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物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報告有著舉足輕重的地位，報告具有成文事后性的特點(diǎn)。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編精心整理的物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
二、工作開展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對創(chuàng)建示范項目活動進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問題
（一）歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單，內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（五）業(yè)主委員會組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對策與建議
（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
（四）培育物業(yè)服務(wù)市場。
一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。
制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。
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