國際房地產(chǎn)稅制論文
1境外房地產(chǎn)稅制概況
1．1日本的房地產(chǎn)稅
日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。
�。�1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內(nèi)土地及租地權(quán)的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價稅的計稅依據(jù)為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點，只對較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據(jù)為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產(chǎn)購置稅額。
�。�3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對個人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊》中所列示的應(yīng)稅財產(chǎn)的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當(dāng)?shù)赝谫I賣價格）來計算固定資產(chǎn)的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據(jù)實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點，對新建住宅可以適當(dāng)減免。
�。�4）不動產(chǎn)購置稅。不動產(chǎn)購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據(jù)中扣除一定金額。不動產(chǎn)購置稅實行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點。
（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對折舊資產(chǎn)課稅；對住宅用地的計稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。
1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對不動產(chǎn)的占用者征收營業(yè)財產(chǎn)稅。各省對房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營業(yè)財產(chǎn)稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構(gòu)，并制定出評估手冊來指導(dǎo)評估師的工作。同時，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產(chǎn)稅制度
在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表中，接受稅務(wù)機關(guān)評稅，再根據(jù)評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收��；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。
2國外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對我國的啟示
從國外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個地方稅種，由地方政府負責(zé)征收管理，它對土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評估價值的一定比例計算應(yīng)納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產(chǎn)稅的做法對我國房地產(chǎn)稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素
�。�1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個人。
�。�2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴大到城市非經(jīng)營性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個足夠高的起征點，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負擔(dān)房產(chǎn)稅。
（3）計稅依據(jù)。遵循國際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)。這里的市場價值即經(jīng)過評估機構(gòu)評估確定的評估價值。評估價值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價值，比如，對商業(yè)用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計有一個基本原則，即科學(xué)測算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、納稅人的負擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經(jīng)驗，對不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。
（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國家重要的長期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對國家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點，對農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因為已經(jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)腵稅收優(yōu)惠。
2．2建立房地產(chǎn)價值評估機制
房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)，這就要求我國建立完善的房地產(chǎn)評估機制。首先要制定與價值評估有關(guān)的評估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評估機構(gòu)，配備專業(yè)的評估人員。在評估機構(gòu)的設(shè)置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設(shè)置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協(xié)調(diào)，或者由省級政府負責(zé)招標(biāo)，在民間選定評估機構(gòu)，市（縣）級政府則具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評估工作。對評估從業(yè)人員也要定期進行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。
2．3建立與不動產(chǎn)登記、評估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經(jīng)驗，建立房產(chǎn)登記制度。在對房地產(chǎn)信息進行登記時，要運用計算機技術(shù)對房地產(chǎn)信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。20xx年3月1日不動產(chǎn)登記條例終于開始實施。
2．4適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限
從國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅是地方稅，其征管應(yīng)該由地方政府負責(zé)，并把房產(chǎn)稅逐漸培育成地方政府的一項重要收入來源。在我國現(xiàn)在的五級政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)都叫地方，本文所說的地方與現(xiàn)在的地方還不完全一樣，與國際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉(xiāng)財縣管”、“省管縣”等改革將我國政府減少到中央、省、市（縣）三級政府時，國外所說的地方才能對應(yīng)到我國的市（縣）一級，房產(chǎn)稅才可以清晰的配在市（縣）一級政府上。將房產(chǎn)稅的征管權(quán)限下放到市（縣）政府是因為房產(chǎn)稅以不動產(chǎn)為征稅對象，它幾乎沒有流動性，具有很強的穩(wěn)定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權(quán)限有具體稅率的最終決定權(quán)、具體起征點的最終決定權(quán)以及對低收入者和缺乏收入來源的傷殘者的減免規(guī)定等。
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