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共享经济与中国度假住宿业的关联
2019-12-03 17:56:28            

  目录

  共享权益的度假住宿

  共享权益产品一般如何构建

  共享所有权的不同类型

  中国共享权益度假住宿的发展机遇

  对当前中国实践的一些思考

  1、共享权益的度假住宿

  澳大利亚、欧洲、日本、墨西哥、北美洲、南非和其他地区早已出现各种类型的共享权益度假住宿产品,通过对这些成熟市场的分析,将有助于我们正确理解尚在不断发展中的共享权益类度假住宿概念和产品。

  分时度假或称共享权益度假住宿,最早于 1960 年底出现在欧洲,被认为是共享经济最早的表现形式之一。通常的模式是将使用度假地房屋的专有权利分售给多人,每人均在每年的特定时段内享受类似的权益,期限为多年或永久。

  在美国,这种使用权通常通过直接或间接持有不动产所有权的方式取得。获得使用权需支付一笔初始购买价款,并每年承担度假屋及其设施的维护和运营成本。

  就实际产品来看,西方市场的分时度假住宿往往与传统的酒店住宿有很大的差别。比起传统酒店,分时度假的住宿房间通常更大,一般是独立的套房,有一个、二个甚至三个卧室,往往包括一个完整的厨房、一个或多个浴室以及宽敞的生活区。如以下平面图所示:  

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  从经济角度看,分时度假一直被定位为休闲或度假产品,而不是投资,买方的购买动机包括:

  ?将分时度假产品购买的成本与租赁同等质量标准住宿的年度费用相比较,分时度假产品能够节省未来度假住宿所需的费用;

  ?能够保证持续获得高品质的分时度假住宿,尤其是在度假村由著名的酒店品牌开发、出售和管理的情况下;

  ?通过加入全球领先的交换平台实现与世界各地其他同等质量的度假村交换使用权的权利;

  ?有机会结交志趣相投的人,拓展人脉。  

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  2、共享权益产品一般如何构建?

  根据项目所在国家或地区的法律规定不同,共享权益产品有很多种不同的构建方式。一般遵循以下两种的法律框架:

  1.根据不动产所在地的国家或地区的不动产法构建;

  2.根据所适用的合同法构建。

  另一种特别的情况,如在澳大利亚,分时度假被定义为一种“托管投资计划”,受到澳大利亚金融服务和市场监管局的监管,可称得上是全球范围内分时度假最严格的监管环境。

  此外,根据所在地法律规定的不同,一般还要考虑以下二点:

  ?共享权益项目的构建和出售所需承担的税费;

  ?在开发商资不抵债或破产的情况下,相关房地产的“使用权”是否能得到充分的保障。

  3、共享所有权的不同类型

  分时度假

  分时度假产品在历史上曾以各种不同的形式出现,这主要取决于项目所在地的法律规定。在美国市场,分时度假权益通常为度假房屋的使用权, 与永久所有权的不动产权益挂钩。这种模式在很大程度上是由美国国内的会计准则(“美国通用会计准则”)推动的。

  在欧洲和其他地方,分时度假经常被设计成一种“使用权”,它通常赋予业主使用一个或多个星期度假屋的权利,并可在居住期间使用和享受度假村的便利设施。这种“使用权”通常以俱乐部会员资格的方式构建。

  购买者通过支付一笔初始费用购买分时度假权利(有时是由开发商提供的消费贷款),此后每年支付维护费用,来维持度假村的日常经营管理。

  有些分时度假产品是固定时间段使用的(例如,业主有每年第三十四周的使用权),而许多分时度假产品可以在浮动时间段使用,其中入住权将在规定的季节内浮动,经营者会要求业主提前进行年度预订。大多数分时度假酒店都隶属于一家主要的交换平台公司,例如 Interval International 或 RCI。

  度假俱乐部(也称为多目的地分时度假计划)

  度假俱乐部模式是开发商在针对分布在不同地点的度假项目制定发展策略时发明,为增强其产品的吸引力,向其会员提供不同的度假体验并增加使用灵活性。美国主要的开发商如万豪酒店,希尔顿酒店,温德姆酒店和迪斯尼酒店都设有度假俱乐部。

  度假俱乐部大多采用“度假积分”、“会员积分”、“度假信用额度” 等作为一种货币,根据一系列规定的预订程序,会员可以行使预订、使用和入住俱乐部住宿的权利。度假俱乐部为消费者提供了灵活的度假选择和相关权益。

  例如,希尔顿豪华度假公司、万豪度假俱乐部国际和温德姆度假村允许其会员用俱乐部积分交换常客会员积分,以预订入住世界各地的酒店。

  此外,度假俱乐部会员通常可以用积分兑换打折机票、邮轮、租车,甚至商品。

  会员通常可以从开发商那里购买或租用额外的积分,从下一年“借入”积分,或累积某 一年的未使用的积分,用于下一年度的度假预订。

  分式(按份所有)产权

  分式产权开发商销售可替代的第二住所产品,其通过提供广泛的设施和服务扩大使用权范围。分割出售的产权通常为 1/8 至 1/4 份额的所有权,即给予各业主每年灵活使用 6 到 13 周度假屋的权利。分式产权产品通常采用所有权契约的方式销售。

  分式产权产品和传统分时度假产品的显著区别是可以享受更宽敞、更高规格的住宿房间和每年更长的使用权。消费者把这种权益看作是一种投资,同时也是一种生活品质的提升,而不仅仅是一种度假产品。分式产权概念也被应用到个人财产领域,如船只、游艇、超级跑车、赛马、时尚手袋和艺术品。

  私人住宅俱乐部

  私人住宅俱乐部也是一种分式产权产品,处于分式产权产品市场的高端。私人住宅俱乐部因涵盖更广泛的客户服务、设施和特权而区别于其他形式的分式产权产品,通常是面向富裕的消费群体。相比较于传统的分式产权权益,私人住宅俱乐部的分式产权权益部分的分割通常较小,在 1/7 至 1/17 之间。

  在空间所允许的范围内,业主通常可以无限制地使用设施和住宿,他们通常通过支付更高的年度维护费用和在某些情况下支付日常使用费来获得该特权。私人住宅俱乐部在住宿和服务的各个方面都让业主尊享“五星级”待遇,该领域的品牌开发商和运营商包括 丽思卡尔顿、瑞吉、费尔蒙、四季和凯悦。

  4、中国共享权益度假住宿的发展机遇

  近年来,中国国内旅游市场呈指数级增长,出境旅游的显著增长也充分证明了这一点。中国国家旅游局的数据显示,2017 年中国国内旅游达 50 亿人次,实现收益人民币 4.57 万亿元(7,200 亿美元),分别增长 15.9%和 12.8%。在 2017 年的 50 亿人次的国内旅行中,有一半的目的地是田园农村。据初步统计,旅游业对中国 GDP 的贡献为 9.13 万亿元,占经济总量的11%。作为全球最大的出境游客来源国,2017 年中国的出境游达1.305亿人次,比上年增长 7%。

  这一增长也促进了国内酒店业的发展。中国消费者的品味和需求随着富裕水平的迅速提高而逐步演变,近年来的“消费升级”趋势在旅游和住宿行业体现得尤为明显。相比十 年前,国内游客现在更愿意寻求更优质的住宿和体验。

  这些趋势为准备迎接共享经济,以盘活房地产资产的开发商提供了新的机会。开发商可以采用创新的会员计划来代替传统的房地产销售,既可以灵活地使用高品质物业,还可以提供其他与旅游相关的会员福利。这种在度假屋和娱乐房地产项目盈利的做法在西方市场已经很成熟。虽然西方模式并非中国市场的最佳解决方案,但它提供了一些有用的信息,为新产品如何迎合富裕的国内客群提供了启示。

  鉴于国家和地方各级政府对房地产限购以及遏制房地产投机的力度不断加大,这一关联性在当下显得更为明显。

  2018 年 4 月,在中央雄心勃勃地宣布将在海南岛设立自由贸易区计划(海南岛也被称为“中国的夏威夷”)一周后,海南省出台了房地产限购政策。此举表明中央对房地产投机实行零容忍。海南省政府规定非本地居民不能在海南购买住房,除非买家已在当地缴纳社保满 24 个月并提供证明。在海口、三亚、琼海等热门城市,买家必须证明自己已经缴纳社保满 60 个月。在中部山区,非本地买家已被完全限购。

  新出台的限制措施严于 3 月 31 日前的规定,原规定非本地居民允许购买一套住房。新措施还规定,非本地居民从银行贷款不能超过房产总价的 30%,购买后五年内不得出售房屋。

  本文所介绍的中短期分时度假会员产品,可以让那些意向买家拥有灵活处分使用权、入住度假屋的权利,享受娱乐休闲的乐趣。此外,该模式也为那些受困于已完工、但无法出售变现的度假村项目开发商提供了一个优质的解决方案。

  5、对当前中国实践的一些思考

  毋庸置疑,中国客户一直是亚太地区分时度假产品的主要买家,如温德姆、万豪度假俱乐部和安纳塔拉度假会等国际品牌一直致力于在这些地区营销和销售分时度假产品。来自国内的参与者也正在积极探索这个领域的机会,有些是希望在传统房地产开发模式上进行创新的开发商,另一些则是希望在中国消费浪潮中寻求商业协同效应的企业集团。共享所有权虽然不是一项必须的选择,但它显然是一个成熟的商业模式,值得尝试。当然, 新的尝试必然面临各种挑战。

  在中国,可能需要在产品期限、销售价格和年度维护费用等方面,对传统的共享权益产品进行一些改进。国内产品通常倾向于选择较短的期限,例如 5 至 10 年,这样产品能够以更亲民的价格销售,并将其与资产投资类产品有所区分。但是如此一来,这一细分目标市场的客户可能对价格更加敏感,而忽略了酒店品牌以及加入交换平台为产品所带来的附加值。而为了解决潜在买家对年度维护收费的抗性,一些开发商会尝试直接在产品总价中包含年度维护费,但这样做有时会以牺牲产品最核心的度假休闲品质为代价。

  以上这些可能都是很好的商业设想,但务必先解决一些重要问题。关于产品的定价、住宿和服务标准等市场定位是否正确?在整个产品周期内,特别是如果年费是包含在产品套餐总价内时,如何维持住宿和设施的质量以及客户服务的品质?度假设施是否加入一家国际交换平台公司,亦或开发商自身就有计划建立这样的交换平台?

  此外,产品的法律架构和消费者权益等问题,也需要根据中国的环境进行变通。尽管如此, 我们相信度假权益共享行业在国外近 50 年的发展经验必将为中国在该行业未来的发展方向提供有益的指引。  

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