(fù)有按時(shí)歸還(包括清空)出租物業(yè)的義務(wù)。若承租人逾期歸還或逾期清空出租物業(yè)，則勢(shì)必影響出租人繼續(xù)向他人招租的目的實(shí)現(xiàn)。此種情況下，即使租賃合同約定出租人有收回出租物業(yè)的權(quán)利，但對(duì)于出租物業(yè)內(nèi)屬于承租人所有的物品、設(shè)備，若無明確約定如何處置，對(duì)出租人而言則十分棘手。
為此，我們?cè)诖沓鲎馊藢彶樽赓U合同的時(shí)候，通常會(huì)建議客戶在租賃合同中針對(duì)上述問題明確進(jìn)行約定，即在承租人逾期歸還出租物業(yè)的情況下，將被視為自動(dòng)放棄出租物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備和物品的所有權(quán)或使用權(quán)，出租人有權(quán)自行處置。
如果乙方未能在租賃期限屆滿或提前終止本協(xié)議之日起三(3)日內(nèi)根據(jù)本協(xié)議第15、1條和第15、2條的規(guī)定歸還出租物業(yè)，甲方有權(quán)立即進(jìn)入出租物業(yè)，更換出租物業(yè)的鑰匙和/或采取其它措施收回出租物業(yè);甲方和/或物業(yè)管理公司也有權(quán)切斷對(duì)出租物業(yè)的水、電和空調(diào)供應(yīng)等(在上述切斷期間，乙方仍應(yīng)按照本條承擔(dān)支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及本協(xié)議約定的其他費(fèi)用的義務(wù))。甲方無論因租賃期限屆滿或提前終止而收回出租物業(yè)后，乙方留在出租物業(yè)內(nèi)的任何物品、設(shè)施及設(shè)備(如有)的所有權(quán)或使用權(quán)將視為被乙方放棄，甲方可自由處置。在此情形下，乙方和/或任何其他第三方均不得對(duì)甲方提出任何追索，且就甲方因其處理前述物品、設(shè)施及設(shè)備被任何其他第三方提起任何索賠，乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)償并使甲方保持足額受償。此外，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付其在租賃期限屆滿或本協(xié)議提前終止后因處置乙方的上述物品、設(shè)施及設(shè)備而發(fā)生的交通、存儲(chǔ)以及其它相關(guān)費(fèi)用。
十二、裝修損失的認(rèn)定
實(shí)踐中，在租賃合同解除的時(shí)候，裝修損失的賠償或補(bǔ)償往往成為合同雙方甚至法院都為之困撓的難題，其真正的難點(diǎn)在于裝修損失如何計(jì)算。如果租賃合同能夠?qū)ρb修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)事先進(jìn)行約定，無疑可以節(jié)省解決爭(zhēng)議的時(shí)間。否則，裝修損失只有依賴于合同雙方的舉證及評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，由此將耽誤過多的時(shí)間以及引發(fā)更多的爭(zhēng)議。我們?cè)趯彶樽赓U合同的過程中，無論代表哪一方，往往建議客戶在租賃合同中明確約定裝修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
我們?cè)凇纪扑]條款15中提出的裝修損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，是在參考了中國的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及中國法院的相關(guān)判例、解釋的基礎(chǔ)上，而提煉出的一個(gè)簡單且相對(duì)合理的計(jì)算公式，有助于雙方在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)公平、快速的解決裝修損失問題。
乙方應(yīng)將裝修合同及發(fā)票、收據(jù)等證明裝修價(jià)值的文件復(fù)印件提供給甲方備份，作為雙方確定乙方裝修原值的依據(jù)。在本合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項(xiàng)下的對(duì)乙方裝修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：即裝修損失=裝修原值÷租賃期限總月份×租賃期限所及剩余租期(不足一個(gè)月的，按1個(gè)月計(jì))。
十三、通知與送達(dá)
在訴訟實(shí)踐中，原、被告雙方往往對(duì)往來函件進(jìn)行反復(fù)的舉證和質(zhì)證，只要沒有充分的證據(jù)證實(shí)一方已收到另一方發(fā)出的通知，就會(huì)矢口否認(rèn)，這與其說是訴訟技巧，不如說是雙方防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)薄弱。我們?cè)趯彶樽赓U合同的過程中，一般都會(huì)建議增加“通知和送達(dá)”條款，對(duì)通知的形式、送達(dá)的形式、送達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定。
根據(jù)本協(xié)議需要發(fā)生的全部通知，均須采用書面形式，甲方對(duì)乙方發(fā)出的發(fā)票、單據(jù)及其他通知，均以專人遞送或特快專遞形式按本協(xié)議所及出租房屋作為通訊地址發(fā)出;甲方的通訊送達(dá)地址為：***;如通訊地址變更，變更方應(yīng)當(dāng)提前以書面形式通知對(duì)方。通知如以人手交遞，則視為在交遞后立即送達(dá)，若以特快專遞方式發(fā)出，則以回執(zhí)的送達(dá)或退回日期為準(zhǔn)。
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