與土地查封登記工作相關的調研報告
與土地查封登記工作相關的調研報告
隨著市場機制的不斷完善，不動產物權的資產價值越來越被人們重視和利用，為此，不動產物權的登記管理部門——房地產管理部門的管理重點也相應地從單純的由產權人申請的產權保護登記，進一步發展了由各債權人申請的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類型、債權人防止債務損失的鎖定媒介，越來越顯現出其重要的市場保護作用。
1、做好查封土地登記工作的意義
（1）通過不動產登記部門對查封土地進行登記，有利于人民法院執行工作的順利進行：一方面有助于執行部門及時保全債權人利益，另一方面有助于不同的執行部門對宗地查封情況進行查詢，根據查詢結果，決定對同一宗地是否輪候查封。
（2）根據《物權法》，不動產物權的變動必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記后才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內不準改變，土地權利人任何惡意轉讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉讓登記和抵押登記）。
（3）按照法釋［2004］15號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，《物權法》不動產物權登記發生物權的變動應該公示的規定，建立查封登記信息共享，將查封登記結果公示，避免被執行人的惡意行為而產生權屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買和借貸。
（4）根據《擔保法》第37條、《城市房地產抵押管理辦法》第8條的規定，被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押。查封登記結果公示可以為金融部門核定借款人信譽度、決定是否放貸提供依據。
2、土地查封登記的法律依據
對不斷增多的涉案不動產資產的保全、變現和轉移問題，《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號），具體規定了房地產的預查封登記、查封登記和輪候查封登記。《國物權法》規定，不動產物權的變動必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記后才能對抗第三人。國土資源部2007年40號令《土地登記辦法》也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的范疇，將查封登記明文規定為一種登記類別，并具體到九項條款就土地查封登記做出明確規定。查封登記，是不動產登記機構協助人民法院動用國家強制力維護社會公平正義重要的法律舉措。
3、做好土地查封登記工作的建議
3.1建立嚴格的土地查封登記制度
（1）應當根據《物權法》、《土地登記辦法》、法發[2004]5號、法釋[2004]15號，國土資源管理部門與人民法院根據當地實際制定切實可行的工作辦法和程序，便于執行和操作。
（2）由于一宗地可能涉及不同地區或不同級別的人民法院執行部門，鑒于土地的屬地管理，關于土地查封的情況最終匯集在當地國土資源管理一個部門，國土部門要對各種查封包括預查封、輪候查封以及不同執行單位的查封進行詳細的登記，便于查詢。
（3）法院執行部門應嚴格規范執法程序，與國土部門認真厘清土地歸屬，相互結合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后，未執行完的案件要及時續期，在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，應當及時做出解除查封裁定，并將裁定書和協助執行通知書送達國土資源管理部門。
3.2厘清土地權屬正確查封每一宗土地
根據法發[2004]5號第五項“人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。”
（1）土地登記資料是確定查封土地權屬的首要依據。收到法院的協助執行通知書時，國土部門應查閱權屬登記檔案，核實被查封的土地是否進行過權屬登記，如已進行登記的，其土地使用權人、坐落等是否相符，是否還有其他共有使用權人。
（2）國土部門出具的權屬證明也是確定查封土地權屬的重要依據。沒有進行登記的土地，國土資源管理部門應依據第二次土地調查（城鎮地籍調查、農村土地變更調查）資料，查清權屬狀況，并出具權屬證明。
（3）對未登記在被執行人名下的土地權屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權人尚未進行登記的），按照法院發出的預查封通知書辦理預查封登記。
（4）國土部門發現協助執行通知書記載的土地狀況與權屬登記不一致，或與國土部門確定的土地權屬狀況不一致，無法查封的，應及時書面告知法院，由其核實后重新補發協助執行通知書進行查封。
（5）對有其他法院查封在先的，應及時書面告知法院，由其確定是否輪候查封。
3.3嚴格規范土地查封登記工作程序
工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個步驟：
首先協助法院對土地權屬狀況進行查對和核準；其次經過核對權屬可以協助執行的，受理協助通知；第三，在相關檔案管理資料中進行記載；最后建立查封土地臺帳，將查封情況公示。
（1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對于已登記的土地，要將查封情況在土地登記簿上進行詳細記載；二是對于未進行登記的土地，應該建立查封土地管理臺帳，利用地籍信息管理信息系統，在屬性管理層中進行備案管理；三是無論登記還是未登記，都應該建立統一的管理臺帳，方便結果查詢；四是對協助執行通知書進行專門的入檔管理，便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式，由上一級主管部門受理協助的下一級轄區范圍內宗地的查封，要將查封件及時轉交辦理。
（2）查封登記的動態管理不可忽視。由于查封有一定的期限限制，查封還分為預查封、續查封、輪候查封、解除查封、注銷查封等不同形態，所以工作中應及時做好檔案的跟蹤管理：對協助執行通知書上有明確查封期限的按照通知書上的協助期限、沒有明確查封期限的以收到協助執行通知書之日起，按照法定的最高查封2年的期限，計算查封登記期限；對于到期查封又申請續期查封的，先辦理續期查封登記，沒有續期的，國土資源管理部門自動注銷查封登記，并有輪候查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院依法解除查封，對查封的土地使用權全部處理的，注銷排列在后的輪候查封；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封；人民法院在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，國土資源管理部門按照解除查封裁定書和協助執行通知辦理解除查封登記。
總之，土地查封登記是國土資源管理土地登記工作的一個重要組成部分，是涉及當事人切身利益的重要的協助執法手段，土地登記部門只有加強管理才能更好地服務于社會，也才能更好地立足本職防范登記風險。
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