物業(yè)調查報告15篇

　　在不斷進步的時代，我們都不可避免地要接觸到報告，報告具有語言陳述性的特點。我們應當如何寫報告呢？下面是小編為大家整理的物業(yè)調查報告，歡迎閱讀與收藏。

物業(yè)調查報告1

　　一、調查目的：

　　為更深掌握書本上的物業(yè)管理理論知識與實際工作的相結合，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。通過對望開物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進行調查，能更深刻認識到物業(yè)內容，管理，服務，及其專業(yè)知識的運用。

　　二、調查對象

　　望開物業(yè)管理有限公司

　　三、調查成員：

　　劉梓程

　　四、調查方法：

　　資料法、問卷調查法、現(xiàn)場觀查法

　　一、公司簡介

　　望開物業(yè)管理有限公司乃長沙望城坡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于1995年，自成立以來，采取深圳物業(yè)公司的先進管理模式，創(chuàng)造了良好的服務形象，并成為長沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開物業(yè)注冊資金1000余萬元，資質為三級物業(yè)管理企業(yè)。公司下設方圓廣告公司、岳麓區(qū)最大的室內集貿市場和摩托車市場，并擁有臨街商業(yè)門面4000多平米。雄厚的資金實力，規(guī)模健全的運行機制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形成了強大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū)3萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊14萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設施3.5平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負責管理開發(fā)區(qū)2.5平方公里的自來水管網(wǎng)。20xx年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業(yè)的委托，管理其在長沙市中心開發(fā)的3萬多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過七年的發(fā)展，望開物業(yè)已擁有員工136人，管理人員32人，專業(yè)技術執(zhí)證人員36人。其中，大專以上學歷占總人數(shù)的70%以上。望開物業(yè)的宗旨是“服務到永遠”。

　　二、存在的一些問題及解決方案

　　A.小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)

　　主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。。據(jù)了解，物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出。

　　（二）企業(yè)對管理服務的定位不準確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來不盤查任何進出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很）。二是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益，（占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養(yǎng)雞！5樓的.設計用途是作為給全體業(yè)主休閑的場所，并計入公用面積要全體業(yè)主分攤了的。5樓的物業(yè)用房產(chǎn)權也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停100臺次車計算收費，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬！）

　　門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復印、賣煙的商店，進門以后是琳瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。這還不包括不定期的接納各色商品占用大堂搞促銷

　　三、從來不曾存在的業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！

　　從沒見到過委員會的委員們收集業(yè)主的意見和建議，倒是聽說了委員們有怎樣怎樣的費用和待遇。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

　　B.解決物業(yè)管理問題的幾點建議:

　　1、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。對于物業(yè)管理費用的收取，在物業(yè)管理公司內，著重的也是物業(yè)管理費，他是物業(yè)管理的關鍵，物業(yè)管理小區(qū)的基礎就是在于物業(yè)管理費，物業(yè)管理費用支撐著小區(qū)的日常工作的進行，對于物管費用的收取，小區(qū)內的業(yè)主的繳納意見就各抒己見了。通常大部分業(yè)主會主動繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質也是有關系的。

　　2.（1）加強物業(yè)公司工作人員的培訓。讓他們明白自己的責任，職責，在每天的工作中要認真對待，應遵循公司的各種相關的規(guī)定，條例，認認真真的做好自己的工作。物業(yè)管理員要起到監(jiān)督的作用。對于小區(qū)的保潔，保衛(wèi)，環(huán)保，綠化等各項工作的展開，物業(yè)管理員，應對各位工作人員進行講解，對他們進行培訓.

　　（2）重視物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理。對于設備管理，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發(fā)電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

　　（3）搞好小區(qū)的清潔衛(wèi)生，為小區(qū)樹立了良好的形象。同時小區(qū)衛(wèi)生質量也是決定物業(yè)管理水平的重要因素之一。每天要對小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時更換，衛(wèi)生間和公共區(qū)域的清潔用具要分開，公共區(qū)域抹布每季度更換一次；對小區(qū)每個角落都要做到落實，如公共場所沒有蜘蛛網(wǎng)，無積水，無塵土等；垃圾清運，垃圾清運是否準時，是否日產(chǎn)日清，清運是否干凈，垃圾清運過程中散落地面的垃圾是否清掃干凈，是否每周清洗垃圾桶內外一次??

　　（4）所謂細節(jié)決定成敗，不管從事何種職業(yè)都有注意細節(jié)，特別是從事服務性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業(yè)管理，就要對業(yè)主負責，不可以物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)亂收費，或者收了費不做事。

　　3、在重大節(jié)日，物業(yè)公司與其接管的小區(qū)可以舉行晚會，增進物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。

　　三：調查總結

　　1.在調查中，對于物業(yè)管理工作人員的工作內容切實真正的了解到了很多。作為一名物業(yè)管理員，在小區(qū)內，一定要做到認知負責，為區(qū)內的業(yè)主提供一個安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè)主身上想，做事應實際，真實，不欺騙作假。誠信真實的為業(yè)主服務。。

　　2.通過調查，對管理處的設施管理設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識，使我們對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。

　　3.通過調查，我們了解到現(xiàn)在物業(yè)管理在社會上沒有得到全部人們的認同，因此我們應該加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務內容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。

物業(yè)調查報告2

　　1、物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了某小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策。現(xiàn)將調查情況報告如下：一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調查，某小區(qū)位建筑面積72374。23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)。

　　2、服務公司擁有管理服務人員18人，小區(qū)只有一個主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

　　1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題：一是業(yè)主對物業(yè)服務的意識談薄；二是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，產(chǎn)權歸己，維修自理的觀念沒有樹立；三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時有發(fā)生，自律意識淡漠；四是少數(shù)不按時交納或不交納物業(yè)管理費；五是前期配套設施不完善。

　　主要表現(xiàn)在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務和運。

　　3、行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計18人（其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人）。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。 2、業(yè)主反映存在的問題：本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調查，業(yè)主集中反映的問題主要有：一是物業(yè)管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時有發(fā)生；二是小區(qū)內的監(jiān)控沒有發(fā)揮應該有的作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒有到位。

　　4、；四是公共設施損壞不能及時維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會這個機構。 3、調查發(fā)現(xiàn)的問題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質不高，服務水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業(yè)宣傳，整個小區(qū)沒有相關的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務的認識不。

　　5、對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問題得不到及時解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。小區(qū)物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費是按每0。4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無心服。

　　6、務導致服務質量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門追繳，其他毫無辦法；三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的.自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

　　三、對策和建議

　　1、加強宣傳，廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開支的情況，讓業(yè)主明確交的物。

　　2、業(yè)費用在那里了。讓市場經(jīng)濟觀念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業(yè)主意見，科學制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實施提供保障。

　　3、理順關系，明確職責。物業(yè)管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開展，必須協(xié)調各部門，明確職責，理順關系。一是要協(xié)調與某企業(yè)的關系，要求某企業(yè)落實小區(qū)部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強對死角的監(jiān)控力度；。

　　4、二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權、責，營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

　　5、提高認識，明確責任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調，促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。

　　6、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對小區(qū)內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。 。

物業(yè)調查報告3

　　鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業(yè)實踐，雖然我學的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關系。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對于我們法律學習者來說至關重要。

　　首先，我簡單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的'東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區(qū)穿過，當時風比較大，天比較晚。回想起來還下著蒙蒙細雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區(qū)內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫(yī)院，事情遠遠沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。

　　我們在查追案子的時候，調取監(jiān)控錄像的時候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以后的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。

物業(yè)調查報告4

　　我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。

　　一、益陽市調查小區(qū)的基本情況

　　為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進行分析。

　　先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務院批準、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。

　　該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。

　　3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設施但是規(guī)模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區(qū)對外來人員的進出不進行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。

　　5.綠化設計較為簡單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進行處理和改善，小區(qū)內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理。而且小區(qū)內僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內仍存在空置率

　　8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

　　9.沒有統(tǒng)一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。

　　11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。

　　總的說來，該小區(qū)的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業(yè)管理費還是相當?shù)摹ｈ魃皆沸�區(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當?shù)偷模�比如說，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當?shù)鼐用癖硎荆�如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質的服務的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。

　　由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。

　　然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

　　中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。

　　由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設施設備為新的，綠化和小區(qū)設計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統(tǒng)一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實地調查，小區(qū)內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。

　　龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內的消防設施也很少。

　　二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題

　　益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

　　總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的.概念也很模糊，物業(yè)管服務質量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　第一：物業(yè)服務態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

　　第二：居民的物業(yè)意識需要進一步提高，物業(yè)企業(yè)運營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營成本進一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務無法良性發(fā)展。

　　第三：部分小區(qū)設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區(qū)的基礎環(huán)境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

　　第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

　　三、針對前面的問題提出的解決方案

　　（一）加強對物業(yè)管理服務的學習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設全國最好開發(fā)區(qū)、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進地方經(jīng)濟發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關部門應當從戰(zhàn)略高度，切實加強領導，進一步統(tǒng)籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

　　（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。

　　（三）進一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區(qū)居委會負擔的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能，協(xié)調搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發(fā)揮。

　　（四）努力提高物業(yè)管理服務質量。要知道物業(yè)管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務質量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達標活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業(yè)層人員的業(yè)務培訓和職業(yè)道德、服務意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務等開發(fā)上加大投入，促進物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

　　（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區(qū)物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎條件。

　　（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。再次，增加物業(yè)服務內容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務項目以及收費依據(jù)、收費項目、收費標準等，都要在小區(qū)內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

　　四、收獲體會

　　通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區(qū)學習他們優(yōu)秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團結協(xié)作的精神，社會實踐調查絕大多數(shù)不是一個人所能承當?shù)模�而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現(xiàn)當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

物業(yè)調查報告5

　　隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業(yè)管理方面的社會調查，現(xiàn)將調查成果與結論報告如下：

　　一、物業(yè)管理的性質：

　　物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權力，也有義務為業(yè)主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務更加專業(yè)、更加周到。

　　二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設：

　　為了使業(yè)主能夠對自己提供的服務滿意，物業(yè)公司都在積極地做實事，小區(qū)建設就是最好的`例子。以我們調查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。

　　三、未來的發(fā)展空間：

　　由于物業(yè)時新興事物，所以有些細節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！

物業(yè)調查報告6

　　天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務行業(yè)來說，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業(yè)主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

　　一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。

　　1 物業(yè)服務

　　“以人為本”才是正道

　　“以人為本”是物業(yè)服務的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)

　　點去進行公司物業(yè)服務。關于物業(yè)公司的調查報告

　　在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。

　　2 增值服務關于物業(yè)公司的調查報告

　　“創(chuàng)意”考驗用心程度

　　創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。

　　3 及時響應

　　必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、

　　詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。

　　4 物管技能

　　員工實際技能決定公司專業(yè)性

　　物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司

　　里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。

　　5 公司綠化

　　綠化管理要因地制宜

　　小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。

　　6 物業(yè)維修基金

　　做好物業(yè)維護最重要

　　物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。

　　7 企業(yè)文化

　　“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經(jīng)營成果”

　　“顧客第一，服務第一，行動第一”

　　8 物管人員素質

　　高科技設施呼喚高素質人才

　　早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的'范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

　　一、企業(yè)行政管理的功能及其要求

　　行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

　　專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。

　　行政部門應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)調查報告7

　　內容摘要：

　　住宅小區(qū)建設，是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業(yè)管理企業(yè)進行了一個詳細的調查：

　　正文：

　　進入大學一年，我們不只在課堂上學習，也從生活中學習。進入大學以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經(jīng)驗者優(yōu)先”的條件，我們大學生往往無所適從。而如何將我們在學校學到的理論知識與實踐結合起來，便成了大學生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進行實習，開始了這個寒假的調研。

　　在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調研之前就仔細的上網(wǎng)了解下這所公司的'概況，為我進入這所公司做好充分的準備。

　　廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊伍，服務公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米，服務人群10萬人以上，為目前省內服務規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。

　　公司本著“團結、謙和、奉獻、高效”的企業(yè)精神，堅持“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設發(fā)展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團結大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設先進單位、軍民共建精神文明先進單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進集體、廈門市先進職工小家、廈門市建設系統(tǒng)先進黨組織、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業(yè)主及社會各界的普遍好評。

　　十多年來，公司堅持實施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競爭力，使企業(yè)從標準化、規(guī)模化逐步向專業(yè)化、差異化、高端化轉型，形成了以物業(yè)服務為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點業(yè)務，以項目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓為核心產(chǎn)品，以商務會所經(jīng)營、高端家政服務為便利服務產(chǎn)品，以環(huán)境服務、修繕服務為輔助服務產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢的同時，以標準化模塊作業(yè)的公共服務與針對項目定制的個性化服務實現(xiàn)了產(chǎn)品品質優(yōu)勢與項目特色差異化優(yōu)勢，得到了廣大業(yè)主與社會各界的廣泛好評，大多數(shù)服務項目獲評國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細致周到的服務成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業(yè)標桿，引領新物業(yè)風潮，不斷地追求與進取。

　　剛到公司的時候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對這次的調研有了更高的期待。

　　調研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學生，我們還能在美好的校園中學習生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進。

　　在調研期間，我?guī)兔�接電話、整理文件、搬東西、進行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學院的社聯(lián)會時曾經(jīng)做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務，對公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗，讓我更加明白服務的真諦。

　　在調研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評選活動中，積極投票，對物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現(xiàn)的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進的典范，更好的服務于業(yè)主。

　　物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節(jié)能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認識，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習慣;還有開展“學雷鋒 獻愛心”相關活動，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區(qū)間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區(qū)植樹認養(yǎng)活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶祝“五一勞動節(jié)”文藝活動，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時節(jié)，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區(qū)，構建和諧社區(qū)的活動讓業(yè)主充分體會到物業(yè)是業(yè)主的“守護神”，讓他們在社區(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。

　　物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實踐調研的這個寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時，他們總是微笑服務，熱忱待人，盡自己的職責，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學到東西，讓我對物業(yè)管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業(yè)公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻著。他們永恒的追求是：“五星服務，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質的服務，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調。

　　通過活動，我發(fā)現(xiàn)以前對于物業(yè)管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動服務，機械的做著一些份內的事。但是，經(jīng)過一個寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實踐調研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務于居民，同時物業(yè)管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區(qū)成為一個溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。

物業(yè)調查報告8

　　一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

　　我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們日常生產(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。

　　但由于受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務情況較為復雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，

　　提供的服務達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

　　05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務工作基本能夠維持正常。

　　如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規(guī)定連續(xù)六

　　個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

　　二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況

　　為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務知識競賽活動、物業(yè)服務進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

　　三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況

　　我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的`籌備當中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

　　四、物業(yè)管理公司資質、數(shù)量及經(jīng)營情況

　　目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負

　　責巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

　　五、物業(yè)管理服務情況

　　目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

　　六、物業(yè)服務管理費用收取及管理使用情況

　　目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

　　七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

　　1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

　　全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因為此類小區(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開始引進物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，

　　最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

　　2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。

　　12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

　　征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導致小區(qū)無物管。

　　3、集資房小區(qū)成政府包袱。

　　某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購

　　買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

　　4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

　　由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮(zhèn)內大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

　　八、造成問題的主要原因

　　1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。

　　業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

　　2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

　　許多小區(qū)當時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)內的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進行修

物業(yè)調查報告9

　　一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　課題組對目前我國一些城市在舊區(qū)實行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項目應實施物業(yè)管理個數(shù)和面積的39.9%和43.99%。

　　廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。目前，3個試點小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

　　北京市在對舊小區(qū)實行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進行管理。

　　吉林省白山市強化了住宅小區(qū)綜合整治，實行屬地化組團，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區(qū)的住宅小區(qū)進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。

　　邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)內共有各類住宅區(qū)392個，其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權混雜的舊住宅區(qū)就占323個。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

　　20xx年6月，長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合整治舊區(qū)試點工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點區(qū)域。

　　從以上各城市對舊區(qū)的管理來看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區(qū)進行管理還有待研究、實踐。

　　二、目前各地對舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法

　　現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據(jù)自己的實際情況采取了不同的管理模式。

　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區(qū)36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區(qū)，共接管小區(qū)42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河東和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個。

　　長春市對于老的沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合的新思路。

　　在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。

　　北京提出各區(qū)(縣)政府要加強對老舊居住小區(qū)的綜合整治，動員產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點的物業(yè)管理方式。

　　三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個典型問題

　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理，值得其它未實行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。

　　(一)舊區(qū)物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

　　舊區(qū)物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務基準價格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區(qū)多年來形成的收費機制，天津市各區(qū)對舊區(qū)物業(yè)收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費為主，可以看出，舊區(qū)收費標準無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉變過來，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營非常困難。實際上舊區(qū)房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

　　(二)維修基金嚴重匱乏

　　舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。

　　(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識不高

　　雖然現(xiàn)在各城市對舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區(qū)出現(xiàn)的新問題，逐步建立。現(xiàn)在許多城市已出臺了一些法律法規(guī)，在其中對舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務用房購置和管理規(guī)定》以及《關于舊區(qū)物業(yè)管理服務收費有關規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養(yǎng)護管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護辦法補充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關部門考慮的問題。

　　(四)接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設

　　在一些已綜合整治過的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內沒有門衛(wèi)。另外，小區(qū)內沒有物業(yè)管理辦公用房等，接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。

　　(五)新舊管理體制銜接難

　　過去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調配合，而現(xiàn)在實行新的`物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務關系，出現(xiàn)問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現(xiàn)象。

　　四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設計

　　在對城市舊區(qū)實行物業(yè)管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數(shù)量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：

　　1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實施的準備

　　深入舊區(qū)進行物業(yè)管理的宣傳，講解相關的法律法規(guī)(主要是針對舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進行摸底(如產(chǎn)權情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。

　　2. 對舊區(qū)進行分類，制定相應的物業(yè)管理辦法

　　在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，要根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權比較分散，住戶有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進行整治，可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護為重點進行單項物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。

　　3. 及時總結經(jīng)驗與教訓，妥善解決易出現(xiàn)的各種問題

　　通過對舊區(qū)實施物業(yè)管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：

　　◎ 物業(yè)收費

　　要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：

　　(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區(qū)的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時應注意公約不得違反當?shù)氐姆�律法�?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案。“公約”不僅約束業(yè)主，同時也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

　　(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。

　　(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養(yǎng)護的，有關部門應給一定的費用。

　　(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。

　　(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專項經(jīng)費。

　　(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　(7) 控制物業(yè)公司的進駐資格。在實行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會信譽好、企業(yè)知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。

　　(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問題的解決。

　　(9) 可以采取物業(yè)繳費社會化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進行制裁，同時，對物業(yè)公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。

　　(10)政府應出臺有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時撥出專款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。

　　◎ 住房維修資金

　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實現(xiàn)“市場化、社會化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：

　　(1) 盡快出臺相應的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關于規(guī)范和加強本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題，但由于實施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺相應的法律法規(guī)，以便有法可依。

　　(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區(qū)內公房轉為私產(chǎn)的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合。

　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門的部門監(jiān)督管理專項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。

　　◎ 理順各部門的職責

　　物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務、社區(qū)精神文明建設及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現(xiàn)。

　　在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關系上，要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎，是社區(qū)服務網(wǎng)絡的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。

　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關系上，可按照新小區(qū)的辦法進行管理。同時業(yè)主委員會是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會，組織成立業(yè)主委員會。按照新小區(qū)的管理方式促進業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展。

　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過去存在的環(huán)境差、服務差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

物業(yè)調查報告10

　　公司領導：

　　為更加合理、準確制定XXXX小區(qū)前期物業(yè)收費標準，在期間，我們對XX市15家小區(qū)進行實地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費標準，為制定XXXX小區(qū)物業(yè)收費標準提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調研情況如下匯報：

　　一、收費標準的調研情況：

　　二、XXXX小區(qū)計劃收費標準：

　　1、電費按照元/度收取（包含公共區(qū)域用電費用）； 2、自來水水費按照元/噸收取（包含公共區(qū)域用水、用電費用）；

　　3、電梯使用費收取標準： 二樓元/平方米·每月

　　三樓以上在元/平方米·每月的基礎價上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；

　　4、物業(yè)服務費按照/平方米·月； 5、垃圾費：元/月·戶；

　　6、元/月·車位(該項費用需在物價部門審批后方可收取)

　　7、熱水價格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應，價格待熱水正式供應后再定。

　　三、暖氣費用的收取

　　1、目前XX市冬季采暖費用收取的基本情況： 1).XX市集中供熱方式的采暖費為5.80元/平方米； 2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米(此價格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)

　　2、小區(qū)業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費用的30%-60%，作為基本運行費。因此在小區(qū)入住率達不到70%時，收取的采暖費用很難滿足運行成本的需要，而新建采暖設備的質保期有限，因此今年冬季建議進行采暖試運行，不足費用給予一定補貼；

　　四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：

　　按照建設部110號文件及參考XX市一般物業(yè)收費項目及標準，可收取以下費用：

　　1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；

　　2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶； 3、裝修服務監(jiān)管服務費：元X建筑面積/每戶。

　　以上定價是在參考XXXX小區(qū)周邊及XX市其他同等規(guī)模小區(qū)的`收費標準的基礎上綜合制定，收費期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實際運營成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費價格。

物業(yè)調查報告11

　　摘 要：本文通過對物業(yè)管理糾紛的成因進行分析，進而從企業(yè)角度提出解決此類糾紛的有針對性的對策建議。

　　關鍵詞：物業(yè)管理；收費；糾紛

　　物業(yè)管理收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕、整頓服務以及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務收費關系到每一個業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點和難點問題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問題。

　　贏利，是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本條件。而物業(yè)管理是一個微利的服務性行業(yè)，企業(yè)是否能夠正常運作,通過為業(yè)主提供高質量的服務，很大程度上依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)管理費。但目前，不少物業(yè)管理公司卻因收費難而處于虧損狀態(tài)，并直接影響到整個行業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理過程中存在的糾紛問題

　　一、認清糾紛本質，找出根源

　　據(jù)調查顯示，開發(fā)商遺留問題，物業(yè)管理的服務質量與收費不符，社區(qū)共有財產(chǎn)權屬、收益等問題不明晰，是物業(yè)糾紛的三大類型。在物業(yè)管理糾紛中，有約80%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的，也就是說多數(shù)情況下是物業(yè)管理公司在替開發(fā)商承擔責任。另據(jù)網(wǎng)絡在線調查顯示，56.63%業(yè)主遇到物業(yè)糾紛時都是采取“拒交物業(yè)費”，物業(yè)糾紛案中因欠費而上訴法庭的竟高達九成。導致物業(yè)糾紛案迅速增長的有以下主要原因：其一，與物業(yè)管理相關的法律法規(guī)不完善，是物業(yè)管理糾紛不斷增長的根本原因;其二，物業(yè)管理市場欠規(guī)范，建管不分的管理體制，是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源;其三，部分物業(yè)管理公司角色錯位，服務不到位，存在物業(yè)服務質量與價格不符，是物業(yè)糾紛的核心所在;其四，業(yè)主的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，部分消費行為不規(guī)范、不文明。

　　二、事前積極防范，消滅導火引線

　　筆者認為物業(yè)管理公司在消除物業(yè)糾紛方面，需要側重做好四個方面的工作：

　　1.提議加強物業(yè)立法。加強物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章建設是當務之急。目前物業(yè)管理方面的規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的依據(jù)，如業(yè)主委員會的性質和地位問題、地下車庫、地下室等共用設施和共用部位的權屬問題、電梯費的分擔問題等，由此也必然帶來執(zhí)法環(huán)節(jié)上的不統(tǒng)一，應提議相關部門盡快完善。

　　2.提高業(yè)主履約意識。業(yè)主和物業(yè)管理公司往往通過簽訂一份具體明確、內容詳盡的物業(yè)管理服務合同來規(guī)范、約束雙方的行為。但是，一些糾紛當事人缺乏起碼的法律常識，尤其缺乏合同法知識，在訂立各種服務合同時，合同應屬哪一類都沒有分清楚，以致在合同履行時發(fā)生糾紛;有的糾紛當事人法制觀念淡薄，簽訂了《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務合同》之后不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合法權益，釀成糾紛;有的糾紛當事人有意或無意地將不同主體間的法律關系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務范圍的法律關系轉到物業(yè)管理企業(yè)而引發(fā)糾紛。例如，業(yè)主購買房屋后出現(xiàn)了房屋質量問題，應向售房單位追究責任，但一些業(yè)主卻找物業(yè)管理公司，要求其承擔責任，這樣就混淆了合同關系主體，自然要發(fā)生糾紛。因此，我們應當想方設法地通過宣傳、普及法律知識提高業(yè)主的履約意識及能力。尤其對于那些對物業(yè)管理內容確實不了解的住戶，物業(yè)管理公司更應詳盡解釋條款內容，使住戶在明確條款內容的情況下簽訂合同，可以有效防范和減少矛盾糾紛的發(fā)生。

　　3.規(guī)范企業(yè)自身行為。現(xiàn)實工作中，物業(yè)管理企業(yè)在遇到服務糾紛時，總是強調外部的原因多，強調自身的原因少。物業(yè)管理公司中的管理制度、員工素質、服務質量等，也是造成物業(yè)管理糾紛的重要影響因素。因此，物業(yè)管理公司應努力加強自身建設，具備應有的物業(yè)管理資質；規(guī)范企業(yè)自身行為，重點啟動物業(yè)管理培訓工程，確保所有物業(yè)管理人員持證上崗；進行職業(yè)道德培訓，提高物業(yè)管理人員的從業(yè)素質，通過信息交流、培訓、宣傳等工作提高行業(yè)的整體素質，推進管理運作規(guī)范化，為業(yè)主提供品質到位的管理服務，否則企業(yè)很難在競爭激烈的市場中生存下去。

　　4.引導業(yè)主合理預防、解決糾紛的意識。

　　一是做好“約在前”，加強業(yè)主對《業(yè)主公約》等公共條款的理解和遵守等問題。很多人在購房時，往往將關注點放在了購房合同上，卻忽略了對《業(yè)主公約》的了解，以致對“物業(yè)管理有哪些內容”、“小區(qū)停車位的收費標準”等問題的理解比較模糊，待到發(fā)生糾紛時才認識到購房時對相關物業(yè)管理內容的不關注，但為時已晚，只能通過“拒交物業(yè)費”的抗爭手段來維權。

　　二是做到“和為貴”。常見的物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有四種:自決與協(xié)商、調解、仲裁和訴訟。在有法可依之后，越來越多的業(yè)主在解決糾紛時，從傳統(tǒng)的行政救濟軌道轉向了求助法律。但是業(yè)主實現(xiàn)這些權利時卻總面臨著個體難起訴、維權成本大等難題，形成了業(yè)主訴訟“立案難”、“審理難”、“判案難”的三難局面。考慮到訴訟的時間、精力成本太高，物業(yè)管理公司可以引導業(yè)主盡量不選擇上訴這個途徑。例如曾經(jīng)有一個別墅區(qū)，由于業(yè)主對車位擠占現(xiàn)象不滿，與物業(yè)管理公司武力相爭，在小區(qū)內外懸掛討伐開發(fā)商、物業(yè)管理公司的橫幅，甚至還砸了開發(fā)商的售樓處。開發(fā)商對此很無奈，為賣房而將房價打了八折。為此，每戶業(yè)主因房價不增反降造成的直接損失至少達20萬元。可見，業(yè)主維權時，可以引導其用建設性的方式，而不用破壞性的對抗形式。如果不改變維權方式，受損害的還是業(yè)主自己的權益。同樣，在物業(yè)管理發(fā)生糾紛時，物業(yè)管理公司也應避免過激行為，尤其應當明確的是物業(yè)管理公司無權進入住戶房內強行割除防盜網(wǎng)、拆除隔墻及拆卸鋁合金門窗等行為，這些只會更加速矛盾糾紛的激化。因此，解決矛盾糾紛還是要“和為貴”。

　　三是依法維權。不論是何方違約，在協(xié)商不成的情況下，通過人民法院訴訟或向有關城市管理部門申請解決雙方糾紛將是最佳途徑。北京青春無限糾紛案的一審勝訴，告訴我們在適當?shù)臅r機選擇“依法維權”是徹底解決物業(yè)糾紛（尤其是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的糾紛）的快捷渠道。據(jù)負責該案訴訟的楊安進律師介紹，青春無限小區(qū)是北京房開置業(yè)股份有限公司20xx年開發(fā)的一個危改項目，業(yè)主入住一年多，開發(fā)商仍拒不辦理房屋產(chǎn)權證、不鋪設天然氣管道，無法開通天然氣，為此業(yè)主們依靠法律提起訴訟，進行維權。由于業(yè)主們團結一致，積極搜集證據(jù)，配合訴訟，訴訟過程極其順利，僅用了不到兩個月的時間，青春無限小區(qū)的業(yè)主每戶平均獲得了開發(fā)商的賠償違約金5萬元。這也是一起典型的由于開發(fā)商遺留問題造成的物業(yè)糾紛，但因采取了按法律程序辦事，順利快速地解決了糾紛。總之，無論是物業(yè)管理本身，還是法律審判執(zhí)行活動，都應當在合法的前提下，以人為本，維護和諧。

　　四是協(xié)助成立糾紛協(xié)調組織。物業(yè)管理公司應重視和發(fā)揮業(yè)主的自治自律精神。很多業(yè)主拖欠物業(yè)費與小區(qū)沒有成立業(yè)委會有關，因為缺少一個代表來與另一方來商議。根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡社區(qū)入住過半的就要成立業(yè)委會;凡從第一個業(yè)主入住社區(qū)計起的兩年后，必須成立業(yè)委會。積極協(xié)助確立業(yè)主委員會的法人地位，有利于發(fā)揮業(yè)委會在協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾糾紛中的作用。舉個最簡單的.例子，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司財務公開，但是單個業(yè)主沒有資格去物業(yè)管理公司清查帳目。只有業(yè)主委員會有資格去核實物業(yè)管理公司的財務。在此情況下，業(yè)主不積極、社區(qū)居委會不參與、街道不指導等因素還導致業(yè)主大會成立難，即使已經(jīng)成立的也因為在實踐中隨意性很大，業(yè)主自律機制不完善，很容易引發(fā)矛盾糾紛。此外值得一提的是，北京市首個社區(qū)物業(yè)糾紛調解委員會的成立也是解決物業(yè)管理糾紛問題的另一條好思路。

　　一、成因分析

　　物業(yè)管理收費關系的矛盾是多方面因素引起的，如物業(yè)管理理論研究的落后，政府對物業(yè)管理行業(yè)的管理不當，缺乏完善的物業(yè)管理制度等等。其中，物業(yè)管理收費體制本身存在的問題尤其關鍵。

　　1、物業(yè)管理繳費的主體不明確

　　隨著物業(yè)服務種類的不斷推陳出新，接受服務的對象也由單一走向了多元，個性化特約服務已從公共性服務中游離，只提供給有特殊需求的業(yè)主，由此產(chǎn)生的費用當然應與公共性服務費用分離。但現(xiàn)有的規(guī)定沒有區(qū)分物業(yè)服務的種類，繳費的義務由具有普遍意義上的“業(yè)主”承擔，只體現(xiàn)出“誰享受，誰付費”的原則，導致業(yè)主常常在使用繳費和收益管理上與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾。

　　2、物業(yè)管理收費的內容和性質不明確

　　現(xiàn)階段物業(yè)管理公司的利潤主要來源于物業(yè)服務費的收取，如果物業(yè)管理公司能夠科學地計算其支出并透明地運作，那么物業(yè)管理費將不難收取，但事實并非如此。另一方面，物業(yè)管理公司過多地承擔了社會公用部門的責任，一些本應由社會公用部門向業(yè)主直接收取的費用也責令由物業(yè)管理公司代為收取，使得物業(yè)管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客觀上容易造成業(yè)主與物業(yè)管理公司的摩擦。

　　3、管理收費的標準模糊

　　由于現(xiàn)有的住房制度從福利型向市場型過渡，適應各種經(jīng)濟承受能力的商品房、經(jīng)濟適用房、福利房等同時并存，使得物業(yè)管理收費的標準變的十分復雜。目前國內的物業(yè)管理收費標準主要以住宅檔次來劃分，而住宅檔次本身就是很模糊的概念，各地政府對此的規(guī)定也是不盡相同的。由于制定物業(yè)管理收費價格的渠道不一樣，沒有統(tǒng)一的原則，一般業(yè)主很難全面了解，在具體實行時就容易發(fā)生矛盾。

　　4、物業(yè)服務質量難于界定

　　我國物業(yè)管理條例只規(guī)定了物業(yè)管理事項、服務質量由雙方在物業(yè)服務合同中進行約定。由于物業(yè)服務本身存在項目多、標準難以量化等特點，而且該行業(yè)處于發(fā)展階段，尚未形成比較合理的同一行業(yè)規(guī)范，給本來就對物業(yè)管理服務認識尚淺的業(yè)主帶來許多困惑。這些因素都容易引起業(yè)主對物業(yè)管理公司的誤解，造成矛盾。

　　5、對服務不滿，對受約束不滿

　　一般情況下，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主說到底是一種市場交易關系，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供（出售）約定的服務，業(yè)主向企業(yè)支付約定的費用（購買服務）。若物業(yè)管理企業(yè)提供的服務不合格或業(yè)主認定不合格，業(yè)主最常用的抗爭手段就是拒交或拖欠費用（法律上可上升到履行合同抗辯權）。另外，作為產(chǎn)權人的業(yè)主，原本擁有對物業(yè)管理的決策權，但其在物業(yè)購買和使用過程中經(jīng)常感受到的只是接受管理與約束。對外來的這種管理約束不滿，也是業(yè)主拒交、欠費的重要原因之一。

　　6、其它一些原因

　　如對收費標準、項目、方式等不滿。由于信息不對稱、業(yè)主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確有物業(yè)管理企業(yè)為一己之利巧立名目亂收費的現(xiàn)象，業(yè)主對物業(yè)服務收費標準、項目和收費方式（預收、代收等）不滿的情況較為普遍，也會因此拒交服務費。

　　鄰里關系等問題引起。在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理企業(yè)是全包全管的管家，小區(qū)里諸事物業(yè)管理企業(yè)都應管好服務好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，鄰居放音樂、裝修發(fā)出噪聲等問題不能及時解決，業(yè)主都可能歸于物業(yè)管理企業(yè)服務不好、失職，以此拒交費用。

　　特權思想作怪。有極少數(shù)的業(yè)主不交費用，純粹是因為特權思想作崇，這類人依仗對物業(yè)管理企業(yè)制約的特權，或與發(fā)展商的特殊關系，長時間“吃霸王餐”，賴賬不交費用。

　　受人傳染、唆使。業(yè)主欠費的直接結果就是導致服務項目減少或品質下降，這樣就很容易給規(guī)規(guī)矩矩交費的人找到口實，以樣學樣。也有部分小區(qū)，一些人會以種種理由唆使他人拒交物業(yè)服務費，以達到驅趕物業(yè)管理企業(yè)或其他目的。

　　此外還有多方面的宏觀和圍觀層面上的原因。

　　二、對策分析

　　物業(yè)管理糾紛多的根本原因在于人們對于物業(yè)管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關法律規(guī)范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權利義務關系規(guī)定不明確導致的。要改變這種現(xiàn)狀，必須建立一個完整而合理的物業(yè)管理收費體系。

　　1、深入了解欠費原因，加強與業(yè)主的協(xié)商溝通，依理依法說服

　　正如前面所說，業(yè)主欠費各有原因，企業(yè)應多走訪欠費業(yè)主，深入了解情況，針對性地多做說服溝通工作。對那些不了解情況、不理解收費道理、不明白收費用場、誤解物業(yè)管理企業(yè)要為建設環(huán)節(jié)負責的欠費業(yè)主，經(jīng)過解釋說服大多數(shù)是能夠改變態(tài)度的。

　　2、借助業(yè)主公約和業(yè)主委員會的力量

　　業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的共有部分和共同事務管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。按時依約交費是業(yè)主公約規(guī)定的每個業(yè)主的應盡義務。物業(yè)管理企業(yè)應充分重視業(yè)主公約的作用，宣講業(yè)主公約的精神，積極協(xié)助業(yè)主組織督促業(yè)主履行業(yè)主公約，發(fā)揮業(yè)主公約的基礎制約作用。同時，可以誠心誠意并理直氣壯的要求業(yè)主委員會履行《物業(yè)管理條例》賦予其幫助企業(yè)追討欠費的義務。

　　3、爭取業(yè)主工作單位、居委會等外部因素的幫助

　　有時候直接出面交涉無效，另辟蹊徑效果可能截然不同。如求助于業(yè)主工作單位、居委會等外部力量的幫助，往往能使問題迎刃而解。生活中就有物業(yè)管理企業(yè)借助于社區(qū)小學對學生的宣講追討欠費成功的例子。

　　4、服務項目、流程設計上力求能夠區(qū)分

　　如前所述，在一個物業(yè)區(qū)域，常規(guī)性的物業(yè)服務類似于公共產(chǎn)品，而公共產(chǎn)品的一個突出特點就是容易搭便車消費，要剔除單個搭便車消費者的成本很高。所以物業(yè)管理企業(yè)要想在合理合法的范圍內對無故欠費者以有效制約，就必須在服務項目、流程設計上力求能夠區(qū)分，這樣就便于像電信服務商等一樣，一旦遇有無故或惡意欠費者，馬上即可終止對其服務。

　　5、改進服務、計費方式和收費辦法

　　即企業(yè)可以嘗試提供彈性服務項目，按項目收取服務費，公開收支賬目，給業(yè)主以更多、更靈活的選擇權和知情權，讓業(yè)主充分享受到對物業(yè)服務的控制權，從而增強交費的主動性。另外企業(yè)在具體收費服務時應及時通知，在交費時間、收費方式等方面給業(yè)主提供真正的便利。

　　6、完善物業(yè)管理服務合同，嚴格依約行事

　　即從一開始就制定雙方權利義務明晰的服務合同，詳細明確的約定服務范圍、項目、標準與收費方式及違約處罰辦法等，為后期減少糾紛、方便糾紛解決打下好的基礎。這也是在許多外在條件不具備的情況下企業(yè)與業(yè)主在解決相關問題方面可以著重依賴的途徑。

　　7、在必要催繳的程序后通過法律途徑解決

　　雖然法律解決是一種成本很高（費時耗財傷感情）的辦法，但為了對付一些釘子戶及不給他人樹立榜樣也必須采取。可以幾個欠費對象一并起訴，并在勝訴后作適當宣傳，以傳遞與無理欠費決不妥協(xié)的信息，讓少數(shù)猶疑者不再心存僥幸。

　　以上主要是從企業(yè)層面探討解決物業(yè)服務收費糾紛的辦法，要想全面根本上解決物業(yè)服務收費問題，必須發(fā)揮政府主導作用，通過社會各個方面的工作，在改變居民消費觀念、改變從業(yè)人員服務觀念；培育充滿活力的物業(yè)管理市場競爭機制；細化服務標準；完善立法，改進司法，加強執(zhí)法；健全社會保障體系、加快社會信用體系的建立等多方面付出努力。

　　三、結論

　　第一、重視對內管理。良好的內部管理，是企業(yè)生存的保障。加強企業(yè)內部管理制定規(guī)范的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門劃分，引進專業(yè)技術強的管理人才。打造一個優(yōu)秀的團隊，這一點對對于正在形成中的城市花園物業(yè)管理是極為關鍵的。第二、強化對外服務。進一步提高員工的服務意識，為業(yè)主提供全方位立體式人性化服務，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、便捷的生活、工作、學習環(huán)境。只有這樣才能樹立起企業(yè)的良好形象，打造物業(yè)的經(jīng)典品牌。四、同發(fā)物業(yè)求生存，促發(fā)展同發(fā)物業(yè)由于開發(fā)較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業(yè)陳舊，房屋、設備維修壓力大，許多與業(yè)主的矛盾，物業(yè)是沒有能力解決的，這就更加加劇了物業(yè)與業(yè)主的矛盾。其次，同發(fā)物業(yè)與公司關系錯綜，使得其在業(yè)主與公司之間艱難的生存。對于同發(fā)物業(yè)獨立生存將是其面臨的重點問題。因此，必須在盡量壓縮成本的前提下，最大限度的為業(yè)主服務，并且協(xié)調好各方面的關系，以求的生存促使企業(yè)正常運行。總之，物業(yè)的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發(fā)展的必然要求，必將取得成功！

　　解決物業(yè)管理收費糾紛問題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展，有利于改善城市居民的居住環(huán)境，有利于提高城市的文明程度。加強解決物業(yè)管理收費糾紛問題，促進物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有現(xiàn)實的意義和很強的緊迫性。

物業(yè)調查報告12

　　一、基本情況

　　xxxx物業(yè)有限公司地處xxx，成立于xxx年xx月xx日，是我縣物業(yè)管理服務行業(yè)的領跑者，注冊資金xxx萬元（由xxx出資入股xxx萬元、xxxx出資入股xxx萬元），社會信用代碼xxxxxx，中征碼xxxxxx。法定代表人xxxxx，男，漢族，身份證號碼xxxx，任公司總經(jīng)理。公司倡導“以人為本”的管理模式，引進全新管理服務概念，擁有一支敬業(yè)精神強、專業(yè)素質高的員工隊伍，以“成就至尊服務，打造行業(yè)品牌”為服務宗旨，全心全意實現(xiàn)對客戶的承諾。

　　二、經(jīng)營情況

　　xxx物業(yè)有限公司，與城區(qū)大型小區(qū)（xxx、xxx）簽字了長期的物業(yè)管理服務，具有穩(wěn)定的.收入來源。

　　1、借款情況：根據(jù)征信數(shù)據(jù)報告，該公司無借款記錄。

　　2、該公司經(jīng)營管理正常，營業(yè)收入穩(wěn)步增長。

　　3、根據(jù)報表數(shù)據(jù)情況分析，該公司短期償債能力較強。總體看來，該公司經(jīng)營管理正常，隨著內部管理的不斷加強，企業(yè)盈利能力進一步提高，抗風險能力不斷增強。

　　三、抵押物

　　該筆貸款提供房屋產(chǎn)權抵押的擔保方式；

　　以xxx個人所有的商鋪房產(chǎn)做抵押，建筑面積xxxxxx平方米，位于xxx，（產(chǎn)權證號；xxxxxx權證xxxxxx字第xxx號）辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，產(chǎn)權清楚。

　　四、貸款用途

　　該公司申請短期流動資金xxx萬元，貸款主要用于流動資金周轉，該公司作為一家物業(yè)公司，其服務對象主要是縣域的大型小區(qū)，現(xiàn)處于發(fā)展階段，資金需要量大。

　　五、還款來源

　　還款來源為縣域幾個小區(qū)物業(yè)管理服務費收入，收入穩(wěn)定，做為此筆貸款的還款保障。

　　六、結論

　　綜上所述，貸款申請人主體資格合法，符合我公司貸款條件，所經(jīng)營的行業(yè)盈利較好，貸款有足值抵押，建議給予xxx物業(yè)有限公司貸款xxx萬元整，期限為xx個月，月利率xx%。

物業(yè)調查報告13

　　物業(yè)管理是一種新的管理模式，其職責是圍繞多種管理服務功能，整合各類專業(yè)技術人員，有效幫助居民解決生活中的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優(yōu)化居住環(huán)境。隨著經(jīng)濟和社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質量和居住環(huán)境改善的要求日益提高。住宅區(qū)消防安全作為人們最關心和需要解決的問題，自然成為物業(yè)管理的重要責任。目前，由于受到消防警力、業(yè)務經(jīng)費、管理體制、業(yè)務水平等因素的影響，大部分物業(yè)管理單位管理水平參差不齊，大部分物業(yè)管理單位消防安全責任不明確，消防安全意識薄弱，業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間長期缺乏信任基礎，導致委托管理單位和社區(qū)，尤其是多物業(yè)建筑存在大量火災隱患。目前，各種住宅物業(yè)管理模式在消防安全管理方面面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

　　(一)大部分物業(yè)管理單位的防火意識不強

　　在日常消防管理工作中，《中華人民共和國消防法》和《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理條例》的相關規(guī)定和要求不能得到認真執(zhí)行，對法律法規(guī)明確規(guī)定的消防安全責任認識不足。《中華人民共和國消防法》第十四條、《機關、團體、企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理條例》第十條明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全責任。但有些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至完全不懂法，不守法，不查處法，造成工作的盲目性和被動性，直接或間接縱容各種火災隱患的滋生和滋長。

　　(二)部分物業(yè)管理人員消防服務質量不高

　　在日常消防檢查中，發(fā)現(xiàn)個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識，學歷和專業(yè)技能較低，安全意識較差。大部分小區(qū)的消防控制室值班制度流于形式。有些單位只滿足于有人值班，值班人員對消防中心的各種消防設備的操作和日常消防檢查不太了解。值班人員不關心消防設施的正常運行，也不關心消防中心自動報警系統(tǒng)的聲音。有的值班人員能發(fā)現(xiàn)問題，卻解決不了，甚至直接關機。一些單位消防設備無人值守，內部消防設施設備被盜嚴重，應急照明和疏散標志損壞嚴重，消防設施設備長期處于缺陷狀態(tài)。一些單位、開發(fā)商、業(yè)主相互推諉責任，缺乏協(xié)調配合，導致舊的火災隱患被拖了很久，而新的火災隱患不斷涌現(xiàn)。隨著時間的推移，大部分消防設施的效率，尤其是聯(lián)動功能大大降低，大大降低了消防設施的整體性和可靠性，導致數(shù)百萬消防設施投資無效，無法發(fā)揮應有的功能。

　　(三)大多數(shù)物業(yè)單位的消防安全管理職責不明確

　　物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其最終目的是服務于與業(yè)主的所有合同，也就是說，只對合同約定的內容負責。目前的普遍情況是，很多單位和業(yè)主在物業(yè)管理單位和業(yè)主交接過程中，對消防設施的管理沒有詳細的合同約定，使得物業(yè)公司不清楚消防設施是否應該、如何以及在多大程度上進行管理，大多數(shù)業(yè)主，尤其是小區(qū)業(yè)主，除了電梯運行和環(huán)境衛(wèi)生外，基本上不關心公共設施的管理。導致一些消防設施不能始終處于工作狀態(tài)或不能及時恢復，影響設施的工作效率。

　　(4)部分業(yè)主消防安全意識不強，物業(yè)缺乏管理

　　有些業(yè)主往往只注重居住和工作的小環(huán)境，而缺乏對建筑和社區(qū)整體安全的考慮。他們以裝修為名，任意擴大裝修面積，任意改變建筑物的使用性質，任意增加夾層擴大防火區(qū)，改變建筑結構和樓梯形式，堵塞排煙口，占用疏散走廊等。但是，為了追求經(jīng)濟利益，物業(yè)單位害怕得罪業(yè)主，不履行勸阻和管理責任。單位無法解決問題時，未能及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時間，只認為我不是執(zhí)法部門，根本管不了這些事，從而放任發(fā)展，增加了建筑物的火災風險和火災荷載，造成大量“先天性”火災隱患；

　　(e)物業(yè)管理單位出入缺乏必要的消防條件

　　物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的'企業(yè)。雖然建設和房屋管理部門在頒發(fā)資質證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量有明確的要求，但沒有明確消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。另外，很多有樓的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是非住宅區(qū)的高層，基本都是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生出來的。雖然具有獨立法人資格，但受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設和管理體制不劃分嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作。

　　(六)消防設施日常維護經(jīng)費不能得到有效保障

　　由于業(yè)主人數(shù)多且分散，在公共場所使用、車輛停放、物業(yè)公司服務質量等方面容易造成業(yè)主與物業(yè)之間的沖突。，造成雙方的不信任和爭執(zhí)。此外，由于受傳統(tǒng)“主仆”觀念的影響，物業(yè)管理處于被動和弱勢地位，導致未能及時收取物業(yè)管理費用。同時，現(xiàn)行法律規(guī)定了建筑大修理資金的收取、儲存和使用，要求由出賣人或受委托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位使用維修資金，并提出分項目維修資金的年度使用計劃和預算報告。維修資金經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政主管部門批準后，可以分批撥付給實施單位。運營程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心申請和使用資金，導致未能有效保證包括消防設施在內的公共設施維修資金的使用。

　　(七)消防安全管道

　　管理不屬于委托管理的正常范疇

　　在日常監(jiān)管執(zhí)法過程中，筆者遇到了這樣的情況。由于與業(yè)主矛盾尖銳，部分物業(yè)管理單位未辦理任何交接手續(xù)就離開小區(qū)，導致小區(qū)日常管理完全癱瘓，小區(qū)業(yè)主委員會立即聘請新的物業(yè)單位進行日常管理。消防部門在進入住宅區(qū)進行監(jiān)督抽查時，經(jīng)常注意物業(yè)管理單位的管理和監(jiān)督。但由于原物業(yè)單位未將主體建筑的檢查和消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，且業(yè)主委員會未將消防安全管理納入委托物業(yè)單位的管理范圍，新的物業(yè)管理單位不應承擔相應的法律責任，消防部門只能將責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，沒有能力承擔法律責任，大大增加了居民區(qū)火災隱患整改的難度，也大大增加了消防部門的工作量。

　　二、解決物業(yè)管理中消防安全責任不落實的問題

　　(1)進一步明確和完善相關法律法規(guī)

　　根據(jù)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，政府相關部門應加快相關法律法規(guī)的制定和完善，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織結構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位之間的問題處理程序，明確合同約定的消防安全管理具體內容，規(guī)定每棟樓(或小區(qū))都要通過招投標方式聘請物業(yè)管理公司，嚴禁多產(chǎn)權樓開發(fā)公司使用多產(chǎn)權樓或委托下屬物業(yè)管理單位管理。以建筑消防設施委托管理為前提，業(yè)主聘請物業(yè)公司管理，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位接管時間，完善建筑消防設施交接手續(xù)；

　　(二)提高物業(yè)公司的進入壁壘

　　建設和房屋管理部門在頒發(fā)資質證書時，應當明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并將消防專業(yè)培訓和取得相應的消防資質證書作為頒發(fā)物業(yè)管理單位資質證書的前提條件。同時，要建立規(guī)章制度，制定消防部門與建設、房管部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息，將消防專業(yè)人員數(shù)量、消防管理能力強弱、物業(yè)管理公司履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質申請和評級范圍，提高物業(yè)管理單位的消防安全意識和管理水平；

　　(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

　　區(qū)級政府應當將街道和社區(qū)內的物業(yè)管理單位納入街道、社區(qū)和派出所的考核管理范圍，定期定量對轄區(qū)內居住區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，將加強物業(yè)公司管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并將物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理。規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責，作為加強各類建筑和社區(qū)消防工作的基本內容。同時，物業(yè)管理單位應積極與街道、社區(qū)和派出所建立聯(lián)動機制。一旦社區(qū)出現(xiàn)違法違規(guī)行為，物業(yè)管理單位應及時向街道、社區(qū)和派出所報告，有效將一些隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。同時，相關職能部門也要加強執(zhí)法力度，對長期存在火災隱患的物業(yè)管理單位和個人要依法嚴肅處理，嚴肅查處；

　　(4)加大消防教育培訓力度

　　加強對物業(yè)管理單位負責人和相關管理人員的消防安全培訓。街道安全辦應做好測繪、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報和培訓。通過培訓，物業(yè)管理人員可以增強消防安全觀念，深入學習《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理條例》等法律法規(guī)，進一步明確各項消防安全責任，樹立消防安全責任主體意識。管理人員應報警，組織人員疏散，組織滅火。努力提高物管單位消防管理水平和崗位人員素質。

　　(5)規(guī)范公共維修資金管理

　　《物業(yè)管理條例》明確了維修基金制度的相應法律地位，其使用是否公平合理將直接影響到每個業(yè)主的切身利益。因此，要完善和規(guī)范維修資金的使用管理，特別是要明確公共部位特定設施設備對應的維修資金使用原則和程序，建立由物業(yè)單位主要負責人負責消防安全的消防組織，定期召開消防工作會議，有效解決火災隱患和資金問題。對于需要使用專項維修資金的，房管部門、街道、社區(qū)和派出所應當協(xié)助物業(yè)單位協(xié)調業(yè)主，或者由物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知業(yè)主，以便盡快啟動維修資金。總之，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實關系到千家萬戶的安全和幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府和職能部門密切配合，共同努力，物業(yè)管理單位充分認識火災形勢和火災隱患，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民安居樂業(yè)和城市經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保障，才能創(chuàng)造良好的住宅小區(qū)消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會做出應有的貢獻。

物業(yè)調查報告14

　　物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進物業(yè)進駐小區(qū)管理已一年時間了，針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現(xiàn)將調查情況分述如下：

　　一、一年來物業(yè)管理取得的成效

　　1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。現(xiàn)在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發(fā)建設單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內的各項物業(yè)活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個社會對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業(yè)管理日益得到大家的關注和重視。

　　2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務水平。

　　3、業(yè)主委員會過分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權中卻采取了不正當?shù)男问剑�忽視了法律法�?guī)允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。

　　4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業(yè)主對服務的.不滿，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業(yè)主對房屋質量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費。

　　二、對策措施和建議

　　1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時，根據(jù)我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

　　2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對物業(yè)管理有一個更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關法規(guī)政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什

物業(yè)調查報告15

　　一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

　　八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

　　二、銅仁市是本次調查的必然選擇

　　銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.

　　在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

　　三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

　　（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

　　1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，

　　在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務，且為數(shù)不多。

　　2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的`專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

　　3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關權利的合理認識。

　　4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。

　　（二）物業(yè)管理合同及其違約責任追究

　　物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關系的前提。

　　在簽定了物業(yè)管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

　　首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當嚴重。

　　其次，對于物業(yè)管理服務收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。

　　再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。

　　最后，對居民小區(qū)內公共設施出租的決定權等方面；

　　(三)、居民對物業(yè)管理服務的評價

　　在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：

　　（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：

　　總結評價

　　 很好 好 一般 不好

　　比例 15.2% 42.4 39.4% 23%

　　(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務方面的總體評價）：

　　總結評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

　　(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

　　上述調查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

　　1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。

　　2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。

　　3、加強有關物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權利意識。

　　4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。

　　5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會，以這會中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進行業(yè)的發(fā)展、壯大。

　　6、促進社會性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進行授權管理自己行業(yè)，實現(xiàn)中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務、自我監(jiān)督”等權利。

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