房地產行業分析報告

時間：2022-02-08 19:11:08 報告我要投稿

房地產行業分析報告

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房地產行業分析報告

　　一、土地市場狀況

　　1、成交土地：4月武漢中心城區無土地成交。

　　4月蔡甸區有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交。總供地面積145648O，成交總建筑面積156351O，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/O。

　　德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規范。以往個人非正規手段拿地已經少之又少，土地市場的日漸規范將促進房地產市場的成熟。

　　旅游區成交地價高于老城區地價3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游區出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產公司以樓面地價939元/O競得，而今年成交的中心老城區土地價格約為310元/平米，遠遠低于知音湖畔。港資進入蔡甸，將提升當地的商品房開發品質，加快拉動全區的商品房成交價。

　　2、出讓土地

　　截至4月，武漢市中心城區有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042O，總建筑面積1038645O。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。

　　德思勤觀察：漢陽區土地大面積放量，本月漢陽區有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區有2宗。總出讓面積為749750O，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點規劃漢陽新區的房地產建設。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環境和相關配套均好，較適合開發居住用地，加上政府對此區域的商務及政務配套的規劃，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

　　漢陽四新區首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業內人士非常關注此地。這兩塊地的出讓面積為581780O，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發勢力要求較高，且今年的'土地調控政策加劇，預示著開發商的品牌及實力都較高。

　　二、住宅市場狀況

　　1、新盤（含加推和新入市項目）分析

　　20xx年4月中心城區有15個項目開盤，比上月的6個增加了150％。

　　4月開盤項目呈現出以下幾個特征：

　　武昌片區開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區有8個，其中武昌中心區有4個，光谷南湖片區有4個。位于光谷南湖片區的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當天推出140套中小戶型，當天銷售約100套。由于其價格低于周邊項目500元/O左右，又是保利開發商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區有4個，東西湖片有1個。值得關注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/O，價格較低，當天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。

　　盤龍城片區本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區投資的客戶有所減少，市場較冷。

　　入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項目。其中恒大華府和領袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。

　　萬元項目增多。本月有5個10000元/O左右的項目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/O，開盤銷售110套，其余項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。

　　德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀。回暖信息還有待觀察。而高端高品質項目的需求市場，由于其項目產品的稀缺性和品質感，銷售一直較穩定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。

　　2、住宅銷售分析

　　成交套數

　　根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場市場信息網備案數據的顯示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。

　　成交套數增幅與面積增幅的關系

　　本月商品房的成交套數降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業面積逐漸趨小。

　　德思勤觀察：成交量下跌20％。20xx年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數基數較小，所以3月受經濟適用房和品牌開發商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠遠高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產市場信息網的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。

　　價格上漲幅度較小，有緩慢平穩上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低于20xx年。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。

　　成交總面積與總金額

　　根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場信息網備案數據的顯示，20xx年4月全市累計成交面積38.04萬O，較3月下降了23.8％。累計成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進一步探底過程。

　　全市小結：

　　土地市場上，漢陽區本月大幅放量，政府規劃力度加大。漢陽區土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

　　漢陽四新區首次拍地。是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發能力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示著武漢市場對開發商的品牌及實力都抬高了門檻。

　　全市市場價漲量跌。本月價格持續春節以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩。而成交量持續20xx年底的下跌之勢，全市仍處于房地產的調整階段。

　　市場理性回歸，市民置業以性價比優先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發商開發項目。說明客戶日趨理性，如20xx年的瘋狂買房，擔心不買還漲的沖動已經消失。武漢市場真正進入買方市場。

　　三、區域成交情況

　　1、區域成交情況

　　4月成交量最高的是武昌和關山片區，最少的是青山片區。成交量漲幅最大的是沌口片區，降幅最大的是東西湖片區。而該片區3-4月的成交量波動較大，較不穩定，分析得出該片區受宏觀政策的影響較大，還在調整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區本月推盤量較大，而沌口片區的價格處于全市低谷區，受漢陽中心區房價擠壓的客戶可能選擇該片區。

　　武昌中心區初現回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩定有緩慢上漲之勢，而中心區的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預示著回暖尚待觀察。

　　區域市場小結：

　　片區價格平穩。各片區價格沒有出現大幅上漲及下跌，市場較為平穩。目前的房價處于穩定上漲之勢。

　　漢陽成交量最大，本月該區是熱點。漢陽片區的成交量漲幅最大，預計未來還將增大。由于政府改造力度和新區利好消息的不斷放出，其片區價值日益凸顯。

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