房地產(chǎn)全過程成本管理方法研究論文
摘要:房地產(chǎn)項目周期長、投資大、項目復(fù)雜，屬于資金密集型行業(yè)，企業(yè)運(yùn)營資金壓力大、經(jīng)營風(fēng)險高，如何控制房地產(chǎn)項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本是最為關(guān)鍵的因素。通過對房地產(chǎn)開發(fā)決策設(shè)計、招標(biāo)、施工、竣工各階段成本控制進(jìn)行深入分析，把握各個環(huán)節(jié)的成本要點(diǎn)，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以積極主動的成本管理加強(qiáng)事前規(guī)劃、事中控制和事后評估，通過優(yōu)化各階段成本管理構(gòu)建房地產(chǎn)全過程管理體系，以實(shí)現(xiàn)總成本目標(biāo)，提升成本管理質(zhì)量。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；全過程；成本管理；項目開發(fā)
房地產(chǎn)造價控制和成本管理是一項科學(xué)的系統(tǒng)工程，自從1970年代工程項目的整個生命周期進(jìn)行有效管理的理念建立以來，房地產(chǎn)項目成本管理的效能就在不斷提高。美國作為成本管理的發(fā)明國房地產(chǎn)行業(yè)公正透明，日本的工程造價管理科學(xué)高效精細(xì)化，德國的工程造價管理計劃性強(qiáng)，實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)，成本控制嚴(yán)苛而節(jié)儉，工程質(zhì)量極高，這都是我國房地產(chǎn)企業(yè)所缺乏的。我國房地產(chǎn)企業(yè)注重產(chǎn)品的生成成本和投入成本，但是忽視項目周期成本的管理，尤其是工程項目變更中產(chǎn)生的各種隱性成本，在計劃性和精細(xì)度方面都存在不足，因此有必要參照國外經(jīng)驗(yàn)建立科學(xué)房地產(chǎn)全過程成本管理方法。
一、房地產(chǎn)項目各個階段的成本控制
(一)決策設(shè)計階段的成本控制
在總成本造價模式下，決策和設(shè)計階段確定的成本能夠至少占到施工實(shí)際成本的90%以上，成本設(shè)計越科學(xué)，設(shè)計階段涉及到選址、選材、圖紙、成本、容積率、車位數(shù)量、地下空間、地下室面積、人防面積、建筑體型系數(shù)(外表面積／建筑體積)、四源方案、豎向標(biāo)高、園區(qū)管網(wǎng)規(guī)劃、層高、層數(shù)、可售比、售建比(使用面積／建筑面積)、窗墻比墻地比、機(jī)電負(fù)荷、機(jī)電設(shè)備選型等各個項目進(jìn)行規(guī)劃。在決策階段的科學(xué)選址將決定工程總造價，要綜合考慮周邊配套設(shè)施、土地供應(yīng)價格、工程管理模式等，比如使用總成本模式后期變更少，這樣工程造價就能夠控制在一定范圍之內(nèi)。
(二)招標(biāo)階段的成本控制
首先要確保招標(biāo)階段的透明化和公開化，嚴(yán)格按照招標(biāo)流程進(jìn)行招標(biāo)，這樣才能避免暗箱操作帶來的隱性成本。其次要強(qiáng)化招標(biāo)階段的限額設(shè)計，在設(shè)計合同中明確結(jié)構(gòu)及機(jī)電設(shè)計限額指標(biāo)，避免因?yàn)樵O(shè)計保守而造成的浪費(fèi)。應(yīng)在設(shè)計合同中約定未來施工圖的錯誤率，減少施工過程因變更產(chǎn)生的無效成本。第三，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)性，不斷對設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，優(yōu)化構(gòu)件截面，控制混凝±含量，規(guī)范鋼筋結(jié)構(gòu)，合理布置外挑構(gòu)件，采用不同墻體材料降低后續(xù)外墻面保溫的厚度及保溫等級。嚴(yán)格控制軟硬景比例，避免地下管線反復(fù)開挖及新作水系的防水，對景觀成本和供應(yīng)成本嚴(yán)格控制。第四，要嚴(yán)格資格審查，強(qiáng)化合同管理，提高招標(biāo)文件的編制水平，做好清標(biāo)工作。
(三)施工階段的成本控制
施工階段的費(fèi)用占到60%到70%以上，對工程成本的影響在20%到25%左右，這一階段的關(guān)鍵在于控制變更。所以要加強(qiáng)設(shè)計管理和施工圖審圖工作進(jìn)行規(guī)避，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，強(qiáng)化流程及制度建設(shè)，強(qiáng)化動態(tài)成本控制，通過建立強(qiáng)大的風(fēng)險管理系統(tǒng)來增加成本管控力度。我國房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本管理是一個難題，要解決此問題，關(guān)鍵在于嚴(yán)格遵照設(shè)計進(jìn)行施工，加強(qiáng)施工中的材料、人工等各項管理措施，對每一個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行信息化監(jiān)控，嚴(yán)格對項目經(jīng)理和施工隊的管理，明確責(zé)任，提高獎懲力度。
(四)竣工階段的成本控制
首先，要做好結(jié)算初審，加強(qiáng)項目結(jié)算的責(zé)任管理，強(qiáng)化結(jié)算人員的責(zé)任，一旦發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)懲不貸。其次，要強(qiáng)化二審、三審的力度，避免人為因素而出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象，保證結(jié)算金額處于行業(yè)合理范圍內(nèi)。第三，要確保結(jié)算資料的完整性，使結(jié)算資料完整、全面、真實(shí)反映實(shí)際施工過程，并做到過程可追溯性。第四，做好竣工結(jié)算總結(jié)工作，及時發(fā)現(xiàn)問題，通過全員監(jiān)督等方式提高監(jiān)管質(zhì)量。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本管理存在的問題
(一)決策設(shè)計階段的問題
項目開發(fā)前調(diào)研工作不足，拿地評估不夠科學(xué)，企業(yè)受到土地政策影響較大，給后期成本管理帶來一定問題。在整體決策上缺乏計劃性，計劃的精細(xì)度和動態(tài)程度都有所不足，和美國、德國、日本這樣的國家存在差距，計劃的水平?jīng)Q定了工程整體造假的控制能力，所以我國房地產(chǎn)工程變更較高，后期成本控制不力。在設(shè)計階段缺乏成本意識，成本控制部門的職責(zé)僅限于對于工程建造過程中的材料采購、施工建造等方面，對整個項目的成本管控缺乏大局觀。設(shè)計單位缺乏市場競爭壓力，在工程設(shè)計環(huán)節(jié)很少能有重大成本管理創(chuàng)新，一般成本控制都從材料等方面著手。最嚴(yán)重的問題是頻繁的設(shè)計變更，這說明設(shè)計科學(xué)性有待提高，和我國相比，德國、日本的建筑企業(yè)一旦確立了整體設(shè)計，很少有變更，這樣成本就非常可控。
(二)招投標(biāo)階段的問題
我國房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)相對透明度低，和美國和德國相比，市場化程度低，這是東亞國家普遍存在的問題，這一現(xiàn)象在日本和韓國也存在，但是在我國尤為嚴(yán)重。招投標(biāo)工作中普遍存在時間緊、要求高、施工圖不完善，甚至存在邊設(shè)計邊施工的問題。對投標(biāo)者的科技含量和管理水平要求不明確，標(biāo)底和實(shí)際施工造價差距較大，對招標(biāo)文件和合同管理不夠嚴(yán)格，缺少公正透明的招標(biāo)體系，主觀隨意性較大，專家評估原則性弱，甚至存在橡皮圖章行為。
(三)施工階段的`問題
施工階段頻繁變更，資金使用率過大，公司的項目經(jīng)理還是停留在傳統(tǒng)的項目管理思維模式上，要保證項目質(zhì)量，就忽視項目成本，缺乏有效的成本控制體系。在施工中除了存在項目變更頻繁的問題，還存在錯誤處理不及時，項目進(jìn)度與預(yù)算成本不一致，施工中為了趕進(jìn)度存在圖紙會審不到位、工程計劃不周詳、風(fēng)險預(yù)見性不強(qiáng)、施工組織不合理等問題。在施工現(xiàn)場存在管理混亂、安全意識差、材料浪費(fèi)等問題。施工人員認(rèn)為成本控制是成本管理部門的責(zé)任，沒有建立全員成本控制體系，成本管理的信息化程度低，責(zé)任成本考核體系缺失，沒有建立全面成本管理理念。
(四)竣工階段的問題
在竣工驗(yàn)收階段，存在漏項、漏算、弄虛作假和高估冒算現(xiàn)象，沒有用成本目標(biāo)對控制可過進(jìn)行考核，考核的量化不足，考核的對象、要求和指標(biāo)都有待完善，月報、變更匯總、調(diào)整文件和后評估報告建設(shè)都有待加強(qiáng)。
三、房地產(chǎn)全過程管理體系的建立
(一)決策設(shè)計階段的成本管理優(yōu)化
首先要建立目標(biāo)成本管理體系，確定工程總造價和開發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn)，在立項階段估算項目的成本，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)評價。在決策階段選擇性價比最好的產(chǎn)品，科學(xué)制定房地產(chǎn)項目開發(fā)目標(biāo)和發(fā)展計劃。做好市場調(diào)研工作，科學(xué)收集數(shù)據(jù)，繪制可行性研究流程圖，編制房地產(chǎn)工程項目資源計劃，確定整體成本目標(biāo)。在設(shè)計階段，要選擇最經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計方案，確定限額設(shè)計，確保施工圖的質(zhì)量，科學(xué)設(shè)計周密計劃，將成本充分納入到施工計劃當(dāng)中，強(qiáng)制杜絕頻繁變更現(xiàn)象，嚴(yán)格保證按照圖紙施工，對施工圖紙的重大錯漏建立懲罰機(jī)制。要采用信息化手段對成本精確估算，納入風(fēng)險管理機(jī)制和市場預(yù)測，建立動態(tài)成本管控系統(tǒng)，合理預(yù)算造價。在決策設(shè)計階段就要建立精細(xì)化管理模式，確保每一個成本的可追溯性，建立事中控制和事后檢查的體系，嚴(yán)格圖紙會審，明確獎懲措施。
(二)招投標(biāo)階段的成本管理優(yōu)化
對設(shè)計單位進(jìn)行招標(biāo)，在設(shè)計方案中選擇最優(yōu)方案，以市場競爭來增加招投標(biāo)的透明度。標(biāo)書制定上要逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo)，以合理低價為中標(biāo)原則，在市場上篩選最佳性價比的材料和設(shè)備，推行招標(biāo)采購。招標(biāo)單位的選擇要綜合考慮資質(zhì)、管理、技術(shù)、信譽(yù)、資金和合作經(jīng)歷等方面的隱私，公司采購部、專家小組和相關(guān)責(zé)任部門要對投標(biāo)單位進(jìn)行明確審核，一旦發(fā)現(xiàn)有舞弊行為，嚴(yán)懲不貸。強(qiáng)化對招標(biāo)文件的管理，在合同中明確工期、造價、質(zhì)量、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算形式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、圖紙等各方面要求，強(qiáng)化技術(shù)性評標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)。在材料和設(shè)備采購上要嚴(yán)格合同管理，強(qiáng)化材料的性價比、進(jìn)場計劃、款項支付、材料驗(yàn)收。
(三)施工階段的成本優(yōu)化管理
在施工環(huán)節(jié)，要嚴(yán)防變更，強(qiáng)化施工現(xiàn)場簽證，加強(qiáng)圖紙會審，明確總分包成本和材料供應(yīng)費(fèi)用，多層次多角度審核施工款支付。為了增強(qiáng)施工現(xiàn)場的成本控制，要將全員責(zé)任成本管理制度和目標(biāo)成本管理體系結(jié)合起來，加大責(zé)任成本考核力度，讓每一個員工都建立成本意識，公司需要將整體的成本目標(biāo)分解到各個部門的各個責(zé)任人，建立責(zé)任成本考核體系。比如設(shè)計部門要考核施工圖成本、設(shè)計限額、設(shè)計變更，工程部考核質(zhì)量成本、維修成本、材料成本，通過激勵機(jī)制讓員工主動控制成本。
(四)竣工階段的成本管理優(yōu)化
要建立信息化手段實(shí)現(xiàn)高度集成、單點(diǎn)登錄、數(shù)據(jù)共享、實(shí)時監(jiān)控，建立項目事后評價機(jī)制，通過項目復(fù)盤和結(jié)算環(huán)境成本控制要點(diǎn)確保降低預(yù)算外費(fèi)用，提高管理成果。
參考文獻(xiàn):
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[2]徐虹飛.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制[J].工程經(jīng)濟(jì)，2010(4)：184.
作者:王建 單位:西安石油大學(xué)
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