公寓調研報告

　　在經濟發展迅速的今天，大家逐漸認識到報告的重要性，不同的報告內容同樣也是不同的。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？以下是小編為大家整理的公寓調研報告，歡迎大家分享。

公寓調研報告1

　　“長青國際老年公寓項目”調研報告南京市分報告20xx年6月10日報告摘要南京市居民對老年公寓并不陌生，有74%的人曾經聽說過老年公寓。老年公寓的認知程度與年齡、收入、職業均無關，而與文化程度和性別相關：文化程度越高，越有可能知

　　道老年公寓；男性比起女性，對老年公寓的了解更多。粗略估計，南京有27%的家庭愿意或比較愿意購買老年公寓，有10%的人愿意租住老年公寓而不愿意購買。在全部愿意購買老年公寓的南京市家庭中，有8.37%的家庭會在未來3年內購買老年公寓。而未來3年內有意在揚州購買老年公寓的南京市家庭數量會在1.84%左右。

　　南京市居民的購買老年公寓的意愿與職業和年齡有關。分析發現，可以將老年公寓的主力目標客戶定位在年齡在39歲以下的，在事業單位及壟斷型企業的員工。不愿意購買老年公寓的.原因中，經濟因素是影響人們選擇老年公寓的一個重要因素，如果在經濟條件允許的情況下，會有25%的人轉而考慮購買老年公寓。南京市居民中，有17%的人愿意到周邊合適的城市養老，愿意去的原因主要是認為南京空氣環境不佳，外地則較理想。未來的老年公寓可以開發不同的產品形態，但應以平層為主。主力戶型應為面積在40平方米左右的單室套、50——60平方米的小套和70——80平方米的中套。老年公寓應以簡裝和毛坯為主，不需要精裝，還要很好的考慮到老年人的特殊需求，如安全和行動不變等。第一部分調查說明一、調查過程本調查目的是了解南京市老年公寓市場需求情況，以及南京市民的養老觀念、養老意愿等情況，由南京大學社會學系的專業訪員進行入戶問卷訪談，實施時間是20xx年5—6月。

　　1、抽樣

　　根據本項目要求和南京居民市空間分布特征，本次抽樣調查范圍限定于6個主城區，即不包括浦口、六合、江寧、棲霞、雨花臺區。具體的抽樣方式是多階段隨機抽樣。第一階段先以每個區的居委會總數為抽樣總體，以居委會為抽樣單位，按各區人口比例進行按比例隨機抽樣，共抽得10個合格樣本，它們分別為：鼓樓區——華僑路街道慈悲社居委會——寧海路街道寧海路居委會玄武區——后宰門街道佛心橋居委會——蘭園街道文德里村居委會白下區——五老村街道紅花地居委會——大光路街道象房新村居委會秦淮區——雙塘街道花露崗居委會——秦虹街道武定新村居委會下關區——熱河南路街道姜圩路居委會建鄴區——南苑街道虹苑二居委會第二階段則從以上10個居委會中抽取居民戶，由于本次調查目標為220份問卷（其中：200份問卷是問卷一，每個合格對象均需填答；這其中若有人表示愿意購買老年公寓，則繼續訪問問卷二，至少要做20份），考慮到拒訪、空戶、未能通過甄別問題等因素，放大2.5倍進行實際抽取，即每個居委會抽取55戶。在每個居委會內進行等距隨機抽樣，由項目督導先計算出每個居委會的總戶數，再計算出抽樣間隔，然后抽出具體的居民戶，第一戶的選取考慮到了避免與樓層數發生規律性重合。第三階段為戶內抽樣階段，每戶的被訪對象均為65歲以下的已婚者，并控制了被訪對象的男、女、老、少比例大體均衡。

　　2、實施

　　全部問卷經調查員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機，運用社會科學專業統計軟件

　　（spss10.0）進行數據分析，分析類型主要為變量的描述性統計和雙變量的交互分類統計。

　　調查內容

　　本次調查內容圍繞項目要求而展開，具體內容包括以下幾個方面：

　　（1）被調查者的基本特征

　　（2）南京市居民的居住現狀

　　（3）南京市居民的養老觀念

　　（4）南京市居民的養老意愿

　　（5）南京市居民對于老年公寓的看法、購買意愿和市場容量

　　（6）有需求意向的南京

　　市居民對于老年公寓的具體需求、購買力

　　（7）有效的房地產傳播媒介與手段第二部分被調查者的基本特征對被調查者基本特征的描述直接牽涉到對其它內容的分析，有關本次調查所抽取樣本中的被調查者的基本特征，主要涵蓋性別、婚姻狀況、年齡、文化程度、平均月收入、職業等六個方面。具體統計結果如下：

　　1、性別結構（見圖2－1）2、婚姻狀況（見表2－1）

　　表2－1調查樣本的婚姻狀況婚姻狀況已婚離異/分居喪偶其它總計3、年齡結構（見表2－2）

　　表2－2調查樣本的年齡構成年齡39歲以下40－55歲56－65歲總計4、樣本的文化程度（圖2－2）頻次（人）48 103 49 200百分比（%）

　　24 51.5 24.5 100.0頻次（人）181 5 12 2 200百分比（%）

　　90.5 2.5 6.0 1.0 100.0 5、樣本的收入結構（見圖2－3）由圖3可以看出，南京市居民的收入在1500元以下的占了絕大多數，其實800元以下的占39.0%，月收入在800——1500元的占24.5%，對于平時我們說的高收入群體，月收入在3000元以上的所占的比例僅為4.0%。

公寓調研報告2

　　等多種方式經營管理的一種新的養老服務機構經營模式。20xx年6月1日，我市也加入了“公建民營”的大軍中，原北海市社會福利院老人公寓改制，更名為北海市海寧老年公寓。20xx年4月，我們對海寧老年公寓進行了一次調研。調查方式以實地調查、座談會為主，通過調查，基本掌握了其發展現狀和存在的問題。

　　一、實行“公建民營”模式的成效

　　1、環境的改善

　　這里環境的改變，既有室內的改變，也有室外的變化。自改制以來，海寧老年公寓先后投入資金300多萬，主要用來裝修房子、購買物件等。經過重新粉刷之后，房間煥然一新；同時在房間內增加了不少設備，包括空調、電視、風扇等電器；在老人娛樂活動設施方面，增設了閱覽室、活動室等室內活動場所。

　　2、區域明確

　　為了方便有效的進行管理，海寧老年公寓將院內的區域進行了更加明確的劃分，如1號樓居住的是自理老人，3號樓主要是臥床老人和供養老人，5號樓主要是癡呆老人。

　　3、服務意識和服務質量的提升

　　為了給入住的老人提供了更優質的服務，海寧老年公寓強化了管理、規范了服務，完善了各種規章制度；為了提高工作人員的工作熱情和服務質量，公寓建立了工作責任制、一日工作流程和獎懲制度等，樹立了“愛心、恒心、虛心、耐心、關心”的辦院理念，極大的調動了員工愛崗敬業、熱心服務的積極性，服務質量得到了大幅度的提升。

　　4、老人活動的豐富

　　為了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天組織老人進行活動。護理老人方面，早上組織做手指操，亦或是組織老人打牌等；每個月公寓會舉行一次生日會，為當月過壽的老人祝壽。自20xx年12月南寧市昆侖社工服務中心的社工入駐以來，組織的活動更加的多樣化和豐富，如畫畫比賽、周末影院等。自理老人方面，組織老人包餃子、出外游玩；20xx年的春節，老人們還自行組織了內容豐富的春節聯歡會。

　　5、團隊建設

　　海寧老年公寓非常關心員工的成長，定期、分批對員工進行培訓。團隊精神方面，20xx年3月，邀請了北京慧凡的講師對員工進行了培訓；在護理方面，更是邀請了廣西中醫藥大學的張慧清教授為員工進行了相關培訓。此外，還有各部門的每月培訓。

　　二、當前存在的問題

　　實行“公建民營”模式固然取得了可喜的成績，但依然存在著不少問題。

　　1、醫養結合無法解決

　　“醫養結合”指醫療資源與養老資源相結合，實現社會資源利用的最大化。把老年人健康醫療服務放在首要位置，將養老機構和醫院的功能相結合,把生活照料和康復關懷融為一體的新型養老服務模式。

　　隨著養老市場以及醫療制度改革的開放與深入，不少養老機構走上了不同類型的“醫養結合”的發展模式。但海寧老年公寓由于各種原因，醫療機構沒有申報成功，老年人一旦患病就不得不經常往返家庭、醫院和養老機構之間，既耽誤治療，也增加了家屬負擔。

　　2、入住率問題

　　公寓共有床位300張，但目前入住的老人僅100余位，入住率約為30%，造成了大量床位的空置。

　　3、費用偏低，人員流動性大

　　海寧老年公寓作為一所非營利性的養老服務機構，收入所得用于維持公寓的日常運作。當前收取的費用相對較低，每月收取的費用扣除公寓日常開支后，其余的用于支付員工的工資，故而員工的工資比較低，使得人員的流動性比較大，更換頻繁，對于護理質量的持續穩定造成了一定的影響。

　　4、安全管理

　　目前院內有一個球館和一所培訓學校，每天前來運動、培訓的人員很多，大院無法封閉管理。這在老人管理方面存在著極大的隱患：一方面，容易造成老人走失；另一方面外來車輛較多，也會給老人帶來一定的危險；此外車子停放無序，顯得整個院子比較雜亂。

　　政府建、社會辦的“公建民營”經營模式已經成為公辦養老機構改革發展新的著力點和突破口。通過實現“公建民營”模式能夠充分調動民間資本，發揮社會力量的積極性，將政府辦養老服務機構積極穩妥地推向市場，使其適應市場經濟條件下的運營機制，從而改變政府辦養老服務機構的種種不足。

　　公寓市場調研報告例2

　　廣州水泥廠地塊商業規劃部分將進入開發階段，如何對該地塊進行合理規劃，實現地塊經營效益最大化提入議程。公寓作為商業地產的組成部分，具有戶型小，間隔使用靈活，銷售期短；持有型的公寓物業，經營模式多樣，后續服務延展性強的特點。現對20xx年第三季度，廣州公寓市場銷售及經營情況，進行市場數據收集，為水泥廠地塊開發決策提供參考數據。

　　（一）廣州公寓市場狀況

　　1、廣州公寓類型

　　廣州公寓市場主要分為住宅公寓和商務公寓兩種，其中住宅公寓通過國際知名酒店品牌的導入衍生出生活服務配套更人性化、物業服務質量更高的酒店式公寓。

　　2、廣州公寓市場特點

　　（1）廣州公寓地域分布，主要分布在天河、新港東路靠近琶洲展覽中心、濱江東、環市路等商務區域。

　　為公寓分布區域

　　天河北、珠江新城作為廣州中心商務區，集合廣州最具地標性的超甲級寫字樓，也令到一批世界500強企業扎堆到天河，針對企業高管需求，提供服務優質、配套完善酒店式公寓應運而生，同時也推動廣州公寓市場的引入國際品牌管理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大廈，近年投入運營的.雅士高，富力愛丁堡公寓等，深

　　受外籍高管的青睞。

　　新港東路商住公寓得益于靠近琶洲展覽中心的地理優勢，深受參展客商歡迎，短期租金回報理想，季節性出租率穩定。

　　廣州越秀、荔灣、白云等區域的居住型公寓較少，現階段，該些區域寫字樓供應有限，商業產權可用于辦理牌照的公寓，自然而言就成為預算較低、目標價格介乎寫字樓與住宅之間小型企業的優選。主流是帶獨立衛生間的商務型公寓，中華廣場曾一度定位為商住型公寓，因產權分散以及缺乏配套管理，現客戶多作寫字樓使用，租金水平維持在65元/㎡左右。

　　中華廣場平面圖，面積49-139㎡方商務公寓

　　（2）高級酒店式公寓主要客戶群

　　日本、歐美、港臺人士為廣州高檔公寓主流客戶，以日本客戶為例，目前僅中信廣場就已聚集了50多家日資企業，其中包括丸紅、住友、三菱商事、三井住友等，周邊的大廈也有很多新的日資公司進駐，比如耀中廣場就有日本財產保險進駐。日本人喜歡住在離辦公室較近的地方，故此天河北也自然成為日本人聚居區域。中信廣場下面

　　負一層還有個全廣州售賣日貨最齊全的超市，方便日本人購物。

　　日本租客主要分為兩種：一種是單身租客，一種是攜妻帶女的家庭型租客。眾多家庭型的日本租客選擇在天河北一帶居住，除男主人在附近工作的原因外，還有一個重要原因是很多國際學校的校巴都會在天河北一帶有上下車站點，這對于注重子女教育的日本人來說，是吸納他們租賃天河北物業的一個相當重要的因素。

　　中信公寓是較受外籍租客青睞的樓盤，對于單身租客來說，多會選擇該盤43平方米左右的單位，租金約3000元/月。而對于眾多日本家庭型租客來說，則會較多地選擇中信公寓的兩房及三房單位。現時中信公寓128平方米左右的兩房租金約9000元/月，181平方米左右的三房租金在14000~15000元/月。

　　珠江新城近年落成多個高檔住宅，使一些日本人舍棄天河北轉租珠江新城。珠江新城西區發展較早，鄰近配套成熟的五羊新城。富力愛丁堡國際公寓、新大廈國際公寓等較受日本人青睞，尤其富力愛丁堡國際公寓是日本租客聚居的地方。愛丁堡公寓月租為120元/㎡，間隔較大，配以高檔家電和裝修，一般入住的皆為日企高管。

　　（二）在售項目市場信息

　　針對水泥廠項目的市場定位，本次調研范圍主要為白云區公寓，包括：白云萬達廣場公寓、御龍國際商寓、萬麗皮具城公寓（鑫耀大廈），天河區公寓：朱美拉公寓。

　　（1）白云區御龍國際商寓簡介

　　御龍國際商寓位于三元里商圈三元里地鐵站上蓋，地理位置優越。樓高27層，3梯16戶的設計，有36㎡－70㎡的多種戶型選擇。目前剩下10多套分布在20層以上的高層公寓單位在售，均價17000元／㎡，帶1000元／㎡的精裝修，產權為住宅，板房參照服裝展示間設計，雖然不能辦理牌照，但可配合低層御龍服裝專業市場作產品展示或辦公使用，簡單而實用。物管公司為御龍物業管理公司，每月物管費2元／㎡。目前小戶型租金可達60元/㎡。

　　御龍國際商譽實景圖

　　白云萬達廣場公寓

　　白云萬達廣場項目規劃用地面積約12.64公頃，總建筑面積39.2萬㎡，由大型商業、甲級高檔寫字樓、寫字樓、五星級酒店、精品名店、室外步行街以及地下車庫設備用房組成。地上建筑面積26.4萬㎡，其中商業9萬㎡，甲級高檔寫字樓3萬㎡，寫字樓5萬㎡，酒店3.7萬㎡,室外步行街2.1萬㎡,精品名店2.9萬㎡。

公寓調研報告3

　　隨著高校規模的不斷擴大，高校各項工作的不斷發展，學生公寓早已不再單純是學生生活休息的主要場所，而已經成為集教育、管理、服務多重功能為一體的新型管理機制體系。高校后勤社會化改革要求學生公寓必須以人為本,提高管理質量。作為大學生學習、生活的重要場所,學生公寓原有的管理模式已經不能適應學校發展要求和學生自身需求,為了提高管理水平,滿足學校和學生要求,公寓管理者必須尋求先進的管理方法。

　　為了探索學習更先進的公寓管理模式與方法，以及探討未來新校區的學生公寓管理模式，我校后勤保障處于20xx年11月13日，在副處長張志毅同志的帶領下，一行13人赴廈門大學進行了實地調查研究。期間主要針對廈門大學公寓管理的模式、公寓管理存在的主要問題及解決方法、學生公寓管理運行費的劃撥形式、費用計算，公寓日常管理的人員配置及上崗要求和工資待遇等問題進行了調查研究。現就調查研究結果做以下分析報告。

　　一、關于廈門大學學生公寓分布情況簡介

　　廈門大學分為三個校區，學生公寓由學生公寓與環境服務中心管理，轄區內所有的公寓以園區管理制劃分，共計有七個學生公寓園區，分別是豐庭學生公寓、海濱新區學生公寓、石井學生公寓、芙蓉學生公寓、凌云學生公寓、海韻一期及海韻二期學生公寓，學生總共住宿人數大約4萬5千人左右。

　　豐庭樓群是廈門大學本部新建學生宿舍樓群之一，房間設計為單間獨衛，主要用于解決全校女博士生的住宿問題，管轄區范圍囊括豐庭一、二、四、五共計四棟宿舍樓。

　　海濱新區學生公寓共有學生宿舍三棟，分別為新區一、二及三號樓，順坡而建，由下而上依次排開，新區一為女生樓，其余兩棟均為男生樓，住宿對象有本科生、碩士生以及少量博士生。房間內部結構為帶有獨立衛生間的套房，目前均為四人間。

　　芙蓉園區的樓群是廈門大學本部歷史最悠久的學生宿舍樓群之一，建于20世紀五、六十年代。園區位處于學生宿舍區的中心地帶，園區內設有超市、移動營業廳、銀行等便利設施，其管轄范圍囊括芙蓉一、芙蓉二、芙蓉三、芙蓉四、芙蓉五、芙蓉十、芙蓉十二、芙蓉十三共計八棟宿舍樓。

　　凌云園區共有十三棟宿舍樓，入住學生包涵本科生、碩士生、博士生三個層次，其中本科生樓棟為凌云一、凌云三、凌云四和勤業四;碩士樓棟為凌云一、凌云二、凌云五;博士生樓棟為凌云六、凌云七、凌云八、凌云九、勤業六、勤業七和凌云d。

　　海韻一期園區總建筑面積達6.7萬平方米，包括七幢學生宿舍，以及教學樓、食堂、招待所、活動中心各一幢。每間宿舍住宿四人，擁有獨立的陽臺、衛生間和浴室;同時還裝有熱水器、空調、風扇，并配有電話、校園寬帶、電信及有線電視接口等。園區管轄范圍包括海韻一、海韻二、海韻三、海韻四、海韻五、海韻六、海韻七，園區可容納約5000名學生。海韻二期公寓各項基礎設施完備，每間寢室設有獨立陽臺、衛生間、浴室;配備空調、熱水器、電話、校園寬帶、電信等。園區轄區范圍內包括海韻九、海韻十、海韻十一、海韻十二、海韻十三、海韻十四、海韻十五共計七棟宿舍樓，是廈門大學的兩人間公寓，園區可容納學生近三千人。

　　二、廈門大學學生公寓管理特色

　　1.廈門大學學生公寓管理模式與我校學生公寓管理模式的異質性

　　廈門大學公寓管理的模式是按照園區制來管理劃分，在這一點上與我校學生公寓園區化管理模式相同，但在具體的管理事務中與我校的學生公寓的管理模式存在著明顯的異質性。

　　在人員配置上，廈大一個園區配置一個管理員，白天上班，負責整個園區的日常管理工作;配置一個協管員，中午和晚上上班，負責協助管理員;一個樓棟配置一個保潔人員，負責整個樓棟的公共衛生以及宿舍外圍保潔。配置四個24小時值班制的安防人員，一個安防人員每天工作時為6小時，四個人進行輪流倒班，負責整個園區的突發事件處理以及維護學生公寓的安全穩定。廈大這種人員配置管理模式，用協管人員和安防人員代替了傳統學生公寓管理中值班員的職能。

　　在我校學生公寓管理中，值班人員主要負責按時開關公寓大門，在管理員不在班的時段中，保護學生的人身及財產安全，保護公共財產安全，對外來人員的進出進行登記，巡查宿舍內外安全，及時制止和處理不良或違紀行為，防火、防盜、防止人身安全和財產損失的事故發生，做好公寓設施設備報修、學生的報修記錄等工作，但并沒有把安全防護工作和學生公寓日常管理工作的職能分開。

　　我們認為像廈大這種人員配置比較科學化，管理人員與協管人員專門負責公寓管理內部事務，服務并處理好學生的公寓住宿管理問題，同時在每日巡查樓棟過程中與安防人員24小時的門禁監控系統形成雙保險安全防護，從而在根源上杜絕了各類安全事故的發生。

　　2.在學生公寓安全防護方面，廈大設置了三大安保屏障

　　一是廈大校園進出管理規定，所有人員進出必須提供工作證或是學生證，外來人員進出每天不得超過一千人次。二是廈大后勤保障處由自己出資為每個園區都安裝了門禁系統，每個學生進出園區必須刷卡進入，并且廈大的每個園區都設有安防監控人員，二十四小時進行安全監控。三是廈大后勤保障處自己出資為每個學生安裝了一個密碼保險柜，免費提供給學生用來放置貴重物品。

　　3.學生公寓管理人員上崗要求以及工資待遇方面

　　4.廈大學生公寓管理運行費用的劃撥形式以及費用計算存在的問題及解決方法

　　目前，廈大的學生公寓管理運行費用的是按照學生的人頭來進行撥付收取一定得管理費用，博士生、研究生以及本科生都是一個撥付標準。以前廈大的一般住宿標準是8(本科)：4(碩士)：2(博士)劃撥，以后廈大將按照4：2：1的標準劃撥學生住宿標準。廈大的管理費用劃撥形式是日常管理學生的所有運行費用先由廈大后勤集團墊付，而墊付的前提條件是廈大的所有門面管理費用由后勤集團代為收取，全校一年的門面租金約為4000萬左右，年底在與學校按照比例分成結算。到了每年年底學校財務處會根據學工處核定的學生人頭數目，來撥付后勤集團學生公寓的管理費用。

　　在公寓管理費用的撥付形式上，廈大與我校都是按照學生的人頭數量來計算，但隨著學生公寓住宿環境的改善，以后將會一個寢室住宿4個本科生、2個研究生、1個博士生，如果還是按照現有的方法來計算管理費用顯然是不合理的。廈門大學后勤集團已經向廈大學校建議采用按照公寓面積來計算收取學生公寓管理費用的方式，這樣更為合理化。

　　5、廈門大學學生公寓管理中的人性化管理

　　在廈大的學生公寓里，學生們每天都可以喝著免費的開水，而在我校的學生打開水是要收取一定費用的，收取的費用是每瓶熱水2角8分錢。廈門大學本部校區的學生熱水器是采用的電熱水器，新校區是太陽能熱水器，可為學生提供24小時熱水供應，洗澡熱水一分鐘一毛錢;我校研究生公寓采用的是太陽能熱水器系統，提供的熱水時間是中午到晚上的11點，收費標準是一分鐘一毛五。在學生公寓垃圾處理方面，公寓管理中心自己配置有專門的垃圾車，每天會在固定的時間來回收每棟樓的垃圾，保潔人員可直接將公寓垃圾桶的垃圾丟擲到垃圾車上，這樣子的舉措，既提高了保潔人員的工作效率，又使廈大的校園環境衛生干凈整潔。在廈大的每一棟學生公寓進門處都貼有學生宿舍物業管理溫馨提示，上面細致的標明了每棟學生公寓各個職能部門的聯系方式、辦公地址，宿舍管理服務相關的各個職能部門的聯系方式，宿舍內配備的各項設施及使用注意事項，智能用電及注意事項，門禁管理要求，嚴禁使用的`大功率電器有哪些、住宿安全提示事項，更在顯著的位置標明了學生宿舍報修流程示意圖。筆者認為溫馨提示上面提供的信息詳細而全面，是一個很好的舉措，體現了廈大在學生公寓管理中人性化管理的細致和體貼。

　　三、廈門大學的后勤管理經驗給我們的啟示

　　綜合以上六點分析對比我們可以看出廈大后勤集團在后勤公寓管理上是有很多先進的管理模式值得我們學習和借鑒的。那么在學生公寓管理中我們能提出什么建議?

　　2、在公寓安全防護方面，他們設置的三大安保屏障，首先從根本上杜絕了學校閑雜人員的進出，其次在每個園區都設置了門禁系統，并24小時監控，最后又為學生的貴重物品安裝了保險柜，如此三道防護網大大的降低了學生公寓的火險、盜竊事件概率。我們可否投入資金給每個學生都安裝保險柜，置放貴重物品。

　　3、公寓管理人員是公寓管理工作的具體執行者，是公寓管理能否順利展開的核心環節。我們要采取有效措施，全面提高管理人員的各項綜合素質。要將社會化公寓服務理念引進到公寓管理工作之中，組織管理人員定期學習物業管理相關知識，轉變管理人員思想觀念，向管理和服務的方向加以引導。

　　4、確保公寓的日常管理費用，是保障公寓服務質量的首要條件。公寓管理撥付費用的計算方式用面積計算方法代替以往的按照人頭計算的方法更為合理化，這樣無論一個寢室按多少人分配劃撥，都不會影響到公寓管理的日常費用的收入。

　　5、我們認為可以在每個公寓門口都統一粘貼一張公寓住宿流程圖，全面而詳細的記錄所有學生公寓住宿同學們需要了解的各類服務信息，這樣子能夠讓學生們一進入公寓就簡單而明了的了解了整個的住宿流程和各類住宿服務的相關信息。

　　總而言之，高校的公寓管理工作事關高校行政工作的全局和教學工作的開展，是大學生素質教育中的一個重要環節。隨著高校后勤社會化管理機制的不斷改革和創新，學生們對公寓服務管理工作的質量也有了越來越多的要求，我們必須進一步創新管理工作的體制機制，以學生的需要為根本出發點，為高校素質教育工作貢獻力量。

公寓調研報告4

　　一、高校公寓社會化給學生公寓管理提出的新要求

　　隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校學生公寓已由簡單的居住功能發展成為集生活起居、學習交流、文化娛樂為一體的內涵豐富的新型學生生活公寓，成為高校大學生思想教育的重要陣地。教育部在《關于進一步加強高等學校學生公寓管理的若干意見》中明確指出：“各地、各級教育行政部門和各高等學校，都要從實踐‘三個代表’重要思想的高度，堅持管理育人、服務育人、環境育人的宗旨，把改進和加強學生公寓管理作為高等學校后勤社會化改革進程中的一項重要任務。積極探索、大膽實踐、努力完善管理機制，提高學生公寓的管理水平。”新穎的體制和機制同時也給給學生公寓的管理工作提出了新的要求。

　　二、我校公寓群體現狀

　　(一)學生群體的現狀

　　1)熱情、開放與沉默孤獨并存

　　“95后”的大部分大學生都熱情、開放、充滿活力，善于言談。但是，有相當一部分大學生的熱情、開放、能言善辯是在熟悉的人或者朋友面前，在陌生人面前他們表現的比較沉默，不善言辭。讓人感覺比較清高。從通過部分學生了解的情況來看，很多大學生與同學交流并不多，他們的交往范圍僅限于同宿舍同學，有的學生甚至在宿舍也很少說話，同學會反映他比較孤僻之類的，遇到事情也從來不和周圍同學說，時間長了，別的同學也會覺得他們不合群，不好交往，漸漸的大家會習慣于他們的沉默，遇到事情也很少與其交流。

　　2)獨立性和依賴性并存

　　“95”后年代出生的大學生存在強烈的獨立意識，不希望別人打擾，討厭父母、老師、同學、朋友過多的管自己的事情，但與此同時，由于獨生子女比較多，從小到大很多事情都是父母包辦，很少自己洗衣服、做家務，因此在日常事務和經濟依賴上對父母的依賴非常大。另外，由于獨生子女，被寵習慣了，與人分享的能力、合作的能力相對較差，在學校里和室友、同學也會存在矛盾，有事情也不愿意和同學交流，感覺孤獨，對父母存在很強烈的情感依賴，但同時又不愿意和父母做深入的交流。時刻存在矛盾心理。

　　3)追求新鮮感，接受新事物能力強

　　“95后”的大學生也是在網絡影響下成長起來的一代，對新事物的接受能力非常強，喜歡尋求刺激、追求新鮮感，但學習能力也很強，思維活躍、創造性強。經常求新、求變，不能安于現狀。并且善于從網絡上接受新信息、學習新東西。

　　4)缺乏責任感

　　自私、缺乏社會責任感、缺乏歷史使命感、不關心政治、不關心別人、只關心自己。他們生下來就有好的生活，父母的呵護，不知道什么叫苦，他們不需要關心政治、關心國家發展，除了父母、老師教育自己要好好學習以外，沒有人告訴他們還需要關注學習以外的事情，因此，他們就顯的對國家、對社會關注不夠，責任感不太突出。

　　5)家庭條件比較優越

　　我們獨立學院的性質決定了，來我院上學的學生家庭經濟相對富裕，再加上絕大多數是獨生子女，父母一般過于溺愛，學生多以自我為中心，為人處事以自我感覺為出發點，強調以自己的喜好做事，包括專業學習和人際關系等。有些父母從學習到就業一手包辦，學生只需混張文憑就可以向家長交差，這種思想也是導致學生學習動機不足，對于生活起居的打理更是不在乎。

　　6)人際交往存在欠缺

　　有研究表明，“95后”的部分大學生在人際交往方面還是存在一定欠缺，主要表現在：過多地考慮自己的形象、以自我為中心,過分地苛求別人。對他人的言行吹毛求疵、挑剔、猜疑,缺乏理解、尊重、同情心;不懂寬容,不會設身處地為別人著想;過分固執、任性、偏激甚至喜怒無常等等。無聊、空虛、渴望交朋友，卻不主動或者不知道如何與別人交朋友，如何經營友誼。

　　(二)職工群體的現狀

　　1)老齡化

　　隨著社會經濟的發展，年輕務工人員對于工資待遇的追求、與工作性質的要求越來越高，而我們公寓職工的工資水平已經無法滿足絕大多數年輕的務工人員。現在公寓所招聘的保潔員、門衛包括樓長都是平均年齡在40—60歲的中年人。

　　2)文化水平低

　　公寓的職工隊伍，文化水平幾乎都在高中以下，年齡大一點甚至有不會寫字的，基本沒有接受過良好的.教育，只能作為從事簡單勞動的一線人員，加之由于年代的不同存在一定的代溝，所以作為現代大學生的管理者存在思想上與心理上的不理解。

　　3)語言溝通能力弱

　　由于大學城的競爭，附近村子的勞動力流動性比較大。公寓招工較困難，一線職工很大程度上來自于偏遠山村，普通話不標準、方言較濃厚，與學生的溝通交流存在一定的障礙。

　　三、高校后勤社會化下我校公寓如何對學生進行管理

　　(一)“情理”與“治理”相結合。

　　面對“95后”學生群體，他們個性張揚、渴望成才、渴望獨立,如果不了解他們,只把他們當作被動的管理對象用傳統的“管、控、壓”的方法來壓制他們，只會激發他們的逆反情緒，嚴重影響管理的效果。我們職工隊伍就現狀的情況下，想要管理好、教育好學生，這就要求我們在依制度“治理”學生的同時，要做到“情理”。“情理”的關鍵在于“以情感人”。這就要求管理者在按章辦事的同時做到：

　　其一,樹立“人本意識”和“生本意識”。多與學生進行交流與溝通,真心實意地為學生服務,并從內心“憂學生之憂”,“樂學生之樂”,“急學生之所急”,“想學生之所想”,對學生進行情感投人,注意把握學生的情感反應,通過情感溝通,了解學生的實際情況和出現的問題,同時增強對學生的人性之善的引導,發揮情感的育人之潤化作用,讓學生在交往中感受到被尊重與呵護,體會到管理的“情理”溫暖并給予指引和教育,以達到有效管理的目的。

　　其二,培養“三生意識”,傳播大學生管理工作的普適性價值。“三生意識”顧名思義是對學生的“生命關照”,“生長呵護”和“生活幸福”的重視。在學生具體的管理工作中,我們管理者應該珍視大學生生命,倡導學生們珍愛生命,體會到“為人難得”的意味,在有限的時間中不斷豐富提高自己,彰顯年輕生命的旺盛力。同時,還應對學生成長宿舍的環境進行了解,給特殊個體進行深入了解，努力做到傾聽學生內心的真實想法和思想狀況,用人性關懷的視角去溫暖學生。同時還要重視學生的“生活幸福”教育,讓學生明白幸福的真謫,從而珍惜學習機會,感恩他人幫助,勵忠成人成才,凸顯當代大學生管理的“情理”意蘊和“治理”品性。

　　(二)注重管理的評價，采取激勵措施

　　管理的目標是否實現需要加以評價。評價就象“指揮棒” ,指引著學生朝著預期的目標前進。在評價的時候,不要僅僅用宿舍衛生的優劣來判定,不要用固定的尺度和框框去要求學生,要按照不同的層次評價學生宿舍,盡量做到公平合理評價后及時把有關信息反饋給學生和院系,并注意采取激勵措施,以進一步激發學生的積極性。激勵措施是人本理論常用的手法,它對于做好學生的工作具有非常大的作用。常用的激勵方法有:

　　①理想激勵法

　　即通過激發學生的理想追求,鼓勵學生為實現自己的人生價值，在努力學習的同時,打理好自己的生活起居，這種激勵法可以增強大學生的自豪感。

　　②目標激勵法

　　即通過引導學生不斷朝著制定的目標,例如:無煙宿舍、黨員宿舍、學習型宿舍、和諧宿舍、標兵宿舍、免檢宿舍等等，使他們感到有奔頭,這種激勵法可以增強大學生的責任感。

　　③信息激勵法,

　　就是信息的交流與反饋,使學生明確自己宿舍每天衛生安全的情況,并在黑板上公示，從而引發學生的“危機感”,增強其緊迫感,使其更加努力朝著目標奮進。

　　④精神激勵法,

　　就是從學生的文化精神生活出發,通過表揚或授予一定的榮脊稱號等來鼓勵他們不斷前進。

　　⑤物質激勵法,

　　就是通過一定的物質獎勵手段來滿足學生的生活需要,調動他們的積極性,增強他們的實惠感。在運用激勵法時要因人、因事、因地靈活運用,并且要講究時機、適度運用。這樣我們的管理就會取得更好的成效、管理水平也會自然而然提高。

　　(三)學生“自治”，引導廣大學生參與管理。

　　作為高校學生公寓管理的基本宗旨，在充分發揮后勤及學生公寓管理人員的積極

　　性和創造性的同時創造條件，使大學生參與到學生公寓管理中，樹立大學生的主人翁意識，強化自我管理意識，為大學生營造一個健康積極、環境優美、舒適開放的生活學習環境進行即自我管理、自我教育和自我服務。

　　自我管理主要由學生參與公寓樓的日常管理，學校相關部門對學生進行崗位培訓，特別是責任心教育、原則性教育，真正確保樓內安全。通過角色“換位”，同學們自覺養成了社會公德意識，變他律為自律，為“自我教育”做好鋪墊。

　　自我教育主要由公寓樓的各學生組織來承擔，公寓樓可以由學生成立了樓管會、黨支部、團總支等組織，樓管會設樓長、層長、學習委員、宣傳委員、文體委員、生活委員等職務，各寢室還有寢室長。他們開展有益身心、喜聞樂見的大學生活動。利用公寓樓里的黑板、電子屏進行宣傳，用豐富多彩的活動吸引同學參與，達到了自我教育的目的。此外，學生組織的“文明修身”——清掃校園公共衛生活動、公寓園區趣味運動會等活動，在鍛煉大學生身體素質的同時，也可提高了學生愛宿舍榮公寓的意識，增強了集體榮譽感，提升了綜合素質。

　　自我服務則是通過公寓內豐富多彩的活動為載體來實現。服務育人是我們后勤工作的目標和宗旨，為營造一個溫馨的公寓文化氛圍，同學們各出奇招，特別是學生干部帶頭從身邊的小事做起，服務同學。

　　(四)網絡化、多元化溝通服務平臺

　　通過公寓監督客服部進行日常監督客服工作;通過校長接待日提出管理建議;通過網絡進行管理溝通工作;通過學生座談會進行面對面的溝通。這幾中途徑已在實際管理過程中發揮了巨大的作用。但是學生公寓監督客服工作是一項相對獨立的工作范疇，與其他職能部門聯系并不緊密、溝通渠道不健全、延展不足，無法做到層層負責、政令統一、上傳下達，工作落實也不夠迅速有效，導致有些信息不能及時得到反饋和處理。

　　(五)正確處理學校、學校后勤及學生三者的關系

　　在開展學生公寓管理工作時，學生、公寓及院系三者之間不是獨立的關系，而應當平等協作，相互支持。

　　(1)院系應加強宣傳教育，對學生顯現的不良之風，進行管理教育，輔導員應每周至少進學生宿舍一次，讓學生明確各院系對學生關愛的初衷是為了給予他們更加溫馨的生活氛圍，而不是增加他們與公寓博弈的籌碼。院系對公寓管理人員要進行配合，共同制定相應的管理制度和規定，從宏觀上配合、監督公寓的工作。

　　(2)公寓作為后勤一線部門，要積極貫徹執行學校的管理制度和規定，通過管理育人、服務育人，為學生營造一個健康、向上的學習、生活環境，為學校培養合格人才的目標服務。

　　(3)學生也應當加強學習交流，進行自我管理、自我教育和自我服務，特別是學生干部要起到帶頭示范作用，引領積極熱情的良好風氣，通過學生自治，貫徹學校方針、政策，配合院系和公寓，為更多同學服務。同時也鍛煉自身的能力，提高自己的綜合素質。

　　學生公寓管理規定

　　第一條學生公寓是學生學習、生活、休息的場所，是學校精神文明建設的重要陣地。為進一步加強學生公寓教育管理與服務，努力創建一個整潔、優美、舒適、和諧的“學生之家”，根據國家教育部《高等學校學生行為準則》、《普通高等學校學生管理規定》、《普通高等學校學生安全教育及管理規定》、《學生傷害事故處理辦法》等規定，結合學校實際，特制定本規定。第二條學校認真貫徹教育部關于按班級安排住宿的要求，按照學生公寓物業管理和學生管理分工與合作的原則，體現“重心下移、以學院為主”的管理思路，學生公寓的物業管理由后勤集團負責，學生的思想政治教育和日常行為管理由學生處牽頭負責，各學院具體組織實施。第三條充分發揮學校公寓內教育、管理、服務隊伍的主導作用和學生自我教育、自我管理、自我服務中的主體作用，做到制度落實、管理落實、教育落實、服務落實。第四條在教育、管理、服務過程中，學校各相關職能部門、各教學單位要全面、真實、深入地了解學生情況，努力把解決學生的思想問題與解決生活問題結合起來，把教育管理學生與服務學生結合起來，維護學校穩定，促進學校發展。

　　學生公寓的管理組織及主要職責第五條學生公寓管理由物業管理和學生教育管理兩部分構成。物業管理由公寓管理委員會負責，學校分管后勤工作的校領導擔任主任，辦公室設在后勤及產業集團。公寓管理委員會負責學生公寓物業管理工作的指導，制定學生公寓住宿安排和調整及水電管理、安全管理等工作。學生教育管理由公寓學生工作領導小組負責，由學校分管學生工作的校領導任組長，分管后勤的校領導任副組長，成員由學生工作部(處)、后勤保障處、武裝保衛處、校團委主要負責人，各學院分管學生工作的副支書記或書記組成。辦公室設在學生工作部(處)。辦公室

　　負責定期分析和研究學生在公寓的思想動態;牽頭處理公寓中學生的教育管理等日常工作;組織處理學生公寓突發事件等相關工作。必要時公寓管理委員會和公寓學生工作領導小組可舉行聯席會議，對涉及到物業管理和學生教育管理的交叉工作商議決定。第六條學生工作部(處)由一名副處長分管學生公寓教育管理工作。學生處思政科、學生管理科主要負責公寓內學生的思想教育及行為管理，組織開展各種安全教育、安全警示及文明建設活動，協助做好學生公寓物業管理相關工作。第七條后勤保障處由一名管理干部分管學生公寓物業管理工作。后勤集團學生公寓服務中心(以下簡稱公寓中心)，主要承擔公寓物業和安全管理，協助做好學生思想教育和日常行為教育工作，落實物業管理制度。第八條保衛處對學生公寓安全工作負有指導、檢查、監督職能。負責指導制定學生公寓安全管理制度，積極開展安全教育和安全警示，開展管理人員安全培訓，定期牽頭組織安全大檢查，處理治安案件，會同各職能部門處置突發事件。第九條各學院具體負責本學院學生在公寓內的思想教育和日常行為教育。安排輔導員和班主任到學生公寓值班，了解掌握學生思想動態，處置突發事件;建立健全寢室室規、紀律衛生檢查制度、住宿反饋制度等管理制度;將學生行為表現與學年鑒定、評優評先、入黨、獎助學金評定等掛鉤;配合學校相關職能部門處理公寓內發生的重大違紀事件和治安案件

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