廣州限購(gòu)細(xì)則

　　廣州限購(gòu)細(xì)則：珠三角樓市限購(gòu)新政實(shí)施陸續(xù)滿月廣州成交量普降

　　“4月份廣州市區(qū)看房量普遍減少了三至五成，尤其是大戶型的買(mǎi)家。”一名廣州二手房銷售總監(jiān)對(duì)南都記者說(shuō)。3月以來(lái)，廣州啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控。隨后的一個(gè)多月內(nèi)，佛山、珠海、惠州、東莞、中山、江門(mén)等城市紛紛加入調(diào)控隊(duì)列。珠三角樓市限購(gòu)新政實(shí)施陸續(xù)滿月，南都記者通過(guò)走訪市場(chǎng)和梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，受調(diào)控政策影響，廣州、佛山、東莞等城市4月一手樓網(wǎng)簽成交量都普遍下跌，廣州的公寓網(wǎng)簽量減少了近六成。樓市調(diào)控下，市場(chǎng)逐漸回歸理性。

　　廣州

　　一手成交減近五成二手成交減35%

　　在廣州，3·30樓市新政立竿見(jiàn)影。剛過(guò)去的4月份，廣州一手住宅網(wǎng)簽7984套(網(wǎng)簽均價(jià)16332元/平方米)，環(huán)比3月份新政出臺(tái)前(3月1至30日)的14882套(網(wǎng)簽均價(jià)16273元/平方米)減少46.4%，價(jià)格微升0.36%.與此同時(shí)，經(jīng)中介成交的二手住宅網(wǎng)簽環(huán)比減少35%.一手辦公物業(yè)(含寫(xiě)字樓及公寓)環(huán)比減少58.31%.

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)邀請(qǐng)近800經(jīng)理人對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，絕大部分人認(rèn)為，5月份及接下來(lái)的數(shù)月，預(yù)計(jì)將有約五成客戶暫時(shí)擱置或取消買(mǎi)房計(jì)劃。

　　一手住宅網(wǎng)簽環(huán)比減逾四成

　　今年3月30日，廣州在繼去年9·30、今年3·17新政后更進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策。

　　在此之后，廣州樓市受限購(gòu)、限售、限簽、限價(jià)的影響愈烈，直至4月份銀行限貸，更令廣州買(mǎi)家買(mǎi)房難度加大，市場(chǎng)成交應(yīng)聲而落。

　　“去年9·30之前，一手住宅樓盤(pán)拿預(yù)售證都可以報(bào)比較高的價(jià)格，比如當(dāng)時(shí)賣(mài)4萬(wàn)元/平方米的，預(yù)售證可以拿到五六萬(wàn)元/平方米。但在9·30新政之后，很多樓盤(pán)的售價(jià)都受到嚴(yán)格的控制，從而導(dǎo)致‘雙合同’產(chǎn)生”。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜舉例，如某個(gè)區(qū)的一手住宅均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米，如果這個(gè)區(qū)的某個(gè)一手全新樓盤(pán)打算預(yù)售價(jià)超過(guò)1.3萬(wàn)元/平方米，極可能很難拿到預(yù)售證。如果低于1.3萬(wàn)元/平方米，就比較容易獲得預(yù)售證。而如果舊盤(pán)推新，原來(lái)售價(jià)在1萬(wàn)元/平方米，這次拿預(yù)售證就算升20%至1.2萬(wàn)元/平方米，也會(huì)較容易獲得預(yù)售證。

　　在交易過(guò)程中，那些實(shí)際售價(jià)高于預(yù)售價(jià)的樓盤(pán)，超出預(yù)售總價(jià)的部分錢(qián)款普遍變成了買(mǎi)家額外增加的首付，而且大部分都得自付，較難獲得銀行貸款，令買(mǎi)家購(gòu)房難度增加。

　　黃韜透露，“現(xiàn)在市場(chǎng)售價(jià)在5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，實(shí)際上政府的預(yù)售價(jià)一般只能給到3.5萬(wàn)/平方米至4萬(wàn)元/平方米”。此外，對(duì)于那些預(yù)售價(jià)高于區(qū)域均價(jià)的樓盤(pán)，一次只批50套左右的貨量預(yù)售，造成區(qū)域缺貨。實(shí)際供應(yīng)減少，加上購(gòu)房阻力增加，符合購(gòu)房資格的人數(shù)減少等等，導(dǎo)致新政后的4月份整體成交大幅減少。

　　根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽(yáng)光家緣，4月份廣州一手住宅網(wǎng)簽7984套，環(huán)比3月30日新政出臺(tái)前30天的14882套減少46.4%.至于網(wǎng)簽均價(jià)，在政府嚴(yán)格把控之下僅微漲0 .36%，從16273元/平方米升至16332元/平方米。

　　事實(shí)上，受網(wǎng)簽滯后影響，4月份的一手住宅網(wǎng)簽不少為3月份或者更久之前的成交，預(yù)計(jì)新政對(duì)實(shí)際的市場(chǎng)影響更大。

　　二手住宅網(wǎng)簽環(huán)比減三成多

　　相較之下，二手住宅由于不受限價(jià)影響，不存在“雙合同”，市場(chǎng)成交受新政影響的力度較弱。

　　南都記者從陽(yáng)光家緣網(wǎng)站看見(jiàn)，4月份廣州經(jīng)中介成交的二手住宅網(wǎng)簽為9152套，而3月份截至30日的網(wǎng)簽為14079套，網(wǎng)簽量環(huán)比減少35%.

　　其中，經(jīng)廣州中原地產(chǎn)促成的二手住宅宗數(shù)環(huán)比3月全月減少51.2%.中原地產(chǎn)表示，在4月份購(gòu)房付款方式占比中，一次性付款比重有所上升，4月比重為17.2%，3月為16.5%.而組合貸款宗數(shù)方面，4月比重為9.9%，3月為16.6%.在購(gòu)房目的方面，4月自住需求人數(shù)占比環(huán)比略為下降了0.32%，置換單位需求的人數(shù)則上升了0 .23%.

　　中原地產(chǎn)寺右新馬路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鄭華龍分析，廣州新政出臺(tái)后，不少買(mǎi)家無(wú)法購(gòu)房，而不少業(yè)主也惜售，導(dǎo)致市面上二手盤(pán)源少。

　　“4月份市區(qū)看房量普遍減少了三至五成，尤其是大戶型的買(mǎi)家。”房天下廣州二手房電商海珠區(qū)總監(jiān)朱武林透露。房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，4月份90-120平方米和120-144平方米大戶型成交分別減少了3746套和2825套，下降幅度超六成。尤其144平方米以上大戶型成交，比3月份減少3122套，下跌近七成。

　　一手公寓近乎零成交

　　在3·30政策出臺(tái)當(dāng)天，廣州一些公寓搶售，并獲得一定的銷售量。但在此之后，廣州一手商服類的物業(yè)(含公寓、商鋪、寫(xiě)字樓)禁止出售給個(gè)人，整個(gè)公寓市場(chǎng)近乎停頓。

　　中原地產(chǎn)表示，受3·30新政影響，目前市場(chǎng)上大部分一手商服項(xiàng)目推售淡靜，幾無(wú)項(xiàng)目推售。4月份基本沒(méi)有一手公寓項(xiàng)目推售，同時(shí)在樓市重要節(jié)點(diǎn)“五一”，目前也暫無(wú)樓盤(pán)有新推動(dòng)作。

　　受此影響，4月份開(kāi)發(fā)商對(duì)商服用地集體不感冒。全部商服用地只有競(jìng)得企業(yè)報(bào)價(jià)，且都是底價(jià)成交。

　　據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，20xx年4月，廣州一手辦公類物業(yè)(包括公寓、寫(xiě)字樓兩類)網(wǎng)簽成交20xx套，同比20xx年4月的3227套減少1207套，同比下降37.40%.環(huán)比20xx年3月的5574套減少3554套，環(huán)比下降63.76%.

　　均價(jià)方面，20xx年4月，廣州一手辦公類物業(yè)網(wǎng)簽成交均價(jià)22112元/平方米，同比20xx年4月的18133元/平方米增加3979元/平方米，同比上漲21.94%.環(huán)比20xx年3月的22848元/平方米則減少736元，環(huán)比微跌3.22%.

　　而一手商業(yè)物業(yè)類，截至3月30日全市共網(wǎng)簽1496套，均價(jià)26650元/平方米。4月全月則網(wǎng)簽1032套，網(wǎng)簽均價(jià)26903元/平方米，環(huán)比分別減少31%，價(jià)格微升。

　　廣州限購(gòu)細(xì)則：72小時(shí)緊繃的神經(jīng)

　　上周五晚開(kāi)始，廣州限購(gòu)升級(jí)的“一只靴子”在夜間落地。自20xx年3月18日起，廣州市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房(含二手房)政策，單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房。非本市戶籍居民家庭提供5年納稅證明或社保限購(gòu)1套住房，且不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買(mǎi)住房。

　　于是，焦慮的買(mǎi)房者、被刷爆的朋友圈、興奮的銷售人員以及出現(xiàn)的疑似“水軍”和“段子手”們，都在佛山的“另一只靴子”到來(lái)之前，與時(shí)間賽跑。

　　從上周六到本周一，72個(gè)小時(shí)猶如一場(chǎng)“記錄片”。但參與者或許并沒(méi)關(guān)注到，作為買(mǎi)房者的跟風(fēng)追漲，給了樓價(jià)繼續(xù)上升的支撐力;作為傳播者，“看熱鬧”和未經(jīng)核實(shí)的“火熱”掩蓋了市場(chǎng)相對(duì)理性的那一面;而作為房地產(chǎn)從業(yè)者，那些“煽動(dòng)”消費(fèi)者以獲取更高銷售額的地產(chǎn)中介人，也在加速推進(jìn)新一輪調(diào)控收緊的到來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)·樓盤(pán)

　　多樓盤(pán)看房客增加“并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)暴漲”

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“所謂火爆、熱銷或者廣州客蜂擁而至的場(chǎng)面，不排除很多是本來(lái)在這一節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，以及此前就是通過(guò)一二手聯(lián)動(dòng)，而整批廣州客戶帶來(lái)買(mǎi)房的項(xiàng)目。這些廣州買(mǎi)家，很多人以前就是這樣，跟著大巴來(lái)買(mǎi)房，買(mǎi)完了回去跟家人，都說(shuō)不清房子在哪里，只知道在佛山買(mǎi)了房。”

　　有樓盤(pán)看房人數(shù)無(wú)明顯增加

　　昨日在禪城、桂城和三水多個(gè)非“一二手聯(lián)動(dòng)”，非開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)的常規(guī)在售、待售的大型品牌房企的樓盤(pán)走訪發(fā)現(xiàn)，這些樓盤(pán)或多或少出現(xiàn)了看房客增加的情況，但是很多銷售人員回應(yīng)也比較客觀與理性，“暫時(shí)還沒(méi)發(fā)現(xiàn)有暴漲的趨勢(shì)”。

　　在千燈湖待售項(xiàng)目保利葉公館看到，周一下午的售樓部仍有不少消費(fèi)者前來(lái)咨詢，但并沒(méi)有出現(xiàn)傳言中“爆滿”的狀態(tài)。隨后，來(lái)到同樣位于桂瀾路的南海萬(wàn)科廣場(chǎng)，該樓盤(pán)的工作人員則告訴，這幾天前來(lái)咨詢的人數(shù)還是和以往差不多，“暫時(shí)還沒(méi)發(fā)現(xiàn)有暴漲的趨勢(shì)。”

　　“近段時(shí)間的看房人數(shù)并沒(méi)有明顯增加。”與此同時(shí)，位于季華路的一在售樓盤(pán)星星凱旋國(guó)際購(gòu)房顧問(wèn)告訴，并沒(méi)有出現(xiàn)大量廣州客“抱團(tuán)”搶購(gòu)的情況。“但從前來(lái)咨詢的客人來(lái)看，從地域上來(lái)說(shuō)，還是以禪城本地居民為主。”

　　“廣州客還在觀望和進(jìn)一步了解”

　　在禪西片區(qū)的綠島湖招商雍景灣銷售中心，現(xiàn)場(chǎng)有兩臺(tái)客人。靠墻邊的展板上，一個(gè)大型展板上寫(xiě)著“你還敢再錯(cuò)過(guò)嗎近地鐵·瞰江景·買(mǎi)在起漲點(diǎn)”的字樣，下配20xx-20xx年廣佛各區(qū)域拍地一覽表。目前，該樓盤(pán)在售150平方以上的高層洋房，毛坯，均價(jià)在16000元- 17000元/平方米。“周末來(lái)看的人多，也有部分廣州客，不過(guò)沒(méi)有成交。”銷售說(shuō)。

　　在銷售中心對(duì)開(kāi)馬路對(duì)面，幾個(gè)身穿西服的外場(chǎng)銷售人員正在路邊截客派傳單，招攬過(guò)路車輛。了解到，他們是融創(chuàng)·望江府的銷售人員。“就這兩天多了很多廣州客，以前并不多。”蘇先生說(shuō)，不過(guò)可能對(duì)這個(gè)地段不是很了解，來(lái)看的廣州客還在觀望和進(jìn)一步了解。

　　“現(xiàn)在登記的客戶里面，有兩三成是廣州客。”保利·翡翠公館售樓部?jī)?nèi)，有五六臺(tái)客人正在洽談。銷售人員表示，周末接待的客人中，不少是廣州客。“這里到廣州有佛山一環(huán)、佛開(kāi)高速，車程只要一個(gè)小時(shí)左右，比增城、從化有些地方還要快。到禪城中心城區(qū)只要15到20分鐘，現(xiàn)在還有地鐵在建，對(duì)廣州客來(lái)說(shuō)，還是很有吸引力的。”

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