最新版商品房合同中存在的9大不平等格式條款
針對上海目前商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為，筆者擬對商品房買賣合同中存在的9大不平等格式條款一一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)：
認(rèn)購定金一去不返
《××苑商品房認(rèn)購書》規(guī)定：“認(rèn)購方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者則所繳認(rèn)購定金不予退還。”
點(diǎn)評(píng)：商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，購房者通常需要有一個(gè)合理的“決定期”，以便購房者在深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)前提下，自主決定是否購房。“決定期”內(nèi)要求退定金的'，不適用定金罰則。
購房簽約請先交錢
上海市××房地產(chǎn)公司制定的《××都市花園商品房認(rèn)購書》規(guī)定，“在乙方交清首期房款以及本認(rèn)購書第7條所述費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》”。
點(diǎn)評(píng)：在簽認(rèn)購書時(shí)，購房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關(guān)費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序。這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了購房者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款，購房者應(yīng)堅(jiān)決抵制這樣的條款。
因此，在簽約之前，一定要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)；要關(guān)注開發(fā)商是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證“五證”是否齊全；務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱研，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；對于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對方修改，不要在導(dǎo)購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
單方設(shè)定解約權(quán)
上海市××置業(yè)公司制定的《××認(rèn)購書》規(guī)定：“如在上述期限內(nèi)（簽認(rèn)購書十五日內(nèi)），認(rèn)購方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將認(rèn)購方所付之款項(xiàng)沒收外，并有權(quán)將該物業(yè)另行出售，無需事前告知認(rèn)購方。”
點(diǎn)評(píng)：“沒收”屬強(qiáng)制性措施，是國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個(gè)人無權(quán)“沒收”公民合法財(cái)產(chǎn)。交易雙方是平等的主體，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，不得擅自變更或者解除合同。
免除責(zé)任巧設(shè)計(jì)
上海市××置業(yè)總公司制定的《××認(rèn)購書》規(guī)定：“在未簽署正式預(yù)售契約前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償。”
點(diǎn)評(píng)：按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這一條款意味著開發(fā)商有過錯(cuò)時(shí)，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由購房者承擔(dān)，是違法、無效條款。
模糊標(biāo)的好圈錢
上海浦東××房地產(chǎn)公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，《商品房買賣合同》等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精裝修房，而其制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款，并強(qiáng)迫購房者與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司——××裝飾有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。
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