物業服務市場研究報告

時間：2025-03-30 06:05:05 小英報告我要投稿

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物業服務市場研究報告范本（通用6篇）

　　市場調研是指為了提高產品的銷售決策質量、解決存在于產品銷售中的問題或尋找機會等而系統地、客觀地識別、收集、分析和傳播營銷信息的工作。以下是小編為大家整理的物業服務市場研究報告，希望能幫到大家！

物業服務市場研究報告范本（通用6篇）

　　物業服務市場研究報告 1

　　為全面了解市場價格和經營企業收費情況，及時收集和匯總翔實的數據資料。根據省發改委《關于下發疫苗、民用爆破器材、物業管理、公路客運價格（收費）調研提綱的通知》，近日××市吉州區物價局課題調研組組織專門力量，就××市中心城區物業服務問題進行專門調研。

　　據調查。目前，××市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，其中二級資質企業2 家，三級資質企業28 家。管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區住宅小區獲得省級物業管理示范（優秀）小區稱號，六合盛世小區獲得省級園林小區稱號。物業服務收費率僅達40－60 %,呈現虧損的占98 ％。目前，全區90％小區未成立業主委員會。物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區物業管理工作存在以下四個問題：一是物業管理市場處于發育初步階段，市場培育后勁不足。二是物業服務檔次不高，服務水平總體偏低。三是業主委員會作用發揮乏力，如何引導廣大業主參與物業管理，如何緩解業主與物管的執收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業管理行業本身自律意識不強，缺失的監管體制導致物企提供的服務呈現“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

　　一、市中心城區物業企業存在的主要問題及原因

　　1、物業服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。

　　2、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

　　3、拒絕繳納物業服務費現象普遍。有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解，導致拒絕繳納物業服務費的現象比比皆是。

　　二、物業服務收費現狀

　　新入住業主要交下列費用：物業服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數業主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現：

　　1、物業服務費收取難。主要表現在：一是物管企業一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業主物業繳費意識淡薄。

　　2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

　　三、物業管理服務企業經營成本現狀

　　經營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用占3%，稅費占8%。

　　1、吉州區作為××市中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，造成物業管理企業難以為繼。

　　2、由于已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損。據統計，大部分住宅小區物業服務收費率僅達40－60 %,極個別達到90%以上。

　　3、當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。

　　由于物業費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環。

　　四、明確服務類型，對物業服務收費實行類別管理。

　　多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫樓等住宅物業服務費實行政府定價。小區車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節價。

　　五、加強完善物業服務收費管理的.意見建議

　　1、完善收費標準，規范物業服務收費行為。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。如《省物業管理條例》中雖明確了各等級物業服務的收費范圍，可細化明確規定在各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準。

　　2、未使用或不入住的房屋，“業主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。

　　3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

　　4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

　　5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費。

　　6、應明確當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，耗費了物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

　　7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門直接向業主收取。

　　8、××市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

　　9、《取消江西省發改委贛計商價（XX）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發動，引導業主樹立正確的物業消費理念。

　　物業服務市場研究報告 2

　　一、基本情況

　　我市物業服務工作從20xx年左右開始起步，經過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現出良好的發展勢頭，物業服務的整體水平有了較大提高，對優化人居環境，提升城市形象，保障人們安居樂業，維護社會穩定起到了重要的作用。

　　二、工作開展情況

　　一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門市的有關規定，結合我市實際，先后制定出臺了《關于加強住宅小區物業管理的實施意見》、《關于貫徹落實<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》、《關于進一步規范前期物業服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業服務工作的順利開展。

　　二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。重新制定了《住宅小區前期物業服務等級標準》，將物業服務內容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內容、量化服務標準，讓業主明明白白交費，企業清清楚楚服務，基本做到了業主期望的“質價相符”。

　　三是積極開展了物業政策法規宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業主和社會各界宣傳物業知識，著力增強業主對物業服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措并舉，提升從業人員的思想素質，提高從業人員的服務能力。

　　三、當前存在的主要問題

　　（一）物業服務整體水平不高。

　　我市現有一部分物業服務企業是建設單位的附屬企業，僅對自己開發的項目小區提供服務，市場化程度不高。前期物業建管不分，沒有形成良好的制約與監管體制，企業缺乏危機意識，缺乏創新能力。在現有的物業服務企業中，普遍存在從業人員年齡偏大、素質不高，企業管理不規范、服務不到位等問題，物業服務簡單粗放，僅限于清掃衛生、秩序維護、綠化養護等低標準、低水平的基礎性服務，難以滿足業主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業服務企業沒有簽定物業服務合同，沒有得到業主的認可，造成業主、物業服務企業、建設單位之間互不信任，矛盾時有發生。

　　（二）物業服務消費觀念滯后。

　　部分業主對物業政策法規、物業服務企業、業主委員會、業主的權利和義務及相互間的關系缺乏了解，對物業服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業服務企業的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數業主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區的業主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業服務費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區物業服務費平均收繳費率為65%，個別企業甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業企業入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉，造成管理服務能力低下的惡性循環。

　　（三）老舊小區物業服務管理難度大。

　　我市老舊住宅小區由于建設年代較久遠，物業服務基礎條件差，物業服務企業不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區的業主絕大多數屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區內設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛生和治安環境差，業主極為不滿，反映非常強烈。

　　（四）開發建設前期遺留問題較多。

　　由于規劃驗收不嚴格，建設單位為追求經濟利潤最大化而不管不顧后續的物業服務，大部分住宅小區建成后遺留問題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規劃設計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區共用部位等問題，均為今后實施物業服務埋下許多隱患。還有部分小區內無物業服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監控安防設施設備技術落后、數量不足、使用壽命短。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發了許多矛盾和糾紛。

　　（五）業主大會、業主委員會組建難，發揮作用更難。

　　由于業主對物業服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業主委員會的辦公場所、經費、人員薪酬等得不到落實，社區居委會的日常監督作用發揮不到位，導致我市大部分住宅小區業主大會、業主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業服務的住宅小區中，成立業主委員會的只有20個，業主的合法權益無法得到有效保障，小區物業服務的難度很大。同時，由于業主委員會維權意識不強，運行中缺乏必要的監督機制，致使業主委員會難以發揮監督和協調作用，已成立的業主委員會中，大部分名存實亡。

　　（六）物業服務監管體制不夠完善。

　　物業服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業服務關系尚未理順，建設單位、物業服務企業、業主以及相關行政主管部門之間相互依賴，物業服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協調作用并未充分發揮，工作合力沒有形成。物業服務監管機制尚不健全，行業監管部門之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業服務企業和業主之間職能與責任、權利與義務、管理與服務“三不清”。最突出表現在部門執法進小區方面。

　　四、意見和建議

　　（一）進一步完善規章制度，規范管理服務

　　建議荊門市政府結合全市近年來的物業服務工作實際，盡快出臺關于加強住宅小區物業管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區物業服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業服務企業做大做強，增強行業的危機意識，提高行業整體水平。物業服務企業要與業主簽訂物業服務協議，明確雙方的權利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業服務質量等相關情況實行動態管理力度，要對管理水平低、服務質量差、收費不規范、社會形象差的企業進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。大力推廣先進地區的管理經驗，倡導建管分離的物業服務模式，強化物業服務隊伍建設，提升服務水平、提高管理能力，推動物業服務企業依法規范經營。

　　（二）加強源頭治理，夯實物業管理基礎

　　規劃和建設部門要嚴格住宅小區建設規劃審批程序和小區施工建設監管制度，加強對建設單位在建工程的'監管，及時制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業服務項目綜合驗收標準，組織相關部門、物業服務企業參與驗收評定，對不符合建設規劃和質量標準的堅決不予驗收。

　　（三）強化業主大會制度，充分發揮業主委員會作用

　　對符合條件但尚未成立業主大會的小區，鄉鎮人民政府應在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，盡快依法組織和指導召開業主大會，選舉業主委員會，明確業主大會、業主委員會、業主與物業服務企業的權利和義務，理順社區居委會、業主委員會與物業服務企業的關系，制定相關制度，規范運作程序，切實履行監督和協調職責。基層政府組織、房管等相關行政主管部門要積極支持業主委員會對物業服務工作進行監督，對違反物業相關政策法規，不履行物業服務合同的物業服務企業，要給予相應的處理和整頓，使業主委員會真正發揮監督、協調作用，推動小區物業服務有序發展。

　　（四）采取有效措施，加強老舊小區管理

　　要高度重視老舊小區物業服務工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業服務模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時組織召開業主大會，選舉業主委員會，公開選聘物業服務企業，開展物業服務工作。對不具備物業服務條件又無業主委員會的小區，可按照社區居民自治的原則，由社區居委會代表社區業主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委托管理服務合同，也可以由社區居委會組織社區下崗失業人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業主創造一個安全、文明、和諧的居住環境。

　　（五）宣傳引導，營造良好的物業管理氛圍

　　要深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》、《湖北省物業和服務管理條例》等有關法律法規，教育引導廣大業主培養“小區是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業服務的消費觀念，理解、支持、配合物業服務工作，及時繳納物業服務的費用，自覺維護小區環境和秩序。

　　物業服務市場研究報告 3

　　物業服務市場研究報告

　　一、行業概況

　　1.1 行業定義與范疇

　　物業服務，指業主通過選聘物業服務企業，由雙方按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護與管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。其服務范疇廣泛，涵蓋住宅物業、商業物業、工業物業，以及學校、醫院等公共物業領域。

　　1.2 發展歷程與現狀

　　伴隨中國城鎮住房制度改革的推進，物業服務行業應運而生。從早期公房管理模式，逐步向市場化、專業化的物業服務轉變。近年來，憑借房地產行業的發展與居民生活品質的提升，物業服務市場規模持續擴大。中指研究院發布的.《2024 中國物業管理行業總結 & 2025 展望》顯示，2024 年上半年物業上市企業管理面積均值約 1.41 億平方米，同比增長 9.3%，報告預計 2025 年全國物業管理規模將達到 315 億平方米，同時將有 5 家物業企業登陸資本市場。

　　二、市場需求

　　2.1 需求特征

　　物業服務市場需求具備情感性、多樣性、長期性、集體性與依賴性等特點。因物業服務與業主的生活、工作緊密相關，業主對服務體驗帶有較強的情感色彩。在服務種類上，業主不僅需要公共性服務，還對專項服務和特約服務存在需求；在需求目的上，住宅物業側重居住環境的舒適與安全，經營性物業則更關注工作效率和利潤的提升。并且，物業服務從提供到消費需經歷較長過程，業主通常通過業主委員會表達服務需求，對物業服務存在較強的依賴性。

　　2.2 影響需求的因素

　　收入水平方面，物業服務并非生活必需品，而是享受性服務，居民收入增加時，對物業服務的需求和品質要求會相應提升；價格層面，物業服務價格與需求量呈反向變動關系，價格過高會限制需求；相關服務價格上，家政等可替代服務價格的變化，會影響業主對物業服務的選擇；消費者偏好上，不同業主對物業服務的偏好存在差異，會影響其對服務項目的選擇；此外，房地產發展規模越大，物業管理的需求也越大。

　　三、服務模式創新

　　3.1 “物業 + 養老” 服務模式

　　在人口老齡化背景下，“物業 + 養老” 服務模式興起。以南寧市為例，當地持續探索該模式，將服務延伸至 “家門口”。在新民路公安廳生活區，物業為老年居民提供無償和低償服務，包括上門評估居家環境安全、集體生日會、助潔、助餐等。物業還依據老人的年齡層次、自理能力等進行賦值評估，建立檔案，細分出 “紅黃綠” 3 個級別精準推送服務，并與多家三甲醫院聯系開通綠色通道，提供從陪同就醫到居家術后康復的一條龍服務。

　　3.2 數字化服務模式

　　部分物業服務企業借助科技手段，打造數字化服務平臺，實現報修、繳費、投訴等業務的線上辦理，提升服務效率與透明度。通過引入智能設備，如智能門禁、智能安防系統等，增強社區安全性與管理的便捷性。

　　四、競爭格局

　　物業服務市場競爭激烈，參與者包括全國性大型物業服務企業、區域性品牌企業，以及眾多小型物業服務公司。大型企業憑借品牌、規模和技術優勢，在市場中占據主導地位，不斷通過并購、拓展業務領域等方式擴大市場份額。而小型企業則聚焦細分市場，以特色服務獲取生存空間。

　　五、政策監管

　　2003 年，國務院發布《物業管理條例》，旨在規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境。2018 年，國務院取消了物業服務企業資質管理的相關規定，并增加了建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制的有關內容，推動物業服務市場向市場化、規范化方向發展。

　　六、發展趨勢與展望

　　未來，物業服務市場將朝著多元化、智能化、專業化方向發展。一方面，物業服務企業將不斷拓展服務領域，除傳統的安保、保潔、維修服務外，還將涉足養老、社區商業等領域，打造一站式生活服務平臺；另一方面，隨著科技的發展，人工智能、大數據等技術將廣泛應用于物業服務，提升服務質量與管理效率。同時，行業集中度將進一步提高，市場競爭愈發激烈，物業服務企業需不斷提升自身核心競爭力，以適應市場變化。

　　物業服務市場研究報告 4

　　隨著人口增長和農村人口向城市的流動，城市化進程不斷加快，城市規模擴大和人口密集度增加，為物業管理行業提供了廣闊的市場空間。物業管理不僅涵蓋了住宅安全、環境衛生、設施維修等基本服務，還擴展到社區增值服務，如家政、清潔、房屋經紀、金融、老年人照顧及護理等。

　　物業管理行業現狀分析

　　1. 物業管理行業最新動態及投資情況

　　物業管理行業在過去十幾年里保持了穩步增長態勢。據全拓數據顯示，物業管理行業的在管總建筑面積由2015年的175億平方米增加至2020年的259億平方米，復合年增長率為8.2%。同時，行業總收入由2015年的3983億元上升至2020年的6232億元，復合年增長率為9.4%。

　　然而，2024年上半年，物業管理行業面臨了規模增長放緩和盈利狀況惡化的挑戰。64家上市物企平均增長率為-17.82%，毛利率均值降低了1.57個百分點至23.41%。這主要受到房地產市場下行、社區增值服務承壓下行以及應收賬款增加等因素的影響。

　　2. 物業管理行業市場情況

　　物業管理行業的銷售情況主要依賴于物業管理費和增值服務費。物業管理費可以按包干制或酬金制收取，而增值服務則包括維修和保養服務、協售和租賃代理服務、工程服務及社區增值服務等。

　　從產量來看，物業管理行業的在管面積持續擴大，但增速逐漸放緩。截至2024年6月30日，56家上市物企公布的在管建筑面積約為78.2億平方米，較2023年底增加了約3.15億平方米，增速僅為4.22%。

　　3. 物業管理行業政策環境

　　近年來，中國有多部監管物業管理行業的法律及規則開始生效，為物業管理行業的發展提供了規范和可行的發展路徑。同時，各級政府出臺了一系列法律法規來規范和加強物業管理行業，提高了物業管理行業的服務質量和管理水平。

　　4. 技術進步分析

　　隨著科技和信息化的不斷進步，物業管理行業也得到了快速發展。智能化、信息化、數字化等技術的應用，為物業管理提供了更多的便利和效率。例如，通過應用信息技術和智能設備，可以實現物業管理的高效和便捷;通過數據積累整合，可以建立一體化的信息化管理平臺，降低服務成本，提升服務效率。

　　然而，智慧化解決方案業務目前仍面臨創收困難，僅有少數頭部企業如萬物云的BPaaS解決方案業務表現良好。這反映了數字化對物企自身的影響主要在于降本增效，以及加深業務融合，開展多元增值服務。

　　物業管理行業市場分析

　　1. 物業管理行業市場規模

　　據中研普華產業院研究報告《2024-2029年物業管理行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》分析

　　中國物業管理行業市場規模已經突破萬億元大關，并繼續保持較快增長。預計到2021年，行業總收入接近7000億元，到2024年，盡管面臨增長放緩的挑戰，物業管理行業依然具有廣闊的發展前景和巨大的投資潛力。

　　2. 物業管理市場需求

　　隨著人們生活水平的提高和城市化進程的加快，物業管理的市場需求不斷增長。從住宅、商業、辦公、工業等領域，到公共設施、城市基礎設施等方面，物業管理的服務范圍越來越廣泛。同時，業主對居住環境和生活品質的要求也越來越高，進一步推動了物業管理行業的發展。

　　3. 物業管理市場容量

　　物業管理市場容量巨大，且隨著城市化進程的加快和人口密集度的增加，市場容量還在不斷擴大。然而，市場競爭也日益激烈，物業服務品質不斷提升，物業管理企業需要加強服務意識和服務質量，以滿足客戶的需求和期望。

　　成功案例

　　萬物云：萬物云在智慧化解決方案方面表現突出，其BPaaS解決方案業務在2024年上半年同比增長22%至7.89億元。該業務主要包括遠程企業運營服務和遠程空間運營服務，為企業客戶提供技術支持和綜合性解決方案。

　　新大正：新大正通過收并購方式培育城市服務作為新的業務增長點，2024年上半年城市服務收入增長最快，同比上升53.11%。該公司在內生發展基礎上，仍尋求以合資合作和收并購方式拓展市政環衛市場。

　　物業管理行業競爭分析

　　1. 競爭者的地位分布

　　物業管理行業的競爭者地位分布相對分散，但逐漸趨于集中。大型物業管理公司如萬科物業、碧桂園服務、恒大物業等，憑借其資金實力、專業化管理能力和技術支持，在市場上占據主導地位。這些企業能夠提供全方位、高質量的物業管理服務，滿足客戶多樣化的需求。而中小型物業管理公司和個體經營者則通過靈活的服務模式和良好的口碑傳播，在特定區域內保持一定的競爭力。

　　2. 競爭者類型

　　大型物業管理公司：如萬科物業、碧桂園物業等，擁有龐大的在管面積和豐富的管理經驗，能夠提供高品質、全方位的物業管理服務。

　　中小型物業管理公司：數量眾多，靈活性較強，能夠根據客戶需求提供定制化的服務。雖然資金和技術方面可能不如大型公司，但通過優質的服務和口碑傳播，也能在市場中占據一席之地。

　　互聯網物業平臺：利用技術手段，提供智能化、便捷化的物業服務，逐漸嶄露頭角。這類平臺通常擁有強大的技術支持和創新能力，能夠為用戶提供更加便捷、高效的物業管理服務。

　　3. 主要渠道和手段

　　線下平臺：物業管理公司通常通過設立服務中心、安排現場管理人員等方式為客戶提供直接服務。這是物業管理服務的主要銷售渠道，能夠確保服務的及時性和有效性。

　　線上平臺：隨著互聯網的發展，越來越多的物業管理公司開始利用線上平臺提供服務和拓展市場。線上平臺能夠提供信息查詢、預約服務、在線支付等便利功能，提升用戶體驗。

　　跨界合作與資源整合：物業管理公司還通過跨界合作與資源整合來拓展銷售渠道和提高銷量。例如，與電商、物流、金融等行業合作打造智慧社區生態圈;與房地產開發商合作承接新項目的物業管理服務等。

　　4. 產品地位分布及策略比較

　　基礎服務：如保安、保潔、綠化、維修等，是物業管理服務的基本組成部分。大型物業管理公司通常能夠提供更全面、更專業的基礎服務，而中小型公司則可能更注重服務的靈活性和定制化。

　　增值服務：如家居維護、家政服務、社區電商等，已成為物業管理企業新的增長點。大型物業管理公司憑借其資金和技術優勢，能夠提供更多樣化、更高品質的增值服務;而中小型公司則可能通過特色增值服務來提升競爭力。

　　物業管理行業未來發展趨勢

　　1. 智能化與數字化轉型

　　隨著物聯網、大數據、人工智能等技術的廣泛應用，物業管理行業將逐漸實現智能化。智能安防系統、智能環境系統等科技產品的應用將為居民提供更加安全、舒適的生活環境。同時，數字化轉型將推動物業服務企業優化管理流程，提高服務效率，降低成本。

　　2. 專業化與服務創新

　　物業管理服務將更加專業化，針對不同業態的物業提供定制化的服務方案。同時，品牌化經營也將成為企業提升競爭力的重要手段。通過加強品牌建設、提升服務質量等方式，物業管理企業能夠贏得更多客戶的信任和忠誠。

　　3. 綠色化與可持續發展

　　環保和可持續發展已經成為全球共識，物業管理行業也不例外。未來，物業管理將更加注重節能減排和資源的可持續利用。通過建設綠色建筑、推行垃圾分類處理等措施，物業管理將在碳排放減少、資源回收利用等方面發揮積極作用。

　　4. 跨界合作與資源整合

　　物業管理公司將主動尋求與電商、物流、金融等行業的合作機會，共同打造智慧社區生態圈。通過跨界合作與資源整合，物業管理公司能夠拓寬服務領域、提高服務質量，同時也能夠為居民創造更多的價值。

　　5. 行業集中度提升

　　隨著市場競爭加劇和行業整合的.推進，預計未來行業集中度將進一步提升。大型物業管理公司將通過并購等方式不斷擴大市場份額，提高市場競爭力。而中小型公司則可能通過特色化、專業化服務來保持競爭力。

　　物業管理行業潛在機會分析預測

　　1. 增值服務拓展

　　隨著居民生活水平的提高和消費需求的多樣化，物業管理公司可以通過拓展增值服務來增加收入來源。例如，提供家居維護、家政服務、社區電商等增值服務，滿足居民的多元化需求。

　　2. 智慧社區建設

　　智慧社區建設是未來物業管理行業的重要發展方向。通過應用新技術和智能化設備，物業管理公司可以實現對物業設施的遠程監控和智能管理，提高管理效率和服務質量。同時，智慧社區建設還能夠為居民提供更加便捷、高效的生活體驗。

　　3. 綠色環保服務

　　隨著環保意識的增強和可持續發展理念的深入人心，物業管理公司可以提供綠色環保服務來滿足客戶的需求。例如，推行垃圾分類處理、建設綠色建筑等措施，降低碳排放和資源消耗。這不僅有助于提升企業的社會形象，還能夠為企業帶來更多的商業機會。

　　4. 跨區域經營與并購

　　隨著行業的發展和市場的開放，跨區域經營已成為趨勢。大型物業管理公司可以通過并購等方式拓展其業務版圖，提高市場競爭力。而中小型公司則可以通過與大型公司的合作或并購來實現資源整合和優勢互補。

　　5. 政策支持與規范化發展

　　政府對物業管理行業的支持力度不斷加大，出臺了一系列政策措施以推動行業的規范化、專業化發展。這些政策的實施不僅提高了物業服務行業的整體水平，也促進了行業的健康發展。未來，隨著政策的進一步完善和落實，物業管理行業將迎來更多的發展機遇。

　　物業管理行業在城市化進程加快、人們生活水平提高以及技術進步等多重因素的推動下，保持了穩步增長態勢。然而，行業也面臨著規模增長放緩、盈利狀況惡化等挑戰。物業管理企業需要加強服務意識和服務質量，提高智能化、信息化水平，以滿足市場需求和提升競爭力。同時，投資者在選擇物業管理企業進行投資時，應謹慎評估企業的綜合實力和行業發展趨勢，以及面臨的挑戰和風險。

　　物業服務市場研究報告 5

　　一、市場規模與增長

　　物業管理行業的市場規模持續擴大，年均增速超過10%，顯示出強勁的增長勢頭。盡管增速有所放緩，但百強企業在管面積和營業收入的.增長，仍然為房地產市場的穩健發展提供了堅實的支撐。

　　二、服務內容與模式

　　物業服務內容廣泛，涵蓋基礎設施維護、保潔服務、安保、綠化等多個領域。隨著科技的發展，物業管理行業正逐步實現智慧化轉型，引入物聯網、大數據、人工智能等先進技術，提高服務效率和質量。

　　三、競爭格局與市場份額

　　物業管理市場競爭激烈，尚未形成壟斷格局。大型物業管理公司如萬科物業、保利物業等，憑借廣泛的客戶基礎和豐富的運營經驗占據市場領先地位。同時，中小型物業管理企業通過專業化服務、差異化經營等方式在市場中發展。

　　四、經營業績與盈利能力

　　2023年百強企業營業收入和基礎物業服務收入均實現增長，但社區增值服務收入增長放緩。行業進入微利時代，毛利率和凈利率均有所下降，企業面臨增收不增利的挑戰。

　　五、發展趨勢與挑戰

　　物業服務行業面臨城市化加速、生活水平提高等發展機遇，同時也面臨市場競爭加劇、人工成本上漲、業主需求多樣化等挑戰。跨界合作、增值服務、科技應用等將成為行業發展的新趨勢。

　　結語：

　　物業服務行業正處于快速發展的新階段，市場規模不斷擴大，服務模式不斷創新。面對激烈的市場競爭和多變的業主需求，物業管理企業需要不斷創新服務模式、提高服務質量、降低成本費用，以適應市場的變化，實現可持續發展。

　　物業服務市場研究報告 6

　　一、物業服務的概念

　　物業管理可以分為住宅物業與非住宅物業。其中，住宅物業服務包括保安、開荒清潔、綠化、園藝、及維修保養服務，非住宅物業服務包括商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業園、高速公路服務站、公園及學校等范圍內資產的服務。物業管理是物業公司的基礎業務，同時也是公司開拓其他增值業務的基礎，幫助公司提升在物業開發管理價值鏈上的服務廣度與深度。

　　物業管理是指通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　二、物業服務行業發展分析

　　近年來，隨著快速城鎮化及人均可支配收入的不斷增長，物業服務百強企業的在管建筑面積及物業數目迅速增加。物業服務百強企業的在管總建筑面積平均數由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復合年增長率約為15.63%。物業服務百強企業在管物業平均數由2015年的154個增至2020年的244個，復合年增長率約為9.64%。由于在管物業的建筑面積及數目增長，物業服務百強企業的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復合年增長率約為16.7%。

　　中國物業管理企業總數將近7萬余家，住宅物業管理規模達到120多億平方米，主要一線城市物業管理服務收入占到當地GDP的2.5%以上。2021年中國物業服務企業上市數量為14個。

　　其中2021年中國百強企業合約面積均值為7683.63萬平方米，同比增長17.1%;中國百強企業管理面積均值為5692.98萬平方米，同比增長16.7%;中國百強企業市場份額為52.31%。

　　中國物業管理行業分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實現規模經濟，鞏固市場地位，大型物業管理公司通過內生增長及收購方式積極加快擴張步伐。

　　為提高服務質量，降低人工成本，物業管理公司傾向于加快人才團隊的建設，積累更多具備智能管理技能的人才。他們亦日益將其業務運營中的勞動密集型環節外包給分包商，同時更加重視聘請及培訓專業且技術嫻熟的雇員，以促進實施智能管理及信息技術，并助力創新以保持其領先的市場地位。

　　2022年上市物企中報季收官，從克而瑞物管統計披露中報的57家上市物企業績表現(恒大物業、彩生活、奧園健康未發布中報;未含剛借殼上市的`中天服務)來看，上市物企營業收入、在管面積兩項指標增長放緩;凈利潤、毛利率和凈利率三項指標下降。

　　2022年上半年上市物企營收均值為19.49億元，碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務位列前三。53家物企營收均值同比增長26.5%，去年同期為54.7%，增長放緩。48家營收保持增長，9家下降。去年同期無營收下降企業。

　　近年來，“互聯網+”思維加速滲透到物業服務領域。從物業服務企業對互聯網“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業+互聯網”模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。

　　上半年社區增值服務收入均值為2.71億元，排名前三為碧桂園服務21.12億元、保利物業14.02億元、綠城服務13.10億元。一年來受疫情封控、經濟環境等因素影響，2022H1物企社區增值服務增速大幅下滑。

　　上半年社區增值服務增速均值為27%，與2021年中133.7%對比，呈斷崖式下降。披露數據的46家企業中31家增長，15家下降。而去年中期，公布數據的35家企業中33家增長，僅2家下降。

　　三、物業服務前景趨勢分析

　　根據建設部2007年164號令《建設部關于修改〈物業管理企業資質管理辦法〉的決定》的相關內容，“物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。”

　　根據法的等級效力，行政法規必須服從法律，包括立法的原則和條文; 物業管理本身是一種主體平等的委托合同關系，而非上下級的行政管理關系。為避免字意上的歧義，即將物業管理改稱物業服務。

　　資本市場也敏銳捕捉到趨向變化，央企估值上漲。7月華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務，成市值龍頭。乘市場估值回歸理性，華潤萬象生活、招商積余等央企開啟收并購，加速規模擴張步伐。關聯房企穩健，公司治理合規，全國化布局完善，讓央企在行業逆境中異軍突起。

　　截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值為21.47倍，約是整體均值的1.5倍。總市值均值達265.37億港元，約是整體均值的4.5倍。2021年上市物企在資本市場歷經大漲大落，物業估值回調重塑。2022年估值進一步折讓，并呈現分化，央企物管深受資本市場青睞。

　　現階段，我國物業管理行業正處于政策紅利釋放、管理規模擴張、管理業態豐富、增值服務迸發的快速發展期，頭部企業集中度提升趨勢凸顯。2020年，500強企業營業收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長19.45%，業績維持持續增長態勢。2020年500強企業營業收入占行業總營收的比例為34.49%，較上年增加2.08個百分點。2018年至2020年500強企業營業收入所占市場份額增加3.26個百分點，頭部企業的創收能力進一步增強。

　　中國城鎮化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業管理行業的主要增長驅動因素。隨著中高收入階層的涌現及其消費力不斷提升帶動對更優質產品和服務的需求，將對中國中高端物業管理服務的發展產生重大影響。在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業管理公司已進行投資以提高服務質量，且更加注重客戶的需求。物業服務百強企業順應這一趨勢，采取多項措施，優化其傳統的物業管理服務，并運用技術解決方案提升服務質量。根據中指院的資料，服務質量得到提升的物業管理公司可收取較高的服務費。

　　通過利用云應用、電子商務、物聯網、大數據及人工智能等資訊科技，多數物業管理公司得以發展出多元化業務、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術并使用電子服務平臺，物業管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區增值服務并進一步將彼等的服務擴展至公共空間管理、社區金融、房地產代理及家政服務。

　　整個物管行業仍處于高速發展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業服務行業迎來新的發展機遇期。未來十年物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望突破3.2萬億。

　　未來，物業服務將引領房地產業向多元化、綜合性的服務集團轉型。未來，物業管理不僅提供基礎物業業務，還將成為綜合性、多元化的服務單元，可能成為智慧城市和社區運營的重要服務群。

　　展望2023年，房地產開發周期的回暖和企業信貸的回暖將有利于銷售規模和盈利能力的恢復，而產業結構調整和新業務線的拓展將繼續促進優秀企業的成長。

　　未來房地產行業的整體發展是一個多維度的發展模式。未來物業公司的核心盈利點不是提供基礎物業管理服務，而是按服務體驗套餐收費。在提供最基本的物業服務時，按服務套餐收取物業費。這種模式的核心不是簡單的物業管理，而是綜合業主提供多元化服務。

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