地產項目策劃書15篇
日子如同白駒過隙，不經意間，我們的工作已經告一段落了，很快就要開展新的工作了，當然要定好新的目標，不妨坐下來好好寫寫策劃書吧。相信寫策劃書是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編整理的地產項目策劃書，歡迎大家分享。
地產項目策劃書1
一、太原樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業概述（略）
三、項目物業的優勢與不足
優勢：
位置優越，交通便捷
位置優越：處于北城區的成熟社區之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全。
室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場。
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發目標購房群興趣；()不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
年齡在——歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
年齡在——歲之間事業蒸蒸日上月收入在元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主。
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
五、項目物業營銷阻礙及對策
阻礙：
花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；
二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
——花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
地產項目策劃書2
（一）廣州市宏觀經濟環境分析
廣州市宏觀經濟呈現以下特征：
1、廣州市宏觀經濟環境穩定，呈良好發展趨勢，為房地產的發展提供了一個良好的發展空間。
2、隨著廣州市的城鎮居民人均可支配收入的不斷提高，對不動產的消費和投資欲望都得到提升。
（二）產業政策對房地產市場的影響
限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房。經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的調理規范，控制人口增長，合理規范房產市場，擬制良性房產圈技術上沒什么說的，從宏觀上沒法分析。還有，近年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關系，國家也在盡可能地防止經濟危機，控制房價。
國家采取一系列措施無非是保證房地產業的穩定發展，這些舉措將對房地產業產生巨大的影響。
（三）區域市場分析
海珠區是廣州老四區之一,古稱江南洲,在廣州市珠江的南面,20xx年全區總面積為90.40平方千米，總人口87.7萬人。20xx年12月31日起，海珠區轄18個行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。海珠區古稱"江南洲"，廣州人稱其為"河南"，處在廣州市的中部，由珠江水系廣州河段前后航道所環繞，是四面環水的天然良壤。海珠區風景秀麗，氣候宜人，是一個素有廣州"南肺"之稱的綠色島區。黃埔村，原名"鳳浦"，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果20xx畝。各種果樹種植面積（約數）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質特佳，遠近馳名。附近有地鐵8號線，還有229，137，262，564公交線。村內還有廣州航海高等專科學校......因應廣州城市中心"東移南拓＂的整體戰略需要。廣州城市重心的轉移，必將帶動琶洲地區的快速發展，而黃埔古港遺址的保護與開發，又成為本區域今后一個"亮點＂，與周邊一系列文化古跡和現代景觀相映成趣，將極大提升本區域的整體價值。
隨著多年的發展，外來人口越來越多，由于廣州城市重心的轉移，將會使該區的環境和市政設施得到逐步的完善和健全，有利于房地產業的發展，將會吸引不少在廣州工作的人士在此置業安居。
（四）產品定位
優勢分析：1、樓盤開發地臨江：隨著經濟的高速發展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的那一片凈土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市里更尤為珍貴。
2、有悠久的航運文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿易、海上交通和文化交流史上占據著重要位置，更有具備中國"海上絲綢之路起點"之譽的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發展成為世界性的貿易港口--今稱之為黃埔古港。當年轟動世界的美國"中國皇后號"商船和瑞典"哥德堡"號商船來訪中國，均是在黃埔古港口泊岸。無論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術的村內古建筑都深深的吸引著人們。
3、大學城：師資優質，環境優美的大學城是多少學子夢中的求學之地，若能在此買房，有利于以后孩子的素質教育。
4、良好的交通體系：有地鐵4號和8號線以及環城高速在旁邊經過，方便上下班。
劣勢分析：1、配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。醫院、學校、公園、銀行、市場等設施相對不齊全。
2、競爭比較激烈，海珠區有邦泰公寓，位于琶洲會展中心附近，交通十分便利，2分鐘到地鐵口，實用率高。價格：均價22500元/㎡戶型：86㎡的復式和單層周圍交通：地鐵2號線磨碟沙站小區門口即是磨碟沙公交車站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學城3線等多路公交車經過
雅郡花園，位于琶洲板塊的會展商圈內，臨近琶洲會館區，靠近大型地鐵江畔社區。
價格：毛坯均價15000元/㎡戶型：77㎡兩房
保利世貿公寓是琶洲會展商務核心區唯一可售的國際高檔商務公寓，步行2分鐘到達地鐵口琶洲站，可共享保利世貿完善的會展專業商務配套。價格：均價26500元/㎡
戶型：51-156㎡的一到三房
泊雅灣實用率高，戶型多樣，使用不同的買家。價格：均價19000元/㎡戶型：1120-200㎡的三至四房
利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達地鐵客村站、赤崗站，主推小戶型，實用率高。戶型：26-92㎡的一二三房地址：海珠區海珠區赤崗東路赤崗中學對面
世紀星花園：位于萬勝圍東側，距離地鐵口較近，十分鐘車程可到琶洲會展中心，為市區稀缺的城央別墅，投資價值高。戶型：300-1000㎡的3-6層高別墅地址：海珠區新港東路南側、高速公路西面
機會分析：1、廣州市的經濟發展對房地產市場的帶動效應。2、黃埔村的規劃帶來的利好商機。3、目前海珠區小戶型的樓盤供應相對較少。4、消費者的購買力強。
威脅分析：1、房地產及金融政策的規范和抑制。2、地塊成熟有待培養。3、項目開發周期帶來的一系列的連帶性問題。
綜上所訴，我們將樓盤的開發定位為中小戶型。
項目形象定位
在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向往環境優美的綠化小區，和向往欣賞古色古香古村建筑的心態，帶給顧客一種"既享有成熟小區環境，又坐擁未來旅游勝地"的雙重"抵買"價值。將項目形象定位為：廣州悠閑宜住公寓。
目標客戶定位
1、外來人口在該地置業：他們注重綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強。
2、區內的買家：對于欲改善環境的買家和家中有安度晚年的老人家的客戶，此住宅是他們的首選。
3、區域居民的子輩：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
為了豐富本項目的產品，并提升項目的品質，本案對本樓戶型的設計提出如下建議：1、雙開門電梯的設計2、充分利用樓體的外觀折線美
價格定位20xx0~28000元/平方米住宅為分期銷售，因為不動產不論什么時候都是稀缺的，特別的中小戶型的實用房；而且由于黃埔村的規劃，讓這一帶有望升值。
（五）樓盤銷售推廣
1、預熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主：為滿足目標客戶的精神需求，給人以詩意棲居的美好聯想。故取朗朗上口、易于傳播的案名為"蘭亭軒"。同時在廣告宣傳中，重點突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建筑風格，這是本項目最大的優勢，所以首先利用這一資源來吸引目標客戶。其次是住宅小區的綠化和配套設施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關活動，在新聞媒介上適當報道。如《廣州日報》、《羊城晚報》；電視以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔。
2、開盤期為第二階段：通過前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客戶的積累，故在開盤時強調的是現場氛圍，通過開盤當天現場的布置和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客戶的購買欲，最大限度促成簽約。
3、其后的第三階段將著力配合銷售的高潮期進行的促銷活動。
地產項目策劃書3
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《xx周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《xx周刊》正式創刊。《xx周刊》是深圳市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《xx周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《xx周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《xx周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《xx周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動，《xx周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商
地產項目策劃書4
一、關注房地產業網絡營銷的依據
只要稍加留意就會發現，網絡營銷早已來到了我們生活當中。在我們進入各大門戶網站的時候，鋪天蓋地的廣告迎面而來，有固定廣告、浮動廣告，有圖標廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類繁多；在各網站仍在不斷摸索自己盈利機制的時候，網絡廣告無疑成了它們的“收人現金牛”。既然網絡廣告無所不在，我們就有必要關注房地產網絡廣告的效果，分析其在房地產市場營銷體系中所起的作用。
二、房地產項目網絡廣告優缺點分析
商品住宅等房地產物業作為一種商品，使用年限很長，屬于耐用品；而房地產物業的差異性很大，客戶在購買時往往要作細致比較和篩選。因此，房地產廣告具有理性訴求的特點，需要詳細描述產品特性及與其他樓盤的差異，以吸引客戶購買。從這方面分析，網絡廣告滿足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給受眾詳細介紹樓盤各方面特點，從而達到吸引客戶購買的目的。
以北京為例，從現階段商品住宅目標客戶群分析，購房者除了一部分是小私營業主外，大部分購房者為有較高學歷的各高校畢業留京人員。他們在校期間跟網絡接觸的機會較多，工作后多數保持了較頻繁的上網習慣，這就為網絡廣告作為房地產項目廣告載體提供了堅實基礎。據近期所做北京市城鎮居民購房意向調查結果顯示，在眾多傳播途徑選擇中，通過網絡廣告了解樓盤信息的被訪者比例達到被訪總數的15%，這個數字說明網絡廣告在房地產廣告中已經占據了相當重要的位置。
當然，網絡廣告與傳統廣告形式相比仍有其自身缺點，因為它需要有計算機作為媒介；另外網絡廣告持續時間較短，其所起效果也要打一定折扣。
既然簡單的網絡平面廣告效果有限，業界中出現了一些新的網絡營銷方式，比如網上家庭裝修三維瀏覽技術、浮動廣告技術等，這些新技術的推出無疑改進了房地產網絡廣告形式及表現手法，使其更能達到吸引眼球的效果。
正是看到單純的房地產網絡廣告存在著如上弊端，市場營銷人員在將傳統營銷手段與網絡技術進行融合的過程中，不能僅僅依靠網絡廣告形式，而需要將網絡技術融人到市場營銷全過程中，這就是網絡營銷。
三、目前房地產業網絡營銷存在的問題
目前，市場上通過網絡對企業或開發項目進行營銷廣告的房地產公司越來越多，但所收到的效果依采取的營銷策略及策略實施情況的不同而相差很大，存在的共性問題如下：
1、企業自身的internet營銷技術還不能滿足營銷要求。()雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，如出于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設身處地從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，能取得較好效果的案例不多。
2、開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性。有些房地產企業或項目上網可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、internet服務情況，所需的資源、資金分配、預期效果等。
3、企業對上網營銷的費用估計不足。利用internet開展營銷活動的費用到底要多少，目前多數房地產企業仍沒有一個準確的概念，潛意識里不愿花太多的錢，認為其可有可無，無足輕重。其實，由于internet營銷是建立在日新月異的internet技術之上的，internet技術發展會使企業在internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能使企業網站在internet上保持較高水準，否則網站缺乏吸引力，不能取得良好的營銷效果。
4、企業缺乏有效評估internet營銷活動的手段。企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。企業必須注意用戶對網址的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是internet營銷成功的關鍵。
四、房地產項目網絡營銷方式探討
1、通過門戶網站、專業網站及自建網站在網上對開發項目進行宣傳
網上廣告是網絡營銷的最基本形式。internet作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑； internet讓企業擁有一個屬于自己、而又面向廣大上網者的媒體，并且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統媒體的一個特點。企業網站
信息由企業制定，不受傳統媒體的時間、版面等限制，也可伴隨企業的發展適時更新；企業網站可應用虛擬現實等媒體手段吸引大眾注意并與訪問者雙向交流，及時、有效地傳遞并獲得有關信息。
2、可對客戶進行項目產品的網上調研，接受意見反饋
網上市場調研可以承擔的主要工作包括：市場分析、產品和服務研究、市場營銷策略研究等。在internet上房地產企業可以開展低成本、高效、范圍廣泛的市場研究，為正確預測市場需求、做出市場決策打下扎實的'基礎。
調研市場信息，從中發現消費者需求動向，從而為企業細分市場提供依據，是企業開展市場營銷的重要內容。網絡為企業開展網上市場調研提供了便利場所，一般企業開展網上市場調研活動有兩種方式：
①借助isp網站進行調研。這對于市場名氣不大、網站不太引人注意的企業是一種有效選擇。企業制定調研內容及調研方式，比如客戶喜歡的戶型、能承受的單價、對項目位置區域的認同度等等，將以上調研的信息放人選定的網站，就可以實時的獲取調研數據及動態信息。這種方法的弊端是：由于這些網站內容繁多，企業市場調研對上網者的吸引力可能會降低；同時，上網者如果想與企業交流。
②企業在自己的網站進行市場調研。對知名企業而言，其網站瀏覽者多是一些對該企業產品感興趣或與企業業務有一定關系的上網者，他們對企業有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同時也為調研過程的及時雙向交流提供便利。
網上市場調研作為一種新的市場調查方式已受到企業重視，一些網絡服務公司也已經開始為公司定制網上調研業務。但如何在大量信息的包圍中吸引上網者參加調研并積極配合，仍需做出更多的探索。
3、可通過商品房網上競拍給項目造勢，提升項目人氣
網上拍賣是時興的房地產銷售方式，其通過市場需求來確定物業價格，具有公平的特性；同時又能為開發企業贏得盡可能多的利潤。此外，由于網上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對項目進行宣傳，從而在直接追求物業利潤最大化基礎上，間接起到廣告促銷的效果，可謂一舉兩得。
當然，在目前市場條件及網絡水平下，網上拍賣技術還不是特別成熟，容易出現拍賣延遲、買賣不同步等問題；另外涉及到網上拍賣交易的有關法律法規不是特別健全，它要求房地產公司在執行之前在多方權利義務關系上做好約定。
地產項目策劃書5
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的"首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節"即將召開，在"東部旅游文化節"同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊。《××周刊》是深圳市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動，《××周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商
前言
我們知道，搖曳燈光下，沉醉在葡萄酒那殷紅的色澤里，是一種愜意的心理享受，而飲用葡萄酒，更是一種排毒養顏、健胃活血的生理享受，其營養成分更勝于牛奶。對一般人來說，每天飲用200ml左右的紅酒，益處多多。
紅酒雖好，但每日都喝一點的人卻不多，主要原因在于紅酒的保鮮比較差，一旦開了就必須在三天之內喝完，否則容易變質。
現在隨著"圣珠紅酒機"的到來，這個問題迎刃而解，它采用的是二十一世紀新專利術(專利號：0321158.4)"盒中袋"式包裝，有效阻止空氣進入和陽光照射，能長久保鮮。開啟后保鮮期長達6個月，使您每天喝一點的愿望輕松實現。
本策劃書主要側重在圣珠酒的包裝功能的訴求，強調其"保鮮"特點，以迎合顧客每日喝一點的需求。
消費者分析
(1)目標消費群體以中年為主，其具有中等以上收入，有保健養顏的需要，平常有喝紅酒的習慣。
(2)潛在消費者：以中老年女性為主，有中等以上收入，這些人還沒有喝紅酒的習慣，但是卻有保健養顏的需求，我們需要做的就是對她們宣傳每日喝點紅酒的好處，以及我們圣珠酒包裝上的"保鮮"功能，以引導他們成為我們的目標消費群體。
(3)現有紅酒消費群體的消費行為：主要在超市、酒店、酒吧購買，具有比較高的指明購買率，品牌忠誠度比較低。
(4)現有紅酒消費者的態度：對紅酒一旦打開不能長久保鮮存在明顯的不滿，這就成為我們圣珠紅酒機打開市場的契機。
產品分析
(1)優勢：
◆圣珠紅酒的最大優勢在于其包裝的獨特性，不同于市場上任何一款產品，其具有長久保鮮的功能，開啟后保鮮期長達6個月!適合每日喝紅酒消費者的需要。
◆口感較好，能滿足一般消費者的需求。
(2)劣勢：
◆產品形象模糊
◆產品包裝沒有現代感，不夠美觀大方。其包裝明顯顯得檔次不夠，不符合產品的價格定位。建議改進產品的包裝檔次。以符合其價格形象。
◆價格較高，不能滿足很多較低收入的消費者每日喝一點的需求。建議降低售價，以爭取更多的潛在消費者。
競爭環境分析
隨著國內紅酒消費浪潮的興起，紅酒以一種獨特的品位吸引了廣大的消費群。眾多企業紛紛看中了葡萄酒市場這塊蛋糕，使得紅酒市場的競爭空前激烈，目前在國內市場，長城、張裕、王朝等國內紅酒企業控制著全國超過80%的市場份額。在重要的紅酒消費市場華南地區，長城、張裕和王朝三個品牌市場綜合占有率之和超過60%。長城紅酒在華北、華南、西南、西北4個地區市場綜合占有率均名列第一。其中在西南地區，長城紅酒市場綜合占有率達到66.13%。張裕和通化紅酒則分別在華東、東北地區占據榜首。
競爭對手的廣告表現策略多為情感訴求，渲染一種喝紅酒的情調，圣珠紅酒在廣告表現方面應該另辟新徑，采用以功能訴求為主的廣告表現策略,重點宣傳圣珠紅酒的保鮮功能.
產品定位策略
價格定位:
圣珠紅酒的價格定位不宜過高,因為我們的目的是讓圣珠紅酒機成為人們每日都能方便飲用紅酒的一種工具,但是由于圣珠紅酒在包裝功能等方面有其附加值，它的價格定位在中高價位比較合適。
功能訴求：
圣珠紅酒機與其它市場上的同類產品與眾不同點在于其包裝上的保鮮功能，開啟后易于保存。
地產項目策劃書6
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊。《××周刊》是深圳市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動，《××周刊》期待合作
1、
采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、
組織看樓專車免費服務
3、
贈送老板、總經理專訪文章
4、
請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、
其他合作另行協商
《××周刊》房地產部
二oxx年七月十二日
地產項目策劃書7
前言：
隨著會展經濟的泛濫，“展會，展會，只展不售”這句話似乎已成為業界公認的法則，而企業參展也僅局限于企業實力的展示和品牌知名度的提升，大多數參加展會的企業也往往是花錢賺吆喝，叫好不叫座。這樣的展會所發揮的功效也就僅僅局限于行業內部的交流，離企業參展實現銷售的初衷相差甚遠，如此展會效果也只能讓參展企業“望展興嘆”。
然而，會展的存在自然有其存在的原因。展會作為一種載體，接近了企業與消費者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式。展會給企業和產品提供了一個展示平臺，也給消費者提供了更多的選擇機會。 因此，參展企業如何利用會展經濟來創造效益，如何在展會中實現銷售，已成為企業領導者們關注的焦點。
那么，如何才能在展會中實現銷售呢？參展企業只要合理的利用好展會的優勢，結合企業和產品的現狀，進行充分的籌劃，就一定能取得好的參展效果。前期，三友傳媒為A商業地產項目提供策劃，參加20xx年秋季房展會，僅投入幾萬元，成功銷售商鋪80余套，銷售額近千萬元，用最低的成本，實現了最大的銷售，創造了歷屆房展會銷售的歷史新高，使該項目成為了本次房展會最大的贏家。同時，通過本次房展會，迅速為原本處于滯銷狀態的A項目重啟市場，在展會結束后的幾個月中，展會的熱銷效應得到了延續，實現了較為理想的銷售業績。
一、 合作背景
A項目是一個出售商鋪產權的商業地產項目，地處省會城市郊區，毗鄰正在開發初期的經濟開發區，交通發達，地理位置優越，具有較高的投資潛力。但是對于A項目來說，由于該地段尚處于開發初期，經濟開發區尚未入駐，項目周邊常駐人口和流動人口數量較小，對于一個商業項目來說是非常不利的。因此很多人對A項目的投資價值持懷疑態度。
但是，由于A項目的開發商對項目定位為當前比較受投資者追捧的“產權式商鋪”，即將商場進行小面積分割，然后出售單鋪的產權，并為購買商鋪的客戶代租商鋪，客戶自購買商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由于這種投資方式具有較大的吸引力，20xx年x月A項目經過充分準備后正式開盤，在項目開盤初期，這種低總價、高回報的產權式商鋪一經推出，便受到了消費者的搶購。然而，在項目前期火爆銷售過后，由于前期宣傳推廣不利及大學城建設的停工，A項目的銷售受到了巨大影響，這種火爆的銷售熱潮在項目開盤僅二個月便處于銷售停滯狀態。
在A項目的銷售停滯不前的情況下，開發商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司，重新選擇一家有實力的廣告公司進行合作，在推廣上加大力度，通過有效的市場推廣來重啟市場。9月底，A項目的銷售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒，經過初步的探討，結合A項目的現狀，雙方在項目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路。于是，雙方很快達成合作意向，由三友傳媒代替原來的廣告公司，負責A項目的全案推廣工作。
二、深入市場，調整策略
10月份三友傳媒正式接手A項目全案推廣工作，并成立項目組。項目雖然拿下了，但是項目組的每個成員的壓力卻是巨大的，因為這畢竟是一個已經處于停滯狀態的項目，要讓它“起死回生”談何容易。然而，有壓力就有動力，項目組成員對該項目進行的詳細的市場調研、分析和論證，最后項目組得出的結論是：項目銷售之所以滯銷，是因為消費者對項目的投資前景缺乏信心，由于目前項目周邊消費能力較低，擔心項目正常經營后的風險較大，影響了項目的銷售。因此，要想重啟市場，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹立消費者對項目投資的信心。這也是前期A項目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因。
問題找出來了，項目組制訂了“先樹形象，后打投資”的新的推廣思路，并將項目推廣的二次啟動時間定在了10月底的房展會。10月上旬和中旬，項目組與開發商一起對A項目的形象進行的整合，確定了極具吸引力的五大業態，并根據這五大業態，在電視標版、報紙、雜志、廣播電臺、市區燈箱廣告和車體廣告等媒體上進行了前期的形象宣傳，并對銷售案場和項目建設現場圍墻進行了新的形象包裝。在這段時間內，項目組沒有打任何關于A項目投資價值的信息，而只是以塑造項目形象為主，突出項目具有經營潛力的全新業態，通過近一個月高密度、大范圍的項目新形象宣傳，使消費者對項目有了新的認知，漸漸對項目的經營前景產生了信任。
三、尋找突破點，瞄準房展會
對于商業項目來講，要想實現銷售就必須要突出項目的投資價值，這就是商業地產與住宅銷售的差異所在。在形象推廣取得了預期的效果之后，接下來就要在此基礎上推出“投資”的概念了。消費者對于投資項目，往往喜歡跟風，往往認為當前大家都關注的項目就是最具投資價值的項目，大家都不關注的項目都是沒有投資價值的，因此，商業地產的推廣一定要集中火力，在最適宜的時機推出，營造旺銷的氣氛，吸引投資者的關注，從而實現銷售。
此時，離房展會也越來越近了，房展會不僅是房地產項目展示自己實力，同行間大比拼的盛會，對消費者而言更是認識地產項目，選擇地產項目，進行貨比三家的良機，地產投資者也大多會到房展會淘金，選擇適合于自己的投資項目。房展會將會在短時間將房地產行業的目標消費群最大限度的集中在一起，因此，項目組認為本次房展會對于A項目重啟市場而言，是再好不過的時機了。此時，項目組已將全部的精力都投放到房展會上來，力爭在房展會上一炮打響，以實現我們的房展會“市場引爆計劃”。
正當項目組成員為突如其來的市場良機而歡呼時，一盆冷水潑在了項目身上：由于A項目正處在建設階段，而項目銷售的停滯導致了資金短缺，開發商要求本次房展會A項目將可能不會參加，即使參加，也不會有大的資金投入。經過項目的努力，開發商決定將參加展會的費用控制在幾萬元之內。眾所周知，房展會就是一場地產大鱷們的燒錢比賽，為了體現樓盤的檔次和實力，展區無論是從位置、布局、造型還是到材質，無不是追求檔次和視覺效果，一個展會下來，所花費的費用少則數十萬，多則上百萬，光是演出費用恐怕也有幾萬元。對A項目而言，區區幾萬元如何能在展會中嶄露頭角，成為人們關注的焦點呢？
四、資源整合，出奇制勝
只要思想不滑坡，辦法總比困難多。困難擺在面前，總是要解決的，經過項目組討論，大家一致認為本次房展會，一定要整合現有資源，打破以往各開發商進行財力大比拼，以奢華來吸引消費者的參展方式，爭取在展會中以最低的成本，來出奇制勝，巧妙地將A項目的投資優勢傳播出去。要打投資概念，首先要總結吸引消費者投資的利益點，最終，項目組將本項目的投資優勢提煉為：投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。針對這一賣點，我們把A項目的目標消費群定位為在一定積蓄，想投資但無固定的投資渠道的城市小型投資者。
有了具有競爭力的賣點，如何將這一賣點有效地傳播出去是項目組面臨的又一問題。所謂有效的傳播，不是簡單的讓目標消費群知道這一投資信息，而是要讓他們接受信息后，認同我們的賣點，產生購買欲望，最終實現銷售。因此，項目組接下來要做的就是要使“投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合于大眾投資。”這一信息更加通俗、可信度更高，才能達到傳播的目的。
于是項目組結合A項目的現狀，對A項目的資源進行整合后制定出了參加本次房展會的營銷策略：傳播造勢，利益誘導，促進銷售，重啟市場。針對制定的營銷策劃在策略實施上項目組進行了細化，以確保策略的指導性和可行性：
細化一：在傳播時間上要拉長傳播周期，以確保信息傳播的持續性。
所謂拉長傳播周期就是要使信息傳播的時間從展會開始前、展會過程中到展會結束后的一段進間內要貫穿始終，爭取做到會前傳播進行市場預熱，會上集中傳播達到高潮、會后跟進傳播使熱銷持續。這樣會前造勢、會中促銷、會后跟進三者有機的結合在一起，保證了信息傳播的持續性。
細化二：對傳播媒體進行立體組合，以確保信息傳播的有效性。
媒體是信息傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進行有選擇地組合，如果盲目地依賴單一媒體，則有可能造成信息的流失；如果無選擇地投放多家媒體，則會增加傳播成本，造成資源浪費。本次展會在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》，該媒體是本地發行量最大的一家報紙，同時也是本次展會的主辦方，會前對本次展會進行重點跟進報道。
光靠高空媒體是不夠的，在展會過程中，信息能否及時有效地傳播到參加展會的消費者中去，對參展企業來說尤其重要。因為這部分人群就在現場，能否將他們吸引到你的展區內，就要看你的信息傳播是否到位了。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具，屆時在展會上流動發放。
細化三：在傳播內容上主打促銷牌，與其他參展企業主打形象形成對比。
在歷屆房展會中，參加展會的開發商無一不是在大打樓盤的形象，比檔次，比概念，比個性，令消費者看得眼花瞭亂，到最后也只能是走馬觀花地看看熱鬧。因此，項目組對于廣告傳播的內容決定以促銷信息為主，主打促銷牌，與其他樓盤形成反差，從成堆的廣告中顯現出來。同時，制作促銷單張在展會現場發放，使A項目促銷信息在參展消費者中傳播出去。
細化四：制作會走動的吉祥物氣模，營造現場熱鬧氣氛。
由于事前開發商已聲明對展區制作不會做大的投入，就注定展區的設計要一切從簡，如何吸引消費者到你的展區前駐足呢？此時，項目組想到了吉祥物氣模，也只能依靠這種可愛的吉祥物形象來營造現場氣氛了。屆時，可以制作數個會走動的吉祥物氣模在展區周圍巡回走動，一定會吸引大量人群，且由于氣模是在展區外走動，不會占用過小的展區空間，不影響消費者咨詢和銷售人員同客戶的洽談，無意中又擴大了展區的實用面積。
細化五、制作大、小存折，使投資概念通俗化、形象化。
基礎設施都已俱備，本次展會中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受，獲得消費者的認同呢？于是項目組圍繞該項目“投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。”的賣點進行討論后，有人提出對于本項目投資打個比喻來說就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買商鋪產權），然后每月可以從銀行收取一定的利息（項目的租金回報），只是這種加報率要比銀行利率更高，但同樣具有穩定性。這句話剛說完就得到了大家的一致認同，于是一個令大家興奮的創意出來了：在展區制作一個大的銀行存折模型，將項目的投資回報分析模仿銀行利息回報寫上去，消費者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金，每月能收取多少租金回報。通過這種方式A項目的投資優勢便通俗易懂而又清晰地展現在人們面前。
有了放在展區的大存折模型，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當的小存折，作為宣傳資料在展會現場發放，小存折內除了項目投資回報分析外，增加項目介紹、項目業態、項目投資優勢分析等內容，這時的小存折儼然成了一本精致的樓書。同進，結合小存折的尺寸，項目組將原來的準備要做的促銷單張制作成為精美的促銷卡片，夾在小存折中在展會現場同時發放，由于這兩種宣傳品制作精美，于是避免人們在接到宣傳品后順手丟掉的現象。
細化六：推出特價商鋪，讓利促銷，拉動銷售。
做了這么多銷售鋪墊，最終消費者能買賬嗎？當消費者對A項目的投資價值產生興趣，并認同后這種投資模式后，如何才能讓他們產生必須要展會期間購買的欲望呢？要刺激消費者的即時購買欲望，必須要讓消費者感到即時購買會得到平時購買所不能得到的利益、且這種利益只有在這個時間范圍內才能實現。
于是，項目組決定找出A項目當前總價值最低的十套商鋪，作為特價商鋪推出。這種特價商鋪，從價位上非常有吸引力，一定會在消費者中引起搶購風潮。可以進行炒作，以引起消費者的關注。
五、成功引爆市場，成為最大贏家
按照前期展會營銷策略的指導，展會前一星期，主辦方為參展企業在《晚報》上做了一個房地產廣告專刊，本專刊夾在報紙中同步發行，因此發行量很大，也深受消費者的關注。正如項目組所預料，各房地產企業在專刊上都打出了參展項目的形象廣告，只有A項目打出了以促銷為主題的廣告，同時在廣告中注明了項目展區的位置，以便于消費者尋找。同時，由于大多數參展項目為住宅項目，打的都是居住理念，而只有A項目打的是投資理念。因此，使A項目的廣告版面在本期房地產廣告專刊中顯得格外醒目。廣告一經播出，賽前就
有很多消費者打來電話咨詢，要求提前訂房，而銷售人員卻欲擒故縱，聲稱該優惠措施只有在展會期才能享受，屆時請到展會現場購買，為展會現場的搶購打下了基礎。會前的信息傳播取得了預期的效果。
展會前三天，項目組開始了布展工作，由于考慮到成本問題，展區設計在造型和用材上都進行了簡化。為了更好的在現場發布促銷信息，項目組將展區的立柱進行了加寬，于是4條立柱便成了4個廣告牌，于是項目將促銷信息打在了近5米高的立柱上，使促銷信息變得格外醒目。印有A項目投資收益分析的大存折也放到了展區的最前面，并配有銷售人員現場講解；作宣傳資料發放的小存折和印有促銷信息的促銷卡片也都準備到位；吉祥物模型出訂做完成，并聘請在校大學生做兼職，展會期間鉆到氣模里面在展區周圍走動；項目組還在展區前放置了音響，播放項目的專題片，以吸引人氣；同時，從售樓處拉來4組桌椅放在展區內，以便于銷售談判。
萬事俱備，只欠東風。對A項目具有轉折意義的房展會如期而至。展會第一天，會前通過電話咨詢要求定房的客戶便早早地來到了展區前，與銷售人員進行談判，現場氣氛火爆，看到如此場面，銷售人員的積極性高漲，談判顯得格外投入。由于促銷人員在展區內流動發放小存折和促銷卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料，大都仔細閱讀，大批的準客戶被吸引到了展區前。同時，吉祥物氣模也發揮了作用，它可愛的時而揮手，時而走動，吸引眾多消費者前來合影留念和駐足觀看，為展區增加了人氣。
第一天推出的10套特價商鋪被搶購一空，為了再一次營造搶購風潮，項目組決定再加推10套特價商鋪，并修改了現場訂鋪的優惠政策。展區的人越來越多，要求與銷售人員咨詢談判的客戶也越來越多，由于談判桌不夠，很多人都在一邊等候。于是項目組將展區內的接待臺移動到展區前面，在展區內又增加了4組桌椅，這時原本不大的展區，被談判用的桌椅全部擠滿了。這樣的火爆場面一直持續到了展會的第三天，也就是展會的最后一天。在最后一天下午，很多參展商都在準備撤展，而A項目的展區內仍有消費者在咨詢，于是A項目便成了本次展會撤展最晚的一個。
展會后，按原計劃項目組在推廣上進行了跟進，在報紙上加推了一個整版的廣告。其中半版以軟文的形式對A項目在展會期間取得的成績進行了炒作，提出平民化投資的概念。同時，利用半版的硬廣對A項目本次展會取得的成績進行慶賀，并加推5套特價商鋪。本版廣告投放后，便吸引了上百個咨詢電話，掀起了第二輪搶購風潮，使展會的熱銷效應得到了延續。
小結：
通過房展會，A項目成功重啟市場，且以后的銷售也進入了良性循環的軌道。從整個展會來看，A項目在本次展會中的展區設計和制作，由于受成本限制，在品質、用材和最終的視覺效果上遠不如其他樓盤的展區，但是A項目的展區設計較為實用，接待區（資料發放區）、談判區、音響區、休息區、咨詢區、形象墻、促銷立柱等功能劃分較為合理、實用，且充分運用了展區周圍通道的空間；在展會流程設計和信息傳播上環環相扣，步步步為營，執行到位。總之，A項目本次展會營銷的成功，得益于項目組正確的策略指導、周密的策劃以及到位的現場執行，雖然投放成本較低，卻取得了很好的業績，值得參展企業的學習和借鑒。
但是，萬事皆有其因，展會效果的好壞是由多方面促成的，展會營銷是一個系統的工程，展前策劃、展中促銷，展后跟進，一個都不能少。參展企業要針對展會的性質，結合自身的資源進行合理的整合策劃，形成一套行之有效的組合拳。因此，展會效果欠佳的參展企業不能把所有的矛頭指向展會的發起方，將所有的責任推卸給展會的組織者。在展會的選擇和組織上，每個參展企業要根據展會的規模和性質，以及企業自身的實際情況，明確自己的參展目的，并制定適合于自己的營銷策略，只有做到這一點，方能取得理想的參展效果。
徐海濤，畢業于工商管理專業，管理學學士。曾先后就職于美的空調、科龍電器，從事家電產品市場推廣和終端管理等市場營銷工作，在終端管理、市場推廣等方面有豐富的實戰經驗和獨到的見解。后從業于專業營銷策劃公司從事營銷策劃工作，在市場推廣、招商加盟、展會營銷方面有深入研究，并成功服務老萬熱能、山東建工集團、華夏銀行、泰山集團等客戶。
地產項目策劃書8
一、項目簡介：
本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是 面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）
b、 小戶型市場概況。
自20xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與 的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較， 沒有優勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告）
c、 商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一）優勢
1） 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是 方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。
c、復合市場。本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求， 方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）
鄭汴路市場調研報告
調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）
調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品大世界
調查時間：20xx.4.14
鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。
20xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調查發現：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、 市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月
8、 作為首次購買者，最重要的還是價格
9、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、 相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售
11、 同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12、 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大
13、 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力
14、 本房地產知名度不高，口碑不好
15、 外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2） 鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。
3） 正在形成的“大賣場”商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。
4） 本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而 方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。
b、 鄭東新區的輻射效應。
鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。
2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。
5） 非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6） 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。
2）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市場。
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4） 大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。
a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產二期產品總價低，置業風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。
c) 本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。
d) 小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優勢。
e) 以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。
f) 鄭東新區建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業內的競爭
i. 周邊樓盤云集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。
建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。
2）行業外威脅
鄭汴路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環節減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產的消費群將萎縮。
政府關于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內，建材、裝修市場將出現，由散戶購買為主向集團購買為主的轉變。而開發商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業激情將大大折扣，本房地產二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則 將陷入非常被動的局面。
四、目標市場權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。
1、 在鄭汴路市場打工的中層技工或白領，以及少部分藍領。這些人的消費有點象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場，非常認同鄭東新區的發展前景。
由于 的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業不太自信，這形成本房地產二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元，月供700元，對這些人來說比較吃力。
抗性解除。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方
2、 26—29歲的店長、業務經理級人物，這些人大多想另立門面，又有結婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意， 的房子正好適合這些人。
3、 已在鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區域尤其是鄭汴路市場有較深的了解，對鄭東新區有一點印象，但不太關心。在鄭州租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。
4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應生意。
5、 從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。
6、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數萬人的年輕人，有數千個中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區的發展前景。
7、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、房間保潔服務、干洗服務、電話訂票服務（均是有償服務）。
8、 私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。
通過以上描述 發現，二期小戶型的目標群直接購買理由很難成為一期業主的購買理由，以此內容來作為品牌主力內涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內容只能做分類個別說服之用，不能統領全局。
品牌戰略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業形態，是三種不同的置業用途，這些物業形態的競爭市場相當激烈。因此，必須跳出物業形態自身的直接用途，尋找能統領整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續開發的小高層物業的品牌內涵。
完全可以跳出傳統房地產營銷模式，利用本房地產周邊資源，擴充品牌核心內涵，將本房地產定位成一個整個東區獨有的、擁有比建業、英協更有投資價值的、有無盡開發潛力的高檔樓盤。
品牌內涵組成：
1、鄭東新區為本房地產注入了至少長達20年的穩固商務住宅發展時期，帶來了多達20xx億元的幾乎是恒久的財富升值空間。
鄭東新區興建規劃總計20年（北京cbd區用了11年，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元，其中單一個起步區就有5年時間投資156億元。興建鄭東新區必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發展。現在，這里已經如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。
地產項目策劃書9
一、活動背景
隨著政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，房地產開發受到一定程度的抑制。由此，眾多房地產開發商放緩了發展步伐，造成公司效益滑坡，公司發展停滯不前，房地產開發是否有新的發展思路、新的商機，成為各房地產開發商最為關注的話題。
二、活動主題
健康、發展、開拓：謀求文化地產發展新思路 三、組織單位
活動主辦：XXXXXXXXXXX 活動承辦：XXXXXXXXXXX 四、活動對象
1.政府領導（包括XXXXXXXXXXX等）；
2.房地產行業巨頭（包括XXXXXXXXXXX等房地產開發商）； 3.廣大群眾。 五、活動目的
1.增進與政府之間的友好合作關系； 2.宣傳公司品牌，提高公司在國內的知名度； 3.了解國內各區域房地產相關政策，把握發展重點； 4.探索公司房地產未來發展方向。
五、活動時間
XX年X月X日（星期X） 六、活動地點 XXXXXXXXXXX 七、參與人員 XXXXXXXXXXX 八、活動內容 1.旅游 2.會議 3.晚宴 4.員工表演 5.合影留念 九、活動預期效果
1.使公司與各市政府的關系更加友好；
2.使各市政府領導深入認識公司，通過活動建立起公司的關系脈絡；
3.了解國內房地產發展動向，挖掘各市政策優勢，有重點的選擇發展區域，實現效率及效益最大化；
4.通過此次活動，了解各城市的最新規劃動態，把握契機，力圖了解到各城市的現有招標項目，挖掘合適項目并尋機參與其中。
十、行程安排
十一、經費預算
十二、物料清單
地產項目策劃書10
活動背景
由優品道控股旗下貴陽品筑置業有限公司發展的優品城邦項目媒體見面會將于XX年9月14日盛大舉行，優品城邦、白云區政府、貴陽市設計院等相關領導都會出席此次發布會。此次發布會的舉辦，也將預示著項目正式向林城開放。
活動目的
1、通過媒體見面會宣布項目的正式對外開放
2、借勢宣傳優品城邦項目，擴大知名度，提升品牌影響力，為后期的銷售助力。
活動時間：9月15日下午15:00
活動地點：金陽中天凱悅酒店一樓宴會廳
活動主題"領u林城優享生活"
策劃思路
通過現場藍色優雅簡潔的布置，塑造符合項目風格的媒體見面會現場，通過暖場舞蹈、項目介紹、分享建筑理念等環節向世人告知項目的面世，達到宣傳推廣的目的。
活動時間安排
14:30-15:00迎賓簽到
15:00-15:05暖場節目表演
15:05-15:10主持人開場
15:10-15:15領導致辭
15:15-16:00項目介紹、建筑理念講解
16:00-16:05小提琴表演
16:05-16:10領導合影留念
16:10-活動結束
活動前期準備
活動方案、場地的確定
嘉賓的邀請，并確定人數
活動物料的設計、準備
現場工作人員、演繹人員的安排
活動內容
媒體、嘉賓簽到，留影
精美暖場舞蹈，活躍現場氣氛
主持人開場
領導致辭
項目介紹、分享建筑理念
小提琴表演
合影留念：特制的“u”造型上臺，代表項目正式開放
現場布置
簽到區設置特制的“u”造型，代表者這個項目，藍色優雅自然
舞臺鋪設藍色地毯，led視頻、燈光為舞臺增光彩
現場設置藍色優雅的吧臺桌、吧臺椅、沙發，鮮花裝扮，為來賓提供一個舒適優雅的環境
活動風險評估
1、現場禮儀小姐的走位、站位需提前彩排，做好嘉賓的服務
2、現場所有av設備(包括筆記本電腦)均需在活動進場前、進場后進行多次檢查，以確保所有設備的良好運轉。
地產項目策劃書11
一、方案說明
本方案是為 集團進行房地產開發，解答有關運營管理方案的建議，旨在為地產項目的運營提供專業化、科學化、規范化的概要性的指導意見。本方案并非基于具體土地、具體團隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設計。
本方案不是最終運營方案，本方案僅是 集團介入房地產運營管理的概要性指導意見。最終運營方案需要在運營團隊對具體地產項目進行進一步的市場考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場調研報告、開發計劃及其它運營方案等。
二、中國房地產開發企業運營管理趨勢簡判
1、中國房地產開發管理的發展趨勢
20xx—20xx年可以說是中國房地產行業發展的一個分水嶺。房地產行業正在經歷前所未有的企業重新洗牌期。20xx年—20xx年，一方面是以中國快速城鎮化為核心驅動力的房地產剛性需求，刺激著中國房地產業在相當長一段時間的硬性發展；另一方面是房地產企業正在新一波經濟的調整中迎來新的高強度的沖擊。各個房地產公司都心理很糾結地面臨“去、留”、“成長、萎縮”的選擇。
20xx年是房地產業在嚴峻的調控中獲得較快發展的一年。從房價來看，據中房網全國一手房交易價格指數顯示，截止到20xx年3月，全國房價已經連漲8個月，房價已經回到調控前水平。 限購的一線城市房價回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年，多數房企延續采用去年的以價換量原則，尤其在5、6月份，由于時逢沖擊半年度業績的時間點，因此推案量和促銷力度都達到階段性高點，而進入20xx年年之后，由于一線房企業績完成情況普遍較好，加上對十八大城鎮化建設的經濟刺激政策的期待，量價出現一定程度的上漲。從房地產企業業績來看，龍頭企業取得了較快增長。龍頭企業在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有著十分明顯的優勢，在調控中的經營策略非常合理，既重視擴張，也注重規避風險，企業戰略上積極向高周轉策略靠攏。房地產企業紛紛實施多元化發展戰略，規避風險。從發展布局來看，不少全國性企業已經不滿足于國內的房地產開發，開始拓展海外業務。綠地、萬科、碧桂園等企業均提出了海外發展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業已經在海外有項目在建。從發展的業務范圍來看，為了規避風險，房企的發展方向更為多元化，今年以來企業的多元化發展腳步加快，轉向旅游地產、養老地產、商業地產、一級開發等等，尤其是旅游地產開發，成為眾多企業關注的熱點。
房地產商把產品品質、營銷手段都做到位時，市場已開始回歸理性，購買人群的觀望情緒占了主導地位、市場會進入相對時間、相對地域的蕭條期。在經歷前一階段的暴漲之后，房地產行業走到了重新洗牌階段，連行業的龍頭企業也無法避免。以萬科為例，她的整體營銷思路是在今后，以“合理的價格”、以最快的速度出售現有貨量。萬科作為行業龍頭雖然在中國地產市場份額并沒有占據絕對多的權重，但是它的行為會對整個行業產生相當大的導向作用。
房地產企業在大的氣候征兆下，都在苦練“內功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經過暴利時代之后，房地產行業已然走上精細化管理之路，行業正在經歷一次重新洗牌。這就是目前中國房地產行業“戰國”時代的現狀和趨勢！
2、新趨勢對開發管理模式及管理團隊的要求。
如何在項目所在地把地產項目打造成“精致城市宜居社區”，做“名片”式項目，打造高品位“富人區”？如何實現““地王”開局，強勢崛起”？如何實現“預算周期，規模制勝”？如何適應中國下一波城鎮化開發的熱潮？在房地產行業“戰國”時代的現狀和趨勢下，答案只有一個：只能形成能增強競爭能力的運營機制，才成功運作。目前，大的地產商已形成完整的產業組合，在成本管理上具有獨特的優勢；一些經過成功營銷建立了品牌的地產商，已形成氣候、規模，對新的房地產開發企業的市場營銷構成了壓力。新地產企業地產項目如果要開發成功，就必須尋找一個差異化的突破點，那我們拼什么，其實就是拼運營管理，這也是目前房地產企業轉型與洗牌所正在激戰的核心競爭力，加強運營管理是在相對“低迷”時期各個開發商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當大一部分地產商仍是“土八路”，但挑戰已經來臨：一是房地產市場在調控形勢下，近幾年銷售面積已接近極致，產量放大，競爭加劇，正在超越房地產市場走向成熟的階段，原來的土法上馬，一塊地皮建房子賣就是房地產的日子已經告別，地產行業的市場化、規范化時代已悄然來臨；二是全國商品房均價正在跨越6000元/平米的門檻，客戶消費心理也正在走向理性化，對地產的規劃、質量、配套、性價比、投資潛力甚至地產商品牌、信譽、團隊的資質及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產企業新項目本身的成功開發需要開發團隊具有極強的市場營銷能力、資本運作能力、工程管理能力、成本控制能力、內部控制及團隊整合能力，也就是各類資源整合能力，這需要各方面的專業團隊、職業團隊，并在高效、可控的管理模式下運作才能完成。
總之，對房地產開發企業而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續，目前的各種環境也決定了新入門的房地產企業從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新房地產開發企業新項目開發成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質的職業團隊運作。
三、集團地產項目開發運營管理的目標
基于股東的投資目標，并為達成股東投資目標；建議開始介入的地產項目運營管理的目標可明確為以下幾點：
第一，構建在項目所在地突出的房地產項目運營能力，保證本地產項目運營可控、高效；構建成熟的房地產管控模式，明確“責、權、利”，真正將個人利益與權力和責任掛鉤，杜絕責任不清、賞罰不明、人浮于事的現象，為集團公司房地產項目開發管理探索一條可行的模式。
第二，打造一支“精干、高效”的專業化操作的職業團隊，專業團隊職業操作，同時實現投資股東與運營團隊的“雙贏”，為項目的成功開發及股東其他項目的開發培養人才。
第三，初步樹立集團地產品牌在區域的影響力，為集團地產在區域的發展奠定一定的品牌基礎。
第四，確保盈利，將本項目打造成當地標桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經濟效益，或者說爭取項目利益最大化。這是項目運營管理的最終目標。
四、運營管理的基本思路
在“新房地產開發企業新項目開發成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質的職業團隊運作。”這一中國房地產開發運營管理趨勢下，為達成前述的運營管理目標，無論是是現有的地產企業，還是即將邁入這個行業的新企業，如果想在中國的房地產行業獲得一條可持續發展的模式，企業必須走市場化道路，管理要在規范化的基礎上追求精細化，團隊也必須是專業化、職業。
地產項目策劃書12
一、項目簡介：
鳳凰城項目位于xx房地產市場的東南板塊，在路南，路、路(在建)和路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37座現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及路商圈。
xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：路沿線、路南段沿沿線、路與國道沿線。
路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
東路與國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
地產項目策劃書13
一、項目簡介：
某房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成某房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前某房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。某房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但某房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
地產項目策劃書14
一、前言
二、物業概述
三、目標購房群
四、營銷阻礙及對策
五、形象定位
六、廣告宣傳
七、費用預算
八、專業精神和職業水準將為您帶來不一樣的效果
前言
一、太原樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業概述(略)
三、項目物業的優勢與不足
優勢：
1、位置優越，交通便捷
位置優越：處于北城區的成熟社區之中心;徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
3、小戶型
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發目標購房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區內居民的榮譽感。(現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)
2、物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求(事業有成、時尚、享受)開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
1、年齡在——歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在——歲之間事業蒸蒸日上月收入在元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業營銷阻礙及對策
阻礙：
1、花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售;
二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
——花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
地產項目策劃書15
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。
5、資信程度把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經濟分析
房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析
房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。
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