商業項目策劃方案

時間：2023-03-08 16:08:40 方案我要投稿

商業項目策劃方案

　　為了確保事情或工作能無誤進行，常常需要預先準備方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。那么制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編精心整理的商業項目策劃方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

商業項目策劃方案

商業項目策劃方案1

　　會議主題：

　　項目施工中事宜及進度要求

　　日期：xx年x月x日

　　時間：14:00-15:30

　　地點：xx商貿城x辦公室

　　出席人：x置業xx、xx，監理xx，x建筑xx，分包單位xx、xx

　　記錄：xx

　　會議要點：項目分包單位組織機構人員及工作中有關事宜和工期進度要求。

　　會議議程

　　一、完善場地臨建工作

　　二、及時做好原始資料整理工作

　　三、做好各種防護工作，確保安全生產

　　四、發現問題及時解決、道路開口事宜

　　五、樁基單位和檢測單位有關工作

　　六、前期報建工作準備

　　紀要內容

　　一、分包單位管理人員名單抄送總包單位，每周一下午2:00開工程例會，每月開一次總結會議。

　　二、(1)根據施工平面圖合理布置并繪制場地臨建及堆場的平面布置圖，完善各種臨建房(如：木工棚、鋼筋制作棚等)，要求x月x日完工;

　　(2)各種臨建房用水、用電安裝應安標化工地要求進行配置安裝;

　　(3)加快臨時道路及沖洗臺(要有圖紙)的施工，要求x月x日完工。

　　三、(1)各類資料要同時跟進

　　a、預制鋼筋砼樁基出廠合格證;

　　b、基樁性能檢驗評定結果);

　　(2)施工組織設計報審表(附：施工組織設計方案)

　　(3)施工測量放線報驗申請表;

　　(4)工程定位測量記錄;(由監理單位、施工測量單位、承包單位鑒定、蓋章);

　　(5)樁基性能檢測報告及打樁施工方案;

　　(6)規劃局定位放線及紅線坐標點的書面文字，(簽字蓋章)由xx協同周著來辦理。

　　四、

　　(1)臨時用電變壓器的圍護，圍欄高x-x米，安門配鎖;

　　(2)x路高壓線防護措施的'落實和施工;

　　(3)臨時用房最好避開高壓線，如果安檢部門認可最好要按避雷器(完全接地)。

　　五、

　　(1)靠近涌珠泉路的樹木需要移位的建議移至北側圍墻邊，不超過1米栽一排。

　　(2)打樁中發現的一些問題，總包單位應會同建設、設計、勘察、監理單位共同研究對策及時解決，如問題仍解決不了，應及時停工調整施工方案。

　　(3)完善各項報建、報驗工作，提前和質檢站溝通聯系拿工程編號;

　　(4)編制總進度計劃及月、旬進度計劃表并抄送至蕪湖宇地置業工程部;

　　(5)大工山路主入口道路開口七月底完成;

　　(6)涌珠泉路南北頭設置減速帶和警識標志。

　　六、望今后工作中建設單位、總包單位、分包單位、監理單位等要精誠合作、團結一致，努力完成各自的工作任務。

　　x年x月x日

商業項目策劃方案2

　　一、超市業態發展迅速，市場機會巨大。

　　1、中國超市發展迅速。

　　超市，就是實行自助服務和集中式一次性付款的銷售方式，并用工業化分工機理對經營過程進行專業化改造的零售業態。

　　中國零售業領域正在發生巨變。以超市為代表的現代零售業態異軍突起。據資料，超市在中國的發展速度是全世界最快的，至1998年12月底，國有連鎖超市1150余家，擁有門店21000個，即便亞洲金融風暴之后的經濟低迷時期，超市的增長速度仍達68%。在短短6年時間里，國外用了幾十年時間發展起來的各種超市模式，都出此刻了中國市場上。

　　超市的高速發展，除了中國經濟發展的帶動作用外，還源于其自身的優勢——創造消費者利益。與傳統商業形態相比，超市的優勢表此刻：購物的便利性、購物的廉價性、購物的舒適性、購物時間的節約性等方面。由于這些優勢，超市對傳統商業構成了沖擊甚至有取而代之之勢，造成了百貨商店、小型雜貨店的勢微。

　　2、超市，理想的投資機會。

　　需要看到的是，中國目前的超市形態與國外相比，仍處于初始階段，遠不成熟。

　　體此刻：a、個體私營雜貨店仍超多存在。這些雜貨店的共同特征是：貨品品種少，購物環境差，管理手段落后，采購成本與零售價格高，分散經營，等等。這在國外發達國家中早已被現代規模化的超市代替了。

　　b、國內大多數成規模的連鎖超市中，同樣存在無超市經營管理的現代化理論指導，貨品管理、財務管理落后，賣場虛大，與銷售額不成比例，門店選點不準，服務、陳列、配送貨不統一等問題。

　　這些問題啟示我們，超市領域是一個潛力巨大而又未被有效占領的領域，因而是華邦公司介入超市領域的一個巨大的市場機會。

　　如何抓住這一機會粗略的設想是，根據本地區的市場消費狀況與市場競爭狀況，選準超市形態；培養、培訓具有現代超市經營理論的'管理人員，制定與國外接軌的科學、系統的管理制度；配備現代化的經營設施與管理設備；實施連鎖經營，做到統一標識、統一核算、統一配送貨、統一陳列、統一管理、統一服務規范，一句話，以國外超市經營的標準，主打國內市場，運用管理理念、經營手段的優勢取得競爭的成功。

　　二、化邦公司經營超市的設想

　　1、總體構想

　　華邦投資管理有限公司正在籌建的連鎖超市企業，總部擬設廈門。

　　我們的目標：近期目標是在2—4年內成長為分店遍布全省的全省性連鎖超市企業，擁有50—60家連鎖門店，并進一步跨省運作。中期目標是，5—10年內，在全國20余個省區設店，成為一個全國性的連鎖超市公司，擁有近千家門店，并設法在海外上市；長遠目標，是進一步進入東南亞市場，成為在亞洲部分地區擁有分店的超市公司，并進一步跨洲運作。

　　我們企業的經營特色，除具備一般連鎖超市商品豐富、價格便宜的特征外，更體此刻營造一種簡單舒適的購物環境以及帶給更加優質多樣的服務上。同時，我們將采用更科學的管理模式，塑造具有鮮明特色的企業形象，努力使資金周轉更順暢快捷，資信度更高，信譽更好。

　　我們企業的經營策略是，避開大城市，個性是回避與國際性大型連鎖企業在大城市的直接競爭，集中力量拓展中小城市及經濟較發達的農村城鎮市場，成為此類市場中的領導者。

　　我們超市的形態以小型連鎖為主，具體來說，我們把分店劃分成三種類型：

　　a、一類店，面積約300—500平方米。具有宣傳企業形象的作用，同時可作為區域市場的旗艦店或總店，承擔必須的管理、協調職能；

　　b、二類店，面積約200平方米。主要用于向中小城市中的大型社區、區域性商業中心以及農村城鎮市場帶給較為豐富的商品，滿足顧客多方面的生活需求；

　　c、三類店，面積約100平方米。作為中小城市的社區店，主要作用是向生活區內居民帶給方便、快捷的購物場所，滿足居民對一般食品、日用品的日常需求。

　　一般的做法是，在中小城市中，我們將在商業區、交通樞紐、區域性商業中心、大型社區的商業街一帶開設少數一、二類店；超多選取有市場空間的居民區出入口、公用建筑、區內商業街一帶開設三類店。這樣即宣傳了企業形象，又牢牢吸引當地居民，成為區域內市場的領導者。

　　在小城鎮，我們將以一、二類店為主，利用資金、管理等方面的優勢，拉開與當地零散經營業者的檔次，面向城鎮內所有顧客帶給商品和服務，搶先確立在此類城鎮內市場領先者的地位；

　　2、近期計劃內主要目標市場的市場狀況及經營構想

　　（1）、廈門市

　　a、市場狀況：

　　總人口130余萬，其中市區人口約60萬。另有外來人口約50萬。人均收入約1000元/月，在食品及日用消費品方面的人均消費支出約500元/月。

　　商業方面，舊有商業街是中山路；新市區擴展迅速，構成了新的區域性商業中心和居民區內的商業街，有較大市場空間。

　　交通方面，公路交通十分便利，公交汽車是最重要的交通工具，自行車、小巴做為補充性交通工具存在。

　　b、競爭狀況：

　　全市性競爭對手（即A類競爭者）為閩客隆、倍順超市。前者是私營企業，現有12家分店，總面積逾7000平方米，其分店面積差別很大，大者1090平方米，小者約260平方米；后者是法國人開設的連鎖店，企業形象、管理方式較具外企風格，現有9家分店，正在籌劃第10、11家分店。分店面積一般在100—200平方。

　　區域性競爭者（B類競爭者）為小區內超市，一般面積在50—100平方，經營管理都是傳統型的，商品大同小異。此類競爭者數量較多。

　　C、經營構想：

　　做好企業形象宣傳的同時，大力發展三類店，集中精力拓展居民區內市場。

　　具體說，在市區交通樞紐一帶設一類店1家，做為總店，同時做為宣傳展示企業形象的窗口和舞臺；企業經營的重點是在居民區出入口、公用建筑、區內商業區一帶開設三類店，牢牢吸引住區內顧客，成為區域內零售業的市場領先者。

　　（2）漳州市

　　漳州市總面積12600平方公里，總人口約450萬。農村人口以農業、林業為主業，城鎮居民以小商業為主業。人均月收入300—400元，但區域間差別很大。

　　漳州行政區劃分成薌城區、龍文區（二區構成漳州市區）、龍海市、長泰縣、華安縣南靖縣、平和縣、漳浦縣、詔安縣、云霄縣、東山縣等2區1市8縣。

　　現以薌城區、龍海市為例做一分析。

　　薌城區：

　　a、市場狀況：

　　薌城區為漳州市區的主體，屬地級市。人口約50萬，其中城市居民23萬，另有約10余萬外一人口。人均收入約600—700元/月，人均消費支出約480元/月。

　　商業方面，舊有商業區以勝利西路兩側，新華南北路和延安南北路中間的區域。目前城區向西南、東南擴展，新建住宅第一層習慣于性的建成小店鋪，使新居民區四周街道構成了新的小商業街。

　　交通方面，大約70%的人以自行車、摩托車為主要交通工具，其次為步行或乘三輪車。公交車很不發達。

　　b、競爭狀況：

　　同類超市競激烈。A類競爭者中，薌客隆是最大的連鎖超市，共7家分店，分店面積在160—300平方米之間。目前正在準備開設長泰、南靖分店。其次為吉馬購物，有3家分店，面積差別委很大，小者380平米，大者逾1000平方米。再次為信義超市（2家）、新裕超市（2家）。

　　B類競爭者中有萬鑫、佰鑫、華百、興華、百貨大樓等。

　　AB類對手的商品價位普遍低于廈門。

　　另有佳德士便利連鎖店，目前有70余家分店，計劃在10月份到達80家。分店面積一般在10—20平方。部份商品為自有品牌。

　　此外，還有閩南小商品批發市場，面向農村市場。

　　c、經營理念：

　　漳州市區面積小，不存在大的居民小區，個人購買力相對較低，出行以自行車摩托車為主，同類超市間存在激烈競爭。

　　針對這些特點，我們擬以一類店介入市場，店址選在市區交通樞紐或商業區，以具有現代氣息的企業形象、相對較低的價位吸引顧客，站穩腳跟；隨著城市新區的開發轉而擴展三類店，吸引居民區顧客，最終成為城市內主要的市場領先者。

　　龍海市

　　a、市場狀況：

　　龍海市為縣級市，市區人口約6—7萬，加外來人口3—4萬，計10余萬人。居民以從事小商業為主，人均收入約500元/月，人均食品、日用品消費支出約300元/月。

　　商業方面，商業區相對集中。目前龍海市正處于舊有商業模式向新商業模式過渡階段。國有商業企業如百貨大樓、紡織品公司、人民商場等受制于舊體制，失去了活力，但又控制著市內最佳位址的店面；而現代好處上的新型的超市企業尚處于萌芽階段。

　　龍海市主要商業區正準備全面拆遷改造。

　　b、競爭狀況：

　　有影響的競爭對手是興華超市，面積約320平米（兩層），商品品種少，價信位高，管理松懈，企業形象類似于廈門市的B類店。

　　另一方面，該超市客流量卻很大，（20：00—21：00，進入顧客數為294人）顯示該市場空間很大。

　　c、經營構想：

　　以一類超市形式進入市場，在商業區一帶選址。以超市的現代氣息、豐富而便宜的商品、和相對舒適的購物環境吸引全市區的消費者，成為市場領先者。

　　這一方式適用于其它類似的小城鎮。

　　（3）、泉州市

　　泉州市總人口約650萬，另有外來人口約100萬。人口密度較高，且分布不均，70%集中在鯉城區、石獅市、晉江市、南安市、惠安縣等沿海一帶。

　　泉州行政區劃分成鯉城區豐澤區洛江區石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣永春縣德化縣等3區3市4縣。

　　在市場狀況與競爭狀況方面，泉州、石獅、晉江類似于漳州，而其它市縣類似于龍海。故可采用大體相同的經營構想。

　　（4）其它地區

　　計劃在未來2—3年內，透過借鑒泉漳廈連鎖超市的經驗，開拓沿海地區的莆田、福州周邊地區等區域市場。

　　3、初步計劃。

　　在這一分階段，我們的基本理念如下：

　　目標顧客：廈門、泉州、漳州市區——門店周圍500米以內（或5—10分鐘行程內）年齡在15—40歲的城市居民，其中尤以白領和單身族為主；

　　學校內——在校大學生；

　　云霄、詔安等縣級市——城內14—40歲居民。

　　貨品種類：顧客感覺最方便、最常用的生活必需品，如：

　　所有家庭食品、速食品；

　　洗衣清潔用品；

　　個人衛生美容用品；

　　煙酒類；

　　襪子內衣類；

　　低價日用品；

　　小五金；

　　報刊雜志、文具用品等，賣場約一半面積搞非食品、

　　經營特色：突出快速、方便，滿足例常性購買或便利購買的需求；以產品質量高服務親切，擁有現代化的設備區別于一般傳統雜貨店；

　　毛利：爭取18—25%的毛利；

　　管理原則：在良好的分工的基礎上，做到：

　　簡單化，即作業程序簡單化，減少不必要的報表與手續；

　　制度化，即制度手冊作業程序明確，新手也能順利接手；

　　專業化，即專業分工，各司其職；

　　標準化，即采購、訂貨、收付、陳列布局等均有標準程序。

　　根據企業上述構想和對市場狀況的分析，初步制定未來幾年的超市發展計劃：

　　第一年（20xx年7月1日—20xx年7月31日），超市總面積計劃到達6000平方米，初步進行網絡化經營，并培養超多管理人才。具體說：

　　一、廈門市區：一類店1家，三類店8—10家；

　　集美、杏林、同安等周邊城鎮：二類店1—3家；

　　二、漳州市區：一類店1家；

　　經濟較發達的沿海城鎮如龍海、云霄、詔安、漳浦、東山、南靖等縣城：一類店3—5家；

　　三、泉州市區、石獅、晉江：一類店2—3家；

　　經濟較發達的沿海城鎮如南安、惠安、安溪、德化、永春等地：一類店3—5家；

　　第2—3年，可根據實際市場狀況，或者進一步拓展除福州以外的省內其它市場。或者走跨省發展的道路，選取市場狀況較好的省份，重復福建省的經營經驗。

商業項目策劃方案3

　　廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工后，商業建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商戶入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

　　因此，我們必須采取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

　　一、背景分析

　　一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　（一）、商街設計“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場狠難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　3、內外街連接通道商用功能缺失。街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的`“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

　　4、街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

　　（二）、商街策劃“后天失調”

　　1、廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。廣場商業街最早定位是“街”（狠好），后來又定位于“×”（狠好，只是推廣狠費力），如今準備冠以“廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰）。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×路、×廣場、×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

　　二、商街定位

　　廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

　　1、街名：廣場時尚麗人街。

　　2、概念：廣場————街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×。

　　3、廣告語：廣場/時尚麗人街————與相約，與同行。

　　4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。

　　5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

　　7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

　　三、招商策劃

　　廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　（一）、發布招商公告

　　我們計劃于4月中旬在《晚報》、電視臺發布招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

　　（二）、舉辦招商信息發布會

　　該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的飯店舉行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

　　1、廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；

　　2、×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

　　（三）、整合店鋪資源

　　一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

　　為了使一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

　　對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

　　（四）、有關租金政策

　　一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理狠重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也狠難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是：

　　1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年（經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110㎡，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

　　如該類店鋪以600～700元/㎡/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）

　　2、外街店鋪：租金800—900元/㎡/年（經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200 ㎡，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

　　如該類店鋪以800～900元/㎡/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。）

　　（五）、商戶入駐優惠措施

　　為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

　　第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；

　　第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

　　第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；

　　第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

　　四、商業氛圍營造

　　（1）、商街指示識別系統布置（詳見廣告公司設計效果圖）

　　（2）、設計制作廣場、內街雕塑作品（參見×步行街雕塑照片），以增添廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

　　（3）、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

　　（4）、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。

　　（5）、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。

　　（6）、5月份起，爭取舉辦幾次《之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

　　五、商街硬件改造建議

　　1、北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2、一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

　　3、臨街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

　　4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

　　5、一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

商業項目策劃方案4

　　x廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工后，商業建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商戶入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

　　因此，我們必須采取有效手段，炒熱x一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動x二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對x一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

　　一、背景分析

　　x一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，x一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　(一)、商街設計“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼x街、x路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內外街連接通道商用功能缺失。x街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，x一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

　　4、x街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

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　　(二)、商街策劃“后天失調”

　　1、x廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。x廣場商業街最早定位是“x街”(很好)，后來又定位于“x×”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“x廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、x廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的'“廣場文化”，例如象x×路、x×廣場、x×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，x廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營x廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。x廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

　　二、商街定位

　　x廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

　　1、街名：x廣場時尚麗人街

　　2、概念：x廣場————x街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的x×。

　　3、廣告語：x廣場/時尚麗人街————與x相約，與x同行

　　4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

　　5、商品：主營國際國內服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

　　7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

　　三、招商策劃

　　x廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　(一)、發布招商公告

　　我們計劃于4月中旬在《x晚報》、x電視臺發布招商公告，突出介紹x廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

　　(二)、舉辦招商信息發布會

　　該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的x飯店舉行，出席的商戶為x及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及x國貿市場有意入駐x廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

　　1、x廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

　　2、xx×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

　　(三)、整合店鋪資源

　　x一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由x房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

　　為了使x一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

　　(四)、有關租金政策

　　x一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明x一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，x一期店鋪比較合適的租金是：

　　1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

　　如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

　　2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

　　如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

　　(五)、商戶入駐優惠措施

　　為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

　　第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;

　　第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

　　第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;

　　第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予x廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

　　四、商業氛圍營造

　　(1)、商街指示識別系統布置(詳見x廣告公司設計效果圖)

　　(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見x×步行街雕塑照片)，以增添x廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

　　(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

　　(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳x廣場。

　　(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《x風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升x廣場的時尚品位。

　　(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《x之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高x廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

　　五、商街硬件改造建議

　　1、x北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2、x一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

　　3、臨x街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

　　4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

　　5、x一期南側花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

　　上述方案，經董事長批準后組織實施。

商業項目策劃方案5

　　活動簡介：

　　20xx，想唱就唱清涼一夏多彩扎啤狂歡節大型公益活動——是中國的城市時尚名片，是現化時尚潮流的弄潮兒，是社會大眾自娛自樂、放縱自我的`第一大舞臺，是城市文明進步的標志。此次大型公益活動將結合夏日經濟發展的要求，把夏日夜經濟生活帶延伸至城市效外，不擾民、不受限，聯合國內知名商家共同為省會市民打造一個休閑娛樂的夜生活平臺。同時，這也是一場慈善愛心活動，活動組委會將從最終營業額中提出部分費用作為陽光工程慈善助學金，捐獻希望工程，呼吁社會大眾奉獻一點愛心，共建美好城市。

　　活動目標：

　　1、打造一張屬于華北“時尚愛心名片”。

　　2、構建城市人們“自娛如樂第一展示舞臺”。

　　3、創建河北最具規模、最具特色的“夏日經濟多彩扎啤休閑廣場”

　　活動主題：

　　唱出新聲音歡樂無極限

　　組織機構：

　　主辦單位：河北省委宣傳部石家莊人民政府

　　承辦單位：河北xx投資集團 xx灣溫泉城

　　協辦單位：

　　支持單位：中國聯通中國移動青島扎啤雪花扎啤嘉禾扎啤

　　媒體支持：河北電視臺、河北電臺、燕趙都市報、河北青年報、新浪微

　　活動流程：

　　1、活動時間、地點：

　　時間：20xx年5月1日------20xx年10月1日

　　地點：石家莊龍滹灣生態廣場

　　2、人員招募方式：

　　才藝展示者通過短信、電話、網絡、現場報名參加。

　　3、啟動儀式

　　時間：20xx年4月30日

　　地點：多彩扎啤生態廣場

　　參與人群：省市相關領導、東垣集團領導、支持企業單位、媒體記者

　　4、活動環節：

　　主持人主持(歌唱、故事、趣事、表演)開幕

　　瘋狂歌手(有獎)音樂會

　　歡樂對對碰，現場歌唱、才藝

　　瘋狂的扎啤

　　才藝表演助興

　　扎啤轉轉中獎活動

　　人氣影視片(露天電影)

　　5、頒獎盛宴

　　時間：20xx年10月1日

　　內容：舉行大型慶典儀式，由組委會領導向相關機構捐款，給支持活動的愛心人士代表頒發獎項，表彰優秀企業，歌舞活動演出。

　　地點：石家莊

　　備注：以上每一項需要都細化執行。

　　功能區劃分：

　　演藝區

　　多彩扎啤專區(按品牌分區)

　　vip啤酒屋(6人屋、10人屋)

　　特色美食區

　　全羊篝火燒烤區(雞、羊、魚)

商業項目策劃方案6

　　一、背景

　　1、廣闊的市場

　　xx校區擁有xx大學和xx民族大學兩所綜合性大學，學生總人數超過兩萬、而學生對于到非食堂性質的餐館就餐有很大的需求，所以xx校區有廣闊的服務市場。

　　2、健康，實惠，浪漫與溫馨

　　當代大學生突破傳統思想，對吃出健康有強烈要求、學生沒有自己的收入來源，實惠也是他們就餐的重要標準、背井離鄉，孤身一人求學異地，難免思鄉，他們需要一個能夠讓他們感覺到有家的感覺的地方。

　　3、打破市場平衡，搶占一席之地

　　由于校區周圍的各類餐館的經營者，大多為農民出身，缺少現代餐館的服務經營理念、他們簡單的把顧客的需要理解為只是產品的可口，沒有理解到顧客主體為大學生，有先進的觀念，有更多的需求，所以他們忽略了在提供可口的產品的同時附加產品——好的衛生，優質的服務，高雅的環境的重要性、由于校區各餐館主要是在主營產品的差異上進行競爭，如火鍋店與燒烤店的競爭，而忽視其他方面在擴大產品差異，進一步占有市場的重要性。

　　二、我們的餐館

　　在考察了校區周邊的餐館后，我們構想了一個中西餐館，以優質的服務，健康的產品，實惠的價格，為經營理念，配合以優雅的環境，將溫馨的家的概念引入xx校區、本餐廳以經營西餐為主，兼容中餐，引入西方飲食文化，突破xx校區傳統飲食結構、我們的目標是：經營中西餐，兼營糕點類業務，力爭在xx校區這個廣大的餐飲服務市場中占有一席之地。

　　三、產品

　　西式快餐如麥當勞，肯德基，可謂風靡整個中國，已經成為當代人的飲食風尚、雖然西餐并不適合中國人的飲食習慣和傳統飲食需求，但對于西餐這種進口產品產生的好奇感，能夠驅使他們去享受西餐。

　　我們所經營的西餐不僅僅包括西式快餐，更重要的是純正西餐，而中餐只是為了輔助西餐的經營，僅以經營精致中餐為主。由于餐廳的容量有限，主要針對四人型，兩人型進行設計菜的量，價格，食譜等，糕點的經營，以訂單式經營，打造校區，以此座位宣傳西餐廳的`手段。

　　四、市場與競爭

　　1、市場

　　xx校區有兩萬多名學生，餐飲市場有很大的潛力可以開發，我們以情侶為主要的目標市場，作為校園第一家西式餐館的獨有性和在經營管理上的優秀，對目標市場有很大的吸引力，但是市場也存在著激烈的競爭。

　　2、競爭

　　我們的競爭來自于產品的差異化，如火鍋，燒烤，很多人對其情由獨鐘，由于這些餐館打入市場比較早，在顧客心里打下印記，部分餐館控制著市場的大部分份額，市場相對成熟，因此競爭十分激烈。

　　3、競爭優勢

　　時代性：吃西餐不僅是享受，也是潮流。

　　獨有性：校區一家純正西餐廳。

　　價格特點：確定適合學生身份的價格，吸引更多的顧客。

　　高質量：產品質量，衛生質量，環境質量。

　　管理猶豫性：用現代的管理理念來組織管理，營銷。

　　4、競爭策略

　　堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略。

　　堅持’不斷的實現產品的創新”為產品發展道路。

　　五、風險及對策

　　1、風險

　　行業風險校區各色餐館眾多，競爭十分激烈。

　　經營風險產品創新速度太慢。

　　市場風險對市場不能準確分析，產品銷售不暢。

　　2、對策

　　A、堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略，廣泛宣傳我們的經營理念，讓廣大消費者打破”西餐的價格恐慌、由于很多消費者對于西餐更多的是一種好奇，所以不斷的推陳出新是應對風險的重要環節、消費者的消費不僅僅是物質享受，精神享受的要求越來越高、在消費者享受高質量產品，優質的服務的同時，體驗高雅的環境，音樂，咖啡香純的氣味，增加了消費者的附加產品，更加擴大了產品的差異，這是應對風險的關鍵。

　　六、財務分析

　　初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為38000元，包括裝修費，水電費等，每月的固定投入8000元，包括人力費用，房租等，預計每日有50人前來本餐廳，平均消費25元，每日流動資金700元，每月利潤7500元，所以本計劃可行。不確定性，蔬菜的價格上漲，人力費用的價格上漲造成的經營費用的上升。

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